Справа № 201/8617/23
Провадження 2/201/286/2026
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 березня 2026 року        м. Дніпро

Соборний районний суд міста Дніпра в складі:
головуючого - судді Покопцевої Д.О.,
секретаря – Тоцької Л.В., 
за участі адвоката – Синиченка Ю.В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Дніпро цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання переважного права на придбання у власність квартири та переведення прав покупця, визнання договорів недійсними, - 

ВСТАНОВИВ:

26.07.2023р. позивач звернувся до суду із позовом до ОСОБА_3 про визнання переважного права та незаконним договору купівлі-продажу, в якому зазначив, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_5 (рідна сестра матері ОСОБА_2 ), яка на момент своєї смерті проживала та була зареєстрована в квартирі АДРЕСА_1 . 
ОСОБА_2 є спадкоємицею ОСОБА_5 за законом і з 2020р. власницею вказаної квартири. Оформлення спадшини здійснювала приватний нотаріус Дніпропетровського нотаріального міського округу Бойченко Тетяна Миколаївна за особистої присутності ОСОБА_2 та її матері. 
Оскільки ОСОБА_2 знаходиться за межами України, 01.11.2021р. між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір оренди 31 будинку АДРЕСА_2 , терміном на 3 роки. 
Згідно п. 4.2 цього договору позивач та ОСОБА_2 домовились про те, що в разі реалізації квартири застереження про продовження оренди квартири з новим власником, на умовах цього договору буде внесено до договору купівлі- продажу. В квартирі АДРЕСА_1 знаходяться особисті речі та грошові кошти позивача. 
27.11.2022р. в цю квартиру намагалися потрапити невідомі позивачу особи, які представились новими власниками квартири. В подальшому позивач не зміг потрапити до орендованого ним житла через заблоковані двері. 
Він звернувся до поліції і впродовж розгляду його заяви з`ясувалося, що квартира продана ОСОБА_3 
ОСОБА_2 , в свою чергу, пояснила позивачу, що з листопада 2021р. знаходиться поза межами України і не продавала орендовану ним квартиру, рівно як не видавала довіреність на право розпорядитися квартирою, не підписувала договір купівлі-продажу, і не отримувала грошових кошів за неї. 
Оформлення квартири, отримання всіх документів здійснював адвокат Олійник Дмитрій Вячеславович (прим.суду: син позивача). Батьки ОСОБА_2 відносилися до нього як до близької людини, дозволили жити в цій квартирі, довіряли йому та надавали йому кошти. ОСОБА_2 підписала з ОСОБА_6 договір на надання адвокатських послуг та видала довіреність на отримання та оформлення документів спадщини після смерті тітки ОСОБА_5 . Це було потрібно через перебування ОСОБА_2 за кордоном. 
В подальшому ОСОБА_6 передав свідоцтво про спадщину ОСОБА_3 . 
ОСОБА_3 разом із невідомою особою, яка, користуючись підробленим паспортом, представлялась ОСОБА_2 , 17.06.2022р. до приватного нотаріуса Дніпропетровського нотаріального міського округу Сущенко О.В. та оформили договір купівлі- продажу квартири АДРЕСА_1 . ОСОБА_3 надав нотаріусу Сущенко О.В. копію платіжного доручення №1 від 17 червня 2022 року, що ніби то перерахував зі свого рахунку № НОМЕР_1 на рахунок ОСОБА_2 № НОМЕР_2 в ПАТ «Кристал банк» 1 097 500грн 
Але згідно довідки банку № 230/168 від 11.11.2022р., ОСОБА_2 рахунків в ПАТ «Кристалбанк» не має, вказані в платіжному дорученні рахунки в ПАТ «Кристалбанк» не відкривалися. 
Відтак копія квитанції, надана ОСОБА_3 , є підробкою і підтверджує, що між ОСОБА_3 та особою яка надала підробний паспорт, представилась від імені ОСОБА_2 , є зговір.
Приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального міського округу Сущенко О.В. 17.06.2022р. було посвідчено договір спірної квартири, за підробним паспортом ОСОБА_7 та підробним дорученням про отримання коштів. 
За даних обставин ОСОБА_2 є законним володільцем квартири, не здійснювала і не мала наміру здійснювати її продаж, не отримувала за свою нерухомість грошових коштів, а житло вибуло з її володіння шах ніякі грошові кошти, квартирі вибула поза волею ОСОБА_2 противоправним шляхом. 
На підставі викладеного у первинно поданій позовній заяві (т.1, а.с.3-5) ОСОБА_1 просив визнати за ним переважне право на придбання у власність квартири АДРЕСА_1 та визнати договір купівлі продажу за № в реєстрі 1052 від 17.06.2022р. квартири за адресою АДРЕСА_3 
незаконним.
В подальшому позовні вимоги неодноразово змінював та доповнював, оскільки ОСОБА_8 03.11.2022р. продав спірну квартиру відповідачці ОСОБА_4 , та, уточнивши коло відповідачів, остаточно просить (т.2, а.с.176-178): визнати за собою переважне право на придбання у власність квартири АДРЕСА_3 , та застосувати переведення прав покупця квартири за договором для захисту порушеного переважного права; визнати недійсним договір купівлі продажу за № в реєстрі 1052 від 17.06.2022р. квартири за адресою АДРЕСА_3 ; визнати недійсним договір купівлі продажу за № в реєстрі 1370 від 03.11.2022р. вказаної квартири. Уточнюючи позовні вимоги, зазначав також, що ОСОБА_2 , дізнавшись, що квартиру продали без її відома, звернулась до Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська з позовом про припинення дії договору купівлі продажу (справа ЄУН №201/7959/22). Цей позов розглядався Жовтневим районним судом м. Дніпропетровська в період з жовтня 2022 по січень 2023р.р. В забезпеченні позову було відмовлено. ОСОБА_3 для уникнення відповідальності та створення перешкод у справі №201/7959/22 вирішив здійснити переоформлення квартири на іншу особу шляхом укладання удаваного правочину. При цьому ОСОБА_3 , звернувшись до нотаріусу Підберезної Н.В., отримав відмову в реєстрації оскільки мав тривалу заборгованість перед КБ «Приватбанк», яку протягом значного періоду не міг сплатити через відсутність коштів і фактично є незабезпеченою для придбання квартири людиною.
Надалі, отримавши кошти від невідомих осіб., погасив заборгованість та здійснив переоформлення квартири, уклавши фраудаторний договір з ОСОБА_4 направлений на шкоду ОСОБА_2 , попри те, що вже існували судові тяжби в справі № 201/7959/22. Нотаріуса ОСОБА_9 ОСОБА_3 не повідомив про справу №201/7959/22, а також не повідомив про те що в ОСОБА_2 уклала договір оренди, оскільки переоформлення на своє ім`я ОСОБА_3 здійснював з підставною особою, яка представилась ОСОБА_2 та пред`явила підробний паспорт, а ОСОБА_3 надав нотаріусу ОСОБА_10 підробне платіжне доручення. ОСОБА_4 не є добросовісним набувачем та володільцем спірної квартири, вона не проявила «розумної обачності», при купівлі нерухомості (якщо такий був укладений) оскільки дана квартира та договір купівлі продажу квартири за адресою АДРЕСА_3 , був оспорюваним і ця інформація знаходилась в відкритих джерелах. На час укладання угоди між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 вже було повідомлено в правоохоронні органи про шахрайські дії з квартирою, і ОСОБА_3 після виклику до правоохоронних органів поставив умову знайти людину на яку можна здійснити перереєстрацію даної квартири, аби уникнути питань з правоохоронними органами. Відсутня інформація щодо придбання та розрахунком ОСОБА_4 за квартиру на виконання умов договору купівлі продажу квартири за адресою АДРЕСА_3 оскільки такі розрахунки ОСОБА_4 не здійснювала. 
В судовому засіданні свої вимоги підтримав, пояснив, що квартира була без ремонту, після будівельників, але проживати в ній було можливо. Комунальні послуги він не платив, оскільки ОСОБА_2 була винна йому гроші. Вартість комунальних послуг йому невідома. Вказував, що вважає себе зобов`язаним повернути ОСОБА_2 спірну квартиру. Також надав суду письмову промову в дебатах, де вказав, що, як він пояснював у судовому засіданні, ним та ОСОБА_2 був укладений договір оренди квартири за адресою: АДРЕСА_3 . Будь яких претензій від ОСОБА_2 не було. Позивач заплатив усі податки за прийняття спадщини ОСОБА_2 . Квартира не знаходилась в аварійному/нежитловому стані. Син позивача, ОСОБА_6 , через складні стосунки із дружиною попросився пожити у спірній квартирі. Надалі, домовившись разом з своїми знайомими ОСОБА_3 та сином ОСОБА_4 , вирішили переоформити цю квартиру на ОСОБА_3 без відома ОСОБА_2 та позивача. Позивач, в свою чергу, з знаходився на виїзді і про їх дії не знав. На думку позивача, така ситуація склалася через фінансові ускладнення, які склались після низки кримінальних правопорушень які відображені в Державному реєстрі судових рішень в справах №203/3527/19, №204/11/21, №210/3792/20 та інш. В рамках кримінальних проваджень Службою безпеки України було затримано адвокатів Костогриз О.В., Латайко Є.О. та ОСОБА_6 за контрабанда наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів чи прекурсорів та інш. ОСОБА_11 та ОСОБА_12 здійснювали пошук добросовісного покупця, поки один з потенціальних покупців не звернувся до правоохоронних органів. 
Позивач, уклавши договір оренди з ОСОБА_2 відповідно цього договору розраховував на юридичні наслідки визначені законодавством України визначені в ст. 810, 777 ЦК України. В процесі залагодження ситуації та судових розглядів ОСОБА_2 повідомила, що квартира або грошові кошти підлягають поверненню їй як законному власнику. В судовому засіданні позивач вказував, що готовий відшкодувати ОСОБА_2 кошти, враховуючи, що розрахунки за договорами купівлі продажу не проводились, тому ОСОБА_2 надала дійсні власні реквізити рахунків, на які в разі задоволення позову необхідно перерахувати кошти за квартиру. 
Представник відповідача ОСОБА_3 – адвокат Синиченко Ю.В. – проти задоволенні позову заперечував. Вказував, що, подаючи суду такі вимоги, позивач має внести на депозит суду грошові кошти, сума яких дорівнює вартості квартири. Звертав увагу, що позивачем обраний невірний спосіб захисту права, та на невідповідність позовної заяви вимогам ст.ст.175, 177 ЦПК України. 
Відповідачка ОСОБА_2 в судові засідання не з`являлася, причин неявки не повідомляла, про час та дату розгляду справи сповіщена рекомендованої поштою з повідомленням та оголошенням на веб-сайті суду. Направлені їй судові повістки поверталися із довідками пошти про сплив терміну зберігання (т.2, а.с.141, а.с.162), за відсутністю адресата за вказаною адресою (т.4, а.с.166). Вже після закриття підготовчого провадження та початку розгляду справи по суті судова повістка була вручена 18.11.2025р., та 01.12.2022р. суд отримав від неї відзив (т.3, а.с.97-104), який зводиться до того, що спірну квартиру вона не продавала, бо з листопада 2021р. перебуває за кордоном, грошей з неї не отримувала, квартира вибула з її володіння поза її волею внаслідок незаконних дій ОСОБА_3 . Вказує на цивільні справи, ініційовані нею через викладене (ЄУН 201/9662/22, 201/7959/22). Відповідачку ОСОБА_4 вважає недобросовісним набувачем. 
Відповідачка ОСОБА_4 в судове засідання не з`являлася, причин неявки не сповістила, заяву про розгляд справи без її участі не подала, про час та місце розгляду справи повідомлялася належно. 
Відповідно до ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 12 ЦПК України).
Разом з тим, як зазначено у постанові Верховного Суду від 14.08.2018 у справі № 905/2382/17 відсутність відзиву на позов не є визнанням позовних вимог та не означає доведеність позовних вимог.
Суд, вислухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, встановив такі факти та відповідні їм правовідносини. 
Довіреністю від 10.06.2021р., посвідченою приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Філімончук О.М., ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_6 представляти її інтереси з оформлення її спадкових прав на будь-яке майно після смерті її рідної тітки ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (т.1, а.с.8). 
21.10.2021р. приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Бойченко видано свідоцтво про право на спадщину за законом, згідно якого спадкоємцем зазначеного в цьому свідоцтві майна ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , є її племінниця ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , у зв`язку з відмовою спадкоємці другої черги - сестри ОСОБА_13 ; спадщина, на яку видано це свідоцтво, складається з квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 (т.1, а.с.6). 
01.11.2021р. між ОСОБА_2 та позивачем укладено договір оренди вказаної квартири (т.1, а.с.9).
Строк оренди приміщення, що орендується, складає до трьох років з моменту прийняття приміщення, що орендується (п.4.1 договору). Строк цього договору починає свій перебіг з 01.11.2021р. та закінчується 25.10.2024р. Мета оренди квартира, що орендується – надається для проживання (п. 2.1 договору). Орендодавець домовилась з Орендарем, що в разі реалізації квартири, застереження про продовження оренди квартири з новим власником на умовах цього договору буде внесено до договору купівлі–продажу (пункт 4.2 договору).
Розмір місячної плати складає 1000грн (п. 5.1 договору). Вартість комунальних послуг не входить до орендної плати (п.5.5 договору). Усі витрати за користування комунальними послугами, телефонами, послугами інтернет оплачуються орендарем самостійно (п.5.6 договору). 
17.06.2022р. приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Сущенко О.В. за р.№ 1052 був посвідчений договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купив квартиру АДРЕСА_1 (т., 1, а.с.11-12). Продаж нерухомого майна вчинено за погоджено сторонами ціну 1 097 500грн, які покупець сплатив у безготівковій формі шляхом перерахування грошових коштів до моменту підписання та укладання цього договору, які складають ціну продажу майна, на рахунок продавця до укладання та підписання цього договору, що підтверджується платіжним дорученням № 1 від 17.06.2022р. ПАТ «Кристалбанк». (т.1, а.с.14). 
Довідкою № 230/168 від 11.11.2022р. акціонерне товариство «Кристалбанк» повідомило про відсутність відкритих поточних рахунків станом на 01.12.2020р. та по теперішній час на ім`я ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_3 ) (т.1, а.с.15). 
Міністерство юстиції України 12.12.2022р. на розгляд звернення повідомило ОСОБА_14 , що згідно з Положенням про Міністерство постиції України, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 02.07.2014 No 228 (зі змінами) (далі - Положення), Міністерству юстиції України не надано повноважень щодо надання правової оцінки діям нотаріуса при вчиненні ним нотаріальних дій. Відповідно до статті 50 Закону нотаріальна дія або відмова у її вчиненні оскаржуються до суду. Встановлення ознак злочину, причетних до підробки документів осіб, та інше здійснюється правоохоронними органами в рамках кримінального провадження. Водночас у разі надходження рішення суду, яке набрало законної сили, щодо порушення нотаріусом вимог законодавства при вчиненні ним нотаріальної дії відповідне міжрегіональне управління Міністерство юстиції буде мати підстави для вжиття відповідних заходів реагування до нотаріуса, передбачених статтею 12 Закону (анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю). Також, Міністерство юстиції України, діючи в межах компетенції, визначеної Положенням, не має повноважень втручатися в роботу нотаріусів з метою попередження вчинення тієї чи іншої нотаріальної дії. Відповідно до вимог ст. 149 Цивільного процесуального кодексу України суд за заявою учасника справи має право вжити передбачених ст.150 цього Кодексу заходів забезпечення позову, серед іншого, накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачеві і знаходяться у нього чи в інших осіб; забороною вчиняти певні дії; встановленням обов?язку вчинити певні дії (т.1, а.с.17-19). 
Слідче управління Головного управління Національної поліції в Дніпропетровській області 24.04.2023р. повідомило ОСОБА_15 , що 14.11.2022р. слідчим відділенням відділення поліції номер 5 Дніпровського районного управління поліції в Дніпропетровській області за заявою ОСОБА_1 про заволодіння шахрайським шляхом квартирою по АДРЕСА_3 розпочато кримінальне провадження номер № 12022041650001629 за ч.2 ст. 190 КК України; 26.04.2023р. слідчим відділенням відділення поліції № 5 Дніпровського району управління поліції в Дніпропетровській області на виконання ухвали Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 07.04.2023р. розпочато кримінальне провадження номер № 120203041650000630 за фактом підробки документу за ч.3 ст.358 КК України; 30.06.2023р. постановою прокурора Правобережної окружної прокуратури матеріали цих кримінальних проваджень об`єднані; ухвалою слідчого судді Жовтневого районного суду міста Дніпропетровська від 01.02.2023р. заборонено усім реєстраторам, нотаріусам та іншим уповноваженим особам проводити будь-які реєстраційні дії щодо квартири по АДРЕСА_3 (т.1, а.с.94). 
Згідно висновку експерта №1-14/11 від 14.11.2023р. (т.1, а.с.157-165) за результатами проведення почеркознавчої експертизи від 14.11.2023р., складеного на замовлення позивача ОСОБА_1 : 
- рукописний запис « ОСОБА_16 », зображення якого міститься в графі «підписи» у рядку «продавець» у технічній копії договору купівлі-продажу квартири від 17.06.2022р., укладеного від імені ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватим нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Сущенко Ольгою Володимирівною, зареєстрованого в реєстрі за номером № 1052, виконаний не ОСОБА_2 , а іншою особою; 
- підпис від імені ОСОБА_2 , зображення якого міститься у графі «підписи» у рядку «продавець» у технічній копію договору купівлі-продажу від 17.06.2022р., укладено від імені ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватим нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Сущенко Ольгою Володимирівною, зареєстрованого в реєстрі за номером № 1052, виконаний не ОСОБА_2 , а іншою особою. 
Вирішуючи подані суду позовні вимоги, слід звернути увагу на таке. 

Стосовно позовної вимоги про визнання за позивачем переважного права на придбання у власність спірної квартири та застосування переведення прав покупця квартири за договором для захисту порушеного переважного права. 
За положеннями ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до ч.2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Ч.2 ст. 822 ЦК України передбачено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
Оскільки законодавством не визначено механізм реалізації наймачем свого переважного права, передбаченого ч. 2 ст. 822 ЦК України, то до правовідносин між сторонами за аналогією необхідно застосувати правила ст. 362 ЦК України.
Ч.5 ст. 362 ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Згідно із п.8 Постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014р. "Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав" під час розгляду позову про переведення на підставі статті 362 ЦК України прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним із порушенням переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, суду слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи. Невнесення одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець, є підставою для відмови у позові (Постанова ВС від 18.05.2020р. у справі 522/7131/16-ц).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.06.2020р. у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку є посилання в касаційній скарзі, зробила такі висновки:
«41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
42. При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
43. Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
47. Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
48. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
49. Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
50. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
53. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
78. Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.
84. Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із ч.2 ст. 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності».
Слід зауважити, що усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц (провадження № 61-25815св18), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01 червня 2021 року в справі № 916/2197/20, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2023 року в справі № 910/1549/22, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02 травня 2024 року в справі № 927/150/23).
Переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.
Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця. Належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі (Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від Постанова ВС від 02.06.2025р., справа ЄУН 192/553/21). 
