ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2026 року 
м. Київ 

справа № 757/10431/24 
провадження № 61-1945св26 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Петрова Є. В.,
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Литвиненко І. В., Пророка В. В., 

учасники справи: 
позивач -  ОСОБА_1 , 
відповідач -  ОСОБА_2 , 
треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Юрій Назарович, Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), 

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу  ОСОБА_2 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 17 вересня 2025 року у складі судді Вовк С. В. та постанову Київського апеляційного суду від 15 січня 2026 року у складі колегії суддів Саліхова В. В., Євграфової Є. П., Шкоріної О. І. у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Юрій Назарович, Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, припинення права власності, зобов`язання внести зміни, 

ВСТАНОВИВ: 

ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог 

У березні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Ю. Н., Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), у якому просила: 
- скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Ю. Н. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12 вересня 2023 року, індексний номер 69248878, відповідно до якого за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 (далі - квартира); 
- припинити право власності відповідача на зазначену квартиру; 
- зобов`язати Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про державну реєстрацію права власності позивача на спірну квартиру. 

Свої вимоги ОСОБА_1 обґрунтовувала тим, що вона є власником спірної квартири. 

14 вересня 2023 року приблизно о 12 годині невідомі особи, серед яких ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , зателефонували у двері її квартири. Після того як мати позивача, ОСОБА_4 , відчинила двері, зазначені особи, застосовуючи фізичну силу, відштовхнули її, незаконно проникли до квартири, зламали замок на вхідних дверях та почали примушувати позивача залишити житло, посилаючись на те, що ОСОБА_2 є новим власником квартири на підставі наявних у нього документів. 

Після прибуття працівників поліції та слідчо-оперативної групи Печерського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві протиправні дії зазначених осіб були припинені. За твердженням позивача, такі дії були спрямовані на незаконне виселення її разом із матір`ю та заволодіння належним їй майном. 

Позивач вважала, що рішення, на підставі якого за відповідачем зареєстровано право власності на квартиру, є протиправним та підлягає скасуванню, оскільки вона не укладала жодних договорів, не отримувала грошових коштів від будь-яких осіб, а також не надавала згоди на відчуження належного їй майна. 

Позивач зазначала, що під час підписання документів у нотаріуса були присутні невідомі їй особи, з якими вона раніше не була знайома та не підтримувала жодних правовідносин. Жодних доказів існування договірних відносин між нею та іншими особами, зокрема ОСОБА_5 , ОСОБА_6 чи  ОСОБА_7 , не існує. 

На думку позивача, будь-які взаємовідносини між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 не можуть бути підставою для відчуження належного їй майна. Зазначені особи, використовуючи фіктивні договори на суму близько 135 000,00 дол. США, намагаються незаконно заволодіти квартирою, вартість якої перевищує 600 000,00 дол. США. 

Також позивач зазначала, що вона як іпотекодавець не отримувала від іпотекодержателя ОСОБА_2 вимоги про усунення порушення основного зобов`язання у порядку та строки, визначені умовами договору. 

Крім того, відповідач не надав приватному нотаріусу відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності станом на дату не раніше ніж за 90 днів до подання документів для проведення державної реєстрації. 

Позивач також не була повідомлена відповідачем про вартість предмета іпотеки на момент набуття іпотекодержателем права власності на нього. 

Водночас приватний нотаріус прийняв рішення про державну реєстрацію права власності за наявності арешту на спірну квартиру, накладеного ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 02 вересня 2019 року у справі № 757/53049/18. 

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій 

Печерський районний суд міста Києва рішенням від 17 вересня 2025 року позов задовольнив частково. 

Скасував рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Ю. Н. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12 вересня 2023 року, індексний номер 69248878, відповідно до якого за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на спірну квартиру. 

У задоволенні решти позовних вимог відмовив. 

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції керувався тим, що порядок звернення стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку на підставі іпотечного договору не було дотримано, оскільки відсутні докази отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення за основним зобов`язанням. Суд зазначив, що ОСОБА_2 не виконав умов договору позики від 01 грудня 2020 року щодо обов`язкового направлення позивачу вимоги про усунення порушення за двома адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 , а також умов іпотечного договору від 01 грудня 2020 року щодо направлення відповідної вимоги за адресою позивача: АДРЕСА_4 . Невиконання зазначених умов договорів, що передбачають обов`язковість попереднього направлення письмової вимоги, було перешкодою для вчинення державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій. 

