Справа № 688/4251/23
Провадження № 2/369/969/26

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12.05.2026 року м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі: 
головуючого судді Фінагеєвої І.О.,
за участю секретаря Крикуна І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві за правилами спрощеного позовного провадження цивільну справу № 688/4251/23 за позовною заявою ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "САН СІТІ" про захист прав споживачів, -
ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2023 року представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Янцеловський Микола Францович звернувся до Шепетівського міськрайонного суду Хмельницької області із позовом до ОСББ "САН СІТІ" про захист прав споживачів.
Позовні вимоги обґрунтовував тим, що 21 лютого 2023 року між позивачем та ПАТ «Акціонерний Комерційний промислово-інвестиційний банк» було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна. Положеннями Договору сторони узгодили наступне:
Пункт 1.1. За цим Договором Продавець передає майно, вказане в п. 1.2. цього Договору у власність Покупцю, а Покупець приймає майно і сплачує за цього обумовлену грошову суму у розмірі та в порядку, передбаченому цим Договором.
Пункт 1.2. Предметом купівлі - продажу за цим Договором є квартира загальною площею 72,4 кв.м., житловою площею 35,0 кв.м., що складається з двох кімнат, розташована за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - Нерухоме майно).
Пункт 1.3. Продавець свідчить, що відчужуване Нерухоме майно належить йому на праві приватної власності, до цього часу нікому іншому не продане, не подароване, іншим способом не відчужене, не заставлене, під забороною відчуження/арештом не перебуває, боргом за комунальні та інші послуги і податки не обтяжене, прав у третіх осіб (в тому числі за договором оренди, найму або лізингу), як в межах, так і за межами України немає, сервітути відносно нього не встановлені.
Пункт 3.2. Передача Нерухомого майна здійснюється за Актом приймання - передачі в день укладання (підписання) сторонами та нотаріального посвідчення цього Договору із одночасною передачею Покупцю технічної документації на нерухоме майно, зокрема технічного паспорту.
Пункт 5.1. Цей Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення.
Вищезазначений Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О., за реєстровим номером № 524, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав від 21 лютого 2023 року, індексний номер 323559164.
Цього ж дня, на виконання положень Договору між сторонами підписано Акт приймання - передачі нерухомого майна за яким ПАТ «Акціонерний Комерційний промислово-інвестиційний банк» передав, а позивач прийняла нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 .
В подальшому, позивачем від ОСББ «САН СІТІ» отримано Акт звіряння взаємних розрахунків за період 01 березня 2020 року по 03 серпня 2023 року у відповідності до якого за адресою: АДРЕСА_1 , існує заборгованість по оплаті послуг за управління багатоквартирним будинком та внесках у розмірі 38 912,18 грн.
Однак, зі змісту Договору купівлі - продажу нерухомого майна від 21 лютого 2023 року вбачається, що Продавцем засвідчено відсутність будь-яких боргів за комунальні та інші послуги. Крім того, Договір не містить застережень про переведення боргу попереднього власника, як і не містить згоди кредитора на таку заміну.
14 серпня 2023 року позивач звернулась до відповідача із заявою про виключення з обліку заборгованості попереднього власника нерухомого майна.
14 вересня 2023 року відповідачем надано відповідь в якій зазначено, що підстави для виключення заборгованості попереднього власника відсутні, оскільки продавцем в момент продажу нерухомого майна повинна була бути надана довідка від ОСББ про відсутність заборгованості, а також позивачем перед покупкою було оглянуто майно.
Крім того, як зазначає представник позивача, Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21 лютого 2023 року не містить положень щодо заміни боржника у зобов`язанні іншою особою в порядку ст. 520 ЦК України, а також згоди позивача на прийняття заборгованості попереднього власника нерухомого майна.
Враховуючи наведене та у зв`язку з тим, що позивач не вчиняла правочинів щодо прийняття боргу попереднього власника нерухомого майна з оплати послуг за управління багатоквартирним будинком та внесках, тоді як відповідач відмовляється виключити заборгованість попереднього власника в добровільному порядку, позивач змушена звернутись до суду з даним позовом щодо захисту прав споживачів та виключення з обліку по особову рахунку за квартирою по АДРЕСА_1 , заборгованості попередніх власників з оплати послуг за управління багатоквартирним будинком та внесках за період до 21 лютого 2023 року.
На підставі викладеного, представник позивача просив суд зобов`язати Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «САН СІТІ» виключити з обліку по особовому рахунку ОСОБА_1 № НОМЕР_1 квартири АДРЕСА_2 , заборгованість попередніх власників квартири щодо сплати заборгованості за управління багатоквартирним будинком та внесками до резервного фонду ОСББ «САН СІТІ» за період до 21 лютого 2023 року у розмірі 38 912,18 грн. Судові витрати покласти на відповідача.
Ухвалою Шепетівського міськрайонного суду Хмельницької області від 12 жовтня 2023 року справу було передано за підсудністю до Києво-Святошинського районного суду Київської області.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 22 листопада 2023 року відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін.
У встановлений законом строк сторони заперечень щодо такого порядку не заявили.
Відповідач на адресу суду відзиву на позовну заяву не подав, ухвалу суду про відкриття провадження у справі та копію позовної заяви з додатками отримав, вказана кореспонденція повернулася на адресу суду з відміткою працівника поштового зв`язку «доставлено». Причини неможливості подати відзив суду не повідомив. Будь-яких заяв, клопотань станом на час прийняття рішення до суду не надходило.
Згідно ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений законом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання, та не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин, не подав відзив, а позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
За таких обставин суд, враховуючи вимоги ст. 280 ЦПК України, вважає за можливе розглянути справу без участі відповідача та ухвалити по справі заочне рішення.
Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Суд, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дійшов висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що 21 лютого 2023 року між ПАТ «Акціонерний Комерційний промислово-інвестиційний банк», від імені якого діяла Уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Акціонерний Комерційний промислово-інвестиційний банк» Караченцев Артем Юрійович та ОСОБА_1 , було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна. 
Відповідно до пункту 1.1. вказаного Договору, Продавець передає майно, вказане в п. 1.2. цього Договору у власність Покупцю, а Покупець приймає майно і сплачує за цього обумовлену грошову суму у розмірі та в порядку, передбаченому цим Договором.
Згідно пункту 1.2. Договору, предметом купівлі-продажу за цим Договором є квартира загальною площею 72,4 кв.м., житловою площею 35,0 кв.м., що складається з двох кімнат, розташована за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - Нерухоме майно).
Пунктом 1.3. Договору Продавець свідчить, що відчужуване Нерухоме майно належить йому на праві приватної власності, до цього часу нікому іншому не продане, не подароване, іншим способом не відчужене, не заставлене, під забороною відчуження/арештом не перебуває, боргом за комунальні та інші послуги і податки не обтяжене, прав у третіх осіб (в тому числі за договором оренди, найму або лізингу), як в межах, так і за межами України немає, сервітути відносно нього не встановлені.
Відповідно до пункту 3.2. Договору, передача Нерухомого майна здійснюється за Актом приймання-передачі в день укладання (підписання) сторонами та нотаріального посвідчення цього Договору із одночасною передачею Покупцю технічної документації на нерухоме майно, зокрема технічного паспорту.
Пунктом 5.1. встановлено, що цей Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення.
Вищезазначений Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Біловар І.О., та зареєстровано в реєстрі за № 524, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав № 323559164 від 21 лютого 2023 року.
На виконання положень Договору між сторонами підписано Акт приймання-передачі нерухомого майна за яким ПАТ «Акціонерний Комерційний промислово-інвестиційний банк» передав, а ОСОБА_1 прийняла нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_3 .
Відповідно до Акту звіряння взаємних розрахунків за період 01 березня 2020 року по 03 серпня 2023 року, складеного ОСББ «САН СІТІ» 03 серпня 2023 року, за адресою: АДРЕСА_3 , рахується заборгованість по оплаті послуг за управління багатоквартирним будинком та внесках у резервний фонд ОСББ «САН СІТІ» у розмірі 38 912,18 грн.
14 серпня 2023 року ОСОБА_1 звернулась до ОСББ «САН СІТІ» із заявою про виключення з обліку заборгованості попереднього власника нерухомого майна.
14 вересня 2023 року ОСББ «САН СІТІ» надано відповідь в якій зазначено, що підстави для виключення заборгованості попереднього власника відсутні, а п. 1.3 Договору, де зазначено про відсутність боргу за комунальні платежі не відповідає дійсності, оскільки продавцем в момент продажу нерухомого майна повинна була бути надана довідка від ОСББ про відсутність заборгованості.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до статей 66, 67, 162 ЖК України за користування житловим приміщенням, що належить громадянинові на праві приватної власності, сплачується плата за утримання будинку, прибудинкової території та плата за спожиті комунальні послуги.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачене право споживача одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг. Такому праву прямо відповідає визначений п. 5 ч. 2 ст. 7 цього Закону обов`язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.
Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Відповідно до ст. 322 ЦК України на власника покладається тягар утримання майна.
Проте новий власник майна не зобов`язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов`язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна.
Отже, діючим законодавством не передбачено обов`язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.
Подібні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19 (провадження № 61-3604 св 20), від 14 вересня 2022 року у справі № 201/1807/21 (провадження № 61-2572 св 22), від 12 жовтня 2022 року у справі № 312/44/20 (провадження № 61-13033 св 20).
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21 лютого 2023 року не містить застережень щодо наявності боргу попереднього власника, переведення такого боргу та згоди кредитора на таку заміну, що узгоджується з положеннями ст. 520 ЦК України (заміна боржника у зобов`язанні).
З матеріалів справи вбачається, що позивач не вчиняла правочинів щодо прийняття боргу за управління багатоквартирним будинком та внесками до резервного фонду ОСББ «САН СІТІ», з огляду на що, суд приходить до висновку, що на позивача не може бути покладено обов`язок зі сплати вказаної заборгованості, нарахованої відповідачем попередньому власнику, тобто до набуття позивачем у власність квартири.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч. 1 ст. 12 ЦПК України).
Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною 6 ст. 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).
У ч. 1 ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши всі обставини справи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення позову у повному обсязі.
За нормою ч. 6 ст. 141 ЦПК України, якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, та враховуючи принцип диспозитивності, з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1 073,60 грн.
Керуючись ст. ст. 2, 4, 12, 13, 76- 89, 141, 178, 263-265, 268, 280-282, 352, 354, 355 ЦПК України, суд, - 
УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "САН СІТІ" про захист прав споживачів, - задовольнити.
Зобов`язати Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «САН СІТІ» виключити з обліку по особовому рахунку ОСОБА_1 № НОМЕР_1 за квартирою АДРЕСА_4 , заборгованість попередніх власників квартири щодо сплати заборгованості за управління багатоквартирним будинком та внесками до резервного фонду ОСББ «САН СІТІ» за період до 21 лютого 2023 року у розмірі 38 912,18 грн.
Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «САН СІТІ» на користь держави судовий збір у розмірі 1 073 (одна тисяча сімдесят три) грн. 60 коп.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.
Заочне рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду протягом 30 днів з дня винесення рішення суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Інформація про позивача: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_5 .
Інформація про відповідача: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «САН СІТІ», код ЄДРПОУ: 43379850, адреса місцезнаходження: Київська область, Бучанський район, с. Петропавлівська Борщагівка, вул. Черкаська, буд. 1Б. 

Суддя:          Інна ФІНАГЕЄВА