Справа № 750/15693/25
Провадження № 2/750/658/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

08 травня 2026 року м. Чернігів
Деснянський районний суд м. Чернігова у складі:
головуючого судді Слісаря А.В.,
за участю секретаря Примак Т.В.,
представника позивача – адвоката Кінебас О.М.,
представника відповідача – адвоката Пінчук К.О. 
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФОРЕСТ-3» про визнання дійсним попереднього договору, 

в с т а н о в и в: 

у листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФОРЕСТ-3» про визнання дійсним Попереднього договору та просить визнати дійсним Попередній договір № 42-Ф2 від 28 травня 2021 року укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ФОРЕСТ-3» у вказаній у позові редакції. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 уклала з ТОВ «ФОРЕСТ-3» Попередній договір № 42-Ф2 від 28 травня 2021 року в простій письмовій формі щодо набуття права власності на квартиру АДРЕСА_1 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі по АДРЕСА_2 . У вказаному Попередньому договорі сторони домовилися не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів, укласти договір купівлі-продажу квартири та відповідно до п. 2.1. Попереднього договору, укласти та нотаріально посвідчити Основний договір. Позивач сплатила у повному обсязі визначену у Попередньому договорі вартість квартири згідно квитанцій від 11.11.2021 на суму 563331,00 грн. та від 28.05.2021 на суму 297126,00 грн., але відповідач тривалий час ухилявся від нотаріального посвідчення Попереднього договору та не увів об`єкт у експлуатацію у визначений у попередньому договорі строк. Позивач намагалася вплинути на відповідача щодо нотаріального посвідчення Попереднього договору, але відповідач не звертав на це увагу. У листі від 03.10.2025 р. відповідач підтвердив, що сторони погодили умови попереднього договору та підтвердив його дійсність, а також повідомив, що на об`єкті будівництва виконуються будівельні роботи. Відповідач визнав дійсність Попереднього договору, а тому 13.10.2025 року йому було направлено лист-запрошення до приватного нотаріуса для нотаріального посвідчення Попереднього договору, але відповідач не прибув у встановлений час для його нотаріального посвідчення та у листі від 22.10.2025 року повідомив про необхідність уточнення положень Попереднього договору внаслідок істотних змін обставин та запропонував нотаріально посвідчити Попередній договір на нових умовах, з чим позивач не згоден. Вказує, що відповідач не звертався для отримання сертифікатів на засвідчення настання форс-мажорних обставин. На думку позивача, не бажання нотаріально посвідчити Попередній договір на умовах на день його укладання, свідчить про ухилення відповідача, а без такого посвідчення, позивач не зможе впливати на відповідача щодо стягнення збитків у зв`язку з невиконанням зобов`язання. Укладаючи у 2021 році Попередній договір, позивач розраховувала, що визначені у ньому умови будуть сталими та дійсними до моменту укладення Основного договору, однак відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення Попереднього договору. Посилається на норми законодавства та практику Верховного Суду, просить позов задовольнити. 
Ухвалою Деснянського районного суду м. Чернігова від 18.11.2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
30 грудня 2025 року представник відповідача надіслав до суду відзив на позовну заяву у якому просив відмовити у задоволенні позову. У відзиві підтвердила, що між сторонами укладено Попередній договір від 28.05.2021 року та наголошує, що при його укладенні, позивачу було роз`яснено, що Попередній договір укладається у простій письмовій формі та вона не висловлювала заперечень з цього приводу та не наполягала на його нотаріальному посвідченні з моменту його укладення, що зафіксовано у п. 7.5 попереднього договору, а тому це спростовує твердження позивача, що відповідач тривалий час ухилявся від нотаріального посвідчення Попереднього договору. Лише у 2025 році позивач надіслав відповідачу пропозицію посвідчити Попередній договір у нотаріуса. Відповідач не заперечує дійсності Попереднього договору укладеного між сторонами та взятих на себе зобов`язань. Вказує, що у п.1.1. попереднього договору вказано що дата введення у експлуатаціє є орієнтовна та може бути змінена, що не є порушенням зобов`язань зі сторони відповідача. Зазначає, що позов не містить жодних доказів безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. У період з 24.02.2022 по 30.03.2022 року безпосередньо за адресою АДРЕСА_2 велися активні бойові дії та вказаний будинок було суттєво пошкоджено внаслідок таких дій. Категорія пошкодження об`єкта II(орієнтовно 45%). Внаслідок пошкодження будинку, виникла необхідність виконання спеціальних робіт щодо демонтажу аварійних частин пошкоджень. Відбулося здорожчання матеріалів, цін на товари та послуги, що збільшило вартість будівництва, тому збільшиться вартість квартири, щодо якої укладено Попередній договір з позивачем. Відповідач не заперечував проти нотаріального посвідчення Попереднього договору № 42-Ф2, однак, оскільки така пропозиція від позивача надійшла у 2025 році, тому умови Попереднього договору підлягають актуалізації. Вважають незаконними та необгрунтованими позовні вимоги щодо визнання дійсним у 2025 році Попередній договір, який був укладений у 2021 році, тому що деякі його істотні умови втратили актуальність. Вважають не співмірними витрати на професійну правничу допомогу із складністю справи та обсягом наданих адвокатом послуг.
У клопотанні від 20.12.2025 року представник відповідача просила зменшити розмір судових витрат позивача на професійну правничу допомогу до 2500,00 грн.
31 грудня 2025 року представник позивача надіслав до суду відповідь на відзив. Просить позов задовольнити та вказує, що п. 7.5 Попереднього договору, відповідно до якого сторони визначили про його укладення у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні, не узгоджується з імперативними нормами ЦК України, а тому Попередній договір підлягає нотаріальному посвідченню. Роз`яснення позивачу про укладення Попереднього договору у простій письмовій формі не має жодного юридичного значення, оскільки остання після його підписання, почала спонукати відповідача щодо його нотаріального посвідчення. Позивач не був повідомлений про зміну терміну введення об`єкта в експлуатацію. Позиція відповідача про готовність нотаріального посвідчення Попереднього договору на нових умовах станом на 2025 рік, свідчить про безповоротну втрату можливостей посвідчити його у редакції станом на момент його укладення. У силу імперативних норм ЦК України, попередній договір є нікчемним, а тому посвідчення у 2025 році нового Попереднього договору з новими умовами призведе до утворення між сторонами нових правовідносин та укладення нового Попереднього договору. Вказує, що закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з істотними змінами обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. З відзиву на позов не вбачається, що відповідач звертався до ТПП України за довідкою про підтвердження настання форс-мажорних обставин. Зазначає, що відсутні підстави для зменшення розміру витрат на правничу допомогу. 
Ухвалою Деснянського районного суду м. Чернігова від 14 січня 2026 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
В судове засідання позивач не прибув. Представник позивача позов підтримав та просив його задовольнити з підстав наведених у позові та відповіді на відзив. 
Представник відповідача у судовому засіданні позов не визнала пославшись на обставини викладені у відзиві на позов.
Суд, заслухавши вступні слова учасників справи, які прибули у судове засідання, з`ясувавши обставини, на які вони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, та дослідивши докази, якими вони обґрунтовуються, дійшов наступного висновку.
Судом встановлено, що 28 травня 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ФОРЕСТ-3»(Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець) уклали Попередній договір № 42-Ф2 відповідно умов якого сторони домовились не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири у встановленій формі та на умовах, визначених цим договором(даті Попередній договір)(а.с.14-16).
Відповідно до пункту 2.1. Попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням таких істотних умов:
а) адреса будинку, в якому розташована квартира: 
АДРЕСА_3 (будівельна адреса);
б) номер квартири АДРЕСА_4 ;
в) поверх 9(дев`ятий);
г) загальна площа квартири згідно з проектом – 87,39 кв.м.;
д) наявність автономного джерела теплопостачання: індивідуальне опалення.
У пункті 2.1.2. Попереднього договору визначено, що вартість квартири на момент укладення Попереднього договору складає 830 205,00 (вісімсот тридцять тисяч двісті п`ять) гривень 00 копійок, без ПДВ.
Пунктом 2.3 Попереднього договору визначено, що остаточна вартість відчужуваної квартири за основним договором в будь-якому випадку не може бути меншою за балансову вартість квартири, визначену після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Згідно пункту 7.5. Попереднього договору Сторони визначили, що відповідно до ст.ст. 205, 207, 209 Цивільного кодексу України Продавець та Покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.
На виконання вказаного Попереднього договору, позивач сплатила у повному обсязі визначену у ньому вартість квартири згідно квитанцій від 11.11.2021 на суму 563331,00 грн. та від 28.05.2021 на суму 266874,00 грн.(а.с.25-26).
У відповідь на адвокатський запит, ТОВ «ФОРЕСТ-3» листом від 03.10.2025 року № 26 повідомило, що 28.05.2021 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ФОРЕСТ-3» було укладено попередній договір № 42-Ф2, в якому сторони погодили умови попереднього договору. ТОВ «ФОРЕСТ-3» підтверджує дійсність укладеного попереднього договору № 42-Ф2 від 28.05.2021 р. На даний час виконуються будівельні роботи та об`єкт не введено в експлуатацію(а.с.20).
Листом від 13.10.2025 року позивач запросив відповідача до приватного нотаріуса для нотаріального посвідчення Попереднього договору № 42-Ф2 від 28.05.2021 р.(а.с.17).
Листом від 22.10.2025 р. № 28 відповідач повідомив позивача що не заперечує проти нотаріального посвідчення Попереднього договору № 42-Ф2, проте, враховуючи істотну зміну обставин, якими Товариство керувалось при укладенні Попереднього договору, позивачу було запропоновано актуалізувати умови Попереднього договору. До листа додано проєкт Попереднього договору № 42-Ф2 з якого вбачається, що вартість квартири становить 1511847,00 грн.(п.2.1.3 Попереднього договору)(а.с.21-24).
З наданих представником відповідача письмових доказів вбачається, що об`єкт будівництва: житловий будинок АДРЕСА_5 , пошкоджений орієнтовно на 45%(а.с.60-70). 
Частиною першою статті 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частинами першою, другою статті 205 Цивільного кодексу України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до частини другої статті 207 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
За змістом статей 626, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини першої статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку(у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку(терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Згідно із абзацом четвертим частини першої статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
У частині третій статті 640 Цивільного кодексу України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Положення статті 657 Цивільного кодексу України встановлюють, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до частини першої статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Таким чином, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, як і основний, має укладатися в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
При цьому, стаття 220 Цивільного кодексу України містить положення про те, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Згідно пункту 7.5. Попереднього договору Сторони визначили, що відповідно до ст.ст. 205, 207, 209 Цивільного кодексу України Продавець та Покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні. 
Згідно з частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Укладаючи Попередній договір, позивач погодила його умови, одна з яких наведена у п. 7.5 Попереднього договору про його укладення у простій письмовій формі.
Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що у момент укладення вказаного Попереднього договору, жодна його Сторона не ухилялася від його нотаріального посвідчення.
Як вказує представник позивача у відповіді на відзив, після укладення Попереднього договору, позивач почала вживати заходів щодо спонукання відповідача нотаріально посвідчити Попередній договір, однак суду не було надано належних та допустимих доказів, які підтверджують такі дії позивача. 
Лише у 2025 році позивач направила відповідачу листа, яким запросила до конкретно визначеного приватного нотаріуса для нотаріального посвідчення Попереднього договору, але відповідач у свою чергу у листі, повідомив позивача, що не заперечує нотаріально посвідчити Попередній договір, але у зв`язку із зміною істотних обставин, запропонував посвідчити у нотаріуса Попередній договір із внесеними змінами, щодо вартості квартири, оскільки будинок був пошкоджений, тому потребував відновлення, і крім того, значно зросли ціни на роботи та матеріали. 
З наведеного вбачається, що відповідач не ухиляється нотаріально посвідчувати Попередній договір, але не бажає його посвідчувати у раніше укладеній редакції, який є для нього збитковим. При цьому, ведення активних бойових дій у лютому-березні 2022 року на околицях м. Чернігова є загальновідомим фактом, а пошкодження будинку у якому знаходиться квартира, яка є предметом Попереднього договору укладеного між Сторонами, підтверджується наданими представником відповідача доказами.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі № 140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18, від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц.
Враховуючи вище викладене, суд приходить до висновку, що позивачем не доведено безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення Попереднього договору № 42-Ф2 від 28.05.2021 року укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ФОРЕСТ-3»(Продавець) та ОСОБА_1 (Покупець), а тому у задоволенні позову необхідно відмовити.
На підставі ст. 141 ЦПК України, у зв`язку із відмовою у задоволенні позову, судові витрати покладаються на позивача.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 141, 258, 259, 263-265, 273, 280-283, 354, ЦПК України, суд

у х в а л и в :

у задоволені позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФОРЕСТ-3»(м. Чернігів, пр. Перемоги, 39 к. 27, код ЄДРПОУ 35194932) про визнання дійсним попереднього договору – відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Суддя  А.В. Слісар