Справа №760/20855/25
Провадження №2/760/3423/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 червня 2026 року         м. Київ

Солом`янський районний суд міста Києва:
у складі головуючої судді Тесленко І.О.,
за участю секретаря судового засідання Бережної С.П., Бебешка Д.С., Верганівського Б.І.,
представника позивача Скіць С.М.,
представника відповідача Пугач С.В.,
розглянувши у судовому засіданні в залі суду у м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОТРАНС», про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів,

ВСТАНОВИВ:
у липні 2025 року ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Скіць С. М., звернувся до Солом`янського районного суду міста Києва з цивільним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів.
В обґрунтування позовних вимог позивач вказує наступне. Позивач - ОСОБА_1 звертається до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія "Житло-Капітал" про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення сплачених грошових коштів. Третьою особою у справі є Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОТРАНС». Підставою позову є укладення між позивачем та відповідачем договору № 76-2509/2021-1 від 25 вересня 2021 року про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до якого позивачем було здійснено фінансування з метою набуття у майбутньому права власності на квартиру у житловому комплексі, введення в експлуатацію якого, згідно з пунктом 1.9 вказаного договору, передбачалося не пізніше 30 червня 2023 року. Однак будівництво об`єкта фактично зупинено на стадії зведення фундаменту. Строки завершення будівництва неодноразово переносилися, прогрес робіт відсутній, а інформація про можливе завершення будівництва у розумні строки - відсутня. Вказане свідчить про істотне порушення умов договору, що унеможливлює досягнення його цілей, зокрема - набуття позивачем права власності на об`єкт інвестування. Згідно з положеннями частини першої статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути розірваний у судовому порядку в разі істотного порушення однією зі сторін умов договору. Істотним є таке порушення, у результаті якого інша сторона значною мірою втрачає те, на що розраховувала при укладенні договору. Крім того, відповідно до статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або неналежного виконання управителем своїх обов`язків, довіритель має право вимагати дострокового розірвання договору про участь у ФФБ та повернення внесених ним коштів. Управитель зобов`язаний здійснити повернення грошових коштів у розмірі, не меншому за суму, фактично внесену довірителем до Фонду. У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених п. 4.10 Правил, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів (п. 4.11. Правил затверджених наказом Директора Управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» №72 від 04.10.2018 року). Таким чином, дії відповідача є такими, що порушують як договірні умови, так і норми чинного законодавства, у зв`язку з чим позивач обґрунтовано вимагає розірвання вказаного договору та повернення сплачених коштів. 25 вересня 2021 року між управителем - ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та довірителем Фонду фінансування будівництва - ОСОБА_1 було укладено договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 76-2509/2021- 1. Згідно з цим договором, відповідач, у відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правил Фонду фінансування будівництва, затверджених наказом Директора Управителя ТОВ «ФК «Житло-Капітал» № 72 від 04.10.2018 року, замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду А ЖК «GENESIS» спорудження об`єкта будівництва - житлового комплексу який розташований за адресою: у кварталі, обмеженому АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 (кадастровий номер: 8000000000:69:081:0005), а забудовник - ТОВ «ЄВРОТРАНС» - зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування установникам на умовах і в строки, визначені в цій Угоді. Відповідно до пунктів 2.2.1.4-2.2.1.6, 4.3 договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 76-2509/2021-1 від 25.09.2021 року, довіритель зобов`язаний: своєчасно та у повному обсязі, на умовах цього договору, вносити грошові кошти до ФФБ; узгодити з управителем графік подальшого внесення коштів шляхом підписання Свідоцтва про участь у ФФБ; дотримуватись графіку внесення коштів, визначеного у Свідоцтві, за сумами та строками. Порядок подальшого внесення визначається графіком внесення коштів до ФФБ, в якому вказуються строки та розміри інвестування. Графік міститься у Свідоцтві про участь у ФФБ, яке є невід`ємною частиною договору. Так, згідно з платіжними квитанціями, позивачем за договором № 76-2509/2021-1 від 25.09.2021 року було внесено кошти в розмірі 1 392 215 грн., за 42,58 кв. м. та отримано Свідоцтво № С76-2509/2021-1 від 07.07.2023 року про участь у ФФБ виду А ЖК «GENESIS». А також було сплачено винагороду управителю в розмірі 13 182,80 грн Таким чином, позивачем, не порушуючи умов договору, кошти до ФФБ вносились своєчасно згідно з визначеними строками та розмірами, що підтверджується свідоцтвом № С76-2509/2021-1 від 07.07.2023 року. Більше того, позивачу стало відомо, що управителем порушено вимоги пункту 1 глави 1 розділу ІІ Ліцензійних умов № 135 у частині невиконання вимог частин 1, 1 та статей 8, 11, 12 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», абзацу 2 пункту 10 розділу V Положення № 274, а саме - зберігання оперативних резервів ФФБ на рахунках, відкритих у небанківській фінансовій установі, що було предметом Розпорядження Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ від 14.04.2023 про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках. У подальшому, через невиконання управителем зазначеного розпорядження, Нацкомісією винесено постанову № 49-ДУМ від 14.04.2023 про накладення санкції за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках (https://www.nssmc.gov.ua/licensee/?edrpou=35393445#tab-8). Тобто, управитель не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти довірителів. Відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 271-ДУМ від 12.09.2023 року, ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» зупинено дію ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, виданої згідно з розпорядженням № 1903 від 18.06.2013 (https://www.nssmc.gov.ua/licensee/?edrpou=35393445#tab-8). Крім того, постановою від 08.05.2025 року, за невиконання розпорядження від 12.12.2024 (вих. № 14/14/968/С07 від 19.12.2024), зупинено дію ліцензії ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» до моменту усунення порушень профільного законодавства. (https://www.nssmc.gov.ua/licensee/?edrpou=35393445#tab-8) У зв`язку з цим, позивачем було призупинено подальше внесення коштів до ФФБ згідно з графіком, визначеним у Свідоцтві № С76-2509/2021-1 від 07.07.2023 року, оскільки систематичні порушення з боку управителя свідчать про його нехтування договірними зобов`язаннями та чинним законодавством України. Таким чином, згідно зі статтею 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управитель втратив право використовувати кошти ФФБ для фінансування об`єктів будівництва та здійснювати контроль за дотриманням забудовником зобов`язань. Відповідно до абзацу 16 статті 11 вказаного Закону, управитель несе відповідальність за виконання своїх зобов`язань перед довірителями у межах цього Закону та договору про участь у ФФБ. Статтею 12 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель затверджує Правила ФФБ, які є обов`язковими для всіх учасників системи. Згідно з Правилами ФФБ, затвердженими наказом № 72 від 04.10.2018 року, управитель відповідає за дотримання вимог Закону, Правил та договору, а також - за інтереси довірителя. У порушення зазначених норм, управитель неналежно контролював дотримання забудовником умов договору, що спричинило перевищення строків будівництва більш ніж на 90 днів. Відповідно до п. 1.9 Договору № 76-2509/2021-1 від 25 вересня 2021 року об`єктом будівництва є однокімнатна квартира АДРЕСА_3 та АДРЕСА_1 (кадастровий номер: 8000000000:69:081:0005). Планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30 червня 2023 р. та під заселення - 30 вересня 2023 р. Оскільки планово-орієнтовним терміном введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначено 30 червня 2023 року, станом на сьогодні будівництво об`єкта не завершено, а строк прострочення виконання зобов`язань перевищує 760 днів. На підтвердження цього додаються скріншоти з вебсайту https://dom.ria.com/uk/novostroyka-zhk-genesis-6479/, де зазначено, що будівництво зупинене, строки не визначено, а також оприлюднено фотографії незавершеного об`єкта, який зводиться вже понад чотири роки. У такому разі, відповідно до Правил ФФБ, договору та свідоцтва, управитель був зобов`язаний офіційно повідомити довірителя про зміну строків будівництва та внести зміни до договору та супровідних документів, проте цього не зробив. Стаття 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачає, що управитель здійснює контроль за забудовником з метою уникнення ризиків, які можуть призвести до змін характеристик об`єкта, зростання вартості будівництва на понад 20 %, погіршення якості або подовження строків на понад 90 днів. У разі таких ризиків управитель має право вимагати припинення фінансування, розірвання договору, повернення коштів, відшкодування збитків, а також - дострокового розірвання договору довірителем і повернення внесених ним коштів відповідно до статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Враховуючи вищевикладене, позивач вважає, що наявні всі правові підстави для дострокового розірвання договору № 76-2509/2021-1 від 25.09.2021 у зв`язку з істотним порушенням його умов з боку відповідача. Крім того, слід окремо зазначити, що до відповідача неодноразово пред`являлися аналогічні позовні вимоги у зв`язку з систематичним порушенням ним умов договорів про участь у фонді фінансування будівництва. Так, прикладом є справа №752/8593/24, у якій рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 28 січня 2025 року позов було задоволено, а вимоги інвестора про розірвання договору та стягнення сплачених коштів - повністю задоволені. Зазначене рішення залишене без змін ухвалою Київського апеляційного суду, що набрало законної сили. Аналогічне рішення було ухвалено 22 травня 2025 року у справі №752/7607/24 тим самим судом - Голосіївським районним судом м. Києва. І в цьому випадку суд визнав порушення строків будівництва істотним порушенням умов договору, що є підставою для його розірвання та повернення інвестованих коштів. Таким чином, ці справи є тотожними за фактичними обставинами та підтверджують системне невиконання відповідачем зобов`язань перед довірителями. Нормативно-правове обґрунтування позову. Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України, за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача). Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла. З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (ст. ст. 5, 6, 7, 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»). Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт, та інші умови функціонування ФФБ. Частиною 3 ст. 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник. При цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування. За ч. 2 ст. 598 ЦК України, припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Згідно зі ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. За приписами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, що є загальними нормами матеріального права щодо підстав розірвання договору, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, установлених законом. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, яка допустила порушення договору (як суб`єктивний чинник), не має значення ні для оцінки порушення як істотного, ні для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України. Верховним Судом неодноразово застосовувався принцип «contra proferentem» (лат. «verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem» - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав), зокрема в постановах від 30 січня 2024 року у справі № 910/903/23, від 17 січня 2024 року у справі № 201/5221/21, від 11 січня 2024 року у справі № 902/113/23, від 12 грудня 2023 року у справі № 910/2443/22, від 16 листопада 2023 року у справі № 910/15587/21, від 08 листопада 2023 року у справі № 700/740/17, від 24 жовтня 2023 року у справі № 920/1396/15. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 жовтня 2021 року у справі № 615/1410/17, з посиланням на постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц, вказано, що: «Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значень термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також із намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, і з того, що вони враховували при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (за безрезультатності перших двох) є врахування: мети правочину; змісту попередніх переговорів; усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше у правовідносинах між собою); звичаїв ділового обороту подальшої поведінки сторін; тексту типового договору; інших обставин, що мають істотне значення. Особа, яка включила ту або іншу умову до договору, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки у випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також і щодо умов, які, хоча й були індивідуально узгоджені, проте були включені до договору «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the dominant influence of the party)». Отже, саме відповідач повинен нести ризик, пов`язаний з неясністю умови договору щодо строку завершення будівництва, а сама по собі умова договору про можливість змінювати терміни будівництва з ініціативи забудовника не повинна бути тягарем для споживачів його послуг та позбавляти їх права на отримання житла або на стягнення вже сплачених коштів за таке житло. Також, згідно з ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених цією статтею, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти в сумі, що визначається відповідно до ст. 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ, і яка не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату коштів у разі відмови від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною. Підставами для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є: 1. порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва; 2. неналежне виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором). Отже, порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва є самостійною підставою, за наявності якої довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та повернення коштів, внесених до Фонду фінансування будівництва. Таким чином, у зв`язку з порушенням забудовником строків спорудження об`єкта будівництва, що, своєю чергою, є істотним порушенням умов договору, у позивача виникло право на його розірвання в судовому порядку на підставі ст. 18 зазначеного Закону, з огляду на те, що позивачем належним чином виконано зобов`язання за спірним договором, а управителем допущено істотне порушення умов щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування. Адже на момент пред`явлення цього позову об`єкт будівництва не введено в експлуатацію понад 760 днів, що є неприпустимою затримкою. На підставі наведеного просив розірвати договір № 76-2509/2021-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 25 вересня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал". стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Житло-Капітал" на користь ОСОБА_1 фактично сплачені кошти за договором № 76-2509/2021-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 25 вересня 2021 року в розмірі 1 405 397,80 грн.; витрати позивача пов`язані з розглядом цієї справи стягнути з відповідача.
29 липня 2025 року на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями матеріали цивільної справи передані судді Тесленко І.О.
Судом направлявся запит щодо надання інформації про зареєстроване місцезнаходження відповідача у справі. Відповідь на запит надійшла судді 19 серпня 2025 року.
Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києві від 22 серпня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових коштів, прийнято до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у справі; розгляд справи постановлено проводити за правилами загального позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін; призначено підготовче засідання.
08 вересня 2025 року від відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву, який обґрунтований наступним. ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» не визнає позов і вважає, що відсутні підстави для його задоволення з підстав, викладених нижче. ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» та ОСОБА_1 уклали Договір 76-2509/2021-1 від 25 вересня 2021 року Про участь у Фонді фінансування будівництва. Відповідно до п.1.1 Договору про участь у ФФБ Довіритель ( ОСОБА_1 ) зобов`язується передати Управителю (ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ») в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкт інвестування), а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК ГЕНЕЗИС», Договором між Забудовником та Управителем та чинним законодавством України. Пунктом 1.2 Договору про участь у ФФБ визначено, що Забудовником на дату підписання цього Договору є Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОТРАНС», який приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва. Згідно з п. 1.4 Договору про участь у ФФБ при здійсненні управління майном для досягнення мети цього Договору Управитель діє від свого імені в інтересах Довірителів та дотримується встановлених Правилами ФФБ та цим договором обмежень щодо окремих дій з управління цим майном і обмежень права довірчої власності. У п.9 Договору про участь у ФФБ надано опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва: Об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_4 , кількість кімнат 1 (одна), попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування - 46,5 кв.м. Згідно з умовами Договору про участь у ФФБ Управитель зобов`язаний видати Довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ після внесення Довірителем коштів до ФФБ (п.п. 2.1.1.6). На виконання зазначеного вище зобов`язання Управитель (ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ») видав Довірителю Свідоцтво про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК ГЕНЗИС». Відповідно до даного Свідоцтва: - сума коштів, що передана Довірителем в управління Управителю становить 1392 215,00 грн.; - кількість закріплених за Довірителем одиниць об`єкту інвестування: 46,5 кв.м. Відповідно до п.п. 2.1.1.8 Договору про участь у ФФБ Управитель зобов`язаний передати Довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на цей об`єкт інвестування за Договором про уступку майнових прав. Позивач повністю не проінвестував закріплений за ним об`єкт інвестування. Пунктом 5.8 Договору про участь у ФФБ визначено, що згідно цього Договору Довіритель передає в довірчу власність Управителя грошові кошти у розмірі 1464750,00 грн. в порядку, встановленому Графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього Договору. Підпунктом 2.2.1.1. Договору про участь у ФФБ Довіритель зобов`язаний виконувати Правила ФФБ. Договором про участь у ФФБ передбачено право Довірителя відмовитися від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах передбачених цим Договором та правилами ФФБ. (п.п.2.2.2.2.1 Договору про участь у ФФБ). Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою кредитування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Відповідно до ч.1 ст.12 Закону № 978-ІV правила ФФБ визначають порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому. Згідно з абз.4 ч.4 ст. 12 Закону № 978-ІV правила фонду мають передбачати обмеження права довірчої власності управителя ФФБ, встановлені установником управління майном у договорі управління майном, і містити зобов`язання управителя виконувати процедури щодо: забезпечення можливості отримання довірителем, на умовах Правил ФФБ та договору управління майном, коштів з ФФБ на вимогу довірителя в разі його відмови від участі у фонді. Частиною 1 ст.13 Закону № 978-ІV визначено, що система функціонування ФФБ передбачає, серед іншого, можливість дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя, відкріплення від нього об`єкта інвестування, повернення довірителю коштів у розмірі та в порядку, визначених Правилами ФФБ, внаслідок зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво. Відповідно до ч.3 ст. 18 Закону № 978-ІV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною. Аналіз зазначених вище правових норм дає підстави для висновку, що реалізація права Позивача на дострокове розірвання Договору про участь у ФФБ та виплати йому коштів повинно відбуватися на основі правозастосування приписів ст. 20 Закону № 978-ІУ та у відповідності до положень Правил ФФБ. Частиною 1 ст.20 Закону № 978-ІV встановлено, що управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі, зокрема, відмови довірителя від участі в ФФБ. Відповідно до п. 11.1. Правил ФФБ Довіритель має право до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ. Згідно з абз. 2 ч.3 ст.20 Закону № 978-ІV управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у випадку відмови довірителя від участі у ФФБ. Аналогічна підстава відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкт інвестування міститься у п.7.4 Договору про участь у ФФБ. Частиною 4 ст.20 Закону № 978-ІV передбачено, що сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування на день передачі коштів в управління управителю ФФБ. Пунктом 11.2 Правил ФФБ визначено, що сума коштів, що підлягає поверненню Довірителю при відмові від участі у ФФБ, визначається Управителем, виходячи з кількості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування на день передачі коштів в управління Управителю ФФБ з урахуванням винагороди Управителя згідно з п. 13.2.3., 13.7., 16.1. цих Правил. Відповідно до п. 11.3 Правил ФФБ для отримання коштів, зазначених у п.11.2 цих Правил, Довіритель повинен письмово повідомити Управителя про реквізити свого банківського рахунку або надати інші дані (реквізити), що дозволяють Управителю перерахувати Довірителю належні йому кошти у безготівковій формі. Аналогічна вимога визначена у п.9.3 Договору про участь у ФФБ. Пунктом 11.5 Правил ФФБ передбачено, що Управитель перераховує (повертає) кошти на рахунок наданий Довірителем у розмірі, визначеному у п.11.2 цих Правил протягом 60 (шістдесяти) робочих днів після отримання від Довірителя відповідної заяви та після надання Довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють Управителю перерахувати Довірителю належні йому кошти у безготівковій формі. Відповідно до п.11.6 Правил ФФБ у разі відкріплення від Довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування та закріплених за ним вимірних одиниць об`єкта інвестування Управитель повертає Довірителю кошти на умовах цих Правил та Договору про участь у ФФБ та виключно після повернення Довірителем Управителю Свідоцтва про участь у ФФБ і укладеного договору про уступку майнових прав (за наявності). Отже, наведені вище норми права, умови Договору про участь у ФФБ, положення Правил ФФБ переконливо свідчать про чіткий порядок дій дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ та виплату коштів Довірителю. Разом з тим, фактичні обставини справи вказують на порушення Позивачем порядку дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ. а саме: - Позивач не подав заяви Управителю про свій намір достроково розірвати Договір про участь у ФФБ; - Позивач не надав Управителю реквізити банківського рахунку або інших даних (реквізитів) для перерахування (повернення) йому коштів; - Позивач не повернув Управителю Свідоцтво про участь у ФФБ; Отже, зазначене переконливо доводить, що з боку Позивача як сторони Договору про участь у ФФБ не було зроблено жодних дій, передбачених положеннями Правил ФФБ та умовами Договору про участь у ФФБ, які свідчили б про Його намір розірвати Договір про участь у ФФБ. Згідно вироблених судовою практикою правил, необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність, доведена належними та допустимими в розумінні процесуального закону доказами, певного суб`єктивного права або інтересу у особи, порушення такого права, його невизнання або оспорювання та обрання належного способу захисту. Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам {Постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018р. у справі № 38/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018р. у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 р. у справні № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18). Отже, обраний Позивачем спосіб захисту - розірвання Договору про участь у ФФБ - не є ефективним, оскільки він не призведе до реального захисту порушеного права з підстав. Частиною 7 ст. 20 Закону № 978-ІV чітко передбачено, що сума коштів, яка підлягає поверненню довірителю у випадках, передбачених частинами четвертою - шостою цієї статті, повертається довірителю протягом п`яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Відповідно до ч. 9 ст. 20 Закону № 978-ІV для ФФБ виду А виплата коштів довірителю не може здійснюватися за рахунок іншого ФФБ або власного майна управителя. З урахуванням зазначених вище правових норм, повернення Позивачу коштів можливе в порядку ч. 7 ст. 20 Закону № 978-ІV і виключно за умови повернення Позивачем Управителю Свідоцтва про участь у ФФБ. Разом з тим, оскільки зазначені документи не були поверненні Управителю, відтак фактично склалася ситуація, за якої Позивач на момент подачі позовної заяви є власником майнових прав на об`єкт інвестування. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 жовтня 2019 р. у справі №761/5156/13-ц (провадження №14-425цс19) під майновим правом слід розуміти «право очікування», що є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Тобто, майнове право - це обмежене речове право, за яким його власник наділений певними, але не всіма, правами щодо майна. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15 -ц (провадження № 14-31цс20) вказано, що: «в постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як "право очікування", яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому». Враховуючи те, що власником майнових прав на об`єкт інвестування залишається Позивач, відповідно саме він може вільно відчужувати майнові права на об`єкт інвестування. Наприклад, згідно з ч. 1 ст.4 Закону України «Про заставу» предметом застави можуть бути майно та майнові права, до того ж після завершення відповідно до вимог закону будівництва об`єкту інвестування у Позивача виникають права тотожні праву власності. В цьому контексті вказував на позицію Верховного Суду України, сформульовану у постанові від 30 січня 2013 р. у справі № 6-168цс12, відповідно до якої «майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є чуже майно». При цьому слід відзначити, що відкріплення об`єкта інвестування від довірителя є засобом юридичного захисту, який застосовується Управителем в тому числі й у зв`язку з відмовою довірителя від участі у ФФБ. Відкріплення від довірителя об`єкта інвестування тягне за собою припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем стосовно закріпленого за довірителем об`єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об`єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому Законом № 978-ІV, Правилами ФФБ. У процесі відкріплення від довірителя об`єкта інвестування управитель також відкріплює від довірителя всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об`єкта інвестування. З моменту відкріплення об`єкта інвестування від довірителя управління майном припиняється, довіритель втрачає право вимоги на об`єкт інвестування та вимірні одиниці цього об`єкта інвестування, управитель ФФБ зобов`язаний виплатити довірителю кошти на умовах та в порядку, визначених Правилами ФФБ. Разом з тим, Відповідач як Управитель здійснює управління ФФБ на праві довірчої власності, що має певні обмеження. Так, Управитель як довірчий власник коштів, внесених Довірителями до ФФБ не може відповідати за своїми боргами активами фонду та не може використовувати кошти ФФБ не за цільовим призначенням, визначеним у договорі управління майном (ч.1 ст.8 Закону № 978-ІV). Цільовим призначенням коштів, отриманих Управителем у довірчу власність грошових коштів від Довірителя є фінансування об`єкта будівництва - Житловий комплекс ГЕНЕЗИС, що розташований у Солом`янському районі м. Києва. Право вимоги Довірителя на об`єкт інвестування засвідчується Свідоцтвом участі у ФФБ. Водночас, оскільки Позивач не повернув Управителю Свідоцтво про участь у ФФБ, відповідно, Довіритель не втратив право вимоги на об`єкт інвестування. Факт збереження права вимоги на об`єкт інвестування виключає можливість повернення коштів Позивачу, оскільки це суперечить суті правовідносин, які виникають між управителем та довірителем у межах ФФБ. Повернення коштів довірителю можливе лише у випадку припинення зобов`язань між сторонами, зокрема внаслідок неможливості виконання договору чи відмови Довірителя від участі у ФФБ у порядку, передбаченому правилами ФФБ. Однак, Довіритель грубо порушив цей порядок. Отже, за відсутності правових підстав для припинення права вимоги на об`єкт інвестування довіритель не може претендувати на повернення внесених ним коштів. Таким чином, за умов, коли Позивач є власником майнових прав на об`єкт інвестування, Відповідач як Управитель, не має жодних правових підстав для реалізації відповідного об`єкта інвестування з метою повернення довірителю коштів. З огляду на викладене звертав увагу на постанову Верховного Суду у складі колегії судців Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 грудня 2024 р. у справі №638/18016/21 (провадження №61-15424св23) в якій вказано на те, що управитель ФФБ повертає довірителю ФФБ кошти тільки у конкретних випадках. ОСОБА 1 до ТОВ «ФК «С- ІНВЕСТБУД» із заявами про повернення коштів не зверталася, об`єкти інвестування від ОСОБА1 не відкріплені, укладені договори є діючими, а тому у ТОВ «ФК «ФК «С-ІНВЕСТБУД» відсутній обов`язок щодо повернення ОСОБА_1 грошових коштів у сумі 929 850,96 грн.». Підкреслював, що у справі, яку розглядав Верховний Суд у складі колегії судців Третьої судової палати Касаційного цивільного суду грошові кошти у сумі 929 850,96 грн., є загальною вартістю майнових прав. Отже, зважаючи на викладене є підстави говорити про відсутність правових підстав для повернення коштів Позивачу. Враховуючи, що Позивач не реалізував своє право на звернення із відповідною заявою до управителя ФФБ ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ», а інвестиційний об`єкт залишається закріпленим за Позивачем, діючі договори свідчать про збереження зобов`язальних правовідносин між сторонами, що унеможливлює визнання вимог про повернення коштів обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Відтак, з урахуванням викладених вище правових норм, а також зважаючи на фактичні обставини справи, розірвання Договору про участь у ФФБ не призведе до реального захисту порушеного права Позивача, оскільки похідна вимога щодо стягнення з Відповідача коштів, за обставин, які склалися, не може бути виконана у законний спосіб. Тож, обраний Позивачем спосіб захисту порушеного права не є ефективним і не відповідає змісту права та інтересу, характеру його порушення. Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Враховуючи характер спірних відносин, а також фактичні обставини, слід зазначити, що Позивач, не здійснивши необхідні дії для дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ та повернення йому коштів, тим самим діє недобросовісно і в порушення прав та інтересів Відповідача. У суб`єктивному значенні добросовісність розглядається як усвідомлення суб`єктом власної сумлінності та чесності при здійсненні ним прав і виконанні обов`язків. Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб. Зловживання правом - це свого роду спотворення права. У цьому випадку особа надає своїм діям повну видимість юридичної правильності, використовуючи насправді свої права в цілях, які є протилежними тим, що переслідує позитивне право. З огляду на зазначене, а також враховуючи розмір грошової суми заявленої Позивачем, Відповідач вважає, що дії Позивача, які суперечать умовам Договору про участь ФФБ та вимогам чинного законодавства, націлені на отримання Позивачем фінансової вигоди, що є неприпустимим і суперечить засадам цивільного судочинства, принципам добросовісності, розумності та справедливості. В обґрунтування своєї позиції Позивач також посилається на постанову Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про накладення санкцій за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках №188-ДУМ від 12.09.2023 р., відповідно до якої зупинена дія ліцензії ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ». У зв`язку з цим зазначав, що відповідно до п.16 розділу IV Порядку видачі, зупинення дії та анулювання ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу, затвердженого Рішенням НКЦПФР 21 жовтня 2021 р. №982, ліцензіату на час зупинення ліцензії заборонено: створення нових фондів фінансування будівництва (далі - ФФБ) та/або фондів операцій з нерухомістю, збільшувати кількість об`єктів будівництва в уже створених ФФБ та/або ФОН; укладення нових договорів з установниками управління майном. При цьому, ліцензіат, ліцензію якого зупинено, не звільняється від виконання обов`язків перед установниками управління майном, які передбачені раніше укладеними договорами управління майном. Тож, зупинення дії ліцензії жодним чином не впливає на чинність договорів, укладених до зупинення дії ліцензії, не є підставою для припинення або призупинення виконання раніше взятих зобов`язань перед довірителями. Відтак, Відповідач навіть у разі зупинення дії ліцензії має право і обов`язок здійснювати функції управителя ФФБ. Тож, викладена Позивачем позиція є проявом хибного розуміння і тлумачення правової природи зупинення дії ліцензії та не може бути покладена в основу обґрунтування його позовних вимог. Позивач вказує, що він звертається до суду з позовною заявою з метою «задовольнити власні потреби у житлі». Відповідач вважає, що зазначене не може вважатися обґрунтованою підставою позовних вимог з тих міркувань, що метою звернення до суду не може бути задоволення побутової чи соціальної потреби, зокрема потреби у житлі, оскільки судовий розгляд спору здійснюється в межах прав та обов`язків сторін, визначених законодавством та умовами Відповідно, відсутні підстави покладення на Відповідача як управителя відповідальності за несвоєчасне введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Відповідач не здійснює будівництво об`єкта будівництва - Житловий комплекс ГЕНЕЗИС, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОТРАНС». Водночас Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта будівництва в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку Відповідача. Позивач не надав доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за Забудовником). Зважаючи на те, що виконавцем та відповідальною особою за введення об`єкта будівництва в експлуатацію є Забудовник, а не ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» як управитель майном, а також враховуючи те, що відповідно до умов Договору про участь у ФФБ, Правил ФФБ виду А «ЖК ГЕНЕЗИС» ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Зазначена позиція Відповідача ґрунтується на правовій позиції Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду, викладеній у постанові від 10 грудня 2024 р. у справі №638/18016/21 (провадження №61-15424св23) в якій зазначено: «враховуючи те, що виконавцем та відповідальною особою за введення спірного об`єкта в експлуатацію є забудовник, а не ТОВ «ФК «С-ІНВЕСТБУД» як управитель майном, а також, враховуючи те, що відповідно до умов договорів №№ 1-3 та Правил ФФБ виду А спірного об`єкта будівництва ТОВ «ФК «С-ІНВЕСТБУД» не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, то відсутні підстави для стягнення з відповідача на користь позивача 3 % вартості роботи (послуг) на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів». З врахуванням наведеного просив відмовити в задоволенні позову.
Ухвалою Солом`янського районного суду м. Києві від 10 вересня 2025 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОТРАНС».
17 квітня 2026 року до суду від представника позивача надійшла відповідь на відзив, яка обґрунтована наступним. У поданому відзиві відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» - заперечує проти задоволення позовних вимог у повному обсязі. Свою позицію відповідач обґрунтовує відсутністю правових підстав для задоволення позову, посилаючись, зокрема, на недотримання позивачем встановленого порядку дострокового розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва, а також на відсутність вини Управителя у затримці будівництва об`єкта. Відповідач зазначає, що відповідно до положень статей 12, 13 та 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV, а також Правил Фонду фінансування будівництва, процедура повернення коштів довірителю у разі його відмови від участі у ФФБ є чітко врегульованою та передбачає подання письмової заяви, надання банківських реквізитів для перерахування коштів, а також повернення Управителю Свідоцтва про участь у ФФБ для здійснення операції з відкріплення об`єкта інвестування. На думку відповідача, оскільки позивачем зазначені дії не були вчинені, останній продовжує залишатися власником майнових прав (права очікування) на відповідний об`єкт інвестування, що за твердженням відповідача, унеможливлює одночасне стягнення грошових коштів та свідчить про обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав. Крім того, відповідно до положень законодавства та умов укладеного між сторонами договору обов`язок щодо спорудження об`єкта будівництва та введення його в експлуатацію покладено виключно на забудовника - ТОВ «ЄВРОТРАНС», який і несе ризики, пов`язані зі строками будівництва. У свою чергу, Управитель фонду за твердженням відповідача, не несе відповідальності за несвоєчасне виконання будівельних робіт третіми особами. У разі функціонування ФФБ виду А виплата коштів довірителю у зв`язку з його відмовою від участі у фонді може здійснюватися лише після подальшої реалізації відповідного об`єкта інвестування іншому довірителю або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, при цьому такі виплати не можуть здійснюватися за рахунок власних коштів Управителя. Щодо обставин зупинення ліцензії Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, відповідач вказує, що зазначена обставина сама по собі не звільняє його від виконання зобов`язань за раніше укладеними договорами та не є підставою для їх припинення. Крім того, відповідач заперечує проти заявленого позивачем розміру витрат на професійну правничу допомогу, вважаючи суму у розмірі 100 000 грн., необґрунтованою та неспівмірною зі складністю справи, у зв`язку з чим просить суд зменшити розмір таких витрат до 3 000 грн. По-перше, щодо твердження відповідача про пріоритет застосування загальної процедури виплати коштів, передбаченої статтею 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та У відзиві відповідач зазначає, що виплата коштів довірителю можлива виключно у порядку, визначеному статтею 20 вказаного Закону, тобто після подальшої реалізації відповідного об`єкта інвестування іншому довірителю. Водночас така правова позиція є помилковою, оскільки фактично ігнорує наявність норми, передбаченої частиною третьою статті 18 Закону України № 978-IV. Зазначена норма прямо встановлює, що у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва більш як на дев`яносто днів або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків довіритель має право вимагати розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та виплати йому коштів у сумі, не меншій за фактично внесену. Отже, стаття 18 Закону № 978-IV є спеціальною нормою, яка регулює правовідносини саме у випадку порушення строків будівництва або неналежного виконання управителем своїх обов`язків, тоді як положення статті 20 цього Закону визначають загальну процедуру повернення коштів довірителю у разі добровільної відмови від участі у Фонді фінансування будівництва. Відповідно до загальновизнаного принципу юридичної техніки lex specialis derogat legi generali, у разі конкуренції норм пріоритет має саме спеціальна норма. Незважаючи на те, що згідно зі Свідоцтвом про участь у ФФБ від 07.07.2023 року строк здачі об`єкта під заселення був встановлений на 31 грудня 2024 року, Управитель своїм листом від 14.01.2026 року офіційно повідомив про перенесення строків на 2029 рік. Таке одностороннє збільшення строків будівництва на багато років є беззаперечним та істотним порушенням умов договору У зв`язку з цим посилання відповідача на те, що повернення коштів можливе виключно після подальшої реалізації об`єкта інвестування іншому довірителю, є безпідставним та таким, що суперечить змісту спеціального законодавчого регулювання. Крім того, доводи відповідача щодо неможливості здійснення виплати коштів за рахунок власного майна Управителя також не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки вони фактично спрямовані на перекладення негативних наслідків неналежного управління Фондом фінансування будівництва на довірителя. Водночас саме Управитель є професійним учасником відповідних правовідносин та зобов`язаний забезпечувати належне управління коштами фонду, контроль за фінансуванням будівництва та дотримання строків реалізації проєкту. Невиконання або неналежне виконання таких обов`язків не може обмежувати право довірителя на повернення фактично внесених ним коштів у випадках, прямо передбачених законом. По-друге, щодо доводів відповідача про необхідність обов`язкового дотримання позивачем положень Правил Фонду фінансування будівництва як передумови для звернення до суду. У відзиві відповідач посилається на те, що позивачем не було дотримано передбаченої Правилами ФФБ процедури виходу з фонду, зокрема не подано відповідної заяви, не надано банківських реквізитів для повернення коштів та не повернуто Свідоцтво про участь у ФФБ. Водночас зазначені доводи не можуть бути прийняті судом до уваги як підстава для відмови у задоволенні позовних вимог. Насамперед слід зазначити, що право особи на судовий захист є гарантованим Конституцією України та положеннями цивільного законодавства і не може бути обмежене внутрішніми актами суб`єкта господарювання, зокрема Правилами ФФБ, розробленими самим відповідачем. Відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого порушеного, невизнаного або оспорюваного права, у тому числі шляхом розірвання договору. Крім того, відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення договору однією зі сторін. У даному випадку позивач обґрунтовує свої вимоги саме істотним порушенням умов договору, що полягає у тривалому порушенні строків будівництва об`єкта та фактичному припиненні будівельних робіт на стадії фундаменту. За таких обставин вимога відповідача щодо обов`язкового попереднього дотримання внутрішньої процедури, передбаченої Правилами ФФБ, не може розглядатися як необхідна передумова для реалізації позивачем права на судовий захист, оскільки застосування такої процедури в умовах фактичної зупинки будівництва та наявності системних порушень з боку Управителя не забезпечує ефективного поновлення порушених прав довірителя. Додатково слід врахувати, що діяльність Управителя неодноразово ставала предметом реагування Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, яка застосовувала до нього заходи впливу, зокрема зупинення дії відповідної ліцензії, у зв`язку з виявленими порушеннями законодавства щодо управління коштами довірителів. Такі обставини об`єктивно ставлять під сумнів ефективність передбачених внутрішніми правилами механізмів врегулювання правовідносин між сторонами. Крім того, при тлумаченні умов договору та Правил ФФБ підлягає застосуванню загальновизнаний принцип contra proferentem, відповідно до якого неоднозначні або обтяжливі положення договору тлумачаться проти сторони, яка їх сформулювала. Оскільки Правила ФФБ були розроблені та затверджені саме відповідачем як професійним учасником відповідних правовідносин, будь-які сумнівні або надмірно формалізовані процедурні вимоги, що фактично обмежують реалізацію прав довірителя, повинні тлумачитися на користь останнього як сторони, що приєдналася до запропонованих умов. Отже, посилання відповідача на недотримання позивачем внутрішніх процедур, передбачених Правилами ФФБ, не може бути підставою для відмови у задоволенні позову, оскільки не спростовує факту істотного порушення умов договору та не обмежує право позивача на судовий захист. По-третє, щодо доводів відповідача про відсутності його відповідальності за порушення строків будівництва та покладення вини на забудовника - ТОВ «ЄВРОТРАНС». Відповідно до статті 13 Закону № 978-IV управитель фонду фінансування будівництва зобов`язаний діяти виключно в інтересах довірителів, забезпечувати цільове використання переданих у управління коштів та здійснювати контроль за виконанням забудовником своїх зобов`язань щодо спорудження об`єкта будівництва. Згідно зі статтею 18 Закону № 978-IV управитель зобов`язаний здійснювати постійний контроль за діяльністю забудовника, у тому числі за дотриманням строків будівництва, належним виконанням будівельних робіт та використанням коштів фонду фінансування будівництва, а також вживати заходів для захисту прав довірителів у разі порушення забудовником своїх зобов`язань. Отже, саме Управитель є відповідальною особою за належну організацію фінансування будівництва та контроль за забудовником і не може бути звільнений від відповідальності перед довірителем шляхом посилання на неналежне виконання зобов`язань забудовником. Неналежне виконання Управителем своїх контрольних та управлінських функцій, що призвело до зупинення будівництва та неможливості отримання позивачем об`єкта інвестування у встановлений договором строк, є істотним порушенням прав Довірителя та самостійною підставою для розірвання договору і стягнення сплачених коштів саме з Управителя як фінансового посередника, який відповідно до закону діє від свого імені в інтересах довірителів та несе перед ними відповідальність за належне функціонування механізму фінансування будівництва. По-четверте, доводи відповідача про те, що застосування до нього заходів впливу з боку регулятора не впливає на чинність укладених договорів та не створює підстав для їх розірвання, є необґрунтованими та такими, що не враховують правову природу діяльності управителя фонду фінансування будівництва. Позивач звертає увагу суду на те, що Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку було зупинено дію ліцензії ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» на здійснення діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об`єктів будівництва у зв`язку з виявленими грубими порушеннями вимог законодавства, зокрема щодо зберігання оперативного резерву фонду фінансування будівництва на рахунках небанківських фінансових установ та використання коштів фонду не за цільовим призначенням. Вказані обставини підтверджуються рішенням регулятора та свідчать про неналежне виконання Управителем своїх обов`язків, передбачених Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV, а також умовами договору про участь у фонді фінансування будівництва. Відповідно до статті 18 Закону № 978-IV управитель зобов`язаний забезпечувати збереження коштів довірителів, їх цільове використання, формування та належне зберігання оперативного резерву, а також діяти виключно в інтересах довірителів. Порушення зазначених обов`язків є істотним порушенням механізму фінансування будівництва та створює реальну загрозу втрати довірителем переданих коштів. За таких обставин зупинення ліцензії Управителя не є формальною обставиною, як це намагається подати відповідач, а є офіційно встановленим державним органом фактом порушення законодавства, що свідчить про неналежне виконання Управителем своїх функцій та створення критичних ризиків для довірителів. З огляду на викладене, наявність встановлених регулятором порушень у діяльності Управителя відповідно до статті 18 Закону № 978-IV є достатньою та самостійною підставою для розірвання договору за вимогою довірителя та повернення внесених коштів, оскільки подальше перебування коштів у фонді фінансування будівництва за таких умов порушує права позивача та не забезпечує гарантій отримання об`єкта інвестування. По-п`яте, щодо доводів відповідача про необхідності зменшення витрат на правничу допомогу до 3 000 грн. Відповідач безпідставно стверджує, що заявлена сума витрат у розмірі 100 000 грн є необґрунтованою, не враховуючи, що дана справа не є типовою та потребує комплексного правового аналізу спеціального законодавства, яке регулює діяльність фондів фінансування будівництва, а також застосування норм Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» № 978-IV, нормативних актів Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку та судової практики у спорах, пов`язаних із діяльністю управителів ФФБ. Крім того, підготовка позову та інших процесуальних документів у даній справі потребувала аналізу значного обсягу доказів, у тому числі рішень Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку щодо застосування заходів впливу до ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ», документів, що підтверджують фінансові операції з коштами фонду фінансування будівництва, а також матеріалів, які свідчать про фактичне зупинення будівництва та невиконання зобов`язань перед довірителями. Відповідно до статті 141 ЦПК України судові витрати на професійну правничу допомогу підлягають розподілу з урахуванням критеріїв реальності, розумності та співмірності, при цьому суд має оцінювати складність справи, обсяг виконаної роботи, час, витрачений представником, значення справи для сторони та інші обставини, що мають істотне значення. З огляду на складність правовідносин, значний обсяг досліджених матеріалів, необхідність аналізу спеціального фінансового законодавства та рішень державного регулятора, а також істотне значення справи для позивача, заявлена сума витрат на правничу допомогу у розмірі 100 000 грн є обґрунтованою, реально понесеною та співмірною складності справи, а тому підстав для її зменшення, як про це просить відповідач, не існує. По-шосте, щодо автоматичного припинення майнових прав у разі розірвання договору. Відповідно до частини першої статті 20 Закону України № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управління майном припиняється, зокрема, у разі відмови довірителя від участі у фонді фінансування будівництва. З огляду на це, майнові права довірителя на об`єкт інвестування мають похідний характер від договору про участь у ФФБ, а відтак їх існування прямо залежить від чинності такого договору. У разі розірвання зазначеного договору на підставі судового рішення відпадає правова підстава для існування майнових прав, у зв`язку з чим вони припиняються автоматично, без необхідності вчинення будь-яких додаткових дій з боку довірителя. При цьому договір відступлення майнових прав за своєю правовою природою не є правовстановлюючим документом, який підтверджує набуття права власності на об`єкт нерухомого майна. Такий договір лише посвідчує наявність у особи зобов`язального права вимоги, що має характер «права очікування» на набуття права власності у майбутньому за умови належного виконання забудовником та управителем своїх зобов`язань. Відтак наявність такого договору не може розглядатися як обставина, що унеможливлює повернення грошових коштів довірителю у випадку істотного порушення умов договору управителем, зокрема порушення строків будівництва. Аналогічний підхід послідовно відображений у судовій практиці, зокрема в ухвалі Київського апеляційного суду від 20 травня 2025 року у справі № 752/8593/24, де суд дійшов висновку, що наявність договору про відступлення майнових прав не перешкоджає реалізації права довірителя на повернення сплачених коштів у разі порушення управителем своїх зобов`язань. Зазначена правова позиція була підтверджена постановою Верховного Суду від 22 жовтня 2025 року у цій же справі, що свідчить про її сталість та відповідність загальним засадам цивільного законодавства. Посилання відповідача на те, що позивач нібито продовжує залишатися власником майнових прав у зв`язку з неповерненням Свідоцтва чи непідписанням актів відкріплення об`єкта інвестування, не заслуговують на увагу, оскільки право на судовий захист є гарантованим Конституцією України і не може бути поставлене у залежність від виконання формальних внутрішніх процедур, встановлених самим управителем. Невиконання таких процедур за умов істотного порушення відповідачем своїх зобов`язань не може обмежувати право особи на ефективний судовий захист та відновлення порушених прав. Крім того, з урахуванням того, що правила функціонування ФФБ та пов`язані з ними процедури були розроблені самим відповідачем як професійним учасником відповідних правовідносин, будь-які неясності, суперечності або надмірні процедурні ускладнення підлягають тлумаченню відповідно до принципу contra proferentem, тобто на користь довірителя як слабшої сторони договору. Таким чином, доводи відповідача про збереження за позивачем майнових прав на об`єкт інвестування є юридично необґрунтованими та спрямованими на уникнення виконання грошових зобов`язань. Розірвання договору про участь у ФФБ у судовому порядку зумовлює припинення похідних майнових прав позивача та водночас створює належні правові підстави для повернення сплачених ним грошових коштів. По-сьоме, щодо правового висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 22 жовтня 2025 року у справі № 752/8593/24 (провадження № 61-7893св25). Відповідач стверджує про відсутність у нього відповідальності за порушення строків будівництва, посилаючись на те, що відповідні обов`язки покладені виключно на забудовника. Такі доводи є юридично неспроможними та спростовуються як нормами матеріального права, так і усталеною судовою практикою, сформованою судом касаційної інстанції. Законність та обґрунтованість стягнення грошових коштів з управителя у зв`язку з порушенням строків будівництва прямо підтверджена постановою Верховного Суду від 22 жовтня 2025 року у справі № 752/8593/24 (провадження № 61- 7893св25). У зазначеній справі, яка виникла за аналогічних фактичних обставин та за участю того ж самого відповідача, суд касаційної інстанції дійшов однозначного висновку про наявність у довірителя права на розірвання договору та стягнення сплачених грошових коштів у разі порушення управителем строків виконання зобов`язань, незалежно від причин такого порушення. Відповідно до частини четвертої статті 263 Цивільного процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд обов`язаний враховувати висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постановах Верховного Суду. Таким чином, наведена правова позиція має обов`язковий характер для врахування судом під час розгляду цієї справи, що виключає можливість ігнорування або довільного відступу від неї без належного мотивування. Отже, посилання відповідача на відсутність у нього відповідальності за порушення строків будівництва є безпідставними та такими, що прямо суперечать правовим висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 22 жовтня 2025 року у справі № 752/8593/24 (провадження № 61-7893св25). Наведене, у свою чергу, підтверджує правомірність заявлених позивачем вимог про розірвання договору та стягнення сплачених грошових коштів як належного способу захисту порушеного права, що узгоджується з принципами справедливості, добросовісності та розумності. Висновок Наведені у відзиві заперечення відповідача зводяться до формального посилання на положення Правил фонду фінансування будівництва та окремі умови договору з метою уникнення відповідальності за фактично допущені порушення, однак такі доводи не спростовують встановлених у справі обставин щодо істотного порушення строків будівництва, неналежного виконання Управителем покладених на нього законом обов`язків та виявлених державним регулятором порушень у діяльності ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ». Матеріалами справи підтверджується, що зупинення будівництва, застосування до Управителя заходів впливу Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, а також встановлені порушення вимог законодавства щодо управління коштами фонду фінансування будівництва свідчать про істотне порушення прав довірителя та створення реальної загрози втрати інвестованих коштів. За таких обставин посилання відповідача на формальне дотримання процедур, передбачених Правилами ФФБ, не може бути підставою для звільнення його від відповідальності, оскільки відповідно до вимог Закону України № 978-IV Управитель зобов`язаний діяти виключно в інтересах довірителів, забезпечувати збереження коштів та належне виконання механізму фінансування будівництва. З огляду на викладене, заперечення відповідача не спростовують доводів позовної заяви та не містять належних доказів правомірності його дій, у зв`язку з чим позовні вимоги є обґрунтованими, підтвердженими належними та допустимими доказами та підлягають задоволенню у повному обсязі.
Ухвалою від 07 травня 2026 року підготовче провадження у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОТРАНС», про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових кошті, - закрито; призначено справу до судового розгляду по суті.
Інших процесуальних дій не вчинялось.
Представник позивача приймав участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, позовні вимоги підтримав з підстав викладених у позовні заяві, просив їх задовольнити.
Представник відповідача в судове засідання з`явився, у задоволенні позову просив відмовити з врахуванням обґрунтування викладеного у відзиві, поданому до матеріалів справи.
Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.
Вислухавши учасників, дослідивши матеріали справи судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини, що регулюються нормами цивільно-процесуального законодавства.
25 вересня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Житло - капітал» (як Управителем) та ОСОБА_1 (як Довірителем) укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №76-2509/2021-1 (а.с. 15 - 29).
Відповідно до п. 1.1 цього договору Довіритель зобов`язується передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А Житловий комплекс «GENESIS», затвердженими наказом директора Управителя №72 від 04.10.2018 р. (надалі - Правила ФФБ), Договором між Забудовником та Управителем №76-04/10/18 від 04 жовтня 2018 р. та чинним законодавством України.
Згідно до п.1.3. вказаного договору, фізична або юридична особа стає Довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління Управителю ФФБ та укладення з Управителем ФФБ договору про участь у ФФБ.
Відповідно до п.1.9. Договору, Об`єкт будівництва: навчально - житловий комплекс, що розташований за адресою у кварталі, обмеженому АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:69:081:0005); Об`єкт інвестування: квартира, номер секції: 4, поверх розташування: 6, кількість кімнат в об`єкті інвестування: 1, номер об`єкту інвестування: 452, попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування: 46,5 кв.м.; планово - орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію 30 червня 2023 року; планово - орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення: 30 вересня 2023 року.
Як вбачається з п.2.1.1.4. Договору, Управитель зобов`язаний, зокрема: використовувати грошові кошти Довірителя отримані у довірчу власність, для фінансування спорудження об`єкта будівництва в межах передбачених чинним законодавством.
Відповідно до п.2.2.2.2.1 Договору, до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, за письмовою згодою Управителя, за умови сплати Довірителем винагороди Управителю у розмірі та порядку передбаченому цим договором, відмовитись від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах передбачених цим договором та Правилами ФФБ.
Згідно до п. 7.1. Договору, він діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за ним.
Відповідно до п.7.2.2, 7.2.5. Договору, управління майном за цим договором припиняється, зокрема, у випадку відмови Довірителя від участі в ФФБ; за рішенням суду.
Як встановлено п.9.1. Договору, до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію Довіритель має достроково припинити управління майном та відмовитись від участі в ФФБ.
Згідно до п.9.3. Договору, для отримання коштів, зазначених п.9.2 Договору, для отримання коштів, зазначених в п.9.2. цього договору, Довіритель повинен письмово повідомити Управителя про реквізити свого банківського рахунку або надати інші дані (реквізити), що дозволяють Управителю перерахувати Довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.
При цьому, п.9.2. встановлено, що у разі відкріплення, сума коштів, що підлягає поверненню Довірителю при відмові від участі в ФФБ, визначається Управителем, виходячи з кількості закріплених за Довірителем вимір одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування та передачі коштів в управління ФФБ з урахуванням винагороди Управителя, п.10.1.3., 10.3, 5.11 цього договору.
Згідно до п.9.5. Договору, у разі ненадання Довірителем Управителю реквізитів банківського рахунку або ненадання інших даних (реквізитів), що дозволяють Управителю перерахувати Довірителю належні кошти у безготівковій формі протягом 1 місяця з дня подачі заяви про вихід, вважається, що Довіритель доручає Управителю перерахувати кошти, зазначені в п.9.2. Договору з рахунку ФФБ на власний рахунок Управителя з метою їх зберігання до моменту повернення коштів Довірителю..
Крім того, у вказаному пункті договору зазначено, що Управитель перераховує (повертає) з власного рахунку на рахунок наданий Довірителем кошти у розмірі, визначеним п.9.2. цього договору протягом 60 робочих днів після отримання від довірителя відповідної заяви та після надання Довірителем реквізитів банківського рахунку, інших даних (реквізитів), що дозволяють Управителю перерахувати Довірителю кошти у безготівковій формі.
Судом також досліджено Правила Фонду фінансування будівництва виду А Житловий комплекс «Genesis», затверджені наказом директора ТОВ «ФК «Житло - Капітал» (а.с. 30 - 50).
Позивачем надано до матеріалів справи копії квитанцій щодо здійснення оплати за договором №76-2509/2021-1 від 25.09.2021 року (а.с. 56 - 66).
Як вбачається зі Свідоцтва №С76-2509/2021-1 від 07 липня 2023 року про участь у фонді фінансування будівництва виду А Житловий комплекс «GENESIS», Довірителем ОСОБА_1 , забудовник: ТОВ «Євротранс», Об`єкт інвестування, що закріплений за Довірителем згідно з договором про участь у ФФБ №76-2509/2021-1 від 25 вересня 2021 року, сума коштів що передана Довірителем в управління Управителю: 1 392 215,00 грн. (а.с. 52).
Таким чином, судом встановлено, що позивачем було сплачено відповідачу за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва №76-2509/2021-1 від 25 вересня 2021 року кошти в розмірі 1 392 215,00 грн. (за фінансування об`єкту інвестування за договором) та 13 182,80 грн. (за управління майном).
Судом також досліджено Постанову Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про застосування заходів впливу контрольного характеру від 08 травня 2025 року (а.с. 67 - 71), Розпорядження №271-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12 вересня 2023 року (а.с. 72 - 78), Розпорядження №49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 14 квітня 2023 року (а.с. 79 - 81), з яких вбачається, що відповідачем було допущено порушення законодавства на ринку капіталу та організованих товарних ринках.
Як вбачається з роздруківок з сайту Dim.ria, будівництво секції 4 ЖК Genesis, пров. Індустріальний, 2, забудовник Євротранс, призупинено (а.с. 82).
Згідно до листа ТОВ «ФК «Житло - капітал» (Вих. №01-14/01/26 від 14 січня 2026 року), при спорудженні навчально - житлового комплексу у кварталі обмеженому вул. Індустріальною, вул. Борщагівською та АДРЕСА_1 виникла затримка строків введення в експлуатацію 4, 5 секцій та паркінг; нові терміни: планово - орієнтовний строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва (4, 5 секції) - 31 травня 2029 року (а.с. 184).
Інших доказів суду надано не було.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), у постановах Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 923/447/15.
Звертаючись до суду з цим позовом, позивач посилалася на те, що його права є порушеними, оскільки він виконав свої обов`язки за договором про участь у ФФБ №76-2509/2021-1 від 25 вересня 2021 року, але протягом тривалого часу не отримав у власність квартиру, багатоквартирний будинок не добудований, будівництво його зупинене, планово - орієнтовний строк введення об`єкту в експлуатацію суттєво змінено.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦК України).
Частиною першою статті 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.
Згідно зі статтею 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Відповідно до статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.
У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України).
Судом встановлено що строки будівництва було суттєво змінено, наразі будівництво припинено.
Представник відповідача не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і право власності на квартиру не перейшло до позивачки на момент вирішення спору.
Разом з тим судом було встановлено, що відповідачем допускались порушення законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках, які його було зобов`язано усунути.
Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
При цьому, суд зважає на те, що відповідачем не було надано доказів здійснення управителем дієвих заходів контролю, що передбачені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Представник ТОВ «ФК «Житло-Капітал» фактично підтвердив, що будівництво призупинено на невизначений час.
Представник відповідача посилався на те, що позивачем було порушено порядок дострокового розірвання договору про участь в ФФБ, а саме: не подання відповідної заяви Управителю та не надання банківських реквізитів для перерахування йому коштів.
При цьому, суд враховує, що фактично має місце порушення умов укладеного договору Управителем, Довіритель укладаючи вказаний договір мав справедливе очікування щодо його належного виконання іншою стороною та, відповідно, отримання права власності на квартиру у встановлені договором строки. Натомість, вказані строки дотримані не були, наразі, будівництво зупинено та не здійснюється. Тож, само по собі не дотримання позивачем процедури встановленої договором (не подання заяви) на думку суду не може позбавляти позивача права дострокового розірвання Договору за рішенням суду та повернення йому сплачених за ним грошових коштів.
Крім того суд зважає на те, що позивач звернувся з позовом до суду у липні місяці 2025 року, тож, протягом всього часу розгляду справи судом сторони були не позбавлені можливості врегулювати спір між собою шляхом укладання мирової угоди.
Таким чином, саме по собі посилання представника відповідача на не подання відповідної заяви позивачем як на підставу відмови у задоволенні позову на думку суду є надмірним формалізмом, оскільки факт порушення прав позивача на своєчасне виконання укладеного ним договору сторонами не оскаржується, а неповернення коштів відповідач пов`язує саме з необхідністю дотримання формальної процедури.
Також, представник відповідача вказував, що Управителем було отримано тільки 13 182,80 грн. за управління майном, а інші кошти перераховані забудовнику. При цьому, суд враховує, що кошти за договором були надані позивачем відповідачу у довірчу власність.
З врахуванням вищенаведеного, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Що стосується судових витрат, судом встановлено наступне.
Із матеріалів справи вбачається, що при подачі даного позову до суду позивачем сплачено судовий збір у розмірі 11 243,20 грн., що підтверджується випискою про зарахування судового збору до спеціального фонду державного бюджету та квитанцією №73442829 від 29 липня 2025 року, які містяться в матеріалах справи (а.с. 12).
У відповідності до ч. 1 та ч. 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача.
Враховуючи те, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, стягненню із відповідача на користь позивача підлягають судові витрати у розмірі 11 243,20 грн.
Також, суд враховує те, що позивачем у позовній заяві було вказано, що позивачем очікується понесення витрат на правову допомогу у розмірі 100 000,00 грн., які він просить стягнути з відповідача.
При цьому, станом на момент розгляду справи матеріали справи не містять доказів понесення витрат на правову допомогу.
Суд звертає увагу, що відповідно до ч. 8 ст. 141 ЦПК України, розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 3, 626, 628, 638, 640, 651, 652 ЦК України, ст. ст. 12, 81, 133, 141, 212 - 218, 247, 258, 259, 264, 265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОТРАНС», про розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва та стягнення грошових кошті, - задовольнити.
Розірвати договір № 76-2509/2021-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 25 вересня 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал». 
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (місцезнаходження: 01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б, код ЄДРПОУ 35393445) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) фактично сплачені кошти за договором № 76-2509/2021-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 25 вересня 2021 року в розмірі 1 405 397,80 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (місцезнаходження: 01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б, код ЄДРПОУ 35393445) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір в розмірі 11 243,00 грн.
Рішення може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне найменування сторін:
Позивач:  ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 );
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (місцезнаходження: 01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33-Б, код ЄДРПОУ 35393445); 
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄВРОТРАНС» (місцезнаходження: 08129, Бучанський р-н, Київська обл., село Петропавлівська Борщагівка, вулиця Черкаська, будинок 26 офіс 1, код ЄДРПОУ 30349245).

Суддя     І. О. Тесленко