Справа № 301/3139/25
2/301/130/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"23" лютого 2026 р. 

Іршавський районний суд
Закарпатської області

в складі: 
головуючого - судді Золотар М.М.
при секретарі - Симканич О.М. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Іршава справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності, - 

В С Т А Н О В И В:

 
02 грудня 2025 року ОСОБА_1 звернувся в Іршавський районний суд з позовом до ОСОБА_2 про визнання права власності. 
Посилається на те, що 03 серпня 2023 року між ним та відповідачем ОСОБА_2 було досягнуто домовленість про придбання у власність земельної ділянки площею 0,3342 га, кадастровий номер 2121982000:08:001:0013 та земельної ділянки площею 0,4454 га, кадастровий номер 2121982000:08:001:0018.
Зазначене нерухоме майно було власністю відповідача ОСОБА_2 на підставі витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.08.2013 року, індексний номер витягу: 8218819, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 137275021219 та від 20.08.2013 року, індексний номер витягу: 8221148, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 137313021219 відповідно.
Вони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та уклали усно попередній договір. Згідно досягнутої домовленості ОСОБА_1 зобов`язався виплатити готівкою відповідачу гроші в розмірі 80 000 (вісімдесят тисяч) гривень, а останній, в свою чергу, з моменту виконання взятих ним на себе зобов`язань, передати у власність вищевказані земельні ділянки. Крім того, вони домовилися, що через два місяці оформлять договір купівлі-продажу нерухомого майна в установленому законом порядку. Цього ж дня, 03.08.2023 року позивачем в рахунок виконання взятих на себе зобов`язань було передано готівкою ОСОБА_2 гроші в розмірі 80 000 (вісімдесят тисяч) гривень, а він передав витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Факт передання коштів підтверджується розпискою від 03 серпня 2023 року, оригінал якої зберігається в мене.
З вказаного часу ОСОБА_1 володіє та користується вищевказаними земельними ділянками як власник. Однак, не дивлячись на те, що відповідач зобов`язався протягом двох місяців укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та незважаючи на неодноразові звернення з проханням укласти правочин, продавець ОСОБА_2 ухиляється від вирішення питання про укладення у нотаріальному порядку договору купівлі-продажу, оскільки матеріальні витрати, пов`язані із оформленням вказаного договору купівлі-продажу в нотаріальному порядку покладаються на нього та вказана процедура займає досить тривалий час, а також мотивуючи тим, що станом на сьогодні зросла вартість земельних ділянок.
Ухилення від вирішення питання про укладення у нотаріальному порядку договору купівлі-продажу позбавляє ОСОБА_1 можливості належним чином укласти правочин. Згідно домовленості вони не тільки домовились між собою щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу вищевказаних земельних ділянок, а й повністю виконали всі умови, пов`язані з купівлею-продажем майна, однак договір купівлі-продажу до цього часу так і не уклали.
Зі своєї сторони позивач усі умови договору виконав повністю, оплатив вартість земельних ділянок, є добросовісним набувачем і вважає себе повноправним його власником, але змушений звернутися з позовом до суду за захистом своїх інтересів.
Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, а подав заяву ( а. с. 48), якою позов підтримав, просив його задовольнити, а справу розглянути в його відсутності.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, а подав відзив ( а. с.32-43), яким позов не визнав, і вказав, що попередні домовленості між сторонами щодо можливого продажу земельних ділянок були досягнуті у 2023 році за економічних умов, які суттєво відрізняються від умов, що існують станом на теперішній час. За період з 2023 по 2025 роки в Україні відбулися значні інфляційні та економічні процеси, які безпосередньо вплинули на формування ринкової вартості земель сільськогосподарського призначення, зокрема відбулося знецінення національної валюти, що призвело до зменшення купівельної спроможності грошових коштів, зросли витрати на ведення сільськогосподарської діяльності, що прямо вплинуло на дохідність земельних ділянок, збільшився попит на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за умов обмеженої пропозиції, відбулося підвищення нормативної та ринкової грошової оцінки земель, ринок земель перебуває у фазі активного розвитку, що супроводжується стабільним зростанням цін. У сукупності зазначені обставини свідчать про те, що реальна ринкова вартість земельних ділянок на сьогодні є істотно вищою, ніж та, яка обговорювалася між ним та ОСОБА_1 у 2023 році. У зв`язку з наведеним наполягає на необхідності справедливої та актуальної оплати ОСОБА_1 земельних ділянок з урахуванням сучасного економічного стану. Фіксація застарілої ціни, яка втратила економічну актуальність унаслідок інфляції та зростання ринкової вартості землі, призведе до порушення балансу інтересів сторін та буде суперечити засадам розумності, справедливості та добросовісності, визначеним статтею З Цивільного кодексу України. Оскільки між: сторонами відсутня згода щодо вартості земельних ділянок, суд не має правових підстав визнавати договір дійсним договір купівлі - продажу земельних ділянок. Просив суд у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу земельних ділянок дійсним та визнання права власності відмовити повністю.
На відзив позивач ОСОБА_1 подав відповідь ( а. с. 40-41), де вказав, що вважає наведені у ньому заперечення необґрунтованими, такими, що не відповідають фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, з огляду на наступне. Твердження відповідача про нібито відсутність згоди сторін щодо істотних умов договору купівлі-продажу, зокрема ціни, не відповідають дійсності.
03 серпня 2023 року між мною та відповідачем була досягнута домовленість щодо купівлі-продажу двох земельних ділянок сільськогосподарського призначення за узгодженою ціною 80 000 (вісімдесят тисяч) гривень, які були фактично передані йому готівкою, що підтверджується розпискою. Факт сплати грошових коштів у повному обсязі є беззаперечним доказом досягнення згоди сторін щодо ціни договору як істотної умови відповідно до ст. 638 ЦК України.
Після досягнення домовленостей та передачі грошових коштів відповідач передав витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджує його волю на відчуження земельних ділянок та фактичну передачу їх у моє володіння.
З вказаного часу ОСОБА_1 володіє та користується спірними земельними ділянками як власник, що відповідачем не заперечується та протягом усього часу не оскаржувалося.
Починаючи з 2023 року, діючи добросовісно та вважаючи себе законним набувачем земельних ділянок, він за власний рахунок здійснював істотні поліпшення спірних земельних ділянок шляхом завезення та внесення органічних і мінеральних добрив. При цьому до моменту набуття фактичного володіння земельними ділянками вони протягом понад п`яти років не використовувалися за цільовим призначенням, перебували в занедбаному стані, без належного агротехнічного догляду, а меліоративні канави були замулені глиною, що унеможливлювало належний водовідвід та фактичне використання земель для сільськогосподарських потреб. Тому була досягнута домовленість з ФГ «Толока М» в особі Мошкола В. на виконання робіт з розліснення земельних ділянок, а саме: корчування пнів, спилювання кущів, вивезення пнів і гілок, мульчування ґрунтів та очищення канав, що підтверджується відповідним договором № 3 та Актом приймання - передачі наданих послуг.
Зазначені дії були вчинені після повної оплати мною вартості земельних ділянок у сумі 80 000 гривень, що свідчить про реальне виконання мною своїх зобов`язань та відсутність будь-яких сумнівів щодо досягнення домовленостей між сторонами.
Вкладення значних коштів у земельні ділянки є можливим лише за згодою власника або за відсутності заперечень з його боку, що підтверджує фактичне схвалення відповідачем досягнутих домовленостей.
Відповідач жодного разу не висловлював заперечень, не вимагав повернення земельних ділянок та не відшкодовував понесені мною витрати на їх поліпшення. Посилання відповідача на зміну економічних умов, інфляцію та зростання ринкової вартості земельних ділянок не мають правового значення для вирішення даного спору. Зміна ринкової вартості майна після досягнення домовленостей не звільняє відповідача від виконання взятих на себе зобов`язань. Відзив відповідача не містить жодних обставин, які б спростовували позовні вимоги. Наведені у ньому доводи зводяться виключно до намагання уникнути виконання взятих на себе зобов`язань у зв`язку зі зростанням ринкової вартості земельних ділянок.
Дослідивши матеріали справи суд вважає, що позов слід задовольнити, виходячи з наступних підстав.
В судовому засіданні належними доказами встановлено, що 03 серпня 2023 року між сторонами було досягнуто домовленість про придбання у власність земельної ділянки площею 0,3342 га, кадастровий номер 2121982000:08:001:0013 та земельної ділянки площею 0,4454 га, кадастровий номер 2121982000:08:001:0018.
Зазначене нерухоме майно було власністю відповідача ОСОБА_2 на підставі витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.08.2013 року, індексний номер витягу: 8218819, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 137275021219 та від 20.08.2013 року, індексний номер витягу: 8221148, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 137313021219 ( а. с. 16-19).
Вони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та уклали усно попередній договір. Згідно досягнутої домовленості ОСОБА_1 зобов`язався виплатити готівкою відповідачу гроші в розмірі 80 000 (вісімдесят тисяч) гривень, а останній, в свою чергу, з моменту виконання взятих ним на себе зобов`язань, передати у власність вищевказані земельні ділянки. Крім того, вони домовилися, що через два місяці оформлять договір купівлі-продажу нерухомого майна в установленому законом порядку. Цього ж дня, 03.08.2023 року позивачем в рахунок виконання взятих на себе зобов`язань було передано готівкою ОСОБА_2 гроші в розмірі 80 000 (вісімдесят тисяч) гривень, а він передав мені витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Факт передання коштів підтверджується розпискою від 03 серпня 2023 року ( а. с. 15). З вказаного часу ОСОБА_3 володіє та користується вищевказаними земельними ділянками як власник. Однак, не дивлячись на те, що відповідач зобов`язався протягом двох місяців укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та незважаючи на неодноразові звернення з проханням укласти правочин, продавець ОСОБА_2 ухиляється від вирішення питання про укладення у нотаріальному порядку договору купівлі-продажу, оскільки матеріальні витрати, пов`язані із оформленням вказаного договору купівлі-продажу в нотаріальному порядку покладаються на нього та вказана процедура займає досить тривалий час, а також мотивуючи тим, що станом на сьогодні зросла вартість земельних ділянок.
Ухилення від вирішення питання про укладення у нотаріальному порядку договору купівлі-продажу позбавляє ОСОБА_1 можливості належним чином укласти правочин. Згідно домовленості вони не тільки домовились між собою щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу вищевказаних земельних ділянок, а й повністю виконали всі умови, пов`язані з купівлею-продажем майна, однак договір купівлі-продажу до цього часу так і не уклали.
Зі своєї сторони позивач усі умови договору виконав повністю, оплатив вартість земельних ділянок, є добросовісним набувачем і вважає себе повноправним його власником, але змушений звернутися з позовом до суду за захистом своїх інтересів.
Крім того, з 2023 року, діючи добросовісно та вважаючи себе законним набувачем земельних ділянок, ОСОБА_1 здійснював істотні поліпшення спірних земельних ділянок шляхом завезення та внесення органічних і мінеральних добрив, розсліснив їх та провів меліоритивні роботи за договором з ФГ «Толока М», що підтверджується договором № 3 та Актом приймання - передачі наданих послуг ( а. с. 42-45), вартістю 80000 гривень, що є можливим лише за згодою власника та за відсутності заперечень з його боку, що підтверджує фактичне схвалення відповідачем досягнутих домовленостей.
У відповідності до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
В силу ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає лише нотаріальному посвідченню, такий договір може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України. 
Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин (постанова Верховного Суду від 04 березня 2019 року по справі № 665/2266/16-ц).
Відповідно до ст. 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Згідно ст. 218 ч. З ЦК України, якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимог щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним.
Статтею 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Така згода між сторонами була досягнута по всіх істотних умовах договору купівлі-продажу зазначених земельних ділянок. Зокрема, було досягнуто згоди по наступних умовах договору купівлі-продажу: визначено предмет договору купівлі-продажу, погоджено ціну товару (земельної ділянки), внесено позивачем, як покупцем, належної грошової суми за придбаний товар, земельні ділянки продавцем передані, а позивач, в свою чергу, земельні ділянки отримав та на власний розсуд користується та володіє ними.
За таких обставин, суд, оцінивши всі докази у сукупності вважає, що позов слід задовольнити. 
Керуючись ст. ст. 81, 89, 263-265, 268, 272, 273, 280, 281-285 ЦПК України, ст. ст. 220, 328, 655 та 1268 ЦК України, суд, - 

Р І Ш И В:

Позов задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,3342 га, кадастровий номер 2121982000:08:001:0013 та земельної ділянки площею 0,4454 га, кадастровий номер 2121982000:08:001:0018, розміщених за адресою: Закарпатська область, Іршавський район, с/рада Великораковецька, укладеного між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_1 .
Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , мешканцем АДРЕСА_1 право власності на земельну ділянку площею 0,3342 га, кадастровий номер 2121982000:08:001:0013 та земельну ділянку площею 0,4454 га, кадастровий номер 2121982000:08:001:0018, розміщених за адресою: Закарпатська область, Іршавський район, с/рада Великораковецька.
Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Закарпатського апеляційного суду. 

Головуючий: М. М. Золотар