Позивачем заявлені вимоги про 1) визнання переважного права на придбання у власність спірної квартири та 2) застосування переведення прав покупця квартири за договором для захисту порушеного переважного права.
В даному конкретному випадку такий спосіб захисту права як визнання переважного права на придбання у власність є неефективним, адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде. 
Згідно ст. 759 ЦК України, наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Відповідно до ч.1 ст.810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Відтак істотними умовами договору оренди (найму) житла є визначене житло, строк договору та плата. 
Але позивачем не надано жодного доказу того, що він належним чином виконував свої обов`язки відповідно умов договору та закону. Як він сам пояснив, комунальні платежі за орендовану квартиру він не платив. Доказів сплати відповідачці ОСОБА_2 орендної плати він також не подав, як власне і доказів того, що взагалі проживав у орендованій квартири. 
Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Крім цього, позивач не вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, мотивуючи тим, що грошові кошти за договором купівлі-продажу ОСОБА_3 не передавав, а ОСОБА_4 не є добросовісним набувачем квартири. Разом із цим слід врахувати, що гроші на депозит суду вносяться як гарантія отримання коштів за таким договором для продавця, а не для покупців. 
Враховуючи, що в цій справі не надано доказів того, що позивач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму, а також те, що він не вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця, у задоволенні позову в цій частині слід відмовити. 

Стосовно вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу. 

Так, позивач просить визнати недійсними: 1) договір від 17.06.2022р. купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між відповідачами ОСОБА_17 та ОСОБА_3 , та 2) договір купівлі продажу від 03.11.2022р. цієї ж квартири, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . 
Як вже вказувалося, Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом. 
Але в цій справі слід звернути увагу на підстави, з яких позивач оскаржує укладений перший у часі договір купівлі-продажу квартири (17.06.2022р.). 
А оскаржує він його з підстав того, що відповідачка ОСОБА_2 його не підписувала і, як продавець, грошових коштів за квартиру не отримала, відтак спірна квартира вибула з володіння ОСОБА_2 не з її волі. 
Такий позов спрямований на захист прав власника житла, яким позивач не є і не був. 
В даному конкретному випадку за захистом своїх прав як власника з відповідним позовом має звертатися ОСОБА_2 , що вона й зробила, пред`явивши позов до ОСОБА_4 про витребування квартири з чужого незаконного володіння, який наразі розглядається іншим складом суду (справа ЄУН 201/9662/22).
Згідно з ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Частиною п.1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (ч.ч. 1, 3 ст. 13 ЦПК України).
Диспозитивність – один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача (див. пункт 118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20), провадження № 12-83гс21).
У пункті 49 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 905/2260/17 вказано, що «як захист права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначений як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягнути суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинене порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19) вказано, що «ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення – гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту)».
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 05.09.2019р. у справі № 638/2304/17 /провадження № 61-2417сво19/).
А тому в даному конкретному випадку суд, аналізуючи доводи позивача стосовно недійсності договору купівлі-продажу від 17.06.2022р., встановив, що позивач, як орендар, бажаючи захистити своє порушене право переважної купівлі квартири шляхом переводу прав покупця за цим договором (як дійсним), водночас оспорює цей договір з підстав порушення права власності, а не права орендаря. 
В даному конкретному випадку обраний позивачем спосіб захисту права не співпадає з тими правами, які він намагається захистити. 
А відтак встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача дає підстави для відмови в задоволенні позову; з цих же підстав доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі продажу від 03.11.2022р. спірної квартири, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
Встановивши, що в цій справі не надано доказів того, що позивач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму, встановивши також, що позивач не вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця, а також приймаючи до уваги встановлену судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача в частині позовних вимог про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, в задоволенні позову суд відмовляє повністю. 
Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 2-13, 76-81, 89, 141, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд 

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позову. 

Рішення може бути оскаржено до Дніпровського апеляційного суду впродовж 30 днів. 

Повний текст рішення буде складений впродовж 10 днів. 

Суддя:          Д.О. Покопцева