ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

08 червня 2026 року   Справа № 906/1439/25 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Петухов М.Г., суддя Бучинська Г.Б. , суддя Мельник О.В. 

секретар судового засідання Приступлюк Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Північно-західного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Міжнародний аеропорт Житомир імені С.П.Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд"
на рішення Господарського суду Житомирської області від 02.03.2026 
(ухвалене о 15:19 год. у м. Житомирі, повний текст складено 12.03.2026)
у справі № 906/1439/25 (суддя Сікорська Н.А.) 
за позовом Дочірнього підприємства "Міжнародний аеропорт Житомир імені С.П.Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд"
до Житомирської міської ради
про внесення змін до договору оренди
за участю представників сторін:
від позивача - не з`явився; 
від відповідача - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Дочірнє підприємство "Міжнародний аеропорт Житомир імені С.П.Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" звернулось з позовом до Житомирської міської ради про внесення змін в п.1 Додаткової угоди від 15.07.2021 (Зміни № 92) до Договору оренди землі №335 від 28.11.2014, виклавши його в наведеній у позові редакції.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 15.07.2021 сторони Змінами № 92 до Договору оренди землі № 335 від 28.11.2014 визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:06:001:0039 у розмірі 77 376 397 грн та річну орендну плату в розмірі 2 321 291 грн 91 коп. на підставі витягу з технічної документації від 26.04.2021 № 97-6-0.15-1638/183-21.
В той же час, така оцінка була визначена внаслідок протиправних дій ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, що встановлено рішенням суду у справі №240/35111/21, тоді як фактична нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент внесення змін становила 14 572 365 грн 03 коп.
Позивач вказує, що сторонами не досягнуто згоди щодо приведення Договору оренди у відповідність до вимог чинного законодавства в частині визначення нормативної грошової оцінки та, відповідно, розміру орендної плати, а тому він звернувся до суду із цим позовом.

Господарський суд Житомирської області рішенням від 02.03.2026 у справі № 906/1439/25 в задоволенні позову відмовив.
При ухваленні вказаного рішення суд першої інстанції виходив із того, що позивач просить внести зміни до договору з метою приведення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки у відповідність до законодавства та усунення наслідків протиправних дій ГУ Держгеокадастру у Житомирській області.
Водночас суд зазначив, що зміна договору в судовому порядку допускається у разі істотного порушення договору іншою стороною.
З врахуванням того, що позивач не довів наявності такого порушення з боку Житомирської міської ради, суд дійшов висновку про відмову в позові.
Розглядаючи спірні правовідносини місцевий господарський суд застосував відповідні положення ст. 13 Конституції України, ст. ст. 11, 651, 792 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), ст. ст. 206, Земельного кодексу України (далі – ЗК України), ст. ст. 14, 289 Податкового кодексу України (далі – ПК України), ст. ст. 1, 13, 15 Закону України "Про оренду землі", ст. 21 Закону України "Про Державний земельний кадастр", ст. ст. 20, 23 Закону України "Про оцінку земель".

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, Дочірнє підприємство "Міжнародний аеропорт Житомир імені С.П.Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" звернулося з апеляційною скаргою до Північно-західного апеляційного господарського суду, у якій просить рішення Господарського суду Житомирської області від 02.03.2026 у справі № 906/1439/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Апеляційна скарга обґрунтована таким.
Відмова позивачу у внесенні змін до Договору оренди землі №335 від 28.11.2014 є фактично істотним порушенням його умов.
Позивач, як орендар при укладенні Договору оренди розраховував на справедливий та встановлений у відповідності до вимог закону розмір орендної плати, а існуючий наразі розмір орендної плати не є таким, а також значною мірою позбавляє орендаря на те, що він розраховував при укладанні Договору.
За відмови відповідача застосування справедливого та законно визначеного розміру орендної плати, скаржнику надається шкода у вигляді нарахування значно більшого розміру орендної плати.
Протиправні дії ГУ Держгеокадастру у Житомирській області при наданні витягів з технічної документації про нормативно грошову оцінку орендованої земельної ділянки, не можуть бути підставою для відповідних наслідків у вигляді визначення на їх підставі розміру орендної плати.
За наведеного скаржник вважає, протиправним та необґрунтованим висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Відповідач не скористався правом подати відзив на апеляційну скаргу позивача, що відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції. 

В судовому засіданні Північно-західного апеляційного господарського суду 08.06.2026 в режимі відеоконференції намагалася взяти участь представниця Житомирської міської ради.
Однак, представниця відповідача не змогла повноцінно взяти участь в засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, оскільки в останньої завмирала картинка та пропадав звук. При цьому, суд неодноразово зв`язувався із представницею для налагодження зв`язку. 
Відповідно до ч. 5 ст. 197 ГПК України ризики технічної неможливості участі у відеоконференції поза межами приміщення суду, переривання зв`язку тощо несе учасник справи, його представник, який подав відповідну заяву, крім випадку коли суд після призначення судового засідання чи під час такого засідання втратив технічну можливість забезпечити проведення відеоконференції.
Тому, суд дійшов висновку, що неможливість участі представниці відповідача, через технічні причини, не є перешкодою для розгляду справи та не свідчать про неможливість вирішення спору в цьому судовому засіданні.
Крім того, представник скаржника, на момент проведення судового засідання був в режимі "офлайн" та не взяв участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Враховуючи приписи ст.ст. 269, 273 ГПК України про межі та строки розгляду апеляційних скарг в апеляційній інстанції, той факт, що учасники справи були належним чином та своєчасно повідомлені про дату, час та місце судового засідання, про що свідчать довідки про доставку електронних листів (а. с. 154, 157), а також те, що явка представників сторін в судове засідання обов`язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представників сторін.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши в межах доводів та вимог апеляційної скарги правильність застосування місцевим господарським судом при ухваленні рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що в задоволенні апеляційної скарги слід відмовити, а оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін, виходячи з такого.

Судом апеляційної інстанції встановлено та як убачається з матеріалів справи, що 28.11.2014 між Житомирською міською радою (орендодавець) та Дочірнім підприємством "Аеропорт Житомир" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" (орендар) було укладено Договір оренди землі (далі – Договір; а. с. 12-13), за умовами якого орендодавець, керуючись рішенням 36 сесії Житомирської міської ради сьомого скликання від 18.06.2014 №704, Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі, які перебувають у державній і комунальній власності та чинним законодавством надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації будівель і споруд авіаційного транспорту за адресою: м. Житомир, вул. Авіаторів, 9.
Пунктом 31 Договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку. Усі інші умови, які не зазначені в договорі передбачаються рішенням Житомирської міської ради, Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі які перебувають у державній і комунальній власності та чинним законодавством.
В подальшому, 15.07.2021 сторонами підписано Зміни №92 до Договору оренди, якими на підставі рішення 5 сесії Житомирська міська рада 8 скликання від 25.03.2021 №141 було внесено зміни до умов договору оренди землі (а. с. 14-15).
Зокрема, сторони виклали п. п. 2, 4, 5, 7, 24 Договору в такій редакції:
"2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 18,4548 га, в тому числі під будівлями і спорудами – 0,6035 га, під проїздами, проходами та площадками – 17,8513 га.
4. Кадастровий номер земельної ділянки 1810136600:06:001:0039.
5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на становить 77 376 397 грн.
7. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить:
2 321 291 грн 91 коп. в рік, коефіцієнт співвідношення – 3,000.
24. На орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) щодо: 0,1761 га – інше обмеження, 0,1395, 0,0451 га – охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта енергетичної системи; 0,1540, 0,4467 га – охоронна зона навколо інженерних комунікацій; 0,0183, 0,1326, 0,2792 га – охоронна зона навколо (вздовж) об`єкта зв`язку; 18,4548 га – санітарно-захисна зона навколо об`єкта.".
Пізніше, Житомирський окружний адміністративний суд рішенням (т. 1, а. с. 21-25) від 13.05.2022 (набрало законної сили 28.07.2022) у справі №240/35111/21 задовольнив позов Дочірнього підприємства "Міжнародний аеропорт Житомир ім. С.П. Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" до Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області в особі Міськрайонного управління у Житомирському районі та м.Житомирі про визнання протиправними дій, зобов`язання вчинити дії.
Визнав протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області щодо неврахування п.4 рішення Житомирської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Житомира та введення в дію нових розмірів плати за земельні ділянки у м.Житомир" №931 від 10.06.2015 при наданні Дочірньому підприємству "Міжнародний аеропорт Житомир ім. С.П. Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кадастровим номером 1810136600:06:001:0039, яка складається з трьох частин: площею 1,1344 га; площею 0,0184 га та площею 17,3020 га, які розташовані за адресою: м.Житомир, вул.Авіаторів, 9, а саме: застосування при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки коефіцієнта Км2 в розмірі, що перевищує максимальне значення 0,306.
Зобов`язав Головне управління Держгеокадастру у Житомирській області при розрахунку Дочірньому підприємству "Міжнародний аеропорт Житомир ім. С.П. Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 1810136600:06:001:0039, яка складається з трьох частин: площею 1,1344 га; площею 0,0184 га та площею 17,3020 га, які розташовані за адресою: м.Житомир, вул.Авіаторів, 9, застосувати коефіцієнт Км2, що не перевищує максимальне значення 0,306, яке визначене п.4 рішення Житомирської міської ради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Житомира та введення в дію нових розмірів плати за земельні ділянки у м.Житомир" №931 від 10.06.2015, а також застосувати коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки за 2016 рік у розмірі 1,060.
11.08.2022 позивачем отримано Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.08.2022. №412/459-22, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 18,4548 га з кадастровим номером 1810136600:06:001:0039 становить 14 572 365 грн 03 коп. (а. с. 9).
Позивач вважає, що з 15.07.2021 (дата прийняття змін №92 до договору оренди) нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки має становити 14 572 365 грн 03 коп., відповідно до витягу від 09.08.2022р. №412/459-22, отриманого на виконання рішення Житомирського окружного адміністративного суду.
Позивач вказує, що з метою приведення договору оренди у відповідність до вимог чинного законодавства України в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки він 20.03.2023 звернувся до Житомирської міської ради із листом №103, в якому запропонувало міській раді як Орендодавцю погодити внесення з 15.07.2021 змін у договір оренди та визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати у відповідності до висновків Житомирського окружного адміністративного суду від 13.05.2022 по справі №240/35111/21 та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 18,4548 га з кадастровим номером 1810136600:06:001:0039, яка розташована за адресою: м.Житомир, вул.Авіаторів,9 від 09.08.2022 №412/459-22 (а. с. 18).
Однак, відповідач листом № 12/1159 від 07.04.2023 повідомив про опрацювання відповідного листа та додав копію попереднього листа до позивача (від 24.11.2022 № 12/4223) в якому повідомлялося про відсутність підстав для внесення змін до Договору (а. с. 10-11).
Як вказує позивач, він в подальшому звертався з аналогічним листом від 23.04.2024 №15, який був залишений без відповіді (а. с. 19-20).
За вказаних обставин, позивач звернувся до суду із цим позовом.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини на предмет наявності правових підстав для задоволення позовних вимог, суд апеляційної інстанції приймає до уваги такі положення діючого законодавства з урахуванням фактичних обставин справи.

Згідно з ч.1 ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
В силу ч. 1 ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Частина 2 статті 19 Конституції України встановлює, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад (ст. 142 Конституції України).
В силу ст. 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.
Згідно зі ст.172 ЦК України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.
У відповідності до ст. 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
У відповідності до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).
В силу приписів ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України "Про оренду землі").
Згідно з статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
За приписами ч. 1 ст. 93 ЗК України, яка кореспондується із ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно із ст. 206 Земельного кодексу Україні використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (пп14.1.147 п. 14.1 ст. 4 ПК України).
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з п. 289.1 ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено (підп. 271.1.1, 271.1.2 п. 271.1 ст. 271 ПК України).
Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17).
За змістом статей 15, 20, 21 Закону України "Про Державний земельний кадастр" до Державного земельного кадастру включаються такі відомості про земельні ділянки як нормативна грошова оцінка. Внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про об`єкти Державного земельного кадастру є обов`язковим. Відомості про нормативну грошову оцінку земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі технічної документації з такої оцінки.
Відповідно до статті 5 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Згідно з абз. 3 ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, зокрема, комунальної власності.
Відповідно до ч. 2 ст. 20 та ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Між сторонами існує спір щодо внесення змін до Договору, у зв`язку із зміною нормативно грошової оцінки орендованої земельної ділянки.
У силу статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Отже, за загальним правилом, встановленим цивільним законодавством, зміна та розірвання договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору, що є саме таким випадком у цій справі).
Суд бере до уваги, що про зміну або розірвання договору в порядку ч. 1 ст. 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.
Зміна або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин регулюється приписами ст. 652 ЦК України, згідно з частиною першою якої у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Відповідно до ст. 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона (частина друга).
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина четверта).
З наведеного слідує, що положення ст. 652 ЦК України застосовуються як при розгляді справ, предметом спору в яких є вимоги про зміну правочину, так і при подачі позову з вимогами про його розірвання.
Норма статті 652 ЦК України є універсальною, а її правозастосування - сталим та послідовним у судовій практиці, що підтверджується, зокрема змістом постанов Великої Палати Верховного Суду у справах № 910/15484/17, № 363/1834/17, Верховного Суду у справах №910/13557/21, № 910/17639/21, № 920/475/23.
За висновками Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду у наведених справах при укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися.
Укладаючи договір сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору.
Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (абз. 2 ч. 1 ст. 652 ЦК України).
Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір, має бути не наслідком поведінки сторін, а бути зовнішньою щодо юридичного зв`язку між ними.
У відповідності до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Пунктом 31 Договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.
Із наявних у справі доказів вбачається, що 15.07.2021 сторони досягли згоди щодо внесення змін до Договору, шляхом підписання Змін № 92, якими серед іншого, встановили новий розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки (77 376 397 грн), а відповідно і новий розмір орендної плати (2 321 291 грн 91 коп. в рік). 
При цьому, відомості про нормативно грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер 1810136600:06:001:0039 отримані на підставі Витягу з технічної документації від 26.04.2021 №97-6-0.15-1638/183-21.
В той же час, суд апеляційної інстанції зважає на те, що матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що саме при укладанні Змін № 92 позивачем висловлювалися будь-які заперечення щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки або вчинялися дії щодо його оспорення (приведення у відповість, тощо).
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 зауважила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.
Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.
Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
З огляду на такі висновки Великої Палати Верховного Суду, які зроблені у справі за позовом орендодавця до орендаря про внесення змін до договору оренди землі, внаслідок зміни нормативно грошової оцінки, тобто мають певну подібність щодо сутті спірних правовідносин до цієї справи, колегія суддів висновує, що сама по собі зміна нормативно грошової оцінки не є підставою для внесення змін у Договір.
В той же час, орендар (Дочірнє підприємство "Міжнародний аеропорт Житомир імені С.П.Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд") починаючи із 09.08.2022 (дата отримання нового витягу з технічної документації та, відповідно, документальне підтвердження іншого розміру нормативно грошової оцінки) має право на сплату орендної плати у відповідному відсотковому співвідношенні вже від нової нормативно грошової оцінки (14 572 365 грн 03 коп.).
З врахуванням викладеного, колегія суддів висновує, що позовні вимоги не підлягають до задоволення.
Відповідно до ч. 4 ст. 11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
За усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Пронін проти України" одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" (№ 4241/03, §54, ЄСПЛ, 28.10.2010) ЄСПЛ також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
В справі "Салов проти України" від 06.09.2005 Європейський Суд з прав людини наголосив на тому, що згідно ст. 6 Конвенції рішення судів достатнім чином містять мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (рішення від 27.09.2001 у справі "Hirvisaari v. Finland"). У рішенні звертається увага, що статтю 6 параграф 1 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін. Відповідно, питання, чи дотримався суд свого обов`язку обґрунтовувати рішення, може розглядатися лише в світлі обставин кожної справи (рішення від 09.12.1994 у справі "Ruiz Torija v. Spain").
У пунктах 32, 34, 36 Висновку №11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень зазначено, що усі судові рішення повинні бути зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; судові рішення повинні, у принципі, бути обґрунтованими; підстави прийняття рішення повинні бути узгодженими, чіткими, недвозначними й несуперечливими; вони повинні давати можливість читачеві простежити логіку міркувань, які привели суддю до ухваленого ним рішення.
Колегія суддів апеляційної інстанції з огляду на викладене зазначає, що скаржник був почутим і йому надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного провадження.
З урахуванням викладеного в сукупності, апеляційний господарський суд погоджується із висновком місцевого господарського суду про відмову в задоволенні позову.
Відповідно до ст. 86 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних в справі доказів.
В силу приписів ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Зважаючи на вказане, судова колегія зазначає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують встановлених обставин справи, а тому не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги.
Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищевикладене апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Міжнародний аеропорт Житомир імені С.П.Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 02.03.2026 у справі №906/1439/25 - без змін.
Керуючись статтями 269, 270, 273, 275-279, 282 ГПК України, Північно-західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Дочірнього підприємства "Міжнародний аеропорт Житомир імені С.П.Корольова" Товариства з обмеженою відповідальністю "Акорд" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Житомирської області від 02.03.2026 у справі №906/1439/25 - без змін.
2. Справу № 906/1439/25 надіслати Господарському суду Житомирської області.
3. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у випадках, строках та порядку встановлених статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "11" червня 2026 р.

Головуючий суддя Петухов М.Г. 

Суддя   Бучинська Г.Б. 

Суддя   Мельник О.В.