Справа № 367/12707/25
Провадження №2/367/1610/2026

РІШЕННЯ
Іменем України
24 квітня 2026 року м. Ірпінь
Ірпінський міський суд Київської області у складі:
головуючого судді Мерзлого Л.В.,
за участі секретаря Колодезної В.В.
представника позивача – адвоката Степанюк Н.М.
представника відповідача – адвоката Ткачук Ю.Б.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у загальному позовному провадженні в залі суду в м.Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу,-
в с т а н о в и в :
В провадженні Ірпінського міського суду Київської області перебуває вищевказана цивільна справа.
Обгрунтовуючи підстави звернення до суду та заявлені вимоги представник позивача вказує, що 10 червня 2024 року між позивачем та відповідачем було підписано документ під назвою «Попередній договір №10 купівлі-продажу квартири». На виконання умов цього документа Позивач передав Відповідачу грошові кошти у загальному розмірі 1 154 790 гривень.
Згодом, 18 червня 2024 року, між сторонами було підписано ще один документ під назвою «Попередній договір № 35 купівлі-продажу квартири». На виконання цього документа Позивач передав Відповідачу грошові кошти у загальному розмірі 1 211 980 гривень.
Таким чином, загальна сума грошових коштів, переданих позивачем на користь відповідача на підставі вищевказаних документів, становить 2 366 770 гривень.
10 червня 2025 року відповідач надіслав позивачу повідомлення про розірвання «Попередніх договорів» № 10 та № 35, посилаючись на начебто порушення умов і несвоєчасну оплату з боку позивача, в яких запропонував повернути лише частину вкладених позивачем коштів, а саме за «Попереднім договором № 10» суму в розмірі 920 423 грн, та за «Попереднім договором № 35» суму в розмірі 159 732 грн, яка згодом була «переглянута» у бік збільшення до 532 339 грн.
Вказує, що такі пропозиції не відповідають ані сумі отриманих грошових коштів, ані вимогам закону, оскільки з переданих позивачем сум випливає значно більший розмір зобов`язання Відповідача. Зазначила, що будь-яких нотаріально посвідчених договорів між сторонами укладено не було. Всі вказані документи («Попередній договір № 10» та «Попередній договір № 35») складені у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення.
Вважає, що зазначені правочини є нікчемними, не створюють жодних юридичних наслідків і не можуть бути правовою підставою для набуття чи утримання грошових коштів. Відповідно, усі суми, отримані відповідачем, є безпідставно набутими в розумінні ст. 1212 ЦК України та підлягають поверненню позивачу. 
З метою досудового врегулювання спору, 11.09.2025 року представником позивача – адвокатом Степаненко Н.М., на адресу відповідача направлено дві письмові вимоги за №11/09-1 та №11/09-2, про повернення безпідставно набутих коштів у повному розмірі.
Додає, що вимоги були відправлені рекомендованим поштовим відправленням №0408403539235, із описом вкладення та квитанцією про відправку. Згідно з накладною АТ «Укрпошта», дане поштове відправлення було повернуто через закінчення встановленого строку зберігання 01 жовтня 2025 року, тобто, відповідач свідомо ухилився від отримання вимог, не надав жодної відповіді, кошти не повернув та не запропонував жодного способу досудового врегулювання спору, чим підтвердив відмову виконувати обов`язок щодо повернення безпідставно отриманих грошових коштів.
Вважає, що отримані відповідачем грошові кошти підлягають поверненню позивачу на підставі статей 216 та 1212 Цивільного кодексу України як безпідставно набуті за нікчемними правочинами.
Додає, що окрім письмового направлення вимог, позивач особисто разом зі своїм представником 02.09.2025 року звертався до представників компанії Відповідача, яка знаходиться за адресою: м. Ірпінь, вул. Ольги Кобилянської, 1в/10, з метою врегулювання ситуації та повернення коштів. Однак зустріч результату не дала, представники Відповідача відмовились повернути повну суму коштів, наполягаючи на частковому відшкодуванні, що є неприйнятним та не відповідає вимогам закону.
Таким чином, Позивачем були вжиті заходи досудового врегулювання спору. Всі спроби врегулювати конфлікт мирним шляхом виявилися безрезультатними, грошові кошти не повернуті, відповіді на письмові вимоги не надано, будь-яких дій з боку Відповідача для усунення порушення прав Позивача не вчинено. 
З урахування викладеного, позивач, через свого представника – адвоката Степаненко Н.М. звернувся до суду з даним позовом та просить стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 за нікчемним попереднім договором № 10 від 10 червня 2024 року грошові кошти у розмірі: 1 154 790, 00 грн. (один мільйон сто п`ятдесят чотири тисячі сімсот дев`яносто гривень) безпідставно отриманих коштів, 3 % річних у сумі 45 748,66 грн. (сорок п`ять тисяч сімсот сорок вісім гривень 66 коп.), інфляційні втрати у сумі 164 364,02 грн. (сто шістдесят чотири тисячі триста шістдесят чотири гривні 02 коп.). Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 , за нікчемним попереднім договором № 35 від 18 червня 2024 року грошові кошти у розмірі: 1 211 980,00 грн. (один мільйон двісті одинадцять тисяч дев`ятсот вісімдесят гривень) - безпідставно отриманих коштів, 3 % річних у сумі 45 922,42 грн. (сорок п`ять тисяч дев`ятсот двадцять дві гривні 42 коп.), інфляційні втрати у сумі 172 504,01 грн. (сто сімдесят дві тисячі п`ятсот чотири гривні 01 коп.).
Ухвалою суду 30.10.2025 року, відкрито провадження по справі та призначено підготовче засідання.
30.01.2026 року відповідач ОСОБА_2 подав до суду відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити у задоволенні заявлених вимог у повному обсязі. Натомість, з урахуванням заперечень сторони позивача, викладених у відповіді на відзив, беручи до уваги пропущений відповідачем процесуальний строк на його подання, за відсутності відповідного клопотання про його поновлення, суд залишає його поза увагою.
03.01.2026 року адвокат Степаненко Н.М., яка діє від імені та у інтересах позивача, подала до суду відповідь на відзив, в якому просила залишити поданий відповідачем відзив на позовну заяву без розгляду, у зв`язку з пропуском встановленого процесуального строку, не враховувати його при розгляді справи та задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. 
В судовому засідання представник позивача наполягала на задоволенні заявлених позовних вимог у повному обсязі. Представник відповідача проти задоволення позову в повному обсязі заперечувала, просила задовольнити заявлені позивачем вимоги частково.
Суд, дослідивши письмові докази по справі, вважає позов таким, що підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Судом встановлено, що 10.06.2024 року продавець ОСОБА_2 , в інтересах якого на підставі довіреності, зареєстрованої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С. за №602, діяв ОСОБА_3 , та покупець ОСОБА_1 , розуміючи значення своїх дій та діючи добровільно, у відповідності зі статтею 635 ЦК України, уклали Попередній Договір №10. 
Предметом даного Договору є погоджене між сторонами зобов`язання в строк не пізніше 2 кварталу 2025 року укласти Договір купівлі-продажу (Основний Договір) квартири, (в подальшому об`єкт), яка розташована в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 в (Будинок 25), у нотаріальній формі (або іншій формі, передбаченій діючим законодавством України на час підписання договору) на умовах, визначених цим договором. 
В підтвердження наміру придбати об`єкт та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу основного договору покупець передав, а продавець прийняв до підписання цього договору суму в розмірі 434 250 грн (п.2.1.)
Також пунктом 2.1 Попереднього договору визначені умови розстрочки, у відповідності до умов яких, позивач зобов`язаний до 10 червня 2025 року сплатити в національній валюті України суму розстрочки в розмірі 1 800 800 грн, але не менше ніж еквівалент 26 621 доларів США, шляхом сплати/перерахунку щомісячних платежів національній валюті України в сумі 90 067 грн, але не менше ніж еквівалент 2 219 доларів США, не пізніше 10 числа поточного місяця. При внесенні щомісячного платежу сума сплати в національній валюті України розраховується по погодженому продавцем комерційному курсу готівкового продажу долару США.
Відповідно до пункту 2.2, суми сплачених коштів за цим договором фіксується в акті приймання-передачі коштів, що є додатком №2 до даного договору.
Згідно з розділом 3 вказаного договору, який визначає істотні умови основного договору, а саме те, що об`єктом є квартира АДРЕСА_3 , загальною площею 38,6 м?, яка знаходиться на третьому поверсі в квартирному житловому будинку, який буде збудовано за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 в (Будинок 25).
Вартість одного квадратного метра загальної площі вказаного об`єкту, відповідно до пункту 2.1, становить 39 250 грн. Загальна вартість квартири (100%) становить 1 515 050 грн.
За порушення строків виконання зобов`язань згідно з пунктом 2.1 цього договору з покупця стягується пеня в розмірі 0,5% від суми коштів, які мали бути фактично внесені за кожний день прострочення такого платежу. Оплата здійснена покупцем згідно пункту 2.1 цього договору в першу чергу зараховується на погашення штрафних санкцій та пені. (п.5.2).
За прострочення платежу згідно з пунктом 2.1 цього договору понад 60 календарних днів продавець має право в односторонньому порядку розірвати даний договір, письмово попередивши про це покупця за 5 днів до дати його розірвання. При цьому продавець стягує з покупця штраф у розмірі 10% від суми договору, а залишок від фактично внесених коштів за мінусом 10% від суми внесених згідно цього договору коштів та нарахованих штрафних санкцій, повертає покупцеві у тримісячний строк здати розірвання цього договору (п.5.3).
Згідно з пунктом 5.5, у випадку розірвання договору з ініціативи продавця через невиконання покупцем своїх зобов`язань за договором, продавець повертає покупцеві у тримісячний строк всі отримані від нього кошти та стягує штрафні санкції у розмірі 10% від вартості об`єкту на день укладання цього договору.
Так на виконання пункту 2.2 Попереднього договору, позивач передав, а уповноважений представник відповідача прийняв грошові кошти в наступні строки та розмірах: 18 червня 2024 суму в розмірі 90 070 грн, 26 червня 2024 року грошову суму коштів у розмірі 270 200 грн, та 26 червня 24-го року суму в розмірі 360 270 грн.
Вказані обставини підтверджуються актом приймання передачі коштів, що є додатком №2 до Попереднього договору №10 від 10 червня 2024 року, та наявністю підписів сторін правочину.
Окрім того, в додатку №1 до даного договору сторонами погоджено технічна характеристика багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , АДРЕСА_4 .
Поруч з цим додатку №3 до вказаного договору, відображено графічне зображення майбутнього житлового будинку.
Як вбачається із матеріалів справи, листом від 10 червня 2025 року, уповноважений представник відповідача повідомив позивача про намір розірвати попередній договір через тривале невиконання його умов та несплату грошових коштів зі сторони покупця, у відповідності до п 5.3. умов Попереднього договору.
Повідомив, що загальна сума внесених позивачем грошових коштів в рахунок виконання умов попереднього договору склала 1 154 790 грн, проте, з березня 25-го року, у зв`язку з несплатою коштів рахунок погашення розстрочки покупцю нарахована пеня, яка станом на 10 червня 2025 року складає 82 862 грн.
Таким чином, загальна сума до повернення покупцю, з урахуванням штрафних санкцій та пені, становить 920 423 грн.
У відповідь на лист представника відповідача про розірвання договору, представник позивача - адвокат Степаненко Наталія Миколаївна, надіслала вимогу, в якій повідомила, що невиконання попереднього договору клієнтом було сплачено грошові кошти на загальну на загальну суму в розмірі 1 154 790 грн. Підтвердила отримання повідомлення про розірвання попереднього договору та звернула увагу на, те що розірвати можна лише дійсний договір, а нікчемний правочин, яким є підписаний попередній договір №10, не створює правових наслідків та, відповідно, не підлягає розірванню.
Вказала, що отримана сума коштів в розмірі 1 154 790 грн, є безпідставно набутими в розумінні статті 1212 Цивільного кодексу України, та підлягають поверненню в повному обсязі.
Повідомила, що безпосереднє звернення 02 вересня 2025 року до відділу сервісу разом із клієнтом, не призвели до регулювання спору, адже представники компанії відповідача відмовились від виконання законних вимог щодо повернення повної суми коштів та наполягали на пропозиціях про часткове їх повернення, що є неприйнятним.
Просила повернути на користь клієнта ОСОБА_1 безпідставно набуті грошові кошти у розмірі 1 154 790 грн, та здійснити їх повернення протягом п`яти банківських днів з моменту отримання цієї вимоги, шляхом перерахування коштів на банківські реквізити клієнта, які додаються до вимоги.
Окрім вказаного, судом встановлено, що 18.06.2024 року продавець ОСОБА_2 , в інтересах якого на підставі довіреності, зареєстрованої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С. за №602, діяв ОСОБА_3 , та покупець ОСОБА_1 , розуміючи значення своїх дій та діючи добровільно, у відповідності зі статтею 635 ЦК України, уклали Попередній Договір №35. 
Предметом даного Договору є погоджене між сторонами зобов`язання в строк не пізніше 2 кварталу 2026 року укласти Договір купівлі-продажу (Основний Договір) квартири, (в подальшому об`єкт), яка розташована в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_5 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3210900000:01:170:1125, у нотаріальній формі (або іншій формі, передбаченій діючим законодавством України на час підписання договору) на умовах, визначених цим договором. 
В підтвердження наміру придбати об`єкт та з метою забезпечення оформлення договору купівлі-продажу основного договору покупець передав а продавець прийняв до підписання цього договору суму в розмірі 837 500 грн (п.2.1.)
Також пунктом 2.1 Попереднього договору визначені умови розстрочки, умовами якої визначено, що позивач зобов`язаний до 18 червня 2026 року сплатити в національній валюті України суму розстрочки в 2 246 860 грн, але не менше ніж еквівалент 55 098 доларів США, шляхом сплати/перерахунку щомісячних платежів національній валюті України в сумі 93620 грн, але не менше ніж еквівалент 2296 доларів США, не пізніше 18 числа поточного місяця. При внесенні щомісячного платежу сума сплати в національній валюті України розраховується по погодженому продавцем комерційному курсу готівкового продажу долару США.
Відповідно до пункту 2.2, суми сплачених коштів за цим договором фіксується в акті приймання-передачі коштів, що є додатком №2 до даного договору.
Згідно з розділом 3 вказаного договору, який визначає істотні умови основного договору, а саме те, що об`єктом є квартира АДРЕСА_6 , загальною площею 83,36 м?, що знаходиться на шостому поверсі в квартирному житловому будинку, який буде збудовано за адресою: АДРЕСА_5 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3210900000:01:170:1125.
Вартість одного квадратного метра загальної площі вказаного об`єкту, відповідно до пункту 2.1, становить 37 001 грн. Загальна вартість квартири (100%) становить 3 084 380 грн.
За порушення строків виконання зобов`язань згідно з пунктом 2.1 цього договору з покупця стягується пеня в розмірі 0,5% від суми коштів, які мали бути фактично внесені за кожний день прострочення такого платежу. Оплата здійснена покупцем згідно пункту 2.1 цього договору в першу чергу зараховується на погашення штрафних санкцій та пені. (п.5.2).
За прострочення платежу згідно з пунктом 2.1 цього договору понад 60 календарних днів продавець має право в односторонньому порядку розірвати даний договір, письмово попередивши про це покупця за 5 днів до дати його розірвання. При цьому продавець стягує з покупця штраф у розмірі 10% від суми договору, а залишок від фактично внесених коштів за мінусом 10% від суми внесених згідно цього договору коштів та нарахованих штрафних санкцій, повертає покупцеві у тримісячний строк з дати розірвання цього договору (п.5.3).
Згідно з пунктом 5.5, у випадку розірвання договору з ініціативи продавця через невиконання покупцем своїх зобов`язань за договором, продавець повертає покупцеві у тримісячний строк всі отримані від нього кошти та стягує штрафні санкції у розмірі 10% від вартості об`єкту на день укладання цього договору.
Так на виконання пункту 2.2 Попереднього договору, позивач передав, а відповідач прийняв грошові кошти в наступні строки та розмірах: 18 червня 2024 суму в розмірі 837 500 грн, 18 червня 2024 року грошову суму коштів у розмірі 93 260 грн, та 17 липня 2024 року суму в розмірі 280 860грн.
Вказані обставини підтверджуються актом приймання передачі коштів, що є додатком №2 до Попереднього договору №35 від 18 червня 2024 року, та наявністю підписів сторін правочину.
Окрім того, в додатку №1 до даного договору сторонами погоджено технічна характеристика багатоквартирного будинку по АДРЕСА_5 ).
Поруч з цим додатку №3 до вказаного договору, відображено графічне зображення майбутнього житлового будинку.
Як вбачається із матеріалів справи, листом від 10 червня 2025 року, уповноважений представник відповідача повідомив позивача про намір розірвати попередній договір через тривале невиконання його умов та несплату грошових коштів зі сторони покупця, у відповідності до п 5.3. умов Попереднього договору.
Повідомив, що загальна сума внесених позивачем грошових коштів в рахунок виконання умов попереднього договору склала 1 211 980 грн, проте, з серпня 2024 року, у зв`язку з несплатою коштів рахунок погашення розстрочки покупцю нараховано пеня, яка станом на 10 червня 2025 року, складає 743 810 грн.
Таким чином, загальна сума до повернення покупцю, з урахуванням штрафних санкцій та пені, становить 159 732 грн.
У відповідь на лист представника відповідача про розірвання договору, представник позивача - адвокат Степаненко Наталія Миколаївна, надіслала вимогу, в якій повідомила, що невиконання попереднього договору клієнтом було сплачено грошові кошти на загальну на загальну суму в розмірі 1 211 980 грн. Підтвердила отримання повідомлення про розірвання попереднього договору та звернула увагу на те, що розірвати можна лише дійсний договір, а нікчемний правочин, яким є підписаний попередній договір №35, не створює правових наслідків та, відповідно, не підлягає розірванню.
Зазначила, що запропонована представником відповідача сума коштів до повернення в розмірі 157 732 грн. була переглянута в бік збільшення до 532 339 грн., що становить менше половини фактично сплачених коштів.
Вказала, що отримана сума коштів в розмірі 1 211 980 грн є безпідставно набутими в розумінні статті 1212 Цивільного кодексу України та підлягають поверненню в повному обсязі.
Повідомила, що безпосереднє звернення 02 вересня 2025 року до відділу сервісу разом із клієнтом, не призвели до регулювання спору, адже представники компанії відповідача відмовились від виконання законних вимог щодо повернення повної суми коштів та наполягали на пропозиціях про часткове їх повернення, що є неприйнятним.
Просила повернути на користь клієнта ОСОБА_1 безпідставно набуті грошові кошти у розмірі 1 211 980 грн, та здійснити їх проведення протягом п`яти банківських днів з моменту отримання цієї вимоги, шляхом перерахування коштів на банківські реквізити клієнта які додаються до вимоги.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з вимогами п. п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин.
Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 Конвенції – на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена - у письмовій формі.
Така норма є імперативною, а тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов`язковим.
Згідно зі ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна визначено також у ст. 55 Закону України «Про нотаріат».
Відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Згідно ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України).
Згідно ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі,- відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Згідно ч. 4, ч. 5 ст. 216 ЦК України правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
Враховуючи, що при укладенні попередніх договорів, сторонами не було додержано вимог закону щодо його нотаріального посвідчення, а відтак, такі договори є нікчемними з моменту їх укладення в силу закону.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19) зазначено, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (частина перша 1212 ЦК України.
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України положення цієї глави застосовуються також до вимог про повернення виконаного за недійсним правочином.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (абзац 1 частини першої статті 216 ЦК України).
Системне тлумачення абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК України та пункту 1 частини третьої статті 1212 ЦК України свідчить, що:
(а) законодавець не передбачив можливість здійснення односторонньої реституції;
(б) правила абзацу 1 частини першої статті 216 ЦК України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція;
(в) в тому разі, коли тільки одна із сторін недійсного правочину здійснила його виконання, то для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 ЦК України.
Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 01.09.2021 року у справі №363/222/17 та від 08.09.2021 року у справі №522/22915/15-ц.
01.01.2004 року набув чинності ЦК України, як основний нормативно-правовий акт цивільного законодавства України.
З моменту прийняття в ЦК України діяла наступна редакція статті 657, а саме: договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
У постанові Верховного Суду України від 19 червня 2013 року у справі № 6-49цс13 вказано, що: «Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Однак, при розгляді справи суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій на зазначені положення закону уваги не звернули та не врахували, що договір купівлі-продажу нежитлового будинку в силу статті 657 ЦК України в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України, і, відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно».
Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» № 1878-VI від 11.02.2010, у частині першій статті 657 слова «та державній реєстрації» виключено.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв`язку з прийняттям Податкового кодексу України» № 1878-VI від 11.02.2010, у частині першій статті 657 слова «та державній реєстрації» частину першу статті 657 доповнити словами «крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».
Таким чином, на момент укладення попередніх договорів від 10.06.2024 та від 18.06.2024 року, в ЦК України діяла наступна редакція статті 657, а саме: договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 зазначено, що: «Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. 
Статтею 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі».
З наведеного чітко вбачається, що норми ЦК України з моменту набуття ним чинності постійно містили як вимогу про те, що договори про купівлю-продаж нерухомого майна до 2010 року підлягали «і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації», а з 2010 року лише вимогу про «нотаріальне посвідчення».
А оскільки в силу імперативних вимог статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, то нотаріальне посвідчення попереднього договору також є обов`язковим.
Положення як ст.635, так і ст.657 ЦК України є імперативними та розширеному тлумаченню не підлягають.
Ураховуючи наведене, грошові кошти на загальну суму в розмірі 2 366 770 грн., із яких 1 154 790 грн. отриманих за попереднім договором №10 від 10.06.2024 року та 1 112 980 грн. отриманих за попереднім договором №35 від 18.06.2024 року, які були сплачені позивачем за нікчемними правочинами підлягають стягненню з відповідача на користь позивача на підставі статті 1212 ЦК України, як такі, що були набуті відповідачем без достатньої правової підстави.
При цьому суд враховує, що стороною відповідача не заперечувалось та не спростовувалось отримання від позивача вищевказаних сум грошових коштів, натомість, оспорювалась лише їх розмір, який підлягає поверненню позивачу, з яким останній не погоджувався. 
Відповідно до ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Згідно статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Таким чином, у відповідності до статей 625 та 1212 ЦК України з відповідача підлягають стягненню індекс інфляції та три проценти річних від суми грошових коштів, що отримав відповідач без належної правової підстави у відповідності до розрахунку позивача, що наявний в матеріалах справи.
Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 7 лютого 2024 року у справі № 910/3831/22, в якій суд зазначив, що зобов`язання повернути безпідставно набуте майно виникає в особи безпосередньо з норми ст. 1212 ЦК України на підставі факту набуття нею майна (коштів) без достатньої правової підстави або факту відпадіння підстави набуття цього майна (коштів) згодом. Виконати таке зобов`язання особа повинна відразу після того, як безпідставно отримала майно або як підстава такого отримання відпала.
Із цього моменту виникає передбачений ч. 2 ст. 625 ЦК України обов`язок боржника, який прострочив виконання грошового зобов`язання, сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми.
Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що передбачений ч. 2 ст. 625 ЦК України обов`язок боржника, який прострочив виконання грошового зобов`язання, сплатити суму боргу з урахуванням установленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми виникає з огляду на наявність самого факту прострочення, який у цій справі має місце з моменту безпідставного одержання відповідачем коштів позивача.
Відповідно до положень ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. 
Згідно ст.76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються письмовими, речовими і електронними доказами, висновками експертів, показаннями свідків.
Відповідно до ст.77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
У відповідності до ст.78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно ст.ст.79, 80 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Згідно до ч.1, 5, 6 ст.81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно із ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
На основі всебічно з`ясованих обставин, на які посилається позивач, як на підставу заявлених вимог, підтверджених доказами, перевіреними судом, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ґрунтуються на законі і підлягають задоволенню.
На підставі ст.141 ЦПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути сплачений ним за подання позовної заяви до суду судовий збір у розмірі 12 112 грн. 00 коп..
Суд не вирішує питання про розподіл інших судових витрат, пов`язаних з розглядом справи, оскільки у наданому представником позивача попередньому (орієнтовному) розрахунку суми судових витрат зазначено, що інші докази, що підтверджують розмір та вид витрат, будуть надані в порядку, передбаченому ст.141 ЦПК України.
Керуючись ст.ст.12, 76-81, 141, 258-259, 263-265, ЦПК України, суд, -
в и р і ш и в :
Позовні позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу,- задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_7 ), на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) безпідставно набуті грошові кошти за попереднім договором №10 від 10 червня 2024 року у розмірі 1 154 790, 00 грн. (один мільйон сто п`ятдесят чотири тисячі сімсот дев`яносто гривень), 3 % річних у сумі 45 748,66 грн. (сорок п`ять тисяч сімсот сорок вісім гривень 66 коп.), інфляційні втрати у сумі 164 364,02 грн. (сто шістдесят чотири тисячі триста шістдесят чотири гривні 02 коп.), а всього 1 364 902 ( один мільйон триста шістдесят чотири тисячі дев`ятсот дві) гривні 68 копійок 
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_7 ), на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) безпідставно набуті грошові кошти за попереднім договором № 35 від 18 червня 2024 року у розмірі 1 211 980,00 грн. (один мільйон двісті одинадцять тисяч дев`ятсот вісімдесят гривень), 3 % річних у сумі 45 922,42 грн. (сорок п`ять тисяч дев`ятсот двадцять дві гривні 42 коп.), інфляційні втрати у сумі 172 504,01 грн. (сто сімдесят дві тисячі п`ятсот чотири гривні 01 коп.), а всього стягнути 1 430 406 (один мільйон чотириста тридцять тисяч чотириста шість) гривень 43 копійки.
Стягнути із ОСОБА_2 на користь Ганайн Мануель Альфредо, 12 112 (дванадцять тисяч сто дванадцять) гривень 00 копійок, в рахунок повернення витрат по сплаті судового збору.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подачі у 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.
Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя:       Л.В. Мерзлий