Справа № 367/490/19
Провадження №2/367/1174/2026

РІШЕННЯ
Іменем України

01 червня 2026 року Ірпінський міський суд Київської області у складі: 
головуючого судді Мерзлого Л.В., 
секретаря судових засідань Колодезної В.В.,
за участі сторін:
представника позивача Васюка М.М.,
відповідача ОСОБА_1 ,
представника відповідача Гриниха Т.Ю.,
розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальності "А-Ріалті" до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ПАТ КБ "ПриватБанк", треті особи: Державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Крупка Олександра Григоровича, Приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиков Іван Володимирович, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна, про визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсним договору іпотеки, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та витребування майна з чужого незаконного володіння,-
ВСТАНОВИВ:
І. Короткий зміст позовних вимог
Позивач ТОВ"А-Ріалті", в особі представника – Руденка А.О., звернулося до суду з даним позовом, обґрунтовуючи вимоги таким. 25.09.2017 Державним підприємством «СЕТАМ» було видано протокол № 287142 про проведення електронних торгів щодо продажу об`єкта нерухомого майна – квартири АДРЕСА_1 , переможцем яких стало Товариство з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті» (далі – ТОВ «А-Ріалті» або Позивач). Ціна продажу об`єктна нерухомого майна складає 901170,00 грн.
25.10.2017 старшим державним виконавцем Відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України було видано акт № 17/21 про проведені електронні торги, який є підставою для реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Позивачем. Отже, ТОВ «А-Ріалті» сплатило у повному обсязі грошові кошти за квартиру, отримало у встановлено законом порядку акт державного виконавця, а тому має право на реєстрацію права власності.
Але 17.08.2018 Позивач з інформаційної довідки № 134782813 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно дізналось про наступне.
21.12.2017 ОСОБА_2 (далі – ОСОБА_2 або Відповідач-1) зареєстрував за собою право власності на квартиру АДРЕСА_2 на підставі свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 , видане приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиковим Іваном Володимировичем (далі – Нотаріус або Відповідач-2), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38992376 від 27.12.2017 13:29:28, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Броварської міської ради Крупкою Олександром Григоровичем.
07.03.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю «Коцюбинське-Сіті» зареєструвало за собою право власності на Квартиру на підставі: Протоколу загальних зборів учасників від 16.02.2018, акт приймання-передачі нерухомого майна № 1/128 від 20.02.2018.
27.03.2018 між ТОВ «Коцюбинське-Сіті» та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , на підставі якого ОСОБА_3 став власником квартири.
08.05.2018 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 (далі – ОСОБА_1 або Відповідач-3) було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , на підставі якого ОСОБА_1 стала власницею квартири.
У ТОВ «А-Ріалті» є всі підстави стверджувати, що саме Позивач є власником Квартири, а тому змушене звертатись з позовом для захисту порушених прав.
Щодо визнання недійсним свідоцтва про право власності на квартиру зазначає про те, що статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначений вичерпний перелік документів, які є підставою для виникнення права власності на підставі свідоцтва. Зазначена стаття Закону дає всі підстави стверджувати, що ОСОБА_2 неправомірно видано свідоцтво у зв`язку з придбанням майна з прилюдних торгів (аукціонів), адже на момент реєстрації права власності за Відповідачем-1, власником квартири було ТОВ «Аверс-Сіті».
Вказує про те, що лише при дотриманні усіх вимог щодо процесуального порядку та процедури видачі нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), на підставі безспірних письмових доказів, нотаріус має право видати свідоцтво про право власності на квартиру, яке є правовстановлюючим документом на нерухоме майно.
24.09.2018 ТОВ «А-Ріалті» отримало відповідь Відділу примусового виконання рішень № 27989-33-18/20.1/21 від 18.09.2018 про те, що акт про придбання з прилюдних торгів на квартиру АДРЕСА_5 , корпус на ім`я ОСОБА_2 не видавався.
В даному випадку підставами для визнання свідоцтва недійсним є порушення вимог щодо видачі, адже свідоцтво видається нотаріусом виключно на підставі акту про проведення прилюдних торгів. З огляду на вищевикладене, свідоцтво підлягає визнанню недійсним в судовому порядку, адже такий акт про проведення прилюдних торгів Відділом примусового виконання рішень не видавався.
Вказує про те, що майно, яке вибуло з володіння власника на підставі свідоцтва про право власності, який в подальшому було визнано недійсним, слід вважати таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.
Таким чином, оскільки спірне майно вибуло з володіння ТОВ «А-Ріалті» поза його волею до спірних правовідносин застосовуються положення статей 387, 388 ЦК України.
Отже, ТОВ «А-Ріалті» вважає, що оскільки квартира зареєстрована на праві власності за ОСОБА_1 , в такому разі вона підлягає витребуванню саме з його володіння без визнання усіх попередніх договорів недійсними.
