?
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 червня 2026 року 
м. Київ
cправа № 922/2343/25 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І., 
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 04.02.2026 (колегія суддів: Жельне С. Ч., Тихий П. В., Шутенко І. А.) та рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 (суддя Ємельянова О. О.) у справі 
за первісним позовом Приватного підприємства "Сервіс-Транс" до Харківської міської ради про стягнення 4 111 877, 09 грн, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): 1) Національне агентство України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів, 2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Воздвиженка", 
та за зустрічним позовом Харківської міської ради до Приватного підприємства "Сервіс-Транс" про стягнення 5 893 774, 10 грн,
за участю представників:
відповідача - Жилко С. Е., 
третьої особи-2 - Янів Х. І., 
ВСТАНОВИВ: 
Короткий зміст позовних вимог 
1. Приватне підприємство "Сервіс-Транс" (далі - ПП "Сервіс-Транс") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради про стягнення безпідставно набутих грошових коштів у розмірі 3 933 230,68 грн, 3 % річних за користування чужими грошовими коштами за період із 04.03.2025 по 03.07.2025 у розмірі 39 440,07 грн, інфляційних втрат за період із 04.03.2025 по 03.07.2025 у розмірі 139 206,34 грн.
2. У свою чергу Харківська міська рада звернулася із зустрічним позовом до ПП "Сервіс-Транс" про стягнення з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог 5 893 774,10 грн за використання земельної ділянки на вул. Клочківській, 55 у м. Харкові з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026 за період із 02.04.2017 по 28.02.2022.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. На підставі рішення Харківської міської ради від 21.12.2016 № 466/16 "Про продаж земельних ділянок юридичним та фізичним особам" ПП "Сервіс-Транс" продано земельну ділянку із земель територіальної громади міста Харкова з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026 за адресою: вул. Клочківська, 55, м. Харків.
4. 20.12.2016 Харківська міська рада (продавець) та ПП "Сервіс-Транс" (покупець) уклали договір про внесення авансового внеску № 44/16, згідно з пунктом 1.1 якого покупець на підставі рішення Харківської міської від 06.07.2016 № 276/16, витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-6302800562016 від 06.06.2016 вносить, а продавець приймає авансовий внесок у рахунок оплати ціни земельної ділянки, яка розташована за адресою: вул. Клочківська, 55, Шевченківський р-н, м. Харків.
5. Згідно з підпунктами 1.3.2, 1.3.6 пункту 1.3 договору кадастровий номер земельної ділянки: 6310136300:02:003:0026. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 22 648 974,00 грн.
6. Пунктом 2.1 договору сторони погодили, що розмір авансового внеску становить 679 469,22 грн, що складає 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.
7. Авансовий внесок сплачено покупцем до нотаріального посвідчення цього договору (пункт 2.2 договору).
8. Пунктом 3.5 договору визначено, що грошові кошти, які перераховуються покупцем відповідно до пункту 2.1 цього договору, є авансовим внеском, який сплачується в рахунок оплати ціни земельної ділянки, зазначеної в розділі 1 цього договору, про що зазначається у договорі купівлі продажу земельної ділянки.
9. У випадку розірвання договору з вини покупця, у тому числі відмови покупця від викупу земельної ділянки, сплачені ним грошові кошти не повертаються (пункт 5.4 договору). 
10. 28.07.2017 Харківська міська рада (продавець) та ПП "Сервіс-Транс" (покупець) уклали договір купівлі-продажу № 28/17 земельної ділянки, відповідно до пункту 1.1 якого продавець на підставі рішення Харківської міської ради від 21.12.2016 № 466/16 передає за плату, а покупець приймає і оплачує вартість земельної ділянки площею 0,4536 га (під забудовою 0,1375 га, під проїздами, проходами та площадками 0,3161 га) із земель житлової та громадської забудови, яка розташована за адресою: вул. Клочківська, 55, Шевченківський р-н, м. Харків (кадастровий номер: 6310136300:02:003:0026), згідно з кадастровим планом земельної ділянки, що додається. 
11. Пунктом 2.1 договору купівлі-продажу від 28.07.2017 № 28/17 визначено, що ціна продажу земельної ділянки становить 4 601 999,00 грн (без ПДВ).
