Справа № 591/8724/23
Провадження № 2/591/1348/23

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
26 червня 2026 року     м. Суми

Зарічний районний суд м. Суми в складі:
головуючого судді Ніколаєнко О.О., 
за участю секретаря судового засідання Шпаченка М.В.,
представника позивача Краснобрижої М.В.,
відповідача ОСОБА_1 ,
представника третьої особи Яременко Т.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми цивільну справу № 591/8724/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Тех-Комсервіс» до ОСОБА_1 , третя особа : Товариство з обмеженою відповідальністю «ДімексКомфорт-1» про визнання недійсним протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, -

ВСТАНОВИВ :

У вересні 2023 року позивач звернувся до суду з позовом. Уточнивши, мотивує вимоги тим, що на підставі договору від 03.09.2018 позивач надає послуги з утримання багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 . На час звернення до суду з позовом договір був чинний. Управителю стало відомо, що протоколом від 05.05.2023 зборів співвласників багатоквартирного будинку (під`їзд 3,4,5) у будинку було обрано іншого управителя. Також є ще один протокол від 12.05.2023 по співвласниками будинку в під`їзді № 4 визначено ще третього управителя. Наявність двох чи трьох управителів в одному будинку не допустима за нормами чинного законодавства, суперечить вимогам будівельно-технічних норм експлуатації будинку. Вказане порушує права та інтереси співвласників будинку. На офіційному сайті СМР розміщено протокол від 12.05.2023 зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою : АДРЕСА_2 , в якому зазначено результати загальних зборів мешканців під`їзду АДРЕСА_3 і які відрізняються віл результатів голосування, вказаних у протоколі № 1 від 05.05.2023. Вказане рішення, оформлене протоколом, прийнято з порушеннями вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою. Належна інформація щодо скликання ініціативної групи та порядок денний відсутня. Відсутні докази повідомлення співвласників про проведення зборів. Відсутні докази повідомлення співвласників про проведення зборів. За рішення проголосувало співвласників менше, ніж володіють 75 відсотками площі квартир та нежитлових приміщень. Співвласник ОСОБА_2 повідомив, що його не було поінформовано про проведення зборів 05.05.2023. В протоколі від 05.05.2023 відсутня інформація про співвласників багатоквартирного будинку, які взяли участь у зборах, документи, які підтверджують право власності таких співвласників та результат голосування кожного із співвласників. Уповноваженою особою співвласники багатоквартирного будинку обрали ОСОБА_1 , яка і є відповідачем у справі. 
Просить визнати недійсним протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_4 від 05 травня 2023 року.
У відзиві на позовну заяву відповідач із позовом не погодилася. Зазначила, що наведені у позовній заяві порушення процедури скликання зборів не порушують права позивача. На момент подання позовної заяви договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 03.09.2018 припинив свою дію. 01.08.2023 позивача було письмово повідомлено про відмову від договору. З 03.09.2023 позивач не надає послуги за спірною адресою (3-5 під`їзди). Обраний новий управитель будинку надав необхідні документи разом з повідомленням про початок надання послуг, але позивач чинить перешкоди у реалізації свої прав співвласників будинку, надавши листи про продовження дії договору ще на один рік. Позов не містить норму чинного законодавства України, якою передбачено, що особа, яка є ініціатором, організатором проведення зборів співвласників несе відповідальність за їх наслідки. Позивачем не доведено факту порушення відповідачем прав та охоронюваних законом інтересів позивача внаслідок проведення зборів співвласників будинку та прийняття оскаржуваного рішення. Співвласники скористались своїм правом змінити обслуговуючу компанія у зв`язку з неякісним наданням житлово-комунальних послуг. Просить відмовити у задоволенні позову.
Ухвалою суду від 03.11.2023 відкрито провадження у справі. Постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження. Ухвалою суду від 04.07.2024 залучено третю особу ТОВ «ДімексКомфорт-1». Ухвалою від 18.12.2024 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу від 24.12.2025 змінено склад суду. 
У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала із зазначених підстав. 
У судовому засіданні відповідач вимоги підтримала з підстав, вказаних у відзиві. Додатково пояснила, 3-5 під`їзди їх багатоквартирного будинку обслуговував ТОВ «Тех-Комсервіс». Фактично позивачем неналежно виконувались послуги. У зв`язку з цим співвласниками було зібрано збори, вони проголосували за зміну управителя. Після підписання протоколу зборів вони були передані на збереження до Сумської міської ради. 
У судовому засіданні представник третьої особи пояснила, що договір укладений на підставі рішення зборів і опублікований на сайті Сумської міської ради, так історично склалося, що різні під`їзди у будинку обслуговують різні організації. Для прийняття рішення достатньо 50%+1 кв.м. голосів, а не не менше 75% голосів. Строк дії договору, укладеного зх позивачкм, з урахуванням його прологнгації, був до 03.09.2023. Позивач був повідомлений про припинення строк дії договору у передбачений договором строк та спосіб. З 03.09.2023 позивач не надає послуг, не був управителем, тому його права не порушені. На адресу позивача направлялись листи щодо передачі технічної документації. У відповідь повідомили, що справа розглядається в суді, тому чекають рішення суду.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню.
Судом встановлено, що 03.09.2018 між співвласниками багатоквартирного будинку за адресою АДРЕСА_5 та ТОВ «Тех-Комсервіс» було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Відповідно до пунктів 30,31 договору він укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік. Відповідно до п. 33 договору якщо протягом строку дії цього договору співвласники приймають рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, цей договір достроково припиняється через два місяці з дня отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої особи) про таке рішення (а.с. 7-20).
05.05.2023 співвласниками під`їздів 3,4,5 багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , було проведено збори. Відповідно до протоколу зборів загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку 107 осіб, загальна площа квартир та нежитлових приміщень – 5759,97 кв.м. У зборах взяли участь 59 осіб, яким належить 3303,90 кв.м. площі приміщень у будинку. За результатами зборів прийнято було рішення:
1. про відкликання зборами співвласників управителя ТОВ «Техкомсервіс» та припинення дії договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 03.09.2018 з 31.07.2023.
2. обрання ТОВ «ДімексКомфорт-1» управителем багатоквартирного будинку (під`їзд 3-5,кв.73-179) з 01.08.2023 та затвердження умов договору з ТОВ «ДімексКомфорт-1» про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
3. відкликання уповноваженої особи (осіб) від співвласників ОСОБА_1 та обрання ОСОБА_1 уповноваженими особами від співвласників на укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням, представництво інтересів співвласників з питань управління багатоквартирним будинком (а.с. 73).
Відповідачем на адресу позивача направлено повідомлення про відкликання управителя багатоквартирного будинку ТОВ «Тех-Комсервіс» та припинення дії договору з 03 вересня 2023 року. Повідомлено, що ТОВ «ДімексКомфорт-1» приступає до надання послуги з управління багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 (під.3,4,5; кв.73-179) з 04.09.2023 р. Запропоновано до 04.09.2023 р. передати новому управителю оригінали або належним чином завірені копії технічної документації (а.с.56-57).
Згідно відповіді ТОВ «Тех-Комсервіс» від 07.08.2023 р., у зв`язку з наявними розбіжностями в протоколах від 05.05.2023 та 12.05.2023 р. з результатами голосування співвласників одного і того ж під`їзду (№ 4) багатоквартирного будинку, не вбачається наявність правових підстав для припинення договірних відносин (а.с.58-61).
Відповідно до листа правового управління Сумської міської ради від 16.05.2023 № 459/07.01.-15.12 оспорюваний протокол поданий ТОВ «ДімексКомфорт-1», переданий на зберігання та опублікування (а.с.78).
За твердженням відповідача та третьої особи з 03.09.2023 ТОВ «ДімексКомфорт-1» за адресою: м.Суми, пр-кт Михайла Лушпи, буд. 9 (під.3,4,5; кв.73-179) надаються послуги з управління багатоквартирним будинком.
За твердженням представника позивача позивачем за зазначеною адресою фактично надавались послуги до 01.01.2024. 
Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Статтею 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Згідно з частиною першою статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники мають право, зокрема, брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку) (частина перша статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Відповідно до частин першої, другої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема, визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.
Отже, управління майном багатоквартирного будинку є правом (та, відповідно, обов`язком) власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке може реалізовуватися та виконуватися ними через об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ), створене в цьому будинку, або шляхом передачі відповідних функцій (чи їх частини) управителю або асоціації.
Визначення порядку управління багатоквартирним будинком (тобто, вирішення питання про те, наділити цими функціями ОСББ, створене в цьому будинку, чи передати відповідні функції (чи їх частину) управителю або асоціації, є невід`ємною складовою реалізації прав та виконання обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо належного утримання та управління спільним майном, що здійснюється за їх безпосереднім волевиявленням.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Звертаючись до суду із позовом позивач, який на час скликання зборів був управителем будинку, посилається на порушення порядку скликання, проведення та оформлення результатів загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, якими вирішено змінити управителя. Разом з цим позов пред`явлено лише до співвласника, який був у складі ініціативної групи та за результатами зборів був обраний уповноваженою особою на підписання нового договору із новим управителем. Інші співвласники багатоквартирного будинку за адресою АДРЕСА_6 , до участі у цій справі як співвідповідачі не залучені, заяв чи клопотань про залучення останніх позивач не заявляв, що є підставою відмови в задоволенні позову у зв`язку із неналежним складом учасників справи.
Відповідно до частин першої, третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Частиною першою статті 48 ЦПК України визначено, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
Відповідач - це особа, яка має безпосередній зв`язок зі спірними матеріальними правовідносинами та яка, на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.
За результатами розгляду справи суд приймає рішення, в якому, серед іншого, робить висновок про задоволення позову чи відмову в задоволенні позову, вирішуючи питання про права та обов`язки сторін (позивача та відповідача).
Згідно зі статтю 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а в разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі в ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.
Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд починається спочатку.
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за цим позовом. Установлення цієї обставини є підставою для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Для визнання відповідача неналежним, крім названої обставини, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Визнати відповідача неналежним суд може тільки в тому випадку, коли можливо вказати на особу, що повинна виконати вимогу позивача, тобто належного відповідача.
Статтею 175 ЦПК України встановлено, що, викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.
У постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.
Разом з тим, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Верховний Суд у постанові від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19 дійшов висновку, що визначення позивачем у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад.
Така позиція щодо застосування норм права у спірних правовідносинах викладена у постанові Верховного Суду від 04.08.2025 у справі № 755/7961/22
Предметом позову в цій справі є визнання недійсними рішень загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, які оформлені протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку. Оскаржувані рішення приймалися співвласниками багатоквартирного будинку, тому належними відповідачами у справі є саме співвласники багатоквартирного будинку, які приймали оспорюване рішення, а не лише один із учасників ініціативної групи. 
Зважаючи на те, що позивач не звертався до суду з клопотанням про залучення до участі справі співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_6 як співвідповідачів, суди дійшов висновку про відмову в задоволенні позову у зв`язку із неналежним складом учасників справи.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 200, 247, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Тех-Комсервіс» до ОСОБА_1 , третя особа : Товариство з обмеженою відповідальністю «ДімексКомфорт-1» про визнання недійсним протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку відмовити у зв?язку з необгрунтованістю.
Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Повний текст рішення виготовлено 26.06.2026.

Суддя О.О. Ніколаєнко