Справа № 466/11244/23 Головуючий у 1 інстанції: Луців-Шумська Н.Л. 
Провадження № 22-ц/811/4530/25 Доповідач в 2 інстанції: Савуляк Р.В. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

02 липня 2026 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі:
Головуючого судді: Савуляка Р.В.
суддів: Крайник Н.П., Шандри М.М.
секретаря: Іванової О.О. 
з участю: представника ОСОБА_1 – Мехеди Н.В., представника ОСОБА_2 – Шкарупської-Баранової Н.Б.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 – ОСОБА_3 на рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 08 грудня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Семільйон», ОСОБА_1 , за участі третіх осіб: Державного реєстратора Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Шеремети М.М. та ОСОБА_4 , - про визнання права власності на нерухоме майно, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсним правочину, –

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2023 року ОСОБА_2 звернувся з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Семільйон» за участі третіх осіб: Державного реєстратора Управління державної реєстрації юридичного депертаменту Львівської міської ради Шеремети М.М. та ОСОБА_4 , - про визнання права власності на нерухоме майно, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсним правочину.
Позов мотивував тим, що 27 березня 2019 року ОСОБА_1 уклав з ТзОВ «Семільйон» договір про спільну діяльність, за умовами якого Товариство зобов`язувалося за рахунок власних коштів провести реконструкцію нерухомого майна, яке на праві власності належало ОСОБА_1 . Після реконструкції та введення майна в експлуатацію право власності на реконструйований об`єкт нерухомості мало бути розподілене між учасниками договору шляхом визнання права власності за ОСОБА_1 на нежитлові приміщення, які знаходилися на ІІІ-му поверсі, а за Товариством – нежитлові приміщення, розташовані на І-му, ІІ-му та IV-му поверхах. Зазначеним договором визначалося право Товариства без відома ОСОБА_1 укладати договори з третіми особами.
Скориставшись цим правом, Товариство 03 липня 2019 року уклало з ОСОБА_2 договір про набуття права власності на нежитлові приміщення, а саме на ті нежитлові приміщення, які розташовані на ІІІ-му та І - му поверсі будівлі. Однак, всупереч договору про спільну діяльність ОСОБА_1 зареєстрував право власності на всю будівлю в цілому за собою.
12 липня 2021 року між ТзОВ «Семільйон» та ОСОБА_1 було укладено Договір про припинення Договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року, а після укладення Договору про припинення Договору про спільну діяльність, 30 липня 2021 року ОСОБА_1 уклав договір купівлі-продажу та відчужив ОСОБА_4 38/100 ідеальних часток будівлі офісу під літ. «В-4», загальною площею 1919 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .
З огляду на зазначене, з метою поновити своє порушене право ОСОБА_2 , з урахуванням його заяв про зміну предмету позову від 06 червня 2024 року, 05 вересня 2025 року та від 26 січня 2025 року просив суд: 
визнати за ним право власності на нежитлові приміщення загальною площею 73,3кв.м, з яких нежитлове приміщення під №4 на першому поверсі, площею 37кв.м та нежитлове приміщення під №10 на третьому поверсі площею 36,3кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , що були придбані на підставі Договору №02 про набуття майнових прав на нежитлові приміщення від 03 липня 2019 року;
витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 нежитлові приміщення загальною площею 73,3кв.м, з яких нежитлове приміщення під №4 на першому поверсі, площею 37кв.м та нежитлове приміщення під №10 на третьому поверсі площею 36,3кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , що були придбані на підставі договору №02 про набуття майнових прав на нежитлові приміщення від 03 липня 2019 року;
визнати недійсною Угоду від 12 липня 2021 року про припинення договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року, укладену між Товариством з обмеженою відповідальністю «Семільйон» та ОСОБА_1 .
Стягнути судові витрати з відповідачів (т.1 а.с.2-11; 103-107;121-129; 212-215).
Оскаржуваним рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 08 грудня 2025 року позов ОСОБА_2 задоволено.
Визнано за ОСОБА_2 право власності на нежитлові приміщення загальною площею 73,3кв.м, з яких нежитлове приміщення під №4 на першому поверсі, площею 37кв.м та нежитлове приміщення під №10 на третьому поверсі площею 36,3кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , що були придбані на підставі Договору №02 про набуття майнових прав на нежитлові приміщення від 03 липня 2019 року.
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 нежитлові приміщення загальною площею 73,3кв.м, з яких нежитлове приміщення під №4 на першому поверсі, площею 37кв.м та нежитлове приміщення під №10 на третьому поверсі площею 36,3кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , що були придбані на підставі договору №02 про набуття майнових прав на нежитлові приміщення від 03 липня 2019 року.
Визнано недійсною Угоду від 12 липня 2021 року про припинення договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року, укладену між Товариством з обмеженою відповідальністю Семільйон» та ОСОБА_1 .
Стягнуто в рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «Семільйон» та ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір в розмірі 13941,60 грн. – по 6970,80грн. з кожного.
Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 08 грудня 2025 року оскаржила представник ОСОБА_1 – ОСОБА_3 .
В апеляційній скарзі покликається на те, що умовами договору № 02 від 03 липня 2019 року не визначено конкретні нежитлові приміщення, на які позивач набуває майнові права, відтак не визначено предмет договору.
Оскільки умова договору про предмет договору купівлі-продажу майнових прав є істотною умовою цього виду договору, недосягнення сторонами договору № 02 від 03 липня 2019 року згоди щодо предмету договору свідчить про його неукладеність.
Договір № 02 від 03 липня 2019 року є попереднім договором, предметом якого є забезпечення набуття позивачем у майбутньому майнових прав, а не самі майнові права, тому висновки суду про набуття позивачем права власності на нежитлове приміщення під №4 на першому поверсі, площею 37кв.м та нежитлове приміщення під №10 на третьому поверсі площею 36,3кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , є помилковими.
Процедура набуття позивачем майнових прав включає укладення низки договорів між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Семільйон», однак такі договори до матеріалів справи не долучено.
Позивач не виконав зобов`язань щодо оплати вартості спірних приміщень у встановлений договором строк, тому не набув майнових прав на ці приміщення.
Договір № 02 від 03 липня 2019 року укладено Товариством з обмеженою відповідальністю «Семільйон» з перевищенням повноважень, оскільки за умовами договору про спільну діяльність Товариство з обмеженою відповідальністю «Семільйон» могло залучати кошти третіх осіб лише за згодою ОСОБА_1 , однак такої згоди матеріали справи не містять.
У лютому 2026 року представник ОСОБА_2 – ОСОБА_5 подала відзив на апеляційну скаргу у якому просить апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 08 грудня 2025 року залишити без змін (т.2 а.с.188-200).
Просить рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 08 грудня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. 
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ОСОБА_1 – ОСОБА_3 на підтримання доводів апеляційної скарги, пояснення представника ОСОБА_2 – ОСОБА_5 на її заперечення, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, апеляційна скарга підлягає до задоволення із наступних підстав.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2 суд першої інстанції виснував, що приміщення під №4 площею 37 кв.м. на першому поверсі та під літ.№10 площею36,3 кв.м. на третьому поверсі офісу під літ. «В-4», загальною площею 1019 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 є об`єктом нерухомого майна, майнові права на які були предметом договору №02 від 03 липня 2019 року (між ТзОВ «Семільйон» та ОСОБА_2 ) про набуття майнових прав на нежитлові приміщення.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Семільйон» не виконало зобов`язання щодо набуття ОСОБА_2 як Покупцем майнових прав на об`єкт нерухомості - нежитлові приміщення загальною площею 73,3 кв.м., що є підставою визнання права власності на спірне майно у поєднанні з вимогою про витребування цього майна із чужого незаконного володіння.
Угода від 02 липня 2021 року про припинення Договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року укладена між ТзОВ «Семільйон» та ОСОБА_1 завдала шкоди ОСОБА_2 є фраудаторним правочином.
З такими висновками суду колегія не може погодитися із наступних підстав.
Судом та матеріалами справи встановлено, що 27 березня 2019 року ОСОБА_1 і ТзОВ «Семільйон» уклали Договір про спільну діяльність.
Згідно з пунктом 1.1 Договору його предметом є проведення реконструкції нежитлових будівель загальною площею 295,9 кв.м, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Власником цих нежитлових будівель є відповідач ОСОБА_1 .
Пунктом 1.1 Договору визначено, що ТзОВ «Семільйон» зобов`язувалося у повному обсязі за власні кошти до кінця третього кварталу 2020 року здійснити реконструкцію нежитлових приміщень відповідно до Робочого проекту, розробленого ПП «Новий-Світ» «Реконструкція з розширенням нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 під офіс (зі складськими приміщеннями) за рахунок надбудови».
Відповідно до пункту 2.4. Договору про спільну діяльність фінансування ремонтно-будівельних робіт здійснювало ТзОВ «Семільйон».
Згідно з пунктом 2.11 Договору після введення Об`єкта реконструкції в експлуатацію Об`єкт стає спільною частковою власність ОСОБА_1 і ТзОВ «Семільйон». При цьому, в момент здачі Об`єкта реконструкції в експлуатацію у ОСОБА_1 виникало право власності на 24,5% загальної площі Об`єкта реконструкції, яка включає в себе 225,9 кв. м корисної площі (площа окремих приміщень) та 24,1 кв. м іншої загальної площі (коридори, господарські, технічні та інші приміщення, холи та сходові клітки). Вказана загальна площа, яка переходить у власність ОСОБА_1 , охоплює всі нежитлові приміщення на ІІІ (третьому) поверсі Об`єкта реконструкції (всього 198,6 кв. м корисної площі у вигляді окремого нежитлового приміщення, площа котрого складає 45,5 кв. м («виставковий зал») та 0,8 кв. м іншої площі на першому поверсі реконструйованого Об`єкту. Всього у ОСОБА_1 виникає право власності на 268,2 кв. м в Об`єкті реконструкції. З метою врегулювання відхилення отриманої площі від розміру ідеальної частки ОСОБА_1 зобов`язується протягом одного календарного місяця з моменту здачі Об`єкту реконструкції в експлуатацію компенсувати ТзОВ «Семільйон» загальну вартість ремонтно-будівельних робіт пропорційно 18,2 кв. м, а у ТзОВ «Семільйон» виникає право власності на 75,5% загальної площі Об`єкта реконструкції, котра включає в себе корисну площу (площу окремих приміщень) та інші площі (коридори, господарські, технічні та інші приміщення, холи та сходові клітки) на І (першому), ІІ (другому) та ІV (четвертому) поверхах Об`єкта за винятком окремого нежитлового приміщення площа котрого складає 45,5 кв. м («виставковий зал») на першому поверсі реконструйованого Об`єкту, а всього 750,8 кв. м.
Пунктом 3.4.4 цього Договору визначено, що ТзОВ «Семільйон» має право самостійно, з дня набрання чинності цим Договором, укладати з третіми особами будь-які правочини, попередні договори щодо Об`єкта реконструкції, пов`язані з виконанням мети даного Договору; самостійно без погодження із ОСОБА_1 укладати договори генерального підряду, підряду, та інші договори з контрагентами (т.1 а.с.44-46).
У травні 2019 року ОСОБА_1 подав до інспекції ДАБК у м. Львові Повідомлення про початок будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), відповідно до якого генеральним підрядником було ТзОВ «Семільйон». Повідомлення зареєстроване Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові 06 травня 2019 року за № ЛВ 061191260976 (т.1 а.с.47-49).
03 липня 2019 року між ТзОВ «Семільйон», як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, укладено Договір № 02 про набуття права власності на нежитлові приміщення.
За умовами пункту 1.1. Договору № 02 про набуття права власності на нежитлові приміщення від 03 липня 2019 року сторони зобов`язувались у строк і на умовах, передбачених цим Договором та додатками до нього, забезпечити набуття покупцем майнових прав на об`єкт нерухомості – нежитлові приміщення в Об`єкті реконструкції загальною площею 80 кв. м., з них 40 кв.м. на першому поверсі та 40 кв.м. на третьому поверсі.
У подальшому, позивачем було уточнено нумерацію та фактичні площі нежитлових приміщень, на які він мав би набути майнові права та які були предметом Договору №2 від 03 липня 2019 року – а саме приміщення №4 площею 37 кв.м. на першому поверсі та під №10 площею 36,3 кв.м. на третьому поверсі офісу під літ «В-4» (т.1 а.с.213-215).
Згідно з пунктом 1.2. Договору під майновими правами сторони розумітимуть право покупця набути у власність Об`єкт нерухомості, яке виникає у покупця в зв`язку з закінченням виконання будівельних робіт і введення в експлуатацію Об`єкта реконструкції за зареєстрованим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові Повідомленням на початок виконання будівельних робіт.
Відповідно до пункту 3.3.2 Договору № 02 від 03 липня 2019 року загальна вартість майнових прав, що будуть передаватись продавцем покупцеві за основним договором, становила еквівалент 44 600,00 дол. США згідно зі взаємно обумовленим курсом валют Національного банку України, що на момент укладення вказаного Договору складало 1 151 920 гривень.
Згідно з пунктом 8.2.3. Договору № 02 від 03 липня 2019 року ТзОВ «Семільйон» зобов`язалось у визначені в договорі строки передати покупцеві майнові права після повної сплати їх вартості.
Грошові зобов`язання за Договором № 02 від 03 липня 2019 року ОСОБА_2 виконано у повному обсязі шляхом сплати обумовленої в пункті 3.3.2. Договору грошової суми, що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордера № №10,11,12,13,14,15 і 16 від 19 липня 2019 року на суму 149 000 кожен, та №17 від 19 липня 2019 року на суму 56500, а загалом сплачено ОСОБА_2 1 099 500 гривень.
31 березня 2021 року Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові зареєстровано Декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) №ЛВ 101210331604. Об`єкт: Реконструкція нежитлових приміщень на АДРЕСА_1 з розширенням за рахунок надбудови під офіс (зі складськими приміщеннями) у м. Львові, код об`єкта згідно з документом, що дає право на виконання будівельних робіт 1220,5. Загальна кошторисна вартість будівництва склала 2 300 000 грн (т.1 а.с.50-54).
24 травня 2021 року за заявою ОСОБА_1 про присвоєння адреси реконструйованій нежитловій будівлі під літерою «Г-1» площею 282,6 кв. м, нежитловим приміщенням будівлі «В-2» площею 13,3 кв. м з розширенням за рахунок надбудови під офіс (зі складськими приміщеннями) на АДРЕСА_1 , Шевченківською районною адміністрацією видано Розпорядження № 271 «Про присвоєння будівлі офісу (зі складськими приміщеннями) під літерою «В-4» адреси: АДРЕСА_1 ».
26 травня 2021 року державним реєстратором Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Шереметою М. М. зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на будівлю офісу під літ. «В-4» загальною площею 1019 кв. м, розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , про що внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 42497672, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2385225946101.
12 липня 2021 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «Семільйон» була укладена угода про припинення Договору про спільну діяльність.
За даною Угодою сторони за взаємною згодою домовилися достроково припинити дію Договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року з 12 липня 2021 року (т.1 а.с.92).
Правове питання, порушене в апеляційній скарзі, стосується законності та обґрунтованості оскаржуваного судового рішення щодо визнання права власності за ОСОБА_6 на спірне нерухоме майно та його витребування з чужого незаконного володіння. 
Відповідно до вимог частини першої статті 388 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Правовий аналіз положень статей 387, 388 ЦК України свідчить про те, що право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, зокрема й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути в нього витребуване.
Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову (про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України)) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Такі висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2024 року в справі № 204/8017/17.
Отже, правом на витребування майна з чужого незаконного володіння наділяється неволодіючий власник цього майна.
В суді апеляційної інстанції встановлено, що власником спірного нерухомого майна на час укладення договору №2 від 03 липня 2019 року про набуття майнових прав на нежитлові приміщення був ОСОБА_1 .
На підтвердження володіння необхідним обсягом прав та обов`язків щодо спірного нерухомого майна ОСОБА_2 заявив вимогу про визнання права власності на нерухоме майно, а саме на нежитлові приміщення загальною площею 73 кв. м, розташовані на першому та третьому поверсі спірної будівлі, за ним як за інвестором будівництва.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України від 18 вересня 1991 року «Про інвестиційну діяльність».
Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування – квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію нежитлове приміщення як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).
При розгляді цієї справи слід керуватися тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримував речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15 виклала правовий висновок, згідно з яким у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Отже, ОСОБА_6 міг захистити своє право на володіння нежитловими приміщеннями на першому та третьому поверсі будівлі, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом пред`явлення вимоги про визнання права власності на об`єкт інвестування, кошти за який були сплачені за відповідним договором, який обов`язково чинним.
Аналіз змісту договору №2 від 03 липня 2019 року укладений між ОСОБА_2 та ТзОВ «Семільйон» не містить згоди ОСОБА_1 на його укладення, а тому не відповідає вимогам статті 203 ЦК України.
Надаючи оцінку умовам Договору від 27 березня 2019 року про спільну діяльність, укладеному ОСОБА_1 та ТзОВ «Семільйон», згідно з пунктом 3.4.4 якого визначено, що ТзОВ «Семільйон» має право самостійно, з дня набрання чинності цим Договором, укладати з третіми особами будь-які правочини, попередні договори щодо Об`єкта реконструкції, пов`язані з виконанням мети даного Договору; самостійно без погодження із ОСОБА_1 укладати договори генерального підряду, підряду, та інші договори з контрагентами.
Проаналізувавши зміст зазначеного пункту договору (п.3.4.4.), суд апеляційної інстанції встановив, що право ТзОВ «Семільйон» самостійно укладати договори, тобто без згоди ОСОБА_1 , розповсюджувалося виключно на договори, необхідні для проведення робіт з реконструкції нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 ., натомість ТзОВ «Семільйон» укладаючи договір №2 від 03 липня 2019 року з ОСОБА_2 фактично розпорядився чужим майном – частиною реконструйованих нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 які йому не належали.
Згідно з умовами договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року (п.3.4.5.) ТзОВ «Самільйон» за згодою ОСОБА_1 міг залучати кошти до фінансування Об`єкта реконструкції, водночас Договір № 02 від 03 липня 2019 року, укладений між ТзОВ «Семільйон» та ОСОБА_2 , не містить такої згоди ОСОБА_1 на залучення коштів третіх осіб для фінансування реконструкції будівлі. Така згода не викладена і в окремому документі. Доказів обізнаності ОСОБА_1 про укладення такого договору матеріали справи не містять
Таким чином , ТзОВ «Семільйон» не мало повноважень самостійно укладати договір №2 від 03 липня 2019 року з ОСОБА_2 .
Відповідно до вимог частин першої та третьої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
З огляду на зазначене, враховуючи встановлену договором про спільну діяльність імперативну вимогу щодо надання ОСОБА_1 згоди на залучення інвестиційних коштів третіх осіб та відсутність такої згоди під час укладення ТзОВ «Семільйон» та ОСОБА_2 договору від 03 липня 2019 року, суд апеляційної інстанції доходить висновку про невідповідність цього договору вимогам статті 203 ЦК України. 
Подібний за змістом правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13 січня 2026 року у справі № 466/12264/23.
Додатковою підставою невідповідності договору вимогам статті 203 ЦК України є також та обставина, що за договором від 03 липня 2019 року № 02 майнові права передавалися ТзОВ «Семільйон» ОСОБА_2 на нежитлові приміщення, право власності на які після введення будівлі у експлуатацію за договором про спільну діяльність від 27 березня 2019 року мав набути саме ОСОБА_1 (всі приміщення третього поверху, а також додатково 27,3 кв.м корисної площі у вигляді окремого нежитлового приміщення,площа котрого складає 45,5 кв.м. («виставковий зал») та 0,8 кв.м. іншої площі на першому поверсі реконструйованого Об`єкту (п.2.11. Договору від 27 березня 2019 року). 
Враховуючи те, що ОСОБА_1 не надавав згоди на укладення договору № 2 від 03 липня 2019 року між ОСОБА_2 та ТзОВ «Семільйон», яке без належних повноважень розпорядилося майном, що йому не належить, вищезазначений договір не відповідає вимогам закону, а відтак, не створює юридичних наслідків, на які розраховували сторони цього договору при його укладенні, тому не може бути підставою для виникнення у ОСОБА_2 права власності на нежитлові приміщення загальною площею 73,3кв.м, з яких нежитлове приміщення під №4 на першому поверсі, площею 37кв.м та нежитлове приміщення під №10 на третьому поверсі площею 36,3кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
Оскільки право на витребування майна на підставі частини першої статті 388 ЦК України виникає саме у власника майна, майно якого вибуло з його законного володіння поза його волею, однак колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для визнання за ОСОБА_2 права власності на спірне майно, то вимога про витребування цього майна не підлягає до задоволення.
Визнаючи недійною Угоду від 12 липня 2021 року про припинення договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року, укладену між Товариством з обмеженою відповідальністю Семільйон» та ОСОБА_1 , суд першої інстанції дійшов висновку про те, що зазначена угода є фраудаторним правочином, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю Семільйон» добровільно та безоплатно відмовилося від набуття права власності на 75.5 % в об`єкті реконструкції, чим позбавило позивача можливості отримати належні йому на підставі договору № 02 від 03 липня 2019 року нежитлові приміщення в об`єкті нерухомості загальною площею 73.3 кв.м.
Фраудаторні правочини у цивілістичній доктрині – це правочини, які вчиняються сторонами з порушенням принципів доброчесності та з метою приховування боржником своїх активів від звернення на них стягнення окремими кредиторами за зобов`язаннями боржника, завдаючи тим самим шкоди цьому кредитору.
У ЦК України немає окремого визначення фраудаторних правочинів, їх ідентифікація досягається через застосування принципів (загальних засад) цивільного законодавства та меж здійснення цивільних прав. Спільною ознакою таких правочинів є вчинення сторонами дій з виведення майна боржника на третіх осіб з метою унеможливлення виконання боржником своїх зобов`язань перед кредиторами та з порушенням принципу добросовісності поведінки сторони у цивільних правовідносинах.
До обставин, які дозволяють кваліфікувати оспорювані договори як фраудаторні відноситься: момент вчинення правочинів після закінчення обумовлених сторонами строків виконання зобов`язання); контрагенти з яким відповідачі вчинили оспорювані договори (члени родини); безоплатність оспорюваних договорів.
Договір як приватно-правова категорія, оскільки є універсальним регулятором між учасниками цивільних відносин, покликаний забезпечити регулювання цивільних відносин, та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Приватно-правовий інструментарій (зокрема, вчинення фраудаторного договору) не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для уникнення чи унеможливлення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення про стягнення боргу (коштів, збитків, шкоди), що набрало законної сили, чи виконавчого напису.
Подібні правові висновки викладено у постанові Верховного Суду від 05 квітня 2023 року в справі № 523/17429/20.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі №369/11268/16-ц зроблено висновок, що: «позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання договору недійсним, як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України), та послатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена статтею 234 ЦК України, так і інша, наприклад, підстава, передбачена статтею 228 ЦК України».
При цьому, договором, що вчиняється на шкоду кредиторам (фраудаторним договором), може бути як оплатний, так і безоплатний договір.
Недійсність фраудаторного правочину має гарантувати інтереси кредитора (кредиторів) «через можливість доступу до майна боржника», навіть і того, що знаходиться в інших осіб. Метою позаконкурсного оспорювання є повернення майна боржнику задля звернення на них стягнення, тобто, щоб кредитор опинився в тому положенні, яке він мав до вчинення фраудаторного правочину
Оспорення правочину має відбуватися за ініціативою кредитора як заінтересованої особи шляхом пред`явлення позовної вимоги про визнання правочину недійсним з метою задоволення свого права вимоги, тобто щоб відбулося погашення боргу боржником.
Пунктом 2.11 договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року передбачено виникнення у Товариства з обмеженою відповідальністю Семільйон» права власності на 75.5% загальної площі об`єкта реконструкції, що включає в себе корисну площу (площу окремих приміщень) та інші площі (коридори, господарські, технічні та інші приміщення, холи та сходові клітки) на I (першому), II (другому) та IV (четвертому) поверхах об`єкта за винятком окремого нежитлового приміщення, площа котрого складає 45.5 кв.м. («виставковий зал») на першому поверсі реконструйованого об`єкту, а всього 750.8 кв.м., в момент здачі об`єкта реконструкції в експлуатацію.
Крім того, умовами договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року передбачено строк виконання сторонами зобов`язань, зокрема, Товариство з обмеженою відповідальністю Семільйон» зобов`язалося здійснити реконструкцію об`єкта в повному обсязі за власні кошти протягом одного року до кінця третього кварталу 2020 року (п. 1.1. договору). 
Однак, об`єкт введено в експлуатація лише у березні 2021 року, тобто після спливу передбаченого договором про спільну діяльність від 27 березня 2019 року строку на проведення реконструкції об`єкта, що свідчить про неналежне виконання Товариством з обмеженою відповідальністю Семільйон» зобов`язань за договором про спільну діяльність від 27 березня 2019 року. 
З огляду на неналежне виконання Товариством з обмеженою відповідальністю Семільйон» договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року, в тому числі щодо строку та обсягу проведення робіт з реконструкції, Товариство з обмеженою відповідальністю «Семільйон» не набуло права власності на спірні нежитлові приміщення, а відтак договір про спільну діяльність від 27 березня 2019 року та угода про припинення цього договору від 12 липня 2021 року, не створюють жодних правових наслідків для інших осіб, крім сторін цих правочинів.
В той же час, укладаючи договір № 2 від 03 липня 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Семільйон» розпорядилося майном, що йому не належало, за відсутності згоди власника цього майна у зв`язку з цим колегія суддів дійшла висновку про невідповідністю цього договору вимогам чинного законодавства та відсутність підстав для виникнення у ОСОБА_2 права власності на спірне майно на підставі цього договору. 
Таким чином, визнання недійсною угоди про припинення договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року, укладеної 12 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Семільйон» та ОСОБА_1 , не призведе до передачі Товариству з обмеженою відповідальністю «Семільйон» спірних нежитлових приміщень та подальшого визнання права власності на ці приміщення за ОСОБА_2 .
При цьому, угода про припинення договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року не стала підставою для реєстрації права власності ОСОБА_1 на об`єкт реконструкції, у тому числі і на спірні приміщення, та жодним чином не призвела до виникнення, зміни чи припинення права власності на ці приміщення.
У зв`язку з наведеним, відсутні підстави вважати, що угода про припинення договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року, укладена 12 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Семільйон» та ОСОБА_1 використовувалася учасниками цивільного обороту для приховування Товариством з обмеженою відповідальністю «Семільйон» своїх активів та уникнення виконання зобов`язань з передачі нежитлових приміщень.
За таких обставин колегія суддів вважає, що відсутні підстави для визнання недійсним угоди про припинення договору про спільну діяльність від 27 березня 2019 року, укладеної 12 липня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Семільйон» та ОСОБА_1 , з підстав її фраудаторності.
Враховуючи наведене, у задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Семільйон», ОСОБА_1 , за участі третіх осіб: Державного реєстратора Управління державної реєстрації юридичного депертаменту Львівської міської ради Шеремети М.М. та ОСОБА_4 , про визнання права власності на нерухоме майно, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсним правочину слід відмовити. 
Частина 13 ст. 141 ЦПК України передбачає, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У зв`язку з тим, що колегія суддів прийшла до висновку про задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню 20912.40 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року). 
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 2 ч.1 ст. 374, ст.ст. 376, 381, 382, 384, 389 ЦПК України, колегія суддів, -

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – ОСОБА_3 – задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 08 грудня 2025 року – скасувати та ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Семільйон», ОСОБА_1 , за участі третіх осіб: Державного реєстратора Управління державної реєстрації юридичного департаменту Львівської міської ради Шеремети М.М. та ОСОБА_4 , про визнання права власності на нерухоме майно, витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсним правочину – відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 20912 (двадцять тисяч дев`ятсот дванадцять) гривень 40 копійок судових витрат.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.
Повний текст постанови складено 06 липня 2026 року.

Головуючий: Савуляк Р.В. 

Судді: Крайник Н.П. 

Шандра М.М.