ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.06.2026  м. Дніпро Справа № 904/6231/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Соп`яненко О.Ю. (доповідач) 
суддів: Джепи Ю.А., Золотарьової Я.С.,
за участю секретаря судового засідання: Федорчук В.С.,

за участю представників:
від відповідача (скаржник): Капуста А.В., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.02.2026 (повний текст рішення складено 03.03.2026, суддя Назаренко Н.Г.) у справі № 904/6231/25 

за позовом Марганецької міської ради, м. Марганець, Дніпропетровської області 
до Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК», м. Запоріжжя 
про стягнення безпідставно збережених коштів 

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовної заяви і рішення суду першої інстанції.

Марганецька міська рада звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом, у якому просить стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» заборгованість у сумі 4 916 594,56 грн за період з 01.01.2023 по 01.10.2025 фактичного користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 23.02.2026 у справі № 904/6231/25 позов задоволено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» на користь Марганецької міської ради 4 916 594,56 грн за період з 01.01.2023 по 01.10.2025 фактичного користування земельною ділянкою кадастровий номер 1211300000:01:019:0019 та судовий збір у розмірі 58 999,14 грн. 

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Не погоджуючись із ухваленим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» 23.03.2026 звернулося через підсистему «Електронний суд» до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить: 
- скасувати рішення першої інстанції;
- ухвалити у справі нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог Марганецької міської ради відмовити в повному обсязі. 
Апелянт вважає рішення незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права. Основним доводом апеляції є те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» не є користувачем земельної ділянки та не має відношення до адреси: м. Марганець, вул. Пушкіна, 2-а, оскільки належні йому об`єкти нерухомості загальною площею 6443 кв.м розташовані за іншою адресою – м. Марганець, вул. Пушкіна, 2. На підтвердження цього апелянт посилається на свідоцтво про право власності від 06.09.2007, витяги з державних реєстрів, договір купівлі-продажу від 07.12.2006 та витяг з реєстру правочинів, з яких вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» набуло право власності саме на об`єкти за адресою вул. Пушкіна, 2. При цьому за адресою вул. Пушкіна, 2-а знаходиться майно іншої юридичної особи – Товариства з обмеженою відповідальністю «Саланг-ЛТД», яке передало в іпотеку об`єкт нерухомості «столова Е» площею 364,8 кв.м, що, на думку апелянта, підтверджує відсутність зв`язку Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» зі спірною земельною ділянкою. 
Апелянт також зазначає, що рішення Марганецької міської ради від 25.12.2007 № 611-54/V про передачу в оренду земельної ділянки площею 2,5625 га саме по собі не підтверджує виникнення права користування, оскільки договір оренди землі між сторонами так і не був укладений та зареєстрований, а тому земельна ділянка фактично не передавалась Товариству з обмеженою відповідальністю «МІК» у користування.
Крім того, апелянт посилається на рішення Марганецької міської ради від 25.10.2007 № 499-22/V щодо виготовлення документації на земельну ділянку по вул. Пушкіна, 2, що, на його думку, підтверджує існування двох різних земельних ділянок за адресами Пушкіна, 2 та Пушкіна, 2-а. 
Скаржник наголошує, що матеріали справи не містять жодного доказу розміщення об`єктів Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» або фактичного користування ним земельною ділянкою.
Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» протягом спірного періоду сплачувало земельний податок за земельну ділянку площею 0,6443 га, на якій розташовані його об`єкти нерухомості, а саме: у 2023 році - 83 241,88 грн, у 2024 році - 89 166,88 грн, у 2025 році (станом на 01.10.2025) - 73 412,35 грн, усього 245 821,11 грн, що, на думку апелянта, свідчить про належне виконання ним обов`язків щодо плати за землю. 
Окремо апелянт зазначає, що суд неправильно визначив розмір коштів, які підлягають стягненню за користування земельною ділянкою. На його думку, позивач та суд безпідставно застосували максимальну ставку орендної плати у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Апелянт вважає, що цільове призначення спірної земельної ділянки не належить до категорій, для яких встановлена така ставка, тому у 2023 році мала застосовуватися ставка - 6 %, а у 2024-2025 роках - 9 %. За його розрахунком, розмір плати за спірний період становить 3 431 961,56 грн, а з урахуванням сплаченого земельного податку - 3 189 140,45 грн. Навіть ця сума не підлягає стягненню, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» не є користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019. Суд першої інстанції неповно дослідив обставини справи, неправильно оцінив докази та помилково застосував норми матеріального права, тому рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

3. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу.

Марганецькою міською радою у межах встановлених судом процесуальних строків не було надано відзиву на апеляційну скаргу, що в свою чергу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції, відповідно до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України.

4. Рух справи в суді апеляційної інстанції. 

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.03.2026 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий суддя Соп`яненко О.Ю. (суддя-доповідач), судді: Джепа Ю.А., Золотарьова Я.С.
Процесуальний хід розгляду справи відображений у відповідних ухвалах Центрального апеляційного господарського суду.
Хронологія надходження інших процесуальних документів до суду.
14.05.2026 в судовому засіданні відкладено розгляд справи на 02.06.2026. 
29.05.2026 до суду надійшли письмові пояснення від Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК». 
02.06.2026 в судове засідання прибув представник відповідача (скаржник), надав пояснення стосовно апеляційної скарги.
Колегія суддів у судовому засіданні 02.06.2026 оголосила скорочену (вступну та резолютивну частини) постанову у даній справі.

5. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини.

Рішенням Марганецької міської ради № 336-15/XXIV від 29 липня 2003 року Товариству з обмеженою відповідальністю «Швейна фабрика» надано в користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: 53400, Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, 2а; на виконання вказаного рішення був укладений Договір оренди земельної ділянки від 11.08.2003.
07.12.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Швейна фабрика» та Товариством з обмеженою відповідальністю «МІК» (далі – відповідач) був укладений договір купівлі-продажу нежитлових будівель, який посвідчено приватним нотаріусом Марганецького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Єрьоменко Р.П. та зареєстровано у реєстрі за № 5278.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» з 2007 року є власником комплексу нежитлових виробничих будівель, розташованих по вул. Пушкіна, 2, м. Марганець Дніпропетровська область, загальна площа 6443 км.м.
Рішенням Марганецької міської ради № 489-22/V від 25.10.2007 вилучено у Товариства з обмеженою відповідальністю «Швейна фабрика» земельну ділянку площею 2,5626 га по пл. Пушкіна, буд. 2, відведену Товариству рішенням Марганецької міської ради № 336-15/XXIV від 29.07.2003.
Рішенням Марганецької міської ради № 499-22/V від 25.10.2007 надано дозвіл Товариству з обмеженою відповідальністю «МІК» на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку під нежитловими будівлями, які належать товариству згідно з договором купівлі-продажу нежитлових будівель по вул. Пушкіна, 2, зареєстрованим у реєстрі за № 5278.
Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку, загальною площею 2,5626 га, кадастровий номер 1211300000:01:019:0019.
Рішенням Марганецької міської ради від 25.12.2007 № 611-54/0 затверджено технічну документацію з землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, та передано Товариству з обмеженою відповідальністю «МІК» в оренду земельну ділянку площею 2, 5625 га, кадастровий номер 1211300000:01:019:0019 строком 10 років. Даним рішенням також зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» у місячний термін укласти з Марганецькою міською радою договір оренди землі та надати його на реєстрацію в ДП «Дніпропетровський регіональний центр державного земельного кадастру».
Позивач вказує, що з 2007 року Відповідач є власником об`єктів нерухомості, розташованих на вищевказаній земельній ділянці комунальної власності. Проте від укладення Договору оренди Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» ухилялось, орендну плату не сплачувало.
У період 2023-2025 р.р. Відповідач нараховував і сплачував земельний податок: 2023 рік - 83 241,88 грн.; 2024 рік - 89 166,88 грн.; 2025 рік (з 01.01.2025 по 01.10.2025) - 1 553 210,15 грн.
Позивач зазначає, що з вищевикладеного вбачається що з 2007 року Відповідач користується земельною ділянкою площею 2,5626 га, кадастровий номер 1211300000:01:019:0019. Вказана земельна ділянка є власністю територіальної громади, від імені якої виступає Марганецька міська рада, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Позивач стверджує, що грошові кошти за користування земельною ділянкою не сплачувались у визначеному законодавством розмірі, у зв`язку з чим Відповідач безпідставно зберіг грошові кошти у вигляді орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою.
Нормативна грошова оцінка землі в місті Марганці на 2023 рік визначалося відповідно до Методики грошової оцінки і становила - 14 661 672,77 грн.
Згідно з даними Держгеокадастру нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становила: 2024 рік - 15 415 039,93 грн; 2025 рік - 17 257 890,57 грн.
Ставки орендної плати на 2023 рік та порядок оподаткування плати за землю визначались рішенням Марганецької міської ради від 07.07.2022 № 857-45/VIII і становила 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Рішенням Марганецької міської ради № 1184-49/VIII від 13.07.2023 затверджено ставки орендної плати на 2024 рік та порядок оподаткування платою за землю. Відповідно до нього ставка визначена на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Рішенням Марганецької міської ради № 1654-54/VIII від 04.07.2024 затверджено ставки орендної плати на 2025 рік і становили 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Позивач також зазначає, що відповідно до вимог земельного законодавства земельна ділянка з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019 площею 2.5626 га може перебувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» тільки на праві оренди. Однак, з 2007 року Відповідач ухиляється від укладання вказаного договору та не здійснює ніяких дій з метою отримання дозволу на виготовлення технічної документації/ проекту землеустрою та за наслідками його виготовлення зменшити площу земельної ділянки, на якій розташований його об`єкт нерухомості за необхідності.
Позивач вказує, що в результаті неповної сплати орендної плати за 2023-2025 роки Відповідач безпідставно зберіг у себе орендну плату за фактичне користування земельною ділянкою на загальну суму 4 916 594,56 грн.
Предметом розгляду у даній справі є стягнення з Відповідача на користь Позивача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності без належних правовстановлюючих документів.