12. До складу ціни земельної ділянки, встановленої згідно з пунктом 2.1 договору купівлі-продажу від 28.07.2017 № 28/17, входить платіж у розмірі 2 300 999,50 грн, який сплачується у такому порядку: 
а) авансовий внесок у розмірі 679 469,22 грн, що складає 3 % вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки (був сплачений згідно з умовами договору про внесення авансового внеску від 20.12.2016 № 44/16); 
б) грошові кошти у розмірі 1 621 530,28 грн, які складають залишок суми від частини платежу з урахуванням сплаченого авансового внеску, сплачено покупцем до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки шляхом перерахування на розрахунковий рахунок управління Державної казначейської служби України у місті Харкові (пункт 2.2 договору).
13. Згідно з підпунктом 2.1.2 договору купівлі-продажу від 28.07.2017 № 28/17 залишок грошових коштів у розмірі 2 300 999,50 грн сплачується з розстроченням платежів шляхом перерахування на розрахунковий рахунок управління Державної казначейської служби України у місті Харкові.
14. Відповідно до пункту 4.3 договору купівлі-продажу від 28.07.2017 № 28/17 якщо строк прострочення платежу з боку покупця перевищує 60 календарних днів, то продавець має право в судовому порядку розірвати цей договір, на покупця додатково накладається штраф у розмірі 20 відсотків від кінцевої ціни продажу земельної ділянки. Розірвання цього договору не звільняє покупця від сплати пені, передбаченої в пункті 4.2 цього договору.
15. Пунктом 4.4 договору купівлі-продажу від 28.07.2017 № 28/17 сторони визначили, що у випадку розірвання договору на підставі пункту 4.3 цього договору сплачені кошти покупцю не повертаються.
16. Судами встановлено, що право власності на спірну земельну ділянку зареєстровано за ПП "Сервіс-Транс" 28.07.2017. 
17. На виконання умов договору купівлі-продажу від 28.07.2017 № 28/17 ПП "Сервіс-Транс" у період із 19.12.2016 до 15.07.2020 сплатило за земельну ділянку суму у загальному розмірі 3 933 230,68 грн. 
18. Надалі ПП "Сервіс-Транс" припинило здійснення оплат за договором купівлі-продажу від 28.07.2017 № 28/17, оскільки 03.10.2018 Голосіївський районний суд міста Києва у справі № 752/19045/17 в рамках досудового розслідування наклав арешт на нерухоме майно, що належить ПП "Сервіс-Транс" та перебуває за адресою: вул. Клочківська, 55, м. Харків, у тому числі, але не виключно, й на спірну земельну ділянку, та передав в управління Національному агентству України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (далі - АРМА).
19. Пізніше Дніпровський районний суд міста Києва ухвалою від 07.04.2020 в іншому кримінальному провадженні у справі № 757/28806/18-к повторно наклав арешт, зокрема, на нерухоме майно, у тому числі земельну ділянку, що на праві власності належить ПП "Сервіс-Транс" та знаходиться за адресою: вул. Клочківська, 55, м. Харків, та передав в управління АРМА.
20. 14.04.2020 Дніпровський районний суд міста Києва у справі № 757/28806/18-к проголосив вирок, відповідно до якого, зокрема, застосовано спеціальну конфіскацію до земельної ділянки, що на праві власності належить ПП "Сервіс-Транс" та розташована за адресою: вул. Клочківська, 55, м. Харків. 
21. Київський апеляційний суд ухвалою від 01.08.2022 у справі № 757/28806/18-к апеляційну скаргу задовольнив. Скасував вирок. Призначив новий розгляд кримінального провадження № 120181000000000393. Арешт на майно та корпоративні права, що належать на праві власності ПП "Сервіс-Транс", скасував.
22. Шевченківський районний суд м. Києва ухвалою від 10.08.2022 у справі № 761/15397/22 задовольнив клопотання прокурора відділу Київської міської прокуратури про накладення арешту на майно у кримінальному провадженні № 12019100000001275, внесеному в Єдиний реєстр досудових розслідувань 27.11.2019 за ознаками вчинення кримінальних правопорушень, передбачених частиною четвертою статті 190, частиною третьою статті 209, частиною третьою статті 27, частиною третьою статті 358, частиною другою статті 28, частиною четвертою статті 358 Кримінального кодексу України. Так, накладено арешт на об`єкти нерухомого майна із забороною їх відчуження, розпорядження та користування, що належить на праві власності ПП "Сервіс-Транс", у тому числі й на земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026 загальною площею 0,4536 га, розташовану за адресою: вул. Клочківська, земельна ділянка 55, м. Харків, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1156925563101. Передано арештоване майно АРМА для здійснення заходів з управління ним з метою забезпечення його збереження та збереження його економічної вартості.