Щодо визнання недійсним договору іпотеки та скасування рішення про державну реєстрацію, вказує про таке.
Виходячи з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав, 08.05.2018 між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк» (далі – ПАТ КБ «Приватбанк» або Відповідач-4) укладено Іпотечний договір, серія та номер: 376.
ТОВ «А-Ріалті» вважає, що Іпотечний договір підлягає визнанню недійсним в судовому порядку.
Позивач вважає, що він є заінтересованою особою в спорі про визнання іпотечного договору недійсним, оскільки має конкретний майновий інтерес законного власника майна, яке передано за спірним договором в іпотеку.
На підставі вищевикладеного ТОВ «Аверс-Сіті» вважає, що:
- Договір іпотеки безпосередньо порушує права і законні інтереси останнього як законного власника майна шляхом обмеження вільного розпорядження спірним майном;
- у результаті визнання договору недійсним майнові права Позивача будуть відновлені, шляхом повернення сторін правочину до первісного стану.
ТОВ «А-Ріалті» вважає, що Іпотечний договір суперечить ч. 1 ст. 203 ЦК України, оскільки в момент вчинення спірного правочину було порушено ч. 1 ст. 317, ч. 1 ст. 321 ЦК України з огляду на те, що Квартира вибула із права власності Позивача поза його волею, а право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Отже, ОСОБА_1 під час укладення Іпотечного договору не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності щодо спірного майна.
З огляду на вищевикладене та враховуючи те, що Іпотечний договір підлягає визнанню недійсним, у зв`язку з чим реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, які здійснені на підставі такого договору, на думку Позивача, підлягають скасуванню, оскільки вони є похідними від спірного договору.
Отже, скасуванню підлягає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40996605 від 08.05.2018 13:23:58, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. (про державну реєстрацію іпотеки) та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40997155 від 08.05.2018 13:41:22 прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. (рішення про державну реєстрацію обтяжень).
Просить суд визнати недійсним свідоцтво, серія та номер: 862, видане 10.07.2017 приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиковим Іваном Володимировичем на ім`я ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ). Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_3 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті» (код ЄДРПОУ 35466551) об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_6 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1450878232109. Визнати недійсним Іпотечний договір № 376 від 08.05.2018, який укладений між Публічним акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк» (код ЄДРПОУ 14360570) та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_3 ). Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 40996605 від 08.05.2018 13:23:58, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко Оленою Анатоліївною. Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 40997155 від 08.05.2018 13:41:22, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко Оленою Анатоліївною. Судові витрати покласти на Відповідачів.

ІІ. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі
Ухвалою судді Ірпінського міського суду Київської області Пархоменко О.В. від 21.02.2019 відкрито загальне позовне провадження у справі за позовом ТОВ "А-Ріалті" до  ОСОБА_2 , Приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Копейчикова Івана Володимировича, ОСОБА_1 , ПАТ КБ "ПриватБанк", Державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Крупка Олександра Григоровича, третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна про визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсним договору іпотеки, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та витребування майна з чужого незаконного володіння.
Ухвалою суду від 23.04.2019 накладено арешт у вигляді заборони відчуження на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1450878232109, яка належить ОСОБА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 .
Ухвалою судді Ірпінського міського суду Київської області Кафтанова В.В. від 31.03.2020 прийнято до провадження справу № 367/490/19 та призначено справу до розгляду у відкритому підготовчому судовому засіданні.
Ухвалою судді Ірпінського міського суду Київської області Кафтанова В.В. від 22.07.2020 витребувано в ОСОБА_2 належним чином завірені копії для долучення до матеріалів справи та оригінали для огляду в судовому засіданні: свідоцтва серія та номер 862, видане 10.07.2017року; акт про проведені прилюдні торги щодо квартири АДРЕСА_1 ; витребувано у Відділу державної реєстрації виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області (Київська область, м. Ірпінь, вул. Шевченка, буд. 2-а) належним чином завірену копію реєстраційної справи № 1450878232109 щодо квартири АДРЕСА_1 ; витребувати у приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Копейчикова Івана Володимировича належним чином завірену копію нотаріальної справи щодо видачі свідоцтва, серія та номер 862, видане 10.07.2017 року приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиковим Іваном Володимировичем на ім`я ОСОБА_2 .
25.08.2020 на виконання ухвали суду від 22.07.2020 з Відділу державної реєстрації виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області надійшла належним чином завірена копія реєстраційної справи № 1450878232109 щодо квартири АДРЕСА_1 .
Ухвалою судді Ірпінського міського суду Київської області Мерзлого Л.В. від 01.09.2021 прийнято до провадження справу № 367/490/19.
Ухвалою суду від 16.08.2022 закрито підготовче провадження у даній справі.
Ухвалою суду від 12.10.2023 повернуто при розгляді цивільної справи №367/490/19 на стадію підготовчого засідання.
