ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/2640/25 Головуючий в І інстанції: Хомик І.І. 
Номер провадження: 22-ц/819/1000/26 Доповідач: Майданік В.В. 

П О С Т А Н О В А 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 червня 2026 року         м. Херсон 

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Середюк О.О., 

учасники справи: 
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідач – Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 квітня 2026 року, ухвалене у складі судді Хомик І.І., дата складення повного тексту рішення – не зазначено, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" про розірвання договору оренди землі, повернення земельної ділянки та стягнення заборгованості по виплаті орендної плати, 

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги 

23 квітня 2025 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", в якому просив: 
--- розірвати договір оренди землі № 4АА002346040971600012 від 09.02.2009 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:06:035:0022, загальною площею 9,9556 га, яка розташована на території Великоолександрівської територіальної громади Херсонської області;
--- зобов`язати відповідача повернути позивачу вказану земельну ділянку;
--- стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість по виплаті орендної плати за 2022-2024 роки в сумі 77 282,86 грн та судові витрати. 

Позов обґрунтований наступним.
Позивач 09.02.2009 року уклав договір оренди належної йому земельної ділянки площею 9,9556 га з кадастровим номером 6520981500:06:035:0022 з ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" № 4АА002346040971600012.
У подальшому сторони із залученням нових орендарів укладали додаткові угоди до договору оренди, замінивши орендаря на ТОВ "ЮТС-Агропродукт".
Додатковою угодою умови договору викладені у новій редакції. Орендна плата передбачена у розмірі 7,15% від нормативної грошової оцінки землі за повний рік оренди. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 360 293,08 грн.
До 2022 року відповідач сплачував орендну плату в період з 01 серпня по 31 грудня.
Відповідно до ст.25 Закону України "Про оренду землі" орендар зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Незважаючи на умови договору, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не здійснило сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, заборгованість за вказаний період складає 77 282,86 грн.
У зв`язку з викладеним, позивач вважає, що допущене відповідачем систематичне невиконання договірних обов`язків, а саме несплата орендної плати протягом кількох бюджетних періодів, ненарахування інфляційних втрат свідчить про істотне порушення умов договорів оренди.
Такі дії є підставою для їх дострокового розірвання відповідно до положень ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст.651 ЦК України та пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України, у зв`язку з чим позивач і звернувся до суду з цим позовом.

Ухвалою суду від 13.06.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження, з викликом сторін. 

Ухвалою суду від 17.07.2025 року було відмовлено у прийнятті зустрічної позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" до ОСОБА_1 про зобов`язання вчинити певні дії. Зустрічну позовну заяву було повернуто ТОВ "Ютс-Агропродукт". 

Позивач у судове засідання не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, просить позовні вимоги задовольнити.

Представник відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" у судове засідання не з`явився, надав відзив на позовну заяву, у якому зазначив, що позовні вимоги є необґрунтованими, та таким, що не підлягає задоволенню.
При цьому зазначив, що позивачем не надано доказів невиплати відповідачем орендної плати
Товариство здійснює свою діяльність на території Херсонської області. З початку вторгнення військ рф значна частина території Херсонської області, була окупована аж до 11.11.2022 року, в тому числі і сільські ради, де знаходяться масиви земельних ділянок, що перебувають у користуванні товариства.
В умовах дії непереборної сили майже всі працівники підприємства покинули територію області, відновлення діяльності товариства не виявилося можливим.
Факт неможливості здійснення діяльності та знищення майна підтверджується Витягом з ЄРДР щодо реєстрації кримінального провадження № 42022232090000075 від 12.04.2022 року.
Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01.03.2023 року товариство включено до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили.
Відповідно до ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
З урахуванням викладеного у відзиві, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на позицію Херсонського апеляційного суду по справі № 650/3776/24 від 09.04.2025 року.
Представник відповідача надав додаткові пояснення до позовної заяви, зазначаючи, що територія Брускинської сільської ради є місцем де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
З огляду на вищевикладене та беручи до уваги обставини, за які орендар не відповідає, а саме: забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливість її замінування та щоденні атаки російських FPY-дронів і ракет, що створює реальну загрозу життю працівників підприємства, стає неможливим проведення посівної кампанії, збору врожаю та ведення господарської діяльності в цілому на спірній земельній ділянці.
Просить врахувати висновок, який міститься у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 та 15 жовтня у справах №485/688/25 та №485/582/25.