З урахуванням наведеного суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог у частині скасування рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру та необхідність їх задоволення. 

Водночас суд зазначив, що позовні вимоги про припинення права власності та зобов`язання внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не підлягають задоволенню, оскільки обраний позивачем спосіб захисту у цій частині не є належним. 

Київський апеляційний суд постановою від 15 січня 2026 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишив без задоволення, а рішення Печерського районного суду міста Києва від 17 вересня 2025 року - без змін. 

Апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог, зазначивши про те, що оскаржуване рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, прийняте державним реєстратором за відсутності документів, які б підтверджували отримання саме ОСОБА_1 вимоги від ОСОБА_2 про усунення порушень основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки. 

Суд не взяв до уваги доводи відповідача про належне повідомлення позивача про усунення порушень основного зобов`язання та посилання на рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення 19 липня 2023 року особою за довіреністю - ОСОБА_3 , посилаючись на те, що факт вручення поштового відправлення іншій особі ( ОСОБА_3 ) не підтверджує належного повідомлення саме іпотекодавця у розумінні вимог законодавства. Крім того, апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про порушення іпотекодержателем умов договору позики, з урахуванням додаткової угоди до договору позики, та договору іпотеки щодо направлення іпотекодавцю вимоги також за адресою:АДРЕСА_3 .

Крім того, залишаючи рішення суду першої інстанції без змін, апеляційний суд керувався тим, що з матеріалів реєстраційної справи встановлено, що нотаріусу було подано звіт про оцінку майна, виконаний Товариством з обмеженою відповідальністю «Оцінка Трейд» (далі - ТОВ «Оцінка Трейд»), оцінювачем ОСОБА_8 , відповідно до якого станом на 12 червня 2023 року вартість квартири становила 6 267 858,00 грн (еквівалент 171 400,00 дол. США). 

Разом із тим експертна оцінка предмета іпотеки, яка б підтверджувала його вартість саме на момент набуття іпотекодержателем права власності (станом на 12 вересня 2023 року), у матеріалах реєстраційної справи відсутня. 

Оскільки визначення вартості предмета іпотеки на момент набуття права власності є істотною умовою для проведення державної реєстрації такого права, іпотекодержатель був зобов`язаний надати державному реєстратору відповідний документ про оцінку. 

Ненадання такого документа, як і недотримання процедури належного повідомлення іпотекодавця, свідчить про порушення іпотекодержателем вимог законодавства під час реалізації позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. 

З урахуванням викладеного апеляційний суд вважав, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру за відповідачем.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги 

У лютому 2026 року  ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Печерського районного суду міста Києва від 17 вересня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 січня 2026 року і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі. 

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник зазначив, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19, від 14 грудня 2022 року у справі № 718/917/20, від 15 листопада 2023 року у справі № 754/8583/20, від 06 березня 2024 року у справі № 607/19940/20, від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, суди належним чином не дослідили зібрані у справі докази та встановили обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389, пункти 1, 4 частини третьої статті 411 ЦПК України). 

Касаційну скаргу ОСОБА_2 обґрунтовує тим, що відповідно до додаткової угоди від 01 січня 2021 року до договору позики від 01 грудня 2020 року сторони у зв`язку зі зміною фактичного місця проживання позичальника погодили внесення змін до реквізитів позичальника, визначивши нове місце її фактичного проживання: АДРЕСА_5 . 
Крім того, сторони доповнили договір позики пунктом 12, яким передбачили, що позичальник погоджується отримувати всю кореспонденцію, пов`язану з виконанням укладених між сторонами правочинів, за вказаною адресою, причому така кореспонденція вважається належно доставленою, а позичальник несе відповідальність за забезпечення її отримання. Зазначений пункт поширюється на всі правочини між сторонами та може бути змінений виключно за їх взаємною письмовою згодою. 

