справа № 609/620/23
провадження № 61-15367св24

Окрема думка
(розбіжна)
судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
Пархоменка П. І.

до постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду (далі - Верховний Суд) від 24 червня 2026 року

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 (далі - позивачка) до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Лан» (далі - ТОВ «Агро-Лан»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна Агровиробнича Компанія» (далі - ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія») (далі - відповідачі) про скасування державної реєстрації права оренди за додатковою угодою від 29 травня 2018 року,

I. Вступ
1. Відношусь з великою повагою до думки більшості суддів Верховного Суду у цій справі, але не можу погодитись із нею.
2. Вважаю, що за обставинами цієї справи необхідно було відмовити в задоволенні касаційної скарги, а судові рішення залишити без змін.
ІІ. Короткий зміст позовних вимог
3. Позивачка просила скасувати державну реєстрацію іншого речового права від 07 лютого 2022 року, права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія», згідно Додаткової угоди від 29 травня 2018 року.
4. Зазначила, що підпис орендодавця у розділі «Підписи сторін за Угодою» Додаткової угоди не належить їй та жодної додаткової угоди вона не підписувала і не уповноважувала інших осіб на укладення такої, тому, за приписами вказаних норм законодавства, Додаткова угода від 29 травня 2018 року є такою, що не укладалась;
У такому випадку власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсного змісту правовідносин, які склалися у зв`язку із фактичним використанням земельної ділянки.
ІІІ. Короткий зміст судових рішень першої та апеляційної інстанцій
5. Рішенням Шумського районного суду Тернопільської області від 23 травня 2024 року, яке залишене без змін постановою Тернопільського апеляційного суду від 09 жовтня 2024 року, позов задоволено.
Скасовано державну реєстрацію іншого речового права від 07 лютого 2022 року, права оренди спірної земельної ділянки за ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія» згідно Додаткової угоди від 29 травня 2018 року. 
6. Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, виходив з такого:
- додаткова угода до договору оренди земельної ділянки позивачкою не підписувалася, отже є неукладеною;
- позивачка не отримувала пропозицій щодо укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та не погоджувала умови такої угоди;
- оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні записи про право оренди земельної ділянки за ТОВ «Західна Агровиробнича Компанія», які не ґрунтуються на додатковій угоді, порушують права та законні інтереси позивачки на користування та розпорядження земельною ділянкою шляхом передання їх в оренду іншим особам, то ефективним способом захисту порушених прав позивачки є скасування державної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за товариством, що забезпечить реальне відновлення порушених прав.
7. Апеляційний суд відхиляючи доводи апеляційної скарги про те, що оскільки позивачка отримувала плату за оренду земельної ділянки, а тому фактично виконувала умови додаткової угоди визнав необґрунтованими, оскільки оплата за оренду здійснювалася саме в період дії попереднього договору оренди від 20 вересня 2015 року, укладеного між ОСОБА_1 та с/г ТОВ «Агро Лан», який діяв до 30 серпня 2023 року. Будь-яких доказів про здійснення такої оплати на підставі додаткової угоди від 29 травня 2018 року відповідачем не надано.
ІV. Короткий зміст постанови Верховного Суду
8. Верховний Суд виснував, що такі висновки апеляційного суду є передчасними, оскільки судами не з`ясовано чи дійсно позивачка після укладення додаткової угоди отримувала від відповідача ТОВ «Західна агровиробнича компанія» орендну плату за користування земельною ділянкою.
9. При цьому в документах про оплату (т 1 а. с. 85-93) вказано саме ТОВ «Західна агровиробнича компанія», а не ТОВ «Агро Лан» з якою було укладено договір оренди.
10. Крім того, апеляційний суд не звернув увагу, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вказувало у відзиві на позовну заяву (т 1 а. с. 82) та в апеляційній скарзі (т 2, а. с. 47-48) про отримання позивачкою від нього коштів за період 2018-2023 роки, разом з тим позивачка не заперечувала факту того, що вона отримувала орендну плату за основним договором оренди, який був чинним до 30 серпня 2023 року, проте не спростувала доводи відповідача про отримання нею коштів з 2018 року до 2023 рік.
11. Під час нового розгляду апеляційний суд повинен врахувати викладене, зокрема, передусім з`ясувати питання чи отримувала позивачка від ТОВ «Західна агровиробнича компанія» орендну плату за користування земельною ділянкою після укладення додаткової угоди.
V. Мотиви незгоди з думкою більшості
12. Верховний Суд в основу судового рішення поклав доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) (пункти 57-61 постанови Верховного Суду у цій справі).
13. Так, Верховний Суд вказував, що слід розмежовувати доктрину venire contra factum proprium (що характерна для романо-германської традиції) та еstoppel (властивий для англосаксонської традиції). Доктрина venire contra factum proprium є матеріальною-правовою конструкцією та розрахована на її застосування в матеріальних приватно-правових відносинах. Тобто доктрина заборони суперечливої поведінки є матеріально-правовою, а не процесуальною конструкцією. Тому вона застосовується у сфері цивільних (приватноправових) відносин (див. постанову Верховного Суду від 08 червня 2026 року в справі № 680/520/24).
14. Якщо наймодавець (орендодавець) не підписував договір оренди земельної ділянки, але підписав акт прийому-передачі земельної ділянки та отримує плату за користування земельною ділянкою (орендну плату) від наймача (орендаря), то за такого випадку визнання відсутнім права оренди та повернення земельної ділянки не може бути застосованим. Це зумовлено тим, що поведінка орендодавця суперечить його попередній поведінці (підписання акта прийому-передачі земельної ділянки та отримання плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісною. Оскільки відсутній підпис орендаря на договорі оренди, але сторонами підписаний акт прийому-передачі земельної ділянки і орендодавець отримує плату за користування земельною ділянкою (орендну плату) від наймача (орендаря), то з урахуванням частини другої статті 763 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) договір оренди укладений на невизначений строк. Правові наслідки укладання договору найму на невизначений строк полягають в тому, що кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Відмова від договору найму не залежить від причин, які детермінували намір однієї зі сторін. Обставин, які б свідчили про відмову від договору будь-якої зі сторін, у цій справі не встановлено (див. постанову Верховного Суду від 17 вересня 2025 року в справі № 676/8831/23).
15. Також Верховний Суд виснував, що принцип добросовісності знаходиться в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. З 01 січня 2013 року було запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація договорів оренди землі з цього моменту не здійснювалась. Якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01 січня 2013 року внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права добросовісної сторони (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 06 травня 2026 року в справі № 925/632/19, пункти 142, 143, 146 - 148).
16. Якщо наймодавець (орендодавець) не підписував договір оренди земельної ділянки, але надав всі документи для укладення такого договору, отримував плату за користування земельною ділянкою (орендну плату) від наймача (орендаря), то за такого випадку визнання відсутнім права оренди та повернення земельної ділянки не може бути застосованим. Це зумовлено тим, що поведінка орендодавця суперечить його попередній поведінці (надання всіх необхідних документів які стали підставою для укладення договору оренди землі та отримання плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісною (див. постанову Верховного Суду від 08 червня 2026 року у справі № 680/520/24).
17. Колегія суддів послалась на підхід Великої Палати Верховного Суду про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17).
18. Наведу дві причини в противагу цій позиції.
19. По-перше важливими є висновки апеляційного суду, які він встановив на підставі досліджених доказів про те, що будь-яких доказів про здійснення оплати на підставі додаткової угоди від 29 травня 2018 року відповідачем не надано (див. пункт 7 окремої думки).
При цьому відповідно до статті 400 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК) суд касаційної інстанції є судом права, а не факту і згідно з вимогами процесуального закону не здійснює переоцінки доказів у зв`язку з тим, що це перебуває поза межами його повноважень.
Вважаю, що надана апеляційним судом оцінка доказам свідчить, що відповідач не виконав свій обов`язок по доведенню обставин на які він посилається як на підставу своїх заперечень проти позову, передбачений статями 12, 81 ЦПК.
20. По-друге у цій справі судами встановлено, що додаткова угода до договору оренди земельної ділянки позивачкою не підписувалася, отже є неукладеною.
Для таких правовідносин застосовним є підхід Великої Палати Верховного Суду (постанова від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц) яка наголосила на такому:
- мотивуючи підставу для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, колегія суддів зазначила, що існує очевидна необхідність формування єдиної правозастосовчої практики щодо застосування пункту 6 статті 3 ЦК та доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) у спорах про недійсність договору для забезпечення розумної передбачуваності судових рішень;
- у праві України зазначена доктрина проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи - сторони правочину (наприклад, прийняття оплати за товар за договором купівлі-продажу) як волевиявлення, яке свідчить про вчинення правочину, зокрема про його схвалення (див. постанову Верховного Суду України від 19 серпня 2014 року у справі №3-59гс14);
- відповідно до частини другої статті 205 ЦК правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. Отже, конклюдентними діями може підтверджуватися лише укладення договору в усній формі;
- між тим, статтею 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Зазначена норма виключає можливість укладення спірного договору шляхом вчинення конклюдентних дій, бо такий договір не може бути зареєстрований;
- отже, враховуючи конкретні встановлені судами обставини справи, що розглядається, Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав для застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) до правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі(пункти 7.36-7.40).
21. В подальшому при вирішені питання про захист прав власника земельної ділянки в ситуації, коли останній не підписував договір оренди землі, на аргумент касаційної скарги про вчинення власником земельної ділянки конклюдентних дій, які свідчать про укладення правочину, зокрема отримання нею орендної плати, Велика Палата Верховного Суду виснувала:
- конклюдентними діями може підтверджуватися лише укладення договору в усній формі (пункт 7.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц);
- отже, враховуючи обов`язкову письмову форму для договору оренди землі, конкретні встановлені судами обставини справи, що розглядається, суд вважав, що саме по собі отримання позивачкою разової орендної плати за 2019 рік не можна трактувати як вчинення конклюдентних дій, та не вбачає підстав для застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) до правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі (пункти 80-81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22).
22. Такий підхід стосується саме особливостей укладення договору оренди землі і він є застосовним до спірних правовідносин.
VІ. Висновки
23. Таким чином у цій справі необхідно було відмовити в задоволенні касаційної скарги, а судові рішення залишити без змін.
24. Надана апеляційним судом оцінка доказам свідчить, що відповідач не виконав свій обов`язок по доведенню обставин на які він посилається як на підставу своїх заперечень проти позову, передбачений статями 12, 81 ЦПК.
25. Цей спір пов`язаний із захистом прав власника земельної ділянки в ситуації, коли останній не підписував договір оренди землі і Велика Палата Верховного Суду сформувала правову позицію, яка є застосовною саме до спірних правовідносин.
А саме, враховуючи обов`язкову письмову форму для договору оренди землі саме по собі отримання позивачкою орендної плати не можна трактувати як вчинення конклюдентних дій, та відсутні підстави для застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) до правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі.
Укладення спірного договору шляхом вчинення конклюдентних дій не допускається.
 		
Суддя П І. Пархоменко