Справа №:755/170/23
Провадження №: 2/755/5163/26
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" травня 2026 р. Дніпровський районний суд м. Києва у складі:
головуючої судді - Марфіної Н.В.,
 
за участі секретаря - Лазоришин А.В.,
позивача в режимі відеоконференції - ОСОБА_1 
представника відповідача - Яценко Т.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмежено відповідальністю «Новобудова» про визнання недійсними протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, -

у с т а н о в и в :

04.01.2023 року позивач звернувся до суду із позовом до відповідача про визнання недійсними протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, у якому просить визнати недійсними: Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , проведених 09.06.2016 року; Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , проведених 09.12.2019 року; Договір №14-Б від 28.02.2020 року про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, який був укладений між ТОВ «Новобудова» та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .
Вимоги позовної заяви мотивовано тим, що спірний договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком підписаний від імені співвласників багатоквартирного будинку особами, які не мали повноважень на підписання договору і згідно змісту спірного договору, діяли на підставі протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку від 09.12.2019 року та від 09.06.2016 року. Оспорюваний договір укладено за відсутності волевиявлення співвласників будинку, а особи які його підписали не були обрані уповноваженими особами співвласників будинку. У спірних протоколах загальних зборів, списку та відомості про отримання повідомлень про збори призначені на 09.12.2019 року та на 09.06.2016 року наявні підроблені підписи співвласників будинку. Зокрема, свого підпису не ставив сам позивач та ще двадцять чотири співвласники будинку. Підроблення підписів мало масовий та систематичній характер. Якщо відняти кількість голосів співвласників підписи яких було підроблено, то необхідної кількості голосів за прийняття рішення не було, а тому рішення про затвердження умов спірного договору не було прийняте. Те саме стосується протоколу загальних зборів від 09.06.2016 по якому було підроблено щонайменше чотирнадцять підписів співвласників. Необхідної кількості голосів «за» для прийняття рішень на загальних зборах 09.12.2019 року та 09.06.2016 року не було. Письмове опитування співвласників насправді проводилось не тими особами, підписи яких стоять у листах опитування, а листики опитування видавались консьєржами будинку та не заповнювались співвласниками повністю власноручно. При цьому, консьєржі не мають жодної правової підстави для знаходження у будинку і були незаконно залучені у 2016 та 2019-2020 роках в процес оформлення офіційних документів щодо зборів співвласників будинку та фактично примушували співвласників голосувати «за» на зборах. Саме незаконні дії дали змогу відповідачу укласти спірний договір від 28.02.2020 року, чим співвласникам завдано значних збитків. Зловживаючи довірою співвласників відповідач заволодів управлінням будинку. 16.07.2021 року Дніпровським УП ГУ НП у м. Києві відкрите кримінальне провадження №12021105040002373 за ч. 2 ст. 190, ч.ч. 3, 4 ст. 358 КК України. У протоколі загальних зборів співвласників, що проводились в 2019 році навіть не вказано змісту умов спірного договору, які начебто були затверджені зборами. Протокол співвласників за результатами зборів 19.12.2019 року не містить вартості послуги з управління будинком, тобто співвласники не були поінформовані про ціну, за розмір якої вони мали проголосувати. На загальних зборах 09.12.2019 року не розглядалось питання про визначення переліку та розміру витрат на управління будинком, а питання про затвердження умов договору не міститись істотної умови щодо ціни послуги з управління будинком, що свідчить про відсутність волевиявлення співвласників щодо укладення спірного договору. Спірний договір підписаний п`ятьма уповноваженими особами, хоча згідно протоколу загальних зборів від 09.06.2016 року, було обрано 10 уповноважених осіб, тому лише 10 уповноважених осіб у повному складі мали право на підписання спірного договору. Також позивач зазначає, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не мали повноважень на підписання спірного договору, тобто його підписали лише три уповноважені особи. На думку позивача, договір підписаний з перевищенням повноважень трьома уповноваженими особами. При підготовці та проведенні зборів 09.12.2019 року та 09.06.2016 року були допущені численні порушення вимог чинного законодавства, серед яких порушення процедури, недодержання вимог щодо заповнення листків письмового опитування тощо. В порушення законодавства про проведення загальних зборів не було повідомлено всіх співвласників. Відомість не дозволяє підтвердити достовірність даних щодо загальної кількості повідомлених співвласників. У Списку не зазначено ініціатора та дати проведення загальних зборів, а також порядок денний, відсутні дати підписання співвласниками повідомлення. У відомості не вказано ініціатора проведення загальних зборів, суттєвий відсоток співвласників повідомлений пізніше ніж за 10 днів до проведення зборів. На думку позивача, відповідач є причетним до підроблення підписів співвласників. Співвласники не були повідомлені про рішення збрів від 09.12.2019 року та від 09.06.2016 року. Протокол зборів від 09.12.2019 року не був переданий відповідачем на зберігання до виконавчого органу КМР (КМДА) і відповідно його результативну частину щодо затвердження умов спірного договору не розміщено на офіційному веб-порталі КМДА. Протокол зборів від 09.06.2016 року переданий на зберігання лише в четвертому кварталі 2020 року. В численних випадках у листках письмового опитування до протоколів зборів від 09.12.2019 року та від 09.06.2016 року замість ПІБ власників квартир, вказано ПІБ інших осіб і при цьому не зазначено реквізитів документів, що підтверджують представництво інтересів співвласників для участі у письмовому опитуванні. Наявні випадки подвійного зарахування голосу однієї і тієї ж самої людини, а також зарахування голосів власників квартир, підписи яких у протоколах зборів відсутні. Крім того, у зборах приймали участь особи, які не є власниками квартир і при цьому не вказано документів, які надають їм право на представництво. В абсолютній більшості листків письмового опитування та записах про голосування у протоколах зборів, відсутні реквізити документів, які підтверджують право власності на квартиру або нежитлове приміщення. В порушення законодавства частина листків опитування заповнена після спливу 15-денного терміну від дня проведення зборів, відповідно ці голоси не могли бути зараховані, а такі листки не мали долучатись до протоколу загальних зборів. Частина листків опитування взагалі містить дату вже після складання протоколу загальних зборів. Також позивач зазначає, що згідно протоколу загальних зборів від 13.12.2019 року було переобрано уповноважених осіб співвласників будинку, про що було повідомлено відповідача, відповідно спірний договір був підписаний взагалі неуповноваженими особами. Відповідач користуючись тим, що співвласники не є фахівцями в галузі права, припустився критичних порушень законодавства при проведенні зборів та оформленні відповідних протоколів. Розміщення оголошення в будинку про проведення зборів не є належним повідомленням співвласників про загальні збори. Позивач та ще багато співвласників не були повідомлені про заплановані загальні збори, а їх підписи у списку співвласників повідомлених про збори були підроблені відповідачем. Також позивач зазначає, що за спірним договором відповідач надає послуги не в повному обсязі та неналежної якості, у зв`язку із чим співвласники звертались до відповідача з численними претензіями.
Ухвалою суду від 18.01.2023 року відмовлено у відкриття провадження у справі.
Постановою Київського апеляційного суду від 28.02.2023 року ухвалу Дніпровського районного суду м. Києва від 18.01.2023 року скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Ухвалою суду від 30.03.2023 року відкрите провадження у справі і призначено справу до розгляду за правилами загального позовного провадження до підготовчого засідання.
Ухвалою суду від 17.05.2023 року відмолено у задоволенні клопотання позивача про витребування доказів.
Ухвалою суду від 17.05.2023 року відмолено у задоволенні заяви позивача про виклик свідків.
Ухвалою суду від 17.05.2023 року відмолено у задоволенні клопотання представника відповідача про об`єднання цивільних справ в одне провадження.
Ухвалою суду від 19.06.2023 року відмолено у задоволенні заяви позивача про виклик свідків.
Ухвалою суду від 19.06.2023 року продовжено стороні відповідача процесуальний строк для подання заперечень на відповідь та прийнято заперечення сторони відповідача до розгляду.
Ухвалою суду від 19.06.2023 року закрите підготовче провадження у справі і призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.
Ухвалою суду від 18.07.2023 року прийнято до розгляду письмові пояснення позивача на заперечення сторони відповідача.
Ухвалою суду від 18.07.2023 року за клопотанням сторони відповідача зупинене провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі №755/7961/22.
Ухвалою суду від 15.07.2024 року відновлене провадження у справі і призначено справу до судового розгляду.
Ухвалою суду від 01.08.2024 року задоволене клопотання представника відповідача та закрите провадження у справі.
Постановою Київського апеляційного суду від 26.02.2025 року ухвалу Дніпровського районного суду м. Києва від 01.08.2024 року скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Ухвалою судді Дніпровського районного суду м. Києва Гаврилової О.В. від 06.06.2025 року завлено самовідвід та передано справу для визначення судді у порядку, встановленому ст. 33 ЦПК України.
Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.06.2025 року справу передано в провадження судді Марфіної Н.В.
Відповідно до положень ч. 12 ст. 33 ЦПК України, у разі зміни складу суду на стадії підготовчого провадження розгляд справи починається спочатку, за винятком випадків, передбачених цим Кодексом. У разі зміни складу суду на стадії розгляду справи по суті суд повторно розпочинає розгляд справи по суті, крім випадку, коли суд ухвалить рішення про повторне проведення підготовчого провадження.
Оскільки у цій справі підготовче провадження було закрите попереднім складом суду ухвалою від 19.06.2023 року і новий склад суду не знайшов підстав для повторного проведення підготовчого провадження, новий склад суду розпочав розгляд справи зі стадії судового розгляду по суті.
Ухвалою суду від 21.10.2025 року задоволено заяву позивача про участь у розгляді справи в режимі відеоконференції.
Ухвалою суду від 11.12.2025 року залишено без задоволення клопотання позивача про заміну неналежного відповідача.
27.04.2023 року до суду надійшов відзив на позовну заяву зі змісту якого вбачається, що відповідач не визнає заявлених позовних вимог та просить відмовити у задоволенні позову посилаючись на те, що у відповідності до вимог законодавства збори співвласників 09.06.2016 року та 09.12.2019 року скликались ініціативною групою власників квартир та нежитлового приміщення. Також у відповідності до вимог законодавства співвласники були повідомлені про дату та місце проведення зборів і з посиланням на те, де можна ознайомитись зі змістом документів, які розглядатимуться на зборах. В оскаржуваних протоколах зборів зазначено всю необхідну інформацію про співвласників (їх представників) та про об`єкти нерухомості і документи на них, вони містять всі основні та необхідні реквізити. Згідно оспорюваних протоколів, винесені на порядок денний питання були вирішені співвласниками та прийняті відповідні рішення. Рішеннями зборів ТОВ «Новобудова» були визначено управителем будинку та затверджено умови договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, обрано уповноважених осіб для укладення, внесення змін та розірвання договору з управителем. При цьому вирішено, що уповноважені особи можуть діяти як кожен окремо, так і всі разом. Укладений з ТОВ «Новобудова» договір відповідає умовам Типового договору, затвердженого постановою КМУ №712 від 05.9.2018 року, та містить всі істотні умови. Проект договору разом з кошторисом витрат був розміщений для ознайомлення у загальнодоступному місці на інформаційних стендах у кожному під`їзді будинку. Спірний договір підписаний уповноваженими особами та містить всі необхідні додатки. Позивач не надав доказів, що інші співвласники бажають визнання недійсним договору укладеного з товариством, що свідчить про можливість порушення прав інших співвласників при реалізації права позивача. Відсутні докази, що інші співвласники заперечують проти визначення відповідача управителем будинку та уповноважили позивача щодо його відкликання, а також щодо зміни умов договору, обсягу повноважень управителя, переліку та розміру витрат на управління будинком. Факту неналежності підписів особам, які зазначені у протоках зборів не доведено. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення прав особи, за захистом якого вона звернулась, є підставою для відмови у задоволенні позову. Товариство не приймало участі у прийнятті рішень про визначення управителя будинку, затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та обрання уповноважених осіб співвласників будинку для укладення, внесення змін та розірвання спірного договору, а тому не може нести відповідальність за зміст протоколів загальних зборів.
11.05.2023 року до суду надійшла відповідь на відзив зі змісту якої вбачається, що позивач підтримує раніше заявлені позовні вимоги та додатково зазначає, що спір виник стосовно прав та обов`язків позивача щодо користування та розпорядження спільним майном, як співвласника багатоквартирного будинку, учасника правовідносин з надання житлово-комунальних послуг. Надання управителем послуг з управління будинком породжує права та обов`язки між співвласниками будинку і виконавцем таких послуг. У своєму відзиві відповідач надає суду недостовірну інформацію щодо належного скликання загальних зборів та порядку їх проведення. Навіть без проведення почеркознавчої експертизи можна перевірити факт підроблення підписів співвласників. Відповідач безпідставно стверджує, що збори скликалися ініціативною групою у складі власників квартир АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , та н/п №2. Ініціатором зборів був сам відповідач повідомляючи співвласників про дату проведення зборів. Співвласники у належний спосіб та строк не повідомлялись про заплановані збори. Проведені загальні збори та спірний договір порушують права позивача щодо визначення вартості послуги з управління будинком у встановленому законом порядку. Позивач не може нести відповідальність за зобов`язаннями, які виникли внаслідок незаконних дій відповідача. Розміщення оголошення у під`їзді будинку не є належним засобом сповіщення про проведення зборів. Підроблення підпису позивача спотворює його волевиявлення та порушує його право на участь у прийнятті рішень щодо управління будинком. Про прийняті зборами рішення позивач не був повідомлений у будь-який спосіб. Частина листків опитування заповнені після спливу 15-денного терміну від дати проведення зборів, а деякі заповнені після складання протоколу зборів та містять виправлення. Згідно протоколу зборів 09.06.2016 року, уповноваженими особами було обрано 10, а не 7 осіб, як стверджує відповідач, і в протоколі відсутні посилання, що уповноважені особи можуть діяти як спільно, так і кожен окремо. Протокол зборів від 09.12.2019 року так і не був переданий відповідачем до КМДА, а інший спірний протокол був переданий до КМД лише у 4 кварталі 2020 року. Співвласники не були поінформовані про вартість послуги з управління, а зміст спірного договору суперечить умовам типового договору. Протокол зборів 09.12.2019 року не містить вартості послуги з управління будинком, немає такої інформації і у повідомленнях про заплановані збори, у порядку денному зборів відсутнє питання ціни послуги з управління. ОСОБА_4 та ОСОБА_3 не обирались уповноваженими особами, як про це стверджує відповідач. Для коректного розрахунку вартості послуг у кошторисі немає достовірних даних, а ті параметри для розрахунку, які були використані відповідачем, не відповідають наявній технічній документації на будинок. У матеріалах справи наявні документи, які підтверджують бажання співвласників до визнання недійсними протоколів зборів та договору про надання послуги з управління будинком. Обставинами, що можуть свідчити про вчинення кримінального правопорушення, є підроблення представниками відповідача підписів у протоколах зборів співвласників, на підставі яких укладений спірний договір (к/п №12021105040002373 від 16.07.2021 року). Відповідач не тільки фактично скликав збори 09.06.2016 року та 09.12.2019 року, а й склав обидва протоколи загальних зборів, адже кожний з них прошитий, пронумерований та скріплений печаткою відповідача, і підписаний начальником юридичного відділу ТОВ «Новобудова».
30.05.2023 року до суду надійшли заперечення сторони відповідача, у яких представник зазначає, що законодавство не передбачає скасування протоколів зборів та визнання недійсним договору, який укладений на підставі таких зборів, у разі якщо більшість співвласників вирішили та закріпили таке рішення згідно закону, а окремий співвласник або частина співвласників з тих чи інших причин не прийняли участь у зборах, або ж відмовились від підпису у протоколі або в участі у письмовому опитуванні, за умови, що за прийняте рішення проголосувало більше 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень у будинку. Ініціативною групою співвласників будинку 23.05.2016 року було складено протокол №1, відповідно до якого ініціативна група була створена з 7 осіб, а тому посилання позивача на те, що не можливо встановити хто скликав загальні збори співвласників не відповідають дійсності. Позивач не зазначає в чому полягає підробка протоколів зборів, хто їх підробив та чим це підтверджується. Товариство не приймало участі у прийнятті рішень про визначення управителя будинку, затвердженні умов спірного договору та обрання уповноважених осіб під час укладення, внесенні змін та розірвання договору з управителем, і не може нести відповідальність за зміст відповідних документів. Інших належних та допустимих доказів нелегітимності прийнятих рішень у справі немає. Уповноваженими особами під час укладення, внесенні змін та розірвання договору з управителем є особи обрані зборами від 09.06.2016 року, і спеціальним законом та іншими нормативно-правовими актами не встановлено обмежень щодо того, що дані особи не можуть діяти як кожен окремо.
В судовому засіданні позивач підтримав вимоги своєї позовної заяви, просить позов задовольнити і додатково пояснив суду, що протоколи загальних зборів та договір з управління багатоквартирним будинком мають бути визнані недійсними. При проведенні зборів виявлені фальсифікації, встановлено підробку підписів, що підтверджується висновком експертизи, проведеної у кримінальному провадженні, у якому сам позивач та ще 19 співвласників визнані потерпілими особами. Відповідач підроблював документи та підписи, був зацікавлений у наборі голосів для укладення спірного договору і незаконному отриманні коштів по цьому договору. Підроблення вчинялись в інтересах відповідача і товариство має нести відповідальність за дії своїх посадових осіб. Право позивача на участь в управління будинком було порушене, адже його підписи було підроблено, як і підписи ще частини співвласників будинку. Позивач зазначає, що про проведення зборів він не був повідомлений, отже його волевиявлення було сфальсифіковане. Цим порушується також і право власності позивача, адже його змушують платити за тарифами, які не були затверджені у встановленому законом порядку. З п`яти осіб, які підписали спірний договір одна особа не є співвласником будинку, а інші не мали повноважень на його підписання. Спірний договір не відповідає умовам типового договору і відсутні докази, що співвласники розглядали питання щодо розміру витрат з управління будинком. Відсутнє волевиявлення співвласників на укладення спірного договору.
Представник відповідача в судовому засіданні не визнала вимог позовної заяви, просить відмовити у задоволенні позову та пояснила суду, що відповідач є юридичною особою діяльність якого спрямована на обслуговування багатоквартирних будинків та надання комунальних послуг. Питання управління багатоквартирним будинком вирішують його співвласники та обирають управителя. На зборах співвласників було обрано відповідача управителем та погоджено укладання спірного договору, про що свідчать протоколи загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку. Саме тому і був укладений спірний договір. З боку відповідача все було зроблено в межах закону, товариство не є співвласником будинку, а тому не могло брати участь у скликанні загальних зборів і не робило цього. Товариство не може нести відповідальності за складання протоколів загальних зборів. Участі у зборах товариство не приймало, як і не приймало участі в оформленні їх результатів. Печатка товариства та підпис уповноваженої особи на протоколах зборів свідчать лише про прийнятий об`єм наданих документів для їх передачі на зберігання. У відповідності до вимог законодавства товариством було передано надані документи на зберігання. Представниця також вказує, що до участі у справі не залучено співвідповідачів, що є підставою для відмови у задоволенні позову. Співвласники, які прийняли та підписали спірні рішення, так само мають бути відповідачами у справі. На думку представниці, спірний договір з управління багатоквартирним будинком був укладений у встановленому законом порядку і прав позивача відповідач не порушував. Відсутні докази про те, що інші співвласники підтримують позицію позивача і задоволення позову може призвести до порушення прав інших співвласників, які не хочуть аби протоколи зборів та договір були визнані недійсними. Проект спірного договору надавався співвласникам на ознайомлення і прийняття по ньому рішення.
Суд, вислухавши пояснення позивача та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, встановивши обставини справи, приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що 28.02.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю в особі генерального директора ОСОБА_5 та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_6 в особі ОСОБА_6 (н/п №2), ОСОБА_7 (кв. АДРЕСА_3 ), ОСОБА_4 (кв. АДРЕСА_5 ), ОСОБА_8 (кв. АДРЕСА_4 ), ОСОБА_3 (кв. АДРЕСА_2 ), що діють на підставі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 09 грудня 2019 року та Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 09 червня 2016 року було укладено договір № 14-Б про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (далі - Договір).
Згідно п. 1 Договору, управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а співвласники зобов`язується оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства.
Згідно протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку проведених 09.06.2016 за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 від 24.06.2016, у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 45 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 3595,40 м2 . У письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 137 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 10613,08 м2. На порядок денний винесені питання: 1. обрання голови та секретаря зборів співвласників багатоквартирного будинку; 2. визначення управителя багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 та уповноваження його подати на зберігання протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку; 3. обрання уповноважених осіб співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням. По першому питанню голосували 47 співвласників та прийнято рішення обрати головою зборів ОСОБА_2 , кв. АДРЕСА_5 та секретарем зборів Цируль Олену Володимирівну, кв. АДРЕСА_3 . По другому питанню голосували 45 співвласників та прийнято рішення щодо визначення управителем багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 - Товариство з обмеженою відповідальністю «НОВОБУДОВА» та уповноваження його подати на зберігання протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку. По третьому питанню голосували 45 співвласників та прийнято рішення щодо обрання уповноваженими особами: ОСОБА_2 , кв. АДРЕСА_5 , ОСОБА_7 , кв. АДРЕСА_3 , ОСОБА_8 , кв. АДРЕСА_4 , ОСОБА_9 , кв. АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , ОСОБА_10 , кв. АДРЕСА_2 , ОСОБА_11 , кв. АДРЕСА_9 , ОСОБА_12 , кв. АДРЕСА_10 , ОСОБА_13 , кв. АДРЕСА_11 , ОСОБА_6 (нежитлове приміщення №7).
Згідно протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку проведених 09.12.2019 за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 від 25.12.2019, у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 20 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 1634,4 м2. У письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості 121 осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею 9622,68 м2. На порядок денний винесені питання: 1. Затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 ; 2. Уповноваження ТОВ «Новобудова» на укладення з підрядною організацією договору про надання послуги з вивезення твердих побутових відходів на умовах погоджених сторонами та здійснювати розрахунки зі співвласниками за спожиті послуги. По першому питанню голосував 21 співвласник та прийнято рішення щодо затвердження умов договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 . По другому питанню голосував 21 співвласник та прийнято рішення уповноважити Товариство з обмеженою відповідальністю «Новобудова» на укладення з підрядною організацією договору про надання послуги з вивезення твердих побутових відходів на умовах погоджених сторонами та здійснювати розрахунки зі співвласниками за спожиті послуги.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Статтею 4 приведеного Закону визначено, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Частиною 1 ст. 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники мають право, зокрема, брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника.
Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку) (ч. 1 ст. 9 даного Закону).
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 10 Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема, визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.
В ході судового розгляду було встановлено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 в установленому законодавством порядку утворено не було. Вирішення питань щодо управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. При цьому, судом було установлено, що 09.06.2016 та 09.12.2019 були проведені збори співвласників багатоквартирного будинку, оформлені відповідними протоколами зборів співвласників багатоквартирного будинку, зокрема, але не виключно, на зазначених зборах було обрано уповноважених осіб співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.
Звертаючись до суду із позовом, позивач посилається на порушення порядку проведення та оформлення зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , оформлених протоколами зборів співвласників багатоквартирного будинку від 24.06.2016, 25.12.2019, укладення оскаржуваного договору № 14-Б про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, підробку підписів співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.12.2018 у справі № 372/51/16-ц (провадження № 14-511цс18) зроблено правовий висновок про те, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Суд при розгляді справи має виходити із складу осіб, які залучені до участі у справі позивачем.
У разі пред`явлення позову до частини відповідачів, суд не вправі зі своєї ініціативи і без згоди позивача залучати інших відповідачів до участі у справі як співвідповідачів та зобов`язується вирішити справу за тим позовом, що пред`явлений, і відносно тих відповідачів, які зазначені в ньому.
Якщо позивач не заявляє клопотання про заміну неналежного відповідача (або залучення інших співвідповідачів в окремих справах згідно специфіки спірних правовідносин), суд повинен відмовляти у задоволенні позову.
Отже, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Разом з тим установлення належності відповідачів й обґрунтованості позову є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. Встановивши, що позов пред`явлений до неналежного відповідача, або не до всіх осіб, які мають відповідати за позовом, та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним або залучення до участі у справі співвідповідача, суд відмовляє у задоволенні позову.
Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18), від 20.06.2018 у справі № 308/3162/15-ц (провадження № 14-178цс18), від 21.11.2018 у справі № 127/93/17-ц (провадження № 14-392цс18), від 12.12.2018 у справі № 570/3439/16-ц (провадження № 14-512цс18), від 12.12.2018 у справі № 372/51/16-ц (провадження № 14-511цс18), від 05.05.2019 у справі № 554/10058/17 (провадження № 14-20цс19).
Частиною 1 ст. 48 ЦПК України визначено, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
Відповідач - це особа, яка має безпосередній зв`язок зі спірними матеріальними правовідносинами та яка, на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.
За результатами розгляду справи суд приймає рішення, в якому, серед іншого, робить висновок про задоволення позову чи відмову в задоволенні позову, вирішуючи питання про права та обов`язки сторін (позивача та відповідача).
Згідно зі ст. 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а в разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі в ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.
Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд починається спочатку.
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним достатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за цим позовом. Установлення цієї обставини є підставою для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Для визнання відповідача неналежним, крім названої обставини, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Визнати відповідача неналежним суд може тільки в тому випадку, коли можливо вказати на особу, що повинна виконати вимогу позивача, тобто належного відповідача.
Статтею 175 ЦПК України встановлено, що, викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.
У постанові від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.
Разом з тим, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Верховний Суд у постанові від 28.10.2020 у справі №761/23904/19 дійшов висновку, що визначення позивачем у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад.
Судом встановлено, що позивач звернувся до суду із позовом та просить суд захистити його права як власника квартири у багатоквартирному будинку, шляхом визнання протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсними, посилаючись на відсутність його власного волевиявлення як щодо рішень, ухвалених на зборах співвласників багатоквартирного будинку, так і на укладення оскаржуваного Договору, підроблення підписів співвласників будинку, порушення порядку скликання, проведення та оформлення результатів загальних зборів тощо.
Разом з цим, рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , оформлених протоколами зборів співвласників багатоквартирного будинку від 24.06.2016, 25.12.2019, приймалося співвласниками багатоквартирного будинку, відтак зважаючи на наведене, у розрізі спірних правовідносин, суд доходить висновку про те, що належними відповідачами у справі є саме співвласники багатоквартирного будинку, які приймали оспорювані рішення, що оформлені протоколами зборів співвласників багатоквартирного будинку від 24.06.2016, 25.12.2019. Поряд з цим, заявлячи вимогу про визнання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсним, посилаючись на відсутність волевиявлення як співвласника багатоквартирного будинку на укладення оскаржуваного договору, позивач залишив поза увагою те, що такі дії були вчинені у інтересах співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , уповноваженими особами, відтак зазначені особи є належними відповідачами у розрізі заявлених позовний вимог у цій частині.
З урахуванням наведеного, враховуючи межі судового розгляду, засади цивільного судочинства, зважаючи на заявлені позовні вимоги та встановлені обставини у сукупності, враховуючи наведене судом вище, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки вимоги позивача заявлені не до всіх осіб, які мають відповідати за цим позовом.
Інші доводи сторін, які наведені у позові та відзиві на нього, відповіді, запереченнях, письмових поясненнях позивача не впливають на висновок суду та не потребують детального обґрунтування, що відповідає практиці Європейського суду з прав людини.
Суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони, хоча пункт 1 статті 6 і зобов`язує суди викладати підстави для своїх рішень, це не можна розуміти як вимогу давати докладну відповідь на кожний аргумент. Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною (рішення у справі «Ruiz Toriya v. Spaine», заява від 09 грудня 1994 року № 18390/91, § 29; рішення у справі «HIRVISAARI v. FINLAND», заява від 27 вересня 2001 року № 49684/99, § 2).
ЄСПЛ вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (§ 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі "Проніна проти України", заява № 63566/00).
Аналізуючи обставини справи та визначений позивачем склад сторони відповідача, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову про визнання протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком недійсними, оскільки до участі у справі не залучено в якості співвідповідачів співвласників багатоквартирного будинку/уповноважених осіб, що є важливим як для вирішення питання про визнання недійсними загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, так і питання визнання недійсним договору про надання послуги з управління будинком, адже такий договір не є одностороннім, а інша сторона договору участі у справі в якості співвідповідача не приймала.
Суд зазначає, що висновки суду по суті вирішення даного спору про обґрунтованість або необґрунтованість вимог позову мають бути зроблені за належного суб`єктного складу її учасників, водночас у цій справі належний суб`єктний склад відповідачів відсутній.
У своїй постанові від 04.08.2025 року в справі №755/7961/22 Верховний Суд зазначив наступне: Предметом позову в цій справі є визнання недійсними рішень загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, які оформлені протоколами зборів співвласників багатоквартирного будинку, проведених 09 червня 2016 року та 09 грудня 2019 року а також, визнання недійсним договору від 28 лютого 2020 року № 14-Б про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладений між ТОВ «Новобудова» та співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_6 . Установивши, що рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, які відбулися 09 червня 2016 року та 09 грудня 2019 року за адресою: АДРЕСА_1 , які були оформлені протоколами від 24 червня 2016 року та 25 грудня 2019 року, відповідно, приймалися співвласниками багатоквартирного будинку, суди попередніх інстанцій, урахувавши висновок Верховного Суду щодо належних відповідачів у подібних правовідносинах, викладений у постанові 12 червня 2023 року у справі №690/638/21, дійшли обґрунтованого висновку про те, що належними відповідачами у справі є саме співвласники багатоквартирного будинку, які приймали оспорюване рішення, та від імені яких діяли ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_4 , ОСОБА_8 , ОСОБА_3 , при укладенні договору управління багатоквартирним будинком від 28 лютого 2020 року № 14-Б. Зважаючи на те, що позивачка не зверталася до суду з клопотанням про залучення до участі справі співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 як співвідповідачів, суди дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову у зв`язку із неналежним складом учасників справи. Посилаючись на те, що належним відповідачем у справі є виключно ТОВ «Новобудова», фактично заявниця просить ухвалити судове рішення, яке буде стосуватися прав та обов`язків інших осіб, які не залучені до участі у справі, а саме співвласників багатоквартирного будинку, підписи яких, на її думку, було підроблено, а отже є підставою для визнання недійсними оспорюваних нею рішень загальних зборів, оформлених протоколами від 24 червня 2016 року та 25 грудня 2019 року, а також укладеного на їх підставі договору від 28 лютого 2020 року № 14-Б. Водночас, за таких обставин, неможливо вирішити питання про права та обов`язки ТОВ «Новобудова», одночасно не вирішивши питання про права та обов`язки співвласників багатоквартирного будинку, які не незалучені до участі у справі як співвідповідачі (постанова Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 200/8461/15-ц (провадження № 61-7479цс18)). Відхиляючи доводи позивачки про те, що суд першої інстанції належно не перевірив доводів позивачки, не надав оцінки наявним у матеріалах справи доказам щодо порушень при прийнятті і оформленні рішень зборів співвласників багатоквартирного будинку від 09 червня 2016 року та від 09 грудня 2019 року, що підтверджується висновками експерта, поясненнями співвласників багатоквартирного будинку, апеляційний суд обґрунтовано виходив з того, що висновки суду по суті вирішення спору про обґрунтованість/необґрунтованість вимог позову мають бути зроблені за належного суб`єктного складу її учасників.
Суд наголошує, що відмовляючи своєю ухвалою від 11.12.2025 року у задоволенні клопотання позивача про заміну неналежного відповідача суд виходив не лише із тих підстав, що відповідне клопотання було заявлено на стадії судового розгляду справи по суті після закриття підготовчого провадження та без доведення позивачем обставин про те, що він не знав і не міг знати до подання позову у справі про підставу заміни неналежного відповідача, а й виходив із того, що у даному випадку задоволення клопотання про заміну неналежного відповідача не призведе до визначення належного складу відповідачів, оскільки ТОВ «Новобудова» є належним відповідачем у справі, адже є стороною спірного договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком і відповідно позивач має звертатись до суду не з клопотанням про заміну неналежного відповідача, а з клопотанням про залучення до участі у справі співвідповідачів - співвласників багатоквартирного будинку/уповноважених осіб.
Про необхідність залучення до участі у справі саме в якості співвідповідачів співвласників багатоквартирного будинку для визначення належного кола відповідачів прямо йдеться у судових рішеннях в справі №755/7961/22 зі змістом яких позивач був абсолютно очевидно обізнаний, адже з урахуванням висновків судів саме у наведеній справі ним було подане клопотання про заміну неналежного відповідача.
Натомість позивач звернувся до суду із клопотанням про заміну неналежного відповідача. Клопотань позивача про залучення до участі у справі співвідповідачів, а саме: співвласників багатоквартирного будинку та уповноважених осіб, до суду не надходило, водночас правом визначення кола відповідачів наділений виключно позивач. Самостійно суд не має право залучати до участі у справі співвідповідачів, без наявності відповідного клопотання сторони позивача.
Ураховуючи все вищевикладене суд відмовляє у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання недійсними протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком через невірне визначення позивачем кола відповідачів у справі, а саме: у зв`язку з незалученням до участі у справі співвідповідачів.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 10, 12, 13, 48, 49, 51, 76-81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 353, 354 ЦПК України, ст.ст. 15, 16 ЦК України, Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», суд, -

у х в а л и в:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмежено відповідальністю «Новобудова» про визнання недійсними протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку та договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги на рішення суду до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення суду складений 29.05.2026 року.
Учасники справи: 
Позивач - ОСОБА_1 ( АДРЕСА_12 , РНОКПП НОМЕР_1 );
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Новобудова» (м. Київ, вул. Саперно-Слобідська, 10, код. ЄДРПОУ 32917247).

Суддя -