ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2026 року 
м. Київ

справа № 520/5044/18
провадження № 61-6028св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),Пархоменка П. І.,

учасники справи:
за первісним позовом:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 , 
треті особи: Головне управління Держгеокадастру в Одеській області, Одеська міська рада,
за зустрічним позовом:
позивач - ОСОБА_2 ,
відповідачі: ОСОБА_1 , Київська районна адміністрація Одеської міської ради, державний реєстратор «Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економічно-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцька Христина Богданівна, Державне підприємство «Центр оцінки та інформації»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Одеського апеляційного суду від 27 березня 2024 року у складі колегії суддів: Сегеди С. М., Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ГУ Держгеокадастру в Одеській області, про визнання права на приватизацію земельної ділянки без погодження меж із суміжним землекористувачем.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 на праві власності належить житловий будинок АДРЕСА_1 . Рішенням Одеської міської ради № 1964-VII «Про надання дозволів громадянам на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок» від 26 квітня 2017 року ОСОБА_1 надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, розташованої за аресою: АДРЕСА_1 (цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)).
При оформленні проекту відведення земельної ділянки необхідною умовою є узгодження її межі з власниками та користувачами сусідніх земельних ділянок.
Разом із тим, ОСОБА_2 від підписання акту погодження меж земельної ділянки відмовилася.
Внаслідок відмови ОСОБА_2 погодити межі земельної ділянки він позбавлений можливості у реалізації прав на приватизацію земельної ділянки.
Просив суд визнати за ним право на приватизацію земельної ділянки, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), без встановлення і узгодження меж із ОСОБА_2 , яка є суміжним користувачем земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 .
У червні 2018 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , Київської районної адміністрації Одеської міської ради, державного реєстратора «Одеської філії ДП «Державний інститут судових економічно-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцької Х. Б., ДП «Центр оцінки та інформації» про зобов`язання усунути перешкоди у здійсненні права користування спільним майном та прибудинковою територією будинку шляхом знесення самовільно встановлених споруд, визнання незаконними та скасування розпорядження та рішення.
Зустрічний позов мотивовано тим, що ОСОБА_2 на праві власності належать кв. АДРЕСА_3 ; гараж-сарай; гараж, що розташовані у буд. АДРЕСА_2 .
Квартира АДРЕСА_4 належить ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , кв. АДРЕСА_5 - ОСОБА_6 .
Квартири АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 у вказаному будинку належить ОСОБА_1 .
Земельна ділянка, на якій розташовано буд. АДРЕСА_2 , і належні до нього будівлі та споруди є спільним майном цього будинку, у тому числі ОСОБА_2 .
У 2016 році ОСОБА_1 без належних дозвільних документів, проекту та згоди ОСОБА_2 здійснив незаконну реконструкцію кв. АДРЕСА_6 , тим самим збільшив площу шляхом прибудови, а також від АДРЕСА_2 берег встановив огорожу, прилеглу до його квартири та прибудови частини двору загального користування, перекривши вхід до нього № 2.
У подальшому державним реєстратором «Одеської філії ДП «Державний інститут судових економічно-правових та технічних експертних досліджень» Шеплоцькою Х. Б. за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на житловий будинок загальною площею 97,5 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Просила суд:
усунути їй перешкоди у здійсненні права користування спільним майном та прибудинковою територією буд. АДРЕСА_2 шляхом знесення за рахунок ОСОБА_1 самовільно побудованих: огорожі № 1 із металевими воротами на замку від літ. «Ж-2ж» до літ «А-1ж»; житлового будинку літ. «ж» до житлового будинку літ. «А-1ж» площею 6,2 кв. м, приміщення 3-1/4, 1, 3-2/2, 1; паркан від житлового будинку літ. «ж» до житлового будинку літ. «А-1ж», розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з технічним паспортом ТОВ «БТІ Експерт-Консалтинг» від 07 листопада 2016 року, що фактично є колишньою кв. АДРЕСА_8 ;
визнати незаконним та скасувати розпорядження Київської районної адміністрації від 21 листопада 2016 року за № 742 «Про затвердження технічного висновку АДРЕСА_1 ; гр. ОСОБА_1 »;
визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32502543 від 23 листопада 2016 року 12:23:35, прийняте державним реєстратором «Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економічно-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцькою Х. Б., яким зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на житловий будинок загальною площею 97,5 кв. м, житловою площею 68,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 20 серпня 2019 року у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 і зустрічного позову ОСОБА_2 відмовлено.
Рішення суду мотивоване тим, що вирішення питань, пов`язаних із передачею земельної ділянки у власність, належить до повноважень органу місцевого самоврядування, а чинне земельне законодавство не обмежує права на приватизацію земельної ділянки у зв`язку із відмовою суміжного землекористувача від підписання акту погодження меж земельних ділянок. Таким чином, відмова ОСОБА_2 від підписання акту погодження меж земельної ділянки не порушує прав позивача на отримання земельної ділянки у власність і не є перешкодою у проведенні передбачених законом дій, спрямованих на приватизацію земельної ділянки позивачем, в тому числі і прийняття відповідних рішень органом місцевого самоврядування. Крім того, відповідно до частин десятої-одинадцятої статті 118 ЗК України відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду. У разі відмови органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку. Така правова позиція узгоджується з правовими позиціями Верховного Суду, викладеними постановах від 28 березня 2018 року по справі № 681/1039/15-ц, 18 квітня 2018 року по справі № 346/4408/15-ц, від 23 січня 2019 року по справі № 580/168/16-ц, від 20 березня 2019 року по справі № 350/67/15-ц.
