ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

10 червня 2026 року
м. Київ

справа № 761/38626/23
провадження № 61-10602св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Воробйової І. А., Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., 
Коротуна В. М. (суддя-доповідач),

учасники справи:
позивач - Об`єдання співвласників багатоквартирного будинку «Київські каштани»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Державний реєстратор філії Комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради 
у м. Києві Донський Ярослав Сергійович,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Шевченківського районного суду 
м. Києва від 06 лютого 2025 року у складі судді Волошина В. О., постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2025 року у складі колегії суддів Таргоній Д. О., Голуб С. А., Слюсар Т. А. та додаткову постанову Київського апеляційного суду від 17 липня 2025 року у складі колегії суддів: 
Таргоній Д. О., Голуб С. А., Слюсар Т. А.,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2023 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Київські каштани» (далі - ОСББ «Київські каштани») звернулося до суду 
з позовом до ОСОБА_1 , державного реєстратора філії Комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради у м. Києві 
(далі - державний реєстратор) Донського Я. С. про скасування державної реєстрації права власності на квартиру.

Позов мотивованим тим, що ОСББ «Київські каштани» є балансоутримувачем житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до акта приймання-передачі житлового комплексу будинку від 29 вересня 2006 року.

Згідно з пунктом 2 акта від 29 вересня 2006 року на баланс ОСББ «Київські каштани» передано допоміжні приміщення горища площею 606,2 кв. м, 
в цьому будинку.

Одним із членів ОСББ «Київські каштани» є ОСОБА_1 , у власності якої перебуває квартира АДРЕСА_2 згідно з договором купівлі-продажу від 20 липня 2001 року № 1-193.

У жовтні 2023 року позивач виявив оголошення про продаж квартири 
в будинку АДРЕСА_1 , площею 93,8 кв. м, хоча за описом та фото це квартира АДРЕСА_2 , належна ОСОБА_1 . 

Позивач вказував, що ОСОБА_1 повідомила правління ОСББ «Київські каштани», що вона дійсно приватизувала горище над своєю квартирою, і тому площа її квартири збільшилась майже в 2 рази, та надала копію технічного паспорта на квартиру.

В досудовому порядку позивач виявив, що загальна площа квартири відповідача збільшилась до 159,0 кв. м.

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державний реєстратор Донський Я. С. вніс до державного реєстру запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 159,0 кв. м. Підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень
(з відкриттям розділу), індексний номер 37252130 від 25 вересня 2017 року
15:21:47.

На переконання позивача, державна реєстрація права власності за відповідачем на квартиру АДРЕСА_3 , загальна площа якої значно збільшилася, відбулася незаконно, оскільки збільшення площі квартири відбулося внаслідок приєднання до площі квартири відповідача площі горища в будинку на АДРЕСА_1 , яке 
є допоміжним приміщенням та є власністю співвласників квартир цього будинку.

Посилаючись на викладене, ОСББ «Київські каштани» просило скасувати державну реєстрацію прав та їх обтяжень згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37252130 від 25 вересня 2017 року 15:21:47 державного реєстратора 
Донського Я. С., яким до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права власності за 
ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 159,0 кв. м та відповідний запис про право власності 22506784 від 20 вересня 2017 року, 14:49:05.

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій

Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 06 лютого 2025 року позов задоволено частково.

Скасовано державну реєстрацію прав та їх обтяжень згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 37252130 від 25 вересня 2017 року, 15:21:47, державного реєстратора Донського Я. С., яким до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про державну реєстрацію права власності за 
ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 159,0 кв. м, та відповідний запис про право власності 22506784 від 20 вересня 2017 року, 14:49:05.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що частина належної відповідачу на праві власності квартири 
АДРЕСА_3 , площею 109,0 кв. м, зареєстрована оспорюваним рішенням державного реєстратора за відповідачем без правовстановлюючих документів, за рахунок допоміжних приміщень горища, які є спільною сумісною власністю мешканців зазначеного вище будинку.

Постановою Київського апеляційного суду від 02 липня 2025 року апеляційну скаргу, подану представником ОСОБА_1 - адвокатом Савченком П. Д. залишено без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 лютого 2025 року залишено без змін.

Залишаючи апеляційну скаргу без задоволення, апеляційний суд погодився 
з висновком суду першої інстанції.

Додатковою постановою Київського апеляційного суду від 17 липня 2025 року заяву представника ОСББ «Київські каштани» - адвоката Кобилецького В. В. про ухвалення додаткового рішення задоволено. Стягнено з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Київські каштани» витрати на правничу допомогу в розмірі 11 200,00 грн.

Витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 11 200,00 грн апеляційний суд уважає співмірними зі складністю цієї справи, наданим адвокатом Кобилецьким В. В., обсягом послуг під час розгляду цієї справи в суді апеляційної інстанції, вони відповідають критерію реальності таких витрат, розумності їхнього розміру та є пропорційними до предмета спору та доведеними. Жодних заперечень з цього приводу сторона відповідача не висловила, заяв про зменшення витрат на правову допомогу не подавала.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

15 серпня 2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 лютого 2025 року, постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2025 року та додаткову постанову Київського апеляційного суду від 17 липня 2025 року, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що позивач, звертаючись до суду з цим позовом, обрав неналежний спосіб захисту, що є підставою для відмови 
у позові. Суди не з`ясували, за якими документами та на яких правових підставах було вчинено оспорювану реєстраційну дію. Заявник вказує, що 
ОСОБА_1 реєструвала не право власності на квартиру, а зміну технічних характеристик квартири. Державна реєстрація може бути скасована лише 
в разі скасування підстави для такої реєстрації. Визнання недійсним рішення загальних зборів є першочерговим кроком у вирішенні спорів про право власності. Вимог про скасування протоколу загальних зборів від 01 червня 2007 року № 8 позивач не заявляв. Крім того, суди не дослідили, не взяли до уваги і не надали оцінку протоколу загальних зборів від 01 червня 2007 року № 8

Аргументи інших учасників справи

08 жовтня 2025 року представник ОСББ «Київські каштани» - 
Кобилецький В. В. подав до Верховного Суду відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 лютого 2025 року, постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2025 року та додаткову постанову Київського апеляційного суду від 17 липня 2025 року - без змін.

Відзив мотивований тим, що у касаційній скарзі заявник не зазначає, в чому полягає неналежність способу захисту та який спосіб захисту у цій справі 
є належним. Скасування державної реєстрації права власності відповідача на приміщення горища, яке є спільною сумісною власністю мешканців будинку, 
є належним способом захисту прав позивача. Вказує, що доказів набуття відповідачем 109,0 кв. м горища реєстратору надано не було.

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 08 вересня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Шевченківського районного суду м. Києва.

Зупинено виконання рішення Шевченківського районного суду м. Києва 
від 06 лютого 2025 року, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного суду від 02 липня 2025 року, та додаткової постанови Київського апеляційного суду від 17 липня 2025 року в частині стягнення судового збору, витрат на професійну правничу допомогу та проведення будівельно-технічної експертизи до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.

05 листопада 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 26 травня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, 
є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи 
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги, урахувавши аргументи, наведені 
у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.

Фактичні обставини справи

ОСББ «Київські каштани» створене власниками квартир будинку 
АДРЕСА_1 .

20 липня 2001 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (продавці) і ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за номером 1-193, за умовами якого ОСОБА_1 купила квартиру АДРЕСА_3 , яка складається 
з однієї житлової кімнати, загальною площею 50,00 кв. м, житловою 
площею 22,0 кв. м.

25 вересня 2017 року державний реєстратор Донський Я. С. вніс до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру 
АДРЕСА_3 .

Підставою державної реєстрації вказано договір купівлі-продажу від 20 липня 2001 року № 1-193.

Згідно з технічним паспортом від 25 вересня 2017 року, інвентаризаційна справа № 00018, квартира АДРЕСА_3 складається 
з трьох кімнат житловою площею 68,5 кв. м, кухні площею 4,4 кв. м, 
коридору - 9,8 і 2,6 кв. м. санвузла - 1,0 і 3,6 кв. м та балкона - 3,9 кв. м. Загальна площа квартири - 93,8 кв. м.

Згідно з довідкою-характеристикою від 25 вересня 2017 року № 25/01, виданою ТОВ «Проекттехсервісгруп», квартира АДРЕСА_3 згідно з проведеною технічною інвентаризацією та дату останнього обстеження - 25 вересня 2017 року має такі показники: житлова площа - 
68,5 кв. м, загальна площа квартири - 93,8 кв. м, кількість житлових 
кімнат - 3. Вказано, що зміна кількості житлових кімнат та житлової / загальної площі відбулася за рахунок влаштування перегородок 
і проведення поточних ремонтних робіт, а також включення площі горища.

Згідно з технічним паспортом від 29 березня 2018 року, інвентаризаційна справа № 00141, квартира АДРЕСА_3 складається 
з п`яти кімнат, житловою площею 118,8 кв. м, кухні - 4,4, 11,8 кв. м, ванної кімнати - 3,6 кв. м, вбиральні (поєднаної) - 1,0 кв. м, санвузла - 4,6 кв. м, коридору - 9,8 і 2,6 кв. м. шафи 4,2 кв. м та балкона (тераси) - 1,2, 1,6 кв. м. Загальна площа квартири вказана у розмірі 159,0 кв. м.

Згідно з довідкою про показники об`єкта нерухомого майна від 29 березня 
2018 року № 6038/18, виданою ТОВ «Проекттехсервісгруп», квартира АДРЕСА_3 згідно з проведеною інвентаризацією 29 березня 
2018 року має такі показники: загальна площа - 159,0 кв. м, житлова площа - 118,8 кв. м. Повідомлено, що загальна площа збільшилась на 65,2 кв. м, житлова - на 50,3 кв. м, а кількість кімнат збільшилась до п`яти у зв`язку 
з проведенням поточних ремонтних робіт і зміною внутрішнього оздоблення приміщень, а також перерахунку площ приміщень квартири після проведення безпосередніх обмірів.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 09 жовтня 2023 року відомо, що 03 квітня 2018 року державний реєстратор Демченко С. О. вніс зміни щодо площі квартири 
АДРЕСА_3 , а саме: загальну площу 93,8 кв. м і житлову площу 
68,5 кв. м змінено на загальну площу 159,00 кв. м і житлову площу 118,8 кв. м.

Документами для державної реєстрації змін вказано: довідка про показники об`єкта нерухомого майна, серія та номер 0038/18, видана 29 березня 
2018 року ТОВ «Проекттехсервісбуд»; технічний паспорт, серія та номер 00141, виданий 29 березня 2018 року ТОВ «Проекттехсервісбуд», які подані для державної реєстрації.

Одночасно видалено: технічний паспорт, серія та номер 00018, виданий 
25 вересня 2017 року ТОВ «Проекттехсервісбуд», і довідку-характеристику, серія та номер 25/01, видану 25 вересня 2017 року ТОВ «Проекттехсервісбуд».

Згідно з висновком судового експерта від 23 грудня 2024 року № 132 за результатом проведення будівельно-технічної експертизи, за заявою ОСББ «Київські каштани» для подання до Шевченківського районного суду м. Києва у справі № 761/38626/23, приміщення горища є допоміжними приміщеннями житлового будинку АДРЕСА_1 , призначені для забезпечення експлуатації будинку. Приміщення квартири 
АДРЕСА_2 фактично не з`єднані з приміщенням горища житлового будинку АДРЕСА_1 . З`єднання приміщень квартири АДРЕСА_2 з приміщенням горища над нею не можливе без порушення несучих конструкцій будинку, а саме: улаштування отвору у горищному перекритті із подальшим будівництвом мансардного поверху, з улаштуванням додаткового навантаження на несучі стіни житлового будинку, перекриття горища та проведення заходів для безпечної експлуатації житлового будинку.

У висновку встановлено, що в горішньому просторі житлового будинку АДРЕСА_1 немає відокремлених приміщень - мансарди квартири АДРЕСА_2 і приміщення горища фактично ніяк не пов`язані з приміщенням квартири АДРЕСА_2 .

У висновку судового експерта від 23 грудня 2024 року № 132 є відомості про те, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок (стаття 384 КК України).

Мотиви, якими керується Верховний Суд

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення відповідають.

Звертаючись до суду з цим позовом, ОСББ «Київські каштани» як підставу заявлених вимог вказувало, що приміщення горища є допоміжними приміщеннями будинку АДРЕСА_1 , співвласниками яких є власники квартир цього будинку, і вони не можуть бути передані 
у приватну власність. Проте ОСОБА_1 , яка є власницею квартири АДРЕСА_3 , збільшила площу своєї квартири за рахунок площі горища. А тому, на переконання позивача, у зв`язку з незаконним зайняттям ОСОБА_1 площі горища державну реєстрацію, проведену згідно 
з рішенням державного реєстратора Донського Я. С. від 25 вересня 2017 року, індексний номер 37252130, про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 159,0 кв. м та відповідний запис про право власності від 20 вересня 2017 року слід скасувати. 

При цьому право власності ОСОБА_1 на квартиру 
АДРЕСА_3 позивач не оспорює.

Надаючи оцінку заявленим позовним вимогам у межах вимог і доводів касаційної скарги, Верховний Суд враховує таке.

Щодо способу захисту

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Частина друга статті 16 ЦК України визначає конкретні способи захисту цивільних прав та інтересів, як-то: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 
6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 
2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови 
у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі 
№ 761/42030/21 (провадження № 61?12101св23), постанова Верховного Суду 
у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 
2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Верховний Суд раніше робив висновки щодо захисту прав власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Так, у постанові Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі 
№ 914/554/19 зазначено, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир 
у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення як на окремий об`єкт цивільних прав.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 08 квітня 
2020 року у справі № 915/1096/18, від 26 жовтня 2022 року у справі 
№ 916/2022/21.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (у спорі щодо незаконного переобладнання горища багатоквартирного будинку) викладено висновок, зокрема, про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку не можуть бути окремо відчужені, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості, 
й речове право на них не може бути зареєстроване. Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.

У постанові Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 711/10912/17 (провадження № 61-45272св18) вказано, що під час судового розгляду відповідачами не було спростовано належними та допустимими доказами, що спірне підсобне приміщення не належить співвласникам будинку та має інший правовий статус ніж визначений законом для таких приміщень. Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції обґрунтовано виходив 
з того, що відповідачі розпорядилися майном, а саме: підвальним підсобним приміщенням, яке належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам спірного житлового будинку. Укладанням оспорюваної додаткової угоди до інвестиційного договору з наступною державною реєстрацією права власності на підвальне підсобне приміщення цього житлового будинку відповідачі позбавили співвласників будинку права спільної сумісної власності на це приміщення. З такими висновками погодився й Верховний Суд.

У постанові від 06 квітня 2022 року у справі № 461/5209/19 (провадження 
№ 61-20295св21) Верховний Суд виснував, що, установивши, що спірні приміщення належать до допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку, суди зробили помилковий висновок про відсутність підстав для задоволення позову. Тому було задоволено вимоги про визнання недійсним договору дарування та скасування запису про державну реєстрацію права власності.

У постанові Верховного Суду від 25 липня 2024 року у справі № 756/10964/19 (провадження № 61-7434св24) як належні способи захисту прав співвласників допоміжних приміщень було визнано визнання недійсним договору та скасування рішення державного реєстратора.

У постанові від 22 січня 2025 року у справі № 760/33583/21 (провадження 
№ 61?11771св24) Верховний Суд зазначив, що суди не врахували, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку мають специфічний правовий режим, і такі способи захисту як визнання недійсним правочину, так і оспорювання рішень та записів реєстратора, можуть бути застосовані для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку.

За наведених обставин аргументи касаційної скарги про те, що ОСББ «Київські каштани» обрало неналежний спосіб захисту, є безпідставними і не знайшли свого підтвердження. 

Щодо суті заявлених вимог

Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до частини другої статті 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників. 
В абзаці третьому частини другої статті 369 ЦК України передбачено, що згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року
№ 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення 
і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку 
є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні 
з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард 
у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року
№ 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_3 щодо офіційного тлумачення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України від 19 червня 1992 року № 2482-XII (2482-12) «Про приватизацію державного житлового фонду» зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень 
у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Таким чином, на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку поширюється правовий режим як спільної сумісної, так і спільної часткової власності, який передбачає особливий порядок здійснення правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження. При цьому
в законодавчому порядку не виокремлюються суб`єкти права спільної власності залежно від підстав набуття права власності на квартиру.

У постанові Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у справі № 725/6193/21 вказано» «щоб не порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласників. Для проведення власником приватного житлового фонду переобладнання 
і перепланування житлових приміщень, зокрема тих, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідний дозвіл власника будинку (квартири). На підставі дозволу співвласників на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень власник звертається до виконавчого комітету місцевої ради. За відсутності нотаріально завіреної копії згоди співвласників приміщення загального користування, а саме горища над квартирою, містобудівні умови та обмеження є такими, що видані з порушенням установленого законодавством порядку».

Відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно з висновком судового експерта від 23 грудня 2024 року № 132 приміщення горища є допоміжними приміщеннями житлового будинку АДРЕСА_1 , призначені для забезпечення експлуатації будинку.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, встановив, що відповідачка на підставі договору купівлі-продажу квартири від 20 липня 
2001 року № 1-193, набула право власності на квартиру загальною площею лише 50,00 кв. м, житловою 22,00 кв. м і не надала доказів законності набуття права власності на цю квартиру загальною площею 159,0 кв. м, як і доказів отримання згоди від інших співвласників будинку на збільшення площі її помешкання у житловому будинку за рахунок площі горища, яке 
є допоміжним приміщенням. Тому суди зробили обґрунтований висновок про задоволення позову, оскільки підстав для визнання правомірною реєстрації права власності на вказану квартиру з більшою площею за відповідачем немає.

Київський апеляційний суд додаткову постанову ухвалив відповідно до статті 141 ЦПК України. 

Аргументів щодо незгоди з висновками апеляційного суду щодо ухвалення додаткової постанови у касаційні скарзі немає.

Доводи касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з висновками судів щодо встановлених обставин справи та необхідності переоцінки доказів. При цьому згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Висновки за результатом розгляду касаційної скарги

У статті 410 ЦПК України визначено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено 
з додержанням норм матеріального і процесуального права. 

Переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 
06 лютого 2025 року, постанови Київського апеляційного суду від 02 липня 2025 року та додаткової постанову Київського апеляційного суду від 17 липня 2025 року - без змін, оскільки підстав для їх скасування немає.

З огляду на те, що Верховний Суд залишає касаційну скаргу без задоволення, розподіл судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд 
у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 06 лютого 2025 року, постанову Київського апеляційного суду від 02 липня 2025 року та додаткову постанову Київського апеляційного суду від 17 липня 2025 року залишити без змін.

Поновити дію і виконання рішення Шевченківського районного суду м. Києва 
від 06 лютого 2025 року, яке залишене без змін постановою Київського апеляційного суду від 02 липня 2025 року, та додаткової постанови Київського апеляційного суду від 17 липня 2025 року.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська    	
Судді: 	І. А. Воробйова    	
	А. Ю. Зайцев    	
	Є. В. Коротенко    	
	В. М. Коротун