23. ПП "Сервіс-Транс" також зазначає, що Печерський районний суд міста Києва вироком від 03.06.2024 скасував арешт, накладений ухвалою слідчого судді Шевченківського районного суду міста Києва від 10.08.2022, та передачу на відповідальне зберігання і в управління потерпілому (цивільному позивачу), вжиту ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 08.05.2024 щодо об`єкта нерухомого майна, який належать на праві власності ПП "Сервіс-Транс", а саме: земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026 загальною площею 0,4536 га, розташованої за адресою: вул. Клочківська, земельна ділянка 55, м. Харків, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 115692556310.
24. Отже, за твердження ПП "Сервіс-Транс", фактично з жовтня 2018 року земельна ділянка вибула з володіння і користування останнього з незалежних від нього обставин, що вказує на обґрунтованість припинення оплати платежів за договором з 16.07.2020.
25. Проте Харківська міська рада у березні 2021 року звернулася до Господарського суду Харківської області із позовом про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення штрафу (справа № 922/1078/21).
26. 16.12.2024 Господарський суд Харківської області ухвалив рішення у справі № 922/1078/21, яким позов Харківської міської ради задовольнив частково: розірвав договір купівлі-продажу земельної ділянки від 28.07.2017 № 28/1; повернув земельну ділянку до земельного запасу міста Харкова; стягнув із ПП "Сервіс-Транс" штраф у розмірі 460 199,90 грн. Східний апеляційний господарський суд постановою від 03.03.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 16.12.2024 у справі № 922/1078/21 залишив без змін. 
27. У рішенні від 16.12.2024 та постанові апеляційного суду від 03.03.2025 у справі № 922/1078/21 було встановлено, що ПП "Сервіс-Транс" не було сплачено щомісячних платежів за 23 місяці, у зв`язку із чим розмір заборгованості склав 1 223 339,56 грн. Наявність заборгованості у розмірі 1 223 339,56 грн свідчить про істотне порушення умов договору покупцем.
28. Як стверджувало ПП "Сервіс-Транс", оскільки Господарський суд Харківської області рішенням від 16.12.2024 розірвав договір купівлі-продажу земельної ділянки від 28.07.2017 та повернув земельну ділянку Харківській міській раді, суд фактично застосував наслідки односторонньої реституції, що є неприпустимим і порушує баланс сторін, оскільки Харківська міська рада не лише отримала більшу частину вартості земельної ділянки (85,46 % від вартості), а й повернула собі цю земельну ділянку та стягнула штраф із ПП "Сервіс-Транс", що фактично призвело до приросту майна в останнього за рахунок ПП "Сервіс-Транс" без достатніх правових підстав і створило надмірний тягар відповідальності для ПП "Сервіс-Транс" у правовідносинах. 
29. Викладене свідчить про те, що підстава набуття грошових коштів, що були сплачені ПП "Сервіс-Транс" у рамках цього договору в розмірі 3 933 230,68 грн, відпала. А тому, починаючи з 03.03.2025 Харківська міська рада протиправно утримує та користується грошовими коштами, що належать ПП "Сервіс-Транс". 
30. Судами також встановлено, що з 06.02.2014 по сьогодні за ПП "Сервіс-Транс" зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. П-2 загальною площею 1507,4 кв. м, що розташована на вул. Клочківській, 55 у м. Харкові, на підставі свідоцтва про право власності від 06.02.2014 № 17450777.
31. Зазначена нежитлова будівля розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026. 
32. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 06.06.2016 
№площа земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026 складає 0,4536 га, земельна ділянка сформована 06.06.2016. 
33. Відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області ПП "Сервіс-Транс" за земельну ділянку площею 0,4536 га з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026 задекларовано до сплати та сплачено земельного податку: за липень - грудень 2017 року - 120 039,54 грн, за 2018 рік - 240 079,14 грн, за 2019 рік - 360 118,71 грн, за січень - лютий та квітень - травень 2020 року - 120 039,56 грн земельного податку. За січень - червень 2017 року, червень - грудень 2020 року, 2021 рік та січень - лютий 2022 року плату за земельну ділянку підприємство не нараховувало та не сплачувало. 
