ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2026 року
м. Київ

справа № 521/17473/23
провадження № 61-12738св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Калараша А. А.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,

учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , 
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Ісагіс», 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма В`ячеславівна, 

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс» на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 24 лютого 2025 року, ухваленого під головуванням судді Мазун І. А., та постанову Одеського апеляційного суду від 07 серпня 2025 року, ухвалену колегією у складі суддів Коновалової В. А., Карташова О. Ю., Назарової М. В., 

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У липні 2023 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс» (далі - ТОВ «Ісагіс») про скасування рішення про державну реєстрацію прав. 
2. Позов мотивовано тим, що 23 березня 2007 року між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» (далі - ТОВ «Український промисловий банк», банк), правонаступником якого було Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» (далі - ПАТ «Дельта Банк»), укладено кредитний договір № 6-87/ПС-03/07 про надання споживчого кредиту в сумі 32 000,00 дол. США строком до 22 березня 2017 року. 

3. На забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором між ТОВ «Український промисловий банк» та позивачами укладений іпотечний договір від 23 березня 2007 року, відповідно до умов якого передано в іпотеку житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , оцінений сторонами у 59 000,00 дол. США.

4. 15 квітня 2008 року між ТОВ «Український промисловий банк» та позичальником ОСОБА_3 укладений додатковий договір № 1/87 про внесення змін та доповнень до кредитного договору від 23 березня 2007 року № 6-87/ПС-03/07, відповідно до умов якого збільшена сума кредиту до 39 000,00 дол. США. Одночасно вказані зміни були внесені до іпотечного договору шляхом укладення додаткового договору № 1/87.

5. 24 січня 2019 року відбувся електронний аукціон щодо лоту F11GL38153 -права вимоги за кредитним договором від 23 березня 2007 року № 6-87/ПК-03/07-П, переможцем якого було визнано ТОВ «Ісагіс», після чого і при повній необізнаності позивачів, як майнових поручителів за іпотечним договором, 06 травня 2019 року державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» (далі - КП «Агенція державної реєстрації») Кушнеровою Р. В. прийнято рішення про реєстрацію права власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

6. Позивачі зазначали, що державна реєстрація права власності на житловий будинок проведена з порушенням встановленого законодавством порядку, а саме відповідач не надав документів, необхідних для реєстрації заявлених прав, зокрема, належним чином засвідчених копій повідомлень про вручення позивачам досудової вимоги з їх підписом та датою отримання досудової вимоги, у досудовій вимозі не зазначено термін виконання, невідомо на якій підставі була визначена вартість іпотечного майна, оскільки жодний суб`єкт оціночної діяльності не з`являвся до об`єкта, переданого позивачами в іпотеку та не визначав вартість заставного майна. До того ж державним реєстратором порушено правові норми, якими врегульований порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та державної реєстрації прав.

7. Посилаючись на зазначені обставини, позивачі просили суд скасувати рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46740467 від 06 травня 2019 року, про реєстрацію права власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості загальною площею 73,2 кв. м, житловою площею 50,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1823561551101, за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 13).

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття 

8. Малиновський районний суд міста Одеси рішенням від 24 лютого 2025 року (т. 2 а. с. 244-248), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 07 серпня 2025 року (т. 3 а. с. 56-62), позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнив. Скасував рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 46740467 від 06 травня 2019 року, про реєстрацію права власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок, об?єкт житлової нерухомості, загальною площею 73,2 кв. м, житловою площею 50,2 кв. м, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна 1823561551101, за адресою: АДРЕСА_1 . Поновив за  ОСОБА_1 та ОСОБА_2 право власності на житловий будинок, загальною площею 73,2 кв. м, житловою площею 50,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .

9. Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій виходили з того, що ТОВ «Ісагіс» не надало доказів одержання боржником та іпотекодавцями повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки чи їх ухилення від отримання надісланих поштових повідомлень, а також доказів надання державному реєстратору документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, що свідчить про недотримання ТОВ «Ісагіс» позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. 

10. Матеріали справи не містять доказів того, що боржник та іпотекодавці відмовилися або уникли отримання поштових відправлень з вимогою про усунення порушень основного зобов`язання, що б могло свідчити про дотримання іпотекодержателем вимог чинного законодавства про повідомлення іпотекодавців щодо звернення стягнення на предмет іпотеки.

11. В матеріалах справи відсутній звіт про визначення ринкової вартості житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи 

12. 14 жовтня 2025 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Ісагіс», в інтересах якого діє представник - адвокат Мартишко А. С., на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 24 лютого 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 07серпня 2025 року, в якій заявник просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

13. Касаційна скарга мотивована тим, що зі змісту іпотечного договору від 23 липня 2007 року вбачається право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання боржником основного зобов`язання. Позивачами основне зобов`язання за кредитним договором виконано не було. У зв`язку з чим, у ТОВ «Ісагіс» виникло право звернути стягнення на предмет іпотеки. 

14. Незважаючи на те, що позивачами не було отримано вимоги про усунення порушення та звернення стягнення на предмет іпотеки, факт його надсилання та закінчення 30-денного строку, визначеного для виконання зобов`язання, надає іпотекодержателю можливість у встановленому законодавством України порядку звернути стягнення на предмет іпотеки.

15. Факт того, що у матеріалах реєстраційної справи міститься скан-копії звіту про оцінку нерухомого майна свідчать про факт його подання при проведенні реєстраційної дії, а тому відсутні порушення процедури державної реєстрації. 

16. 29 січня 2026 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Дідуренко С. В., подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу.

17. Верховний Суд ухвалою від 09 лютого 2026 року відзив ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Дідуренко С. В., повернув заявнику без розгляду. 

Провадження у суді касаційної інстанції

18. Верховний Суд ухвалою від 17 листопада 2025 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Ісагіс», в інтересах якого діє представник - адвокат Мартишко А. С., на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 24 лютого 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 07 серпня 2025 року, витребував матеріали справи з суду першої інстанції.

19. У грудні 2025 року матеріали цивільної справи № 521/17473/23 надійшли до Верховного Суду. 

20. Верховний Суд ухвалою від 08 червня 2026 року призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів. 

21. Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на те, що суди застосували норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи

22. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 23 березня 2007 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Український промисловий банк» (правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк») укладено кредитний договір № 6-87/ПС-03/07, за умовами якого ТОВ «Український промисловий банк» надав ОСОБА_3 кредит в розмірі 32 000,00 доларів США, зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 14,6 % на рік, з кінцевим терміном повернення до 22 березня 2017 року (т. 1 а. с. 25-30).

23. 23 березня 2007 року в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_3 за кредитним договором № 6-87/ПС-03/07 між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ТОВ «Український промисловий банк» укладено договір іпотеки, за умовами якого останні передали в іпотеку банку житловий будинок на АДРЕСА_1 , який складається в цілому з одного житлового будинку, зазначеного в схематичному плані літерою «А», житловою площею 50,2 кв. м, та надвірних споруд: «Б» -літня кухня, «Г» -сарай, «Е» -гараж, «Ж» -навіс, «І» -мостіння, № 1 огорожа, розташованих на земельній ділянці, площею 267 кв. м за фактичним користуванням, який належить іпотекодавцям на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 10 травня 2006 року за реєстром № 3-874, зареєстрованого 23 травня 2006 року КП «ОМБТІ та РОН» в реєстрі прав власності на нерухоме майно, номер запису: 40913 в книзі: 276-64, реєстраційний номер: 12727845 (т. 1 а. с. 31-35).

24. 15 квітня 2008 року між ТОВ «Український промисловий банк» і позичальником ОСОБА_3 укладено додатковий договір № 1/87 про внесення змін та доповнень до кредитного договору від 23 березня 2007 року № 6-87/ПС-03/07, відповідно до умов якого була збільшена сума кредиту до 39 000,00 доларів США (т. 1 а. с. 36). 

25. Одночасно вказані зміни були внесені до іпотечного договору шляхом укладення додаткового договору № 1/87 (т. 1 а. с. 37, 38). 

26. Малиновський районний суд м. Одеси рішенням від 30 липня 2014 року позов ПАТ «Дельта Банк» задовольнив. Стягнув у солідарному порядку з ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 заборгованість за кредитним договором від 23 березня 2007 року № 6-87/ПС-03/07 станом на 13 грудня 2013 року з урахуванням процентів та штрафних санкцій у загальному розмірі 51 783,69 грн. В рахунок погашення кредиту звернув стягнення на предмет іпотеки, а саме: на житловий будинок на АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на праві приватної власності.

27. Апеляційний суд Одеської області рішенням від 23 грудня 2014 року рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 30 липня 2014 року в частині звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором, посвідченим Першою Одеською державною нотаріальною конторою 10 травня 2006 року, за реєстровим номером № 3-874, скасував та в цій частині ухвалив нове судове рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині. В задоволенні позову ПАТ «Дельта Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про звернення стягнення за кредитним договором від 23 березня 2007 року № 6-87/ПС-03/07 відмовив. В решті рішення суду залишив без змін.

28. 24 січня 2019 року відбувся відкритий електронний аукціон (торги) з продажу прав вимоги АТ «Дельта Банк» за кредитним договором від 23 березня 2007 року № 6-87/ПС-03/07, укладеним з ОСОБА_3 , у забезпеченні за яким перебуває житловий будинок на АДРЕСА_1 , переможцем якого визначено ТОВ «Ісагіс», що підтверджується протоколом електронного аукціону від 24 січня 2019 року № UA-EA-2018-12-05-000016-b (т. 1 а. с. 181).
29. 15 лютого 2019 року на підставі протоколу електронного аукціону від 24 січня 2019 року № UA-EA-2018-12-05-000016-b між АТ «Дельта Банк» та ТОВ «Ісагіс» укладено договір про купівлю-продаж майнових прав № 1163/К, за умовами якого АТ «Дельта Банк» передав (відступив) у власність ТОВ «Ісагіс» належні банку майнові права, які включають, зокрема право вимоги до боржника, майнових та фінансових поручителів за кредитним договором та похідними від нього іпотечного договору та договору поруки (т. 1 а. с. 179, 180). 

30. Відповідно до укладених договорів до ТОВ «Ісагіс» перейшли права вимоги та інші майнові права, зокрема, за кредитним договором від 23 березня 2007 року № 6-87/ПС-03/07, а також договорами, що забезпечували виконання зобов`язань за такими кредитними договорами, зокрема за договором іпотеки від 23 березня 2007 року.

31. 11 квітня 2019 року на підставі документів у реєстраційній справі державним реєстратором КП «Агенція державної реєстрації» зареєстровано право власності ТОВ «Ісагіс» на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі: договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер 1163/К, видавник: ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Ісагіс»; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 6500138817061, виданий 04 квітня 2019 року, видавник: Укрпошта; кредитного договору: серія та номер: 6-87/ПС-03/07, виданий 23 березня 2007 року, видавник: ТОВ «Укрпромбанк»; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ «Ісагіс»; договору про відступлення права вимоги, серія та номер: 84, виданий 15 лютого 2019 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова І. В.; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 6500138817088, виданий 04 квітня 2019 року, видавник: Укрпошта; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: «Архекспертбуд»; рекомендованого повідомлення, серія та номер: 6500138817070, виданий 04 квітня 2019 року, видавник: Укрпошта; повідомлення-вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ «Ісагіс»; додаткового договору, серія та номер: 3461, виданий 15 квітня 2008 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В. В.; іпотечного договору, серія та номер: 3872, виданий 23 березня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В. В. (т. 1 а. с. 184, 185).

32. Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 11 березня 2020 року відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Ісагіс», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору: КП «Агенція державної реєстрації», Служба у справах дітей Одеської міської ради, ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 15 лютого 2019 року № 1163/К, укладеного між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Ісагіс», скасування запису про державну реєстрацію права власності на житловий будинок на АДРЕСА_1 за ТОВ «Ісагіс» (т. 1 а. с. 77-81).

33. Ухвалою Одеського апеляційного суду від 11 квітня 2024 року у зв`язку з відмовою ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від позову до ПАТ «Дельта Банк», ТОВ «Ісагіс», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: КП «Агенція державної реєстрації», Служба у справах дітей Одеської міської ради, ОСОБА_3 , рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 11 березня 2020 року визнано нечинним, провадження у справі закрито.

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

34. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека -вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

35. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

36. Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

37. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

38. Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

39. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 зробив висновок, що пункт договору іпотеки, в якому передбачено іпотечне застереження, необхідно розуміти саме як відповідне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

40. Згідно з пунктом 4.1 іпотечного договору від 23 березня 2007 року іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у наступних випадках: 
- якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за кредитним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу по кредиту) та/або при несплаті або частковій несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки; 
- якщо у триденний строк після загибелі, пошкодження чи втрати предмета іпотеки іпотекодавці не здійснять його заміну у відповідності до пункту 3.1.8 цього договору; 
- порушення іпотекодавцями (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором та невиконання вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов`язання; 
- якщо інша, ніж іпотекодержатель, особа набула право стягнення на предмет іпотеки.

41. Відповідно до пункту 4.4 іпотечного договору від 23 березня 2007 року у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених пунктом 4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним із наступних способів, зокрема, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу. У випадку прийняття іпотекодержателем предмета іпотеки у власність це застереження вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя і цей іпотечний договір є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.

42. Отже, зазначений вище пункт іпотечного договору від 23 березня 2007 року містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.

43. У спірних правовідносинах відповідач ТОВ «Ісагіс» звернуло стягнення на предмет іпотеки на підставі відповідного застереження (пункту 4.4 іпотечного договору від 23 березня 2007 року) шляхом реєстрації за собою права власності на спірний житловий будинок 11 квітня 2019 року.

44. Однією із підстав для скасування рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на спірний житловий будинок позивачі зазначали те, що у порушення вимог частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» державна реєстрація права власності на предмет іпотеки здійснена за відсутності оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

45. Пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

46. З огляду на викладене, Порядок № 1127 (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації іпотечного майна) не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

47. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 зробила висновок про те, що, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

48. Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

49. Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

50. Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

51. У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

52. У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

53. Отже, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

54. Встановивши, що державна реєстрація права власності за відповідачем на спірний житловий будинок проведена державним реєстратором за відсутності належних документів, які підтверджують проведення експертної оцінки предмета іпотеки, суди попередніх інстанцій обґрунтовано виходили з того, що іпотекодержателем під час звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку не було дотримано вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, що є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності відповідача на спірний житловий будинок.

55. Отже, державний реєстратор, встановивши, що до документів, які подані для вчинення реєстраційних дії, не додано відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на день його відчуження, мав підстави для прийняття рішення про відмову у вчиненні реєстраційних дій.

56. Суди попередніх інстанцій обґрунтовано виходили з того, що наявні у матеріалах реєстраційної справи № 1823561551101 копії чотирьох сторінок звіту про визначення ринкової вартості житлового будинку, загальною площею 73,2 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: заголовок документа (т. 1 а. с. 162), зміст (т. 1 а. с. 162 зв.), розділ 1. Вступ, розділ 2. Вихідні дані, розділ 3. Опис об`єкта оцінки, принцип найбільш ефективного використання, розділ 5. Зміст використаних методичних підходів, методів та оціночних процедур (т. 1 а. с. 163, 163 зв.), не є належними доказами проведення експертної оцінки предмета іпотеки, оскільки у них відсутні відомості щодо дати складання звіту, вартості іпотечного майна. 

57. Враховуючи вищенаведене, суди попередніх інстанцій зробили правильний висновок про порушення іпотекодержателем порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем через ненадання ТОВ «Ісагіс» державному реєстратору експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження. 

58. Також, підставою для скасування рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на спірний житловий будинок позивачі зазначали те, що у матеріалах реєстраційної справи відсутні належним чином засвідчені копії повідомлень про вручення позивачам досудової вимоги з їх підписом та датою отримання досудової вимоги. 
59. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

60. Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

61. За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

62. Як зазначено вище пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтвердженні, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема, копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.
63. Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

64. У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

65. Пунктом 4.2 іпотечного договору від 23 березня 2007 року визначено, що у випадку порушення іпотекодавцями (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцям (та позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про усунення порушення у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

66. У справі, яка переглядається у касаційному порядку, судами встановлено, що у матеріалах реєстраційної справи № 1823561551101 на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , містяться повідомлення-вимоги, надісланні ТОВ «Ісагіс» на адреси ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , у яких запропоновано сплатити заборгованість за кредитним договором в сумі 388 570,21 грн, а також зазначено про наявність у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_1 , у тому числі у позасудовому порядку (т. 1 а. с. 176-178).

67. На підтвердження отримання іпотекодавцями, боржником досудової вимоги ТОВ «Ісагіс» у матеріалах реєстраційної справи № 1823561551101 містяться копії повідомлень про вручення рекомендованих поштових відправлень (т. 1 а. с. 164-166).

68. Верховний Суд не може погодитися із висновками судів попередніх інстанцій про те, що вказані повідомлення про вручення рекомендованих поштових відправлень не є належними доказами.

69. Відповідно до пункту 105 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270 (далі - Правила № 270, у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), одержання реєстрованого поштового відправлення, грошових коштів за поштовим переказом здійснюється за умови пред`явлення документів, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус, визначених законодавством. У разі отримання рекомендованого поштового відправлення одержувач власноруч зазначає прізвище та ставить свій підпис в книзі (на окремому аркуші) встановленого зразка. У разі отримання інших реєстрованих поштових відправлень, поштових переказів одержувач заповнює відповідний бланк повідомлення: зазначає найменування, серію та номер пред`явленого документа, дату одержання та ставить свій підпис. Оператор поштового зв`язку також може визначати інший порядок вручення реєстрованих поштових відправлень.

70. Вказаною нормою передбачено, що одержувач у разі отримання рекомендованого поштового відправлення повинен власноруч зазначити прізвище та поставити свій підпис в книзі (на окремому аркуші) встановленого зразка. При цьому, зазначення прізвища одержувача та поставлення його підпису в бланку рекомендованого повідомлення вказана норма не вимагає. 

71. Належним чином оформити отримання одержувачем рекомендованого поштового відправлення є обов`язком працівника поштового зв`язку, а тому неналежне виконання працівником поштового зв`язку своїх службових обов`язків не може спричиняти настання для іпотекодержателя будь-яких негативних наслідків, зокрема у вигляді визнання наданого ним доказу неналежним.

72. Разом з цим, суди попередніх інстанцій не врахували вимог пункту 105 Правил № 270 щодо належного оформлення вручення рекомендованого поштового відправлення одержувачем та не надали належної оцінки наявним у матеріалах справи копіям рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень, зі змісту яких вбачається, що працівник поштового зв`язку власноручним підписом підтвердив факт особистого вручення відправлення одержувачам.

73. Крім того, Верховний Суд враховує, що саме на позивачів покладено обов`язок спростувати презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання.

74. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 08 січня 2025 року у справі № 369/18030/21.

75. Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій зазначеним обставинам оцінки не надали.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

76. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

77. Відповідно до пункту 3 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

78. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 411 ЦПК України).

79. За таких обставин, судові рішення судів попередніх інстанцій підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

80. Під час нового розгляду суду необхідно врахувати викладене у цій постанові, встановити обставини, які мають значення для вирішення справи, дати належну оцінку доводам і запереченням учасників справи та ухвалити законне і обґрунтоване судове рішення.

81. Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, касаційний суд не здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ісагіс» задовольнити частково.

Рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 24 лютого 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 07 серпня 2025 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач А. А. Калараш

Судді: А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко

Є. В. Петров

В. В. Пророк