Також у пункті 13 договору позики (у редакції додаткової угоди) сторони погодили здійснювати листування з ОСОБА_1 не лише за адресою: АДРЕСА_2 , але й за адресою фактичного місця проживання: АДРЕСА_3 , а також передбачили можливість використання електронних засобів зв`язку. 

Таким чином, позивач самостійно визначила адреси для отримання кореспонденції, зокрема й ту, на яку іпотекодержатель направив вимогу про усунення порушення від 12 липня 2023 року. 

Заявник також зазначає, що направлення кореспонденції за адресою: АДРЕСА_4 є об`єктивно неможливим у зв`язку з тимчасовою окупацією відповідної території та відсутністю повноважень у АТ «Укрпошта» здійснювати поштовий зв`язок на зазначеній території. 

Крім того, відповідач посилається на те, що позивач уповноважила ОСОБА_3 на отримання кореспонденції, що підтверджується наданою до матеріалів справи довіреністю, а зворотне повідомлення про вручення містить відомості про вручення відповідного поштового відправлення, дату його вручення та відбиток штемпеля поштового відділення. 

З огляду на презумпцію правомірності дій працівників оператора поштового зв`язку, яка у цій справі не була спростована, заявник вважає, що суди дійшли безпідставних висновків про недотримання іпотекодержателем вимог статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку». 

Водночас у позовній заяві позивач сама зазначала, що вона фактично не проживає за адресою: АДРЕСА_3 , і ця адреса не є адресою її фактичного місця проживання. 

Крім того, на думку заявника, додаткова угода до договору позики не містить положень щодо обов`язку одночасного направлення кореспонденції за всіма зазначеними адресами, а тому висновки апеляційного суду стосовно цього є помилковими. 

Заявник також посилається на наявність у матеріалах справи наказу Міністерства юстиції України від 20 лютого 2024 року № 562/7, яким відмовлено у задоволенні скарги ОСОБА_1 та підтверджено відповідність рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Ю. Н. від 12 вересня 2023 року (індексний номер 69248878) вимогам законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. 

Щодо вартості предмета іпотеки заявник зазначає, що звіт про оцінку майна від 12 червня 2023 року на час проведення оскаржуваної державної реєстрації права власності на спірну квартиру за відповідачем був чинним, оскільки строк його дії становить шість місяців, тобто до 12 грудня 2023 року, а отже, державна реєстрація права власності 12 вересня 2023 року здійснена на підставі чинного звіту про оцінку. 

При цьому матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачем зазначеного звіту про оцінку або доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж визначено у висновку оцінювача. 

Доводи осіб, які подали відзив на касаційну скаргу

У березні 2026 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бадахов Ю. Н. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу задовольнити, оскаржувані рішення скасувати та відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. У відзиві на касаційну скаргу заявник вказує про помилкові висновки суду апеляційної інстанції щодо здійснення оскаржуваної державної реєстрації переходу права власності на спірну квартиру від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 за відсутності експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження. Зазначає, що, звертаючись з заявою про державну реєстрацію права власності 08 вересня 2023 року, відповідач надав звіт про оцінку предмета іпотеки від 12 червня 2023 року, строк дії якого становив 6 місяців, що свідчить про те, що зазначений звіт був чинний на час прийняття оскаржуваного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Крім того, звертає увагу на те, що Закон України «Про іпотеку» та Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, не містить жодних вимог щодо адреси, на яку має бути відправлено повідомлення, оскільки метою такого повідомлення є доведення до відома боржника та іпотекодавця про порушення зобов`язань, наслідком якого може бути звернення стягнення на предмет іпотеки. 

У квітні 2026 року ОСОБА_1 через адвоката Теслю С. М. подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін, як такі, що ухвалені з правильним застосуванням норм матеріального права та без порушень норм процесуального права.
Рух справи в суді касаційної інстанції 

Верховний Суд ухвалою від 02 березня 2026 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали з Печерського районного суду міста Києва. 

18 березня 2026 року матеріали справи № 757/10431/24 надійшли до Верховного Суду. 

Верховний Суд ухвалою від 06 квітня 2026 року призначив справу до судового розгляду. 

Фактичні обставини, з`ясовані судами 

09 червня 2017 року ОСОБА_1 набула у приватну власність об`єкт нерухомого майна - квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О. П., зареєстрованого в реєстрі за № 582, номер запису про право власності 20838986, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 33743880000 (том 1, а. с. 15-20). 

01 грудня 2020 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 укладено договір позики, за умовами якого позивач отримала у позику грошові кошти у розмірі 3 846 987,00 грн, що на день укладення договору за курсом Національного банку України становило еквівалент 135 000,00 дол. США, зобов`язавшись повернути зазначені кошти до 01 січня 2021 року (том 1, а. с. 70). 

З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором позики 01 грудня 2020 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 27-33). 

Відповідно до пункту 5.1 договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі настання визначених договором обставин, зокрема: у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов основного зобов`язання, у тому числі у разі настання строку виконання такого зобов`язання, якщо хоча б одна з його умов не виконана; у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем будь-яких інших умов основного зобов`язання; у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов договору іпотеки; у разі порушення обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки; в інших випадках, передбачених договором та законодавством України. 

У договорі іпотеки передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, у якій зазначає зміст порушення, строк для його усунення (31 день) та попередження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги. 

Відповідно до пунктів 6.1-6.4 договору іпотеки сторони погодили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема: за рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя; шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі; іншими способами, що не суперечать законодавству. 

При цьому застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та є правовою підставою для переходу права власності на предмет іпотеки. 

Договором іпотеки також передбачено, що іпотекодержатель має право набути у власність предмет іпотеки після спливу строку, встановленого для усунення порушення, за умови належного направлення іпотекодавцю письмової вимоги та її невиконання.

01 січня 2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору позики від 01 грудня 2020 року, якою сторони погодили внести зміни до зазначеного договору, зокрема, доповнивши його пунктом 13 такого змісту: «13. Сторони домовилися, що листування з ОСОБА_1 здійснюється, окрім адреси: АДРЕСА_2 , також за адресою її фактичного місця проживання: АДРЕСА_3 .» (том 1, а. с. 38). 

19 січня 2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_9 укладено нотаріально посвідчений договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, відповідно до якого ОСОБА_9 набула права та обов`язки первісного іпотекодержателя (том 1, а. с. 40, 41). 

07 липня 2023 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_2 укладено нотаріально посвідчений договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, за яким ОСОБА_2 набув статусу іпотекодержателя (том 1, а. с. 42, 43). 

Матеріалами справи підтверджується, що 12 липня 2023 року ОСОБА_2 направив на адресу ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ) письмову вимогу про усунення порушення, у якій зазначив необхідність сплати заборгованості у розмірі 10 564 668,54 грн (еквівалент 288 900,00 дол. США), а також попередив про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги (том 1, а. с. 85, 86). 
Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення зазначена вимога була вручена 19 липня 2023 року особі за довіреністю - ОСОБА_3 (том 1, а. с. 86, 87). 

12 вересня 2023 року рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бадахова Ю. Н. (індексний номер 69248878) зареєстровано перехід права власності на спірну квартиру від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (том 1, а. с. 89; том 2, а. с. 44). 

Зазначене рішення прийнято на підставі поданих іпотекодержателем документів, зокрема: договорів відступлення права вимоги; іпотечного договору; договору позики; письмової вимоги про усунення порушення; документів, що підтверджують її направлення іпотекодавцю; довідки про розмір заборгованості; документів щодо вартості предмета іпотеки (том 2, а. с. 6-32). 

З матеріалів реєстраційної справи встановлено, що нотаріусу надано звіт про оцінку майна, виконаний ТОВ «Оцінка Трейд», оцінювачем ОСОБА_8 , відповідно до якого станом на 12 червня 2023 року вартість квартири становила 6 267 858,00 грн (еквівалент 171 400,00 дол. США) (том 2, а. с. 9-11). 

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду 

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті. 

Відповідно до пунктів 1, 4 абзацу першого частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 

За змістом касаційної скарги рішення судів попередніх інстанцій оскаржуються лише в частині задоволення позовної вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, а тому на підставі положень частини першої статті 400 ЦПК України Верховний Суд переглядає ці рішення лише в означеній частині. 

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 

За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 

Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення повною мірою не відповідають. 

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Обов`язком суду під час розгляду справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 ЦК України.

Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).

Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).

За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).

У силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (стаття 572 ЦК України).

За змістом частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

У частині першій статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Відповідно до статей 12, 33 Закону України «Про іпотеку» одним із способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

Отже, як за положеннями Закону України «Про іпотеку», так і за змістом договору правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

Суди першої та апеляційної інстанцій установили, що іпотечний договір від 01 грудня 2020 року передбачав відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих / отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на 12 вересня 2023 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або 

оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту).

Вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

У разі надсилання вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, засобами поштового зв`язку державним реєстратором за допомогою офіційного вебсайту оператора поштового зв`язку перевіряється за штриховим кодовим ідентифікатором поштового відправлення факт його вручення адресату, відмови адресата від одержання чи повернення відправнику у зв`язку з відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення. Сканована копія відомостей за результатами такої перевірки долучається до відповідної заяви.

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою під час вирішення питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Щодо належного повідомлення іпотекодавця іпотекодержателем про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки

У справі, яка переглядається у касаційному порядку, суди встановили, що договором іпотеки передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення, у якій зазначає зміст порушення, строк для його усунення (31 день) та попередження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги.

Також встановлено, що 12 липня 2023 року ОСОБА_2 направив на адресу ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ) письмову вимогу про усунення порушення зобов`язання, у якій зазначив про необхідність погашення заборгованості у розмірі 10 564 668,54 грн (еквівалент 288 900,00 дол. США), а також попередив про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги (том 1, а. с. 85, 86). 

Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення зазначена вимога була вручена 19 липня 2023 року іншій особі (за довіреністю) - ОСОБА_3 (том 1, а. с. 86, 87).

Врахувавши зазначене рекомендоване повідомлення, а також умови договорів позики та іпотеки від 01 грудня 2020 року, зі змінами, внесеними додатковою угодою від 01 січня 2021 року, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про недотримання іпотекодержателем належного повідомлення іпотекодавця ОСОБА_1 про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки. Суди визнали те, що факт вручення поштового відправлення іншій особі ( ОСОБА_3 ) не підтверджує належного повідомлення саме іпотекодавця у розумінні вимог законодавства. Також суди керувалися тим, що ОСОБА_2 не виконав умов договору позики (пункт 13) щодо направлення позивачу вимоги про усунення порушення за двома адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 . Крім того, суд першої інстанції додатково посилався й на порушення ОСОБА_2 умов договору іпотеки щодо направлення відповідної вимоги за адресою позивача: АДРЕСА_4 . 

Колегія суддів частково погоджується з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.

Як відомо з матеріалів справи, 01 січня 2021 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору позики від 01 грудня 2020 року, якою сторони погодили внести зміни до зазначеного договору у зв`язку зі зміною фактичного місця проживання позичальника ОСОБА_1 , зокрема, змінено реквізити позичальника, що містяться у пункті 1 договору позики, та доповнено його пунктами 12 та 13 такого змісту: 
«12. Позичальник заявляє, що бажає отримувати листування, пов`язане з усіма підписаними правочинами між сторонами, на адресу, відмінну від її місця реєстрації, а саме: АДРЕСА_2 . Комунікація, надіслана на вказану адресу, вважається доставленою та згодом засвідченою. Позичальник несе повну відповідальність за забезпечення отримання листування на нову адресу. У випадку зміни адреси листування повідомити позикодавця у триденний термін з моменту зміни. Цей пункт поширюється на всі підписані правочини між сторонами та може бути відкликаний або змінений лише за взаємною письмовою згодою сторін.»; 
«13. Сторони домовилися, що листування з ОСОБА_1 здійснюється, окрім адреси: АДРЕСА_2 , також за адресою її фактичного місця проживання: АДРЕСА_3 .» (том 1, а. с. 38).

Розглядаючи спір, суди не врахували пункт 12 договору позики від 01 грудня 2020 року, з урахуванням змін, внесених додатковою угодою від 01 січня 2021 року, та дійшли помилкових висновків, що саме собою не направлення відповідачем вимоги про усунення порушень основного зобов`язання на адресу: АДРЕСА_3 , свідчить про невиконання ОСОБА_2 умов договору позики щодо повідомлення позичальника та іпотекодавця про усунення порушень та звернення стягнення на предмет іпотеки, що було перешкодою для вчинення державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.

Колегія суддів звертає увагу на те, що тлумачення змісту пункту 12 додаткової угоди, який є ключовим, встановлює конкретну (пріоритетну) адресу для листування ( АДРЕСА_2 ). Тому направлення за цією адресою саме собою є достатнім для належного повідомлення.І лише у разі неотримання повідомлення іпотекодавцем за зазначеною адресою у пункті 12, іпотекодержатель може направити повідомлення на додаткову адресу, визначену у пункті 13.

Тлумачення змісту пункту 13 додаткової угоди свідчить про те, що сторони передбачили додаткову адресу для листування. Однак умова додаткової угоди про здійснення листування з ОСОБА_1 також за адресою: АДРЕСА_3 не свідчить про обов`язок іпотекодержателя надсилати вимогу виключно за двома адресами. Пункт 13 не встановлює, що повідомлення є неналежним, якщо не надіслано на другу адресу.

Отже, аналіз умов пунктів 12, 13 додаткової угоди свідчить про те, що сторони у пункті 12 визначили конкретну адресу для листування, направлення кореспонденції на яку вважається належним повідомленням позичальника та покладає на нього ризик її неотримання. Водночас зазначення у пункті 13 договору іншої адреси фактичного проживання позичальника з формулюванням «також» не встановлює обов`язку іпотекодержателя здійснювати направлення кореспонденції одночасно за всіма адресами, а лише розширює можливість комунікації між сторонами.

Отже, висновки судів про невиконання іпотекодержателем умов договору позики, зі змінами, внесеними додатковою угодою, з підстав не направлення вимоги за обома адресами ґрунтуються на неправильному тлумаченні умов договору. Саме собою не направлення вимоги за всіма адресами, зазначеними в договорі, не свідчить про її неналежне направлення, якщо вона була направлена за адресою, визначеною сторонами як адреса для листування та отримання кореспонденції.

Крім того, суди залишили поза увагою те, що ОСОБА_1 у позовній заяві заперечувала факт її проживання за адресою: АДРЕСА_3 , а також зазначала, що ніякого відношення до цієї адреси не має.

Враховуючи зазначене, помилковими є висновки судів попередніх інстанцій про те, що не направлення повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання за адресою: АДРЕСА_3 , саме собою свідчить про недотримання іпотекодержателем умов договірів позики та іпотеки та порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та порушення статті 35 Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127. 

Також помилковим є висновок суду першої інстанції про недотримання іпотекодержателем умов договору іпотеки щодо направлення відповідної вимоги саме за адресою: АДРЕСА_4 , оскільки договір іпотеки не містить такої умови, а містить лише положення щодо направлення вимоги позичальнику іпотекодержателем. Крім того, додатковою угодою від 21 січня 2021 року сторони погодили замінити зазначену адресу на адресу:АДРЕСА_2 , у всіх правочинах, підписаних сторонами.
Верховний Суд звертає увагу на те, що направлення іпотекодержателем вимоги про усунення порушень основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки на адресу: АДРЕСА_2 не свідчить про порушення ним умов договорів позики та іпотеки, з урахуванням змін, внесених додатковою угодою.

Ключовим у цих правовідносинах є встановлення факту отримання ОСОБА_1 повідомлення іпотекодержателя про намір звернути стягнення. 

Щодо висновків судів першої та апеляційної інстанцій про те, що відповідач не надав доказів про отримання вимоги саме іпотекодавцем ОСОБА_1 , колегія суддів керується таким.

Позивач під час розгляду справи як у суді першої інстанції, так і в апеляційній інстанції заперечувала факт отримання зазначеної вимоги від ОСОБА_2 та уповноваження нею будь-яких осіб на отримання такої вимоги.

Відповідач під час розгляду справи у суді першої інстанції не спростував зазначених доводів позивача. Такі доводи не спростовує і апеляційна скарга, подана ОСОБА_2 . 

Оскільки під час розгляду справи відповідач не спростував доводів позивача та не довів того, що ОСОБА_3 був уповноважений на отримання вимоги, передбаченої статтею 35 Закону України «Про іпотеку», то відсутні підстави вважати отримання вимоги особою ОСОБА_10 належним. 

Посилання заявника в касаційній скарзі на те, що він надавав у суді апеляційної інстанції докази на підтвердження належного повідомлення позивача про усунення порушень зобов`язань, а саме довіреність позивача, видану на ім`я ОСОБА_3 , колегія суддів не бере до уваги з огляду на таке.

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (частина перша статті 367 ЦПК України).
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (частина третя статті 367 ЦПК України).

За змістом пункту 6 частини другої статті 356, частин першої-третьої статті 367 ЦПК України апеляційний суд може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа не мала можливості подати до суду першої інстанції з поважних причин, які вона довела. У разі надання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не були подані до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів як у запереченні на апеляційну скаргу, так і на засіданні суду апеляційної інстанції.

Дослідження нових доказів відбувається, зокрема, у таких випадках: якщо докази існували на час розгляду справи судом першої інстанції, але особа, яка їх подає до апеляційного суду, з поважних причин не знала та не могла знати про їхнє існування; докази існували на час розгляду справи в суді першої інстанції, учасник процесу знав про них, однак з об`єктивних причин не міг подати їх до суду; додаткові докази, які витребовувалися раніше, з`явилися після ухвалення рішення судом першої інстанції; суд першої інстанції неправомірно виключив із судового розгляду подані учасником процесу докази, що могли мати значення для вирішення справи; суд першої інстанції необґрунтовано відмовив учаснику процесу в дослідженні доказів, що могли мати значення для вирішення справи (необґрунтовано відмовив у призначенні експертизи, витребуванні доказів, якщо їхнє подання до суду становило для цього учасника певні труднощі тощо); є інші поважні причини для їхнього неподання до суду першої інстанції у випадку відсутності умислу чи недбалості особи, яка їх подає, або вони не були досліджені судом унаслідок інших процесуальних порушень.

Вирішуючи питання щодо дослідження доказів, які без поважних причин не були подані до суду першої інстанції, апеляційний суд має врахувати як вимоги частини першої статті 44 ЦПК України щодо обов`язку особи, яка бере участь у справі, добросовісно реалізовувати свої права та виконувати процесуальні обов`язки, так і виключне значення цих доказів для правильного вирішення справи. Про прийняття та дослідження нових доказів, як і про відмову в їх прийнятті, апеляційний суд зобов`язаний мотивувати висновок в ухвалі за наслідками обговорення заявленого клопотання або в ухваленому судовому рішенні.

Подібні за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду від 22 грудня 2020 року у справі № 635/4712/17 (провадження № 61-14485св20), від 27 березня 2023 року у справі № 686/9366/20 (провадження № 61-8136св22) та ін.

Враховуючи те, що відповідач не надав доказів поважності причин, якіунеможливлювали подання зазначеної довіреності до суду першої інстанції, а також враховуючи те, що він взагалі не посилався на її існування, а про її наявність вперше зазначив лише у відповіді на відзив на апеляційну скаргу, то суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про неприйняття нових доказів, які не були надані сторонами в суді першої інстанції.

Матеріали справи не містять доказів неможливості подання довіреності у суді першої інстанції. Отже, довіреність, яка подана вперше під час розгляду справи в апеляційній інстанції, не може вважатися належним доказом уповноваження ОСОБА_3 на отримання вимоги іпотекодержателя.

Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про те, що порядок звернення стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку на підставі іпотечного договору не було дотримано, оскільки відсутні докази отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення за основним зобов`язанням.

За таких обставин презумпція належного повідомлення іпотекодавця про необхідність усунення порушення основного зобов`язання є спростованою, а отже, у іпотекодержателя були відсутні правові підстави для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки.

Щодо оцінки іпотечного майна

Залишаючи рішення суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог, апеляційний суд, крім іншого, ще дійшов висновку про те, що відповідач недотримався норм статті 37 Закону України «Про іпотеку» щодо надання відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на момент набуття іпотекодержателем права власності, тобто станом на 12 вересня 2023 року.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду з огляду на таке.

У частині п`ятій статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній станом на вересень 2023 року) визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У підпункті 3 пункту 61 Порядку № 1127 передбачено, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки слід подати довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

Також у зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Матеріалами справи підтверджено, що разом із заявою про державну реєстрацію права власності на іпотечне майно 08 вересня 2023 року ОСОБА_2 надавав нотаріусу, зокрема, і звіт про оцінку майна, виконаний ТОВ «Оцінка Трейд», оцінювачем ОСОБА_8 , відповідно до якого станом на 12 червня 2023 року вартість квартири становила 6 267 858,00 грн (еквівалент 171 400,00 дол. США).

Отже, відповідач з дотриманням вимог пункту 61 Порядку № 1127 та статті 37 Закону України «Про іпотеку» замовив звіт про оцінку іпотечного майна та надав приватному нотаріусу відомості про вартість предмета іпотеки, визначені суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Оскільки надана відповідачем оцінка іпотечного майна була чинною на момент переходу права власності, то необґрунтованими є висновки суду апеляційної інстанції про недотримання банком вимог пункту 61 Порядку № 1127 та частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Позивач не надала доказів визнання висновку про вартість майна в судовому порядку недійсним відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Крім того, позивач не надала доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку.

Отже, позивач не довела порушення її прав, що є самостійною підставою для відмови у захисті їх прав (стаття 4 ЦПК України).

Враховуючи те, що матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачем зазначеного звіту, а також доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку, а також встановивши, що ОСОБА_2 провів оцінку іпотечного майна, яка була чинною на момент переходу права власності, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про недотримання відповідачем норм щодо надання оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності приватному нотаріусу.

У зв`язку з чим доводи касаційної скарги є обґрунтованими та спростовують висновки суду апеляційної інстанції.

Колегія суддів звертає увагу на те, що позивач не позбавлена права на відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, що узгоджується із положеннями частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Подібного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22, на яку, зокрема, посилається заявник у касаційній скарзі, та у постановах від 22 серпня 2025 року у справі № 461/4947/22, від 13 травня 2021 року у справі № 715/2669/19.

Підсумовуючи викладене, суди дійшли правильних висновків про наявність підстав для задоволення позовних вимог в частині скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 12 вересня 2023 року, індексний номер 69248878, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бадаховим Ю. Н., оскільки таке рішення прийняте з порушенням вимог законодавства у сфері державної реєстрації прав та їх обтяжень, а саме за відсутності доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення за основним зобов`язанням.

Однак, помилковим є посилання суддів на недотримання іпотекодержателем умов договору позики від 01 грудня 2020 року щодо обов`язкового направлення позивачу вимоги про усунення порушення за двома адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 , а також умов іпотечного договору від 01 грудня 2020 року щодо направлення відповідної вимоги за адресою позивача: АДРЕСА_4 , є помилковими.

Крім того, помилковими є посилання суду апеляційної інстанції про недотримання відповідачем норм щодо надання приватному нотаріусу оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

У зв`язку з чим оскаржені судові рішення в цій частині належить змінити, виклавши їх мотивувальні частини у редакції цієї постанови.

Посилання в касаційній скарзі на неврахування судами правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19, від 14 грудня 2022 року у справі № 718/917/20, від 15 листопада 2023 року у справі № 754/8583/20, від 06 березня 2024 року у справі № 607/19940/20, від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22, є безпідставним, оскільки зазначені постанови, на які посилається заявник у касаційній скарзі, не є подібними із справою, яка є предметом перегляду касаційним судом, оскільки у вказаних справах на підставі їх доказової бази встановлені інші фактичні обставини справи.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги 

Згідно з частиною третьою статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Відповідно до статті 412 ЦПК суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги частково шляхом зміни мотивувальної частини оскаржуваних судових рішень.

Щодо судових витрат 

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки зміна мотивувальної частини оскаржуваних судових рішень не призвела до іншого результату вирішення справи, то розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ: 

Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 17 вересня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 січня 2026 року змінити, викласти мотивувальні частини в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення Печерського районного суду міста Києва від 17 вересня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 15 січня 2026 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Суддя-доповідач  	Є. В. Петров  	
Судді	А. І. Грушицький  	
	А. А. Калараш  	
	І. В. Литвиненко 	
	В. В. Пророк