ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Постанова
іменем України
справа № 650/3396/25 
провадження № 22-ц/819/1015/26

29 червня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий: Бездрабко В.О. (суддя – доповідач),
судді: Базіль Л.В.,
Приходько Л.А.,
секретар судового засідання: Сорокіна В.Г.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 квітня 2026 року, постановлене під головуванням судді Сікори О.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» про розірвання договору оренди землі та визнання договору недійсним,
встановив:
Зміст позовних вимог
В травні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» про розірвання договору оренди землі.
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:065:0019 площею 2 га, що розташована в адміністративних межах Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
02 лютого 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» був укладений договір оренди землі №4АА002118-040971500004, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку 6520685200:04:065:0019 площею 2 га сільськогосподарського призначення із земель приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 
Згідно договору про заміну сторони від 10 вересня 2015 року, ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:065:0019 новому орендарю ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс». Пунктом 3 договору передбачено, що орендна плата складає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди. Пунктом 7 погоджений строк дії договору до 31 грудня 2025 року.
30 липня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС–Агропродукт Плюс» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС–Агропродукт» укладено додаткову угоду №700277, за умовами якої сторони погодили розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 78 523,44 грн. та встановили розмір орендної плати на рівні 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди. Пунктом 4.5 додаткової угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Строк дії договору погоджений до 31 грудня 2025 року.
23 листопада 2021 року укладено додаткову угоду №700277-7 до договору оренди землі від 02 лютого 2009 року, якою збільшений розмір орендної плати – 6,90 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі складає 5 418,12 грн. за повний рік оренди. Пунктом 4.5 договору передбачено виплату орендної плати орендарем до 31 грудня кожного року. Строк дії договору оренди погоджений до 31 грудня 2029 року.
ТОВ «ЮТС–Агропродукт» протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснювало, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 16 254,36 грн. З початку агресії Російської Федерації проти України та до дня подачі позовної заяви ТОВ «ЮТС–Агропродукт» не вчинилось дій щодо повідомлення позивача про причини не виконання умов договору оренди, пов`язаних з невиплатою орендної плати.
Всупереч умовам договору, а саме, що земельна ділянка передавалася відповідачу в оренду з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва для вирощування сільгосппродукції, земельна ділянка тривалий час не оброблена, перебуває в забур`яненому стані, що призводить до погіршення якісних властивостей ґрунту та зниження його родючості.
В той же час іншими орендарями земельних ділянок в межах Новорайської сільської ради Бериславського району, зокрема ТОВ «Додола 2021» та ТОВ «Агро Лайф 2023», проводяться сільськогосподарські роботи на орендованих ділянках та сплачується орендна плата за землю. 
17 квітня 2025 року на підставі договору №1704/25-24 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, ТОВ «ЮТС–Агропродукт» відчужило право оренди вищезазначеної земельної ділянки на користь ТОВ «Перемога–Плюс».
Позивач вважає, що зазначений договір слід визнати недійсним, оскільки договір має ознаки фраудаторного. ТОВ «ЮТС-Агропродукт» уклало договір відчуження прав оренди після виникнення заборгованості з орендної плати та після звернення позивача до суду, без погодження з орендодавцем, тобто з метою уникнення відповідальності за невиконання договору оренди землі, ускладнення захисту прав позивача та виконання можливого судового рішення.
Посилаючись на систематичну несплату орендної плати, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та відсутність зі сторони відповідачів дій щодо виконання умов договору оренди землі, що свідчить про істотне порушення умов оренди, позивач просив розірвати договір оренди землі №4АА002118-040971500004 від 02 лютого 2009 року, укладений між ТОВ «ЮТС–Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в Державному реєстрі прав) 45544584 щодо земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:065:0019; визнати недійсним договір відчуження (продажу) права оренди №1704/25-24 від 17 квітня 2025 року укладений між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «Перемога-Плюс» та припинити право оренди земельної ділянки, що належить ОСОБА_1 ; вирішити питання розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 квітня 2026 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Постановлено розірвати договір оренди землі від 02 лютого 2009 року №4АА002118-040971500004 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди від 23 листопада 2021 року №700277-7, укладений між ТОВ «ЮТС–Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в Державному реєстрі прав) 45544584 щодо земельної ділянки за кадастровим номером 6520685200:04:065:0019, загальною площею 2 га.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 968,96 грн. 