Одночасно судом враховується, що з наданих до суду документів вбачається, що між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 наявні в судах багаточисленні судові спори з питання, що стосуються набуття сторонами права власності щодо нерухомого майна та отримання будь-яких рішень щодо нього. Зокрема, в провадженні Київського районного суду міста Одеси була наявна на розгляді справа № 520/8662/19 за позовом ОСОБА_2 до Одеської міської ради, ОСОБА_1 про визнання незаконним та скасування пункту 44 додатку 1 (Перелік громадян, яким надаються дозволи на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у м Одесі) рішення Одеської міської ради від 26 квітня 2017 pоку № 1964-VII стосовно надання ОСОБА_7 дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у АДРЕСА_1 для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). За наслідком розгляду вказаної справи № 520/8662/19 Київським районним судом міста Одеси 31 липня 2019 року ухвалено рішення, яким ОСОБА_2 відмовлено у задоволенні позову з мотивів недоведення останньою наявності порушених її прав. Рішення суду законної сили не набрало, а відтак як доказ судом в цій справі не враховується.
Зазначені обставини підтверджують, що між сторонами склались неприязні стосунки, що, в свою чергу, також дає підстави для беззаперечного висновку, що відмова ОСОБА_2 від підписання акту погодження меж земельної ділянки пов`язана з наявністю таких стосунків, що не є підставою для прийняття органом місцевого самоврядування рішення про відмову у затвердженні технічної документації та передачі земельної ділянки у власність.
ОСОБА_2 під час розгляду справи не надано суду належних доказів на підтвердження здійснених ОСОБА_1 дій щодо самовільного зведення паркану, а також що ОСОБА_2 не має права доступу до належного їй майна - квартири АДРЕСА_7 , АДРЕСА_9 . Під час розгляду справи позивачем не заявлялось жодного клопотання щодо проведення відповідної судової експертизи, з урахуванням того, що для встановлення цих обставин необхідні спеціальні знання та техніка. Також суд зазначає, що згідно з технічним паспортом ТОВ «БТІ Експерт-Консалтинг» від 07 листопада 2016 року, виготовленого стосовно будинку АДРЕСА_1 , вбачається, що на схемі під АДРЕСА_6 зазначена огорожа, з подальшим входом до двору. Судом було витребувано інвентаризаційну справу стосовно квартири АДРЕСА_8 , функціональне призначення якої позивачем було змінено в житловий будинок АДРЕСА_1 за вказаною адресою. Зазначена огорожа була наявна ще до набуття ОСОБА_1 та ОСОБА_8 права власності на квартиру АДРЕСА_6 , яка вперше їм належала на праві спільної власності на підставі свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 від червня 2002 року, виданого на підставі розпорядження Київської районної адміністрації Одеського міськвиконкому від 04 червня 2002 року за № 889. Крім того, з зазначеного технічного паспорту вбачається, що вхід до квартир АДРЕСА_7 , АДРЕСА_10 також здійснюється з двору № 3. Зазначені обставини також підтверджується з інформацією, викладеною на схемі-плану земельної ділянки, наданою особисто ОСОБА_2 до відзиву на позовну заяву, яка міститься на аркуші справи № 68 в 1 томі справи. Суд також враховує, що з наявних в матеріалах справи технічних паспортів вбачається, що квартири АДРЕСА_7 , АДРЕСА_10 та квартира АДРЕСА_6 в будинку № 4 являють собою окремо збудовані житлові будинки, які мають власний вхід до них.
Тому суд вважає посилання ОСОБА_2 щодо наявності самовільно побудованих ОСОБА_1 споруд необґрунтованими.
Розпорядження Київської районної адміністрації від 21 листопада 2016 року за № 742 «Про затвердження технічного висновку АДРЕСА_1 ; гр. ОСОБА_1 » є ненормативним правовим актом індивідуального характеру, який вичерпав свою дію. Скасування такого акту не породжує наслідків для власника нерухомого майна, відтак обраний спосіб захисту порушених прав (оскарження рішення суб`єкта владних повноважень про затвердження технічного висновку) не забезпечує їх реального захисту, з урахуванням того, що висновок про зміну функціонального призначення - квартири АДРЕСА_6 було проведено експертом з технічного обстеження будівель та споруд ОСОБА_9 . Аналогічний висновок щодо застосування норм процесуального права у подібних відносинах викладений у постановах Верховного Суду України від 06 жовтня 2015 року у справі № 21-1306а15 та від 11 жовтня 2016 року у справі № 816/4340/14 та узгоджується із правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 18 квітня 2018 року у справі № 802/950/17-а.
Крім того, як на підставу для скасування вказаного розпорядження ОСОБА_2 посилалась на те, що на його підставі ОСОБА_10 змінено функціональне призначення його квартири АДРЕСА_8 в житловий будинок, за наслідком чого він набував право на приватизацію земельної ділянки, що порушує її право.
Усі учасники земельних відносин мають рівне право розробити проекти землеустрою, подальше затвердження яких відбувається із кінцевим визначенням особи, що отримає право власності або користування (оренду) на ділянку, а тому не має підстав зважати на пріоритетність того чи іншого заявника на стадії надання дозволу на розробку документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що виключає наявність порушеного права позивача, який також має право на здійснення цих дій.
Тому зазначені посилання ОСОБА_2 суд до уваги не приймає та вважає, що вказана обставина не свідчить про незаконність розпорядження та порушення прав позивача, оскільки такі дії жодним чином не свідчать про наявність підстав для позитивного рішення про надання земельної ділянки у власність, а також позивачем не підтверджено, яким чином право ОСОБА_1 на приватизацію земельної ділянки порушує її право.
Матеріали справи не містять жодних доказів передання, узгодження меж земельної ділянки під багатоквартирний будинок АДРЕСА_2 як прибудинкової території. Крім того, також не надано документів щодо меж прибудинкової території, яка належить до території обслуговування багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 .
Виходячи з наведеного, суд вважає не доведеним наявність порушених прав ОСОБА_2 внаслідок набуттям ОСОБА_1 права власності на житловий будинок, здійснених ОСОБА_1 дій зі зміни функціонального призначення квартири АДРЕСА_6 в житловий будинок та щодо приватизації земельної ділянки.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Одеського апеляційного суду від 27 березня 2024 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_11 задоволено частково.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 серпня 2019 року в частині відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 змінено. Викладено мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 серпня 2019 року в частині відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 скасовано. Прийнято постанову, якою зустрічний позов ОСОБА_2 задоволено частково.
Усунуто ОСОБА_2 перешкоди у здійсненні права користування спільним майном та прибудинковою територією буд. АДРЕСА_2 шляхом знесення за рахунок ОСОБА_1 самовільно побудованих: огорожі № 1 із металевими воротами на замку від літ. «Ж-2ж» до літ «А-1ж»; житлового будинку літ. «ж» до житлового будинку літ. «А-1ж», площею 6,2 кв. м, приміщення 3-1/4, 1, 3-2/2, 1; паркан від житлового будинку літ. «ж» до житлового будинку літ. «А-1ж», розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з технічним паспортом ТОВ «БТІ Експерт-Консалтинг» від 07 листопада 2016 року, що фактично є колишньою кв. АДРЕСА_8 .
Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 32502543 від 23 листопада 2016 року 12:23:35, прийняте державним реєстратором «Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економічно-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцькою Х. Б., якою зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на житловий будинок загальною площею 97,5 кв. м, житловою площею 68,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
В іншій частині рішення Київського районного суду м. Одеси від 20 серпня 2019 року залишено без змін.
Стягнено з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір за розгляд справи у суді першої та апеляційної інстанціях у загальному розмірі 5 286,00 грн.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції зробив правильний висновок про те, що непогодження меж земельної ділянки із власником та/або землекористувачем не може слугувати підставою для відмови відповідної місцевої ради в затвердженні технічної документації, однак виключно за умови правомірних дій кожного із землекористувачів чи землевласників. Позивачем за первісним позовом необґрунтовано підстав його порушеного відповідачем права. Разом з тим, суд першої інстанції зробив передчасний висновок стосовно наявності між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 неприязних відносин, які стали підставою не підписання останньою Акту погодження меж земельної ділянки, що не є підставою для прийняття органом місцевого самоврядування рішення про відмову у затвердженні технічної документації та передачі земельної ділянки у власність.
З порівняльного аналізу технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_6 від 15 березня 2002 року площею 70,2 кв. м, технічного звіту про технічну можливість експлуатації квартири АДРЕСА_8 , як присадибного (індивідуального) житлового будинку та технічного паспорту на житловий будинок на АДРЕСА_2 № 4/1 від 21 листопада 2016 року, виготовленого ТОВ «БТІ Експерт-Консалтинг» загальною площею 97,5 кв. м, вбачається, що останній додатково містить відомості про добудований житловий будинок літ. «ж» площею 6,2 кв. м, приміщення № 3-1 (4,1 кв. м) та № 3-2 (2,1 кв. м). Вхід до квартири АДРЕСА_7 та АДРЕСА_10 , які належать ОСОБА_2 , можливий через огорожу № 1, через двір та через паркан від житлового будинку літ. «ж» до житлового будинку літ. «А-1ж».
Однак, враховуючи, що об`єкти, зазначені в технічному паспорті від 21 листопада 2016 року, який визначено як одну із підстав реєстрації за ОСОБА_1 права власності на зазначені об`єкти на підставі рішення державного реєстратора від 23 листопада 2016 року, то зустрічний позивач як власник квартир АДРЕСА_7 і АДРЕСА_10 дійсно має відповідні перешкоди у користуванні своїм майном, а саме доступу до власного майна через двір, який наразі не є власністю ОСОБА_1 .
В матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували, що фактично збільшення площі житлового будинку АДРЕСА_11 (квартира АДРЕСА_6 ), який належить ОСОБА_1 , з 70,2 кв. м до 97,5 кв. м, здійснено на підставі документів, передбачених чинним законодавством, зокрема проектно-дозвільною документацією на здійснення реконструкції, а також документом, який посвідчує право на земельну ділянку, на якій це збільшення відбулось.
Отже, колегія суддів доходить висновку, що зазначене збільшення площі житлового будинку є самочинним будівництвом.
З огляду на викладені обставини, доводи позивача за зустрічним позовом ОСОБА_2 , що фактично самочинно збудовані об`єкти ОСОБА_1 на прибудинковій території багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 знаходить своє підтвердження та додатково підтверджується встановленими обставинами у справі № 520/8662/19.
Наявність прибудинкової території будинку АДРЕСА_2 і що житловий будинок АДРЕСА_2 є багатоквартирним і складається з 5 квартир, що перебувають у приватній власності громадян, також підтверджується рішенням Київського районного суду у справі № 520/9996/19 від 27 серпня 2020 року за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні квартирою в багатоквартирному будинку, залишеного без змін постановою Одеського апеляційного суду від 04 березня 2021 року.
Розташування багатоквартирного будинку на земельній ділянці спільного користування загальною площею 3 733 кв. м, із двором спільного користування (прибудинковій території) - 2 504 кв. м, підтверджується схематичним планом садибної ділянки у АДРЕСА_2 (дата виготовлення - 18 липня 1997 року), техпаспортом на кв. АДРЕСА_6 , належну ОСОБА_1 від 15 березня 2002 року, який містить відповідний фрагмент із схематичного плану, технічним паспортом від 07 жовтня 2005 року. Аналогічна позиції щодо наявності прибудинкової території викладена Верховним Судом у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 452/3561/14.
На підставі технічного звіту 21 листопада 2016 року було видано розпорядження Київської районної адміністрації, яке стало підставою для реєстрації права на житловий будинок за ОСОБА_1 . Тобто, суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що ОСОБА_1 у будь-якому випадку вносились зміни до конфігурації нежитлового майна, при цьому і кількість приміщень змінилась, і площа - з 70,2 кв. м до 97,5 кв. м. Зазначені зміни відбулися на земельній ділянці, яка не належить на праві власності ОСОБА_1 , без документів, які дають право на виконання будівельних робіт, тобто без належного оформлення реконструкції приміщень.
Технічний паспорт є лише документом, яким оформлюється технічна інвентаризація об`єкта, та який свідчить про фактичний стан нерухомості (площу, поверховість тощо). При цьому, технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, чи документом, який надає правові підстави для збільшення площі нерухомого майна, а відтак не може слугувати самостійною підставою для збільшення площі будівлі.
Отже, судова колегія доходить висновку про обґрунтованість вимоги про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора від 23 листопада 2016 року.
Що стосується вимоги про визнання незаконним та скасування розпорядження Київської районної адміністрації від 21 листопада 2016 року за № 742 «Про затвердження технічного висновку АДРЕСА_1 , гр. ОСОБА_1 », то апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, що такий спосіб захисту порушених прав не забезпечує їх реального захисту.
Аргументи учасників справи
23 квітня 2024 через засоби поштового зв`язку ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просив постанову апеляційного суду скасувати, залишити в силі рішення суду першої інстанції; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції не вирішив та взагалі не розглядав питання щодо позовної давності, хоч у відзиві на зустрічний позов ОСОБА_2 він заявив відповідне клопотання.
Вже на момент набуття ним права власності на квартиру АДРЕСА_8 (2002 рік) кам`яний паркан та огорожа, які ОСОБА_2 просить знести, вже були встановлені.
Будинок за адресою: АДРЕСА_2 не є класичним багатоквартирним будинком - квартири в будинку є ізольовані одна від одної та мають свої самостійні входи/виходи.
У свою чергу, належна йому квартира АДРЕСА_6 (яка в подальшому була зареєстрована як окремий житловий будинок) завжди складалася з двох окремих будівель - будівлі літ. «А» та будівлі літ. «Ж», які знаходяться одна навпроти одної та, відповідно, відділені від території загального користування кам`яним парканом (йдеться про капітальний кам`яний паркан товщиною приблизно 50 см.). Наявність капітального кам`яного паркану та металевого огородження задовго до 2016 року (як про це зазначає ОСОБА_2 ) підтверджується наявними в матеріалах справи доказами: - схематичним планом земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , складеним 18 липня 1997 року (т. 1, а. с. 43); - технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_6 , складеним 15 березня 2002 року на замовлення ОСОБА_1 (т. 1, а. с. 183); - технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_10 , складеним 07 жовтня 2005 року на замовлення ОСОБА_2 (т. 2, а. м. 188). Тобто, капітальний кам`яний паркан та металева огорожа, які нібито створюють ОСОБА_2 «перешкоди» (що насправді не відповідає дійсності), знаходяться на наведеній території вже більше 20 років. ОСОБА_2 , яка набула право власності на суміжну квартиру АДРЕСА_7 лише у 2009 році, ніколи не користувалася проходом через двір між будівлями літ. «А» та літ. «Ж» квартири АДРЕСА_6 , оскільки ця територія була відділена кам`яним парканом щонайменше з 1997 року. І лише у 2018 році, у зв`язку з проведеною ним державною реєстрацією квартири в окремий житловий будинок, ОСОБА_2 скористалася цим як формальною підставою та звернулася із зустрічним позовом про знесення, в тому числі кам`яного паркану та металевої горожі, вдаючи, що останні з`явилися лише при переведенні квартири в житловий будинок у 2016 році (що є неправдою).
Суд апеляційної інстанції прийшов до помилково висновку про наявність у ОСОБА_2 порушеного права для звернення до суду з зустрічним позовом. Наведене призвело до безпідставного задоволення зустрічного позову, мета якого не відповідає завданню цивільного судочинства. ОСОБА_2 є власником квартир АДРЕСА_7 та АДРЕСА_10 . Головний вхід до квартири АДРЕСА_7 знаходиться безпосередньо з фасаду будинку - з вулиці Золотий берег, інший вхід в квартиру АДРЕСА_7 знаходиться з двору - також з АДРЕСА_14. Також є 2 входи з двору до квартири АДРЕСА_10 . Всі наведені входи є абсолютно відкритими та доступними для ОСОБА_2 . Жодних перешкод до входів в квартири спірні об`єкти не створюють. Всі квартири в будинку є ізольовані одна від одної та мають свої самостійні входи/виходи. Указане доводить безпідставність висновків суду апеляційної інстанції про наявність перешкод ОСОБА_2 у користуванні її квартирами. 
ОСОБА_2 під час розгляду справи не надано суду належних доказів на підтвердження зазначених обставин, а саме щодо дійсно здійснених ОСОБА_1 дій щодо зведення самовільного паркану, а також доказів на підтвердження того, що ОСОБА_2 не має доступу до належного їй майна.
У технічному паспорті на житловий будинок на АДРЕСА_2 № 4/1 від 07 листопада 2016 року не зазначено ані квартир АДРЕСА_7 та АДРЕСА_10 , які належать ОСОБА_2 , ані відповідних входів до них. Тобто, сам по собі технічний паспорт від 07 листопада 2016 року жодним чином не може підтвердити або спростувати обставини наявності перешкод ОСОБА_2 у користуванні її квартирами.
«Схема існуючого положення», додана до зустрічної позовної заяви, - це власноруч намальована ОСОБА_2 схема, яка очевидно не може вважатися достовірним та достатнім доказом для підтвердження обставин наявності перешкод в користуванні майном, чим позивач обґрунтовує зустрічний позов. Складена ОСОБА_12 схема не є документом, адже не має жодної юридичної сили, а відтак не є допустимим та достовірним доказом. Більше того, доводи ОСОБА_2 щодо створення ним перешкод у користуванні належними їй квартирами АДРЕСА_7 та АДРЕСА_10 , не відповідають дійсності.
При цьому, постановою Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 947/38823/20 залишено без змін рішення судів попередніх інстанцій, якими задоволено позов Одеської міської ради до ОСОБА_2 про скасування рішень про державну реєстрацію прав та зобов`язано ОСОБА_2 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинного збудованого нею об`єкта за адресою: АДРЕСА_10 .
Жодна землевпорядна документація на прибудинкову територію будинку за адресою: АДРЕСА_2 не розроблялася. Межі, розмір конфігурація такої земельної ділянки не встановлені. Земельна ділянка не відводилася та не передавалася у власність чи користування співвласникам будинку. Відтак висновки суду апеляційної інстанції щодо наявності перешкод ОСОБА_2 у здійсненні права користування спільним майном та прибудинковою територією є безпідставними та суперечать висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 01 березня 2023 року у справі № 607/13198/21.
Ані схематичний план садибної ділянки, ані технічні паспорти не є землевпорядною документацією відповідно до Закону України «Про землеустрій».
Тому безпідставними є висновки суду апеляційної інстанції щодо наявності у ОСОБА_2 порушеного права користування прибудинковою територією.
Крім цього, безпідставним є посилання апеляційного суду на прибудинкову територію як на преюдиційну обставину, що нібито встановлена у постанові Одеського апеляційного суду від 04 березня 2021 року у справі № 520/9996/19 та постанові Верховного Суду від 13 жовтня 2021 року у справі № 520/8662/19. Згадування про прибудинкову територію у наведених постановах не є встановленою судом обставиною - в мотивувальних частинах постанов відсутні посилання на будь-яку документацію з цього приводу. Питання наявності прибудинкової території в цілому не було предметом спору у вказаних справах.
Відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України та з урахуванням висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 13 лютого 2024 року у справі № 906/205/22, вимога щодо знесення об`єкта самочинного будівництва має заявлятися саме до особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Проте на момент набуття ним права власності на квартиру АДРЕСА_6 кам`яний паркан та огорожа вже були встановлені.
Безпідставним є зазначення судом про «визнання самим ОСОБА_1 у технічному паспорті права власності на встановлену огорожу № 1 та паркан». Технічний паспорт в цілому не є документом, в якому його замовники «визнають право власності» на об`єкти нерухомого майна. Технічний паспорт засвідчує актуальний стан наявних на земельній ділянці об`єктів нерухомості, їх складових, інших об`єктів. Відтак технічний паспорт від 21 листопада 2016 року підтверджує лише наявність огорожі та паркану (що мною не заперечується), проте жодним чином не встановлює, ким та коли останні збудовані. Наведений технічний паспорт не є належним доказом обставин будівництва об`єктів, які ОСОБА_2 просить знести. 
Судом не з`ясовано, що кам`яний паркан, який суд зобов`язав знести, є підпірною стіною, на якій тримається другий поверх літ. «Ж», що прийнятий в експлуатацію розпорядженням Київської районної адміністрації виконавчого комітету Одеської міської ради від 04 червня 2002 року № 889. Тобто, знесення паркану призведе до руйнування будівлі літ. «Ж».
У травні 2024 року ОСОБА_2 через представника ОСОБА_11 подала до Верховного Суду відзив, в якому просила відмовити в задоволенні касаційної скарги ОСОБА_1 , залишити без змін постанову апеляційного суду; стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 оплату правничої допомоги в розмірі 6 000,00 грн.
Зазначає, що ОСОБА_1 в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції не оскаржував; під час розгляду справи апеляційним судом про застосування строків давності він не згадував, вирішити це питання суд не просив. Відтак у ОСОБА_1 відсутнє право посилатися на невирішення апеляційним судом цього питання.
У зустрічному позові ОСОБА_2 заявила негаторний позов (вимога про знесення спорудженого на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомості спрямована на усунення власнику перешкод у фактичному користуванні та розпорядженні цим майном), що відповідає способу захисту, передбаченому статтею 391 ЦК України та пунктом «б» частини третьої статті 152 ЗК України (постанова Верховного Суду від 18 січня 2024 року у справі № 488/2807/17, постанова Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц), який не підпадає під дію позовної давності доки продовжується порушення.
ОСОБА_1 вдається до тверджень щодо безпідставності висновків апеляційного суду про існування певних обставин справи, які зводяться до переоцінки доказів, що виходить за межі касаційного перегляду. Позивач не наводить, які саме обставини мали бути встановлені у справі виключно шляхом проведення експертизи. Тому апеляційний суд правильно виходив із стандарту більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (постанова Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
Посилання ОСОБА_1 на нібито недопустимість «схеми існуючого положення», складеного ОСОБА_2 , суперечать його поведінці під час розгляду справи в судах попередніх інстанцій: ні в суді першої, ні в апеляційній інстанції він не заперечував правильності змісту цієї схеми.
Безпідставні посилання ОСОБА_1 на відсутність землевпорядної документації на прибудинкову території будинку за адресою: АДРЕСА_2 , що нібито виключає будь-які перешкоди у здійсненні права користування спільним майном та прибудинковою територією. Власником відповідного нерухомого майна (квартир, гаражу) в багатоквартирному будинку ОСОБА_2 стала в період 1999-2009 років, а тому застосуванню також підлягали, зокрема, частина четверта статті 42 ЗК України в редакції 2001 року, згідно з якою розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації. Тобто сам факт набуття права власності на квартиру в багатоквартирному будинку дає права ОСОБА_2 на земельну ділянку, на якій розташовані такий багатоквартирний жилий будинок, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території в силу прямої вказівки на це в законі, а також факту існування відповідного проекту розподілу території кварталу, який включає в себе території загального двору, частину якого ОСОБА_1 незаконно включив до техпаспорту 2016 року як територію свого нібито окремого будинку, який фактично є кв. АДРЕСА_6 , в той час як це частина прибудинкової території.
ОСОБА_1 не заперечував, що майно, яке просила знести ОСОБА_2 як самочинне, та таке, що порушує її права як власника спільного майна в багатоквартирному будинку, впродовж всього розгляду справи належало саме йому. Тому безпідставні посилання ОСОБА_1 , що він нібито не будував це майно, а тому не зобов`язаний його знести.
Постанова Одеського апеляційного суду від 04 березня 2021 у справі № 520/9996/19 містить певні обставини, які згідно з частиною четвертою статті 4 ЦПК України не підлягають доказування у справі № 520/5044/18 у зв`язку із їх встановленням стосовно тих самих осіб ? ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . 
Межі та підстави касаційного перегляду, рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 14 травня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі; заяву ОСОБА_1 про зупинення дії та виконання постанови Одеського апеляційного суду від 27 березня 2024 року задоволено частково; зупинено дію постанови Одеського апеляційного суду від 27 березня 2024 року в частині визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на житловий будинок та виконання - в частині знесення за рахунок ОСОБА_1 самовільно побудованих будівель і споруд до закінчення її перегляду в касаційному порядку.
В зазначеній ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктом 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17, від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16, від 24 листопада 2019 року у справі № 344/720/21, від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, від 18 вересня 2019 року у справі № 582/18/21, від 15 березня 2023 року у справі № 753/8671/21, від 08 квітня 2020 року у справі № 761/310/17, від 27 січня 2021 року у справі № 607/16163/19, від 13 лютого 2024 року у справі № 906/205/22, судове рішення ухвалено з порушенням норм процесуального права - пункти 1, 4 частини третьої статті 411 ЦПК України). 
Ухвалою Верховного Суду від 14 квітня 2026 року відмовлено  ОСОБА_1 у задоволенні клопотання про участь у судовому засіданні; справу призначено до судового розгляду.
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що постанова суду апеляційної інстанції оскаржується в частині задоволених позовних вимог зустрічного позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про зобов`язання усунути перешкоди у здійсненні права користування спільним майном та прибудинковою територією будинку шляхом знесення самовільно встановлених споруд, визнання незаконними та скасування рішення про державну реєстрацію прав. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.
Фактичні обставини
Суди встановили, що квартира  АДРЕСА_8 загальною площею 70,2 кв. м належала на праві спільної власності ОСОБА_1 та ОСОБА_8 на підставі свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 від 07 червня 2002 року.
05 березня 2012 року між ОСОБА_8 та ОСОБА_1 укладено договір дарування, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 588, на підставі якого ОСОБА_8 подарувала ОСОБА_1 належну їй частку квартири АДРЕСА_8 загальною площею 70,2 кв. м.
ОСОБА_1 замовив виготовлення нового технічного паспорту на садибний житловий будинок АДРЕСА_1 , виготовленого 07 листопада 2016 року ТОВ «БТІ Експерт-Консалтинг», з якого вбачається, що вказаний об`єкт нерухомості має загальну площу вже не 70,2 кв. м, а 97,5 кв. м. Інформація про самовільно побудовані приміщення відсутня.
При порівнянні технічного паспорту від 15 березня 2002 року на квартиру АДРЕСА_6 площею 70,2 кв. м та технічного паспорту від 07 листопада 2016 року на житловий будинок на АДРЕСА_1 загальною площею 97,5 кв. м вбачається, що останній додатково містить відомості про добудований житловий будинок літ. «ж» площею 6,2 кв. м, приміщення № 3-1 (4,1 кв. м) та № 3-2 (2,1 кв. м).
Із технічного паспорту на житловий будинок на АДРЕСА_1 загальною площею 97,5 кв. м та схеми існуючого положення, додану по зустрічної позовної заяви, вбачається, що вхід до квартири АДРЕСА_7 та АДРЕСА_10 , які належать ОСОБА_2 , можливий через огорожу № 1, через двір та через паркан від житлового будинку літ. «ж» до житлового будинку літ. «А-1ж».
Відповідно до технічного висновку, виданого експертом ОСОБА_9 (кваліфікаційний сертифікат серії АЕ № 001788), за технічними показниками було встановлено можливість змінити функціональне призначення квартири під житловий будинок.
Відповідно до арк. 3 технічного звіту про технічну можливість експлуатації квартири АДРЕСА_6 як присадибного (індивідуального) житлового будинку, загальна площа приміщень, які підлягали обстеженню, складають 70,2 кв. м.
21 листопада 2016 року Київською районною адміністрацією прийнято розпорядження за № 742 «Про затвердження технічного висновку АДРЕСА_1 гр. ОСОБА_1 », яким затверджено технічний висновок про технічну можливість зміни функціонального призначення квартири АДРЕСА_8 , під житловий будинок.
Право власності за ОСОБА_1 на будинок загальною площею 97,5 кв. м., житловою площею 68,2 кв. м. що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано 23 листопада 2016 року рішенням державного реєстратора Одеської філії державного підприємства «Державний інститут судових економіко-правових та технічних експертних досліджень» Щеплоцькою Х. Б., індексний номер 32502543, на підставі технічного паспорту, серія та номер б/н виданий 07 листопада 2016 року видавник: ТОВ «БТІ Експерт Консалтинг»; розпорядження, серія та номер 742 виданий 21 листопада 2016 року, видавник Київська районна адміністрація; свідоцтво про право власності, серія та номери: 01980 виданий 07 червня 2002 року, видавник: Київська районна адміністрація Одеського міськвиконкому; договір дарування, серія та номер: 588, виданий 05 березня 2012 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Похиленко Л. М.
Власниками квартир у будинку АДРЕСА_2 також є наступні особи:
ОСОБА_2 , якій належить на праві власності: квартира АДРЕСА_12 на підставі договору дарування від 23 квітня 2009 року; квартира АДРЕСА_9 на підставі договору дарування від 08 вересня 1999 року, дублікат якого видано 20 липня 2000 року; гараж - сарай загальною площею 27,0 кв. м. на підставі договору купівлі-продажу від 13 червня 2005 року; гараж на підставі рішення Київського районного суду міста Одеси від 05 травня 2004 року у справі 
№ 2-2987/04;
ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , яким належить на праві спільної власності квартира АДРЕСА_4 ;
ОСОБА_6 , якому на праві власності належить квартира АДРЕСА_13 .
Розташування багатоквартирного будинку на АДРЕСА_2 на земельній ділянці спільного користування загальною площею 3 733 кв. м, із двором спільного користування (прибудинковій території) - 2 504 кв. м, підтверджується схематичним планом садибної ділянки (дата виготовлення - 18 липня 1997 рік); техпаспортом від 15 березня 2002 року на кв. АДРЕСА_6 , належну ОСОБА_1 , який містить відповідний фрагмент із схематичного плану; технічним паспортом від 07 жовтня 2005 року.
Позиція Верховного Суду
Щодо позовних вимог ОСОБА_2 про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинкута розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України). 
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.
У частині другій статті 212 ЗК України передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
В постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 серпня 2018 року у справі № 545/3728/16-ц зазначено, що співвласник майна має право вимагати усунення перешкод шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13; пункт 46 постанови від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20).
Сам собою факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки. Права власника земельної ділянки порушуються у результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки у реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу реєстру та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23, пункти 89, 92, 112, 113, 138, 154)).
У постанові Верховного Суду України від 04 грудня 2013 року справа № 6-130цс13 наведений правовий висновок, що у розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, перебудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержання дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно - будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником отримано право власності. 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 лютого 2026 року у справа № 643/20410/21 вказано, що «враховуючи, що позивачка посилалася на порушення її житлових прав, оскільки при переведенні житлових приміщень в нежитлові власник приміщення не отримував згоду власників суміжних приміщень на таке переведення, а воно стало підставою для здійснення відповідачем самовільної реконструкції цього приміщення, яке є суміжним з квартирою позивачки, суд апеляційної інстанції зробив вірний висновок, що у спосіб, заявлений в позовній заяві (визнання протиправним та скасування рішень державного реєстратора та приватного нотаріуса, скасування державної реєстрації та поновлення державної реєстрації) не відбудеться відновлення порушених прав позивачки; в той же час апеляційний суд помилково зазначив, що належним способом захисту прав позивачки буде усунення перешкод у здійсненні права спільної власності між співвласниками, в той час як правильним є усунення перешкод у користуванні шляхом приведення приміщення у попередній стан».
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
У справі, що переглядається, суди не врахували, що вимога про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок не є належною для захисту порушеного права/інтересу позивача за зустрічним позовом у спірних правовідносинах. Задоволення цієї вимоги не призведе до відновлення порушеного права/інтересу позивача. Державну реєстрацію права власності на самочинно побудовану, реконструйовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав співвласників багатоквартирного будинку. Їхні права можуть порушуватися самочинним будівництвом, а не державною реєстрацією права власності на самочинно побудоване майно. Коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимог про скасування рішення державного реєстратора про таку реєстрацію, скасування цієї реєстрації не вирішить у встановленому законом порядку юридичну долю такого майна та не зумовить відновлення прав співвласників багатоквартирного будинку та стану єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна. 
Тому у задоволенні указаної вимоги судам слід було відмовити саме із зазначеної підстави. Тому в цій частинісуд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції і змінює в мотивувальній частині рішення суду першої інстанції.
Щодо позовних вимог ОСОБА_2 про усунення перешкод у здійсненні права користування прибудинковою територієюшляхом знесення самовільно побудованих прибудов до житлового будинку, огорожі та паркану.
За визначенням термінів, наведеним у статті 1 зазначеного Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна (пункт 1); прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (пункт 4). 
Відповідно до частин першої - третьої статті 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Із аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України вбачається, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Тобто стаття 42 ЗК України не передбачає можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини (див. постанову Верховного Суду від 18 березня 2019 року в справі № 263/68/17 та від 25 травня 2022 року у справі № 344/12943/15).
Сам собою факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 листопада 2020 року у справі № 766/8919/18).
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом (частина перша, абзац перший частини другої статті 369 ЦК України).
Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (частина друга статті 383 ЦК України).
Право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів вимагає погодження співвласників (див. подібний висновок у пунктах 75 - 76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (провадження № 14-175цс20)).
Верховний Суд звертав увагу на те, що за змістом принципу спільності здійснення права спільної сумісної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку будь-які перепланування, переобладнання, реконструкції житлових і нежитлових приміщень у ньому з використанням спільного майна, зокрема несучих, огороджувальних і несуче-огороджувальних конструкцій будинку, можна проводити тільки за згодою всіх співвласників і за умови, що зазначені зміни не порушуватимуть права власників цих приміщень (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (пункти 74-76), Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2024 року у справі № 757/5846/23-ц).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 листопада 2024 року у справі № 463/5124/21вказано, що «рішення суду щодо демонтажу самочинно, тобто недобросовісно реконструйованої відповідачем квартири АДРЕСА_2 та гаража (приведення їх до попереднього стану, а саме до розмірів, визначених у реєстраційній справі цієї квартири й інвентаризаційної справи на вказаний будинок) спрямоване на здійснення контролю за використанням майна у загальних інтересах співвласників спільного майна будинку. Таке рішення дозволяє досягнути цієї мети та відновити баланс інтересів власників приміщень у будинку, зокрема інтересів позивачок і відповідача як співвласників спільного майна будинку».
Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном. Допоки особа є власником нерухомого майна, вона не може бути обмежена у праві звернутися до суду з позовом про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження цим майном. А тому негаторний позов може бути пред`явлений упродовж всього часу тривання відповідного правопорушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18)).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України). 
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина друга статті 78 ЦПК України).
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частини перша, друга та третя статті 367 ЦПК України).
У постанові від 27 червня 2018 року у справі № 756/1529/15-ц (провадження 
№ 14-242цс18) Велика Палата Верховного Суду наголошувала, що апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції. При цьому суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції.
У справі, що переглядається:
апеляційний суд встановив, що розташування багатоквартирного будинку на АДРЕСА_2 на земельній ділянці спільного користування загальною площею 3 733 кв. м, із двором спільного користування (прибудинковій території) - 2 504 кв. м, підтверджується схематичним планом садибної ділянки (дата виготовлення 18 липня 1997 року); техпаспортами на кв. 1 від 15 березня 2002 року, який містить відповідний фрагмент із схематичного плану, та від 07 жовтня 2005 року; житловий будинок АДРЕСА_2 складається з 5 квартир та господарських споруд (гаражів, сараю), на одну з яких ? № 1 ОСОБА_1 на підставі технічного паспорта переоформив право власності як на житловий будинок АДРЕСА_1 ; збільшення площі кв. АДРЕСА_6 відбулось шляхом добудови житлового будинку літ. «ж» площею 6,2 кв. м, приміщень № 3-1 (4,1 кв. м) та № 3-2 (2,1 кв. м)? які є самочинним будівництвом; на прибудинковій території також встановлені огорожа № 1 та паркан від житлового будинку літ. «ж» до житлового будинку літ. «А-1ж», що є квартирою АДРЕСА_6 позивача;
апеляційний суд зробив правильний висновок, що сам собою факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку;
колегія суддів зауважує, що самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, перебудови вже існуючого об`єкта, здійснених без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку; якщо право власності на таке самочинно реконструйоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою, належним способом захисту прав співвласників багатоквартирного будинку є усунення перешкод у користуванні шляхом знесення (демонтажу) об`єкта самочинного будівництва чи приведення майна до попереднього стану, яке воно мало до початку такого будівництва; таке рішення суду спрямоване на здійснення контролю за використанням спільного майна та прибудинкової території у загальних інтересах співвласників та відновлення балансу інтересів власників квартир у багатоквартирному будинку; 
тому колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги про пропуск позивачем позовної давності, оскільки до позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, негаторний позов може бути пред`явлений позивачем доти, поки існує відповідне правопорушення;
апеляційний суд встановив, що  ОСОБА_2 як власник квартир АДРЕСА_7 і АДРЕСА_10 дійсно має відповідні перешкоди у користуванні своїм майном, зокрема доступі до власного майна через двір внаслідок зведення самовільного паркану та огорожі, якими огороджена частина спільної прибудинкової території до квартири ОСОБА_1 . Згідно з технічним паспортом ТОВ «БТІ Експерт-Консалтинг» від 07 листопада 2016 року на житловий будинок на АДРЕСА_1  ОСОБА_1 на схемі під АДРЕСА_6 зазначена огорожа з наявним входом до двору.ОСОБА_1 не спростував доводів позивача, що вказані прибудови до будинку (квартири) ОСОБА_1 , паркан та огорожа зведені з недотриманням визначеного статтею 376 ЦК України порядку та без згоди співвласників будинку на АДРЕСА_2 , а тому вони є самочинним будівництвом;
апеляційний суд зробив правильний по суті висновок, що співвласник майна має право вимагати усунення перешкод шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення його прав самочинним будівництвом. У зв`язку із цим порушене право ОСОБА_2 підлягає захисту в обраний нею спосіб шляхом знесення самочинного будівництва на прибудинковій території багатоквартирного будинку;
разом з тим, апеляційний суд помилково послався на судові рішення у справах № 520/9996/19 та № 520/8662/19, оскільки цих судових рішень не існувало під час розгляду справи судом першої інстанції. Проте це порушення судом норм процесуального права не призвело до неправильного вирішення справи в зазначеній частині позовних вимог, а згідно з частиною другою статті 410 ЦПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права у вказаній частині, а зводяться до переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, що знаходиться поза межами повноважень Верховного Суду (стаття 400 ЦПК України).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що оскаржене судове рішення частково ухвалене без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, постанову апеляційного суду в частині задоволення позовної вимоги ОСОБА_2 про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень скасувати, а рішення суду першої інстанції в цій частині ? змінити в мотивувальній частині, постанову апеляційного суду в частині усунення ОСОБА_2 перешкод у здійсненні права користування спільним майном та прибудинковою територією - залишити без змін.
Тому виконання постанови апеляційного суду в частині знесення за рахунок ОСОБА_1 самовільно побудованих будівель і споруд, яке зупинене ухвалою Верховного Суду від 14 травня 2024 року, належить поновити. 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Постанову Одеського апеляційного суду від 27 березня 2024 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання незаконними та скасування рішення про державну реєстрацію прав скасувати.
Рішення Личаківського районного суду м. Львова від 11 жовтня 2023 року про відмову в задоволенні позовних вимог в зазначеній частині ? змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанову Одеського апеляційного суду від 27 березня 2024 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод у здійсненні права користування спільним майном та прибудинковою територією шляхом знесення за рахунок ОСОБА_1 самовільно побудованих прибудов до житлового будинку, огорожі та паркану залишити без змін.
Поновити виконання постанова Одеського апеляційного суду від 27 березня 2024 року в частині знесення за рахунок ОСОБА_1 самовільно побудованих прибудов до житлового будинку, огорожі та паркану. 
З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції постанова Одеського апеляційного суду від 27 березня 2024 року в скасованій частині втрачає законну силу та подальшому виконанню не підлягає.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко