КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 753/7530/25 Головуючий у І інстанції Якусик О.В.
Провадження №22-ц/824/5625/2026 Головуючий у 2 інстанції Таргоній Д.О.

ПОСТАНОВА
Іменем України

27 травня 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 

судді-доповідача Таргоній Д.О.,
суддів: Борисової О.В., Голуб С.А., 
за участі секретаря Кононової Н.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14 листопада 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору та стягнення коштів,

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2025 року адвокат Домітращук Ірина Михайлівна в інтересах ОСОБА_1 звернулася до Дарницького районного суду м. Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», в якому просить:
- розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 31 липня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем та зареєстрований в реєстрі за № 1265;
- стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року грошові кошти у сумі 1 620 515,14 грн та моральну шкоду в розмірі 50 000,00 грн.
Вимоги позову обґрунтовані тим, що між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладений попередній договір купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем, згідно з пунктом 1.1 якого сторони зобов`язуються в майбутньому в строк та на умовах, визначених цим Договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (перша) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 ».
Відповідно до п. 1.2 договору основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 (шести) календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4 та п. 1.5 цього договору.
Зі змісту пункту 2.2 договору вбачається, що на дату підписання цього договору вартість майна складає 1 620 515,14 грн, без ПДВ, виходячи з вартості 1 кв.м. - 26 049,11 грн, без ПДВ.
ОСОБА_1 на виконання п. 1.4 та 1.5 договору сплатив на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» вартість майна у розмірі, визначеному п. 2.2 договору, а саме 1 620 515,14 грн, що підтверджується банківською квитанцією від 02 серпня 2021 року № ПН4094К та виданою ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на виконання п. 3.1.2 договору довідкою від 28 серпня 2021 року № 1265. Тобто, зобов`язання позивача за договором є виконаними своєчасно та у повному обсязі.
Натомість, на офіційному веб-ресурсі ПрАТ «ХК «Київміськбуд» за посиланням https://kmb.ua/ua/objects/zhk-kirillovskij-gaj наявна інформація, що планована дата здачі житлового будинку №1 (один), I (перша) черга будівництва в об`єкті: «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 » в експлуатацію 30 листопада 2023 року.
В той же час, станом на день звернення з даним позовом поштова адреса будинку не присвоєна та очевидно, що будинок в експлуатацію не зданий.
Водночас, у договорі міститься пункт 4.8, яким передбачено, що до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитись від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.
Позивач зазначає, що жодний інший пункт договору не містить положень, які б передбачали право майбутнього продавця відмовитись від укладення договору про розірвання у разі надходження відповідної вимоги від майбутнього покупця.
Керуючись п. 4.8 попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року, позивач повідомив відповідача про відмову від договору шляхом його розірвання, у зв`язку з чим запропонував узгодити дату та час укладення та нотаріального посвідчення договору про розірвання попереднього договору, на що позивач отримав лист ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від 03 липня 2024 року № 1716/0/2-24, яким останній повідомив, що не відмовляється від своїх зобов`язань за вищезазначеним попереднім договором та не приймає пропозицію про його розірвання.
Як зазначав позивач, право відповідача на таку «відмову» не передбачене як укладеним договором, так і чинними нормами цивільного законодавства, отже в такому разі слід застосовувати принцип тлумачення «Сontra Рroferentem» (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав).
Отже, фактично рішення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову укласти договір про розірвання, оформлене листом від 03 липня 2024 № 1716/0/2-24, є протиправним та порушує право позивача на позасудову односторонню відмову від попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року на підставі пункту 4.8 Договору, а тому позивач вимушений звернутись за судовим захистом з вимогою про розірвання цього попереднього договору купівлі-продажу квартири.
Також позивач зазначає, що хід виконання договірних зобов`язань не відповідає «завірянням» відповідача та об`єктивним сподіванням, очікуванням позивача, які мали місце при укладені договору.
Включений до договору пункт 4.8 по суті є гарантоване відповідачем право позивача без будь-яких причин після укладення договору застосувати у будь-який момент до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію «запобіжний механізм», який дозволяє майбутньому покупцю повернути передані майбутньому продавцю кошти, сплачені за майно, але за умови вирахування 5% штрафу. Втім, як свідчать обставини справи, незважаючи на самостійно встановлені умови договору, відповідач листом від 03 липня 2024 року № 1716/0/2-24 повідомив, що наразі відновлення будівництва неможливе без вирішення питання фінансування, чим констатував, що термін поновлення будівництва, а тим більше термін здачі будинку в експлуатацію не має будь-якого часового вираження, що фактично відсуває на невизначений час момент укладення основного договору. За таких обставин, ОСОБА_1 правомірно розраховував, що у разі виникнення вищеописаної ситуації, останній матиме можливість скористатися гарантованим відповідачем правом на односторонню відмову від договору та як наслідок поверне внесені за договором власні кошти за вирахуванням 5% штрафу.
Таким чином, на думку позивача, одностороння відмова відповідача від реалізації гарантованого права, передбаченого п. 4.8 договору, значною мірою позбавляє ОСОБА_1 від правомірних сподівань на повернення внесених в рамках укладеного Договору коштів, нівелює доцільність підтримання договірних стосунків з відповідачем в цілому, є істотним порушенням умов названого договору та свідчить про наявність законних підстав для задоволення позовної вимоги про його розірвання в судовому порядку.
Також позивач зазначає, що у разі задоволення позовної заяви про розірвання попереднього договору, правова підстава для набуття та утримання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошових коштів у розмірі 1 620 515,14 грн відпаде, а отже вказана сума підлягає стягненню з відповідача на підставі ст. 1212 ЦК України.
Заявляючи вимогу про стягнення моральної шкоди, позивач вказує, що у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх обов`язків за попереднім договором позивач з 2021 року позбавлений великої суми своїх заощаджень та досі не отримав житло, за яке сплатив повну його вартість, що призвело до втрати значного часу та зусиль щодо повернення коштів, зазнав стресу, душевних страждань.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 14 листопада 2025 року позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання попереднього договору та стягнення коштів задоволено частково.
Розірвано попередній договір купівлі-продажу квартири від 31 липня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем та зареєстрований в реєстрі за №1265.
Стягнено з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені на виконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року кошти у сумі 1 620 515 (один мільйон шістсот двадцять тисяч п`ятсот п`ятнадцять) гривень 14 копійок та моральну шкоду в розмірі 5 000 (п`ять тисяч) гривень. В іншій частині вимог відмовлено.
Стягнено з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» в дохід держави судовий збір у розмірі 14 732 (чотирнадцять тисяч сімсот тридцять дві) гривень 16 коп.
Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, з апеляційною скаргою в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» звернувся представник Варицький Є.В., який, посилаючись на неповноту з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.
Зокрема, в доводах апеляційної скарги зазначає, що право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами договору, між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 .
Натомість, позивач фактично в односторонньому порядку, з урахуванням можливості звернення до суду, вирішив розірвати договір, що свідчить про пряме порушення умов договору.
Скаржник звертає увагу суду на те, що позивачем не було надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що будинку, в якому розташована квартира, присвоєно у встановленому законом порядку поштову адресу, а відтак, можливо встановити конкретну дату початку відліку шестимісячного строку на укладення сторонами основного договору купівлі-продажу квартири (п.1.2 попереднього договору). 
Позивачем також не доведено належними та допустимими доказами того, що відповідач у строки, визначені умовами п. 1.2 попереднього договору необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири. 
Відтак, оскільки спірному об`єкту будівництва не присвоєно поштову адресу, то правових підстав вважати, що зобов`язання, встановлене п.1.2 попереднього договору від є припиненим, немає
Крім того, скаржник зазначає, що позивачем не доведено факту істотного порушення відповідачем умов попереднього договору щодо строків будівництва та введення в експлуатацію спірного майна. Попередній договір був вчинений за добровільної згоди сторін, і позивач добре розумів та усвідомлював умови, зміст та правову природу цього правочину, зокрема, умову п. 1.2 про те, що основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом 6 місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та те, що жодний пункт попереднього договору не містить строків будівництва та введення будинку в експлуатацію, як і не містить строків отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку. 
За умовами попереднього договору відповідач взяв на себе обов`язок передати позивачу квартиру лише в майбутньому та без визначення конкретної дати такої передачі, що узгоджується з вимогами частини першої статті 656 ЦК України, згідно з якою предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому..
Також відповідач послався на судову практику по аналогічній справі, а саме на постанову Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року у справі № 757/38202/23.
Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Домітращук І.М. скористалась своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу.
На спростування доводів апеляційної скарги наводить наступні аругменти: пункт 4.8 Попереднього договору дозволяє позивачу розірвати договір до введення об'єкта в експлуатацію, а доказів такого введення немає; відповідач, відмовившись укласти договір про розірвання, сам заблокував передбачену договором процедуру і тим спричинив звернення до суду; 5 % «штраф» можливий лише в моделі розірвання через підписання договору про розірвання, а за блокування цієї моделі відповідачем - утримання 5 % безпідставне; будинок не збудований і не введений в експлуатацію, поштової адреси немає, а затримка перевищує заявлену відповідачем планову дату введення (30.11.2023); позивач свої зобов'язання виконав (сплатив повну суму), натомість відповідач не довів належного виконання та не спростував доводи позивача; стягнення коштів за ст. 1212 ЦК України - належний спосіб захисту, бо після розірвання відповідач не має правової підстави утримувати сплачені гроші; посилання апелянта на «того самого нотаріуса» не передумова судового захисту й не може блокувати розірвання договору за наявності спору; посилання апелянта на справу № 757/38202/23 нерелевантне через інші фактичні обставини та інші умови договору, а орієнтиром - висновки Верховного Суду; доводи апеляції не спростовують мотивів рішення першої інстанції та не підтверджують підстав для його скасування за ст. 376 ЦПК України.
У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Формагей Н.В. підтримала доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, просила залишити скаргу без задоволення, а залишити рішення суду першої інстанції залишити без змін, як законне та обґрунтоване.
ПрАТ «ХК «Київміськбуд» свого представника для участі у судовому засіданні не направив, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений у відповідності до вимог процесуального законодавства.
У відповідності до вимог ст. 130, 372 ЦПК України неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи, а тому колегія суддів вважає можливим слухати справу у відсутності представника відповідача.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представника позивача в судовому засіданні, перевіривши законність та обґрунтованість рішень суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.
Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 30 липня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , І черга будівництва в об`єкті «Будівництво комплексу житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, об`єктами соціальної інфраструктури та з паркінгами на АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 ».
Вказаний попередній договір купівлі-продажу квартири від 30 липня 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем та зареєстрований в реєстрі за № 1265.
За змістом п. 1.2. попереднього договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести календарних місяців із дня отримання майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.
Майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом п`яти банківських днів з дня укладення цього договору (п. 1.4. попереднього договору).
На дату підписання цього договору вартість майна складає 1620515 грн 14 коп., без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. - 26049,11 грн (п. 2.2. попереднього договору).
На виконання умов попереднього договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1620515,14 грн, що підтверджується квитанцією від 02 серпня 2021 року № ПН4094К.
Пунктом 4.8. Попереднього договору від 30 липня 2021 року передбачено, що до прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання. За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцю на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.
Представник відповідача не заперечував вказаних обставин.
ОСОБА_1 прийняв рішення про відмову від попереднього договору на підставі положень пункту 4.8. Попереднього договору, направивши на адресу відповідача лист про розірвання договору 03.06.2024 року.
ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не прийняв пропозицію про розірвання договору про що повідомив позивача листом від 03 липня 2024 року №1716/2/2-24.
З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача в частині розірвання договору та повернення сплачених за договором коштів.
Колегія суддів апеляційного суду з такими висновками погоджується, оскільки вони відповідають встановленим по справі обставинам та ґрунтуються на вимогах чинного законодавства.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України). Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства (частина перша статті 14 ЦК України).
Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов`язань.
Згідно з статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Якщо внаслідок прострочення боржника виконання зобов`язання втратило інтерес для кредитора, він може відмовитися від прийняття виконання і вимагати відшкодування збитків (стаття 612 ЦК України).
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку;(3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Згідно із частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно до частин другої, третьої, четвертої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналіз зазначених норм матеріального свідчить про те, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.
У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 зазначено, що односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.
Встановивши, що умовами пункту 4.8 договору передбачено право на одностороннє розірвання договору за ініціативою покупця, зокрема, до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію з поверненням сплачених за договором коштів, а позивач скористався цим правом, направивши відповідне повідомлення відповідачу, суд першої інстанції дійшов мотивованого висновку про обґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу та стягнення з відповідача на користь останнього внесених грошових коштів.
Доводи апеляційної скарги на відсутність підстав для розірвання договору з огляду на відсутність прострочення виконання зобов`язання колегія суддів відхиляє.
Положеннями пункту 4.8 договору передбачено право Майбутнього Покупця відмовитися від від Договору шляхом його розірвання до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Доказів того, що спірний об`єкт будівництва станом на дату направлення заяви позивача про розірвання договору, чи на дату судового розгляду був прийнятий в експлуатацію матеріали справи не містять.
З огляду на вказане, колегія суддів відхиляє посилання апелянта, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не ухиляється від укладення основного договору купівлі-продажу квартири та робить все можливе для завершення будівельних робіт та здачу будинку в експлуатацію, оскільки попереднім договором не обумовлено можливість ініціювання покупцем розірвання попереднього договору певними підставами.
Укладенням сторонами попереднього договору не передбачається можливості зобов`язання іншої сторони до укладення основного договору у примусовому порядку. Сторона попереднього договору зберігає за собою право на відмову від укладення основного договору.
Відповідно, висновки суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 31 липня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченком Романом Олександровичем та зареєстрований в реєстрі за №1265», відповідають як положенням самого попереднього договору, так і вимогам ЦК України.
Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що у зв`язку з розірванням попереднього договору у ПрАТ «ХК «Київміськбуд» відпали правові підстави для утримання сплачених позивачем коштів у сумі 1 620 515 грн 14 коп., у зв`язку з чим ОСОБА_1 має право на їх стягнення.
Суд першої інстанції також мотивовано відхилив доводи відповідача про те, що із суми сплаченої позивачем за попереднім договором у разі його розірвання за рішенням суду має вираховуватись штраф в розмірі 5 %, з огляду на таке.
У постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2023 року справа № 308/3956/15-ц (провадження № 61-8074св22) зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов`язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).
Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Разом з тим, за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.
З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.
Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.
Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19).
Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).
Колегія суддів апеляційного суду вважає обґрунтованими висновки суду про те, що штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компесаторного характеру, адже підставою для вирахування є не порушення майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.
Посилання відповідача на постанову Київського апеляційного суду від 24 червня 2024 року у справі № 757/38202/23 не можуть бути взяті до уваги, оскільки частиною четвертою статті 263 ЦПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а не практику судів апеляційної інстанції.
Висновки суду першої інстанції зроблені із правильним застосуванням норм матеріального права та врахуванням практики Верховного Суду України у подібних справах, а відповідні доводи апеляційної скарги відповідача їх не спростовують.
Суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законні й обґрунтовані рішення, які відповідають вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для їх скасування з мотивів, які викладені в апеляційних скаргах, відсутні.
Згідно із пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до вимог статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
У такому разі новий розподіл судових витрат у справі не проводиться згідно зі статтями 141, 382 ЦПК України.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» - Варицького Євгена Валентиновича залишити без задоволення.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 14 листопада 2025 року - залишити без змін.
Постанова суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи(вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.
Повне судове рішення складене 5 червня 2026 року.

Суддя-доповідач Д.О. Таргоній

Судді : О.В. Борисова

С.А. Голуб