Крім того представником відповідача надані додаткові пояснення по справі, згідно з якими вбачається, що Брускинська сільська рада Великоолександрівського району є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
З огляду на вищезазначене та беручи до уваги обставини за які орендар не відповідає, а саме забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливість її замінування та щоденні атаки російських FPV-дронів і ракет, що створюють реальну загрозу життю працівників підприємства, стає неможливим проведення посівної кампанії, збору врожаю та ведення господарської діяльності в цілому на спірній земельній ділянці.
Відтак в орендаря відсутній обов`язок сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 квітня 2026 року позов було задоволено частково. Суд ухвалив:
--- розірвати договір оренди землі від 09.02.2009 року № 4АА002346040971600012 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:06:035:0022, загальною площею 9,9556 га, та земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:06:03660021 загальною площею 9,9558га, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31319544;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 заборгованість по виплаті орендної плати за 2023-2024 роки в сумі 51 521,86 грн та судові витрати на сплату судового збору в сумі 3 633,60 грн;
--- відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ "Ютс-Агропродукт" про стягнення заборгованості по виплаті орендної плати за 2022 рік та судових витрат на правову допомогу. 

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав. Загальна сума боргу становить 77 282,86 грн. 
Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Водночас, як вказав суд, представник позивачки послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2023 та 2024 роки. 
Суд вважав, що позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України. Водночас, як вказав суд, у матеріалах справи відсутні докази, що несплата була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.
Також суд враховував ту обставину, що упродовж 2022 року відповідач не міг належно використовувати спірну земельну ділянку, оскільки вона перебувала на території, яка була тимчасово окупована рф з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року і відповідно він не міг провести посівну компанію та компанію по збору врожаю. А тому, вважав суд, на підставі ч.6 ст. 762 ЦК України позовні вимоги в частині стягнення орендної плати за 2022 рік задоволенню не підлягають. 
Також, суд виходив з того, що відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення, посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. Однак, вказав суд, Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин. 
Суд вважав, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023-2024 роках, що також не підтверджено належними та допустимими доказами, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди.
Крім того, зазначив суд, з боку представників ТОВ "Ютс-Агропродукт" не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були. 
Також суд не прийняв до уваги як доказ здійснення досудового розслідування за заявою відповідача, вважаючи, що сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може звільняти боржника від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати. 
Щодо посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, суд виходив з того, що відповідне розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.
Також суд зазначив, що наведена у відзиві позиція відповідача про необхідність врахування судом першої інстанції правової позиції Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24 та Миколаївського апеляційного суду у справах №485/688/25 та №485/582/25 не є позицією Верховного Суду у розумінні частини четвертої статті 263 ЦПК України. Відповідно до вказаної норми, вказав суд першої інстанції, суди під час розгляду справи зобов`язані враховувати висновки щодо застосування норм права, викладені виключно у постановах Верховного Суду. Рішення Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24 та Миколаївського апеляційного суду по справах №485/688/25 та №485/582/25 не має обов`язкового характеру для суду першої інстанції у цій справі, оскільки воно не є джерелом права та не має преюдиційного значення для цього провадження.
Крім того, суд враховував те, що при вирішенні даного спору відповідач ТОВ "ЮТС-Агропродукт", заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така його пасивна позиція, на думку суду, не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права. 
Зокрема вказав, що відповідач жодним чином не заперечує факт несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами Договору, але причиною такого є неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами та безпосередня близькість до території бойових дій.
Також зазначив, що суд не прийняв до уваги те, що відсутність обов`язку щодо сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які відповідач не відповідає, підтверджується наступним: 
--- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- територія Великоолександрівської територіальної громади по тепер віднесена до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин", серед яких ТОВ "ЮТС-Агропродукт"; 
--- розпорядженнями Великоолександрівської військової адміністрації Херсонської області: від 21.11.2023 №1431; від 27.02.2024 № 328; від 27.02.2025 року № 361;
--- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/ де територія Великоолександрівської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети), оскільки зазначена інформація отримана з офіційного публічного джерела, вона має характер загальновідомих обставин та, відповідно до статті 82 ЦПК України, не потребує доказування; 
--- Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці.
Також вказав, що суд не звернув увагу на правову позицію Верховного Суду, зроблену у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24, правовідносини у якій є подібними.
Також, вказав, що суд не врахував постанову КГС ВС від 25.02.25 р. по справі №908/929/24, зокрема пункти 50, 51, в яких міститься висновок щодо застосування норми права, а саме відсутність обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 09.06.2026 року о 08:10 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності. 

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке. 

Фактичні обставини, встановлені судом

Позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6520981500:06:035:0022, загальною площею 9,9556 га, яка розташована на території Брускинської сільської ради (Великоолександрівська ОТГ) Бериславського району Херсонської області. Дана обставина підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1817902965209 , номер відомостей про речове право 31319538.

ОСОБА_1 09.02.2009 року уклав договір оренди належної йому вказаної земельної ділянки з ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" № 4АА002346040971600012.

У подальшому сторони із залученням нових орендарів укладали додаткові угоди до договору оренди, замінивши орендаря на ТОВ "ЮТС-Агрпродукт".

Додатковою угодою умови договору викладені у новій редакції, орендна плата передбачена у розмірі 7,15% від нормативної грошової оцінки землі за повний рік оренди. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 360 293,08 грн.

Строк дії договору до 31.11.2029 року.

Вказані обставини (укладення договору, його істотні умови) підтверджуються інформацією з Державного реєстру реєстру речових прав на нерухоме майно, та не спростовуються відповідачем.
Незважаючи на умови договору, ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснило сплати позивачу орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, у зв`язку з чим заборгованість склала 77 282,86 грн.

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "Ютс-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.
При цьому зазначено, що, ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.
У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Згідно з витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України – порушення законів та звичаїв війни.
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки – зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 – на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції. 
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). 

По суті відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не заперечується, що, починаючи з 2022 року, він припинив сплату позивачу орендної плати.

Згідно з розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта. 

Сторони не заперечують про наявність розпоряджень Великоолександрівської військової адміністрації Херсонської області: від 21.11.2023 №1431; від 27.02.2024 № 328; від 27.02.2025 року № 361, якими регулювались питання надання пільг відповідачу.

Надання пільг здійснюється на підставі Закону України № 3050-ІХ від 11.04.23р., яким передбачено звільнення платників податку від сплати екологічного податку, плати за землю та нерухоме майно, за знищене або пошкоджене майно внаслідок бойових дій, а також з урахуванням повноважень передбачених Закону України "Про правовий режим воєнного стану".

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору. 

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. 

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):
--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);
--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);
--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1). 

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. 
Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі. 

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:
"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних. 
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24". 

Також у вказаній вище постанові зазначено: 
"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною". 

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив: 
"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".
Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:
"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. … 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував. 

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки". 

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом наявності обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки (360 293,08 грн) та розмір орендної плати в 7,15%, сума орендної плати складає 25 760,95 грн за рік (360 293,08 грн х 7,15%) і 77 282,86 грн за три роки (2022, 2023, 2024 роки). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку орендну плату в загальному розмірі 77 282,86 грн, однак цього не виконав. 

У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Брускинської сільської ради Бериславського (Великоолександрівського) району Херсонської області, Великоолександрівська ОТГ. 

У період із 09.04.2022 року по 11.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. 

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним. 

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі щодо спірної земельної ділянки за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу перед позивачем становить 78 307,35 грн. Відповідач цей факт не заперечив. 

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_3 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору. 

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.
У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану"). 

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;
--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;
--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказані земельні ділянки були тимчасово окупованими в період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року, що свідчать про те, що орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають.

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договорами оренди земельних ділянок. 
Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як одна з підстав позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. З матеріалів справи не вбачається, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка, після деокупації 11.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також суд правильно встановив необґрунтованість посилань відповідача на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки, як вважає апеляційний суд, відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Апеляційний суд враховує, що відповідач не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд апеляційної інстанції зважає на те, що зміст наданого листа Головного Управління ДСНС України у Херсонській області № 6603-2942/6616/3 від 11.06.25р не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договору оренди землі.

Також апеляційний суд враховує те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. 

Також суд апеляційної інстанції не погоджується з доводами відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт", який на підтвердження своїх заперечень посилається на Об`єднаний Витяг з ЄРДР (№ 2) у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12.04.2022, в якому зазначаються обставини про те, що військовими рф здійснено проникнення до Товариства за адресою: Херсонська область, Бериславський район, с. Новорайськ, вул. Промислова, 3 (довоєнне місцезнаходження) у зв`язку із чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належному йому майну; а після деокупації території більша частина майна Товариства була розкрадена або знищена, офіс зруйнований. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказаний Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди.

Апеляційний суд враховує й те, і на це також обґрунтовано послався суд першої інстанції, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були. 

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про стягнення вказаної заборгованості та розірвання договору оренди.

При цьому слід враховувати, що вказана заборгованість підлягає стягненню без врахування податків та зборів, передбачених чинним законодавством, оскільки у матеріалах справи відсутні докази виконання відповідачем обов`язку податкового агента щодо утримання та перерахування податків із суми орендної плати, яка належить до сплати позивачу (підпункт l6.1.4 пункту 16.1 статті 16, пункти 36.1, 36.4 статті 36, підпункт 170.1.1. пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України). 

Також суд, пославшись на ч.2 ст.651 ЦК України, обґрунтовано виходив з того, що при погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже, як підставно зазначив суд, в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, позивач був позбавлений можливості отримання матеріальних благ, на які розраховував при укладені Договору оренди землі. Це також є підставою для розірвання договору оренди.

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу, очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог (крім вимоги про стягнення орендної плати за землю за 2022 рік) по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 4-х років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові повністю призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде. 

У випадку ж задоволення позову про стягнення орендної плати за землю за 2023 та 2024 роки та розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар. 

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про стягнення орендної плати за 2023 та 2024 роки в розмірі 51 521,90 грн (25 760,95 грн за рік х 2 роки) та розірвання договору оренди землі, а тому рішення суду є законним і обґрунтованим. 

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому апеляційний суд не встановив подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24. 

Доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують. 
Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами, що підтверджується, на думку відповідача, також листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025. При цьому апеляційний суд враховує те, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Також апеляційний суд враховує те, що зміст вказаного листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі. 
Також, слід залишити поза увагою посилання на неврахування судом того, що факт неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі підтверджується: 
--- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- територія Великоолександрівської територіальної громади по тепер віднесена до території можливих бойових дій згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); 
--- рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 "Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», серед яких ТОВ "ЮТС-Агропродукт"; 
--- розпорядженнями Великоолександрівської військової адміністрації Херсонської області: від 21.11.2023 №1431; від 27.02.2024 № 328; від 27.02.2025 року № 361;
--- даними Інтерактивної карти ДСНС, які розміщені на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/ де територія Великоолександрівської територіальної громади є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети), оскільки зазначена інформація отримана з офіційного публічного джерела, вона має характер загальновідомих обставин та, відповідно до статті 82 ЦПК України, не потребує доказування; 
--- Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, де зазначено, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці.
При цьому апеляційний суд виходить з того, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Розпорядження місцевої адміністрації стосуються питання надання пільг і зовсім не встановлюють як доведений факт неможливості виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди землі протягом 2023-2024 років. Матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство зупинило роботу у 2023-2024 роках у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості у вказаний період виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Крім того, Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди. Щодо Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій вказав, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/) суд апеляційної інстанції враховує те, що з неї неможливо встановити факт того, чи виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети в межах території розташування земельної ділянки. Вказана карта не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. Таким чином, в цій частині відповідачем не доведено той факт, що орендована ним земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами. Доводи відповідача не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України. З приводу посилань на те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, апеляційний суд звертає увагу, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.
Також, підлягають відхиленню й посилання скаржника на постанову КГС ВС від 25.02.25 року по справі №908/929/24, а саме про відсутність, як вважає скаржник, обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказана постанова суду касаційної інстанції стосується виключно земель державної та комунальної власності, і зміни в Податковий кодекс України вносилися саме в частині земель державної та комунальної власності.
Також не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом правової позиції Верховного Суду, зробленої у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24. При цьому, як вже вказувалось, апеляційний суд не встановив подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24. 
Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Згідно з п.п.1, 2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1), скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункт 2). 

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд 

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 квітня 2026 року залишити без змін. 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Дата складення повної постанови – 09 червня 2026 року. 

Головуючий     _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді:      _ _ _ _ _ _ _ _ _   Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _   І.В. Склярська