Номер провадження: 22-ц/813/2442/26 
Справа № 522/14973/25-Е
Головуючий у першій інстанції Домусчі Л. В.
Доповідач Назарова М. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.05.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: Назарової М.В. (суддя-доповідач), Коновалової В.А., Кострицького В.В., 
учасники справи: позивач – Товариство з обмеженою відповідальністю «Бона Вита-Олімп», відповідач - ОСОБА_1 ,
розглянувши в порядку письмового провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 
на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 жовтня 2025 року, ухвалене Приморським районним судом м. Одеси у складі: судді Домусчі Л.В. в приміщенні того ж суду,
у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Бона Вита-Олімп» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за спожиті житлово-комунальні послуги,

в с т а н о в и в:

У липні 2025 року ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» звернулося до суду з вказаним позовом, який мотивував тим, що 31.12.2021 на підставі Акту передачі в експлуатацію, будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , був переданий в управління ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП». Позивач, як обслуговуюча компанія на підставі укладених договорів із постачальниками комунальних послуг, забезпечує обслуговування, експлуатацію та поточний ремонт будівлі, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, нараховує та збирає плату за надані житлово-комунальні послуги із співвласників будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до відомостей з Державного реєстру прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 вищевказаного будинку. Позивачем, зі свого боку, надаються комунальні послуги у повному обсязі, проте відповідачка ухиляється від їх сплати. 
У зв`язку з чим позивач просив, з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог, стягнути з ОСОБА_1 заборгованість за житлово-комунальні послуги у розмірі 15919,55 грн
Від ОСОБА_1 надійшов відзив на позовну заяву, в якій відповідач просила відмовити у позовних вимогах у повному обсязі, посилаючись на те, що не відмовляється сплачувати житлово-комунальні послуги, які реально були надані та використані, проте управляюча компанія створює на свій розсуд тарифи та заборгованість, з якими вона не погоджується. 
Позивачем, на сьогоднішній день, не надано відповідачці акти балансової належності водо-, електро-, теплопостачання, з конкретним визначенням зони відповідальності кожної зі сторін, інформацію по приладам обліку (тип, номер, дозволену потужність, акти останньої повірки по кожному приладу окремо), це стало причиною неукладення договору по наданню управляючою компанією своїх послуг. Позивачем при введенні ним тарифів стосовно будинку, був порушений порядок запровадження нових цін та тарифів на житлово-комунальні послуги, оскільки такий порядок встановлений Законом України «Про житлово-комунальні послуги», відповідними нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, якими не передбачено встановлення тарифів на житлово-комунальні послуги без затвердження їх органами місцевого самоврядування, на вимоги відповідачки про надання такої інформації її ігнорують. 
Оскільки відповідачем не надано відповідачці жодних доказів щодо затвердження в установленому законом порядку розрахованих ним тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій відповідним органом місцевого самоврядування, як передбачено статтею 31 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", у зв`язку з цим тарифи вважає нараховано безпідставно, а заборгованість, яка склалася, є видуманою.
Зазначає, що з 2022 року по січень 2025 року постійно сплачувала всі рахунки, які виставляв позивач. Станом на липень 2025 року відповідачкою не було підписано договір про надання житлово-комунальних послуг з ТОВ «Бона Віта - Олімп».
08.08.2025 від ОСОБА_1 надійшла зустрічна позовна заява, пред`явлена до ТОВ «Бона Віта - Олімп» про зобов`язання вчинити певні дії, яка ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 29.08.2025 залишена без розгляду.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 23 жовтня 2025 року позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Бона Вита-Олімп» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за спожиті житлово-комунальні послуги – задоволено частково.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Бона Вита-Олімп» заборгованість зі сплати спожитих житлово-комунальних послуг, послуг з утримання будинку та прибудинкової території за адресою: АДРЕСА_3 у розмірі 15919,55 гривень. 
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Бона Вита-Олімп» судовий збір у розмірі 2422,40 гривень.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги вказує, що для того, щоб позивач не ввів суд в оману, акцентує увагу на тому, що спір саме про інші додаткові послуги, які скаржниця не отримувала та згоди на них не надавала. Оплату за управління будинком та прибудинкової території, електропостачання та опалення, було здійснено (квитанції додано додатками до відзиву). Зазначає, що при формуванні платежу через електронний банкінг, призначення платежу відображається автоматично, як: житлово-комунальні та інші послуги, змоги самостійно вказати призначення платежу та відокремити сплату за управління будинком та прибудинкової території, електропостачання, опалення не мала. 
Звертає увагу, що оплату за управління будинком та прибудинкової території, електропостачання та опалення, здійснила для того, щоб було зручніше відділити додаткові та інші послуги від загальної нарахованої заборгованості, тобто після того, як позивач своєю заявою зменшив позовні вимоги, сума додаткових та інших послуг складає 15919,55 грн, які вважає не отримувала та дозволу на них не надавала.
Вказує, що інші додаткові послуги становлять майже половину нарахованої позивачем заборгованості, які не оплачувала, так як рахує, що нараховування позивачем здійснюється безпідставно, та зобов`язань по сплаті інших додаткових послуг перед позивачем не має. 
Між відповідачкою та позивачем не було укладено договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, це стало внаслідок того, що позивач не може надати підтверджень законності формування тарифів на додаткові та інші послуги, які він безпідставно нараховує.
Судом першої інстанції не досліджено формування додаткових та інших послуг, які позивач включає у заборгованість.
Зазначає, що постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712 було визначено Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, проєкт договору, який запропонував позивач, суттєво відрізняється від типового договору та містить додаткові (інші) послуги, з якими не погоджується, керуючись підпунктом 2 пунктом 3 статті 10 «Про житлово-комунальні послуги».
Наголошує, що до складу житлово-комунальних послуг в даному рішенні було визначено лише утримання житлового будинку і прибудинкової території та постачання теплової енергії для потреб централізованого опалення, тобто це ті послуги, які визначені в понятті Закону та є регульовані.
Щодо інших та додаткових послуг, в вищезазначеному рішенні мови не йде, так як всі інші послуги мають надаватися за згодою сторін згідно з Закону, звертає увагу на постанову Верховного Суду України від 30 жовтня 2013 року у справі N 6-59цс13, в якій зроблено правовий висновок щодо застосування положень пункту 10 частини третьої статті 20 Закону України "Про житлово - комунальні послуги" відносно відповідальності боржника за несвоєчасне здійснення оплати житлово-комунальних послуг та роз`яснено, що споживачі зобов`язані оплачувати житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користуються ними, послугами (в понятті позивача як інші додаткові послуги): по оплаті охорони об`єкту, по технічному обслуговуванню та утриманню дизельного генератора, по розподілу газу та окремо за утримання та обслуговування котельні.
Звертає увагу, що у відповідності до Постанови 869 тариф, за яким розраховується плата за теплову енергію, вже має містити усі витрати котельні, включаючи розподіл газу, тому рахує, що тариф по розподілу газу та окремо за утримання та обслуговуванню котельні суперечить вимогам вищезгаданої постанови та досліджено судом першої інстанції не було. На численні усні звернення скаржниці до позивача щодо надання роз`яснень по додатковим тарифам належної інформації не отримала. Під час проведеного дослідження судом першої інстанції не було проведено аналізу розрахунків, які надав позивач, до складу яких входили додаткові та інші послуги.
Суд вирішив спір на основі норми, яка не регулює даний вид правовідносин, а саме використовуючи висновки постанови КЦС ВС від 23.11.2022 у справі № 761/43664/18, судом першої інстанції не було враховано, що даний спір за додаткові (інші) послуги, які позивач включив до складу заборгованост,і а не житлово-комунальні послуги в розумінні управління будинком та прибудинкової території, та ті послуги, які фактично отримала – це електропостачання, водопостачання, опалення, і, які відповідачка оплатила у повному обсязі.
Судом першої інстанції не було досліджено, чи прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства.
08.12.2025 ТОВ «Бона Вита-Олімп» надіслало відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення залишити без змін.
Вказує, що відповідач у встановленому законом порядку до позивача не звертався, акти претензії щодо ненадання чи неналежного надання послуг не складалися.
Відповідачем не надано відповідних доказів на спростовування факту надання йому, відповідних послуг ТОВ «Бона Віта-Олімп», або ж надання послуг іншою особою, а також надання таких послуг неналежним чином.
Зауважує, що за адресою житлового комплексу ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІПМ» вчасно та якісно надаються послуги з управління будинком, а відповідач, у свою чергу, користується даними послугами, від їх отримання не відмовлялася, самостійно договори з компаніями, які надають житлово-комунальні послуги не укладала.
Вказує, що безпідставними є твердження відповідача про те, що ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» не укладало із нею договору, оскільки як вірно встановлено судом, відсутність укладеного між сторонами договору не є підставою для несплати за надані позивачем і спожиті відповідачем житлово-комунальні та інші послуги, що узгоджується з висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 26.09.2019 року (справа № 753/1391/17, провадження № 61-34537св18), від 21.11.2019 року (справа № 464/5927/15, провадження № 61-33479св18) від 22.01.2020 року (справа № 201/9729/18, провадження № 61-21652св19).
Типовий договір визначає лише базову структуру та обов`язкові елементи договору про надання житлово-комунальних послуг, однак не позбавляє управителя права та обов`язку деталізувати його зміст відповідно до специфіки управління конкретним об`єктом та фактичних відносин із співвласниками.
Частиною шостою ст. 19 ЦПК України визначено, що малозначними справами є справи, у яких ціна позову не перевищує тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Предметом позову в цій справі є вимога про стягнення заборгованості у розмірі 15919,55 грн, тому справа є малозначною в силу прямої вказівки в ЦПК України.
Оскільки справа є малозначною, то розгляд апеляційної скарги проводиться без повідомлення учасників справи відповідно до приписів ч. 1 ст. 369 ЦПК України.
Згідно з ч. 1 ст. 8 ЦПК України ніхто не може бути позбавлений права на інформацію про дату, час і місце розгляду своєї справи або обмежений у праві отримання в суді усної або письмової інформації про результати розгляду його судової справи.
Інформація про призначення даної справи до розгляду у апеляційному суді без повідомлення учасників справи завчасно розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України.
Дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що не підлягає задоволенню.
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 вказаної норми).
Згідно зі ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачкою доказів щодо не надання таких послуг або неналежної якості суду не надано, заявлена позивачем до стягнення заборгованість за житлово-комунальні послуги за адресою: АДРЕСА_3 , в розмірі 15919,55 грн, неспростована належними доказами відповідачкою та частково погашена нею після відкриття провадження у даній справі, тому суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.
Судом встановлено, що 31.12.2021 на підставі Акту передачі в експлуатацію, будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , був переданий в управління ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП». 
Основним видом діяльності ТОВ БОНА ВІТА-ОЛІМП», код ЄДРПОУ 44276973, згідно відомостей, зазначених у Витязі з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань, є КВЕД 81.10 «Комплексне обслуговування об`єктів», що передбачає діяльність з надання житлово-комунальних послуг (а.с. 5)
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 435471856 від 15.07.2025 року ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_4 , яка належить їй на праві власності (а.с. 19).
13.12.2021 року між ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» та ТОВ «Юг-Газ» укладено договір постачання природнього газу № 1142.
01.02.2022 року між ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» та ТОВ «Екосервіс Одеса» укладено договір про надання послуг з поводження з побутовими відходами.
01.04.2022 року між ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» та АТ «ДТЕК Одеські електромережі» укладено договір споживання про надання послуг з розподілу еклектичної енергії № 2413-2.
Згідно Паспортів точки/точок розподілу електричної енергії від 01.04.2022 року послуга надається за адресою об`єкта: АДРЕСА_1 .
13.07.2022 року між ТОВ «БОНА ВІТА ОЛІМП» та ТОВ «ООЕК» укладено договір про постачання електричної енергії постачальником універсальних послуг № 01-2413-N-ПУП.
09.09.2022 року між ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» та ТОВ «Інфокс» укладено договір про надання послуг централізованого водопостачання та водовідведення № 39251.
01.01.2023 року між ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» та ТОВ «Кліар-Сіті» укладено договір на вивезення твердих побутових відходів № 10268мк23.
Постачальником зазначених вище житлово-комунальних послуг і послуг з утримання будинку і прибудинкової території за адресою: АДРЕСА_1 є ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП».
З 01.12.2022 по 01.05.2025 відповідачка не здійснювала повну оплату за отримані житлово-комунальні послуги, а саме за витрати на адміністратора, опалення, охорона, УБПТ, утримання котельної, утримання СКД, відеонагляд, ТБВ (сміття), розподіл природнього газу, електроенергія, внаслідок чого виникла заборгованість у розмірі 39416,86 грн.
Між тим, відповідачкою до відзиву на позов були долучені наступні квитанції про часткову сплату заборгованості:
- № XB83-611M-246X-CKK3 від 18.07.2025 року на суму 4 016,41 грн за опалення;
- № 7BB9-0BXP-K761-9X42 від 11.07.2025 року на суму 512,91 грн за опалення;
- № 9KHK-6PH1-XCTE-7301 від 28.07.2025 року на суму 1 214,81 грн за холодне водопостачання;
- № 801K-6K1M-2A9T-3130 від 09.06.2025 року на суму 3 956,88 грн за житлово-комунальні та інші послуги;
- № 1T99-8K19-A2E6-E7KM від 09.06.2025 року на суму 4 124,31 грн житлово-комунальні та інші послуги;
- № 5XCH-4C3H-1MP7-X4E6 від 11.07.2025 року на суму 2 884,68 грн за опалення;
- № 1836-BX5T-P9T0-P2X3 від 18.07.2025 року на суму 3 114,26 грн за опалення;
- № B0E1-T6C3-50E9-66EC від 11.07.2025 року на суму 1 663,05 грн за опалення;
- № 5834-M9P3-K5HE-HK56 від 18.07.2025 року 4 976,08 грн за опалення;
- № 1EBK-59M2-AE8M-B3M3 від 18.07.2025 року на суму 5115,11 грн за опалення. (а.с. 45-56)
04.08.2025 року від представника ТОВ «Бона Віта-Олімп» - адвоката Ткач А.О. до суду надійшла заява про зменшення розміру позовних вимог, відповідно до якої просили стягнути з відповідачки на користь позивача заборгованість за житлово-комунальні послуги у розмірі 15 919,55 грн, з урахуванням наданих відповідачкою до відзиву квитанцій про часткову сплату заборгованості у розмірі 23497,31 грн, оскільки квитанції на суму 3956,88 грн та 4124,31 грн вже були враховані позивачем при подачі позову як оплата.
Відповідно до ч. 4 ст. 319 Цивільного кодексу України, власність зобов`язує та згідно зі ст. 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Отже, положення ст. 322 ЦК України встановлюють презумпцію обов`язку власника нести усі витрати, пов`язані з утриманням належного йому майна, у тому числі з оплати комунальних та інших наданих йому послуг, поза залежністю від того, чи користується він ними безпосередньо чи ні. До таких витрат належать витрати, пов`язані зі зберіганням майна, його ремонтом, забезпеченням збереження його властивостей тощо. Такий обов`язок власника є похідним від належних йому, як абсолютному володарю, правочинів володіння, користування та розпорядження майном. Невиконання власником свого обов`язку по утриманню своєї власності може створювати небезпеку для третіх осіб.
Статтею 152 ЖК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що громадяни, які мають в приватній власності квартиру, зобов`язані забезпечувати її схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку прибудинкову територію.
Крім того, відповідно до ст. 68, 162 ЖК України, (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) споживач повинен здійснювати оплату за отримані житлово-комунальні послуги своєчасно та у повному обсязі.
Правовідносини, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг регулюються спеціальним законодавством, у тому числі Законом України від 09.11.2017 № 2189-VIII (зі змінами і доповненнями) "Про житлово-комунальні послуги" (далі Закон № 2189-VIII), що набрав чинності з 01.05.2019 р.
Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.
У ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» вказано, що до житлово-комунальних послуг належать: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку; послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.
Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками відповідно до статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Управитель багатоквартирного будинку-це фізична особа-підприємець або юридична особа-суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач зобов`язаний укладати договори про надання житлово-комунальних послуг у порядку і випадках, визначених законом.
Згідно із ч. 4 ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» з пропозицією про укладання договору про надання комунальних послуг або внесення змін до нього може звернутися будь-яка сторона, надавши письмово другій стороні проект відповідного договору (змін до нього), складений згідно з типовим договором.
Пунктом 5 ч. 2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що споживач повинен оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.
У частині першій статті 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах, проте відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 7 цього Закону, споживач має право, зокрема, одержувати своєчасно та належної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством і умовами укладених договорів.
Такому праву прямо відповідає визначений п. 5 ч. 2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» обов`язок споживача оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами.
Твердження скарги, що відповідачка здійснила оплату за управління будинком та прибудинкової території, електропостачання та опалення, для того, щоб було зручніше відділити додаткові та інші послуги від загальної нарахованої заборгованості, є необґрунтованими.
Колегія суддів вважає, що сам факт сплати відповідачем частини нарахованих платежів свідчить про визнання нею обов`язку щодо оплати житлово-комунальних послуг та наявності відповідних правовідносин між сторонами.
Незгода відповідачки із переліком чи обсягом послуг не підтверджує їх ненадання або неправомірність нарахувань.
Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
У частині першій ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Посилання відповідачки на невідповідність запропонованого договору типовому не спростовує обов`язку зі сплати фактично наданих житлово-комунальних послуг, оскільки типовий договір має рекомендаційний та орієнтовний характер щодо врегулювання правовідносин сторін. Саме по собі включення до проєкту договору додаткових умов чи послуг не свідчить про незаконність нарахувань, а відповідачем не надано належних та допустимих доказів того, що спірні послуги фактично не надавалися або були нав`язані всупереч вимогам закону.
Доводи скарги, що між відповідачкою та позивачем не було укладено договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, є безпідставними з огляду на наступне.
Так, матеріалами справи встановлено, що 31.12.2021 на підставі Акту передачі в експлуатацію, будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 був переданий в управління ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП».
Відповідно до змісту договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «СТІКОН», виписки з Державного реєстру прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_5 .
За змістом п. 4.2.9. укладеного Договору купівлі-продажу майнових прав відповідачка після отримання пакету документів на об`єкт нерухомості, самостійно зобов`язана укласти договір на експлуатаційне обслуговування з обслуговуючою організацією. 
При цьому зазначено, що відсутність договору не звільняє відповідачку від зобов`язань відшкодовувати витрати за житлово-комунальні послуги, починаючи з моменту видачі документа про прийняття об`єкта в експлуатацію, тобто з 31.12.2021, як перед продавцем, так і перед обслуговуючою організацією.
Встановлено, що позивачем - ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» укладено договори з постачальниками комунальних послуг, на підставі яких забезпечується обслуговування, експлуатація та поточний ремонт будинку, здійснюється розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення ремонтів та утримання спільного майна, а також нарахування та збір плати за надані житлово-комунальні послуги із співвласників будинку.
Наявність укладених договорів із суб`єктами господарювання підтверджує саме організацію та оплату послуг для утримання будинку та прибудинкової території. Таким чином, товариство, діючи відповідно до вимог чинного законодавства України, фактично здійснює управління будинком.
При цьому, законодавство не вимагає, щоб у договорах, укладених управителем чи балансоутримувачем, прямо зазначалося, що послуги надаються «для подальшого надання мешканцям». Достатнім є встановлення факту, що ці послуги реально спрямовані на утримання спільного майна будинку, а витрати на їх оплату пропорційно несуть співвласники (мешканці).
ОСОБА_1 фактично приймала послуги з управління будинком, не відмовлялася від їх отримання та самостійно договорів з постачальниками комунальних послуг не укладала.
Крім того, відсутність укладеного між сторонами договору не є підставою для несплати за надані позивачем і спожиті відповідачем житлово-комунальні та інші послуги, що узгоджується з висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 26 вересня 2019 року (справа № 753/1391/17, провадження № 61-34537св18), від 21 листопада 2019 року (справа № 464/5927/15, провадження № 61-33479св18) від 22 січня 2020 року (справа № 201/9729/18, провадження № 61-21652св19).
Отже, ТОВ «БОНА ВІТА-ОЛІМП» діє як управитель будинку в інтересах усіх співвласників, а обов`язок відповідачки брати участь у витратах прямо випливає з умов договору та вимог закону.
Тарифи на послуги з управління приватними компаніями визначаються договором з управителем або рішенням зборів співвласників, що прямо передбачено ч. 5 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».
Матеріалами справи підтверджено, що позивач уклав договори з постачальниками комунальних послуг, організував обслуговування будинку та здійснив нарахування співвласникам. Довідка про заборгованість, надана позивачем, ґрунтується на цих первинних документах, які належним чином підтверджують фактичні витрати на управління будинком і надані послуги.
Жодних заперечень щодо розрахунків заборгованості відповідачем як до суду першої інстанції, так і до суду апеляційної інстанції не надано.
Таким чином, оскільки відповідачка користувалася комунальними послугами і нею не надано до суду жодного належного та допустимого доказу на спростування позовних вимог позивача, то суд дійшов вірного висновку про обґрунтованість позовних вимог і стягнення заборгованості з відповідачки.
Колегія суддів враховує, що, як неодноразово відзначав Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ), рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі «Ruiz Torija v. Spain», заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27 -вересня 2001 року у справі «Hirvisaari v. Finland», заява № 49684/99).
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду не спростовують, а тому рішення суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України судові рішення у малозначних справах не підлягають касаційному оскарженню. Малозначними, зокрема, є справи, у яких ціна позову не перевищує тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб (п. 1 ч. 6 ст. 19 ЦПК України). Дана справа є малозначною в силу вимог закону.

Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 жовтня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і оскарженню у касаційному порядку не підлягає, крім випадків, передбачених п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України.
Дата складення повного тексту постанови – 26 травня 2026 року

Судді: М.В. Назарова

В.А. Коновалова 

В.В. Кострицький