Ухвалою суду від 12.10.2023 витребувано у Пролетарського районного відділу державної виконавчої служби у місті Донецьку Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Харків) (84122, Донецька область, м. Слов?янськ, вул. Поштова, буд. 44) оригінал для огляду та належним чином завірену копію акта про проведені прилюдні торги, затвердженого Відділом державної виконавчої служби Пролетарського районного управління юстиції у м. Донецьку 03.02.2014.
Ухвалою суду від 27.11.2023 витребувано у Донецького відділу державної виконавчої служби у Донецькому районі Донецької області Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (адреса: 39140, Полтавська обл., Кременчуцький р-н, с. Нова Галещина, вул. Центральна, 119) оригінал для огляду та належним чином завірену копію акта про проведені прилюдні торги, затвердженого Відділом державної виконавчої служби Пролетарського районного управління юстиції у м. Донецьку 03.02.2014.
17.01.2024 до суду надійшла відповідь з Донецького відділу державної виконавчої служби у Донецькому районі Донецької області Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції, у якій зазначено про те, що згідно Наказу Міністерства юстиції України від 26.12.2022 Донецький відділ державної виконавчої служби у Донецькому районі Донецької області Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Харків) увійшов до складу перейменованого Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції із збереженням статусу юридичної особи та перейменуванням У Донецький відділ державної виконавчої служби у Донецькому районі Донецької області Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції.
Приміщення, матеріально-технічна база та документація Пролетарського районного відділу державної виконавчої служби м. Донецьк Головного територіального управління юстиції в Донецькій області були захоплені в результаті проведення активної фази АТО. Виконавчі провадження, матеріальна технічна база та інше майно відділу ДВС знаходиться за місцем їх попереднього реєстрації на непідконтрольній тимчасово України території. Здійснити вивезення майна та виконавчих проваджень не уявляється можливим. Місто Донецьк відноситься до населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження (Розпорядження Кабінету Міністрів України від 7 листопада 2014 №1085-р). Матеріально - технічна база, архів, акти утилізації завершених виконавчих проваджень та документація відділів ДВ м. Донецьк залишились за попереднім місцем реєстрації відділів. У зв?язку з вищевикладеним надати оригінал для огляду та належним чином завірену копію акта про проведені прилюдні торги, затвердженого Відділом державної виконавчої управління юстиції у м. Донецьку від 03.02.2014 не являється можливим.
Ухвалою суду від 16.04.2024 змінено процесуальний статус державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Крупка Олександра Григоровича та Приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Копейчикова Івана Володимировича з відповідачів на третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.
Ухвалою суду від 09.09.2024 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення (частина п`ята статті 268 ЦПК України).

ІІІ. Позиції учасників справи.
23.04.2019 до суду від відповідача (станом на дату подання відзиву) – представника Відділу реєстраційних дій Броварської міської ради Київської області надходив відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги не визнали, просили в задоволенні позову відмовити, справу розглянути за відсутності їх представника. В обґрунтування своєї позиції посилались на те, що 21.12.2017 року до Відділу реєстрацій речових прав на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області з документами про реєстрацію речових прав на нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_7 , звернувся громадянин ОСОБА_2 . Для реєстрації права власності на нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_7 , ОСОБА_2 було надано такі документи: свідоцтво про право власності видане приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Копейчиком І.В. за №862 від 10.07.2017 року, технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1 від 07.12.2012 року, видане Комунальним підприємством Київської обласної ради «Північне бюро технічної інвентаризації».
Державним реєстратором згідно ст.18 п.1,2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було отримано документи та сформовано заяву про державну реєстрацію права власності номер 25986212, та виготовлено електроні копії документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування та їх розміщення у Державному реєстрі прав.
Згідно п.4 ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державним реєстратором було проведено перевірку документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень. При перевірці вище зазначених документів було встановлено, що відповідно до Свідоцтва №862 від 19.07.2017 року виданого приватним нотаріусом Копейчиковим І.В., згідно якого, відповідно до ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження» та на підставі Акта про проведенні електронні торги, затвердженого Відділом державної виконавчої служби Пролетарського районного управління юстиції у м. Донецьку 03.02.2014 року, покупцю ОСОБА_2 належить на праві власності нерухоме майно, а саме: трьохкімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_7 . Вказують про те, що розглянувши документи, надані ОСОБА_2 , для реєстрації речових прав на майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_7 , державним реєстратором не було виявлено підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Згідно п.5 ч.1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державним реєстратором 27.12.2017 року було прийнято рішення про державну реєстрацію прав за номером 38992376 та згідно п.6 ч.1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було відкрито розділ під номером 1450878232109 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щодо нерухомого майна, а саме квартири за адресою: АДРЕСА_7 , в який було внесено запис за номером 24185930 про право власності на це майно за ОСОБА_2 . Реєстраційна справа була направлена за територіальністю до Відділу реєстрації речових прав на нерухоме майно Ірпінської міської державної адміністрації.

