ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 599/1493/25	Головуючий у 1-й інстанції Снігурський В.В. 	
Провадження № 22-ц/817/244/26 	Доповідач - Хома М.В.	
Категорія - 	  	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 березня 2026 року  м. Тернопіль
Тернопільський апеляційний суд в складі: 
головуючого - Хома М.В. 
суддів -  Гірський Б. О., Храпак Н. М., 
секретар - Панькевич Т.І. 
з участю представника ТОВ “Західна агровиробнича компанія”- адвоката Андросюка І.С., представника ОСОБА_1 , ПАП “Агропродсервіс”- 
адвоката Сушка А.С. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія” на рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 27 листопада 2025 року, ухвалене суддею Снігурським В.В. у цивільній справі №599/1493/25 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія” до ОСОБА_1 , приватного агропромислового підприємства “Агропродсервіс” про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди землі, 

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № б/н від 19 червня 2018 року у вказаній у позові редакції, визнання відсутнім у ПАП «Агропродсервіс» права оренди земельної ділянки площею 0,7900 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0434, та скасування запису щодо державної реєстрації вказаного права оренди, номер запису про інше речове право 61361541.
Позов обґрунтовано тим, що 19 червня 2018 року між позивачем та ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 0,7900 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0434, право оренди за яким зареєстровано 11 липня 2018 року строком на 7 років. 
Позивач зазначав, що належно виконуючи обов`язки за договором та маючи переважне право на його поновлення, 10 квітня 2025 року він направив орендодавцю лист-повідомлення про намір продовжити договір оренди разом із двома примірниками підписаної зі свого боку додаткової угоди, однак у встановлений законом та договором строк відповіді чи заперечень не отримав.
Посилався на те, що орендну плату сплачував належним чином, після закінчення строку дії договору продовжив користуватися спірною земельною ділянкою, яка була засіяна кукурудзою під урожай 2025 року, а тому вважав договір оренди поновленим на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі». 
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 вересня 2025 року позивачу стало відомо, що право оренди цієї ж земельної ділянки зареєстровано за ПАП «Агропродсервіс» на підставі договору оренди землі від 20 червня 2025 року, чим порушено переважне право позивача як попереднього орендаря. 
Рішенням Зборівського районного суду Тернопільської області від 27 листопада 2025 року у задоволенні позову відмовлено. 
В апеляційній скарзі ТОВ “Західна агровиробнича компанія” просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Вказує, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин статтю 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладення договору оренди, тоді як спір підлягав вирішенню з урахуванням редакції цієї норми, чинної на момент звернення з позовом до суду, так як предметом судового захисту є порушене переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Також ТОВ “Західна агровиробнича компанія” не погоджується з висновком суду про відсутність сукупності юридичних фактів, необхідних для захисту його переважного права, та стверджує, що належно виконував обов`язки за договором, завчасно повідомив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини і надіслав проект додаткової угоди. 
Подана орендодавцем заява не відповідає вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки не містить належних і обґрунтованих заперечень щодо запропонованих умов, не є належним листом-повідомленням про прийняте орендодавцем рішення та не підтверджує дотримання встановленої законом процедури розгляду пропозиції орендаря. Орендодавець не розглянула по суті його пропозицію, не вела переговорів щодо істотних умов договору, не повідомила про умови, на яких була б готова продовжити договірні відносини, а тому висновок суду першої інстанції про правомірність відмови у поновленні оренди є передчасним і таким, що не ґрунтується на належних та допустимих доказах.
У відзиві представник ОСОБА_1 - адвокат Сушко А.С. просить апеляційну скаргу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції — без змін. Зазначає, що спірний договір оренди землі укладений 19 червня 2018 року, право оренди зареєстроване 11 липня 2018 року, а тому порядок його поновлення регулюється умовами договору та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладення договору, а не на момент звернення позивача до суду. Вважає безпідставними доводи апеляційної скарги про застосування іншої редакції зазначеної норми.
Крім цього, матеріали справи не містять належних і допустимих доказів своєчасного направлення орендарем орендодавцю листа-повідомлення про намір скористатися переважним правом та двох примірників додаткової угоди, оскільки надані опис вкладення, список згрупованих відправлень і фіскальний чек не підтверджують ані змісту, ані факту належного відправлення й отримання такої кореспонденції. Водночас 8 серпня 2025 року орендодавцем було надіслано позивачу листи про відмову у поновленні договору оренди землі, які останній отримав 12 серпня 2025 року, тобто в межах одного місяця після закінчення строку дії договору, а тому переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк припинилося. 
У відзиві ПАП «Агропродсервіс» просить апеляційну скаргу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції — без змін. Вказує, що строк дії договору оренди землі, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 19 червня 2018 року закінчився, а поновлення такого договору регулюється умовами самого договору та положеннями Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент його укладення.
Право оренди позивача було припинене у зв`язку із запереченнями орендодавця щодо поновлення договору, після чого 20 червня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» укладено новий договір оренди спірної земельної ділянки, а 28 серпня 2025 року за ПАП «Агропродсервіс» зареєстровано право оренди. 
На момент державної реєстрації права оренди за ПАП “Агропродсервіс” право оренди позивача вже було припинене, а тому жодного порушення переважного права позивача не відбулося. 
Крім цього, земельна ділянка перебуває в його правомірному користуванні, ним здійснено її обробіток та сплачено орендну плату за 2025 рік, а у зв`язку з наявністю письмових заперечень орендодавця та відсутністю передбачених законом умов у позивача не було правових підстав для поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.
Заслухавши пояснення представника ТОВ “Західна агровиробнича компанія” - адвоката Андросюка І.С., який доводи апеляційної скарги підтримав, представника ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» - адвоката Сушка А.С., який проти задоволення апеляційної скарги заперечив, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Обставини справи. 
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 загальною площею 0,7900 га, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
19 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено договір оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 0,7900 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0434.
Відповідно до пункту 3.1 вказаного договору його укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку сторони дійшли згоди, що даний договір та право оренди за ним є чинними до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Право оренди за вказаним договором зареєстровано 11 липня 2018 року, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 27024516.
Пунктом 3.2 договору передбачено, що після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк за умови письмового повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору.
3 квітня 2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» підготувало на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення вих. № 2072 про намір продовжити договір оренди від 19 червня 2018 року щодо земельної ділянки площею 0,7900 га з кадастровим номером 6122655300:01:001:0434 та додало до нього два примірники додаткової угоди від 06 березня 2025 року.
Вказаний лист-повідомлення направлено 10 квітня 2025 року та отримано ОСОБА_1 16 квітня 2025 року, що підтверджується даними трекінгу поштового відправлення.
8 серпня 2025 року ОСОБА_1 направила на адресу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листи-повідомлення про небажання поновлювати строк дії договору оренди, які товариство отримало 12 серпня 2025 року.
20 червня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,7900 га з кадастровим номером 6122655300:01:001:0434, щодо якої 28 серпня 2025 року проведено державну реєстрацію права оренди, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 61361541.
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частин другої - четвертої статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Згідно з абзацом четвертим розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» набрав чинності 16 січня 2020 року.
Тобто, усі договори оренди землі, які були укладені до набрання чинності цим Законом, поновлюються на умовах, визначених в цих договорах за встановленими законодавством правилами, які були чинні на момент їх укладення.
Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 19 червня 2018 року) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Результат аналізу змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Отже, у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 (провадження № 61-14060св24) Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».
У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі, якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.
Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).
Встановивши, що договір оренди спірної земельної ділянки між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено 19 червня 2018 року, право оренди за ним зареєстровано 11 липня 2018 року строком до 11 липня 2025 року, ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 10 квітня 2025 року направило орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір разом із проєктом додаткової угоди, однак ОСОБА_1 08 серпня 2025 року, тобто в межах одного місяця після закінчення строку дії договору, повідомила позивача про небажання продовжувати орендні правовідносини, а також врахувавши, що поданий позивачем проєкт додаткової угоди містив інші істотні умови, ніж передбачені чинним договором оренди, і сторони не досягли згоди щодо поновлення договору на тих самих умовах, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
Доводи апеляційної скарги про те, що до спірних правовідносин підлягала застосуванню стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент звернення до суду, є безпідставними. Оскільки спірний договір оренди земельної ділянки приватної власності укладений 19 червня 2018 року, тому поновлення такого договору відповідно до розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» здійснюється за правилами, чинними на момент його укладення. Відтак суд першої інстанції обґрунтовано застосував до спірних правовідносин саме попередню редакцію статті 33 цього Закону.
Посилання ТОВ “Західна агровиробнича компанія” на те, що заява ОСОБА_1 від 8 серпня 2025 року не є належним запереченням проти поновлення договору, колегія суддів відхиляє. 
Зазначеною заявою орендодавець чітко висловила своє небажання продовжувати договірні правовідносини, повідомила про намір самостійно обробляти земельну ділянку та просила її не засівати, а тому зміст цього документа однозначно свідчить про відсутність волі власника земельної ділянки на поновлення договору оренди з позивачем. Закон не встановлює спеціальної форми такого заперечення, а відтак вирішальним є не його назва чи зовнішнє оформлення, а зміст та чітко виражене волевиявлення орендодавця.
Оскільки строк дії договору оренди закінчився 11 липня 2025 року, то заперечення ОСОБА_1 було доведено до відома позивача в межах одного місяця після закінчення строку дії договору, тобто у строк, передбачений частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі». Тому доводи апеляційної скарги про те, що орендодавець несвоєчасно висловила заперечення щодо поновлення договору оренди, є необґрунтованими.
Не заслуговують на увагу і доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 не розглянула належним чином пропозицію орендаря, не вела переговорів щодо істотних умов договору та не повідомила, на яких умовах була б готова продовжити орендні правовідносини. Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права орендаря можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін на продовження орендних правовідносин. 
Відсутність у орендодавця наміру поновлювати договір оренди землі виключає можливість покладення на неї обов`язку погоджувати нові умови договору чи досягати з орендарем домовленості щодо його поновлення.
Крім цього, як правильно встановив суд першої інстанції, поданий позивачем проєкт додаткової угоди містив інші істотні умови, ніж передбачені чинним договором оренди, зокрема щодо строку дії договору, умов використання земельної ділянки, порядку поновлення та припинення договору.
За змістом частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється. Отже, за відсутності згоди сторін щодо істотних умов поновлення договору правові підстави для визнання укладеною додаткової угоди відсутні.
Колегія суддів враховує, що державна реєстрація права оренди за ПАП «Агропродсервіс» проведена 28 серпня 2025 року, тобто після закінчення строку дії договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія». 
За таких обставин, укладення відповідачами нового договору оренди землі та державна реєстрація права оренди за новим орендарем не порушують переважного права позивача, оскільки підстав для поновлення попереднього договору оренди не встановлено.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Отже, суд першої інстанції повно та всебічно з`ясував обставини справи, правильно визначив характер спірних правовідносин, вірно застосував до них норми матеріального права та ухвалив законне й обґрунтоване рішення, підстав для скасування якого з мотивів, наведених в апеляційній скарзі, колегія суддів не вбачає.
На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 141, 367, 375, 382-384, 389 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,
П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія”— залишити без задоволення.
Рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 27 листопада 2025 року — залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 6 квітня 2026 року.

Головуюча         Хома М.В.
Судді          Гірський Б.О.
Храпак Н.М.