С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
вул. Максима Кривоноса, 25, м. Київ, 03037; тел. (044) 298-59-37
вул. Грушецька, 1, м. Київ, 03113; тел.: (044) 298-59-52
e-mail: inbox@sl.ki.court.gov.ua, web: https://sl.ki.court.gov.ua
код ЄДРПОУ: 02896762
__________________________________________________________________________________________
Провадження 2/760/8187/26
В справі 760/13090/23
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 квітня 2026 року в м. Києві
Солом`янський районний суд м. Києва
у складі головуючого судді Коробенка С.В.,
за участю секретаря судового засідання Левіцької Н.О.,
прокурора Угринович О.М.

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом Керівника Солом`янської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «СІТІ ХАБ» про скасування рішень про державну реєстрацію права власності та визнання недійсними правочинів, третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна.

І. Описова частина
В червні 2023 року до Солом`янського районного суду м. Києва надійшла позовна заява Керівника Солом`янської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - КМР) до ОСОБА_1 (далі - Відповідач-1), ОСОБА_2 (далі - Відповідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю «СІТІ ХАБ» (далі - Відповідач-3, ТОВ «СІТІ ХАБ»), у якій прокурор просив суд:
1) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 11.08.2021, індексний номер 59776441, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на житловий будинок загальною площею 110 кв.м по АДРЕСА_1 ;
2) визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 110 кв.м від 15.11.2021, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем В.В. та зареєстрований в реєстрі за № 2271;
3) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.11.2021, індексний номер 61599068, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на житловий будинок загальною площею 110 кв.м по АДРЕСА_1 ;
4) визнати недійсним правочин щодо передачі ОСОБА_2 у статутний капітал ТОВ «СІТІ ХАБ» (ЄДРПОУ 44528773) нерухомого майна - нежитлову будівлю загальною площею 110 кв.м по АДРЕСА_1 , оформленого Актом приймання-передачі нерухомого майна від 17.01.2022, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ігнатовим Д.В. та зареєстрований в реєстрі за №№ 85, 86;
5) скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.01.2022, індексний номер 62949785, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ТОВ «СІТІ ХАБ» на нежитлову будівлю загальною площею 110 кв.м по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ТОВ «СІТІ ХАБ».

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначив, що при виконанні повноважень, визначених статтею 131-1 Конституції України та статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», виявлено факт порушення інтересів держави при реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна на земельній ділянці територіальної громади міста Києва у Солом`янському районі міста Києва.
Зокрема, 11.08.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. прийнято рішення № 59776441 про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за ОСОБА_1 на житловий будинок загальною площею 110 кв.м по АДРЕСА_1 . Реєстрацію проведено на підставі довідки КП «КМП БТІ» серії ПБ-2021 № 1301 від 22.07.2021, технічного паспорту від 09.08.2021 та довідок про показники об`єкта нерухомого майна від 09.08.2021, виданих ТОВ «АО «ГРОШ ЦЕНА»».
У подальшому, 15.11.2021 приватним нотаріусом Рогачем В.В. прийнято рішення №61599068 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 2271. 
13.01.2022 нотаріусом Косенко І.В. прийнято рішення № 62826625, яким внесено зміни в опис об`єкта: «житловий будинок» змінено на «нежитлову будівлю». 20.01.2022 нотаріусом Ігнатовим Д.В. прийнято рішення № 62949785 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «СІТІ ХАБ» на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 17.01.2022 № 85, 86.
На обґрунтування позову прокурор посилається на те, що земельна ділянка за адресою АДРЕСА_1 в установленому законом порядку за будь-якими фізичними чи юридичними особами не зареєстрована та не обліковується у Міському земельному кадастрі; документи, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва за вказаною адресою, уповноваженими органами не видавалися та не реєструвалися; містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва не надавалися; поштова адреса об`єкту нерухомого майна в установленому порядку не присвоювалася; за даними КП «КМП БТІ» житловий будинок АДРЕСА_1 на праві власності не зареєстровано.
За твердженням прокурора, реєстрація права власності здійснена з порушенням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, за відсутності обов`язкових документів. Незаконна реєстрація обмежує можливість КМР розпоряджатися земельною ділянкою комунальної власності, а тому просив позов задовольнити в повному обсязі.
Щодо підстав представництва інтересів держави прокурор зазначив, що КМР та Департамент земельних ресурсів, будучи поінформованими про порушення (з листа прокуратури від 17.04.2023), жодних заходів цивільно-правового характеру не вжили. Департамент земельних ресурсів у листі від 21.04.2023 повідомив, що не заперечує щодо вжиття прокуратурою заходів позовного характеру самостійно. 

Ухвалою судді Солом`янського районного суду м. Києва Митрофанової А.О. від 13.07.2023 у справі відкрито загальне позовне провадження.

21 серпня 2023 року надійшов відзив представника Відповідача-3 (ТОВ «СІТІ ХАБ»), в якому адвокат Мунька О.М. виклав заперечення проти позову. Зазначив, що для державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 нотаріусу було надано всі документи, необхідні для здійснення відповідної реєстраційної дії, у тому числі відомості про присвоєння адреси об`єкту нерухомості, а тому у нотаріуса були відсутні підстави для відмови в здійсненні реєстраційних дій. 
Посилався на те, що до спірних правовідносин має застосовуватися Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції від 01.07.2004 № 1952-IV, оскільки будинок збудований до 05.08.1992. Стверджував, що пункт 42 Порядку № 1127, яким визначалась необхідність надання документа про присвоєння адреси, було виключено постановою КМУ від 28.04.2021 № 509. 
Крім того, зазначив, що будинок побудований до 05.08.1992, а тому не підлягає проходженню процедури прийняття в експлуатацію, і технічний паспорт є достатнім документом для реєстрації. 

06 вересня 2023 року надійшли пояснення Київської міської ради, у яких вона підтримала позов прокурора в повному обсязі. Зазначила, що жоден із документів, поданих для реєстрації права власності за ОСОБА_1 , не є правовстановлюючим. Підтвердила, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 нікому у власність чи користування не передавалась, поштова адреса не присвоювалась. 
Представник Київради зазначив, що на момент винесення рішення про державну реєстрацію не було дотримано законної процедури з огляду на відсутність усіх необхідних документів, встановлених пунктами 41, 42 Порядку № 1127. Просив розглядати справу за його відсутності представника.

11 вересня 2023 року надійшла відповідь прокурора на відзив, в якій він заперечив доводи Відповідача про застосування Закону в редакції від 01.07.2004. Зазначив, що до реєстраційних дій, вчинених 11.08.2021, підлягають застосуванню норми законодавства, чинні станом саме на ту дату, тобто Закон у редакції від 01.07.2021 та Порядок № 1127 у редакції від 02.07.2021. 
Щодо пункту 42 Порядку вказав, що постанова КМУ від 28.04.2021 № 590 набрала чинності з дня опублікування (25.05.2021), проте виключення пунктів 41-43 Порядку набирає чинності через шість місяців з дня опублікування - тобто з 25.11.2021, а отже на час вчинення реєстраційної дії (11.08.2021) пункт 42 Порядку був чинним. 

06 грудня 2023 року ухвалою суду в якості третьої особи залучено приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьову Дар`ю Володимирівну.

На підставі розпорядження керівника апарату суду від 05.02.2024 № 62 у справі проведено повторний автоматизований розподіл, за результатами якого її передано в провадження судді Коробенка С.В. Ухвалою від 08.02.2024 справу прийнято ним у своє провадження.
Ухвалою від 17.04.2024 у справі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

05 липня 2024 року додаткові пояснення представника Відповідача-3, у яких адвокат Мунька О.М. зазначив, що прокурором обрано неналежний спосіб захисту. Посилався на постанову Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 та постанову Верховного Суду від 27.04.2022 у справі № 521/21538/19, у якій зазначено, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсними договорів, заявлені у зв`язку з самочинним будівництвом, є неефективними способами захисту. Стверджував, що належним способом захисту є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або визнання права власності на нього. Також посилався на постанову КГС ВС від 13.03.2024 у справі № 915/1439/21 та зазначив, що оскільки ТОВ «СІТІ ХАБ» є кінцевим набувачем, розгляд справи належить до юрисдикції господарського суду.

11 жовтня 2024 року надійшли ще додаткові пояснення представника Відповідача-3. Адвокат Мунька О.М. додатково обґрунтував неналежність обраного прокурором способу захисту з посиланням на додаткову судову практику. Зазначив, що позовні вимоги прокурора фактично зводяться до здійснення на спірній земельній ділянці самочинного будівництва. Вказав, що матеріали справи містять докази наявності будинку на спірній земельній ділянці, проте позовна заява не містить вимог про приведення земельної ділянки у придатний для використання стан шляхом знесення будинку, що є наслідком обрання неналежного способу захисту. Посилався на постанову ВП ВС від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, у якій зазначено, що у категорії справ про самочинне будівництво неналежними є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.

У судовому засіданні прокурор Угринович О.М. підтримала позовні вимоги в повному обсязі. Зазначила, що в аналогічній справі № 760/172/23 постанова Київського апеляційного суду від 20.11.2024 не оскаржувалася, справа в частині вимог до юридичної особи передана на розгляд господарського суду. Водночас звернула увагу суду на постанову Верховного Суду від 17.04.2024 у справі № 462/5768/22, якою визнано, що розділення позовних вимог за різними видами судочинства щодо одного і того ж об`єкта є недоцільним, і справа має розглядатися саме в порядку цивільного судочинства.

Від представника КМР та представника ТОВ «СІТІ ХАБ» надійшли заяви про розгляд справи за їх відсутності.
Відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , а також приватний нотаріус Пономарьова Д.В. у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином у порядку, передбаченому ЦПК України, причини неявки суду не повідомили, відзив на позовну заяву не подали.

ІІ. Мотивувальна частина
Аналізуючи питання щодо юрисдикції спору, суд звертає увагу на наступне.
Суд вважає за необхідне попередньо визначити питання юрисдикції даного спору, оскільки серед Відповідачів є як фізичні особи ( ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ), так і юридична особа (ТОВ «СІТІ ХАБ»).
Відповідно до частини першої статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці.
У постанові від 17.04.2024 у справі № 462/5768/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, розглядаючи аналогічний за змістом і суб`єктним складом спір (позов міської ради до фізичної особи та товариства про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним акта приймання-передачі нерухомого майна в статутний капітал ТОВ, зобов`язання звільнити земельну ділянку), дійшов висновку, що такий спір стосується порушення саме цивільних прав територіальної громади, а не корпоративних відносин, оскільки виник не між учасниками товариства, а між міською радою та іншими особами.
Верховний Суд зазначив, що неможливо правильно вирішити вказаний спір окремо в частині вимоги до фізичної особи у порядку цивільного судочинства, і в частині аналогічної вимоги, заявленої до товариства, яке фактично набуло право власності на спірну будівлю від фізичної особи, у порядку господарського судочинства. З урахуванням взаємопов`язаності заявлених позовних вимог, спір підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.
Зазначені висновки узгоджуються з правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 04.07.2023 у справі № 686/20282/21, від 03.10.2023 у справі № 366/203/21.
У справі, що розглядається, позовні вимоги прокурора є взаємопов`язаними, стосуються одного й того самого об`єкта нерухомого майна та ланцюга правочинів щодо нього (первинна реєстрація за ОСОБА_1 , купівля-продаж його ОСОБА_2 і подальша передача ним цього майна до статутного капіталу ТОВ «СІТІ ХАБ»). Спір, вочевидь, виник не з корпоративних відносин, а із стверджуваного порушення цивільних прав територіальної громади міста Києва.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що всі позовні вимоги підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства.

Щодо повноважень прокурора на представництво інтересів держави в даній справі суд зазначає наступне.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Згідно з частиною третьою статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.
Відповідно до частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта владних повноважень.
З матеріалів справи вбачається, що Солом`янська окружна прокуратура міста Києва зверталася до КМР та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР з повідомленнями про виявлені порушення (листи від 10.02.2023, 05.04.2023, 17.04.2023). Департамент земельних ресурсів у листі від 21.04.2023 № 0570202/1-5183 повідомив, що заходи цивільно-правового характеру КМР та Департаментом не вживалися, та не заперечив щодо вжиття прокуратурою заходів позовного характеру самостійно.
На виконання вимог пункту 3 частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокуратура листом від 31.05.2023 № 44-7518вих-23 повідомила КМР про пред`явлення позову, який зареєстрований у КМР 31.05.2023 за № 08/16345.
КМР у поясненнях від 06.09.2023 підтвердила дотримання прокурором процедури, передбаченої статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», підтримала позов у повному обсязі та не заперечувала проти представництва прокурором інтересів держави.
Суд, оцінивши подані прокурором докази, дійшов висновку, що прокурор належним чином обґрунтував підстави для представництва інтересів держави в особі КМР у даній справі. Бездіяльність КМР як компетентного органу є очевидною, а порядок, передбачений статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», дотримано.
Доводи представника Відповідача-3 про відсутність у прокурора підстав для представництва інтересів держави та необхідність залишення позову без розгляду суд відхиляє як необґрунтовані, оскільки вони спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.

За результатами дослідження наявних у справі письмових доказів суд встановив такі обставини.
11.08.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. прийнято рішення № 59776441 про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за ОСОБА_1 на житловий будинок загальною площею 110 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2430785580000, номер запису 43432092). Підставою для реєстрації стали: довідка КП «КМП БТІ» серії ПБ-2021 № 1301 від 22.07.2021; технічний паспорт від 09.08.2021; довідки про показники об`єкта нерухомого майна від 09.08.2021, видані ТОВ «АО «ГРОШ ЦЕНА»».
15.11.2021 приватним нотаріусом Рогачем В.В. прийнято рішення № 61599068 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 2271 від 15.11.2021, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 
13.01.2022 приватним нотаріусом Косенко І.В. прийнято рішення № 62826625, яким внесено зміни в опис об`єкта нерухомого майна: «житловий будинок» змінено на «нежитлову будівлю», «загальна площа (кв.м): 110, житлова площа (кв.м): 72,5» змінено на «загальна площа (кв.м): 110».
20.01.2022 приватним нотаріусом Ігнатовим Д.В. прийнято рішення № 62949785 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «СІТІ ХАБ» на нежитлову будівлю загальною площею 110 кв.м (номер запису 46252461). Підставою для реєстрації став акт приймання-передачі нерухомого майна від 17.01.2022 № 85, 86 про передачу від ОСОБА_2 до ТОВ «СІТІ ХАБ».
Згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) від 07.04.2023, земельна ділянка по АДРЕСА_1 за даними Міського земельного кадастру не обліковується та не реєструвалася. Речові права на земельну ділянку за цією адресою за будь-якими фізичними чи юридичними особами не зареєстровані.
Згідно з інформацією Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 17.02.2023, документи, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва за адресою АДРЕСА_1 , Департаментом не видавалися та не реєструвалися.
Згідно з інформацією Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР від 14.02.2023, містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на АДРЕСА_1 не надавалися. У реєстрі адрес у місті Києві відсутні відомості про документи щодо присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомого майна за цією адресою.
Згідно з інформацією Солом`янської районної в м. Києві державної адміністрації від 16.02.2023, з 2004 року звернення від фізичних чи юридичних осіб щодо присвоєння реквізитів адрес об`єкту нерухомості на АДРЕСА_1 до адміністрації не надходили, відповідне розпорядження не видавалось.
Згідно з довідкою КП «КМП БТІ» від 22.07.2021 серії ПБ-2021 № 1301 та листом від 28.02.2023 № 062/14-2437, житловий будинок АДРЕСА_1 на праві власності не зареєстровано.

Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Такий висновок сформульовано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (підпункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (підпункт 8.46).
При цьому неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).

Зі змісту позовної заяви та встановлених судом обставин вбачається, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 Київською міською радою у власність чи користування жодним фізичним або юридичним особам не передавалась. Документи, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва, уповноваженими органами не видавалися. Містобудівні умови та обмеження не надавалися.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Згідно з частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Частиною четвертою статті 376 ЦК України передбачено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Частиною п`ятою статті 376 ЦК України встановлено, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Наявність хоча б однієї з ознак, передбачених частиною першою статті 376 ЦК України (зведення на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; без дозвільних документів; з істотними порушеннями будівельних норм), свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним. У даному випадку встановлено, що спірний об`єкт нерухомого майна зведений на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, за відсутності дозвільних документів на виконання будівельних робіт, що є достатнім для кваліфікації його як самочинного будівництва.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
У постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду сформулювала правовий висновок, відповідно до якого формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею (пункт 109).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна (пункт 138).
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункти 112, 113).
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154).
У постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 Велика Палата Верховного Суду підтвердила зазначені висновки.
Зокрема, Велика Палата зазначила, що якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва (пункт 108).
Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою (пункт 169).
Відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою - останній набувач (пункт 177).
Усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача (пункт 141).
У постанові від 01.04.2026 у справі № 712/12428/23 Верховний Суд прямо зазначив, що вимоги про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу, припинення права власності не спрямовані на захист речового права на земельну ділянку, не є належним способом захисту права (пункти 98, 99). Також неналежним способом захисту у справах за позовами власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про визнання недійсним акта прийому-передачі такого майна до статутного капіталу господарського товариства. Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 03.12.2025 у справі № 947/25261/22 та від 18.03.2026 у справі № 523/3183/19.
Зазначена правова позиція була застосована Львівським апеляційним судом у постанові від 09.04.2026 у справі № 462/5768/22 (тотожна за предметом і підставами позову справа), а також Київським апеляційним судом у постанові від 20.11.2024 у справі № 760/172/23 (аналогічна справа щодо іншого об`єкта нерухомого майна на АДРЕСА_1 ).

У справі, що розглядається, прокурор обґрунтовує позовні вимоги тим, що державна реєстрація права власності на спірний об`єкт нерухомого майна здійснена з порушенням вимог законодавства, без правовстановлюючих документів, на земельній ділянці комунальної власності, яка не передавалась у власність чи користування будь-яким особам.
Фактично позовні вимоги прокурора зводяться до стверджуваного здійснення на спірній земельній ділянці самочинного будівництва, оскільки, як вбачається з обставин позову, містобудівні умови відсутні, адреса об`єкту нерухомого майна в установленому порядку не присвоєна, документи, які дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, уповноваженими органами не видавалися, земельна ділянка для будівництва чи обслуговування будинку не відводилася.
Проте замість належного способу захисту, прямо визначеного статтею 376 ЦК України, - вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна - прокурор заявив вимоги про скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу та визнання недійсним правочину з передачі майна до статутного капіталу.
Задоволення заявлених прокурором вимог не вирішить юридичну долю спірного об`єкта нерухомого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними правочинів самі по собі не усувають перешкоди у користуванні та розпорядженні Київською міською радою земельною ділянкою комунальної власності, оскільки спірна будівля продовжуватиме існувати на земельній ділянці і після набрання рішенням суду законної сили.

З огляду на вищевикладене, оскільки обрання прокурором неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог прокурора в повному обсязі.
Відмова у задоволенні позову з підстав обрання неналежного способу захисту не позбавляє прокурора та Київську міську раду права звернутися до суду з позовом, в якому буде обрано належний спосіб захисту порушеного права відповідно до статті 376 ЦК України, зокрема з вимогою про знесення самочинно побудованого нерухомого майна, пред`явленою до останнього набувача - ТОВ «СІТІ ХАБ».

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки у задоволенні позову відмовлено повністю, судові витрати у вигляді сплаченого судового збору відносяться на рахунок Позивача.

ІІІ. Резолютивна частина
Керуючись статтями 5, 12, 13, 76-81, 89, 141, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд вирішив:
1.У задоволенні позову Керівника Солом`янської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «СІТІ ХАБ» про скасування рішень про державну реєстрацію права власності та визнання недійсними правочинів відмовити.
2.Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
3.Позивач: Київська міська рада, адреса: 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; код ЄДРПОУ 22883141; 
Відповідач-1: ОСОБА_1 , зареєстрована адреса: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ; 
Відповідач-2: ОСОБА_2 , зареєстрована адреса: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , 
Відповідач-3: Товариства з обмеженою відповідальністю «СІТІ ХАБ», адреса: 01014, м. Київ, вул. Звіринецька, 63, оф. 2, код ЄДРПОУ: 44528773;
Третя особа: Пономарьова Дар`я Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, адреса: АДРЕСА_4 .

Суддя: