ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 червня 2026 року 

м. Київ

cправа № 916/938/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:
Офісу ГП - Цимбалістий Т.О.
позивача 1 - Явченко Д.В.
позивача 2 - не з`явився
відповідача - Бойко І.О., Нікішев О.В.
третьої особи 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - не з`явився
третьої особи 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - не з`явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2026 (у складі колегії суддів: Таран С.В. (головуючого), Богатиря К.В., Поліщук Л.В.)
та рішення Господарського суду Одеської області від 23.12.2025 (суддя Бездоля Ю.С.)
за позовом: заступника керівника Одеської обласної прокуратури
в інтересах держави в особі Одеської міської ради
та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до відповідача: Громадської організації "Соціально-правозахисна"
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивачів:
- Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації;
- Департаменту міжнародного співробітництва, культури та маркетингу Одеської міської ради
про визнання договору недійсним та зобов`язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Заступник керівника Одеської обласної прокуратури (надалі - Прокурор, Скаржник) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради (надалі - Рада, Позивач 1) та в особі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (надалі - Департамент комунальної власності, Позивач 2) до Громадської організації "Соціально-правозахисна" (надалі - Громадська організація, Відповідач), в якому просив суд: 
- визнати недійсним договір оренди нежилого приміщення від 31.01.2020 № 415/1- 19, укладений між Департаментом комунальної власності та Громадською організацією на громадський будинок з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 1061,6 кв. м, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6 (надалі - договір оренди);
- зобов`язати Громадську організацію повернути громадський будинок з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 1061,6 кв. м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6, Департаменту комунальної власності відповідно до акта приймання-передачі.
1.2. Позов обґрунтовано тим, що спірний договір оренди був укладений з порушенням Закону України "Про охорону культурної спадщини", а саме без отримання попереднього погодження з боку органу культурної спадщини та без включення до нього істотної умови щодо забезпечення орендарем збереження пам`ятки відповідно до охоронного договору, який взагалі не був укладений на той момент.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. 08.04.2024 Господарський суд Одеської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.10.2024, про відмову у задоволенні позову.
2.2. Суди першої та апеляційної інстанцій виснували про відсутність підстав для задоволення позову, зважаючи на те, що обов`язок щодо надання в оренду об`єкта культурної спадщини, що є пам`яткою, за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини покладався саме на Раду як власника об`єкта оренди та на Департамент комунальної власності, як уповноваженого власником органу, а тому недотримання вимог закону під час укладення договору оренди відбулося внаслідок бездіяльності Позивачів, а не Громадської організації.
З посиланням на висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18, суди зазначили, що оскільки органи місцевого самоврядування у даному випадку діяли всупереч закону, а за відсутності інших органів, наділених повноваженнями на захист порушених інтересів територіальної громади, Прокурор мав право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду як самостійний позивач, а органи місцевого самоврядування, які вчинили дії, що порушують інтереси держави, повинні були набути статусу відповідачів. Керуючись наведеним, суди дійшли висновків про те, що Прокурор неправомірно звернувся з цим позовом в інтересах держави в особі Ради та Департаменту комунальної власності.
2.3. Постановою Верховного Суду від 23.04.2025 скасовано постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 09.10.2024 і рішення Господарського суду Одеської області від 08.04.2024 у справі № 916/938/22; справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
2.4. Суд касаційної інстанції дійшов висновку, що за встановлених у справі обставин Прокурором належним чином обґрунтовано та доведено наявність передбачених законом підстав для звернення до суду в інтересах держави в особі Позивачів та визначення Громадської організації у процесуальному статусі відповідача у цій справі.
Разом із тим Суд звертає увагу, що під час нового розгляду справи господарському суду необхідно вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного і об`єктивного встановлення обставин справи, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, зокрема, щодо обставин, які стосуються обґрунтованості позову в частині наявності/відсутності підстав для визнання правочину оренди недійсним, дати їм належну юридичну оцінку і в залежності від встановленого та відповідно до вимог чинного законодавства вирішити спір з належним обґрунтуванням мотивів та підстав такого вирішення у судовому рішенні.
2.5. За наслідками нового розгляду спору рішенням Господарського суду Одеської області від 23.12.2025 у справі № 916/938/22, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2026, відмовлено у задоволенні позову.
2.6. Судові рішення мотивовані тим, що порушення, на які посилається Прокурор, а саме відсутність погодження органу охорони культурної спадщини та невключення до договору істотної умови щодо забезпечення орендарем збереження пам`ятки відповідно до охоронного договору, який на момент укладення оспорюваного договору оренди взагалі не був укладений, не можуть бути підставою для визнання такого договору недійсним і зобов`язання Громадської організації "Соціально-правозахисна" повернути об`єкт оренди.
Суди попередніх інстанцій виходили з того, що покладення на орендаря негативних наслідків недотримання Позивачами вимог закону щодо вчинення дій, які передували укладенню оспорюваного договору оренди, за встановлених обставин справи є необґрунтованим. Відповідні порушення, на які посилається Прокурор, були допущені саме Позивачами, а не Відповідачем, тоді як поведінка орендаря під час укладення та виконання договору оренди оцінена судами як добросовісна. 
