Справа №752/17993/25
Провадження №2/752/5251/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 травня 2026 року        м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді Кокошка О.Б.,
за участю секретаря Потапенко Д.І.,
представника позивача ОСОБА_3,
представника відповідача Пугача С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», про розірвання договору та стягнення грошових коштів з урахуванням пені,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Житло-Капітал»), третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» (далі - ТОВ «Строй Сіті Кепітал»), про розірвання договору та стягнення грошових коштів з урахуванням пені.
Позов обґрунтований тим, що 24 січня 2022 року між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ОСОБА_1 укладений договір № 87-2401/2022-1 про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - договір № 87-2401/2022-1 про участь у ФФБ).
Предметом договору № 87-2401/2022-1 є квартира АДРЕСА_1 .
Згідно із Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (III - пусковий комплекс - будинок № 3 ) забудовником виступає ТОВ «Строй Сіті Кепітал».
Відповідно до пункту 1.9. договору № 87-2401/2022-1 про участь у ФФБ планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта під заселення - 31 жовтня 2023 року.
Згідно зі свідоцтвом від 24 січня 2022 року № C87-2401/2022-1 про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (III - пусковий комплекс - будинок № 3) загальна вартість об`єкта інвестування складає 1 091 340,00 грн, а планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта під заселення - 31 жовтня 2023 року.
Відповідно до квитанції від 24 січня 2022 року № 13 позивачкою у повному обсязі здійснено оплату вартості квартири, загальною площею 40,42 кв. м, розташованої на АДРЕСА_3 .
Також позивачкою сплачено відповідачу винагороду за управління майном у розмірі 9 822,06 грн, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру від 24 січня 2022 року № 14.
24 січня 2022 року укладений договір № M87-2401/2022-1 про відступлення майнових прав, згідно з умовами якого управитель передає довірителю майнові права на об`єкт інвестування № 414: однокімнатну квартиру на четвертому поверсі за адресою: АДРЕСА_3 .
У порушення Правил ФФБ управитель здійснював неналежний контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, укладеним між управителем і забудовником, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів. Станом на сьогодні будівництво цього об`єкту не завершено, строки його будівництва збільшилися вже на 721 день.
Так, у підпункті 2.1.1.13 пункту 2 розділу «Права та обов`язки сторін» договору про участь у ФФБ № 87-2401/2022-1 передбачений обов`язок управителя письмово повідомити довірителя про збільшення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більш ніж на 90 днів, проте управитель не повідомив довірителя про збільшення строків будівництва.
Станом на дату подання цієї позовної заяви, житловий будинок в експлуатацію не введений, об`єкт інвестування (квартира) у власність позивачки не переданий, нові строки введення будинку в експлуатацію та передачі під заселення невідомі, а кошти передані управителю ФФБ - не повернуті позивачці, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов`язків, визначених договором № 87-2401/2022-1, та є підставою для звернення позивачки до суду за захистом свої прав та законних інтересів.
Крім того, постановою Північного апеляційного господарського суду від 09 лютого 2023 року у справі № 910/10860/21 розірваний договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, за адресою АДРЕСА_4 , кадастровий номер 8000000000:79:286:0004, укладений між Київською міською радою та Публічним акціонерним товариством «АТП 13058» (далі - ПАТ «АТП 13058») (замовник будівництва), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. 01 вересня 2003 року та зареєстрований у реєстрі за № 849. Тож автоматично припинив дію договір від 16 липня 2020 року на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_4 , укладений між орендарем земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» та забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал», та договір управителя із забудовником від 20 липня 2021 року № 87-20/07/21.
Зважаючи на обставини, що виникли, та порушення управителем зобов`язань, позивачка вважає що наявні підстави для розірвання договору про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1, укладеного між сторонами, у зв`язку з істотним порушенням його вимог з боку відповідача.
Крім того, оскільки за умовами договору про участь у ФФБ № 87-2401/2022-1 позивачка є споживачем послуг, які надаються стороною договору - ТОВ «ФК «Житло-Капітал» з управління грошовими коштами, внесеними нею на рахунок ФФБ, а перенесення запланованої дати введення в експлуатацію об`єкта свідчить про порушення прав позивачки щодо об`єкту інвестування, тож відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» наявні підстави для стягнення з відповідача на користь позивачки пені за порушення умов договору про участь у ФФБ № 87-2401/2022-1 у розмірі 23 605 684,20 грн.
Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_1 просила розірвати договір про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1, укладений між нею та ТОВ «ФК «Житло-Капітал». Стягнути з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» на свою користь сплачені за договором про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1 грошові кошти у розмірі 1 091 340,00 грн та пеню, відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», у розмірі 23 605 684,20 грн, винагороду за управління майном у розмірі 9 822,02 грн, та 50 000,00 грн витрат на правову допомогу.
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 09 жовтня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання. Сторонам роз`яснено їх процесуальні права подати заяви по суті справи та встановлено відповідні строки.
У жовтні 2025 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» подало до суду відзив на позовну заяву, в якому просило відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що позивачка має право на дострокове розірвання договору у порядку, передбаченому Правилами ФФБ та умовами договору про участь у ФФБ, тобто шляхом підписання угоди про припинення договору з одночасним поверненням свідоцтва про участь у фонді. Тож позивачкою обраний неефективний спосіб захисту, оскільки він не призведе до реального захисту порушеного права. Крім того, між позивачкою та відповідачем не виникли грошові зобов`язання, а відтак, до правовідносин сторін не застосовуються положення статті 625 ЦК України, оскільки у відповідача на час розгляду справи не виник обов`язок повернути позивачці грошові кошти та погасити будь-який грошовий борг, відтак відсутні підстави для стягнення пені.
Також відповідач заперечує щодо стягнення з нього витрат на правничу допомогу у заявленому позивачкою розмірі, тож у разі задоволення позову просить зменшити їх розмір до 3 000,00 грн.
У листопад 2025 року від ОСОБА_2 надійшла відповідь на відзив ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та додаткові пояснення у справі.
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 25 березня 2026 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
Суд, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Судом встановлено, що наказом ТОВ «ФК «Житло-Капітал» від 20 липня 2021 року № 128 затверджені Правила Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (III - пусковий комплекс - будинок № 3 ), відповідно до яких ТОВ «ФК «Житло-Капітал» замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду «А» спорудження об`єкту будівництва житлового комплексу розташованого за адресою: АДРЕСА_3 , а забудовник ТОВ «Строй Сіті Кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування установникам на умовах та в строки, встановлені в цій угоді.
24 січня 2022 року між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) укладений договір про участь у ФФБ № 87-2401/2022-1.
Відповідно до пункт 1.1 договору про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1 довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ - пусковий комплекс - будинок № 3), договором між забудовником та управителем від 20 липня 2021 року № 87-20/07/21 та чинним законодавством України.
За змістом пункту 1.2 цього договору, забудовником на дату підписання цього договору є ТОВ «Строй Сіті Кепітал».
У пункті 1.9 договору про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1 міститься опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва - житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_3 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 414; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 40,42 кв. м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 жовтня 2023 року.
Згідно з умовами цього ж договору довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти у розмірі 1 091 340,00 грн в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору. Це є орієнтовною загальною вартістю об`єкта фінансування на день укладення цього договору. Кошти до ФФБ у розмірі не менше 100 % орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього договору, що становить 1 091 340,00 грн, довіритель повинен внести протягом 7 днів з дня підписання цього договору, тобто до 31 січня 2022 року (пункти 5.8, 5.9 вказаного договору).
За змістом пункту 10.1, абзацу 1 пункту 10.1.5 договору про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1 довіритель сплачує управителю винагороду за управління майном - 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору) яка вноситься довірителем на поточний (особистий) рахунок управителя в день внесення першої частки коштів до ФФБ.
Позивачка повністю оплатила вартість об`єкта інвестування у розмірі 1 091 340,00 грн, про що відповідачем видано ОСОБА_2 свідоцтво від 24 січня 2022 року № C87-2401/2022-1 про участь у ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (III - пусковий комплекс - будинок № 3).
24 січня 2022 року відповідно до договору доручення № 704 повіреним - ТОВ «Укрбудпереказ», згідно з квитанціями до прибуткового касового ордера №№ 13, 14, 15, прийнято від позивачки кошти у розмірі 1 091 340,00 грн (для внесення на рахунок ФФБ), 9 822,06 грн (для внесення винагороди за управління майном) і 50,00 грн (винагорода повіреного).
Згідно з договором від 24 січня 2022 року № M87-2401/2022-1 про відступлення майнових прав, укладеним між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і ОСОБА_2 , управитель передає, а довіритель приймає майнові права на об`єкт інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах договору про участь у ФФБ після завершення забудовником будівництва. Опис об`єкта інвестування: об`єкт будівництва - житловий комплекс за адресою: АДРЕСА_3 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 414; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 40,42 кв. м; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31 липня 2023 року; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 жовтня 2023 року. Датою набуття довірителем майнових прав на об`єкт інвестування є день підписання цього договору (пункти 1.1, 1.2 вказаного договору).
Відповідно до пункту 2.1 цього ж договору, з дати набуття майнових прав на об`єкт інвестування довіритель набуває: право отримання об`єкта інвестування у власність від забудовника після введення об`єкта будівництва в експлуатацію; права єдиного і виключного інвестора об`єкта інвестування.
Наказом від 10 березня 2022 року ТОВ «ФК «Житло-Капітал» припинено фінансування будівництва житлового комплексу на АДРЕСА_3 , ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ - пусковий комплекс - будинок № 3).
ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІІ - пусковий комплекс - будинок № 3), що споруджується за адресою: АДРЕСА_3 , неодноразово зверталося до ТОВ «Строй Сіті Кепітал» з проханням надати копії актів приймання-виконання будівельних робіт і повідомити причини припинення будівництва на будівельному майданчику, дату відновлення будівельних робіт, нові планово-орієнтовні строки прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва та передачі його під заселення, а також надати графіки виконання будівельних робіт.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 09 лютого 2023 року у справі № 910/10860/21, яка набрала законної сили, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 лютого 2016 року, індексний розмір 28320142 та від 01 березня 2016 року, індексний номер 28522642, і здійснену на їх підставі у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за ПАТ «АТП 13058» земельної ділянки площею 7,7001 га (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004) на АДРЕСА_4 . Розірваний договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, на АДРЕСА_4 , кадастровий номер 8000000000:79:286:0004, укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058» (замовник будівництва), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З. та зареєстрований у реєстрі за № 849 від 01 вересня 2003 року.
Листом виконавчого органу Київської міської ради від 06 жовтня 2023 року № 018-683 на звернення ГО «Інвестори «ЖК «Голосіївська долина» повідомлено, що земельна ділянка площею 7,7001 га з кадастровим номером 8000000000:79:286:0004 на АДРЕСА_4 передана в оренду на 25 років ВАТ «АТП 13058» для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу (договір оренди земельної ділянки від 17 грудня 2002 року № 79-6-00170, термін дії до 17 грудня 2028 року). Розроблений відповідно до законодавства проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки проєкту рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу до виконавчого органу не надходив. Рішення про передачу ПАТ «АТП 13058» в оренду земельної ділянки для будівництва житлового комплексу або про зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до договору оренди земельної ділянки Київська міська рада не приймала. Станом на сьогодні поштова адреса житловому будинку на АДРЕСА_4 (ІІІ черга будівництва, ІІІ - пусковий комплекс) не присвоєна.
Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14 квітня 2023 року зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14 липня 2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у розмірі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках.
Крім того, постановою № 188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано щодо ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у виді зупинення на строк до 12 березня 2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю.
08 липня 2025 року позивачка зверталася до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання договору про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1.
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
У статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Подібні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15, у постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 923/447/15.
Звертаючись до суду з цим позовом, позивачка посилалася на те, що її права порушені, оскільки вона виконали свої обов`язки за договором про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1, але протягом тривалого часу не отримала у власність квартиру, багатоквартирний будинок не добудований, будівництво його зупинене, договір оренди земельної ділянки, на якій здійснювалося будівництво, розірваний. Вказувала, що управитель ФФБ ТОВ «ФК «Житло-Капітал» здійснював неналежний контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків будівництва більш ніж на 90 днів.
Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно із статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно із частиною першою статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до частини першої статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV).
Із метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті 5, 6, 9 Закону № 978-IV).
Частиною першою статті 7 Закону № 978-IV визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.
Згідно зі статтею 11 Закону № 978-IV фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Відповідно до частини другої статті 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
Згідно із статтею 18 Закону № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.
У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із статтею 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Судом встановлено, що 08 липня 2025 року позивачка зверталася до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання договору про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1 у зв`язку з істотним порушенням строків будівництва.
Крім того, сторонами не погоджений новий термін здачі вказаного об`єкта будівництва.
Також судом встановлено, що у управителя - ТОВ «ФК «Житло-Капітал» і забудовника - ТОВ «Строй Сіті Кепітал» відсутні права землекористування на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_4 , кадастровий номер 8000000000:79:286:0004, з цільовим призначенням для будівництва житлового комплексу.
Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію, право власності на квартиру не перейшло до позивачки на момент вирішення спору.
Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним вважається таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.
Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору, (як суб`єктивний чинник) не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Тобто суди повинні встановити, чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Згідно з частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із статтею 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.
Враховуючи, що позивачка належним чином виконала взяті на себе зобов`язання за договором про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1, а відповідач як управитель взяті на себе зобов`язання не виконав належним чином, строки спорудження об`єкта будівництва істотно порушені забудовником, зупинено фінансування будівництва на невизначений строк, та встановлено втрату права відповідача та забудовника на користування земельною ділянкою для забудови, відтак позивачка не має можливості отримати об`єкт інвестування (квартиру) відповідно до укладеного договору, що свідчить про істотне порушення управителем договору, внаслідок чого порушуються права позивачки як довірителя отримати те, на що вона розраховувала при його укладенні, тому наявні підстави для задоволення позову в частині розірвання спірного договору від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1 та стягнення сплачених позивачкою на його виконання коштів у розмірі 1 091 340,00 грн.
Щодо вимог про стягнення з відповідача пені відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 23 605 684,20 грн суд зазначає наступне.
Відповідно до статті 18 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.
Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абзац 1-3 частини другої статті 13 Закону № 978-IV).
Згідно з частиною першою статті 18 Закону № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.
Статтею 18 Закону № 978-IV визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.
Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Згідно з частиною одинадцятою статті 20 Закону для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.
При цьому управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.
Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію.
На час звернення позивача до суду з цим позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введено.
Відповідно до пункту 11.3 договору про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1 забудовник, як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем: несе відповідальність згідно з чинним законодавством України та договору управителя із забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Судом встановлено, що договором про участь у ФФБ від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1, Правилами ФФБ виду А не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Позивачка не довела, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).
Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без надання беззаперечних доказів того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.
Верховний Суд у постанові від 17 травня 2023 року у справі № 591/19/20 зробив висновок, що положення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» про стягнення пені не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами на підставі договору інвестування у будівництві житла (купівлі-продажу майнових прав), оскільки укладений між сторонами договір про інвестування у будівництво житла не передбачає розмір процентів на суму вкладу або дохід в іншій формі. А позивачем неустойка обчислена від вартості об`єкта інвестування. При цьому у відповідача не існувало грошового зобов`язання, а лише зобов`язання зарезервувати квартиру й передати її після введення будинку в експлуатацію.
Враховуючи зазначене, недоведеність обставини неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами договору про участь у ФФБ 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1, а також того, що не введення спірного об`єкта в експлуатацію виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача суд вважає що відсутні підстави для стягнення пені.
Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
Щодо стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу, суд прийшов до наступного.
Відповідно до частини першої та пункту 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 141 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, відносяться й витрати на правову допомогу, які покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позивачем у позові заявлено вимогу про стягнення понесених витрат на правничу допомогу у розмірі 20 000,00 грн.
Згідно з ч. 8 ст. 141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).
Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
У судовому засіданні представник позивача та представник відповідача заявили клопотання про надання доказів на понесення судових витрат про надання правничої допомоги на підставі ч. 8 ст. 141 ЦПК України.
Відповідно до частин першої, другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки позивачка звільнена від сплати судового збору, то відповідно до вимог статті 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір за одну вимогу немайнового характеру у розмірі 1 211,20 грн та судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог майнового характеру (4,42 %) у розмірі 669,19 грн (15 140,00 грн х 4,42 % = 301,29 грн), що у загальному розмірі становить 1 880,39 грн.
Керуючись статтями 12, 13, 76-81, 259, 263-265, 268, 274, 279, 352, 354 ЦПК України, суд,
УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», про розірвання договору та стягнення грошових коштів з урахуванням пені - задовольнити частково.
Розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал».
Стягнути з Товариства з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 24 січня 2022 року № 87-2401/2022-1 грошові кошти у розмірі 1 091 340 (один мільйон дев`яносто одна тисяча триста сорок) грн 00 коп.
У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь держави судовий збір у розмірі 1880 (одна тисяча вісімсот вісімдесят) грн 39 коп.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», місцезнаходження: вулиця Ярославів Вал, будинок 33б, місто Київ, 01054, код ЄДРПОУ 35393445.
Третя особа: Товариство з обмеженої відповідальністю «Строй Сіті Кепітал», місцезнаходження: вулиця Гончара, будинок 12в, місто Київ, 04071, код ЄДРПОУ 42888768.

Повний текст судового рішення складено 22.05.2026.

Суддя         О. Б. Кокошко