Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
Справа №348/1700/25
Провадження № 2/348/57/26

11 травня 2026 року Надвірнянський районний суд Івано-Франківської області у складі судді Матолич В.В., за участю секретаря судового засідання Буратчук О.В., розглянув у порядку загального позовного провадження у м. Надвірна Івано-Франківської області цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюк Тарас Васильович про визнання договору недійсним,
інші учасники: представник позивача ОСОБА_4 ,
представник відповідача ОСОБА_5 .
Процесуальні дії у справі.
14.07.2025 позивач  ОСОБА_1 , інтерси якого представляє ОСОБА_6 , пред`явив позов, відповідно до якого просить:визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , який укладений 25 січня 2025 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюком Т.В., зареєстрований у реєстрі за № 161; скасувати рішення приватного нотаріуса Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюка Т.В. №76797686 від 25.01.2025 щодо державної реєстрації права власності на вказаний житловий будинок за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку від 25.01.2025; визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0468 га, кадастровий номер 2624083201:02:002:0081, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , який укладений 25 січня 2025 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюком Т.В., зареєстрований у реєстрі за № 163; скасувати рішення приватного нотаріуса Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюка Т.В. №76798065 від 25.01.2025 щодо державної реєстрації права власності на вказану земельну ділянку за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25.01.2025. В обґрунтування позову наведено таке. Між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір позики №1 від 20.08.2024, відповідно до якого позивач надав у позику ОСОБА_2 99000,00 доларів США до 20.12.2024. Факт передачі коштів підтверджується розпискою, яка була складена у присутності свідків: ОСОБА_7 та ОСОБА_8 . 20 серпня 2024 року ОСОБА_2 також написала нотаріально завірену заяву, про те, що вона підтверджує укладення 20 серпня 2024 року вищевказаного договору позики. 20 грудня 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Надвірнянського районного суду Івано-Франківської області з позовною заявою про стягнення боргу за договором позики до ОСОБА_2 . Під час розгляду справи № 348/3032/24 ОСОБА_1 подавав заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту на житловий будинок та земельну ділянку ОСОБА_2 проте 16 січня 2025 року Надвірнянським районним судом Івано-Франківської області відмовлено у задоволені такої заяви. На час розгляду апеляційної скарги на вказану ухвалу житловий будинок та земельна ділянка вже належали ОСОБА_3 відповідно до оспорюваних договорів купівлі-продажу від 25.01.2025. 29 квітня 2025 року у справі №348/3032/24 суд ухвалив рішення про стягнення з ОСОБА_2 боргу за договором позики на користь позивача. Про намір ОСОБА_2 продати своє майно з метою уникнення стягнення з неї коштів на користь позивача свідчить також те, що Житловою компанією "Поверх" у мережі Facebook було розміщено оголошення про продаж домоволодіння у селі Лісна Тарновиця Івано-Франківської області, загальною площею 128,9 кв.м, житловою 55 кв.м за 148500 доларів США. Ціна продажу за оспорюваними договорами була суттєво занижена, а продаж був здійснений безпосередньо після закінчення строку виконання зобов`язань перед позивачем у під час судового розгляду справи щодо стягнення з ОСОБА_9 цієї заборгованості. Таким чином, ОСОБА_2 розуміючи наслідки у виді ухвалення та примусового виконання рішення суду про стягнення боргу за договором позики уклала фраудаторні (фіктивні) правочини на шкоду інтересам позивача, метою яких було невиконання майбутнього рішення суду та взятих на себе зобов`язань за договором позики.
17.07.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у цивільній справі. Постановив розглядати справу за правилами загального позовного провадження. 
04.09.2025 суд витребував докази по справі.
12.11.2025 суд закрив підготовче провадження і призначив справу до судового розгляду по суті.
24.02.2026 суд після повторного авторозподілу прийняв справу до розгляду.
30.04.2026 позивач у судове засідання не з`явився, його представник зазначив, що позивач позовні вимоги підтримує з підстав, наведених у позовній заяві.Відповідач ( ОСОБА_2 ) діяла недобросовісно, зловживаючи своїми цивільними правами на шкоду правам інших осіб, оскільки відчуження належного їй майна відбулося з метою уникнення звернення стягнення на це майно за рішенням суду. 
30.04.2026 відповідач ОСОБА_2 у судове засідання повторно не з`явилася, про причини неявки суд не повідомила, відзиву на позов не подала.
30.04.2026 відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явився, його представник зазначив, що відповідач позов не визнає. Так, відповідач є добросовісним набувачем нерухомого майна за оспорюваними правочинами. Набув право власності за таких обставин. 10.12.2024 ОСОБА_2 позичила у тещі відповідача, ОСОБА_10 , кошти у розмірі 2526000,00 гривень на строк до 10.06.2025. Цей правочин був посвідчений нотаріально. Крім цього, 10.12.2024 житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, площею 0,0468 га за цією ж адресою було передано в іпотеку на забезпечення виконання зобов`язання за договором позики від 10.12.2024. Іпотечне обтяження було зареєтроване відповідно до закону. За деякий час після цього ОСОБА_2 повідомила ОСОБА_10 про те, що не зможе повернути кошти, але готова оформити право власності на предмет іпотеки на ОСОБА_10 в рахунок погашення боргу. Через те, що ОСОБА_10 є особою похилого віку (1935 року народження) вона вирішила надати дозвіл на укладення договорів купівлі-продажу іпотечного майна за якими право власності на предмет іпотеки переходило до ОСОБА_3 , що свідчитиме про повне погашення боргу за договором позики від 10.12.2024. Ні відповідач, ані ОСОБА_10 не знали про наявність у ОСОБА_2 невиконаних зобов`язань перед позивачем і на момент розгляду справи про стягнення заборгованості з ОСОБА_2 на користь позивача на спірне майно було накладене іпотечне обтяження, що свідчить про неможливість звернення стягнення на це майно на користь позивача до повного погашення заборгованості перед ОСОБА_2 . Оцінка майна було проведена у ході укладення договорів купівлі- продажу не за замовленням ОСОБА_3 . Будинок потребував ремонту і ОСОБА_3 вклав кошти у покращення цього майна. За наведених обставин, підстави для задоволення позову відсутні.
30.04.2026 третя особа, приватний нотаріус Вірстюк Т.В., в судове засідання не з`явився, 13.08.2025 подав заяву про розгляд справи без його участі, в задоволенні позову просив відмовити. 
Суд встановив:
Відповідно до копії договору позики грошових коштів від 10.12.2024, який посвідчений Приватним нотаріусом Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюком Тарасом Васильовичем, зареєстрований у реєстрі за №4439, ОСОБА_10 позичила безвідсотково ОСОБА_2 кошти у розмірі 2526000,00 гривень на строк до 10.06.2025. Відповідно до умов договору борг може бути повернено до закінчення строку обумовленого сторонами. Чоловік ОСОБА_10 надав нотаріально засвічену згоду на передачу дружиною коштів у позику ОСОБА_2 .
Відповідно до копії договору іпотеки від 10.12.2024, який посвідчений Приватним нотаріусом Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюком Тарасом Васильовичем, зареєстрований у реєстрі за №4440, ОСОБА_2 , на забезпечення виконання зобов`язань за договором позики грошових коштів від 10.12.2024, передала в іпотеку належне їй майно, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, площею 0,0468 га, кадастровий номер 2624083201:02:002:0081, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Іпотекодержателем за вказаним договором є ОСОБА_10 . Узгоджена сторонами вартість предмета іпотеки становила 3499784,39 гривень. Інформація про іпотеку була внесена 10.12.2024 до Єдиного реєстру іпотек, що підвтерджується витягом від 10.12.2024 №407422248.
ОСОБА_10 доводиться ОСОБА_3 тещею, що підтверджується копією свідоцтва про народження від 12.07.1962 серії НОМЕР_1 та копією свідцтва про шлюб від 20.07.2022 серії НОМЕР_2 .
25.01.2025 ОСОБА_10 надала письмову згоду на укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що було передано ОСОБА_2 в іпотеку на забезпечення виконання її зобов`язань перед ОСОБА_10 , покупцем за якими буде ОСОБА_3 . Крім цього, у згоді ОСОБА_10 зазначила, що укладення договорів купівлі-продажу буде свідчити про повне погашення ОСОБА_2 грошових зобов`язань перед ОСОБА_10 .
25.01.2025 між ОСОБА_2 , від імені якої діям представник, ОСОБА_11 , та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 . Договір був посвідчений Приватним нотаріусом Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюком Тарасом Васильовичем, зареєстрований у реєстрі за №161. Ціна договору 131259,25 гривень. При підписанні договору ОСОБА_2 засвідчила, що судового спору щодо майна, яке є предметом договору немає, так само як і претензій третіх осіб на вказане майно (п. 3.1. договору).
25.01.2025 між ОСОБА_2 , від імені якої діям представник, ОСОБА_11 , та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,0468 га, кадастровий номер 2624083201:02:002:0081, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Договір був посвідчений Приватним нотаріусом Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюком Тарасом Васильовичем, зареєстрований у реєстрі за №163. Ціна договору 8744,54 гривень. При підписанні договору ОСОБА_2 засвідчила, що судового спору щодо майна, яке є предметом договору немає, так само як і претензій третіх осіб на вказане майно (п. 3.1. договору).
Відповідно до звіту ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» від 24.01.2025 про експертну грошову оцінку земельної ділянки, площею 0,0468 га, кадастровий номер 2624083201:02:002:0081, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , її вартість становить 8744,54 гривень без урахування ПДВ. Зазначена експертна оцінка була виконана за замовленням ОСОБА_8 . Відповідно до звіту ТОВ «Всеукраїнська оціночна компанія» від 24.01.2025 про експертну грошову оцінку, житлового будинку АДРЕСА_1 , його вартість становить 131259,25 гривень без урахування ПДВ. Відповідно до копії довідки про оціночну вартість від 24.01.2025 оціночна вартість житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 із поліпшеннями становить 132242,05 гривень, оціночна вартість земельної ділянки кадастровий номер 2624083201:02:002:0081, становить 982,80 гривень.
Право власності на вищевказані об`єкти нерухомості 25.01.2025 було зареєстроване за ОСОБА_3 , що підтверджується копіями інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.07.2025 №434524099 та від 08.07.2025 №434524765.
Відповідно до довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 25.06.2025, оціночна вартість житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 із поліпшеннями становить 3353188,27 гривень, оціночна вартість земельної ділянки кадастровий номер 2624083201:02:002:0081, становить 9747,29 гривень.
Житловою компанією "Poverh" у мережі Facebook було розміщено оголошення про продаж домоволодіння у селі Лісна Тарновиця Івано-Франківської області, площа будинку 128,9 кв.м, господарської споруди 55 кв.м, площа ділянки 5 соток, вартість 148000,00 доларів США. Зазначене підтверджується копією інформації зі сторінки " ОСОБА_12 " сайт ІНФОРМАЦІЯ_1 станом на 20.01.2025. Відповідно до інформації про особу, які належить вказаний акаунту у мережі Facebook, ОСОБА_12 працює менеджером із продажу нерухомості у Житловій компанії "Poverh" (арк. спр. 26).
Оцінка суду.
Згідно зі ст.3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є:
1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини;
2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом;
3) свобода договору;
4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом;
5) судовий захист цивільного права та інтересу;
6) справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідно до ст. 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. Не допускаються використання цивільних прав з метою неправомірного обмеження конкуренції, зловживання монопольним становищем на ринку, а також недобросовісна конкуренція. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 202 ЦК України).
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).
Статтею 203 ЦК України передбачено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Відповідно до ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Аналізуючи конструкцію фраудаторного правочину, тобто правочину, який вчиняється на шкоду кредитору, зокрема, для уникнення чи унеможливлення сплати боргу або виконання судового рішення про стягнення боргу, що набрало законної сили, слід зазначити, що у ЦК України немає відповідного визначення.
Такий правочин може бути визнаний недійсним на підставі загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ст. 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (ч. 3 ст. 13 ЦК України), якщо учасники цивільного обороту використовують такий договір з метою унеможливлення звернення стягнення на майно боржника та/або для створення переваг одного кредитора перед іншим чи створення «свого забезпеченого кредитора» для боржника. Правопорядок не може залишати поза реакцією такі дії, які, хоч і не порушують конкретних імперативних норм, але є очевидно недобросовісними та зводяться до зловживання правом.
Застосування конструкції «фраудаторності» щодо договору, має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дозволяють кваліфікувати договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору. Очевидно, що для мотивування кваліфікації такого правочину як фраудаторного недостатньо ствердження про наявність зловживання правом і наявність права вимоги. Таке мотивування має відбуватися через обґрунтування наявності/відсутності тих обставин, які дозволяють кваліфікувати договір як вчинений на шкоду кредитору. До таких обставин, зокрема, відноситься: створення переваг одного кредитора перед іншим чи створення «свого забезпеченого кредитора» для боржника; момент укладення договору (наприклад, після пред`явлення позову про стягнення коштів) контрагент, з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родич боржника (зокрема, син, онук, мати, батько), дружина чи колишня дружина боржника, чоловік чи колишній чоловік боржника, пасинок боржника, пов`язана чи афілійована юридична особа, інший кредитор. 
Звертаючись до суду з цим позовом, позивач посилався на те, що оспорювані ним договори купівлі-продажу необхідно визнати недійсним як фіктивні (фраудаторні), оскільки відповідачі при їх укладенні діяли очевидно недобросовісно та зловживали правами, вчинили ці правочини, для порушення майнових інтересів позивача, як кредитора і правочини були направлені на уникнення виконання зобов`язань ОСОБА_2 перед позивачем.
Водночас слід зазначити, що оспорювані договори були укладені між відповідачами для погашення іншого боргового зобов`язання ОСОБА_2 , яке виникло після укладення договору позики із позивачем, але за 10 днів до закінчення строку дії цього договору, тобто до виникнення у позивача права вимоги до ОСОБА_2 .
Слід також зазначити, що позивач не оспорює укладення договору позики від 10.12.2024 та договору іпотеки від 10.12.2024, про що його представник зазначив у ході розгляду справи.
Змагальність сторін є одним із основних принципів цивільного судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.
Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, передбачених цим кодексом.
Так, сторона позивача у ході судового розгляду справи не навела обставин та не надала суду доказів того, що правочини (договір позики від 10.12.2024 та договір іпотеки від 10.12.2024) укладені для створення переваг одного кредитора перед іншим чи створення «свого забезпеченого кредитора» для ОСОБА_2 .
Водночас сторона відповідача на підставі належних та допустимих доказів довела, що оспорювані договори купівлі-продажу були укладені на виконання зобов`язань ОСОБА_2 перед іншим кредитором, на користь якого ще до виникнення у позивача права вимоги до ОСОБА_2 , був укладений договір іпотеки, що дає такому кредитору переважне право на звернення стягнення на вказане майно.
Хоча оспорювані договори і були укладені після звернення позивача до суду щодо стягнення з ОСОБА_2 , однак майно щодо якого ці договори були укладені перебувало у іпотеці і було призначене для виконання іншого зобов`язання ОСОБА_2 . Сторона позивача також не надала доказів того, що оспорювані правочини були укладені між особами, що є пов`язаними між собою і майно тільки юридично, а не фактично вибуло із володіння ОСОБА_2 .
В наданому стороною позивача оголошенні щодо продажу майна, відсутні ознаки за якими можна однозначно ідентифікувати нерухоме майно з оголошення, як таке щодо якого були укладені оспорювані правочини, клопотання щодо витребування доказів у особи, яка створила таке оголошення сторона позивача не подавала у ході судового розгляду. Крім цього, у матеріалах справи відсутні докази, відповідно до яких можна було б встановити коли саме таке оголошення було розміщене, а станом на 20.01.2025, житловий будинок та земельна ділянка, що належали ОСОБА_2 уже були предметом іпотеки за іншим зобов`язанням, а тому без згоди іпотекодержателя не могли бути відчужені.
Що стосується вартості за якою були відчужені належні ОСОБА_2 житловий будинок та земельна ділянка, слід зазначити, що при укладенні оспорюваних правочинів їх сторони керувалися оцінкою, яка була виконана на замовлення ОСОБА_8 і визначала мінімальну вартість такого майна, а також розміром заборгованості, яка на той час була у ОСОБА_2 перед ОСОБА_10 .
Відповідно до ст.234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Такий правочин може бути визнаний недійсним судом.
Суд відхиляє покликання сторони позивача на норми щодо фіктивності правочину, оскільки для визнання правочину фіктивним суди повинні встановити наявність умислу в усіх сторін правочину. У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, зокрема сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно. Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину. У ході розгляду справи сторона позивача не надала суду доказів наведеного.
Зважаючи на це суд доходить висновку, що у задоволенні позову слід відмовити.
Керуючись ст. 264, 265 ЦПК України, суд, 
ухвалив:
відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюк Тарас Васильович про визнання договору недійсним.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення до Івано-Франківського апеляційного суду.
Позивач - ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_3 .
Відповідачі: 
ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_4 , місце проживання: АДРЕСА_2 ;
ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_5 , місце проживання: АДРЕСА_4 .
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - приватний нотаріус Надвірнянського районного нотаріального округу Вірстюк Тарас Васильович ідентифікаційний код НОМЕР_6 , місцезнаходження: вул. Грушевського, 6/51, м.Надвірна, Івано-Франківська область.
Повний текст рішення складено 12.05.2026. 
Суддя Матолич В.В.