У поданій 10.05.2019 представником позивача відповіді на відзив, позивач не погоджується з доводами, викладеними у відзиві державного реєстратора Крупки О.Г., вважає, що рішення державного реєстратора підлягає визнанню протиправним та скасуванню, оскільки державний реєстратор Крупка О.Г. мав би прийняти рішення про відмову у державній реєстрації прав та їх обтяжень, адже 21.12.2017 ОСОБА_2 звернувся із заявою до державного реєстратора після вчинення нотаріальної дії (10.07.2017) – видачі свідоцтва (на підставі акта про проведенні прилюдні торги), відтак державним реєстратором порушено ст.ст.10,24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

22.06.2020 до суду від представника відповідача АТ «КБ «Приватбанк» Яндульського Д.В. надходив відзив на позовну заяву, в якому, вважаючи вимоги позивача необґрунтованими, просить в задоволенні вимог відмовити, з огляду на таке.
25 вересня 2017 року Державним підприємством СЕТАМ проведено електронні торги з реалізації нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , переможцем торгів стало Товариство з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті», запропонувавши найвищу цінову пропозицію в сумі 948600, 00 грн.
09.10.2017 року Товариством з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті» проведено повний розрахунок за спірне нежитлове приміщення в розмірі 948600, 00 грн., гарантійний внесок в розмірі 30642,15 грн. та винагороду організатору торгів в розмірі 16787,85 грн., що підтверджується лише копією акту №17/21 про проведені електронні торги від 25.10.2017.
Згідно п.4, 6, 7, 8, 9, 10 розділу Х Порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, після повного розрахунку переможця за придбане майно (у тому числі сплати винагороди Організатору) на підставі протоколу про проведення електронних торгів, який надійшов на електронну адресу, державний виконавець протягом п?яти робочих днів складає акт про проведені електронні торги і затверджує його у начальника відділу, якому він безпосередньо підпорядкований. Начальник відповідного відділу державної виконавчої служби має затвердити акт про проведені електронні торги не пізніше наступного робочого дня після його подання виконавцем. Затверджений начальником відділу державної виконавчої служби акт державний виконавець видає або надсилає переможцеві електронних торгів не пізніше наступного робочого дня з дня його затвердження. Копія акта надсилається стягувачу, боржнику та через особистий кабінет відділу державної виконавчої служби Організатору. Не пізніше наступного робочого дня з дня видачі/надсилання акта про проведені електронні торги переможцю, державний виконавець виносить постанову про зняття арешту з реалізованого майна, накладеного органами державної виконавчої служби крім арешту, накладеного на виконання рішення суду про вжиття заходів для забезпечення позову. Копії постанови державного виконавця про зняття арешту з реалізованого майна надсилаються не пізніше наступного робочого дня після винесення переможцю та відповідному органу (установі) для зняття арешту. Акт про проведені електронні торги є документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно, у випадках, передбачених законодавством. У випадку придбання нерухомого майна, документом, що підтверджує виникнення права власності на придбане майно є свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведені електронні торги. У разі придбання рухомого майна акт про проведені електронні торги є підставою для отримання майна у зберігача. Зазначений акт підтверджує виникнення права власності у особи, що придбала рухоме майно. Переможець електронних торгів зобов?язаний отримати майно у зберігача не пізніше семи робочих днів з дати отримання акта. У разі отримання майна пізніше семи робочих днів з дати отримання акта витрати на зберігання майна в період, що перевищує вказані вище сім робочих днів, покладаються на переможця електронних торгів.
Позивач не надав доказів чи подавав він заяву до Ірпінського міськрайонного відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Київській області, в якій просив би відповідно до Порядку реалізації арештованого майна шляхом проведення електронних торгів, винести та надати акт про проведення електронних торгів та зняти всі наявні арешти та заборони із спірного майна.
Лише 17.08.2018 року з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався, що 21.12.2017 ОСОБА_2 зареєстрував за собою право власності на спірне майно, 07.03.2018 року ТОВ «Коцюбинське — Сіті» перереєструвало право власності на спірне майно, а в подальшому право власності перейшло на підставі договору купівлі-продажу до ОСОБА_4 , який продав спірне майно ОСОБА_1 .
Таким чином, станом на день розгляду справи, спірне майно належить ОСОБА_1 , яка в свою чергу передала його в іпотеку АТ КБ «Приватбанк» на підставі кредитного та іпотечного договору №367 від 08.05.2018.
Станом на час розгляду справи судом позивач в установленому законом порядку не набув права власності на спірний об?єкт нерухомого майна, не звертався до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію свого права власності, яке він вправі набути із
передбачених законом підстав - унаслідок придбання на торгах в межах процедури виконавчого провадження.
Фактично, станом на час вирішення спору позивач не вжив достатніх заходів для реалізації у встановленому законом порядку свого права або законного інтересу, не зареєстрував право власності на спірне нежитлове приміщення, не набув право власності на об?єкт нерухомого майна, тому порушень прав чи законних інтересів позивача, які б підлягали судовому захисту, під час вирішення спору не виявлено, а позов є передчасним.
При цьому, доводи позивача про необхідність захисту майнового інтересу вважають непереконливими, оскільки обраний позивачем спосіб захисту такого інтересу є передчасним і необґрунтованим з огляду на те, що позивач не подав доказів того, що саме внаслідок оспорюваних правочинів у нього виникли перешкоди у реалізації свого майнового інтересу щодо набуття у власність нерухомого майна. При цьому не можуть підлягати задоволенню вимоги про захист права чи інтересу, порушення яких можуть бути допущені у майбутньому, оскільки суд вправі захистити вже порушене реальне право чи законний інтерес.
Стороною позивача не наведено жодного доказу, який би свідчив про порушення зі Сторони Банку в момент вчинення правочину та який би був підставою визнання договору іпотеки недійсним.
Як вбачається з матеріалів справи 08.05.2018 року між АТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого ОСОБА_1 виступила майновим поручителем по кредитному договору № K20GK0000000001/1 від 08.05.2018. Предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_8 , яка належить на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. 08.05.2018 року та зареєстрованого в реєстрі за №373.
ТОВ "А-Ріалті" не надало доказів на підтвердження того, що договір іпотеки є недійсним. Разом з тим, ТОВ "А-Ріалті" не є стороною оспорюваного договору іпотеки.
За таких обставин, позов є передчасним та необґрунтованим і не підлягає задоволенню.

Представник позивача - адвокат Васюк М.М. у судовому засіданні просив вимоги позову задовольнити, вважав їх обґрунтованими та підтвердженими належними і допустимими доказами, а майнове право позивача порушеним з боку відповідачів. Звертав увагу суду на те, що при перевірці свідоцтва, виданого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Копейчиковим І.В. 10.07.2017 серії НМХ 917829, останнє значиться в Єдиному державному реєстрі нотаріальних дій як втрачене.
Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні просила в задоволенні вимог відмовити, зазначала про те, що на час вчинення нотаріальної дії в жодному реєстрі обтяжень на спірне нерухоме майно не було, відтак відповідач є чесним набувачем.
Представник відповідача АТ «КБ «ПриватБанк» Гриниха Т.Ю. в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечувала, зазначала про те, що в матеріалах справи немає доказів, які б свідчили про відсутність акта про проведені прилюдні торги, договір іпотеки було укладено з додержанням усіх вимог закону без будь яких порушень, в позовній заяві не вказано, яких саме документів не було надано реєстратору. Вважала, що спосіб захисту, обраний позивачем у цій справі, не є належним, натомість, вирішення судом спору шляхом визнання недійсним акта про проведені прилюдні торги є належним способом захисту. 
ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлений 
Треті особи: Державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Крупка Олександра Григоровича, Приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиков Іван Володимирович, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна в судове засідання не прибули, про розгляд справи повідомлялись належним чином шляхом направлення на поштову адресу судової повістки про виклик до суду, проте, зазначена кореспонденція повернулась до суду з відмітками «за закінченням терміну зберігання».
Верховний Суд у постанові від 18.03.2021 у справі № 911/3142/19 дійшов висновку про те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, а, у даному випадку, суду. Близькі за змістом висновку містяться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №800/547/17, постановах Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 913/879/17, від 21.05.2020 у справі № 10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі № 24/260-23/52-б.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом, норми права застосовані судом, мотивована оцінка і висновки суду.
Частиною першою статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Як передбачено частиною першою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Судом встановлено, що згідно відомостей з Реєстру прав власності на нерухоме майно, 07.12.2012 на підставі свідоцтва про право власності НОМЕР_4 , виданого згідно рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради №270 від 22.09.2011, квартира АДРЕСА_1 , зареєстрована за ТОВ «АВЕРС-СІТІ».
25.09.2017 Державним підприємством «СЕТАМ» видано протокол № 287142 про проведення електронних торгів по лоту №237158 щодо продажу об`єкта нерухомого майна – квартири АДРЕСА_1 , переможцем яких стало Товариство з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті», код ЄДРПОУ 35466551. Ціна продажу об`єктна нерухомого майна складає 901170,00 грн.
Зазначені суми мають бути сплачені переможцем до 09.10.2017.
25.10.2017 старшим державним виконавцем Відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України Башіловим В.О. в межах виконавчого провадження №50162314 щодо виконання виконавчого листа №367/7827/14-ц від 22.01.2016 про стягнення з ТОВ «АВЕСР-СІТІ» грошових коштів у сумі 15583877,82 грн, - було видано акт № 17/21 про проведені електронні торги. 