6. Оцінка апеляційним господарським судом аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника скаржника, розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до положень частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Задовольняючи позов господарський суд виходив із того, що на земельній ділянці площею 2.5626 га, розташованій за адресою: м. Марганець, вул. Івана Мельникова (Пушкіна), № 2а (кадастровий номер 1211300000:01:019:0019), знаходяться об`єкти нерухомого майна, власником яких на момент формування спірної земельної ділянки як об`єкта цивільних прав та на час ухвалення судового рішення у даній справі (станом на 23.02.2026), є Відповідач. Доказів існування чинного договору оренди спірної земельної ділянки до справи не долучено та про його укладання не повідомлено, тому обґрунтованим є висновок, що договір оренди спірної земельної ділянки між сторонами у спірний період (з 01.01.2023 до 01.10.2025) укладений не був.
До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними, що регулюються главою 83 Цивільного кодексу України.
Таким чином, Товариством з обмеженою відповідальністю «МІК» (набувач), не сплачуючи у період з 01.01.2023 по 01.10.2025 орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, збільшено вартість власного майна, а Марганецькою міською радою втрачено належне їй майно (кошти від орендної плати), тобто має місце факт безпідставного збереження майна.
Правовий механізм переходу права на землю, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України. 
За загальним правилом, закріпленим у статті 120 Земельного кодексу України і частині 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, набуває такі ж самі права на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (землекористувачу) на час відчуження будівлі або споруди.
Виходячи зі змісту зазначеної статті закону норма щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.
Як вбачається із положень статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності, користування, у тому числі у формі оренди земельної ділянки.
За змістом статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Частиною 5 статті 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов`язковій державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди земельної ділянки.
Згідно сталої правової позиції Верховного Суду для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 
1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 
2) площу земельної ділянки; 
3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки);
4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
За матеріалами цієї справи, 11.08.2003 між Марганецькою міською радою (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Швейна фабрика» (далі - орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки.
Орендодавець на підставі рішення Марганецької міської ради № 336-15/ХХІV від 29.07.2003 надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, яка знаходиться: 53400, Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, 2а.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5626 га.
Категорія земель іншої промисловості, цільове використання – для промисловості, код 1.10.5 (пункт 1 договору). 
Договір укладається на термін – 1 рік, починаючи з дати його реєстрації у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (пункт 2.2. договору). 
12.07.2006 сторонами підписано додаткову угоду, якою продовжено дію договору оренди земельної ділянки № 04:03:029:00007 від 11.08.2003, яка знаходиться по вул. Пушкіна, 2, площею 2,5626 га, строком на 25 років.
07.12.2006 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Швейна фабрика» (далі - продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «МІК» (далі - покупець, відповідач) укладений договір купівлі-продажу нежитлових будівель, який посвідчено приватним нотаріусом Марганецького міського нотаріального округу Дніпропетровської області Єрьоменко Р.П. та зареєстровано у реєстрі за № 5278.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, комплекс нежитлових виробничих будівель, що належить відповідачу на праві власності з 06.09.2007, розташований за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2 загальною площею 6 443 м2. 
Рішенням Марганецької міської ради № 489-22/V від 25.10.2007 «Про вилучення земельної ділянки у ТОВ «Швейна фабрика» по вул. Пушкіна, 2-а» прийнято рішення про вилучення у ТОВ «Швейна фабрика» земельної ділянки площею 2,5626 га по вул. Пушкіна, 2, відведеної товариству рішенням Марганецької міської ради № 336-15/ХХІV від 29.07.2003. 
Рішенням сесії Марганецької міської ради № 499-22/V від 25.10.2007 «Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку ТОВ «МІК» по вул. Пушкіна, 2» було надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку під нежитловими будівлями, які належать товариству згідно договору купівлі-продажу нежитлових будівель, зареєстрованого у реєстрі за № 5278, по вул. Пушкіна, 2.
Рішенням Марганецької міської ради від 25.12.2007 № 611-54/0 затверджено технічну документацію з землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку та передано Товариству з обмеженою відповідальністю «МІК» в оренду земельну ділянку площею 2, 5625 га, кадастровий номер 1211300000:01:019:0019 строком 10 років. Даним рішенням також зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «МІК» у місячний термін укласти з Марганецькою міською радою договір оренди землі та надати його на реєстрацію в ДП «Дніпропетровський регіональний центр державного земельного кадастру». 
Договір оренди на земельну ділянку, кадастровий номер 1211300000:01:019:0019 по вул. Івана Мельникова (Пушкіна), 2а щодо Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» відсутній. 
Матеріалами справи підтверджено, що земельна ділянка з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019, площею 2,5626 га, розташована за адресою: м. Марганець, вул. Івана Мельникова (Пушкіна), № 2 а, надана Товариству з обмеженою відповідальністю «Швейна фабрика» (попередньому землекористувачу) в оренду за договором від 11.08.2003, була вилучена Рішенням Марганецької міської ради № 489-22/V від 25.10.2007 «Про вилучення земельної ділянки у Товариства з обмеженою відповідальністю «Швейна фабрика» по вул. Пушкіна, 2 а». 
Попередній землекористувач відчужив частину нежитлових будівель відповідачу – Товариству з обмеженою відповідальністю «МІК» і зазначені нежитлові будівлі розташовані за адресою: Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Пушкіна, буд. 2.
Тобто, місцезнаходження спірної земельної ділянки та нерухомого майна відповідача є відмінними, на чому і зауважує апелянт, наголошуючи, що земельні ділянки є суміжними. При цьому, у договорі купівлі-продажу будівель, укладеному між відповідачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Швейна фабрика» 07.12.2006, відсутнє посилання на спірну земельну ділянку, її кадастровий номер. В той час як Інформацією з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки 1211300000:01:019:0019 та Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо права власності відповідача на нерухомість підтверджується відмінність місцерозташування зазначених об`єктів (нерухомості і земельної ділянки). 
У позові щодо невідповідності адреси нерухомого майна і земельної ділянки позивачем пояснень не надано (в той час, як відповідно до частини п`ятої статті 263 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» присвоєння адрес здійснюється виконавчими органами місцевого самоврядування).
Звідси, є передчасними доводи позивача, наведені у позові, та висновки суду першої інстанції у рішенні, що на спірній земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, власником яких є відповідач. 
Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землі є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
В силу статті 143 Конституції України, статті 12 Податкового кодексу України, частини 1 статті 69 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Марганецька міська рада наділена повноваженнями самостійно встановлювати місцеві податки та збори у порядку, визначеному Податковим кодексом України, чим забезпечується реалізація принципу правової, організаційної та матеріально-фінансової самостійності місцевого самоврядування, під яким розуміється право територіальної громади самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (статті 14.1.125, 14.1.136, 288.5).
Відповідно до вимог статті 21 Закону України «Про оренду землі» та пункту 14.1.136 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
До місцевих податків, зокрема, належить податок на майно, до складу якого входить плата за землю – обов`язковий платіж, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (стаття 10, підпункту 14.1.147. пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Статтею 284 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування уповноважено встановлювати ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території.
За умовами підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
За приписами статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Отже, за змістом вказаних приписів законодавства виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте, з огляду на приписи статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України (наведену правову позицію викладено у пункті 94 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц).
Згідно з частинами 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.
За змістом положень глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях.
Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
У спорах про стягнення грошових коштів за користування земельною ділянкою до оформлення особою права користування такою земельною ділянкою власник має право на отримання безпідставно збережених грошових коштів у порядку статті 1212 Цивільного кодексу України. Тобто, в такому разі суд виходить з того, що фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав заплатити за користування нею, отже, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України (наведене узгоджується з правовим висновком, який викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц і від 20.09.2018 у справі № 925/230/17).
В той же час, як вже зазначалось вище матеріалами справи підтверджується відмінність місцезнаходження нерухомості, належної відповідачу, та земельної ділянки, кошти, за яку просить стягнути позивач.
Верховний Суд неодноразово вказував (зокрема, у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20), що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, а тому саме з цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Звідси, власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Колегія суддів звертає увагу, що позивачем має бути доведений нерозривний зв`язок нерухомості, належної відповідачу на праві власності, і земельної ділянки, чого у цій справі (з огляду на різницю у вихідних даних цих об`єктів) позивач не довів.
Як у позові зазначає позивач, земельна ділянка розташована за адресою: м. Марганець, вул. Івана Мельникова (Пушкіна), № 2а, є сформованою, з кадастровим номером 1211300000:01:019:0019, площею 2,5626 га, а також зазначає нормативну грошову оцінку.
В пункті 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування земельним податком є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІ Податкового кодексу України, та площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено.
За змістом частини 5 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» та статті 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.
Отже, як правильно зазначено в оскаржуваному рішенні, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.
Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Відповідно до положень статей 1, 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, гак і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (стаття 13 Закону України «Про оцінку земель»).
Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».
В частині 1 статті 20 Закону України «Про оцінку земель» зокрема визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація.
Частинами 1, 3 та 4 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.
Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Пунктами 24, 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що встановлення місцевих податків і зборів відповідно до Податкового кодексу України; вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України належать до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад та вирішується виключно на пленарних засіданнях.
Згідно з частиною 1 статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Відповідно до положень пункту 12.5 статті 12 Податкового кодексу України, офіційно оприлюднене рішення про встановлення місцевих податків та зборів є нормативно-правовим актом з питань оподаткування місцевими податками та зборами, який набирає чинності з урахуванням строків, передбачених підпунктом 12.3.4 цієї статті.
Із аналізу вищенаведених приписів законодавства слідує, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яке здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
В свою чергу орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (бази оподаткування) тягне за собою зміну розміру земельного податку та орендної плати.
Одночасно суд враховує, що обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (частина 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
При цьому з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності, автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди у частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки. 
Аналогічна позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, від 05.02.2025 у справі № 925/457/23.
З огляду на встановлене, при прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, невірно встановив обставини справи, що призвело до помилкових висновків і прийняття незаконного рішення, тож колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржене апелянтом рішення господарського суду у даній справі - скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.

7. Висновки апеляційного господарського суду за результатами перегляду рішення суду.

Відповідно до пунктів 1 - 4 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З урахуванням недоведення позивачем, що нерухомість, власником якої є відповідач, знаходиться саме на земельній ділянці, безпідставно збережені кошти орендної плати за яку є предметом спору у цій справі, що є підставою для застосування статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України, підтвердились доводи апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, внаслідок чого скаргу слід задовольнити, рішення скасувати, прийняти у справі нове рішення про відмову у позові. 

8. Розподіл судових витрат.

Судові витрати за розгляд справи судом першої інстанції та перегляд рішення судом апеляційної інстанції у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, у відповідності до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача Марганецьку міську раду. 

З підстав наведеного та керуючись статями 129, 269-271, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, - 

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.02.2026 у справі № 904/6231/25 - задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.02.2026 у справі № 904/6231/25 – скасувати.
3. Ухвалити у справі нове рішення, яким у задоволенні позову Марганецької міської ради, Дніпропетровська область, м. Марганець до Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» м. Запоріжжя про стягнення коштів – відмовити.
4. Судові витрати за подання позовної заяви покласти на позивача. 
5. Стягнути з Марганецької міської ради (53407, Дніпропетровська область, м. Марганець, вул. Єдності, буд. 29-А, код ЄДРПОУ 35055650) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «МІК» (69006, м. Запоріжжя, вул. Північне шосе, 69-А, код ЄДРПОУ 30105738) 88 498,71 грн (вісімдесят вісім тисяч чотириста дев`яносто вісім гривень 71 копійка) судового з збору за подання апеляційної скарги. 
6. Видачу відповідного наказу доручити Господарському суду Дніпропетровської області. 
7. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя О.Ю. Соп`яненко 

Суддя Ю.А. Джепа 

Суддя Я.С. Золотарьова