У задоволенні інших позовних вимог відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт» належним чином не виконував взяті на себе зобов`язання за договором оренди землі, пов`язані з систематичною невиплатою позивачу орендної плати за 2023 - 2024 роки, що є підставами для розірвання договору оренди.Водночас суд визнав, що у 2022 році передана в оренду земельна ділянка перебувала на тимчасово окупованій території, через що орендар об`єктивно не міг використовувати землю за цільовим призначенням.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції прийняв до уваги відомості з Єдиного реєстру досудових розслідувань про реєстрацію кримінального провадження №42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за фактом проникнення військових РФ під час тимчасової окупації Херсонської області до офісу ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та розкрадання частини майна підприємства; надав оцінку розпорядженням органів місцевого самоврядування про встановлення ТОВ «ЮТС-Агропродукт» пільг зі сплати місцевих податків та зборів за 2022-2025 роки, зазначивши, що ці розпорядження на спірні правовідносини не поширюються;не визнав належним доказом у справі лист ГУ ДСНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року, оскільки цей лист не підтверджує наявність для орендаря обставин непереборної сили та фактичну неможливість використання орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням протягом 2023-2024 років; визнав неприйнятним посилання відповідача на лист Торгово-промислової палати України від 28 грудня 2022 року № 2924/02.1-7.1 про визнання військової агресії РФ проти України, як обставини непереборної сили, яка звільняє орендаря від обов`язку виконання зобов`язань по нарахуванню та виплаті орендної плати за 2023, 2024 роки, за відсутності підтвердження факту, що орендар опинився в ситуації неможливості виконання зобов`язань протягом означеного періоду внаслідок військової агресії; не прийняв до уваги розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», як таке що не створює правових підстав для звільнення орендаря від виконання договірних зобов`язань зі сплати орендної плати за 2023–2024 роки. 
Суд критично оцінив посилання товариства на можливе потенційне забруднення орендованих земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, за відсутності належних та допустимих доказів проведення орендарем обстеження ділянки та виявлення вибухонебезпечних предметів, які б унеможливлювали використання землі за цільовим призначенням. При цьому суд урахував, що інші орендарі в межах Новорайської територіальної громади, після деокупації території у листопаді 2022 року, провели обстеження орендованих земель, здійснюють господарську діяльність та своєчасно сплачують орендну плату.
За наведених обставин суд вважав, що орендар не довів, що невиконання договірних зобов`язань з виплати орендної плати сталося з причин, які не залежали від його волі та були наслідком настання форс-мажорних обставин, а тому дійшов висновку про відсутність правових підстав для звільнення товариства від виконання договірних зобов`язань за 2023–2024 роки. Наявна систематична несплата підприємством орендної плати протягом означеного періоду є підставою для розірвання оспорюваного договору оренди.
Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року №1704/25-24 суд вважав, що ця позовна вимога не підлягає задоволенню у зв`язку з не доведенням, що на момент укладення оспорюваного правочину зміст договору суперечив імперативним нормам закону, сторони не мали необхідного обсягу повноважень, волевиявлення сторін не було вільним або не відповідало їхній внутрішній волі, правочин не був спрямований на реальне настання правових наслідків обумовлених його укладенням або існували інші передбачені законом підстави недійсності.
Доводи апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду від 28 квітня 2026 року, ТОВ «ЮТС– Агропродукт» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з`ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалите нове судове рішення про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Апеляційна скарга мотивована тим, що між ТОВ «ЮТС–Агропродукт» та орендодавцем існували правовідносини з оренди землі сільськогосподарського призначення. З 24 лютого 2022 року у зв`язку зі збройною агресією РФ частина території України, включаючи Херсонську область, були тимчасово окуповані, у зв`язку з чим ТОВ «ЮТС–Агропродукт» не мало можливості здійснювати господарську діяльність на орендованих ділянках. Після звільнення території Бериславського району Херсонської області підприємство не припустило до оброблення земель сільськогосподарського призначення, оскільки земельні угіддя забрудненні/потенційно забрудненні вибухонебезпечними предметами. 