Згідно вказаного Акта, переможцем торгів визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті», код ЄДРПОУ 35466551. Ціна продажу майна склала 948600,00 грн, з яких 901170,00 грн підлягає перерахуванню на рахунок Міністерства юстиції України. Гарантійний внесок у розмірі 30642,15 грн є частиною оплати переможцем придбаного майна ним на електронних торгах майна та підлягає зарахуванню як винагорода організатору електронних торгів за надані ним послуги з реалізації майна; розмір додаткової винагороди організатору складає 16787,85 грн. Переможцем торгів перераховано 901170,00 грн на рахунок Міністерства юстиції України, що підтверджується випискою з рахунку від 09.10.2017. Таким чином, переможець торгів Товариство з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті», код ЄДРПОУ 35466551, повністю розрахувався за придбане майно. Прилюдні торги відбулися з дотриманням вимог Закону України «Про виконавче провадження», Порядку реалізації арештованого майна, затвердженого Наказом МЮУ від 29.09.2016 №2831/5.
Акт про проведення електронних торгів є підставою для оформлення покупцем ТОВ «А-Ріалті» права власності на квартиру АДРЕСА_1 , у порядку визначеному законодавством. 
Згідно відповіді Відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України від 18.09.2018 №27989-33-18/20.1/21, на виконанні у відділі перебувало виконавче провадження №50162314 з примусового виконання виконавчого листа №367/7827/14-ц, виданого 22.01.2016 Ірпінським міським судом Київської області про стягнення з ТОВ «АВЕРС-СІТІ» на користь ОСОБА_5 грошової суми в розмірі 15583877,82 грн.
27.04.2018 державним виконавцем винесено постанову про закінчення виконавчого провадження відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 39 Закону України «Про виконавче провадження».
Крім того, зазначеним листом повідомлено про те, що акт про придбання з прилюдних торгів квартири АДРЕСА_1 , на ім`я ОСОБА_2 не видавався.
З копії матеріалів реєстраційної справи №1450878232109, вбачається, що 21.12.2017 ОСОБА_2 звернувся до державного реєстратора Виконавчого комітету Броварської міської ради Крупка О.Г. із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності) на об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_5 , на підставі свідоцтва НОМЕР_5 про право власності зареєстрованого за № 862, видане приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиковим Іваном Володимировичем 10.07.2017. Згідно вказаного свідоцтва, покупцю ОСОБА_2 належить на праві власності нерухоме майно, а саме: трьохкімнатна квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 105,0 кв.м, житловою площею 54,6 кв.м, вартістю 105000,00 грн, яка внесена згаданим переможцем торгів за придбане майно; реквізити правовстановлюючого документу: САЕ №250303 від 07.12.2012 видане на підставі рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради №270 від 22.09.2011, зареєстроване в реєстрі за номером запису 12 в книзі 1-350, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 38489399, дата державної реєстрації 07.12.2012, що раніше належало боржнику ТОВ «АВЕРС-СІТІ». 07.12.2012 на замовлення ТОВ`АВЕРС-СІТІ» КОР «Північне бюро технічної інвентаризації» видано технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна, а саме: трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 105,0 кв.м, житловою площею 54,6 кв.м.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, 27.12.2017 державним реєстратором Виконавчого комітету Броварської міської ради Крупка О.Г. за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна, а саме: трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 105,0 кв.м, житловою площею 54,6 кв.м., відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38992376 від 27.12.2017 13:29:28.
Відповідно до Акта приймання-передачі нерухомого майна (квартири) № 1/128 від 20.02.2018, Товариство з обмеженою відповідальністю «Коцюбинське-Сіті» прийняло від ОСОБА_2 майно - трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 105,0 кв.м, житловою площею 54,6 кв.м., що є внеском до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Коцюбинське-Сіті».
07.03.2018 Товариство з обмеженою відповідальністю «Коцюбинське-Сіті» зареєструвало за собою право власності на Квартиру на підставі Протоколу загальних зборів учасників від 16.02.2018.
08.05.2018 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 105,0 кв.м, житловою площею 54,6 кв.м., який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А., зареєстрованого в реєстрі за №373, на підставі якого ОСОБА_1 стала власницею квартири. Квартира, яку було відчужено за вказаним договором належала продавцю ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Манойло Н.Г., за реєстровим №1130. 
Згідно договору купівлі-продажу квартири від 08.05.2018, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , квартиру, яка є предметом цього Договору, на момент його укладання нікому іншому не продано, не подаровано, як внесок до статутного капіталу юридичної особи не передано, не відчужено іншим способом; за договором управління не передано; малолітні та неповнолітні діти, недієздатні чи обмежено дієздатні особи у вищевказаній квартирі не мають реєстрацію місця проживання та не мають прав на користування нею або будь-якою її частиною, та унаслідок укладення цього Договору не порушуються права та законні інтереси інших осіб, у тому числі неповнолітніх та малолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб, яких продавець зобов?язаний утримувати за законом або договором; ним не здійснювались будь-які самочинні переобладнання та перепланування у даній квартирі, відчужувана квартира не перебуває в іпотеці, під податковою заставою, в спорі, під забороною/арештом; будь-які інші обтяження стосовно цієї нерухомості відсутні, що підтверджується Інформаційними довідками № 123205630, №123206283 від 08 травня 2018 року, відсутні актуальні відомості про наявність обтяжень і реєстрації іпотек щодо предмету цього Договору, що доведено до покупця.
Відсутність податкової застави підтверджується витягом №55630177, наданим з Державного
Реєстру обтяжень рухомого майна 08 травня 2018 року; прихованих недоліків, про які не був попереджений покупець свідомо не був попереджений покупець, квартира не має; обставин, які б перешкоджали вчиненню правочину та які б замовчувалися продавцем, не існує.
08.05.2018 року між АТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого ОСОБА_1 виступила майновим поручителем по кредитному договору № K20GK0000000001/1 від 08.05.2018. Предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_8 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. 08.05.2018 року та зареєстрованого в реєстрі за №373.
Наведене вище також стверджується інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 17.08.2018 №134782813.
За ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України за загальним правилом право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Згідно ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Статтею 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади і місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№ 1952-IV) та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (далі – Порядок №1127).
Пунктом 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - є офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, серед іншого, встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Відповідно до пункту 12 Порядку № 1127 розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.
Згідно з пунктами 18, 23 Порядку № 1127 за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом № 1952-IV, державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття, з відповідним обґрунтуванням їх застосування.
Пунктом 40 Порядку №1127 встановлено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону та Порядком.
За ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Відповідно до ст. ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення.
Способи захисту цивільних прав та інтересів судом визначено статтею 16 ЦК України.
Згідно з ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
За ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів.
Як встановлено судом, акт про придбання з прилюдних торгів квартири АДРЕСА_1 , на ім`я ОСОБА_2 не видавався. 
Доказів на підтвердження зворотнього матеріали справи не містять.
Так, лише за наявності усіх необхідних документів та за умови дотримання вимог щодо їх змісту приватний нотаріус може видати свідоцтво про право власності на квартиру, яка є правовстановлюючим документом на нерухоме майно.
Згідно із ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним із спосіб захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог , установлених ч.ч. 1-3, 3, 6 ст.203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.
Оформлення договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах є правочином (ст.ст. 650, 655 та ч. 4 ст. 656 ЦК України), які відносять до договорів купівлі-продажу майна. Результатом купівлі-продажу майна на прилюдних торгах є видача нотаріусом свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта державного виконавця.
Враховуючи, що матеріали справи не містять доказів щодо проведення прилюдних торгів щодо квартири АДРЕСА_8 , акт про проведення торгів на ім`я ОСОБА_2 не видавався, відтак, у зв`язку із порушенням приватним нотаріусом вимог щодо видачі свідоцтва, воно підлягає визнанню недійсним.
Такого ж змісту висновок щодо належного способу захисту позивача в аналогічних правовідносинах міститься у постанові Київського апеляційного суду від 10.12.2025 у справі №367/857/23.
Щодо вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Відповідно до ст. 387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно зі ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не має на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Зокрема, п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України визначено, що одним із випадків, коли майно можливо витребувати від добросовісного набувача, є вибуття такого майна поза волею власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі.
За змістом зазначеної норми майно, яке вибуло з володіння власника на свідоцтва про право власності, який в подальшому було визнано недійсним, слід вважати таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.
Таким чином, оскільки спірне майно вибуло з володіння ТОВ «А-Ріалті» поза його волею до спірних правовідносин застосовуються положення статей 387, 388 ЦК України.
Зокрема, у справі № 6-140цс14 Верховний Суд України дійшов висновку, що власник майна може витребувати належне йому майно від будь якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.
Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про те, що у зв?язку з тим, що спірна квартира вибула з володіння позивача без відповідних на те правових підстав, обґрунтованою є вимога про витребування у відповідача цього майна на користь позивача.
Щодо визнання недійсним договору іпотеки та скасування рішення про державну реєстрацію.
Відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Зі змісту вищевказаної статі вбачається, що заперечувати дійсність правочину в судовому порядку вправі одна із сторін договору або інша заінтересована особа.
Позивач вважає, що він є заінтересованою особою в спорі про визнання іпотечного договору недійсним, оскільки має конкретний майновий інтерес законного власника майна, яке передано за спірним договором в іпотеку.
Зокрема, ч. 1 ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до чч. 1, 2 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Згідно з ч. 1 ст. 317, ч. 1 ст.321 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Зокрема, ст. 5 Закону України «Про іпотеку» визначено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за умови що нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Оскільки в момент вчинення спірного правочину було порушено ч. 1 ст. 317, ч. 1 ст. 321 ЦК України з огляду на те, що Квартира вибула із права власності Позивача поза його волею, а право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Аналогічного правового висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 11.02.2015 (справа № 6-1цс15), відповідно до статей 330, 388 ЦК України майно, яке було предметом судового розгляду про визнання іпотечного договору дійсним та за рішенням суду право власності визнано за іншою особою, проте дійсний власник не був стороною зазначеного правочину, не був учасником судового розгляду і майно відчужено поза волею власника, то право власності на майно не набувається добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
ОСОБА_1 під час укладення Іпотечного договору не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності щодо спірного майна.
Відповідно до ст. 23 ЗУ «Про іпотеку», в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Згідно зі ст. 4 ЗУ «Про іпотеку», обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначені правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень.
Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Зокрема, ч. ч. 1, 2 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Згідно зі ст. 17 ЗУ «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі визнання іпотечного договору недійсним. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Як розтлумачив Верховний Суд України у своїй постанові від 24.01.2017 у справі № 815/6165/14, позов, предметом якого є реєстраційні дії, здійснені на основі юридичних фактів, стосовно яких існує спір про право цивільне, в межах якого можуть бути розв`язані питання, пов`язані з реєстрацією прав власності на будівлю, не може бути розглянуто за правилами Кодексу адміністративного судочинства України.
З огляду на вищевикладене та враховуючи те, що Іпотечний договір підлягає визнанню недійсним у зв`язку з чим реєстраційні дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, які здійснені на підставі такого договору, підлягають скасуванню, оскільки вони є похідними від спірного договору.
Отже, скасуванню підлягає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40996605 від 08.05.2018 13:23:58, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. (про державну реєстрацію іпотеки) та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40997155 від 08.05.2018 13:41:22 прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко О.А. (рішення про державну реєстрацію обтяжень).
Згідно статті 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Статтею 80 ЦПК України передбачено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Згідно вимог статті 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Статтею 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу(групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
З урахуванням викладеного, суд, оцінивши кожний доказ з точки зору їх належності, достовірності та допустимості, а в сукупності доказів з точки зору достатності та взаємозв`язку, дійшов висновку про задоволення позову.
Щодо розподілу судових витрат
Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункту 12 частини третьої статті 2 ЦПК України).
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 141 ЦПК України, судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються у разі задоволення позову на відповідача.
Позивачем за подання даного позову до суду сплачено судовий збір у розмірі 22873,50 грн, що підтверджується платіжними інструкціями, тому з відповідачів солідарно на користь позивача слід стягнути указані кошти.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-
УХВАЛИВ:
Товариства з обмеженою відповідальності "А-Ріалті" до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ПАТ КБ "ПриватБанк", треті особи: Державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Крупка Олександра Григоровича, Приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиков Іван Володимирович, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна, про визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсним договору іпотеки, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та витребування майна з чужого незаконного володіння, - задовольнити.
Визнати недійсним свідоцтво, серія та номер: 862, видане 10.07.2017 приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиковим Іваном Володимировичем на ім`я ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_2 ).
Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_3 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті» (код ЄДРПОУ 35466551) об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_6 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1450878232109. 
Визнати недійсним Іпотечний договір № 376 від 08.05.2018, який укладений між Публічним акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк» (код ЄДРПОУ 14360570) та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_3 ).
Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 40996605 від 08.05.2018 13:23:58, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко Оленою Анатоліївною. 
Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 40997155 від 08.05.2018 13:41:22, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренко Оленою Анатоліївною.
Стягнути солідарно з  ОСОБА_2 ( АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_6 ), ОСОБА_1 (АДРЕСА_10 , РНОКПП НОМЕР_3 , на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті»(04053, м. Київ, вул. Січових Стрільців, буд. 77,кім. 709, Код ЄДРПОУ 35466551)суму сплаченого судового збору в розмірі 22873,50 грн.
Рішення суду складено та проголошено 01.06.2026.
Відомості про учасників справи:
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «А-Ріалті» (04053, м. Київ, вул. Січових Стрільців, буд. 77, кім. 709, Код ЄДРПОУ 35466551).
Відповідачі:  ОСОБА_2 ( АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_6 ;
ОСОБА_1 (АДРЕСА_10 , РНОКПП НОМЕР_3 );
Треті особи: Приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Копейчиков Іван Володимирович(08202, Київська область, м. Ірпінь, вул. Мінеральна, буд. 1);
Акціонерне товариство Комерційний банк «ПриватБанк» (01001, м. Київ, вул. Грушевського, буд. 1Д, Код ЄДРПОУ 14360570);
Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Петренко Олена Анатоліївна (04060, м. Київ, вул. Щусєва, 4);
Державний реєстратор Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Крупка Олександр Григорович (07400, Київська обл., м. Бровари, вул. Гагаріна, 15).

Суддя:       Л.В. Мерзлий