КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження: Доповідач - Кафідова О.В.
№ 22-ц/824/8051/2026 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
м. Київ Справа № 752/14890/21
30 квітня 2026 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді - Кафідової О.В.
суддів - Оніщука М.І.
- Шебуєвої В.А.
при секретарі - Можарівській М.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами представника ОСОБА_1 - адвоката Маринушкіна Арсена Григоровича та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на заочне рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Хоменко В.С., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал», треті особи: Акціонерне товариство акціонерний комерційний банк «АРКАДА», ОСОБА_2 , про захист прав споживача шляхом розірвання договору та стягнення грошових коштів, -

в с т а н о в и в:

Учервні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вищезазначеним позовом, у якому просив розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва (далі - ФФБ) від 29 січня 2019 року № 88157 і додаткову угоду № 1 до договору про участь у ФФБ № 88157 від 29 січня 2019 року, що укладені між ним і АТ «Аркада», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант Капітал»; стягнути з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на свою користь 1 311 119,13 грн коштів, сплачених за договором про участь у ФФБ від 29 січня 2019 року № 88157, та пеню за прострочення надання послуги в розмірі 11 092 067,80 грн.
Позов мотивований тим, що 29 січня 2019 року між ОСОБА_1 як довірителем і АТ «Аркада» як управителем укладено договір про участь ФФБ № 88157, за яким він повністю виконав свої зобов`язання та вніс у повному обсязі кошти, про що свідчить свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» від 05 лютого 2019 року № 301365.
Позивач указував, що запланованою датою введення в експлуатацію об`єкта інвестування визначено серпень 2020 року, однак у запланований строк об`єкт будівництва в експлуатацію не введено і йому не передано, що свідчить про порушення строків спорудження об`єкта будівництва, а також допущення управителем збільшення строків будівництва більш ніж на дев`яносто днів. Сума коштів, яка підлягає поверненню довірителю у випадках, передбачених частинами четвертою - шостою статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», повертається довірителю протягом п`яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а положення частини четвертої статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначають право довірителя вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва і розірвання внаслідок цього договору на вимогу довірителя.
Також позивач зазначав, що відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» він має право на стягнення пені за період з 01 вересня 2020 року до дня подання позову (10 червня 2021 року) у розмірі 11 092 067,80 грн.
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року позов задоволено частково.
Розірвано договір про участь у ФФБ від 29 січня 2019 року № 88157 і додаткову угоду № 1 до договору про участь у ФФБ № 88157 від 29 січня 2019 року, укладені між ОСОБА_1 і АТ «Аркада», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант Капітал».
Стягнено з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 1 311 119,13 грн, сплачених за договором про участь у ФФБ від 29 січня 2019 року № 88157.
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач належним чином виконав узяті на себе зобов`язання за спірним договором про участь у ФФБ, а управитель допустив порушення умов договору щодо передання позивачу у власність об`єкта інвестування, у зв`язку з цим наявні підстави для задоволення позову в частині розірвання договору та стягнення коштів, сплачених ОСОБА_1 на його виконання.
Що стосується заявлених вимог про стягнення пені, то суд дійшов висновку про відмову в їх задоволенні, оскільки позивач не довів обставин неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами договору про участь у ФФБ, а також того, що порушення попередньо визначених у договорі строків будівництва об`єкта виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду в частині відмовлених позовних вимог про стягнення пені, представник  ОСОБА_1 - адвокат Маринушкіна А. Г.звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій посилався на те, що рішення суду в цій частині ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права.
В обґрунтування апеляційної скарги вказував, що суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні вимоги про стягнення пені з тих підстав, що ТОВ «ФК «Гарант Капітал» є неналежним відповідачем за цією вимогою, не взяв до уваги бездіяльність відповідача, яка полягає у не вчиненні ним заходів щодо здійснення контролю за виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, а саме введення в експлуатацію у визначений в договорі строк, що є підставою для стягнення з нього пені на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів». Звернув увагу, що аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом в постанові від 08.09.2021 у справі №755/17909/19, яка не врахована судом першої інстанції.
Також суд не взяв до уваги правових висновків Верховного Суду у справі № 607/1569/19, а відтак дійшов помилкового висновку, що відповідач не може нести відповідальність за порушення строків введення житлового будинку в експлуатацію, оскільки відповідальність обумовлена не самим фактом порушення строків будівництва, а відсутністю контролю за дотриманням забудовником своїх зобов`язань.
За наведених обставин ОСОБА_1 просив скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22.08.2024 в частині відмовлених позовних вимог про стягнення пені та ухвалити в цій частині нове судове рішення про стягнення з відповідача пені на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 11 092 067,80 грн.
Не погоджуючись з рішенням суду в частині задоволення позовних вимог про розірвання договору та стягнення грошових коштів, ТОВ «ФК «Гарант Капітал» також подав апеляційну скаргу, посилаючись на те, що рішення суду в цій частині є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, без повного з`ясування обставин, що мають значення для правильного вирішення спору в цій частині.
Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що встановлені судом обставини щодо порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та істотного порушення договору відповідачем не підтверджені позивачем жодними доказами, а судом не наведено мотиви, з яких він дійшов висновку про наявність таких обставин.
Зазначав, що прострочення запланованої дати введення в експлуатацію будинку не є тотожним порушенню забудовником строків спорудження об`єкта будівництва, адже об`єкт будівництва - це не конкретний будинок, а цілий житловий комплекс, і строк спорудження - це запланована дата (квартал і рік) прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, який визначається не в договорі про участь у ФФБ, а в договорі між управителем та забудовником, якого не було надано позивачем на підтвердження своїх вимог. Вважав, що за таких обставин висновки суду про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва ґрунтуються на припущеннях.
Суд неправильно застосував до даних правовідносин положення ч. 2 ст. 651 ЦК України, оскільки не врахував, що повинен застосовувати спеціальний закон.
Вказував, що права та обов`язки за договорами про участь у ФФБ між сторонами почали існувати з 12.01.2021, а саме після ухвалення рішення Господарським судом м. Києва у справі №910/14860/20, яким замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «ЕВРИКА» за програмою ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО» з АТ КБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал». Тому до 12.01.2021 ТОВ «ФК «Гарант Капітал» не міг істотно порушити умови Договору про участь у ФФБ, внаслідок яких позивачу були б спричинені матеріальні збитки через позбавлення його можливості отримати об`єкт інвестування.
Суд дійшов помилкового висновку, що оскільки сторонами не погоджено новий термін здачі об`єкта будівництва, то договір повинен бути розірваним, а сплачені кошти повернуті довірителю.
Також помилковими є висновки суду про відсутність підстав для застосування ч. 6 ст. 50 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операція з нерухомістю», суд не встановив чи виконав позивач свої зобов`язання за договором про іпотечний кредит.
Підсумовуючи викладене зазначив, що суд неправильно застосував норми матеріального права, а саме ч. 1, ч. 3 ст. 1044 ЦК України, ч. 4 ст. 18, ч. 4, 7, 9 ст. 20 та ч. 5 ст. 21 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операція з нерухомістю», не врахував висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм права, а також неправомірно не застосував положення п.п. 1 п. 37 Договору про участь у ФФБ.
Також, як на підставу скасування рішення суду заявник посилався на порушення судом норм процесуального права, яке полягає в тому, що суд за клопотанням представника відповідача не відклав судове засідання та ухвалив оскаржуване рішення, чим самим порушив принцип диспозитивності, оскільки позбавив права відповідача подати докази.
За наведених обставин просив скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22.08.2024 в частині задоволених позовних вимог про розірвання договору та стягнення коштів, ухваливши нове судове рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог.
Постановою Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Гарант Капітал» залишено без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року
в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення пені скасовано та ухвалено в цій частині нове судове рішення про часткове задоволення цих позовних вимог.
Стягнено з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 пеню в розмірі 5 078,75 грн.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року
в частині задоволених позовних вимог про розірвання договору та стягнення коштів залишено без змін.
Частково задовольняючи позов у частині стягнення пені, апеляційний суд дійшов висновку, що відповідач несе відповідальність лише в межах суми отриманої винагороди за управління коштами. Суму пені необхідно обраховувати від розміру винагороди (25 393,75 грн), яку отримав відповідач як управитель грошовими коштами. Таким чином, розмір пені за пред`явлений позивачем період з 01 вересня 2020 року до 10 червня 2021 року становить
214 831,27 грн (25 393,75 х 3 % х 282).
Разом із тим колегія суддів вирішила, що розмір пені 214 831,27 грн, який заявлено до стягнення з відповідача на користь позивача, підлягає зменшенню відповідно до частини третьої статті 551 ЦК України, оскільки заявлений розмір пені більш як у 8 разів перевищує вартість винагороди управителя за договором, є непропорційним і таким, що спрямований на безпідставне збагачення, що, у свою чергу, впливає на інші негативні обтяжливі наслідки (зокрема невиконання інших зобов`язань) для відповідача, які можуть настати, враховуючи кількість інвесторів у будівництво, з якими ТОВ «ФК «Гарант Капітал» має подібні правовідносини.
В іншій частині апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції.
18 грудня 2024 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просило скасувати рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 листопада 2024 року й ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Касаційна скарга мотивована тим, що, задовольнивши позовні вимоги
в частині розірвання договору про участь у ФФБ та стягнення з відповідача коштів, унесених позивачем за договором про участь у ФФБ, при розірванні договору в судовому порядку суди не врахували порядку повернення коштів, встановленого Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» і договором про участь у ФФБ. Вказував, що при вирішенні питання про стягнення пені суд неправильно застосував норми матеріального права. У матеріалах справи немає доказів про істотне порушення відповідачем умов договору. Суди не врахували обставин, які вплинули на несвоєчасність спорудження об`єкта будівництва.
Постановою Верховного Суду від 18 грудня 2025 року касаційну скаргу ТОВ «ФК «Гарант Капітал» задоволено частково. 
Постанову Київського апеляційного суду від 19 листопада 2025 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що вирішуючи спір, апеляційний суд не встановив, хто саме несе відповідальність за несвоєчасне уведення об`єкта інвестування в експлуатацію, у зв`язку з чим не проаналізував і не надав оцінки умовам спірного договору про участь у ФФБ від 29 січня 2019 року, Правилам ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» та договору, укладеного між управителем і забудовником. 
10 лютого 2026 року цивільна справа за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал», треті особи: ОСОБА_2 , Акціонерне товариство Комерційний банк «Аркада», про захист прав споживача шляхом розірвання договору та стягнення грошових коштів надійшла до Київського апеляційного суду.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 11 лютого 2026 року справу прийнято до провадження та призначено до судового розгляду.
В судове засідання з`явився представник позивача ОСОБА_1 - Маринушкін А.Г., який підтримав доводи апеляційної скарги позивача та просив її задовільнити, заперчував проти апеляційної скарги відповідача . 
Представник відповіача ТОВ «ФК «Гарант Капітал»» Колеснікова Ю.Е. в судовому засіданні підтримала апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Гарант Капітал»», проти доводів апеляційної скарги позивача заперечувала.
Треті особи про час та місце слухання справи повідомлялись належним чином, причини неявки суд не повідомили. 
З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає за можливе проводити розгляд справи за відсутності не з`явившихся сторін.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційних скарг, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Маринушкіна А. Г.та ТОВ «ФК «Гарант Капітал» підлягають залишенню без задоволенню, з таких підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону відповідає.
Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, що 06 липня 2015 року рішенням правління AT «Аркада» (протокол № 42) затверджено правила ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво».
29 січня 2019 року між ОСОБА_1 як довірителем і AT «Аркада» як управителем ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» укладено договір про участь у ФФБ № 88157.
Цим договором довіритель ОСОБА_1 на підставі повного визнання ним правил ФФБ «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» надав свою згоду на участь у фонді. Згідно з договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати правила фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного у пункті 6 цього договору.
Відповідно до пункту 6 договору про участь у ФФБ за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими характеристиками: двокімнатна квартира АДРЕСА_1 , складова частина об`єкта будівництва - житлового будинку АДРЕСА_2 .
Згідно з додатковою угодою № 1 від 05 лютого 2019 року для виконання зобов`язань за договором про участь у ФФБ № 88157 довіритель використав кошти, отримані в кредит в AT «Аркада» як управителя ФФБ «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», про що між АТ «Аркада» і довірителем укладено договір про іпотечний кредит від 05 лютого 2019 року № 88157 і іпотечний договір від 05 лютого 2019 року № 88157, за яким з метою забезпечення повернення кредиту довіритель передав АТ «Аркада» в іпотеку набуті за договором про уступку майнових прав від 05 лютого 2019 року № 88157 майнові права на об`єкт інвестування, визначений у свідоцтві про участь у ФФБ до договору.
У пункті 1.1 додаткової угоди визначено, що до моменту повного виконання своїх зобов`язань за договором про іпотечний кредит довіритель не має права змінити об`єкт інвестування, уступити право вимоги за договором третім особам, отримати кошти з фонду.
ОСОБА_1 повністю оплатив вартість об`єкта інвестування у сумі 1 311 119,13 грн, про що на підставі пунктів 4, 18 договору про участь у ФФБ йому видано свідоцтво про участь у НОМЕР_1 від 05 лютого 2019 року.
Відповідно до пункту 18 договору про участь у ФФБ після 100 % інвестування довірителем закріпленого за ним об`єкта інвестування управитель передає довірителеві майнові права на цей об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав.
Відповідно до пункту 10.3 договору від 29 січня 2019 року № 88157 оформлення операції відмови довірителя від участі у фонді здійснюється відповідно до пункту 31 цього договору.
У пункті 31 договору передбачено, що управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі відмови довірителя від участі
у фонді. Сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається відповідно до умов пункту 33 цього договору. Довіритель може отримати з фонду кошти на умовах пункту 37 цього договору.
25 серпня 2020 року згідно з рішенням Правління Національного банку України № 541-рш/БТ AT «Аркада» віднесено до категорії неплатоспроможних.
24 вересня 2020 року Правління Національного банку України прийняло рішення № 601-рш «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію АТ «Аркада».
Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 замінено управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ «Аркада» на нового управителя - ТОВ «ФК «Гарант Капітал».
20 серпня 2021 року ОСОБА_1 звертався із заявою про відмову від участі у ФФБ та відкріплення об`єкта інвестування.
Згідно з пунктом 5 договору запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію - серпень 2020 року.
Згідно із свідоцтвом про участь у ФФБ № 301365 від 05 лютого 2019 року запланованою датою введення в експлуатацію є серпень 2020 року, датою передання під заселення - листопад 2020 року.
У матеріалах справи немає доказів уведення в експлуатацію об`єкта фінансування.
У пункті 7 договору визначено, що довіритель має право відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати з фонду кошти.
Звертаючись до суду з позовом до ТОВ «ФК «Гарант Капітал» як управителя про розірвання договору про участь у ФФБ і додаткової угоди до нього, ОСОБА_1 як на підставу заявлених вимог посилався на порушення строків уведення об`єкта інвестування в експлуатацію.
Надаючи оцінку заявленим вимогам в межах вимог і доводів апеляційних скарг, колегія суддів враховує таке.

Щодо розірвання та повернення коштів

Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням
є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У частині першій статті 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.
Відповідно до частини першої статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV).
З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).
Відповідно до частини другої статті 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
Частиною третьою статті 11 Закону встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.
За частиною другою статті 598 Цивільного кодексу України, припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
За приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, що є загальними нормами матеріального права щодо підстав розірвання договору, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. 
Також, згідно з частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-ІV, що є спеціальним законом у питаннях розірвання договору про участь у ФФБ, у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Отже підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»: 1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва; 2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).
Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до Фонду фінансування будівництва.
Враховуючи наведене, встановивши, що термін введення об`єкта інвестування в експлуатацію прострочено, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що договір про участь у ФФБ да додаткова угода до нього, укладені між ОСОБА_1 і АТ «Аркада», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант Капітал», підлягають розірванню, а сплачені за договором кошти - поверненню довірителю.

Щодо позовних вимог про стягнення пені за прострочення надання послуги на підставі статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів». 

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: сплата неустойки.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, яке боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (частини перша та третя статті 549 ЦК України).
Частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено, що у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.
Отже, можливість застосування до спірних правовідносин наведених вище приписів Закону України «Про захист прав споживачів» залежить від доведеності обставини невиконання (неналежного виконання) відповідачем взятих на себе зобов`язань, передбачених умовами договору про участь у ФФБ.
Умовами укладеного договору № 88157 про участь у Фонді фінансування будівництва від 29.01.2019 року не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Оскільки АТ АКБ «Аркада» немає обов`язку щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача, то суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для покладення на відповідача як управителя відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію та стягнення з нього пені відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів»
Апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції всебічно і повно з`ясував обставини справ та надав об`єктивну оцінку зібраним і дослідженим доказам.
Доводи апеляційних скарг скарги не заслуговують на увагу, оскільки фактично зводяться до незгоди з висновками суду щодо їх оцінки та неправильного тлумачення чинного законодавства.
Згідно з пунктом 1 частиною першою статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до частин першої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційні скарги без задоволення, а заочне рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 року - без змін, оскільки підстави для скасування судового рішення відсутні.
Керуючись статтями 268, 367, 374, 375, 381-384, 389 ЦПК України, суд,-
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Маринушкіна Арсена Григоровича залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» залишити без задоволення.
Заочне рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 22 серпня 2024 рокузалишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її прийняття.

Повний текст постанови складено 01.05.2026 року.

Головуючий: Судді: