Справа № 523/1076/26
Провадження №2/523/2606/26
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
(заочне)
"09" березня 2026 р. 
Пересипський районний суд містаОдеси в складі:
головуючого судді- Кисельова В.К.,
за участю секретаря судових засідань – Дзюби Г.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду №21 в м.Одесі справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним,
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1 15.01.2026р. звернувся до Пересипського районного суду міста Одеси з позовною заявою до ОСОБА_2 про визнання права власності на нерухоме майна адресою: АДРЕСА_1 за позивачем, що належить ОСОБА_1 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №3841 від 28.11.1997р., укладеного на товарній біржі «Центральна одеська біржа» та зареєстрованого в Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний номер 3841 від 28.11.1997р. та який зареєстрований 02.12.1997 р. в Одеському міжміському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості. В обґрунтування позовних вимог зазначив, що на теперішній час через невідповідність договору вимогам чинного законодавства не може скористуватися правом володіння та розпорядження майном.
Ухвалою судді від 20.01.2026р. вказаний позов було залишено без руху через не сплату судового збору в повному обсязі.
30.01.2026р. на адресу суду надійшла змінена позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. В обґрунтування вимоги позивач вказував на те, мвж ним та ОСОБА_3 , в інтересах якої діяла представник ОСОБА_4 . На підставі довіреності, посвідченої Восьмою державною ноткоторою м.Одеси 07.0.1997р. за №3-525, на товарній біржі «Центральна Одеська біржа» було укладено договір №3841 купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 . При укладенні договору №3841 від 28.11.1997р відбулося повне виконання умов договору купівлі-продажу нерухомого майна покупцем та продавцями: ОСОБА_1 сплатив ОСОБА_2 грошові кошти за квартиру, потім позивач вселився в неї, сплачував комунальні послуги, виконував усі права та обов`язки власника. Відповідач ОСОБА_2 виселилася з квартири та забрали свої речі, передала позивачу ключі відж квартири. На теперішній час позивачу необхідно розпорядитись квартирою та йому стало відомо, що такий договір підлягає нотаріальному посвідченню, в зв`язку з чим він змушений звернутись до суду з вказаними вимогами.
03.02.2026 року відкрито провадження та вирішено здійснювати розгляд справи в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін.
Сторони у засідання не з`явилися, про час і місце слухання справи повідомлялися належним чином. В матеріалах справи є заява позивача ОСОБА_1 про підтримання заявлених вимог та про слухання справи за його відсутності, в якій він не заперечував проти розгляду справи в заочному порядку. Відповідач в судове засідання не з`явилася, будь-яких заяв, клопотань на адресу суду не надходило.
Справа розглянута в порядку спрощеного провадження з повідомленням сторін, відповідно до вимог ст.279 ЦПК України.
Згідно положень ч.2 ст.247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
За змістом норми ч.6 ст.259 ЦПК України, складання повного рішення (постанови) суду може бути відкладено на строк не більш як десять днів, а якщо справа розглянута у порядку спрощеного провадження - не більш як п`ять днів з дня закінчення розгляду справи.
За нормами ч.5 ст.268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Відповідно до положень ст.ст.280,281 ЦПК України, суд з письмової згоди позивача ухвалює рішення при заочному розгляді справи на підставі наявних у справі доказів.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню.
Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст. 4 ЦПК України).
Згідно принципу диспозитивності суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч.1 ст. 13 ЦПК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
У ході розгляду справи було встановлено, що 28.11.1997 року ОСОБА_5 , діюча від імені ОСОБА_2 на підставі довіреності від 07.04.1997р., завіреної Восьмої держнотконторою м.Одеси, зареєстрованою в реєстрі за №3-525, як продавець (надалі «Продавець») продала, а ОСОБА_1 (надалі «Покупець») купив квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 62,6 кв.м., яка складається з 3-х кімнат, житловою площею 37,2 кв.м, про що на Центральній Одеській біржі було укладено договір №3841 купівлі-продажу нерухомого майна.
На підставі даного договору за ОСОБА_1 з 02.12.1997 року було зареєстровано право власності на придбаний об`єкт нерухомості в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості під №416 стр.11, кн. 103 доп. 
З матеріалів справи вбачається, що сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору №3841 купівлі-продажу нерухомого майна від 28.11.1997 року щодо квартири АДРЕСА_2 . Свої зобов`язання за правочином сторони виконали у повному обсязі: відповідач ОСОБА_2 передала у власність ОСОБА_1 вказану квартиру, а ОСОБА_1 сплатив за це її вартість та вселився у житло – тобто сторонами були дотримані всі вимоги статті 224 ЦК України. 
Згідно ст.55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. 
Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Вказаний договір купівлі-продажу був вчинений 29.06.1995 року, тобто під час дії ЦК УРСР 1963 року, який на той час регулював купівлю-продаж майна.
Відповідно до ст.15 ЗУ «Про товарну біржу»: біржовою операцією визнається угода, якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладенню з моменту її реєстрації на біржі.
У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірного житлового будинку, в самому Законі України "Про товарну біржу" не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.
Частиною другою статті 47 ЦК Української РСР передбачено право суду визнати не посвідчений нотаріально договір дійсним, якщо сторони домовились щодо всіх важливих умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулось повне або часткове виконання договору.
Відповідно до ст.209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Статтею 650 ЦК України визначено, що особливості укладення договорів на біржах встановлюються відповідними актами цивільного законодавства.
Відповідно до ч.4 ст.656 ЦК України до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах, (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв`язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
Таким чином, договори щодо придбання на біржових торгах об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.
В силу ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу, який проведено у якості біржової операції між продавцем ОСОБА_2 та та покупцем ОСОБА_1 .
Реєстрація на Біржі нерухомості права власності на нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, на той момент не суперечила чинному законодавству. Інструкція «Про порядок Державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб" передбачала підставу для державної реєстрації - договорів купівлі-продажу і міни, зареєстровані біржею.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", є підстави для визнання договору купівлі-продажу №3841 від 28.11.1997 року, оформленого на Центральній Одеській біржі, дійсним.
Відповідно до ч. 2.ст. 3 Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діє на теперішній час, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Здійснивши державну реєстрацію у Одеському міжміському бюро технічної інвентаризації за реєстровим номером 416 у реєстровій книзі 103доп на сторінці 11 права власності за фізичною особою: ОСОБА_1 на спірне нерухоме майно, держава цим самим визнала його право власності на квартиру  АДРЕСА_2 , як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.
Частиною 2 статті 12 Закону України «Про власність», який діяв станом на 1997 рік, визначено, що громадянин набуває право власності на майно одержане внаслідок укладення угод не заборонених законом.
Згідно ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Отже, на підставі викладеного, оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності, оскільки зазначена угода цілком виконана сторонами, протизаконних дій не містить, і була укладена на біржі відповідно до норм Закону України «Про товарні біржі», який діяв на той час, суд дійшов висновку, що пред`явлені позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі. 
Керуючись ст.ст.12,13, 76-78, 81, 89, 258-259, 263-265, 268, 273, 279, 280-284 ЦПК України, суд -
ВИРІШИВ:
1. Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2  про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним - задовольнити.
2. Визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна №3841 від 28 листопада 1997 року, а саме квартири АДРЕСА_2 , укладений на Центральній Одеській біржі між ОСОБА_5 , яка діяла від імені ОСОБА_2 на підставі довіреності від 07.04.1997р., посвідченою Восьмої держнотконторою м.Одеси, зареєстрованою в реєстрі за №3-525, з однієї сторони, яка продала, та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), з іншої сторони, який купив, та зареєстрований в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості під №416 стр.11, кн. 103 доп., - дійсним.
Рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідачів поданою протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складення рішення.
Повний текст рішення складено 16.03.2026 р.

Суддя В.К. Кисельов