ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 643/17962/14-ц Головуючий суддя І інстанції Сугачова О. О.
Провадження № 22-ц/818/263/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: Спори, що виникають із договорів позики, кредиту, банківського вкладу

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 березня 2026 року        м. Харків.
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Мальованого Ю.М., Маміної О.В.,
за участю секретаря судового засідання Холод М.В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 , адвоката Ципліцького Дмитра Олеговича, на рішення Салтівського районного суду м. Харкова від 20 травня 2025 року по справі за позовною заявою Публічного акціонерного товариства акціонерний банк «УКРГАЗБАНК» до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання права іпотекодержателя,-
В С Т А Н О В И В :
Позивач первинно звернувся до суду з позовною заявою до відповідача з вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки.
02.05.2023 від представника позивача надійшла заява про зміну предмету позову, якою позивач остаточно просив визнати за ПАТ АБ «УКРГАЗБАНК» право іпотекодержателя належної на праві власності ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_1 , яке виникло на підставі укладеного між відкритим АТ АБ «Укргазбанк» з однієї сторони та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 з другої сторони договору іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б від 09.06.2008, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Глуховцевою Н.В. за реєстровим № 2836; стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати.
Вимоги позову зі зміненим його предметом мотивовані тим, що 26.12.2007 між ВАТ АБ «Укргазбанк», правонаступником якого за всіма правами та обов`язками є ПАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_4 укладено кредитний договір N° 20, за умовами якого банк надав позичальнику кредитні кошти у розмірі 2 644 000,00 доларів США зі сплатою 12,5 % річних строком до 25.12.2012. У зв`язку з невиконанням боржниками умов кредитного договору, рішенням Московського районного суду м. Харкова від 13.05.2010 з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (фінансовий поручитель) на користь АБ «Укргазбанк» у солідарному порядку була стягнута заборгованість за кредитним договором у розмірі 1 664 543,02грн., 2 630 252,33 доларів США та судові витрати. На даний час вказане рішення залишається невиконаним, оскільки боржниками добровільно рішення не виконувалось, а виконання рішення в примусовому порядку органами ДВС не дало позитивного результату. 
В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між банком та позичальником (Іпотекодавець 1) і ОСОБА_3 (Іпотекодавець 2) укладено договір іпотеки від 09.06.2008 за №16/08-Б. Відповідно до п.2.1.1. договору іпотеки - предметом іпотеки є нерухоме майно - житловий будинок «літ. В-5», загальною площею 6422,9 кв.м, житловою площею 2185,6 кв. м, (в житловому будинку розташовано 123 квартири), що знаходиться на АДРЕСА_2 . Відомості про іпотеку внесені до Державного реєстру іпотек з накладанням заборони на відчуження нерухомого майна. 
Пунктом 3.1.5 договору іпотеки передбачено, що в разі невиконання позичальником зобов`язань, передбачених цим договором відшкодування заборгованості здійснюється банком шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, згідно договору іпотеки. 
Пунктом 3.1.6. договору іпотеки визначено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі одноразового чи неодноразового прострочення іпотекодавцем сплати процентів за користування кредитними коштами, неповернення кредиту або порушення інших умов кредитного договору та набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання кредитного договору, якщо іпотекодержатель і наступник іпотекодавців не посягнуть згоди про інше. 
Це узгоджується з положеннями ст.33 ЗУ «Про іпотеку», відповідно ко якої у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до діючого законодавства України сторони іпотечного договору в розділі 17 договору іпотеки узгодили підстави та можливі заходи звернення стягнення на предмет іпотеки, в т.ч. право продажу предмету іпотеки іпотекодержателем. Відповідно до пункту 6.6. договору іпотеки у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених у Законі України від 05.06.2003 X? 898-ІУ«Про іпотеку». 
При цьому ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Заборгованість позичальника по кредитному поговору вважається погашеною в день отримання іпотекодержателем від покупця за поговором купівлі-продажу ціни купівлі-продажу предмета іпотеки в повному обсязі, іпотекодержатель, реалізувавши предмет іпотеки (в силу рішення суду або цього поговору), має надіслати іпотекодавцям (позичальнику, якщо він є відмінним від Іпотекодавця) та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Незаконним заочним Московського районного суду м. Харкова від 11.09.2009 договір іпотеки було визнано недійсним, а запис про іпотеку виключено з Державного реєстру Іпотек. 
Зазначене рішення суду було скасовано рішенням Апеляційного суду Харківської області від 04.04.2012, запис про заборону відчуження об`єкта нерухомого майна було поновлено. Але, під час виключення запису з Державного реєстру іпотек та зняття заборони з цього будинку на підставі судового рішення Московського районного суду м. Харкова від 11.09.2009 про визнання недійсним договору іпотеки -будівлю було введено до експлуатації і квартири стали відокремленими частинами. 
Предмету іпотеки під окремими реєстраційними номерами, в т.ч. і квартира під АДРЕСА_3 . Саме під цим номером відповідач 30.05.2012 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Харченко Л.Л. р. N° 823, набув право власності на зазначену квартиру, як відокремлену частину предмета іпотеки (після скасування незаконного рішення від 11.09.2009р. та наявності запису про обтяження іпотекою АБ «Укргазбанк та здійснив державну реєстрацію квартири за відповідачем, як на окремий об`єкт нерухомості. Отже, фактично відбулось виділення окремої частки предмету іпотеки в натурі і реєстрація права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Наведене дає підстави зробити висновок, що дія іпотечного договору 16/08-Б від 09.06.2008 розповсюджується на квартиру АДРЕСА_1 . 
Отже, квартира АДРЕСА_1 , яка стала належати відповідачу на праві власності - є частиною житлового будинку АДРЕСА_2 і частиною предмету іпотеки за договором іпотеки N° 16/08-Б від 09.06.2008. 
Визнаючи законну обставину наявності у АБ «Укргазбанк», як іпотекодержателя підстав для звернення стягнення на квартиру в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором N° 20 від 26.12.2007, відповідач 03.09.2015 звернувся з заявою про добровільне погашення заборгованості в рамках вартості належної йому частки предмета іпотеки та «виведення квартири» з Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна. Незважаючи на обставину відчуження квартири, вказане майно продовжує бути предметом іпотеки за договором іпотеки, відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку». 
За таких обставин, АБ «Укргазбанк звернувся до Московського районного суду міста Харкова з позовом до нового власника квартири про звернення стягнення на предмет іпотеки, але у зв`язку із суттєвою зміною судової практики позивач змінює предмет позовних вимог та просить суд про визнання за позивачем права іпотекодержателя. 
Таким чином, в тому числі, висновки Верховного Суду зводяться до того, що в ситуації набуття особою прав на нерухоме майно в період відсутності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про обтяження, такі обтяження (зокрема, іпотека) припиняються. Чинність обтяжень зберігається лише у випадку якщо наявні обставини, що свідчать про недобросовісність набувача майна, який придбав таке майно за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження. За таких обставин об`єктивною передумовою для звернення стягнення на нерухоме майно в судовому чи позасудовому порядку, з урахуванням наведених вище висновків Верховного Суду, є необхідність встановлення факту недобросовісного набуття права власності на квартиру ОСОБА_1 , оскільки у протилежному випадку іпотека втрачає чинність. 
Позивач зазначає, що ОСОБА_1 не можна вважати добросовісним набувачем квартири, в розумінні ст. 330 ЦК України. В діях набувача не повинно бути і необережної форми разом з тим, ОСОБА_1 не проявив розумної обережності та обачності при придбанні квартири, оскільки, станом на дату придбання квартири йому мала бути достеменно відома як обставина перебування квартири в іпотеці АБ «Укргазбанк» так і правова підстава набуття прав на квартиру після припинення іпотеки. ОСОБА_1 повинен був перед придбанням квартири поцікавитися про стан взаємовідносин за договором іпотеки.
Отже, спір про право у даному випадку, зводиться до необхідності встановлення факту чинності іпотеки через дослідження підстав та обставин набуття новим власником прав на Квартиру та спростування правомірності презумпції добросовісності такого набуття. ПАТ «Укргазбанк» звертається до суду, обравши вказані способи захисту своїх порушених прав та законних інтересів, а саме, визнання права, тобто, визнання права іпототекодержателя на квартиру. Такий спосіб захисту, у разі задоволення даного позову, дозволить реалізувати права банку як іпотекодержателя квартири.
Рішенням Салтівського районного суду м.Харкова від 20 травня 2025 року задоволено позовні вимоги Акціонерного Банку «Укргазбанк» в особі представника Невечерова Дмитра Володимировича, до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання права іпотекодержателя.
Визнано за Публічним акціонерним товариством Акціонерний Банк «Укргазбанк» право іпотекодержателя належної на праві власності ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_1 , яке виникло на підставі укладеного між Відкритим акціонерним товариством Акціонерний банк «Укргазбанк» з однієї сторони та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 з другої сторони, договору іпотеки без оформлення заставної № 16/08-Б від 09.06.2008, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Глуховцевою Н.В. за реєстровим № 2836
Стягнуто з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Публічним акціонерним товариством Акціонерний Банк «Укргазбанк» (ЄДРПОУ 23697280) судовий збір в сумі 243 (двісті сорок три)грн.,60 коп.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Ципліцький Д.О. посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права рішення скасувати, в задоволенні позову відмовити.
Скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що ОСОБА_1 є недобросовісним набувачем вищевказаної квартири, оскільки у справі наявні докази про те, що спірна квартира на день придбання у власність відповідачем перебувала під арештом, або що відповідач за обставин цієї справи мав з`ясовувати перебування ї під іпотекою. Відповідач при укладенні договору купівлі-продажу спірного майна покладався на офіційну інформацію, викладену у документах при укладенні договору купівлі-продажу у нотаріальній формі про те, що спірна квартира не була обтяжена іпотекою, а тому відсутні правові підстави вважати, що він набув спірне майно недобросовісно.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ПАТ АБ «Укргазбанк» - Білик І.О. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін. 
Відзиву мотивовано тим, що при укладанні договору купівлі-продажу 30.05.2012 фактично відбулось виділення окремої частки Предмету іпотеки в натурі і реєстрація права власності на неї, як на окремий об`єкт нерухомості. Судом встановлено, що дія Іпотечного договору 16/08-Б від 09.06.2008 розповсюджується на квартиру на квартиру АДРЕСА_3 , як відокремлену частку предмету іпотеки- багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 .
Незважаючи на обставину відчуження Квартири, вказане майно продовжує бути Предметом іпотеки за Договором іпотеки, оскільки відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» яка передбачає, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від Іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус Іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Суд першої інстанції належним чином вивчив фактичні обставини справи та практику Верховного Суду і правильно вирішив, що ОСОБА_1 не можна вважати добросовісним набувачем Квартири, в розумінні статті 330 Цивільного кодексу України.
Спір про право у даному випадку, зводиться до необхідності встановлення факту чинності іпотеки через дослідження підстав та обставин набуття новим власником прав на Квартиру та спростування правомірності презумпції добросовісності такого набуття.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Заслухавши суддю-доповідача та дослідивши матеріали цивільної справи у визначених ст. 367 ЦПК України межах, перевіривши доводи скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Згідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам оскаржене рішення суду відповідає.
Суд своє рішення мотивував наступним.
Судом враховано, що за наявних обставин справи відповідач - набувач іпотечного майна при укладенні договору купівлі-продажу від 30.05.2012, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Харченко Л.Л., р/н 823, мав можливість ознайомитися з повною інформацією, яка міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державному реєстрі Іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо відомостей про перебування квартири під іпотекою на підставі договору іпотеки від 09.06.2008 та, відповідно, відповідач не був позбавлений права вжити усіх розумних заходів для звернення до іпотекодержателя ПАТ «Укргазбанк» з метою ознайомлення з умовами договору іпотеки, з`ясування історію кредитних правовідносин, сторін договору та встановлення дійсного права іпотекодавця на продаж предмета іпотеки (квартири) за наявності згоди банку, як іпотекодержателя або заборгованості тощо. 
З огляду на те, що виключення відомостей про право іпотеки з Державного реєстру іпотек не впливає на чинність іпотеки, оскільки така підстава припинення іпотеки не передбачена Законом, іпотека є чинною незалежно від наявності таких відомостей у Державному реєстрі іпотек. При цьому відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно.
Отже, за таких встановлених обставин, коли на даний час відсутні підстави вважати припиненою, згідно ст. 17 Закону України «Про іпотеку», іпотеку спірної квартири, що встановлена на підставі договору іпотеки від 09.06.2008, об`єктивною передумовою для звернення стягнення на нерухоме майно в судовому чи позасудовому порядку, з урахуванням наведених вище висновків Верховного Суду, не вбачається добросовісне набуття права власності на квартиру відповідачем, оскільки у протилежному випадку іпотека втрачає чинність. Крім того, і відсутні підстави вважати відповідача добросовісним набувачем в розумінні положень ст. 330 ЦК України.
Доказів протилежного стороною відповідача не надано, не мають таких доказів і матеріали справи.
Колегія суддів в цілому погоджується з такими висновками суду першої інстанції, які доводами скарги не спростовуються. 
Так, функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі. Таких висновків Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, у пункті 96 постанови від 07 листопада 2018 року у справі N° 488/5027/14-ц (провадження N° 14- 256цс18), у пункті 10.29 постанови від ЗО червня 2020 року у справі N 19/028-10/13 впровадження N° 12-158гс19). Аналогічно функцією державної реєстрації іпотеки є оголошення належності іпотеки нерухомого майна певній особі. Тобто запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису («заднім числом»), а підлягає відновленню з моменту вчинення запису про таке відновлення.
Якщо ж іпотека припинена у зв`язку з реалізацією предмета іпотеки, то подальше скасування судового рішення, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, не впливає ані на чинність договору купівлі- продажу, укладеного на прилюдних торгах, ані на чинність іпотеки. Відповідно до частини першої статті 23 Закону N° 898-IV у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Зазначену норму слід застосовувати разом з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі N° 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті З ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № К9/927/16-Ц).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб ва нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного Реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 46.2 постанови Великої Палати верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі N° 610/1030/18 (провадження N° 14- 436цс19).
Наведені у постанові в справі №922/2416/17 мотиви, для забезпечення єдності судової практики Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити шляхом конкретизації від її висновку, викладеного у постанові від 19 червня 2019 року у справі №643/17966/14-ц, а також від аналогічного висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 16 вересня 2015 року у справі №6-1193цс15, і Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеного у Постановах від 10 травня 2018 року у справі №643/18839/13-ц, від 23 січня 2019 року справі №643/12557/16-ц та від 13 березня 2019 року у справі №643/19761/13-ц. Означена конкретизація висновків полягає у такому: - скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення; - виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення; - виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі; - запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя.
Такі ж висновки, викладеними у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 03.11.2021 у справі №755/6927/18 за позовом за позовом АБ «УКРГАЗБАНК» до ОСОБА_5 третя особа: ОСОБА_6 про звернення стягнення на предмет іпотеки.
У постанові від 15 червня 2021 року у справі №922/2416/17 (провадження N 12-44гс2О) Велика Палата Верховного Суду вказала, що якщо іпотека припинена у зв`язку з реалізацією предмета іпотеки, то подальше скасування судового рішення, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, не впливає ані на чинність договору купівлі-продажу, ані на чинність іпотеки. Відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, шоки не доведено протилежне. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна.
Так, судом були встановлені наступні обставини справи.
26.12.2007 між ВАТ «АБ «Укргазбанк», правонаступником якого є ПАТ «АБ «Укргазбанк», та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №20, за умовами якого Банк надав позичальнику кредит у розмірі 2644000,00 доларів США зі сплатою 12,5 % річних строком до 25.12.2012.
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між Банком та позичальником (Іпотекодавець 1) і ОСОБА_3 (Іпотекодавець 2), а разом з Іпотекодавцем 1 - Іпотекодавці) було укладено договір іпотеки від 09.06.2008 р. укладено договір іпотеки від 09.06.2008 за № 16/08-Б.
Відповідно до пункту 2.1.1. договору іпотеки, предметом іпотеки є нерухоме майно - житловий будинок «літ. В-5», загальною площею 6422,9кв.м, житловою площею 2 285,6кв.м.,(в житловому будинку розташовано 123 квартири), що знаходиться на АДРЕСА_4 .
Відомості про іпотеку внесені до Державного реєстру іпотек, на відчуження нерухомого майна накладено заборону.
Пунктом 3.1.5 договору іпотеки передбачено, що в разі невиконання позичальником зобов`язань, передбачених цим договором відшкодування заборгованості здійснюється банком шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, згідно договору іпотеки.
Пунктом 3.1.6. договору іпотеки визначено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі одноразового чи неодноразового прострочення іпотекодавцем сплати процентів за користування кредитними коштами, неповернення кредиту або порушення інших умов кредитного договору та набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання кредитного договору, якщо іпотекодержатель і наступник іпотекодавців не досягнуть згоди про інше.
Відповідно до п 6.6. вказаного договору у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених у Законі України від 05.06.2003 № 898-IV«Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV).
При цьому ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Заборгованість позичальника по кредитному договору вважається погашеною в день отримання іпотекодержателем від покупця за договором купівлі-продажу ціни купівлі-продажу предмета іпотеки в повному обсязі. Іпотекодержатель, реалізувавши предмет іпотеки (в силу рішення суду або цього договору), має надіслати іпотекодавцям (позичальнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця) та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.
Позичальник взяті на себе зобов`язання за кредитним договором перестав виконувати з грудня 2008.
Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 13.05. 2010, яке на час розгляду справи не виконано, на користь Банку стягнуто солідарно з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 1664543,02 грн. та 2630252,33 доларів США, разом із судовими витратами.
Заочним рішенням Московського районного суду м. Харкова від 11.09.2009 договір іпотеки від 09.06.2008 № 16/08-Б визнано недійсним, виключено запис про іпотеку з Державного реєстру іпотек, знято заборону на відчуження житлового будинку «літ. В-5», розташованого на АДРЕСА_4 .
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 04.04.2012 заочне рішення Московського районного суду міста Харкова від 11.09.2009 скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання недійсним договору іпотеки відмовлено.
Відомості у Державному реєстрі іпотек щодо предмета іпотеки поновлено за реєстраційним номером 12489264, що підтверджується витягом від 14.05.2012 за № 36009183.
Також поновлено відомості у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна реєстраційний № 12488862, що підтверджується витягом від 14.05.2012 за № 36008860.
Відповідач ОСОБА_1 30.05.2012 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Харченко Л.Л., р/н 823, під цим номером, набув право власності на зазначену квартиру, як відокремлену частину предмета іпотеки та здійснив державну реєстрацію квартири за відповідачем, як на окремий об`єкт нерухомості.
Отже, дія Іпотечного договору 16/08-Б від 09.06.2008 розповсюджується на квартиру АДРЕСА_3 , як відокремлену частку предмету іпотеки- багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , а квартира АДРЕСА_1 , яка стала належати відповідачу на праві власності - є частиною житлового будинку АДРЕСА_2 і частиною предмету іпотеки за договором іпотеки N° 16/08-Б від 09.06.2008.
Таким чином, на день придбання відповідачем ОСОБА_1 спірної квартири N° 52 дія Іпотечного договору 16/08-Б від 09.06.2008 відносно неї, як частини предмету іпотеки вже відновилася, а тому відповідач її придбав з цим обтяженням. 
Такий висновок суду є обґрунтованим, відповідає нормам матеріального права та доводами скарги не спростований.
Так, ЦК України, Закон № 898-IV «Про іпотеку» та Закон України від 02.10.1992 № 2654-XII «Про заставу», не містить жодної статті, яка б визначала особливості іпотеки житла - багатоквартирного житлового будинку чи квартир у ньому.
Відтак, у разі передачі в іпотеку багатоквартирного житлового будинку в цілому, а не окремої квартири у ньому, то таке житлове приміщення - квартира, як і інші нежитлові та допоміжні приміщення, що знаходяться у ньому, не можна вважати відокремленими предметами іпотеки, на які може бути звернуто стягнення, як на самостійні об`єкти нерухомого майна.
Оскільки квартира у багатоквартирному житловому будинку не була самостійним предметом іпотеки, тому позивач не вправі реалізувати свої права іпотекодержателя шляхом примусового звернення стягнення на неї у встановленому законом порядку незалежно від інших квартир у багатоквартирному житловому будинку, бо таке житлове приміщення як окрема частина об`єкта нерухомого майна не було самостійним предметом іпотеки, а може бути визначено як частка багатоквартирного будинку, який є предметом іпотеки.
У постанові ВП ВС від 19.06.2019 по справі №643/17966/14-ц були підтримані правові висновки, які були викладені у постановах Верховного Суду України від 16.09.2015 (провадження № 6-1193цс15) та від 05.10.2016 (провадження 6-1582цс16), у яких зазначено, що неможливо звернути стягнення на квартиру як на частину об`єкта нерухомого майна (частину предмета іпотеки) в разі визначення предметом іпотеки за договором іпотеки будинку у цілому, а не окремих квартир.
Так, відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» яка передбачає, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Такі висновки щодо змісту вказаної норми ст. 23 Закону України «Про іпотеку» були підтримані у п. 7.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 по справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) , в якій розгладився спір про звернення стягнення на предмет іпотеки: «відповідно до частини першої статті 23 Закону № 898-IV у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Зазначену норму слід застосовувати разом з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові від 15.06.2021 по справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) відступила шляхом конкретизації від її висновку, викладеного раніше у постанові від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц, а також від аналогічного висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 16 вересня 2015 року у справі № 6-1193цс15, і Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеного у постановах від 10 травня 2018 року у справі № 643/18839/13-ц, від 23 січня 2019 року у справі № 643/12557/16-ц та від 13 березня 2019 року у справі № 643/19761/13-ц.
Означена конкретизація висновків полягає у такому:
– скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення;
– виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення;
– виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі;
– запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя;
– за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не ммала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню;
– при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження (п. 7.22 знаданої постанови ВП ВС).

Далі, відповідно до п. 9.6 згаданої постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 по справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20): виключення на підставі судового рішення відомостей про право іпотеки з Державного реєстру іпотек не може впливати на чинність іпотеки, оскільки така підстава припинення іпотеки не передбачена законом. У такому випадку скасування судового рішення, яке стало підставою для внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки не відновлює дію останньої, оскільки іпотека є чинною незалежно від наявності таких відомостей у Державному реєстрі іпотек.
Таким чином, у випадку якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту є звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя (п. 9.8 вказаної постанови ВП ВС від 15.06.2021 по справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20)).
Отже, за обставин цієї справи належна відповідачу квартира АДРЕСА_3 продовжує бути предметом іпотеки на підставі вищевказаного договору іпотеки, оскільки відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач придбав спірну квартиру на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, при цьому продавцем був не позивач, а інша особа. При цьому згідно наданого відповідачем до суду витягу з відповідного Державного реєстру, на підставі якого нотаріус посвідчила вищевказаний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , у неї дійсно не було відомостей про обтяження предмета договору іпотекою. Позивач цих обставин не спростовував. За таких обставин у відповідача з точки зору стороннього добросовісного спостерігача не виникло обов`язків перепровіряти дійсність інформації, яку отримав нотаріус при укладенні договору купівлі-продажу спірної квартири, цей договір не був оспорений і на нього поширюється презумпція правомірності, ст. 204 ЦК України.
Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19)).
Той факт, що на день укладення договору купівлі-продажу спірної квартири у реєстрі насправді вже були відомостей про її обтяження іпотекою, - не є достатньою підставою для висновку про недобросовісну поведінку покупця. За обставин цієї справи відповідач придбав спірну квартиру не у банка, а у іншої особи, а тому згідно отриманого нотаріусом витягу з Державного реєстру про відсутність обтяжень вказаної квартири, у покупця не було обґрунтованих підстав для перевірки цієї офіційної інформації та звернення з цією метою до позивача – банку, який не був стороною договору купівлі-продажу. Тому, за відсутності у справі відомостей про те, що відповідач був учасником яких-небудь незаконних дій, пов`язаних з набуттям спірної квартири, - у суду першої інстанції не було достатніх підстав для висновку про те, що відповідач є недобросовісним набувачем квартири, яка на день її придбання у дійсності перебувала в іпотеці у банку – позивача у даній справі.
Таким чином, оскільки спірна квартира на день її придбання перебувала під іпотекою, колегія суддів не вбачає підстав для застосування правових висновків, які були висловлені у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19) про те, що особа, яка добросовісно покладалася на офіційні відомості про відсутність в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень , тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, - набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. 
Тому, добросовісність відповідача відповідно до вказаної норми ст. 23 Закону України «Про іпотеку» та правових висновків касаційного суду, які є сталими та чинними на день розгляду справи у судах першої та апеляційної інстанції, - для збереження обтяження іпотекою спірної квартири, яке було офіційно відновлено на день укладення договору купівлі-продажу 30.05.2012 - не має правового значення. З цих підстав колегія суддів відхиляє наведені з цього приводу доводи скарги, які остаточного висновку суду не спростували.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого остаточно ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке в цілому відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
На підставі вищевказаних обставин та правового обґрунтування колегія суддів визнає, що оскаржене рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи скарги висновків суду не спростували, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції
П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 , адвоката Цепліцького Дмитра Олеговича – залишити без задоволення.
Рішення Салтівського районного суду м. Харкова від 20 травня 2025 року – залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено 30 березня 2026 року.

Головуючий –       В.Б. Яцина.

Судді -         Ю.М. Мальований.

О.В. Маміна.