Суд безпідставно не прийняв до уваги лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія РФ проти України, а також той факт, що територія, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, протягом 2023-2024 років віднесена до території можливих бойових дій.
Листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025року №6603-2942/6616/3 підтверджено потенційне забруднення орендованої ділянки вибухонебезпечними предметами та не залучення підрозділів ДСНС до проведення робіт з розмінування території. 
За даними Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій, розміщеної на офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/), Новорайська сільська рада Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, потенційно забруднена вибухонебезпечними предметами.
Скаржник виснував, що у зв`язку з імовірним забрудненням орендованих земель вибухонебезпечними предметами та відсутність доказів проведення державними органами обстеження ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів, орендар був позбавлений можливості використовувати угіддя за цільовим призначенням, проводити посівну та збиральну кампанії у 2023–2024 роках, а відтак в силу частини шостої статті 762 ЦК України має бути звільненим від сплати орендної плати, що унеможливлює розірвання договору оренди землі.
Правова позиція інших учасників справи
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
Розгляд справи апеляційним судом
В судове засідання суду апеляційної інстанції сторони не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином згідно приписів частини шостої статті 128 ЦПК України, що підтверджується довідками про доставку судових повісток до електронних кабінетів сторін та рекомендованим листом з повідомленням про відсутність ТОВ «Перемога-Плюс» за адресою місцезнаходження (пункт 3 частини восьмої статті 128 ЦПК України).
Згідно з частиною другою статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зі змісту зазначеної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. Вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Ураховуючи наведене, баланс інтересів учасників справи у як найшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду цієї справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи. 
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯД №734018 від 17 жовтня 2007 року, встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:04:065:0019, загальною площею 2 га, яка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області (а.с. 12).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 02 лютого 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» був укладений договір оренди землі №4АА002118-040971500004, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку 6520685200:04:065:0019 площею 2 га сільськогосподарського призначення із земель приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 24). 
На підставі договору про заміну сторони від 10 вересня 2015 року, ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:065:0019 новому орендарю ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс». Пунктом 3 договору передбачено, що орендна плата складає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди. Пунктом 7 погоджений строк дії договору до 31 грудня 2025 року (а.с.13).
30 липня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС–Агропродукт Плюс» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС–Агропродукт» укладено додаткову угоду №700277, за умовами якої сторони погодили розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 78 523,44 грн. та встановили розмір орендної плати на рівні 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за повний рік оренди. Пунктом 4.5 додаткової угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Строк дії договору погоджений до 31 грудня 2025 року (а.с. 14-16).
23 листопада 2021 року укладено додаткову угоду №700277-7 до договору оренди землі від 02 лютого 2009 року, якою сторонами погоджено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 78 523,44 грн, а розмір орендної плати – 6,90 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі складає 5 418,12 грн. за повний рік оренди. Пунктом 4.5 договору передбачено виплату орендної плати орендарем до 31 грудня кожного року. Строк дії договору оренди погоджений до 31 грудня 2029 року (а.с. 17-20).
ТОВ «ЮТС–Агропродукт» протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 16 254,36 грн., розмір якої відповідачами не заперечувався.
Належна ОСОБА_1 земельна ділянка розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що відноситься до Новорайської об`єднаної селищної територіальної громади Херсонської області, яка у період з 09 квітня по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією РФ, а з 11 листопада 2022 року Новорайська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року №309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, який є чинним.
Згідно листа – довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 12 травня 2025 року №01-11/1052/25, орендовані ТОВ «ЮТС-Агропродукт» земельні ділянки за цільовим призначенням протягом 2023-2024 років не використовуються, обробіток землі не здійснюється. Товариство не приймало участі у обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді. Обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалося відповідними групами із розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в рамках гуманітарного розмінування території громади (а.с. 25).
З метою спростування доводів орендаря про неможливість використання орендованої ділянки за цільовим призначенням, стороною позивача надано лист ТОВ «Додола 21» від 12 травня 2025 року, з якого встановлено, що у користуванні товариства на праві оренди перебувають земельні ділянки приватної та комунальної власності на території Бериславського району (Новорайська ОТГ, Борозенська ОТГ, Милівська ОТГ). Після деокупації Херсонщини підприємство відновило та продовжило здійснювати господарську діяльність. У випадку виявлення потенційної загрози забруднення ділянок вибухонебезпечними предметами товариством проводився огляд ділянок. Для цих цілей підприємство співпрацювало на договірній основі з Дочірнім підприємством Державної компанії «Укрспецекспорт» - Державне підприємство «Укроборонсервіс», користувалися послугами гуманітарного розмінування. Вказані обстеження проводяться з початку 2023 року. Орендна плата виплачена повністю згідно договорів оренди приватної та комунальної власності за 2023-2024 року та в окремих випадках за 2025 рік (а.с. 26,27).
Згідно розпоряджень Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023 року №163; від 06 лютого 2024 №29; від 18 квітня 2024 року №154; від 11 лютого 2025 року №58, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» надавалися пільги з нарахування та сплати місцевих податків та зборів, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб та мінімального податкового зобов`язання за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2023 року; з 01 січня 2024 року по 31 грудня 2024 року; з 01 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року (а.с. 41-44,49).
Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, ТОВ «ЮТС -Агропродукт» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили. Розпорядження підлягало затвердженню сесією обласної ради (пункт 2) (а.с. 48).
Листом від 11 червня 2025 року Головне управлінням Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області повідомило, що піротехнічні розрахунки ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС –Агропродукт» на території Бериславського району, не залучались, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами (а.с. 78-79).
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав, 17 квітня 2025 року на підставі договору №1704/25-24 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок, ТОВ «ЮТС –Агропродукт» відчужило право оренди належної позивачу земельної ділянки на користь ТОВ «Перемога–Плюс». 
Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції і застосовані норми права
Згідно частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Оренда землі є окремим видом найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Згідно висновку, наведеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження № 12-19гс24), підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений договором строк до 31 грудня кожного року оренди або довести належними та допустимими доказами наявність обставин, що унеможливили виконання орендарем договірних зобов`язань.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Згідно частини першої статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.
Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
За положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, передбачені частиною шостою статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21), у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про доведення ТОВ «ЮТС-Агропродукт» факту неможливості використання орендованої земельної ділянки з незалежних від товариства причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали орендарю виконати передбачений договорами обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Новорайської об`єднаної територіальної громади Бериславського району Херсонської області в період з 09 квітня по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією військами РФ, а тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати земельні ділянки за цільовим призначенням та отримати дохід від господарської діяльності в означений період.
Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки ТОВ «ЮТС-Агропродукт» також посилається на наявність обставин непереборної сили, за які відповідач не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за вказаний період та на неможливість використання орендованої земельної ділянки належної позивачу через потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами.
Частиною третьою статті 12, частиною першою статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України). Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Вирішуючи справу, суд першої інстанції правильно зазначив, що належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про об`єктивну неможливість використання ТОВ «ЮТС-Агропродукт» орендованої ділянки протягом 2023, 2024 років, за які товариством не вносилася орендна плата, через наведені скаржником обставини як підстави для застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» в установленому процесуальним законом порядку, не надано.
Передана в оренду земельна ділянка розташована на території Новорайської об`єднаної територіальної громади, яка з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій, тобто бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.
В ході розгляду справи ТОВ «ЮТС-Агропродукт» заперечувало наявність у товариства можливості використання орендованих земель у 2023, 2024 роках, пославшись на лист Головного управління Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року, згідно якого піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучалися до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС–Агропродукт» на території Бериславського району. 
Разом з цим, цей лист беззаперечно не доводить неможливість використання орендованих земельних ділянок за цільовим призначенням, адже ГУ ДСНС у Херсонській області повідомило, що роботи з розмінування орендованих ділянок проводились іншими фаховими відомствами з розмінування.
Довідкою Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 12 травня 2025 року №01-11/1052/25 підтверджено проведення в 2023 році обстеження та очищення земельних ділянок, у тому числі орендованих ТОВ «ЮТС-Агропродукт», відповідними групами із розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в рамках гуманітарного розмінування території громади. 
Слід також врахувати, що чинне законодавство не покладає обов`язок здійснення розмінування виключно на державні органи. Відповідач, як суб`єкт господарювання, мав можливість самостійно ініціювати проведення відповідних заходів із залученням спеціалізованих підприємств або організацій, що мають відповідну ліцензію та дозвіл на проведення робіт із розмінування. Відтак, посилання на обставини непереборної сили є неприйнятними, оскільки відповідач не довів, що ним вчинялися всі необхідні та можливі дії для належного виконання умов договору оренди.
Доводи апеляційної скарги про те, що орендар протягом 2022-2024 років звертався до уповноважених органів з метою вирішення питання про проведення обстеження орендованих ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів, апеляційний суд оцінює критично, адже відповідних доказів на підтвердження таких звернень скаржником не надано. Матеріали справи містять лише звернення щодо надання підприємству пільг зі сплати податків та зборів. Звернення скаржника у травні 2025 року до Головного управління Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області перебуває поза межами спірного періоду, з яким позивач пов`язував необхідність розірвання договору оренди.
Загальні посилання підприємства на введений в країні режим воєнного стану не підтверджує об`єктивної неможливості використання орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням, а невиконання договірних зобов`язань орендарем в 2023, 2024 роках не може бути виправдане обставинами непереборної сили.
Частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», передбачено, що Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Отже, для засвідчення форс-мажорних обставин ТПП України видається сертифікат. Водночас, лист Торгово-промислової палати України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022року, на який посилається скаржник як на аналогію сертифікату про посвідчення форс-мажорних обставин, не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також такий лист не є документом, який був виданий за зверненням відповідного суб`єкта (відповідача), для якого могли настати певні форс-мажорні обставини.
Верховний Суд у постановах від 01 червня 2021 у справі №910/9258/20, від 14 червня 2022 у справі №922/2394/21 зазначав, що форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
Таким чином, в разі наявності певних обставин (форс-мажорних), які засвідчені для конкретної особи відповідним сертифікатом ТПП України, суд має оцінити зазначений доказ у сукупності з іншими доказами.
Водночас, настання форс-мажорних обставин не є підставою для невиконання стороною зобов`язання, строк виконання якого настав до дати настання таких обставин, а також для звільнення сторони від відповідальності в такому випадку. Такий висновок висловлений у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі №912/750/22.
З огляду на викладене, лист ТПП України №2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022року не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», виданим безпосередньо ТОВ «ЮТС-Агропродукт».
Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на Інтерактивну карту ДСНС щодо виявлення або ймовірного знаходження вибухонебезпечних предметів на землях Новорайської об`єднаної територіальної громади Херсонської області, оскільки ця карта відображає лише актуальну інформацію на час її перегляду та не містить даних щодо спірного періоду. 
Суд апеляційної інстанції критично оцінює посилання скаржника на рішення XIV сесії Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року №491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», яким за твердженням відповідача для ТОВ «ЮТС-Агропродукт» встановлено обставини непереборної сили щодо виконання договорів оренди землі, оскільки зазначений документ суду не надано, що унеможливлює його дослідження та надання правової оцінки.
Отже, колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанції про те, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не довело наявність беззаперечних обставин, які б унеможливлювали використання орендарем земельної ділянки протягом 2023-2024 років та звільняли товариство від обов`язку виконання зобов`язань з виплати орендної плати за 2023, 2024 роки. Систематичне невиконання орендарем істотних умов договорів оренди землі щодо виплати орендної плати є підставою для дострокового розірвання цих договорів.
За правилами статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Ураховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 квітня 2026 року постановлено з додержанням вимог закону, судом першої інстанції правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, надана правильна оцінка наявним у справі доказам, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, а відтак відсутні підстави для скасування оскаржуваного судового рішення.
Розподіл судових витрат в порядку частини тринадцятої статті 141 ЦПК України не здійснюється у зв`язку із залишенням апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» без задоволення.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 382-384 ЦПК України, суд

постановив :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 квітня 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий: В.О. Бездрабко

Судді: Л.В. Базіль 

Л.А. Приходько