За таких обставин суди дійшли висновку, що негативні наслідки недотримання Позивачами установленої законом процедури не можуть бути покладені виключно на орендаря як добросовісну сторону договірних правовідносин. При цьому наявність чи відсутність відповідного погодження не звільняє орендаря від обов`язків щодо збереження орендованого майна, до складу якого входить об`єкт культурної спадщини, а орендодавець не позбавлений можливості здійснювати контроль за збереженістю та станом такого майна під час виконання договору оренди.
Водночас суди зазначили, що за встановлених обставин позбавлення Громадської організації права оренди становитиме непропорційне втручання у його майнові права та порушуватиме гарантії, передбачені статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. Звертаючись із касаційною скаргою, Прокурор просить скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2026 та рішення Господарського суду Одеської області від 23.12.2025 у справі № 916/938/22 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
3.2. В обґрунтування касаційної скарги Прокурор посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій статей 3, 16, 203, 215 Цивільного кодексу України без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20.
За доводами Скаржника, суди попередніх інстанцій помилково виходили з того, що допущені під час укладення оспорюваного договору оренди порушення мають оцінюватися виключно як наслідок дій або помилки органу місцевого самоврядування як орендодавця, без належної оцінки поведінки самого Відповідача як сторони цього правочину.
Прокурор зазначає, що недобросовісна поведінка набувача майна чи як його, так і відчужувача відповідного майна, не є набуттям права під впливом помилки органу влади та не зумовлює таке набуття. 
У цій справі, на думку Скаржника, суди встановили не помилку в діях органу місцевого самоврядування як орендодавця, а недотримання ним вимог чинного законодавства під час укладення оспорюваного договору оренди. Водночас факт укладення цього договору з порушенням вимог законодавства, як зазначає Прокурор, не заперечується і самим Відповідачем.
Скаржник наголошує, що дії Громадської організації свідчать про недобросовісність її поведінки, оскільки остання, укладаючи оспорюваний договір оренди, мала усвідомлювати правовий статус об`єкта оренди та необхідність дотримання спеціального порядку передачі такого майна в користування. За позицією Прокурора, Відповідач не може посилатися на помилку або неналежні дії уповноваженого органу як на підставу для збереження за собою права оренди.
На підтвердження обізнаності Відповідача зі статусом орендованого майна Прокурор посилається на пункт 4.13 оспорюваного договору оренди, яким передбачено, що у разі, якщо будинок, в якому знаходиться об`єкт оренди, є пам`ятником архітектури і містобудування місцевого значення, орендар зобов`язується у 30-ти денний термін з моменту укладення договору оренди укласти охоронний договір з уповноваженим органом.
Крім того, Прокурор звертає увагу на те, що після укладення договору оренди Відповідач звернувся до Одеського окружного адміністративного суду з позовом до Одеської обласної державної адміністрації про визнання протиправним та скасування розпорядження представника Президента України в Одеській області від 08.04.1993 № 197/93 у частині включення до додаткового переліку пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі житлового будинку 1870 року, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. В. Інбер, 6, корпус А. 
На переконання Скаржника, наведене додатково підтверджує обізнаність Відповідача щодо правового статусу спірного майна як об`єкта культурної спадщини.
Також Прокурор вважає безпідставними посилання судів першої та апеляційної інстанцій на положення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. За доводами Скаржника, зазначена гарантія не може застосовуватися таким чином, щоб легітимізувати право користування майном, набуте за правочином, укладеним із порушенням імперативних вимог закону, зокрема вимог законодавства про охорону культурної спадщини. У зв`язку із цим, на його думку, суди дійшли помилкового висновку про те, що визнання договору оренди недійсним та повернення об`єкта оренди становитиме непропорційне втручання у майнові права Відповідача.
3.3. Ухвалою Суду від 25.05.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Прокурора на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України і призначено справу до розгляду.
3.4. 09.06.2026 від Громадської організації надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому відповідач просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
4. Обставини справи, встановлені судами 
4.1. 08.04.1993 Представником Президента України в Одеській області (надалі - Представник Президента України) було видано розпорядження № 197/93 "Про додатковий перелік пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі", пунктом 1 якого було передбачено включити до переліку пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення об`єкти, які розташовані в м. Одесі, за переліком, який додається. У пункті 6 переліку був вказаний житловий будинок за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6, корпус А (дата спорудження 1870 рік).
4.2. 20.09.2019 Департамент комунальної власності звернувся до Департаменту культури, національностей і релігій та об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (надалі - Департамент культури) з листом № 01-13/4521, в якому просив повідомити, чи є пам`яткою культурної спадщини нежитлова будівля загальною площею 1061,6 кв. м, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6.
4.3. 26.09.2019 Департамент культури надав відповідь на вказаний вище лист за № 01-12/1501, згідно з яким двоповерхова будівля, яка розташована за зазначеною в листі від 20.09.2019 адресою, під охорону держави як пам`ятка культурної спадщини не приймалася. Разом із цим було повідомлено, що внутрішньодворова окремо розташована двоповерхова будівля, яка розташована на вулиці Віри Інбер, 6, належить до об`єктів культурної спадщини - житловий будинок, побудований в 1870 році, який був прийнятий під охорону держави як пам`ятка містобудування та архітектури місцевого значення розпорядженням Представника Президента України від 08.04.1993 № 197/93.
4.4. 04.12.2019 виконавчим комітетом Одеської міської ради було прийнято рішення № 427 "Про реєстрацію права комунальної власності на об`єкти комунальної власності, розташовані у м. Одесі", пунктом 1 якого передбачено зареєструвати право комунальної власності на об`єкти комунальної власності, розташовані у м. Одесі" згідно з переліком. У пункті 5 додатку до вказаного рішення виконавчого комітету Одеської міської ради передбачено, що одним із об`єктів комунальної власності, на який має бути зареєстроване право власності є нежитлові будівлі загальною площею 1061,6 кв. м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6.
4.5. 30.01.2020 державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Турецьким С. О. було проведено державну реєстрацію права комунальної власності на вказаний вище об`єкт нерухомості за територіальною громадою м. Одеси в особі Ради, про що ним було внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 35271017.
4.6. 31.01.2020 Департаментом комунальної власності було укладено з Громадською організацією договір оренди, який був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Янковською О. С. та зареєстрований в реєстрі за № 277, яка того ж дня на підставі цього договору також зареєструвала право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за записом № 35289725.
4.7. Відповідно до пункту 1.1 договору оренди в платне користування Відповідачу надається громадський будинок з господарськими (допоміжними будівлями) та спорудами загальною площею 1061,6 кв. м, за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6.
4.8. Пунктом 4.13 договору оренди визначено, що у разі, якщо будинок, в якому знаходиться об`єкт оренди, є пам`ятником архітектури і містобудування місцевого значення, орендар зобов`язується у 30-денний термін з моменту укладення зазначеного договору оренди укласти охоронний договір з уповноваженим органом та надати відповідний договір орендодавцю.
4.9. 26.01.2021 між Департаментом культури та Департаментом комунальної власності було укладено охоронний договір № 01-12/6823, відповідно до пункту 1 якого останній як власник бере на себе зобов`язання щодо охорони пам`ятки (флігель Б) загальною площею 572,3 кв. м - житлового будинку на вул. Віри Інбер, 6 у м. Одесі, який прийнятий під охорону держави розпорядженням Представника Президента України від 08.04.1993 № 197/93 як пам`ятки містобудування та архітектури місцевого значення.
4.10. 30.12.2021 рішенням Одеського окружного адміністративного суду у справі № 420/23337/21 було задоволено адміністративний позов Громадської організації до Одеської обласної державної адміністрації, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Департаменту культури, та визнано дії Представника Президента України щодо включення в додатковий перелік пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі житлового будинку за адресою: вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року незаконними, а також визнано протиправним та скасовано розпорядження Представника Президента України від 08.04.1993 № 197/93 в частині включення в додатковий перелік пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в м. Одесі житлового будинку, за адресою: вул. В. Інбер, 6, корпус А, 1870 року.
11.08.2023 постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду у справі № 420/23337/21 було скасовано рішення Одеського окружного адміністративного суду від 30.12.2021 у цій справі та прийнято нову постанову, якою було відмовлено у задоволенні адміністративного позову Громадської організації.
4.11. Підставою для звернення Прокурора з позовом стало те, що спірний договір оренди укладено з порушенням вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини", а саме без попереднього погодження уповноваженого органу охорони культурної спадщини та без включення до договору істотної умови щодо обов`язку орендаря забезпечити збереження пам`ятки відповідно до охоронного договору, який на момент укладення спірного договору взагалі не був укладений.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга Прокурора підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.3. Виходячи з мотивів ухвалених у справі судових рішень та доводів касаційної скарги, предмет касаційного дослідження у цій справі передбачає перевірку правильності застосування статей 3, 16, 203, 215 Цивільного кодексу України в контексті того, чи є обґрунтованим, з огляду на спеціальний правовий статус спірного нерухомого майна, висновок судів про те, що порушення, допущені під час укладення оспорюваного договору оренди, не можуть бути покладені на орендаря з огляду на добросовісність його поведінки; чи відповідає застосований судами підхід до кваліфікації поведінки Відповідача як добросовісної актуальним правовим позиціям Верховного Суду щодо значення добросовісності та розумної обачності учасника цивільного обороту; а також чи узгоджується задоволення позову у цій справі з критеріями правомірного та пропорційного втручання у право на мирне володіння майном відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
5.4. З приводу наведеного Суд зазначає таке.
5.5. Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
5.6. Пунктом 2 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України визначено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
5.7. Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків (стаття 202 Цивільного кодексу України).
5.8. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 Цивільного кодексу України).
5.9. Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. До спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
5.10. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 Цивільного кодексу України).
5.11. За правилом частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
5.12. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі № 905/1227/17, на яку звертає увагу Прокурор, зазначила, що вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
5.13. Частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
5.14. Колегія суддів зазначає, що за своєю правовою природою договір оренди є договором найму (оренди) комунального майна, у складі якого у тимчасове платне користування Відповідачеві передано внутрішньодворову окремо розташовану двоповерхову будівлю на вулиці Віри Інбер, 6 у місті Одеса, що належить до об`єктів культурної спадщини - житловий будинок, побудований у 1870 році та який був прийнятий під охорону держави як пам`ятка містобудування та архітектури місцевого значення розпорядженням Представника Президента України № 197/93 від 08.04.1993.
5.15. Правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь регламентовані Законом України "Про охорону культурної спадщини".
5.16. У статті 1 Закону України "Про охорону культурної спадщини" викладено наступні визначення:
- об`єкт культурної спадщини - визначне місце, споруда (витвір), комплекс (ансамбль), їхні частини, пов`язані з ними рухомі предмети, а також території чи водні об`єкти (об`єкти підводної культурної та археологічної спадщини), інші природні, природно-антропогенні або створені людиною об`єкти незалежно від стану збереженості, що донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і зберегли свою автентичність;
- нерухомий об`єкт культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності;
- пам`ятка культурної спадщини - об`єкт культурної спадщини, який занесено до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, або об`єкт культурної спадщини, який взято на державний облік відповідно до законодавства, що діяло до набрання чинності цим Законом, до вирішення питання про включення (невключення) об`єкта культурної спадщини до Державного реєстру нерухомих пам`яток України.
5.17. Відповідно до пункту 16 частини першої статті 6 Закону України "Про охорону культурної спадщини", до повноважень органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органів охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій відповідно до їхньої компетенції належить погодження відчуження або передачі пам`яток місцевого значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління.
5.18. Пам`ятка, крім пам`ятки археології, може перебувати у державній, комунальній або приватній власності. Суб`єкти права власності на пам`ятку визначаються згідно із законом (частина перша статті 17 Закону України "Про охорону культурної спадщини").
5.19. За змістом частини першої статті 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.
5.20. Приписами статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" унормовано, що усі власники пам`яток, щойно виявлених об`єктів культурної спадщини чи їх частин або уповноважені ними органи (особи) незалежно від форм власності на ці об`єкти зобов`язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір. При передачі пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини у володіння, користування чи управління іншій особі істотною умовою договору про таку передачу є забезпечення особою, якій передається пам`ятка, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи її (його) частина, збереження пам`ятки, щойно виявленого об`єкта культурної спадщини чи її (його) частини відповідно до вимог цього Закону та умов охоронного договору, укладеного власником або уповноваженим ним органом (особою) з відповідним органом охорони культурної спадщини. Порядок укладання охоронних договорів та їхні типові форми затверджуються Кабінетом Міністрів України. Відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону.
5.21. Згідно з пунктом 6.3 Положення про Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, затвердженого розпорядженням виконуючого обов`язки голови обласної державної адміністрації № 647/А-2019 від 27.05.2019, даний департамент у сфері охорони культурної спадщини, серед іншого, реалізує державну політику у сфері охорони культурної спадщини; сприяє збереженню культурної спадщини; здійснює контроль за виконанням Закону України "Про охорону культурної спадщини", інших нормативно-правових актів про охорону культурної спадщини; забезпечує захист об`єктів культурної спадщини від загрози знищення, руйнування або пошкодження; погоджує відчуження або передачу пам`яток місцевого значення їхніми власниками чи уповноваженими ними органами іншим особам у володіння, користування або управління; укладає охоронні договори на пам`ятки.
5.22. У пунктах 1, 2 Порядку укладення охоронних договорів на пам`ятки культурної спадщини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1768 від 28.12.2001 (у редакції, чинній станом на момент виникнення спірних правовідносин) охоронний договір встановлює режим використання пам`ятки культурної спадщини чи її частини, у тому числі території, на якій вона розташована. Власник пам`ятки чи її частини або уповноважений ним орган (особа) зобов`язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання пам`ятки чи її частини у власність або у користування укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини.
5.23. Судами встановлено та не заперечується сторонами, що доведеним порушенням вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини" під час укладення оспорюваного договору оренди є саме відсутність попереднього погодження уповноваженого органу охорони культурної спадщини на передачу пам`ятки в оренду.
5.24. Згідно з положеннями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
5.25. Відповідно до статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
5.26. Пунктами 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком Європейського суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила". Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце "непропорційне втручання" у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".
Крім того, за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. 
5.27. У постанові від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість, але потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
5.28. За таким підходом ризик помилки саме органу місцевого самоврядування дійсно не може виправлятися за рахунок осіб, яких така помилка стосується. Водночас застосування цієї концепції можливе лише за умови доведення добросовісності поведінки відповідної особи.
5.29. Обґрунтовуючи висновок про добросовісність поведінки Відповідача під час укладення оспорюваного договору оренди та відсутності підстав для покладення на нього негативних наслідків недотримання процедурних вимог саме орендодавцем, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідно до вимог законодавства обов`язок отримати погодження уповноваженого органу охорони культурної спадщини на передачу пам`ятки культурної спадщини у користування був покладений саме на власника такого майна (Раду) або уповноважений нею орган (Департамент комунальної власності). Виключно ці суб`єкти, за їх позицією, до укладення спірного договору мали забезпечити отримання відповідного погодження від Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, а також вчинити дії, пов`язані з укладенням охоронного договору щодо відповідної пам`ятки культурної спадщини.
За наведеного підходу суди дійшли висновку, що сам по собі факт входження до складу об`єкта оренди пам`ятки культурної спадщини не свідчить про автоматичну обізнаність Громадської організації щодо спеціального правового режиму такого майна та не є безумовною підставою для висновку про її недобросовісність. 
5.30. Втім колегія суддів вважає такий підхід судів попередніх інстанцій не в повній мірі обґрунтованим, оскільки він фактично зводить оцінку добросовісності Відповідача лише до розподілу процедурних обов`язків між сторонами договору та не враховує правових висновків Верховного Суду, відповідно до яких добросовісність поведінки особи має оцінюватися з урахуванням усієї сукупності обставин, зокрема правового статусу майна, обізнаності особи або можливості такої обізнаності, характеру її дій та поведінки під час набуття відповідного права.
5.31. У постанові Верховного Суду від 27.01.2021 у справі № 910/17876/19 зазначено, що кожна сторона під час укладення правочину має поводити себе добросовісно, обачливо й розумно, об`єктивно оцінювати ситуацію.
5.32. У постанові від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц Велика Палата Верховного Суду наголосила, що добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб. 
5.33. Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, на яку звертає увагу Скаржник, зауважила, що пропозиція нерозумних умов договору, тобто таких, які завідомо є неприйнятними через існування законодавчих заборон і обмежень, а також прийняття іншою стороною таких умов може підтверджувати недобросовісність поведінки обох сторін договору.
5.34. Колегія суддів ураховує, що підхід, за якого добросовісність поведінки особи оцінюється також виходячи із зовнішніх, об`єктивних та очевидних ознак майна, щодо якого набувається речове право, був застосований Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, на яку також звертає увагу Скаржник.
У зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду, оцінюючи добросовісність набувача, виходила з того, що особа, проявивши розумну обачність, могла і повинна була з огляду на зовнішні, явні та видимі ознаки об`єкта з`ясувати особливості його правового режиму. При цьому така особа не була позбавлена можливості ознайомитися зі змістом відповідного законодавства, норми якого є доступними, чіткими та передбачуваними, а за необхідності отримати правову допомогу до набуття права оренди щодо такого майна.
5.35. Наведений підхід свідчить про те, що стандарт добросовісної поведінки набувача передбачає проявлення розумної обачності щодо правового режиму майна, якщо його спеціальні ознаки є зовнішньо помітними, об`єктивно доступними для сприйняття та можуть бути з`ясовані учасником цивільного обороту за звичайних умов.
5.36. Суд звертає увагу, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.03.2026 у справі № 922/264/24, оцінюючи питання належності поведінки осіб у правовідносинах, предметом яких є саме об`єкт культурної спадщини, виходила з того, що такі об`єкти за своєю правовою та фактичною природою істотно відрізняються від іншого нерухомого майна.
Велика Палата Верховного Суду зауважила, що як слідує з визначення поняття "об`єкт культурної спадщини", для таких об`єктів характерними ознаками є цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду і збереження своєї автентичності. Зазначене вирізняє, зокрема, нерухомі об`єкти культурної спадщини з-поміж іншого нерухомого майна. Такі об`єкти потребують особливої правової охорони. 
З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у разі включення певного об`єкта до переліку щойно виявлених об`єктів культурної спадщини, так і у випадку його включення до переліку пам`яток місцевого, загальнодержавного значення тощо особа, проявивши розумну обачність, може і повинна знати про те, що нерухоме майно, яке вона має намір набути у приватну власність, є нерухомим об`єктом культурної спадщини.
5.37. Наведений правовий висновок Великої Палати Верховного Суду підлягає врахуванню не лише у спорах щодо набуття об`єкта культурної спадщини у власність, а й під час оцінки добросовісності поведінки особи, яка набуває право користування таким майном, зокрема на підставі договору оренди. Набуття права оренди щодо об`єкта, до складу якого входить пам`ятка культурної спадщини, також передбачає необхідність проявлення орендарем розумної обачності, оскільки користування таким майном безпосередньо пов`язане з дотриманням його спеціального правового режиму.
5.38. У такий спосіб Суд зазначає, що спеціальний статус майна як об`єкта культурної спадщини не може розглядатися як обставина, про яку добросовісний учасник цивільних правовідносин не мав реальної можливості дізнатися. З огляду на зовнішні ознаки такого об`єкта, його історичну, архітектурну або культурну цінність, а також відкритість відповідних реєстрів і переліків, особа, яка діє добросовісно та проявляє розумну обачність, має можливість і повинна з`ясувати, чи поширюється на відповідне майно спеціальний режим охорони культурної спадщини.
5.39. Натомість суди попередніх інстанцій, фактично обмежившись посиланням на те, що обов`язок отримання відповідного погодження покладено на власника майна або уповноважений ним орган, не надали належної оцінки тому, чи міг і чи повинен був Відповідач, діючи добросовісно та розумно обачно, з`ясувати спеціальний правовий статус об`єкта оренди.
За встановлених судами обставин щодо характеристик спірного майна та входження до складу об`єкта оренди пам`ятки культурної спадщини висновок про те, що сам цей факт не свідчить про обізнаність орендаря щодо спеціального правового режиму такого майна, не може вважатися достатнім для підтвердження добросовісності Громадської організації. Визначальним у такому випадку є не лише те, на кого законодавством покладено обов`язок отримати погодження, а й те, чи проявив сам Відповідач належну обачність при набутті права користування майном, яке за своїми ознаками та правовим статусом належить до об`єктів культурної спадщини.
5.40 Суд зауважує, що з огляду на встановлені судами обставини, зокрема характеристики спірного майна, його зовнішні ознаки, місце розташування та архітектурні особливості, правовий статус такого об`єкта не міг вважатися обставиною, з`ясування якої було об`єктивно складним, прихованим або недоступним для добросовісного, розумного та обачного учасника цивільного обороту.
Так, спірний об`єкт є окремо розташованою завершеною двоповерховою будівлею 1870 року будівництва, розміщеною у внутрішньому дворі нерухомого майна, переданого у користування Громадській організації. За своїми зовнішніми характеристиками, композиційним вирішенням, архітектурним стилем, конструктивними елементами та загальним виглядом цей об`єкт має самостійні індивідуалізовані ознаки, які дозволяють відокремити його від іншого майна, що було предметом користування за договором. Такі особливості об`єкта свідчать про те, що він не є звичайною складовою комплексу переданого майна, а має окреме архітектурне та функціональне значення. 
Відповідно, добросовісний і обачний користувач, маючи намір прийняти таке майно у користування, мав звернути увагу на його самостійний характер, зовнішню виразність та можливу історичну чи архітектурну цінність, а отже і перевірити його правовий режим, зокрема щодо можливого поширення на нього спеціального режиму охорони культурної спадщини.
Тому встановлення такого статусу не потребувало надмірних зусиль чи спеціальних знань, а могло бути здійснене шляхом звичайної перевірки доступних відомостей та документів щодо об`єкта.
5.41. У такий спосіб, Відповідач, набуваючи право користування відповідним об`єктом, мав не лише можливість, а й обов`язок перевірити правовий режим спірного майна, зокрема з`ясувати, чи поширюється на нього спеціальний режим охорони культурної спадщини. Така перевірка є складовою належної обачності особи, яка вступає у правовідносини щодо користування нерухомим майном, особливо коли фактичні ознаки об`єкта очевидно свідчать про його історичне, архітектурне або культурне значення.
З огляду на викладене Суд дійшов висновку, що Громадська організація, проявляючи розумну обачність та будучи зацікавленою в укладенні договору оренди саме відповідно до вимог законодавства, усвідомлюючи фактичний предмет такого договору, не могла не знати про те, що відповідний об`єкт є нерухомим об`єктом культурної спадщини. Відповідно, вона мала враховувати, що набуття речових чи зобов`язальних прав щодо такого майна пов`язане з дотриманням спеціальних вимог, обмежень та процедур, установлених законодавством у сфері охорони культурної спадщини.
5.42. При цьому судами встановлено, що при укладенні оспорюваного договору сторони у пункті 4.13 передбачили спеціальне застереження щодо можливого правового статусу будинку як пам`ятки архітектури і містобудування місцевого значення. Зокрема, умовами договору було визначено, що у разі, якщо будинок, у якому знаходиться об`єкт оренди, є пам`яткою архітектури і містобудування місцевого значення, орендар зобов`язується у тридцятиденний строк з моменту укладення договору оренди укласти охоронний договір з уповноваженим органом.
Наявність такого положення у договорі свідчить про те, що питання можливого поширення на спірне майно спеціального режиму охорони культурної спадщини не було для сторін невідомим або таким, що не мало значення для укладених правовідносин. Навпаки, саме включення відповідної умови до договору оренди підтверджує, що сторони усвідомлювали необхідність урахування особливого правового режиму такого майна та пов`язаних із цим додаткових обов`язків орендаря, а також дотримання передбачених законодавством процедур.
Більше того, після укладення договору оренди Відповідач звернувся до Одеського окружного адміністративного суду з позовом до Одеської обласної державної адміністрації про визнання протиправним та скасування розпорядження представника Президента України в Одеській області від 08.04.1993 № 197/93 у частині включення до додаткового переліку пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення в місті Одесі житлового будинку 1870 року, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. В. Інбер, 6, корпус А.
Зазначені обставини, на переконання Суду, мають істотне значення для комплексної оцінки добросовісності поведінки Відповідача. Сам факт оскарження Громадською організацією акта, яким відповідний об`єкт було включено до переліку пам`яток містобудування та архітектури місцевого значення, у сукупності з іншими обставинами встановленими судом, додатково підтверджує, що вона була обізнана про існування такого правового статусу спірного майна.
5.43. З огляду на це висновок судів попередніх інстанцій про те, що Відповідач не міг знати про спеціальний правовий режим спірного об`єкта або що правові наслідки недотримання процедури погодження не можуть бути покладені на нього, є необґрунтованим. Такий висновок зроблено без належного врахування фактичних ознак спірного майна, умов оспорюваного договору, поведінки Відповідача після його укладення, а також загального стандарту добросовісності, розумності й обачності учасника цивільного обороту.
5.44. Отже, Суд погоджується з доводами Прокурора про те, що наведені обставини свідчать про обізнаність Відповідача із правовим статусом спірного майна як об`єкта культурної спадщини. Зміст оспорюваного договору, а також подальша процесуальна поведінка Громадської організації підтверджують усвідомлення нею спеціального правового режиму спірного об`єкта та необхідності дотримання вимог законодавства у сфері охорони культурної спадщини. Вказане виключає можливість кваліфікації поведінки Відповідача як добросовісної, оскільки така поведінка не відповідає стандарту розумної обачності учасника цивільного обороту. За таких обставин суди попередніх інстанцій помилково виходили з добросовісності поведінки Громадської організації та не врахували наведених вище правових висновків Верховного Суду щодо оцінки добросовісності.
5.45. За встановлених обставин справи наведене виключає можливість застосування до спірних правовідносин підходу, за яким на орендаря не можуть бути покладені негативні наслідки недотримання орендодавцем вимог закону щодо вчинення дій, які передували укладенню оспорюваного договору оренди. 
5.46. Виходячи з наведеного, а також ураховуючи встановлену судами обставину недотримання сторонами під час укладення оспорюваного договору оренди вимог частини першої статті 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" щодо необхідності отримання погодження відповідного органу охорони культурної спадщини, Суд доходить висновку про невідповідність такого правочину вимогам законодавства.
Недотримання встановленої спеціальним законом процедури передання об`єкта культурної спадщини у користування не є суто формальним порушенням, оскільки відповідне погодження уповноваженого органу спрямоване на забезпечення публічного інтересу у сфері охорони культурної спадщини, збереження об`єкта та недопущення його використання всупереч спеціальному правовому режиму.
За таких обставин укладення оспорюваного договору оренди без дотримання вимог частини першої статті 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини" свідчить про порушення вимог законодавства, які є обов`язковими для чинності відповідного правочину. 
Відтак наявні підстави для визнання оспорюваного договору недійсним відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України та застосування наслідків його недійсності в порядку статті 216 цього Кодексу шляхом зобов`язання Громадської організації повернути Департаменту комунальної власності за актом приймання-передачі громадський будинок з господарськими будівлями та спорудами.
5.47. Також колегія суддів погоджується з доводами Скаржника про помилковість висновків судів попередніх інстанцій щодо того, що задоволення позову у цій справі становитиме непропорційне втручання у право Відповідача на мирне володіння майном у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
5.48. Приписами статті 41 Конституції України унормовано, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
5.49. Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
5.50. Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу - охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці - визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (рішення Європейського суду з прав людини у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
5.51. Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.
Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.
5.52. Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення Європейського суду з прав людини у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
5.53. Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:
- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;
- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;
- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення.
Отже, позбавлення права власності має бути: здійснене відповідно до закону, необхідне в демократичному суспільстві і спрямоване на досягнення "справедливого балансу" між інтересами суспільства та інтересами заявника. 
"Справедлива рівновага" - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".
5.54. Суд ураховує, що питання пропорційності втручання у право особи на мирне володіння майном у контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції, зокрема співвідношення такого втручання із суспільним інтересом у збереженні об`єкта культурної спадщини, було предметом оцінки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.
Велика Палата Верховного Суду зауважила, що підхід, за яким ризик будь-якої помилки державного органу має покладатися на саму державу, а такі помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються, застосовується до випадків, коли, діючи добросовісно, особа набула майнове право, зокрема право власності, від держави чи територіальної громади, які діяли під впливом помилки. Тоді як недобросовісна поведінка набувача майна у приватну власність чи як його, так і відчужувача відповідного майна, не є набуттям права приватної власності під впливом помилки органу влади та не зумовлює таке набуття. Більше того, повернення власникові майна від недобросовісної особи не може становити для останньої індивідуальний і надмірний тягар.
Також Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за таких обставин усунення перешкод територіальній громаді у здійсненні її прав щодо майна з боку особи, у користуванні якої це майно перебуває, є законним, оскільки зумовлене недотриманням вимог законодавства та ґрунтується на положеннях Цивільного кодексу України.
Метою такого втручання є не покладення на відповідну особу надмірного тягаря, а забезпечення збереження об`єкта культурної спадщини як цінності, що має суспільне значення. Як було наголошено у зазначеній постанові, пошкодження або зникнення в Україні будь-яких зразків культурної цінності є згубним збідненням надбання не тільки територіальної громади міста Києва, але й народу України. Охорона пам`яток культури є пріоритетним завданням держави України, зокрема, відповідно до міжнародних конвенцій. 
За підходом Великої Палати Верховного Суду, тривала відсутність належних заходів з охорони такого об`єкта може призвести не лише до втрати його матеріальної цінності, а й до втрати нематеріальної, історико-культурної цінності, відновлення якої у подальшому може бути неможливим. Саме це зумовлює наявність нагальної суспільної потреби у вжитті заходів, спрямованих на збереження відповідного об`єкта культурної спадщини.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду врахувала недобросовісний характер поведінки такої особи, оскільки перед вчиненням правочинів, спрямованих на набуття речових прав на спірне майно, вона, діючи розумно та обачно, не могла не знати, що це майно є пам`яткою культурної спадщини. Водночас не було доведено існування об`єктивних перешкод для ознайомлення з вимогами законодавства щодо правового режиму такого об`єкта та для висновку про неможливість набуття на нього права приватної власності.
5.55. Оцінюючи доводи щодо можливого порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, колегія суддів ураховує правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, щодо співвідношення втручання у майнову сферу особи із суспільним інтересом у збереженні об`єкта культурної спадщини, а також значення добросовісності поведінки особи для оцінки пропорційності такого втручання.
У зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що підхід, за яким ризик помилки органу влади не може покладатися на особу, застосовується до випадків, коли така особа, діючи добросовісно, набула майнове право від держави чи територіальної громади, які діяли під впливом помилки. Натомість недобросовісна поведінка набувача майна або як набувача, так і відчужувача виключає можливість кваліфікації такого набуття як набуття права під впливом помилки органу влади. За таких умов повернення майна власникові від недобросовісної особи не може розцінюватися як покладення на неї індивідуального та надмірного тягаря.
Застосовуючи наведений підхід до обставин цієї справи, Суд виходить з того, що судами встановлено обставини, які виключають можливість оцінки поведінки Громадської організації як добросовісної. Зокрема, зовнішні та індивідуалізовані ознаки спірного об`єкта, його архітектурні характеристики, зміст пункту 4.13 договору оренди, а також подальше оскарження Громадською організацією акта про включення будинку до переліку пам`яток свідчать про те, що Відповідач знав або, проявивши розумну обачність, повинен був знати про поширення на спірне майно спеціального правового режиму охорони культурної спадщини.
За таких обставин право користування спірним майном, набуте на підставі договору оренди, укладеного з порушенням імперативних вимог частини першої статті 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини", зокрема без погодження відповідного органу охорони культурної спадщини, не могло сформувати у Відповідача легітимного очікування на збереження такого права всупереч вимогам спеціального законодавства.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у зазначеній постанові наголосила, що охорона пам`яток культури є пріоритетним завданням держави України, а пошкодження або зникнення будь-яких зразків культурної цінності становить втрату культурного надбання не лише відповідної територіальної громади, а й народу України загалом. Тривала відсутність належних заходів з охорони такого об`єкта може призвести не лише до втрати його матеріальної цінності, а й до втрати нематеріальної, історико-культурної цінності, відновлення якої у подальшому може бути неможливим.
Отже, визнання оспорюваного договору оренди недійсним та застосування наслідків його недійсності у цій справі має належну правову підставу, переслідує легітимну мету захисту публічного інтересу у збереженні об`єкта культурної спадщини та спрямоване на усунення наслідків правочину, укладеного з порушенням спеціального порядку передання такого об`єкта у користування.
З огляду на встановлену недобросовісність поведінки Відповідача, спеціальний правовий статус спірного майна та суспільну значущість його належної охорони, покладення на Громадську організацію наслідків недійсності оспорюваного договору не створює для неї надмірного індивідуального тягаря та не свідчить про порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Таким чином, у контексті правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, визнання оспорюваного договору недійсним є законним, виправданим і пропорційним заходом, спрямованим на відновлення правомірного стану у правовідносинах щодо користування об`єктом культурної спадщини.
5.56. З огляду на наведене, задоволення позову у цій справі відповідає критеріям правомірного втручання у право мирного володіння майном у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки таке втручання має належну нормативну основу, переслідує легітимну мету захисту публічного інтересу у сфері охорони культурної спадщини та забезпечує справедливий баланс між публічними інтересами і майновими інтересами Відповідача.
5.57. Вказаним підтверджується обґрунтованість доводів Скаржника, заявлених у відповідному контексті на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
6.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно з пунктом 3 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України, суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
6.3. Оскільки наведена Скаржником підстава касаційного оскарження підтвердилася під час касаційного провадження, касаційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржувані судові рішення у справі - скасуванню з ухвалення нового рішення про задоволення позову.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Судовий збір за подання позовної заяви, апеляційних та касаційних скарг відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на Відповідача.
Керуючись статтями 129, 240, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури задовольнити.
2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.04.2026 та рішення Господарського суду Одеської області від 23.12.2025 у справі № 916/938/22 скасувати.
3. Ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги заступника керівника Одеської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Одеської міської ради та Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Громадської організації "Соціально-правозахисна" задовольнити.
4. Визнати недійсним договір оренди нежилого приміщення № 415/1-19 від 31.01.2020, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Громадською організацією "Соціально-правозахисна" на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв. м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6.
Зобов`язати Громадську організацію "Соціально-правозахисна" (65031, Одеська обл., місто Одеса, вул. Паркова, будинок 77, квартира 82, код ЄДРПОУ 41986337) повернути Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65107, Одеська обл., місто Одеса, вул. Канатна, будинок 83, код ЄДРПОУ 40055626) об`єкт комунальної власності - громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями та спорудами, загальною площею 1061,6 кв. м, розташований за адресою: м. Одеса, вул. Віри Інбер, 6, відповідно до акту приймання-передачі.
5. Стягнути з Громадської організації "Соціально-правозахисна" (65031, Одеська обл., місто Одеса, вул. Паркова, будинок 77, квартира 82, код ЄДРПОУ 41986337) на користь Одеської обласної прокуратури (65026, м. Одеса, вул. Пушкінська, 3, код ЄДРПОУ 03528552) судові витрати за подання позовної заяви в розмірі 4 962,00 грн, за подання апеляційних скарг в розмірі 13 397,40 грн, за подання касаційних скарг в розмірі 15 878,40 грн.
6. Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідні накази. 
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко