ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua
веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" червня 2026 р.	м. Одеса 	Справа № 916/1522/25(916/4542/25)	
Господарський суд Одеської області у складі судді Грабован Л.І.,
за участі секретаря судового засідання Ліщук О.С.,
дослідивши матеріали справи
за позовом: Об`єднання власників багатоквартирного будинку "МАЛОВСЬКОГО, 4" 
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" 
про усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації права власноті
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача – розпорядник майна Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" арбітражний керуючий Аверіна В.В.
в межах справи № 916/1522/25 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" 
у відкритому судовому засіданні представники сторін та учасників:
від позивача: Юрченко Катерина Анатоліївна; 
від відповідача: не з`явився; 
від третьої особи: не з`явився;

ВСТАНОВИВ:
Об`єднання власників багатоквартирного будинку “МАЛОВСЬКОГО,4” звернулося до Господарського суду Одеської області із позовною заявою (вх. №4677/25 від 12.10.2025) про стягнення з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" у якій просить суд:
- усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Маловського,4”, на нежиле приміщення насосної, яке в цілому складається з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 41 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, шляхом:
визнання недійсним договору дольової участі у будівництві житла від 05.10.2006 р. № 02/10-м, на підставі якого, Товариству з обмеженою відповідальністю “Компанія “Еліткомсервіс” Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано свідоцтво про право власності від 22.01.2007 р. серії ЯЯЯ № 505296 на нежиле приміщення насосної, яке в цілому складається з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 41 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, та
скасування державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю “Компанія “Еліткомсервіс” на нежиле приміщення насосної, яке в цілому складається з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 41 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, що зареєстроване Комунальним підприємством “Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості” 31.01.2007 р., реєстраційний номер 17681211, на підставі свідоцтва про право власності від 22.01.2007 р. серії ЯЯЯ № 505296, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради;
- усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Маловського,4” на нежилі приміщення топочної, які в цілому складаються з нежилих приміщень технічного поверху, загальною площею 113,5 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, шляхом:
визнання недійсним договору дольової участі у будівництві житла від 05.10.2006 р. № 03/10-м, на підставі якого, Товариству з обмеженою відповідальністю “Компанія “Еліткомсервіс” Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано свідоцтво про право власності від 22.01.2007 р. серії ЯЯЯ № 505297 на нежилі приміщення топочної, які в цілому складаються з нежилих приміщень технічного поверху, загальною площею 113,5 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, та
скасування державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю “Компанія “Еліткомсервіс” на нежилі приміщення топочної, які в цілому складаються з нежилих приміщень технічного поверху, загальною площею 113,5 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, зареєстрованого Комунальним підприємством “Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості” 31.01.2007 р., реєстраційний номер 17681046, на підставі свідоцтва про право власності від 22.01.2007 р. серії ЯЯЯ № 505297, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради;
- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “Компанія “Еліткомсервіс” на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Маловського,4” судові витрати, пов`язані з розглядом даної справи.
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що згідно з висновком експерта від 02.10.2025 №2-1231.25 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи встановлено належність нежилого приміщення насосної, яке в цілому складається з нежилого приміщення підвалу та нежилого приміщення топочної, які в цілому складаються з нежилих приміщень технічного поверху, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців до допоміжних приміщень; належність вказаних приміщень на праві спільної сумісної власності власникам квартир та власникам нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку №4 по вул. Маловського в м. Одесі, від імені яких діє позивач; неправомірне та таке, що суперечить вимогам ст. 382 ЦК України набуття у приватну власність відповідачем спірних допоміжних приміщень, та подальша державна реєстрації права власності на них за відповідачем.
Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду позовну заяву по справі №916/4542/25 передано на розгляд судді Грабован Л.І. в межах справи № 916/1522/25 пробанкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС".
Рух справи
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.11.2025 прийнято до розгляду позовну заяву (вх.№4677/25 від 12.11.2025) та відкрито провадження у справі №916/4542/25 за позовом Об`єднання власників багатоквартирного будинку “МАЛОВСЬКОГО,4” до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" про визнання недійсними договори та скасування державної реєстрації. Справу ухвалено №916/4542/25 розглядати в межах справи № 916/1522/25 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін, із присвоєнням справі № 916/1522/25(916/4542/25).  Судове засідання у справі № 916/1522/25(916/4542/25) призначено на "15" грудня 2025 р. о 10:40 год., про що повідомлено учасників справи.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.01.2026 справу № 916/1522/25(916/4542/25) за позовом Об`єднання власників багатоквартирного будинку “МАЛОВСЬКОГО,4” до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" про визнання недійсними договори та скасування державної реєстрації розглядати за правилами Господарського процесуального кодексу України в порядку загального позовного провадження та підготовче засідання у справі № 916/1522/25(916/4542/25) призначено  на "11" лютого 2026 р. о 16:00 год. 
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 задоволено клопотання (вх.№3482/26 від 29.01.2026) та залучено до участі у справі № 916/1522/25(916/4542/25) третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача – розпорядника майна Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" арбітражного керуючого Аверіну В.В. (РНОКПП НОМЕР_1 ). 
18.03.2026 третя особа надала письмові пояснення (вх.№9464/26), в яких повідомила про неможливість виконання ухвали суду та надання необхідних документів, оскільки керівником підприємства ТОВ «Компанія “ЕЛІТКОМСЕРВІС” Калюжною В.Г. не було надано жодного документу, окрім тих, що вже наявні в матеріалах справи. Враховуючи зазначене станом на сьогодні не має можливості надати необхідних документів та відзиву по справі в зв`язку із їх відсутністю.
Ухвалою Господарського суду Одеської від 18.03.2026 продовжено строк проведення підготовчого провадження у справі №916/1522/25(916/4542/25) на 30 днів, а саме до "19" квітня 2026 року; підготовче засідання у справі №916/1522/25(916/4542/25) на "15" квітня 2026 р. о 10:15 год. 
15.04.2026 від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Маловського,4” надійшло клопотання (вх.№12905/26), в якому воно просить суд: поновити позивачу строк на подання додаткових доказів по справі та приєднати до матеріалів справи № 916/1522/25(916/4542/25) копії договору дольової участі у будівництві житла від 05.10.2006, № 02/10-м та акту прийому-передачі до нього від 28.12.2006 та копії договору дольової участі у будівництві житла від 05.10.2006 р. № 03/10-м та акту прийому-передачі від 28.12.2006. 
15.04.2026 судом протокольно задоволено клопотання позивача про приєднання до матеріалів справи доказів ( протокол від 15.04.2026).
17.04.2026 від ТОВ «Компанія «Еліткомсервіс» надійшли заперечення (вх.№13431/26) на позовну заяву. 
Подані поза межами строку визначеного судом заперечення на позов без вказівки поважних причин пропуску строку та клопотання про поновлення строку залишені судом без розгляду, про що судом вказано у протоколі судового засідання від 20.04.2026.
Ухвалою від 15.04.2026, суд у підготовчому засіданні в розгляді справи №916/1522/25(916/4542/25) оголосив перерву до 20.04.2026 о 16:30 год.
У судовому засіданні 20.04.2026 судом протокольно оголошено про закриття підготовчого засідання та призначення розгляду справи по суті у той же день, судове засідання щодо розгляду справи по суті суд відклав на 11.05.2026 о 15:00 год.
У судовому засіданні 11.05.2026 оголошено перерву до 15.05.2026 о 09:30 год. 
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 15.05.2026 судове засідання щодо розгляду справи по суті № 916/1522/25(916/4542/25) за позовом Об`єднання власників багатоквартирного будинку "МАЛОВСЬКОГО,4" до Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації призначено на "05" червня 2026 р. о 10:30 год., внаслідок оголошення системою цивільної оборони у м. Одесі та Одеської області повітряної тривоги (довідка секретаря судового засідання від 15.05.2026).
У судовому засіданні 05.06.2026 за участі представника позивача, судом проголошено скорочене (вступна та резолютивна частини) рішення суду. 
Відповідач відзиву на позову в установленому ГПК порядку та строки визначені ухвалою суду не надав, усно заперечував проти позову. 
Про судове засідання відповідач та третя особа були повідомлені належним чином, шляхом доставки ухвали суду до їх електронних кабінетів користувачів підсистеми Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи – "Електронний суд", про що свідчать наявні у матеріалах справи довідки секретаря судового засідання.
Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є: день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.
Обставини справи встановлені судом
24.08.2012 власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № 4, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, згідно Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» створено Об`єднання власників багатоквартирного будинку « «Маловського,4».
Відповідно до п.п. 1 та 3 р. П Статуту ОСББ «МАЛОВСЬКОГО,4» метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом. 
Завданням та предметом діяльності об' єднання є: 
забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; 
забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та 
прибудинкової території; 
сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. 
Згідно Акту Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 19.12.2006, 10-ти поверховий 2-х секційний житловий будинок на 70 квартир з вбудованим паркінгом та даховими опалювальними топковими, згідно затвердженої проектної документації та вбудованою наносною, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4 прийнято в експлуатацію. 
Житловий будинок мав такі показники: загальна площа будинку 8626,8 кв.м; загальна площа квартир, 6340,3 кв.м; площа вбудованих, вбудовано-прибудинкових та прибудинкових приміщень технічного поверху, 589,) кв.м, в т.ч. топкові -113,5 кв.м, технічні прим., - 476 кв.м; площа вбудованих, вбудовано-прибудинкових та прибудинкових приміщень цокольного поверху, 834,1 кв.м, в т.ч. насосна - 41 кв.м, паркінг -793,1 кв.м. 
У Акті Державної приймальної комісії прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 19.12.2006 р., як експлуатаційну організацію вказано Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія «Еліткомсервіс», як генерального підрядника, вказано Товариство з обмеженою відповідальністю «Стройтехснаб». 
22.01.2007 Товариству з обмеженою відповідальністю «Компанія «Еліткомсервіс» Виконавчим комітетом Одеської міської ради видано свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення насосної, яке в цілому складається з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 41 кв.м на підставі договору дольової участі у будівництві житла від 05.10.2006 №02110-м, акту приойму-передачі нежитлових приміщень 28.12.2006.
22.01.2007 Товариству з обмеженою відповідальністю «Компанія «Еліткомсервіс» Виконавчим комітетом Одеської міської ради було видано свідоцтво про право власності на нежилі приміщення топочної, які в цілому складаються з нежилих приміщень технічного поверху, загальною площею 113,5 кв.м, на підставі договору дольової участі у будівництві житла від 05.10.2006 № 03110-м; акту прийому передачі нежитлових приміщень від 28.12.2006.
31.03.2014 ТОВ «Компанія «Еліткомсервіс» та ОСББ «Маловського,4» підписано акт приймання-передачі функцій по управління житловим будинком, за яким ТОВ «Компанія «Еліткомсервіс» передає функції по управлінню багатоквартирним будинком, . розташованим за адресою: м. Одеса, вулиця Маловського, 4, а ОСББ «Маловського, 4», приймає функції по управлінню будинку з моменту його підписання. Передбачено, щодо об`єкта передачі входять наступні облікові одиниці: 
Багатоквартирний житловий будинок, загальною площею, 8 626,8 кв.м, кількість поверхів -1 О; площа вбудованих, вбудовано-прибудинкових та прибудинкових приміщень технічного поверху, 589,5 кв.м, в т.ч. топкові - 113,5 кв.м, технічні прим., - 476 кв.м; площа вбудованих, вбудовано прибудинкових та прибудинкових приміщень цокольного поверху, 834,1 кв.м, в Т.Ч. насосна - 41 кв.м, паркінг - 793,1 кв.м; загальна площа квартир та офісу - 6340,3 кв.м; кількість квартир - 69, загальною площею 6 246 кв.м; кількість мешканців у будинку - 160; загальна площа нежитлового приміщення (офісу № 34) - 94,3 кв.м; сходові клітки - 903,6 кв.м; коридори - 36,2 кв.м. 
Інженерне обладнання об' єкту передачі: 
водопровід - 69 квартир, 1 офіс, з довжиною внутрішньобудинкових мереж; каналізація - 69 квартир, 1 офіс з довжиною внутрішньобудинкових мереж; опалення від кришної топкової 69 квартир з довжиною внутрішньобудинкових мереж; гаряче водопостачання від кришної топкової 69 квартир з довжиною внутршньобу динкових мереж; опалення та гаряче водопостачанням офісу від власного двоконтурного котла; газопостачання - 69 квартир, 1 офіс, з довжиною внутрішньобудинкових мереж; газові плити - 69 квартир; електропостачання 69 квартир, 1 офіс з довжиною внутрішньобудинкових мереж; ліфти - 2 одиниці. 
Отже з самого початку спірні приміщення будувалися як такі, що призначені для забезпечення експлуатації вищевказаного багатоквартирного будинку та забезпечення обслуговування потреб його мешканців, що, зокрема, підтверджується актом Державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 19.12.2006. 
У висновку експерта від 02.10.2025 2-1231.25 Кріві Катерини Вікторівни за наслідками проведення судової будівельно-технічної експертизи, поданого позивачем, надані такі відповіді. 
1. Чи належить приміщення підвалу № 9 - насосна, площею 41 кв.м в будинку № 4 по вул. Маловського в м. Одесі до нежитлових (допоміжних) приміщень? 
2. Чи належить приміщення технічного поверху № 8 - підсобне, площею 60,2 кв.м, № 9 - котельня, площею -З, 1 кв.м, № 1О - котельня, площею 13, б кв.м, № 11 - котельня; площею 13,3 кв.м, № 12 - котельня, площею 13,3 кв.м, загальною площею 113,5 кв.м, в будинку № 4 по вул. Маловського в м. Одесі до нежитлових (допоміжних) приміщень? 
Так, з за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи вбачається наступна відповідь з першого питання: 
«Керуючись вимогами нормативно-правових актів у галузі будівництва, враховуючи результати аналізу наданої документації та за результатами проведеного обстеження, де було встановлено, що у досліджуваному приміщенні насосної № 9 площею 41,0 м2 прокладені загальнобудинкові інженерні мережі, а саме водопостачання, опалення, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, експерт дійшов висновку про те, що приміщення підвалу №9 - насосна пл. 41,0 м2 в будинку № 4 по вул. Маловського в м. Одесі належить до допоміжних приміщень будинку». 
При цьому, при безпосередньому дослідженні вказаного об`єкта, судовим експертом встановлено: 
«на момент проведення обстеження у досліджуваному приміщенні насосної № 9 площею 41, О м кв. прокладені загальнобудинкові інженерні мережі, а саме водопостачання, опалення, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців». 
По другому питанню: «Керуючись вимогами нормативно-правових актів у галузі будівництва, враховуючи результати аналізу наданої документації та за результатами проведеного обстеження, де було встановлено, що: 
- у досліджуваних приміщеннях №№ 8-12 загальною площею 113,5 м2 прокладені загальнобудинкові інженерні мережі, зокрема опалення та гарячого водопостачання, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців; 
- фактична висота приміщення № 8 є недостатньою для можливості використання приміщення як нежитлового, при цьому дверний проріз до приміщення № 8 є замалим для вільного проходу, приймаючи до уваги те, що чинними вимогами нормативно-правових актів не передбачено влаштування нежитлових приміщень на технічних поверхах, експерт дійшов висновку про те, що приміщення технічного поверху № 8 - підсобне пл. 60,2 м2, .№ 9 - котельня пл. 13,1 м2, .№ 10 - котельня пл. 13,6 м2, № 11 - котельня пл. 13,3 м2 № 12 - котельня пл. 13,3 м2 загальною площею 113,5 м2 в будинку № 4 по вул. Маловського в м. Одесі належать до допоміжних приміщень». 
При цьому, при безпосередньому дослідженні вказаного об`єкта, судовим експертом встановлено: 
«на момент проведення обстеження у всіх досліджуваних приміщеннях №№ 8-12 загальною площею 113,5 м2 прокладені загальнобудинкові інженерні мережі, зокрема опалення та гарячого водопостачання, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Фактична висота приміщення № 8 є недостатньою для можливості використання приміщення як нежитлового, при цьому дверний проріз до приміщення № 8 є замалим для вільного проходу». 
Норми права, що застосовуються судом, висновки суду
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. 
Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. 
Частиною 1 ст. 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. 
Так, особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин,пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». 
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, .механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. 
За приписами ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитловим - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна. 
Положеннями ст. 391 ЦК України передбачено, що власник- майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. 
Згідно з частинами 1, 2 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
За положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Частинами 1, 4 статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Відповідно до частини 1 статті 18 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане, зокрема, забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.
Пунктами 3.7,3.36,3.34,3.38 р. 3 ДБНВ.2.2-15:2019 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення» передбачено, що поверх технічний - поверх для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій, може бути розташований у нижній (техпідпілля), верхній (технічне горище), або в середній частині будинку. 
Підвальний поверх - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більш ніж на половину висоти приміщення. 
Допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації бу димку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). 
Приміщення технічні - приміщення для розміщення інженерного обладнання тепловузлів, бойлерних, щитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок будівель. 
У постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, вказано, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їхніх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. Лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. 
Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 16.12.2020 У справі № 914/554/19 особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав. 
Отже, ОСББ після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у пункті 43 постанови від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 461/9578/15-ц у спорі щодо незаконного переобладнання горища багатоквартирного будинку викладено, зокрема, висновок про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.
Відповідно до ч.1 ст. 74 ГПК кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У ст. 76 ГПК України встановлено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Згідно ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Задекларований ГПК України принцип змагальності сторін полягає, зокрема, у можливості сторін: надавати до суду висновок експерта, який має однакове процесуальне значення із висновком експерта, складеним на підставі призначеної судом експертизи та оцінюється судом разом з іншими доказами відповідно до ст. 86 ГПК України; залучати експертів для складання висновку (ст. 101 ГПК України); мати можливість обирати експерта.
Експерт, який склав висновок за зверненням учасника справи, має такі самі права і обов`язки, що й експерт, який здійснює експертизу на підставі ухвали суду.
Висновки експерта в господарському процесі, як і інші докази, відповідно до ст. 86 ГПК України не мають для суду заздалегідь встановленої сили. 
Суд приймає до уваги наданий позивачем висновок експерта, встановив, що він не викликає сумнівів у його об`єктивності та обґрунтованості, складений особою, яка відповідає вимогам, встановленим Законом України “Про судову експертизу”, а тому приймається до судом до уваги як належний та допустимий доказ у розумінні статей 76, 77 ГПК України на підтвердження обставин правового статусу приміщень як допоміжних.
Суд оцінив висновок разом із іншими як доказами на предмет належності, допустимості, достовірності кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
З огляду на викладені фактичні обставини, докази, що їх підтверджують, норми права та судову практику щодо їх застосування, набуття у приватну власність відповідачем спірних допоміжних приміщень, та подальша державна реєстрації права власності на них за відповідачем, - були неправомірними та суперечили вимогам ст. 382 ЦК України. Аналогічна позиція викладена у п. 47, 48 постанови від 22.04.2025 р. по справі № 916/3951/21 щодо правозастосування ст.ст. 382, 391 ЦК України.
З огляду на те, що матеріалами справи підтверджується віднесення спірних приміщень до допоміжних приміщень житлового будинку, в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, що в свою чергу унеможливлює перебування такого майна у приватній власності, водночас для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій, суд вважає такими що правомірні та обґрунтовані вимоги про задоволення позову володіючого власника шляхом усунення перешкод шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності відповідачем, оскільки для реєстрації речового права за останньою не існувало правових підстав. Суд встановив, що спірні допоміжні приміщення, які забезпечують експлуатацію будинку та побутове обслуговування його мешканців, у т.ч. за рахунок розміщених у ньому комунікацій, не вибувало та не могло вибути з фактичного володіння власника.
Відповідно до положень пункту 5 частини 1 статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Суд зазначає, що за змістом частин 1, 2 статті 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під захистом права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Суб`єктивні цивільні права та інтереси особи захищаються в порядку, передбаченому законом, за допомогою застосування, зокрема, способів захисту.
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними.
Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Переважно спосіб захисту порушеного права прямо визначається спеціальним законом і регламентує конкретні цивільні правовідносини. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 12.11.2024 у справі № 911/3292/23, від 03.09.2024 у справі № 907/358/20, від 27.08.2024 у справі № 924/128/21, від 11.06.2024 у справі № 914/3293/20, від 07.05.2024 у справі № 910/11383/23.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. Зазначені правові позиції неодноразово висловлювалися Великою Палатою Верховного Суду і Верховним Судом та узагальнено викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Ефективність позовної вимоги має оцінюватися виходячи з обставин справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Ефективність позовної вимоги має оцінюватися виходячи з обставин справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
З урахуванням наведеного суд вважає, що у зв`язку із належністю та ефективністю застосування у спірних правовідносинах такого способу захисту порушеного права власності ОСББ "МАЛОВСЬКОГО,4" в особі співвласників як негаторний позов є правомірним. Одночасно суд вважає за необхідне задовольнити вимоги щодо скасування державної реєстрації права власності на спірні нежилі приміщення за відповідачем, оскільки це виключає можливість включення до ліквідаційної маси банкрута спірного майна, що очевидно буде мати наслідком порушення прав позивача. Суд відмічає, що саме цим було зумовлено подання позову, який і розглянуто в межах справи про банкрутство ТОВ «Компанія «Еліткомсервіс» відповідно до ст. 7 КУзПБ. 
При цьому суд відхиляє вимоги позивача щодо визнання недійсними договорів дольової участі у будівництві житла, на підставі яких біли видані свідоцтва про право власності на спірні об`єкти, оскільки в цій частині позов не містить жодного правового обґрунтування, не містить у складі відповідачів сторін договорів та суду їх не надано, отже позивачем не обґрунтовано позов в цій частині. 
Відповідно до ст. 114 Господарського процесуального кодексу, суд має встановлювати розумні строки для вчинення процесуальних дій. Строк є розумним, якщо він передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.
Ч. 4 ст. 11 ГПК України передбачено, що суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Згідно з приписами ст. 17 Закону України “Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини” суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи, а також справи про адміністративне правопорушення, в якій вона є стороною.
Європейський суд з прав людини щодо критеріїв оцінки розумності строку розгляду справи визначився, що строк розгляду має формувати суд, який розглядає справу. Саме суддя має визначати тривалість вирішення спору, спираючись на здійснену ним оцінку розумності строку розгляду в кожній конкретній справі, враховуючи її складність, поведінку учасників процесу, можливість надання доказів тощо.
Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним слід уважати строк, який необхідний для вирішення справи відповідно до вимог матеріального та процесуального законів.
З огляду на зазначене, з метою уникнення порушення прав та інтересів учасників справи, суд розглянув справу № 916/1522/25(916/4542/25) поза межами встановленого ст. 195 Господарського процесуального кодексу України строку, у розумний строк згідно ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Судові витрати 
Ст. 123 ГПК України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати: 1) на професійну правничу допомогу; 2) пов`язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи; 3) пов`язані з витребуванням доказів, проведенням огляду доказів за їх місцезнаходженням, забезпеченням доказів; 4) пов`язані з вчиненням інших процесуальних дій, необхідних для розгляду справи або підготовки до її розгляду. 
Згідно ч. 4 ст. 129 ГПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову – на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що судом відмовлено у задоволенні позову в частині визнання недійсними договорів, які є похідними вимогами, судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 129, 232, 233, 236-239, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства, суд –

В И Р І Ш И В:
1. Позовні вимоги Об`єднання власників багатоквартирного будинку "МАЛОВСЬКОГО,4" до Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації у справі № 916/1522/25(916/4542/25) – задовольнити частково. 
2. Усунути перешкоди у здійснення права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Маловського,4», на нежиле приміщення насосної, яке в цілому складається з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 41 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, шляхом: 
скасування державної реєстрації права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" на нежиле приміщення насосної, яке в цілому складається з нежилого приміщення підвалу, загальною площею 41 кв.м, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, що зареєстроване Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 31.01.2007 р., реєстраційний номер 17681211, на підставі свідоцтва про право власності вiд 22.01.2007 р. серії ЯЯЯ № 505296, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради.
3. Усунути перешкоди у здiйсненнi права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Маловського,4» на нежилі приміщення топочної, якi в цiлому складаються з нежилих приміщень технічного поверху, загальною площею 113,5 кв.и, за адресою: м. Одеса, вул. Маловського, 4, шляхом: 
скасування державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" на нежилі приміщення топочної, які в цілому складаються з нежилих приміщень технічного поверху, загальної площею 113,5 кв.м., за адресою: Одеса, вул. Маловського, 4, зареєстрованого Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 31.01.2007 р., реєстраційний номер 17681046, на підставі свідоцтва про право власності від 22.01.2007 р. серії ЯЯЯ № 505297, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради. 
4. У задоволенні позову в частині визнання недійсними договорів - відмовити.
5. СТЯГНУТИ з Товариства з обмеженою відповідальністю "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС" (68000, Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Карла Маркса, 2-Б; код ЄДРПОУ: 33647853) на користь Об`єднання власників багатоквартирного будинку "МАЛОВСЬКОГО,4" (65006, м. Одеса, вул. Маловського, 4, ідентифікаційний код 38478505) витрати зі сплати судового збору у розмірі 5 101 (п`ять тисяч сто одну) грн 95 коп. 

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги у порядку ст. 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено та підписано 15.06.2026. 

Копію ухвали надіслати до електронного кабінету користувача підсистеми "Електронний суд": представнику Об`єднанню власників багатоквартирного будинку “МАЛОВСЬКОГО,4” адвокату Самодуровій Н. В.; ТОВ "КОМПАНІЯ "ЕЛІТКОМСЕРВІС", розпоряднику майном боржника арбітражному керуючому Аверіній В.В.

Суддя Л.І. Грабован