34. Заявляючи зустрічні позовні вимоги, Харківська міська рада зазначала про те, що оскільки на підставі судових рішень у справі № 922/1078/21 ПП "Сервіс-Транс" втратило право власності на земельну ділянку, останній із дати формування земельної ділянки (06.06.2016) та по сьогодні використовує її безпідставно, тобто без виникнення права власності / користування цією земельною ділянкою.
35. Таким чином, ПП "Сервіс-Транс" у період із 02.04.2017 по 28.02.2022 використовувало земельну ділянку комунальної власності з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026 загальною площею 0,4536 га на вул. Клочківській, 55 у м. Харкові та не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 5 893 774,10 грн, що стало причиною подання зустрічної позовної заяви.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій 
36. 26.11.2025 Господарський суд Харківської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 04.02.2026, про відмову у задоволенні первісного та зустрічного позовів. 
37. Відмовляючи в задоволенні первісного позову, суди врахували умови пункту 5.5 договору про внесення авансового внеску та пункту 4.4 договору купівлі-продажу, згідно з якими у випадку розірвання договору з вини покупця (у тому числі, відмови покупця від викупу земельної ділянки, прострочення платежу з боку покупця більше ніж на 60 календарних днів) сплачені кошти покупцю не повертаються. 
38. Відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суди виходили з того, що наявність укладеного між сторонами попереднього договору від 20.12.2016 та договору купівлі-продажу від 28.07.2017, а також наявність рішення суду про розірвання договору від 28.07.2017, яке набрало законної сили 03.05.2025, свідчить про наявність правової підстави для користування ПП "Сервіс-Транс" спірною земельною ділянкою у період із 02.04.2017 по 27.07.2017. 
39. Крім того, наявність попереднього договору від 20.12.2016, договору купівлі-продажу від 28.07.2017 і наявність арешту, накладеного ухвалами суду, а також передання земельної ділянки в управління АРМА та Товариству з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Воздвиженка" (далі - ТОВ "Житловий комплекс "Воздвиженка") свідчить про наявність правової підстави для користування ПП "Сервіс-Транс" спірною земельною ділянкою у період із 02.04.2017 по 28.02.2022 та виключає можливість застосування до спірних правовідносин статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Короткий зміст касаційної скарги 
40. Харківська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, зі змісту якої вбачається, що скаржник просить скасувати оскаржені судові рішення в частині відмови у задоволенні зустрічного позову та ухвалити нове рішення про задоволення зустрічного позову.
41. Підставою касаційного оскарження Харківська міська рада визначила пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на тому, що оскаржувані судові рішення прийняті без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених:
- у постанові Верховного Суду від 31.10.2023 у справі № 922/606/23 (про те, що дозвіл на викуп земельної ділянки не свідчить про виникнення між позивачем та відповідачем права власності / користування землею. До моменту оформлення його власником прав на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними);
- у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16- ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (щодо застосування положень статті 1212 ЦК України, згідно з якими при врегулюванні спору у межах кондикційних правовідносин не мають значення та не підлягають встановленню обставини, в якому саме порядку землекористувач має намір / оформив надалі право користування земельною ділянкою, яким чином триває / тривала процедура оформлення та наявність вини учасників кондикційних правовідносин);
- у постановах Верховного Суду від 29.04.2020 у справі № 911/1455/19, від 20.05.2020 у справі № 911/1902/19, від 28.05.2020 у справі № 910/5902/18, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 та від 09.12.2020 у справі № 922/476/20 (щодо застосування Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень");
- у постанові Верховного Суду від 10.12.2025 у справі № 922/546/25 (щодо застосування статті 1212 ЦК України). 
42. Узагальнено доводи скаржника зводяться до того, що вжиття заходів, спрямованих на викуп спірної земельної ділянки, не спростовує факту тривалого користування ПП "Сервіс-Транс" земельною ділянкою з кадастровим номером 6310138200:03:027:0044 без сплати орендної плати за землю в установленому законом порядку та розмірі; відповідач, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою протягом спірного періоду, зокрема до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку, за відсутності укладеного договору оренди зберіг кошти у розмірі орендної плати за рахунок позивача.
43. Крім того, скаржник вважає, що оскільки договір купівлі-продажу від 28.07.2017 був розірваний за рішенням суду, у період із 28.07.2017 по 28.02.2022 у відповідача була відсутня правова підстава на користування спірною земельною ділянкою, незважаючи на факт державної реєстрації права власності відповідача на землю 28.07.2017. 
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
44. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Житловий комплекс "Воздвиженка" вважає цю скаргу обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню, зазначаючи про те, що ПП "Сервіс-Транс" як власник нерухомого майна був фактичним користувачем спірної земельної ділянки, на якій це майно розташовано, до 03.03.2025 - моменту розірвання договору купівлі-продажу від 28.07.2017 за рішенням суду. У зв`язку з цим саме у ПП "Сервіс-Транс" був наявний обов`язок щодо сплати земельного податку та/або орендної плати за фактичне користування землею, а не у ТОВ "Житловий комплекс "Воздвиженка" як управителя майна. 
Позиція Верховного Суду 
45. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
46. Предметом касаційного оскарження є рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог про стягнення 5 893 774,10 грн безпідставно збережених коштів орендної плати за використання земельної ділянки.
47. При цьому вказані судові рішення в іншій частині не оскаржуються, а тому не переглядаються Судом під час касаційного розгляду цієї справи. 
48. Предметом зустрічного позову у цій справи є стягнення з відповідача за зустрічним позовом безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, договір купівлі-продажу якої був розірваний на підставі рішення суду у зв`язку з його істотним порушенням покупцем (відповідачем за зустрічним позовом). 
49. Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
50. Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
51. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України (див. висновок, сформульований Верховним Судом України у постанові від 02.10.2013 у справі № 6-88цс13).
52. Вирішуючи спори про стягнення доходів (орендної плати за землю), неотриманих власником земельної ділянки внаслідок фактичного користування нею особою, якій належить розташоване на цій ділянці нерухоме майно, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 сформулювала сталі правові висновки. 
Зокрема, Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Проте, враховуючи приписи частини другої статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані. 
До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.
53. Отже, зі змісту статей 120, 125 ЗК України та положень статті 1212 ЦК України вбачається, що за весь період з дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна аж до моменту оформлення його власником прав на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними (такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 31.10.2023 у справі № 922/606/23, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі).
54. З матеріалів справи вбачається, що заявлений Харківською міською радою у зустрічному позові період стягнення безпідставно збережених коштів (із 02.04.2017 по 28.02.2022) охоплює два різні правові режими користування відповідачем спірною земельною ділянкою, які потребують окремої правової оцінки.
Щодо періоду користування з 02.04.2017 по 27.07.2017 
55. Судами попередніх інстанцій встановлено, що ПП "Сервіс-Транс" є власником нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026. Право власності на нежитлову будівлю літ. П-2 загальною площею 1507,4 кв. м, яка розташована на спірній земельній ділянці, було зареєстровано за ПП "Сервіс-Транс" з 06.02.2014. 
56. Сама спірна земельна ділянка була сформована 06.06.2016. Водночас право власності на цю земельну ділянку зареєстровано за відповідачем лише 28.07.2017 на підставі договору купівлі-продажу від 28.07.2017. 
57. Отже, до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку (28.07.2017) ПП "Сервіс-Транс" було фактичним користувачем ділянки комунальної власності, на якій розміщене його нерухоме майно. 
58. При цьому укладений між сторонами попередній договір про внесення авансового внеску від 20.12.2016 засвідчував лише намір сторін укласти основний договір у майбутньому та сплату частини вартості земельної ділянки. 
59. Верховний Суд зазначає, що такий договір не є правовстановлюючим документом, що посвідчує речове право на землю (право власності чи право користування), і не звільняє фактичного користувача від обов`язку здійснювати плату за землю у формі орендної плати за період до оформлення відповідних речових прав.
60. Такий висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постановах від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, про те, що при врегулюванні спору у межах кондикційних правовідносин не мають значення та не підлягають встановленню обставини, в якому саме порядку землекористувач має намір/оформив надалі право користування земельною ділянкою, яким чином триває/тривала процедура оформлення та наявність вини учасників кондикційних правовідносин.
61. Враховуючи викладене, висновки судів попередніх інстанцій про те, що наявність договору про внесення авансового внеску виключає безпідставне користування ділянкою у період із 02.04.2017 по 27.07.2017, є помилковими та такими, що не відповідають положенням статей 120, 125 ЗК України та статті 1212 ЦК України, а також наведеним висновкам Великої Палати Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі. 
62. Оскільки відповідач не сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою у період із 02.04.2017 по 27.07.2017 (тобто до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку), то за відсутності укладеного договору оренди відбувся факт безпідставного збереження відповідачем коштів у розмірі орендної плати за рахунок позивача, що є підставою для застосування до таких правовідносин положень статті 1212 ЦК України. 
63. Отже, у цей період відносини сторін мали кондикційний характер, а тому у власника землі наявні правові підстави вимагати стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати.
Щодо періоду користування з 28.07.2017 по 28.02.2022
64. Як зазначалось раніше, судами встановлено, що з 28.07.2017 право власності на спірну земельну ділянку було зареєстровано за ПП "Сервіс-Транс".
65. Крім того, Господарський суд Харківської області рішенням від 16.12.2024, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 03.03.2025 у справі № 922/1078/21, зокрема, розірвав договір купівлі-продажу від 28.07.2017 та повернув земельну ділянку до земель запасу міста Харкова. 
66. За змістом частини третьої статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. 
67. Отже, розірвання договору в судовому порядку створює правові наслідки на майбутнє та не скасовує юридичного факту перебування майна у власності особи до моменту такого розірвання.
68. Таким чином, до набрання законної сили рішенням суду у справі № 922/1078/21 (тобто до 03.03.2025) про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 28.07.2017 та її повернення відповідач був законним власником земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:02:003:0026. 
69. Відповідно, у період із 28.07.2017 по 28.02.2022 належним титулом користування спірною земельною ділянкою для відповідача було право власності. 
70. Оскільки право власності та право оренди земельної ділянки є окремими, самостійними та взаємовиключними правовими титулами користування земельною ділянкою, відповідач у період із 28.07.2017 по 03.03.2025 був законним власником земельної ділянки і мав обов`язок сплачувати земельний податок, а не орендну плату за землю. 
71. Наявність у ПП "Сервіс-Транс" зареєстрованого права власності на спірну земельну ділянку з 28.07.2017 та відповідного обов`язку зі сплати земельного податку виключає можливість одночасного стягнення з відповідача орендної плати як безпідставно збережених коштів у порядку статті 1212 ЦК України.
72. При цьому Верховний Суд звертає увагу, що запроваджені в межах кримінального провадження арешти нерухомого майна відповідача й передача його в управління АРМА (та подальшому управителю) є тимчасовими заходами забезпечення кримінального провадження. Такі заходи обмежують власника у реалізації окремих правомочностей (користування, розпорядження), однак не позбавляють його титулу власника та не перекладають на державу чи управителя тягар утримання майна.
Зазначене узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 10.12.2025 у справі № 922/546/25, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі.
73. З огляду на викладене суди попередніх інстанцій дійшли правильного й обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог про стягнення коштів за період із 28.07.2017 по 28.02.2022.
74. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.
75. Оскільки суди попередніх інстанцій помилково відмовили у задоволенні зустрічного позову в повному обсязі, не надавши належної правової оцінки обставинам збереження відповідачем коштів орендної плати у період із 02.04.2017 по 27.07.2017, і при цьому суди не встановлювали та не перевіряли обґрунтованості заявленого до стягнення розміру коштів саме за цей проміжок часу, Верховний Суд позбавлений можливості самостійно ухвалити нове рішення.
76. Зважаючи на межі повноважень суду касаційної інстанції, визначені статтею 300 ГПК України, ухвалені у справі судові рішення підлягають скасуванню в частині вирішення зустрічних позовних вимог Харківської міської ради з направленням справи у цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції.
77. Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене, належним чином дослідити докази, що підтверджують розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розрахунок безпідставно збережених коштів виключно за період із 02.04.2017 по 27.07.2017, і за результатами такого розгляду ухвалити законне й обґрунтоване рішення. 
78. В іншій частині (щодо первісного позову) судові рішення не оскаржувалися та не переглядалися, а тому залишаються без змін.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
79. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду. 
80. Пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу передбачено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1- 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
Судові витрати 
81. Відповідно до приписів частини четвертої статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у цій справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 04.02.2026 та рішення Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 в частині відмови у задоволенні зустрічного позову скасувати, а справу № 922/2343/25 у цій частині передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню 

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач