ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2026 року
м. Київ

справа № 175/4781/17
провадження № 61-3228св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Ситнік О. М.
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Мартєва С. Ю., Фаловської І. М. 

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області (раніше - Дніпропетровський районний суд Дніпропетровської області) від 19 вересня 2022 року в складі судді Озерянської Ж. М. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 березня 2023 року в складі колегії суддів Канурної О. Д., Космачевської Т. В.,  Халаджи О. В.,

усправі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», про витребування із чужого незаконного володіння квартири, припинення права власності, визнання права власності на квартиру та

ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовної заяви

У грудні 2017 року  ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом, уточнивши який, остаточно просив витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 83,6 кв. м, житловою площею 54,6 кв.м, що складається з: 1 - коридору, 2, 3, 6, 8 - кімнати, 4 - вбиральні, 5 - ванної, 7 - вбудованої шафи, 9 - кухні, І - лоджії (далі - квартира); припинити право власності ОСОБА_3 на квартиру; визнати за ним право власності на квартиру.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій 

19 вересня 2022 року рішенням Дніпровського районного суду Дніпропетровської області(раніше - Дніпропетровський районний суд Дніпропетровської області) в задоволенні позову ОСОБА_2 відмовлено.
01 березня 2023 року постановою Дніпровського апеляційного суду апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області (раніше - Дніпропетровський районний суд Дніпропетровської області) від 19 вересня 2022 року залишено без змін.
Суди керувалися тим, що  ОСОБА_2 під час розгляду справи  № 202/3471/17 не ставилося питання щодо повороту виконання заочного рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 16 червня  2017 року, також суд не має відомостей щодо оспорювання  ОСОБА_2 укладеного попереднього договору купівлі-продажу спірної квартири між  ОСОБА_2 та  ОСОБА_4 . Право власності  ОСОБА_4 на спірну квартиру було зареєстроване в установленому законом порядку згідно з принципами обов`язковості рішення (заочного рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 16 червня 2017 року), також згідно з умовами попереднього договору, укладеного між  ОСОБА_4 та  ОСОБА_2 ; майно позивача вибуло з його володіння відплатно та відповіднодо його волі, що унеможливлює витребування майна у добросовісного набувача -   ОСОБА_3 . 

Короткий зміст вимог касаційної скарги

12 березня 2025 року ОСОБА_1 звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Дніпропетровського районного суду Дніпропетровської області від 19 вересня 2022 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 березня 2023 року, в якій просить їх скасувати та передати справу на новий розгляд. 

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суди не врахували правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року в справі № 911/3681/17, від 01 та від 15 жовтня 2019 року в справах № № 911/2034/16, 911/3749/17, від 19 листопада 2019 року в справі № 911/3680/17, від 30 червня 2020 року в справі № 19/028-10/13, від 31 березня 2020 року в справі № 725/4999/18, про те, що в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору він є нікчемним; майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, слід вважати таким, що вибуло з володіння власника поза його волею; захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387, 388 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України. 
Суди неправильно встановили, що відбувся факт укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири, адже сам договір не був нотаріально посвідченим. Крім того, заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 16 червня 2017 року в справі № 202/3471/17 скасовано, позов     ОСОБА_5 залишено без розгляду, що суди не врахували. 
Позиція інших учасників справи

Відзив на касаційну скаргу не надходив. 

Фактичні обставини справи, встановлені судами
24 квітня 2003 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено шлюб.
24 вересня 2007 року ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири       АДРЕСА_1 .
Також 24 вересня 2007 року між ОСОБА_2 та Акціонерним комерційним інноваційним банком (далі - АКІБ) «УкрСиббанк» було укладено договір про надання споживчого кредиту № 11221002000, за яким ОСОБА_2 отримав кредитні кошти в розмірі 76 000,00 доларів США.
Для забезпечення виконання умов договору про надання споживчого кредиту № 11221002000 між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки № 11221002000/1, який посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Якуба О. А. Також між банком та ОСОБА_1 укладено договір поруки від 24 вересня 2007 року № 11221002000/2.
25 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири       АДРЕСА_1 .
Пунктом 3 зазначеного договору визначено, що на підтвердження намірів сторін укласти основний договір ОСОБА_4 передав ОСОБА_2 100 000,00 грн; зазначена сума розцінюється сторонами як повний розрахунок наступного договору купівлі-продажу.
Відповідно до акта прийому-передачі грошових коштів ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_4 100 000,00 грн на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу.
Заочним рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 16 червня 2017 року задоволено позов ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , АКІБ «УкрСиббанк»; визнано договір купівлі-продажу квартири, укладений 25 жовтня 2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , дійсним; визнано за ОСОБА_4 право власності на квартиру; визнано недійсним та припинено іпотечний договір від 24 вересня 2007 року № 11221002000/1, укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 ; визнано недійсним та припинено договір про надання споживчого кредиту від 24 вересня 2007 року № 11221002000, укладений між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 ; скасовано та вилучено заборону на нерухоме майно за № 5711440 в Єдиному реєстрі, заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, накладену 24 вересня 2007 року на квартиру на підставі договору іпотеки від 24 вересня 2007 року № 11221002000/1, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Якубою О. А. за реєстровим № 5757, укладеного між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 , та внесено відомості про виключення квартири із Державного реєстру обтяження нерухомого майна; скасовано та вилучено з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна у вигляді арешту нерухомого майна від 04 серпня 2010 року № 10105605, накладеного на підставі постанови про відкриття виконавчого провадження від 12 липня 2010 року № 20611221; припинено та вилучено іпотеку за № 5711503 в Державному реєстрі іпотек, накладену 20 травня 2012 року на підставі договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки від 12 грудня 2011 року № 5207-5208; зобов`язано органи нотаріату (державних або приватних нотаріусів), які здійснюють функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, здійснити державну реєстрацію за ОСОБА_4 права власності на квартиру.
Вищевказане рішення суду було виконане та було знято всі обмеження щодо розпорядження спірною квартирою, право власності було зареєстроване за ОСОБА_4 .
30 червня 2017 року ОСОБА_4 уклав договір купівлі-продажу квартири з ОСОБА_3 , зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Шугаєвою О. С. та внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 07 вересня 2017 року заяву ОСОБА_2 про перегляд заочного рішення в справі № 202/3471/17 за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , АКІБ «УкрСиббанк» задоволено. Заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 16 червня 2017 року скасовано, справу призначено до розгляду. 
Ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 28 лютого 2018 року позовну заяву ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , АКІБ «УкрСиббанк» залишено без розгляду. Питання щодо повороту виконання заочного рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 16 червня 2017 року не вирішувалося та ухвала до суду вищої інстанції не оскаржувалася.
Позиція Верховного Суду

Касаційне провадження в справі відкрито з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу (далі - ЦПК) України.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вивчив матеріали справи, перевірив доводи касаційної скарги та виснував, що касаційну скаргу необхідно задовольнити, з огляду на таке. 

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

У статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Згідно з частинами першою, другою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у визначених у законі випадках (частина перша статті 388 ЦК України).

За змістом статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04 липня 2023 року всправі № 373/326/17 (провадження № 14-201цс21), пославшись на свою сталу та сформовану судову практику, вказала, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою такого позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений.

У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»(далі - Закон № 1952-IV)).

Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України). 

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Такі правові висновки наведені впостанові Великої Палати Верховного Суду  від 14 листопада 2018 року всправі № 183/1617/16(провадження № 14-208цс18).

У постанові від 22 січня 2020 року всправі № 910/1809/18(провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.

Така судова практика є сталою, відмінність залежить лише від доказування й фактичних обставин конкретної справи.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Тобто за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна.

Близькі за змістом висновки наведені впостановах Великої Палати Верховного Суду: від 07 листопада 2018 року в справі № 488/5027/14-ц(провадження №14-256цс18, пункт 98), від 14 листопада 2018 року в справі № 183/1617/16(провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року всправі № 916/1608/18(провадження № 12-135гс19, пункт 80), від 22 червня 2021 року всправі № 200/606/18(провадження № 14-125цс20) та інших.

У цій справі суди відмовили в позові про витребування майна, посилаючись на те, що право власності  ОСОБА_4 на спірну квартиру було зареєстроване в установленому законом порядку згідно з принципами обов`язковості заочного рішення Індустріального районного судум. Дніпропетровська від 16 червня  2017 року, також згідно з умовами попереднього договору, укладеного між  ОСОБА_4 та  ОСОБА_2 ; майно позивача вибуло з його володіння відплатно та відповіднодо його волі, що унеможливлює витребування майна у добросовісного набувача -   ОСОБА_3 . 

Погодитися з такими висновками не можна. 

Касаційна скарга мотивована тим, що суди не врахували правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 серпня 2019 року в справі № 911/3681/17, від 01 та від 15 жовтня 2019 року в справах № № 911/2034/16, 911/3749/17, від 19 листопада 2019 року в справі № 911/3680/17, від 30 червня 2020 року в справі № 19/028-10/13, від 31 березня 2020 року в справі № 725/4999/18, про те, що в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору він є нікчемним; майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, слід вважати таким, що вибуло з володіння власника поза його волею; захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387, 388 ЦК України. 

Суди в цій справі не врахували наведені вище висновки Верховного Суду, на які посилається заявниця в касаційній скарзі. 

Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція), відповідно до статті 1 якого кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. 

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;
- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;
- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення.

Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору.

У постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року в справі № 6-251цс15, від 21 грудня 2016 року в справі № 6-2233цс16, від 18 січня 2017 року в справі № 6-2776цс17 зазначено, що за змістом пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але в подальшому скасованого, слід вважати таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Велика Палата Верховного Суду зазначала, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення (постанова від 19 червня 2019 року в справі № 643/17966/14-ц). У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 конкретизовані аналогічні висновки Верховного Суду України, викладені в постанові від 16 вересня 2015 року в справі № 6-1193цс15, та висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року в справі № 643/17966/14-ц. Означена конкретизація полягала, зокрема, в тому, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме собою (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінились чи припинились на підставі відповідного рішення. 

Такі ж висновки містять постанови Верховного Суду, на які посилається заявниця в касаційній скарзі. 

Суди встановили, що 25 жовтня 2016 року між ОСОБА_2 та  ОСОБА_4 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири   АДРЕСА_1 .

Попередній договір укладено в простій письмовій формі. Його умовами передбачено термін укладення основного договору купівлі-продажу квартири - 25 грудня 2016 року. 

Матеріали справи не містять доказів на підтвердження виконання вищезазначених умов попереднього договору щодо строків укладення основного договору купівлі-продажу.

Частиною першою статті 205 ЦК України встановлено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом (частина перша 
статті 209 ЦК України).

Частиною третьою статті 209 ЦК України передбачено, що нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України, за якою зміст правочину не може суперечити, зокрема, цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства (частина перша); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина третя); правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта).

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, 
а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).

Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Згідно з частиною першою статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Цивільне законодавство передбачає можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої 
статті 220 ЦК України.

Змістом частини другої статті 220 ЦК України передбачено, що у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Зміст статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору (постанова Верховного Суду від 03 вересня 2025 року 
в справі № 916/5389/24).

Законодавство України передбачає можливість визнання у судовому порядку дійсним основного договору (а не попереднього), який підлягав нотаріальному посвідченню, але одна зі сторін ухилилася від цього (за певних умов), проте в цій справі між ОСОБА_2 та  ОСОБА_4 укладено попередній договір купівлі-продажу, зобов'язання за яким припинилися через неукладення основного договору. 

Тобто попередній договір сам собою не становить підставу виникнення права власності у   ОСОБА_5  на спірну квартиру. 

Заочним рішенням Індустріального районного судум. Дніпропетровська  від 16 червня 2017 року всправі № 202/3471/17 задоволено позов  ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , АКІБ «УкрСиббанк»; визнано договір купівлі-продажу квартири, укладений 25 жовтня 2016 року між ОСОБА_4 та   ОСОБА_2 , дійсним; визнано за ОСОБА_4 право власності на квартиру.
Ухвалою Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 07 вересня 2017 року заяву ОСОБА_2 про перегляд заочного рішення в справі № 202/3471/17 за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2 , АКІБ «УкрСиббанк» задоволено. Заочне рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 16 червня 2017 року скасовано. 
Тобто єдина правова підстава виникнення у ОСОБА_4 власності на квартиру скасована, а скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, що суди не врахували. 
Питання щодо повороту виконання заочного рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 16 червня 2017 року не вирішувалося, однак це не може бути підставою відмови в позові дійсного власника майна про його витребування, адже право власності є непорушним.

Визначена статтею 18 ЦПК України обов`язковість судових рішень стосується судових рішень, які набрали законної силита не скасовані у встановленому законом порядку. 

Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. висновки Великої Палати Верховного Суду України в постановах від 07 листопада 2018 року в справі № 488/6211/14-ц та від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц).

Можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв'язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17).

У справі, яка переглядається Верховним Судом, оцінка добросовісності (недобросовісності) останнього набувача майна, тобто відповідачки, має істотне правове значення, проте суди не досліджували таких обставин, формально пославшись на неможливістьвитребування майна у добросовісного набувача -  ОСОБА_3 . 

Верховний Суд у межах цього касаційного провадження здійснити оцінку добросовісності (недобросовісності) ОСОБА_3 не може, оскільки умови набуття майна останнім набувачем (обізнаність щодо відсутності в продавця повноважень власника, існування спору щодо майна, тощо) судами не досліджувалися. 

Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним.

Висновки судів попередніх інстанцій щодо необґрунтованості та безпідставності позовних вимог є передчасними, тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції. 

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до пунктів 2, 4 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані в справі докази.

Верховний Суд висновує, що оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції для встановлення істотних для її вирішення обставин, що входять до предмета доказування.

Щодо розподілу судових витрат

Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141, 142 ЦПК України. У частинах першій, тринадцятій статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Тому розподіл судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення в справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат (висновок у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731 /16-ц (провадження № 61-39028сво18)).

Отже, з урахуванням висновку щодо суті касаційної скарги розподіл судових витрат має здійснюватися тим судом, який ухвалить остаточне рішення в справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Дніпровського районного суду Дніпропетровської області (раніше - Дніпропетровський районний суд Дніпропетровської області) від 19 вересня 2022 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 01 березня 2023 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді: О. М. Ситнік
В. М. Ігнатенко
С. О. Карпенко
С. Ю. Мартєв
І. М. Фаловська