Справа № 522/18727/24-Е
Провадження № 2/522/1326/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 травня 2026 року м. Одеса

Приморський районний суду м. Одеси у складі:
головуючої – судді Косіциної В.В.,
за участі секретаря судового засідання – Гресько Б.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Токарська Тетяна Валентинівна про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запису про проведену державну реєстрацію права власності,-

ВСТАНОВИВ:
24 жовтня 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла позовна заява  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Токарська Тетяна Валентинівна про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запису про проведену державну реєстрацію права власності, у якій позивач просить суд визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер – 73619290 від 12 червня 2024 року, що прийняте приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Токарською Тетяною Валентинівною та запис про проведену державну реєстрацію права власності, номер відомостей про речове право – 55426769, дата державної реєстрації – 07.06.2024, державний реєстратор – приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу – Токарська Тетяна Валентинівна, власник – ОСОБА_2 .
За результатами автоматизованого розподілу справи між суддями, справа передана на розгляд судді Ковтун Ю.І.
Разом із позовною заявою до суду надійшла заява представника позивача – адвоката Землякова Олексія Анатолійовича про забезпечення позову, у якій позивач просив суд накласти арешт на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Ухвалою суду від 04 листопада 2024 року заяву про забезпечення позову задоволено.
Ухвалою суду від 19 листопада 2024 року позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. Встановлено, що розгляд справи здійснюватиметься в порядку загального позовного провадження. Надано відповідачеві 15-ти денний строк для подання відзиву. Підготовче засідання по справі призначено на 21 січня 2025 року.
06 грудня 2024 року до Приморського районного суду м. Одеси від ОСОБА_2 надійшов відзив, у якому відповідач просив відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
У підготовче засідання, призначене на 21 січня 2025 року з`явився представник позивача та представник відповідача. Інші учасники справи у підготовче засідання – не з`явилися, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду. Ухвалою суду від 21 січня 2025 року витребувано у приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Токарської Тетяни Валентинівни документи, які стали підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 73619290 від 12.06.2024, яке стало підставою для вчинення запису про проведену державну реєстрацію права власності: номер відомостей про речове право: 55426769, дата державної реєстрації: 07.06.2024, державний реєстратор: приватний нотаріус Токарська Тетяна Валентинівна, Одеський міський нотаріальний округ, власники: ОСОБА_2 реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 . Оголошено перерву до 25 лютого 2025 року.
У підготовче засідання, призначене на 25 лютого 20526 року учасники справи – не з`явилися. Наступне підготовче засідання призначено на 03 квітня 2025 року.
10 березня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла відповідь приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу – Токарської Тетяни Валентинівни на виконання ухвали суду від 21 січня 2025 року.
У підготовче засідання, призначене на 03 квітня 2025 року з`явився представник позивача та представник відповідача. Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання оголошено перерву до 24 квітня 2025 року.
16 квітня 2026 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшло клопотання представника позивача – адвоката Землякова Олексія Анатолійовича про витребування доказів, у якому заявник просив витребувати в Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином засвідчені копії документів щодо квартири АДРЕСА_2 , які були подані приватному нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Токарській Тетяні Валентинівні та стали підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 73619290 від 12.06.2024, яке стало підставою для вчинення запису про проведену державну реєстрацію права власності: номер відомостей про речове право: 55426769, дата державної реєстрації: 07.06.2024, державний реєстратор: приватний нотаріус Токарська Тетяна Валентинівна, Одеський міський нотаріальний округ, власники: ОСОБА_2 реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 .
23 квітня 2026 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшло заперечення представника відповідача – адвоката Маршук Юлії Сергіївни на клопотання про витребування доказів, у якому заявник просила відмовити у задоволенні позову.
У підготовче засідання, призначене на 24 квітня 2025 року з`явився представник повивача та представник відповідача. Ухвалою суду від 24 квітня 2025 року задоволено клопотання про витребування. Відкладено підготовче засідання на 28 травня 2025 року.
У підготовче засідання, призначене на 28 травня 2025 року з`явився представник повивача та представник відповідача. Підготовче засідання відкладено на 29 липня 2025 року.
17 червня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла відповідь Управління державної реєстрації Юридичного департаменту ОМР на виконання ухвали суду від 24 квітня 2025 року.
15 липня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси від ОСОБА_1 надійшла відповідь на відзив, у якій позивач просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
17 липня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшла відповідь Управління державної реєстрації Юридичного департаменту ОМР на виконання ухвали суду від 24 квітня 2025 року.
21 липня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшло заперечення ОСОБА_2 на відповідь на відзив, у якому відповідач просив відмовити у задоволенні позову.
У підготовче засідання, призначене на 29 липня 2025 року з`явився представник повивача та представник відповідача. Ухвалою суду від 29 липня 2025 року закрито підготовче провадження у справі. Справу призначено до судового розгляду на 04 вересня 2025 року.
У судове засідання, призначене на 04 вересня 2025 року з`явився представник позивача та представник відповідача. Оголошено перерву до 16 жовтня 2025 року.
16 жовтня 2025 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшло клопотання представника позивача – адвоката Землякова Олексія Анатолійовича про відкладення розгляду справи.
У судове засідання, призначене на 16 жовтня 2025 року учасники справи – не з`явилися. Наступне судове засідання по справі призначено на 19 листопада 2025 року.
Судове засідання, призначене на 19 листопада 2025 року не відбулося у зв`язку із перебуванням головуючої на лікарняному. Наступне засідання призначено на 29 січня 2026 року.
Судове засідання, призначене на 29 січня 2026 року не відбулося у зв`язку відсутністю електропостачання. Наступне засідання призначено на 26 березня 2026 року.
Судове засідання, призначене на 26 березня 2026 року не відбулося у зв`язку із перебуванням головуючої на лікарняному. 
На підставі розпорядження керівника апарату Приморського районного суду м. Одеси – Шарага А.О. від 07.04.2026 року №468/26, було проведено повторний автоматизований розподіл справи між суддями, за наслідками якого вона передана на розгляд судді Косіциній В.В.
Ухвалою суду від 10 квітня 2026 року справу прийнято до провадження. Засідання по справі призначено на 27 квітня 2026 року.
У судове засідання, призначене на 27 квітня 2026 року з`явився представник позивача та представник відповідача. Інші учасники справи у судове засідання – не з`явилися, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду.
Ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання суд перейшов до стадії ухвалення рішення. Встановлено, що текст рішення буде проголошено 07 травня 2026 року.
Суд дослідивши матеріали справи встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 26 липня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Сімоновою О.Ю., реєстровий номер – 2019, 2020 набула право власності на квартиру АДРЕСА_2 .
23 квітня 2021 року між ОСОБА_2 (позикодавець) та ОСОБА_3 (позичальник) було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Савченко С.В., реєстровий номер – 476, 477, за яким позикодавець зобов`язався передати позичальникові грошові кошти у розмірі 1 403 210,00 гривень, що еквівалентно 50 000,00 доларів США по курсу НБУ на день підписання договору, а позичальник зобов`язався прийняти та повернути позикодавцю таку ж суму грошових коштів, визначених договором.
З метою забезпечення виконання зобов`язання за договором позики від 23 квітня 2021 року №476, 477, 23 квітня 2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Савченко С.В., реєстровий номер – 478, 479, за яким в забезпечення виконання зобов`язань іпотекодавець передав в іпотеку квартиру АДРЕСА_2 .
На підставі іпотечного договору від 23.04.2021 №478, 479, 12 червня 2024 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу – Токарською Тетяною Валентинівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер – 73619290, за яким право власності на квартиру АДРЕСА_2 було зареєстровано за ОСОБА_2 .
У позовній заяві позивач заявляючи вимогу про визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса, оскільки, письмова вимога про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержателем на адресу іпотекодавця не надсилалася, позивач такої вимоги не отримував. Позивач також посилається на те, що відповідачем на момент звернення стягнення на предмет іпотеки не була здійснена оцінка предмету іпотеки, а також, не надано нотаріусу вичерпного переліку документів, що передбачені чинним законодавством та необхідних для проведення такої державної реєстрації.
Одним із видів забезпечення зобов`язання є застава.
У ч.1 ст.575 ЦК України вказано, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
За статтею 7 вказаного Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Відповідно до статті 12 Закону України «Про іпотеку» в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 33 Закону «Про іпотеку»).
За статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі (частина 1-3 статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина четверта статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Особливості задоволення вимог іпотекодержателя встановлені у розділі 3 Іпотечного договору від 23.04.2021 №478, 479.
Так, відповідно до п.3.1. Договору, іпотекодавець несе відповідальність перед Іпотекодержателем. Іпотекодавець несе відповідальність перед Іпотекодержателем в межах вартості предмету іпотеки.
Згідно п.3.2. Договору, Іпотекодержатель маж право задоволення своїх вимог за договором позики і за цим договором, яке виникає у Іпотекодержателя у випадках невиконання (часткового невиконання) Іпотекодавцем своїх вимог перед Іпотекодержателем за договором позики, у випадку невиконання (часткового невиконання) Іпотекодавцем своїх зобов`язань за даним договором та в інших випадках, передбачених цим договором.
Іпотекодержатель розпочинає звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо протягом 30-ти календарних днів Іпотекодавцем не буде виконана вимога про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов цього договору. Спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки визначається іпотекодержателем у вимогі.
У п.3.2. Визначено, що іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати відповідно до розділу 5 Закону України «Про іпотеку» спосіб стягнення: на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі.
Розділ 4 Іпотечного договору від 23.04.2021 №478, 479 встановлює застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя відповідно до ст.36 Закону України «Про іпотеку».
Згідно п.4.1. Договору, звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом:
- переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку. Згідно ст.36 Закону України «Про іпотеку» це застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя і є підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки;
- продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».
У п.4.1.1. Договору вказано, що передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателя здійснюється за вартістю, яка визначається на підставі незалежної експертної оцінки.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) вказувала, що «наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки».
Саме тому, на думку суді, іпотечний договір від 23.04.2021 №478, 479 із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом переходу до Іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно п.61 Постанови КМУ від 25.12.2015 №1127 в редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації права власності визначено, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються, зокрема:
- оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
- засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
- оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
- оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.
Згідно іпотечного договору від 23.04.2021 №478, 479 ОСОБА_1 зареєстрована та проживає за адресою: АДРЕСА_3 .
З метою встановлення того, чи було подано іпотекодержателем визначений постановою перелік документів, необхідних для проведення державної реєстрації судом було витребувано матеріали реєстраційної справи.
Так, в матеріалах реєстраційної справи наявна копія повідомлення про застереження задоволення вимог іпотекодержателя (вимоги про усунення порушень), датованої 30 травня 2023 року, у якому іпотекодержатель просив виконати умови договору позики у розмірі 425 640,24 гривень протягом 30-ти днів з дня отримання цієї вимоги. Вказано, що у разі невиконання умов договору позики, іпотекодержатель має намір в рахунок погашення заборгованості задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на квартиру.
На підтвердження того, що вказана вимога направлялася рекомендованим листом з оголошеною цінністю, для державної реєстрації було подано:
- опис вкладення у цінний лист;
- копія фіскального чеку від 05.06.2023;
- копія конверту.
У описі вкладення у цінний лист та на конверті зазначена наступна адреса: АДРЕСА_3 , тобто, адреса, яка визначена в договорі іпотеки.
Також, в матеріалах реєстраційної справи міститься повідомлення про застереження задоволення вимог іпотекодержателя (вимоги про усунення порушень), датованої 13 грудня 2023 року, у якому іпотекодержатель просив виконати умови договору позики у розмірі 2 418 226,45 гривень протягом 30-ти днів з дня отримання цієї вимоги. Вказано, що у разі невиконання умов договору позики, іпотекодержатель має намір в рахунок погашення заборгованості задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на квартиру.
На підтвердження того, що вказана вимога направлялася рекомендованим листом з оголошеною цінністю, для державної реєстрації було подано:
- опис вкладення у цінний лист;
- копія фіскального чеку від 23.12.2023;
- копія конверту.
У описі вкладення у цінний лист та на конверті зазначена наступна адреса: АДРЕСА_3 , тобто, адреса, яка визначена в договорі іпотеки.
Також, в матеріалах реєстраційної справи міститься повідомлення про застереження задоволення вимог іпотекодержателя (вимоги про усунення порушень), датованої 06 лютого 2024 року, у якому іпотекодержатель просив виконати умови договору позики у розмірі 2 418 226,45 гривень протягом 30-ти днів з дня отримання цієї вимоги. Вказано, що у разі невиконання умов договору позики, іпотекодержатель має намір в рахунок погашення заборгованості задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на квартиру.
На підтвердження того, що вказана вимога направлялася рекомендованим листом з оголошеною цінністю, для державної реєстрації було подано:
- опис вкладення у цінний лист;
- копія конверту.
У описі вкладення у цінний лист та на конверті зазначена наступна адреса: США, штат Флоріда, 34986, АДРЕСА_4 , тобто, адреса, яка визначена в договорі іпотеки.
У відповіді на відзив, позивач посилається на те, що вимога від 30.05.2023 направлена на адресу позивача 05 червня 2023 року, тобто, раніше ніж за 6 місяців до дня подання нотаріусу документів для державної реєстрації права власності.
Дійсно, у п.61 Постанови КМУ від 25.12.2015 №1127 визначено, що вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
Проте, як вже було встановлено судом, відповідачем було надіслано три вимоги, а саме від 30.05.2023, від 13.12.2023 та від 06.02.2024.
Останні дві вимоги були надіслані відповідачеві в межах 6-ти місячного строку, а тому, доводи позивача про те, що відповідачем було порушено порядок надсилання документів спростовується матеріалами справи.
У відповіді на відзив позивач посилається на те, що згідно сервісу для відстеження поштових відправлень АТ «УКРПОШТА», дані про жодне з відправлень відсутні.
Проте, за загальним правилом відомості про поштове відправлення зберігаються АТ «УКРПОШТА» протягом шести місяців, а оскільки, перевірка статусу поштового відправлення здійснювалася 13 липня 2025 року, тобто, поза межами шестимісячного строку, то відомості про такі поштові відправлення не могли бути встановлені під час перевірки позивачем.
У відповіді на відзив позивач також посилається на те, що жодних доказів, що направлені вимоги повернулися відповідачу у зв`язку із відсутністю адресата або закінчення встановленого строку зберігання поштового відправлення матеріали справи не містять
Беззаперечно, у п.61 Постанови КМУ 25.12.2015 №1127 передбачено, що для проведення державної реєстрації потрібно подати оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.
Постановою КМУ «Про затвердження Правил надання послуг поштового зв`язку» від 5 березня 2009 року № 270 врегульовано порядок надання послуг поштового зв`язку, права та обов`язки операторів поштового зв`язку і користувачів послуг поштового зв`язку та регулюють відносини між ними.
Проте, вказані правила врегульовують особливості надання послуг поштового зв`язку на території України, де і передбачено проставлення відмітки, зокрема, про те, що адресат відсутній за вказаною адресою або про закінчення встановленого терміну зберігання, та жодним чином не врегульовують особливості проставлення таких відміток на поштові відправлення, які були здійснені поза межі нашої держави.
Відповідно до п.3.2. Статуту АТ «УКРПОШТА», товариство у своїй діяльності керується Конституцією та законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до Конституції і законів України, у тому числі законодавством щодо запобігання корупції, актами Всесвітнього поштового союзу, рішеннями Акціонера, цим Статутом, а також внутрішніми документами Товариства, прийнятими відповідно до цього Статуту.
Саме тому, у разі здійснення поштового відправлення поза межі України, АТ «УКРПОШТА», повинно керуватися в тому числі актами Всесвітнього поштового союзу, у яких можуть бути встановлені дещо відмінні правила вручення поштового відправлення.
У постанові КЦС ВС від 12 травня 2022 року у справі №756/15123/18 суд зазначив, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателяпро необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Тому, суд погоджується із доводами відповідача про те, що посилання на відсутність на конвертах відміток про закінчення встановленого терміну зберігання або відмітки про відсутність адресата за вказаною адресою є надмірним формалізмом, оскільки, актами Всесвітнього поштового зв`язку та безпосередньо установою, що здійснювало вручення поштових відправлень могли бути передбачені інші умови його вручення ніж в Україні.
Посилання на те, що укладений між позивачкою та відповідачем договір позики є фактично договором про споживчий кредит, а тому, на нього поширюється дія п.5.2. Розділу 6 Закону України «Про іпотеку» в частині зупинення дії статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Дійсно, у п.5.2. Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про іпотеку» в редакції на момент здійснення державної реєстрації вказано, що у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону.
У статті 1 Закону України «Про споживче кредитування» визначено, що договір про споживчий кредит - вид кредитного договору, за яким кредитодавець зобов`язується надати споживчий кредит у розмірі та на умовах, встановлених договором, а споживач (позичальник) зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитом на умовах, встановлених договором. Кредитодавець - банк або інша фінансова установа, яка відповідно до закону має право надавати споживчі кредити.
Оскільки, грошові кошти були передані позивачці не банком або фінансовою установою, яка відповідно до закону має право надавати споживчі кредити, укладений між позивачем та відповідачем договір не може вважатися договором про споживчий кредит.
Постанова КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 р. № 1127 встановлює, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
- довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
В реєстраційній справі, що надійшла до суду на виконання ухвали суду про витребування доказів наявна іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням та яка датована 06 червня 2024 року.
У позовні заяві позивач також вказує, що під час проведення дердавної реєстрації було порушено порядок проведення грошової оцінки.
З приводу цього суд зазначає, що постанова ВП ВС від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 містить висновок про те, що у п. 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, та одним із яких є звіт про оцінку майна.
Іпотекодержатель не може набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
ВП ВС наголосила, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким порушенням є, зокрема, відсутність експертної оцінки предмета іпотеки в матеріалах реєстраційної справи на момент передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
У п. 4.1.1. Іпотечного договору, на підставі якого була проведена державна реєстрація права власності визначено, щ передача предмета іпотеки у власність іпотекодержателя здійснюється за вартістю, яка визначається на підставі незалежної експертизи.
В матеріалах реєстраційної справи наявний звіт про вартість житлової трикімнатної квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що складений 04 червня 2024 року ПП «РІЕЛТ-КЛАСІК» та відповідно до якого ринкова вартість об`єкта в становить 2 780 000,00 гривень, строк дії звіту – не більше шести місяців з дня оцінки.
У постанові КЦС ВС від 30.08.2023 у справі № 753/20537/18 зазначено, що виходячи із принципу змагальності сторін, у спорі про стягнення кредитної заборгованості на позивача покладається тягар доведення надання позичальнику кредитних коштів та порушення боржником своїх зобов`язань щодо повернення кредиту, а на відповідачі відповідно лежить тягар доведення відсутності у нього заборгованості.
Проте, позивачкою не надано доказів на підтвердження того, що на момент проведення державної реєстрації права власності за відповідачем на іпотечне майно вона належним чином виконала умови договору позики.
Тому, враховуючи те, що ОСОБА_1 була належним чином повідомлена про необхідність усунути порушення шляхом направлення останній за адресою, що визначена у договорі вимог про усунення порушень рекомендованим листом із описом вкладення у цінний лист, які були направлені в межах шести місяців, що передують державній реєстрації та з інтервалом більш ніж один місяць та які були повернуті відправнику, беручи до уваги те, що до заяви про державну реєстрацію права власності було подано вичерпний перелік документів, встановлений постановою КМУ № 1127, в тому числі звіт про оцінку майна, строк дії якого не закінчився, а на відносини, що виникли між позивачем та відповідачем за договором позики не поширюється закон України «Про споживче кредитування», суд доходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Ухвалою суду від 04 листопада 2024 року у справі №522/18727/24-Е накладено арешт на квартиру АДРЕСА_2 .
Відповідно до ч.ч.9-10 ст.158 ЦПК України, у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.
Враховуючи те, що судом встановлені підстави для відмови у задоволенні позову, суд доходить до висновку про наявність підстав для скасування заходів забезпечення позову, що вжиті ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 04 листопада 2024 року.
На підставі зазначеного, керуючись ст.ст.2, 4, 12, 13, 27, 64, 76, 81, 95, 133, 141, ч.4 ст. 223, ч. 2 ст. 247, 258-259, 263-265, 268, 280-282, 354 ЦПК України, суд,-
УХВАЛИВ:
Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Токарська Тетяна Валентинівна про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та запису про проведену державну реєстрацію права власності – залишити без задоволення.
Скасувати заходи забезпечення позову, що застосовані ухвалою Приморського районного суду м. Одеси 04 листопада 2024 року у справі №522/18727/24-Е у вигляді арешту об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 1608695651101.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. 
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом 30-ти днів з дати складання повного тексту рішення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 08 травня 2026 року.

Суддя      Косіцина В.В.