Справа № 446/1722/20
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.02.2026року Кам`янка-Бузький районний суд Львівської областів складі:
головуючого - судді Костюк У. І.
секретаря судових засідань: Луківської Л.Б.
з участю представника відповідача Блажевського П.І.
розглянувши в порядку загального позовного провадження в відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Кам`янка - Бузька цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Акціонерного товариства "Сенс Банк" приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про визнання недійсним і скасування рішення , -
В С Т А Н О В И В:

16.09.2020 позивач звернувся до Кам"янка-Бузького районного суду Львівської області з позовом до Акціонерного товариства "Альфа-Банк" приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу та просить: - визнати недійсним та скасувати рішення приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.Р. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51477302 від 05.03.2020.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 19 травня 2008 року між ОСОБА_1 (далі - Позивач) та АКБ "Укрсоцбанк" (далі - Відповідач-2) було укладено кредитний договір № 602/25-230 (далі за текстом - Основне зобов`язання) та одночасно із ним ним договір іпотеки, що був посвідчений Нор Н.М. приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі під № 3101 (далі за текстом - Іпотечний договір).

Предметом іпотеки, відповідно до умов Іпотечного договору є будинок в АДРЕСА_1 .

У травні 2020 року Позивачу стало відомо, що 15.10.2019 усі права та обов"язки за договорами було передано АТ "Альфа Банк" та 05.03.2020 власником будинку згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно став АТ "Альфа Банк" (далі - Відповідач-1), на підставі рішення приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.Р. за номером 51477302.

Вона категорично не згідна із переофорленням права власності на належний їй будинок, осікльки така дія відбулась із порушенням вимог чинного законодавства. Зокрема згідно ст. 37 ЗУ "Про іпотеку" іпотекодерждательт набуває предмет іпотеки у власність за вартістю визначеною на момент такого набуття на іпдставі оцінки предмета іпотеки об"єктом оціночної діяльності. Проте з 2019 по 2020 роки жодного огляду субєктами оціночної діяльності будинку не проводилось. Крім цього однією з підстав переоформлення на користь АТ "Альфа Банк" згідно даних витягу з ДРРП від 03.06.2020 було рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 80461001187895 від 10.10.2019 виданого АТ "Укрпошта" Однак категорично стверджує що протягом жовтня 2019 до березня 2020 вона не одержувала жодних листів від АТ "Альфа Банк" чи будь-якої іншої банківської установи з приводу необхідності погашення заборгованості за кредитним договором. Таким чином за відсутності оцінки предмета іпотеки та неодержання письмової згоди були відсутні правові підстави для оформлення переходу на користь АТ "Альфа Банк" житлового будинку. Крім цього 07.06.2014 набув чинності ЗУ "Про мораторій на стягнення майна громадян України наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті. В даному випадку належний їй будинок перебуває в іпотеці згідно із ст. 5 ЗУ "Про іпотеку" в якості майнового забезпечення за споживчим кредитом наданим громадянину України в іноземній валюті, дане житло є її постійним і єдиним місцем проживання,загальна площа будинку становить 184,9 кв.м. Іншого нерухомого майна у неї не має також вона не є субєктом ЗУ "Про засади запобігання і протидії корупції" Вона не давала згоди на реалізацію будинку. Чинність зазначеного мораторію збергіається до 23.10.2020 таким чином перехід права власності на належний їй будинок відбувся із порушенням норми Закону.

За наведеного вище, просила позов задовольнити.
16.09.2020 позовна заява подана до Камянка-Бузького районного-суду Львівської області.
14.02.2022 суддею Самсін М.Л. ввинесено ухвалу про забезпечення доказів шляхом накладення арешту на будинок по АДРЕСА_1 .
20.05.2024 ухвалою суду замінено відповідача по справі на належного АТ "Сенс Банк".
10.02.2025 на підставі протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи справу було передано судді Костюк У.І.
Ухвалою Кам"янка-Бузького районного суду Львівської області від 17.02.2025 відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче засідання.
23.06.2025 представником позивача адвокатом Дорош Н.Т. подано клопотання про витребування доказів.
09.09.2025 клопотання про витребування доказів задоволено.
08.10.2025 на виконання ухвали суду надано копії документів.
17.01.2023 представником АТ «Сенс Банк» подано відзив. Зокрема представник відповідача зазначив про те, що АТ «Альфа Банк» перейменовано в АТ «Сенс Банк» . АТ «Сенс Банк» не погоджується із позовною заявою з огляду на наступне. Позивачем обрано неналежний спосіб захисту, оскільки ефективним способом захисту права власності є віндикаційний позов до особи за якою зареєстровано право власності на спірний будинок. Проте позивач не заявляв вимог про витребування спірної квартири. Вказаний висновок Великої палати Верховного суду був сформований 30.10.2019 у справі № 686/7635/18. Аналогічні правові висновки наведені у постановах Веховного суду від 18.11.2020 у справі № 154/883/19, від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 23.06.2020 усправах № 906/516/19,№ 905/633/19, № 922/2589/19. Тобто позивач мав звертатись до суду із вимогою про витребування майна, однак цього не зробила. Разом із відзивом представником відповідача долучено до матеріалів справи оцінку нерухомого майна. Така оцінка була проведена відповідно до вимог чинного законодавства, та була замовлена Іпотекодержателем зважаючи на вимоги чинного законодавства щодо обов"язковості встановлення вартості майна на дату набуття права власності на нього. Така оцінка є чинною та ніком не оскаржувалась.
У відзиві представник відповідача зазначив про те, що позивачкою було отримано повідомлення відповідно до чинного законодавства та докази отримання такого долучено до матеріалів справи та відповідають умовам Договору іпотеки. Зазначив про те що наявна чітка судова практика Верховного суду щодо подібних правовідносин. Така вимога отримана як в момент скерування вимоги так в момент отримання вимоги. Зазначив про те, що Іптекодержатель дотримався положень Іпотечного договору, а підпис на корінці повідомлення одержувачем не обовязковий. Щодо посилання позивача на застосування до даних правовідносин ЗУ «Про мораторій» то позивачем не доведено, що вона постійно проживає за адресою предмету іпотеки, більше того із паспорта вбачається що позивач зареєстрована за іншою адресою, це також вбачається із договору іпотеки. Крім цього у власності чоловіка позивача у власності перебуває нерухоме майно по АДРЕСА_2 . В даних кредитних правовідносинах є позичальник і майновий поручитель позов заявлено лише одним із них хоча доведеність мораторію потребує доказів від усіх учасників правовідносин. Якщо не має доказів постійного проживання чи наявність іншого альтернативного місця проживання це окрема самостійна підстава що мораторій до даних правовідносин не може бути застосовано. Крім цього позивач є ФОПом , та припинила свою діяльність лише в 2017 року, що підтверджується інформацією долученою до відзиву. У поручителя по кредиту чоловіка позивача ОСОБА_2 наявна у власності юридична особа ПП «Інтегро Сіті» та даний кредит не споживчий а тому дія ЗУ «Про мораторій» не поширюється. Позивачем не надано доказів оскарження договору іпотеки повністю або ж в частині застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя. Договір іпотеки був укладений позивачем добровільно із визначеними умовами, таким чином посилання на ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України наданого як забезпечення кедитів в іноземній валюті» як на підставу протиправності спірного рішення не є доречним. Враховуючи вищенаведене у зв"язку із недоведеністю необхідності застосуванн ЗУ «Про мораторій» до даних правовідносин є необхідним відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
24.01.2023 позивачем подано відповідь на відзив .Зокрема зазначила про те, що категорично не згідна із оцінкою даного будинку, оскільки вартість 7258 грн. за один квадратний метр –це очевидно занижена ціна. Зазначила про те, що підпис « ІНФОРМАЦІЯ_1 » у повідомлені виконано не нею, оскільки вона такого повідомлення не отримувала та вона має намір клопотати про призначення почеркознавчої експертизи. Також нею докладно викладено критерії за якими на правовідносини за кредитним договром № 602/25-230 розповсюджується чинність ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України наданого як забезпечення кедитів в іноземній валюті», а саме факт реєстрації та проживаання будинку за адресою АДРЕСА_3 підтверджується доданою стороною відповідача довідкою про реєстрацією її як субєкта підприємницько діяльності, а також фактом скерування вимоги банку саме на цю адресу; її реєстрація як субєкта підприємницької діяльності відбулась 27.12.2017 а іпотечний договір укладено 19.05.2008. Вказаний іпотечний договір укладено для забезпечення кредитного договору № 602/25-230 щодо одержання коштів в сумі 90 тис. Доларів США з метою придбання вищевказаного житла. Також повідомила що станом на 05.03.2020 час вчинення оскаржуваної перереєстрації права власності на спірний будинок у її чоловіка ОСОБА_2 не було у власності жодного житла, крім цього така обставина жодним чином не пов"язана із критеріями застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України наданого як забезпечення кедитів в іноземній валюті».З огляду на вищевказані обставини доводи наведені у відзиві представник відповідача не заслуговують на увагу,оскільки спростовуються наявними у справі доказами. 
Представник позивача адвокат Сірий А.В. в судовому засіданні підтримав заявлені позовні вимоги, в подальшому подав заяву в якій просив суд проводити розгляд справи без його участі та участі позивача, підтримав заявлені позовні вимоги та просив суд такі задоволити у повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні підтримав поданий ним відзив , просив відмовити у позові у звязку з безпідставністю заявлених позовних вимог.
Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не зявилась, про причини неявки суд не повідомила.08.06.2021 нею була подана заявва про розгляд справи без її участі.

Фактичні обставини, встановлені судом, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

Відповідно до відомостей зазначених Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпротек, Єдиного реєстру заборон відчудження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна власником житлового будинку загальною площею 184,9 кв.м. по АДРЕСА_1 являється АТ «Альфа Банк». Час та дата державної реєстрації 02.03.2020 на підставі рішення про держану реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 51477302 від 05.03.2020 приватний нотаріус Барбуляк Христина Миколаївна (а.с. 4-5).
Відповідно до копії витягу про реєстрацію права власності від 19.06.2008 власником житлового будинку загальною площею 184,9 кв.м. по АДРЕСА_1 являється ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу 3096 від 19.05.2008 .(а.с. 6)
Згідно п. 1.1. Іпотечного договору від 19.05.2008 року укладеного між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 ,іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю в якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобовязань за Договором кредиту№ 602/25-230 від 19.05.2008 , Договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 602/25-231 від 19.05.2008 нерухоме майно житловий будинок , що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . 
Згідно п.2.4.3. Іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавценм Основного зобовязання Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. (а.с.250-253)
Згідно договору поруки № 602/25-232 поручитель ОСОБА_2 зобов"язується перед Кредитором у повному обсязі солідарно відповідати за виконання Позивальником зобовязань зодо повернення суми кредитків,сплати відсотків за користування кредитом а також моживих штрафних санкційпередбачених Договором кредиту № 602/25-230 від 19.05.2008. (а.с.274-275).
Згідно із рекомендованим повідомленням № 8046101187895 скерованого на адресу АДРЕСА_1 таке особисто вручено ОСОБА_1 ( а.с. 222)
Згідно із інформації часу перевірки статусу відстеження № 8046101187895 відправлення прийняте 10.10.2019. (а.с. 222 зворот)
19.09.2019 на адресу позивача ОСОБА_1 скеровано повідомлення по звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та аналювання залишку заборгованості за основвним зобов"язанням. У повідомлені відповідачі посилаючи на ЗУ «Про іпотеку» надіслали позивачу письмову вимогу про усуненя порушення за Договором кредиту № 602/25-230 та Договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 602/25-231 а саме здійснити погашення кредитної заборгованості у загальній сума 231 118,34 дол. США,що за курсом НБУ станом на 19.09.2019 складає 6106 595,06 грн, за договором кредиту № 602/25-066 здійснити погашення заборгованості у загальній сумі 6807,27 що за курсом НБУ становить 179 861,31 грн. (а.с. 266-268) 
Відповідно до Звіту № ВА 2001170-003 ринкова вартість житлового будинку АДРЕСА_4 та належить ОСОБА_1 згідно Договору купівлі продажу житлового бужинкувід 19.05.2008 року складає 1 342 744 грн. (а.с.1-19)
03.02.2020 АТ "Альфа Банк" подало заяву про державну реєстрацію права власності,реєстраційний номер 38752272, щодо обєкту нерухомого майна а саме АДРЕСА_1 . (а.с.215)
12.08.2022 прийнято рішення про зміну найменування Акціонерного товариства «Альфа Банк» на АТ «Сенс Банк»9 (а.с.278-283).

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази, суд приходить до наступного.

Судом встановлено, що 19 травня 2008 року між ОСОБА_1 (далі - Позивач) та АТ "Альфа-Банк" (далі - Відповідач-1) було укладено договір позики № 602/25-230 щодо одержання кроштів в сумі 90 000 доларів США та одночасно із ним укладено іпотечний договір посвідчений приватним нотаріусом Нор Н.М. Львівського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі під № 3101.

Предметом іпотеки, відповідно до умов пункту 1.1. Іпотечного договору, є житловий будинок що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .

Статтею 4 Іпотечного договору Позивач та Відповідач-1 узгодили застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (договір про задоволення вимог іпотекодержателя) та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зокрема, відповідно до пункту 4.1., 4.2. Іпотечного договору Іпотекодержатель (Відповідач-й) у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем Основного зобовязанння,Іпотекодержатель має правол задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом стягнення на Предмет іпотеки. У разі порушення Іпотекодавцем обовязків встановлених цим договором Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання Основного зобовязання а в разі його не виконання-звернути стягнення на Предмет іпотеки. 

У подальшому, 02.03.2020 приватним нотарцсуом прийнта заява АТ "Альфа Банк" про державну реєстрацію права власності, реєстраційний номер 38752272, щодо обєкту нерухомого майна а саме АДРЕСА_1 .

На підставі вищезазначеного приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Х.Р. 05.03.2020 було ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67001842 від 30.03.2023.

У травні 2020 року як вказувала Позивач, із матеріалів позовної заяви АТ "Альфа банк" про скасування арешту їй стало відомо, що власником будинку згідно даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно став Відповідач-1.

Водночас Позивач заперечувала факт отримання від Іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушення зобов"язань за договором позики від 19.05.2008 та/або Іпотечним договором.

Неотримання нею письмової вимоги від іпотекодержателя про усунення порушення зобов"язань за договором позики від 19.05.2008, на думку Позивача, є підставою для визнання недійсним і сккасування рішення Приватного нотаріуса ЛМНО Барбуляк Х.Р. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень яким було переоформлено на користь АТ "Альфа Банк" право власності на належний їй жиитловий будинок за адресою АДРЕСА_1 в порядку звернення стягнення на іпотечне майно.

Так, відповідно достатті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першастатті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Крім того, під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.

Засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом.

Зокрема, відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюютьсяЗаконом України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до пункту 1 частини першоїстатті 2 Закону, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цьогоЗакону, виникають з моменту такої реєстрації (частина другастатті 3 Закону ).

З огляду на нормиЗакону при розгляді справ цієї категорії суд визначає:(а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей; (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже, (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).

Крім того, положеннявказаного Закону регламентують також й процедуру внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За загальним правилом, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, державний реєстратор повинен керуватися положеннямиЗакону, чинними на час вчинення ним дій на підставі такого судового рішення.

Також слід зазначити, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року,статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень`викладено в новій редакції.

Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьоїстатті 26 вказаного Закону(в редакції, чинній з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цьогоЗакону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

За змістом цієї правової норми в чинній редакції, на відміну від положеньстатті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень`в попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, на даний час способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Таким чином, порядок дій державного реєстратора у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення врегульований чинними нині абзацами другим і третім частини третьоїстатті 26 Закону.

Отже, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.

Водночас згідно з нормами абзацу першого частини третьоїстатті 26 Законувідомості про право власності відповідача з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вилучаються. Задоволення позову є підставою для вчинення державним реєстратором нової реєстраційної дії - внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення.

Також слід зазначити, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четвертастатті 263 ЦПК України).

Зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено, що «з урахуванням конкретних обставин справи та положень абзаців другого та третього частини третьоїстатті 26 Закону задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами). На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для відступу від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 545/1883/20, про те, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності призведе до відновлення порушених прав позивача і не потребує для застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності».

До схожих висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22).

Таким чином, з урахуванням конкретних обставин справи та положень абзаців другого та третього частини третьоїстатті 26 Закону задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами).

Подібні висновки, викладені також Верховним Судом у постанові від 30 серпня 2023 року в справі № 752/10924/19, провадження № 61-9328св22.

Крім того, відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ «Альфа Банк» ( АТ «Сенс Банк»), заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 05 березня 2020 року буде спрямоване на відновлення становища, яке існувало до порушення й відповідно вищевикладене свідчить про те, що що позивачами обрано належний спосіб захисту своїх прав шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за АТ «Альфа Банк» та спростовує доводи представника банку в цій частині.

При цьому,положеннями ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень`визначено, що державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв`язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.

Також положеннями статті 10 Закону України«Про державнуреєстрацію речовихправ нанерухоме майнота їхобтяжень» визначено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Статтею 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень`визначено, що державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Усі без виключення реєстраційні дії у Державному реєстрі прав здійснюються реєстратором на підставі заяви, поданої йому правоволодільцем чи його уповноваженим представником (власником майна, його набувачем, обтяжувачем тощо); нотаріус вносить до реєстру відомості щодо особи, яка подала заяву, об`єкта нерухомого майна, документів, поданих йому для проведення реєстрації тощо.

При цьому, пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженогопостановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127,в редакціїчинній на дату проведення реєстрації, визначено,що длядержавної реєстраціїправа власностіна підставідоговору іпотеки,що міститьзастереження прозадоволення вимогіпотекодержателя шляхомнабуття прававласності напредмет іпотеки,подаються:1)засвідчена іпотекодержателемкопія письмовоївимоги проусунення порушенняосновного зобов`язаннята/абоумов іпотечногодоговору,надісланої іпотекодержателеміпотекодавцю таборжникові,якщо вінє відміннимвід іпотекодавця; 2)засвідчена іпотекодержателемкопія повідомленняпро врученнярекомендованого поштовоговідправлення абопоштового відправленняз оголошеноюцінністю,яким надіслановимогу,зазначену упідпункті 1цього пункту,з відміткоюпро врученняадресату,або засвідченаіпотекодержателем копіярекомендованого поштовоговідправлення абопоштового відправленняз оголошеноюцінністю,яким надіслановимогу,зазначену упідпункті 1цього пункту,з позначкоюпро відмовуадресата відодержання такоговідправлення,або засвідченііпотекодержателем копіїрекомендованих поштовихвідправлень абопоштових відправленьз оголошеноюцінністю (поштовихконвертів),якими неменше ніждвічі зперіодичністю неменше ніжодин місяцьнадсилалася вимога,зазначена упідпункті 1цього пункту,та якіповернулися відправникуу зв`язкуіз відсутністюадресата абозакінченням встановленогостроку зберіганняпоштового відправлення,або засвідченііпотекодержателем паперовікопії електронноголиста,яким задопомогою засобівінформаційної,телекомунікаційної абоінформаційно-телекомунікаційноїсистеми,що забезпечуєобмін електроннимидокументами,надіслано вимогу,зазначену упідпункті 1цього пункту,та електронногослужбового повідомленнявідповідної системи,яким підтверджуєтьсядоставка відповідногоелектронного листаза адресоюелектронної поштиадресата (уразі колидоговором зіпотекодавцем абоборжником,якщо вінє відміннимвід іпотекодавця,передбачено можливістьобміну електроннимидокументами); 3)довідка іпотекодержателя,що міститьвідомості просуму боргуза основнимзобов`язанням станомна датуне ранішетрьох днівдо дняподання документівдля проведеннявідповідної державноїреєстрації тавідомості провартість предметаіпотеки,визначену суб`єктомоціночної діяльності,станом надату нераніше 90днів додня поданнядокументів дляпроведення відповідноїдержавної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Протягом дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки", що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яким є нерухоме житлове майно загальною площею в межах, визначених зазначеним Законом, що виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, також подається заява, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно доЗакону УкраїниПро нотаріат, крім випадків встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованого права власності іпотекодавця на інше нерухоме житлове майно (його частину) у Державному реєстрі прав чи в його невід`ємній архівній складовій частині або надання державному реєстратору документів, якими підтверджується, що відповідне нерухоме житлове майно не є місцем постійного проживання іпотекодавця.

Отже, у пункті 61 вказаного Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому, на день проведення реєстрації, обов`язковою умовою при вирішенні питання про правомірність проведення реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем є наявність доказів на підтвердження дотримання іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця про наявність вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та дотримання строку, а також наявність звіту про оцінку предмета іпотеки.

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень, є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першоїстатті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до п. 8 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень моментом прийняття заяви про державну реєстрацію вважається дата та час її реєстрації у базі даних про реєстрацію заяв і запитів.

Таким чином, з огляду на вказане, в даному спорі необхідно провести оцінку дотримання процедури реєстрації й відповідно законності винесення Державним реєстратором оспорюваних рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та чи порушує права позивачівреєстрація права власності на будинок за АТ «Альфа-Банк».

Як вже було вставнолено, спірні правовідносини сторін виникли з приводу того, що у зв`язку з неналежним виконанням позивачем укладеного з банком кредитного договору утворилася заборгованість, що підтверджено повідомленням скерованим на адресу позивача від 19.09.2019, та не заперечувалось самою позивачкою в ході розгляду справи відповідно до якого, станом на 19 вересня 2019 року борг складає 6106596,06 грн., а тому у зв`язку із не виконанням боржником своїх зобов`язань за кредитним договором, АТ «Альфа Банк» (АТ «Сенс Банк») скористалося своїм правом, визначеним умовами договору про іпотеку, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, в порядку, визначеному ст.37 Закону України «Про іпотеку».

Так, згідно зі статтями12,13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів

Відповідно дост. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановленихст. 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.

Згідно зістаттями 76-79 ЦПК України, доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір.

Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.

Зокрема, як вже було вставнолено судом, з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, між банком та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір предметом якого є будинок за адресою АДРЕСА_1 (а.с.216-217).

Відповідно до договору іпотеки із застереженням про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладеного 19 травня 2008 року між банком та ОСОБА_1 визначено, що даний договір забезпечує вимоги Іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору № 602/25-230 від 19 травня 2008 року та Договором про надання відновлювавльної кредитної лінії № 602/25-231 від 19.05.2008, укладеного між Іпотекодержателем та ОСОБА_1 .

При цьому, цим Договору визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення на предмет іпотеки.

Так, відповідно дост. 1 Закону України «Про іпотеку`іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону).

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановленихстаттею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону).

Отже, законодавством передбачено право іпотекодержателя задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання.

При цьому, ст.37 Закону України «Про іпотеку»(в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно зЗаконом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва`нормист 37 Закону України «Про іпотеку`передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Таким чином, зважаючи на те, що іпотечний договір було укладено до 14.01.2009 року, тобто до набрання чинності Законом України від 25.12.2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким було внесено зміни доЗакону України «Про іпотеку», статті 37,38 якого передбачали, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно та продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі-покупцеві є саме договір про задоволення вимог іпотекодержателя, не згадуючи водночас, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі.

Водночас, ст.36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір прозадоволення вимогіпотекодержателя можепередбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Отже, чинним на момент укладення договору іпотеки законодавством передбачено порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Після внесенняЗаконом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва`змін достатті 36 Закону України «Про іпотеку`її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Системний аналіз положень Закон України «Про іпотеку», а саме статей 36 та 37 у редакції як на момент укладення іпотечного договору, так і на момент переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, тобто після внесення змін Законом України від 25 грудня 2008 року, які деталізували положення статті 37 Закону України «Про іпотеку» в частині правової підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, узгодивши в цій частині положення обох статей вказівкою про те, що такими підставами є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Отже, підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняттяЗакону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті`право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Крім того, у контексті зазначеного, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18а (провадження № 11-474апп19) та від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) зробила висновок про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, визначений сторонами в іпотечному застереженні, є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог.При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Таким чином, доводи позивача в тій частині, що реєстрація предмета іпотеки за іпотекодержателем проведена з порушенням вимог закону, оскільки між банком та позивачем відсутній окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання та який може бути єдиною правовою підставою для реєстрації права власності на квартиру за банком є безпідставними, оскільки тлумачення вказаного пункту іпотечного договору необхідно розуміти як іпотечне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 (провадження № 61-6787сво21).

А тому, доводи представника банку про те, що сторони в іпотечному договорі передбачили іпотечне застереження, яке не потребує укладення окремого договору та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно в позасудовому порядку, оскільки іпотечне застереження прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками, тому підлягає виконанню у визначений спосіб, знайшли своє підтвердження.

При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору, визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до пункту 4.2 іпотечного договору, сторони визначили, що у разі порушеня Іпотекодавцем обовязків визначених цим договором Іпотекодержатель має право вимагпти дострокового виконання Основного зобовязання, а в разі не виконання -звернути стягнення на предмет іпотеки. Це застереження згідно із Законом України «Про іпотеку`вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього іпотечного договору, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.

Таким чином, із наведеного слідує, що згідно з умовами договору іпотеки та відповідно до вказаних вище норм матеріального права підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є обов`язкове надсилання іпотекодавцю та боржнику (позичальнику) письмової вимоги про виконання зобов`язання за кредитним договором.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договоромне визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

При цьому, у п. 6.2 іпотечного договору визначено, що усі повідомлення за цим договором будуть уважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Так, у матеріалах цієї справи наявні копії рекомендованих листів, направлених банком у у вересні 2020 року позивачу за місцем проживання (адреса предмета іпотеки), який повернутий з відміткою «вручено особисто ОСОБА_4 ».

Отже, для вирішенні питання правомірності реєстрації права власності за іпотекодержателем на іпотечне майно, враховуючи підстави позову, визначені позивачами, суду необхідно також встановити, чи дотримано іпотекодержателем процедуру повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання шляхом надсилання вимоги на адреси боржника, що вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. При дотриманні іпотекодержателем відповідної процедури направлення повідомлення про усунення порушення - оцінити причини не отримання іпотекодавцем такого повідомлення.

Зокрема, у постанові від 11 квітня 2017 року у справі № 21-1458а16 за позовом про визнання дій протиправними та скасування рішення, Верховний Суд України сформулюваввисновок про те, що законодавство визначає вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Підтвердженням отримання іпотекодавцем письмової вимоги банку, а отже, й завершення тридцятиденного строку з моменту її отримання, має бути повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) звертала увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Так, з наданих представником АТ «Альфа Банк (АТ «Сенс Банк») матеріалів убачається, що повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням направлялося позивачаму 19.09.2019. Вказане повідомлення отримано ОСОБА_4 10.10.2019, що підтверджується статусом відстеження рекомендованого повідомлення за № 8046101187895 та копією рекомендованого повідомлення з відвіткою "вручено особисто ОСОБА_4 ".

Таким чином, банком надано суду докази саме направлення на адресу позивача відповідного повідомлення, а саме копії рекомендованого поштового відправлень (поштового конверту) 

Таким чином, у реєстраційній справі наявне вищевказане повідомлення та доказ його належного направлення та отримання, а також інших документів, які підлягали б поданню банком згідно п. 61 Порядку, свідчить про виконання нотаріусом перевірки факту належного надсилання та отримання позивачці повідомлення-вимоги іпотекодержателя про усунення порушень та дотримання (а.с. 222).

Банком надано суду і належний доказ на підтвердження надання нотаріусу визначеного п 61 Порядку переліку документів, а наявні у матеріалах справи копії повідомлення свідчать про те, що дані документи надавалися нотаріусу разом із заявою про вчинення державної реєстрації права власності на спірну квартиру, оскільки такі документи є в реєстраційній справ, а також звіт про оцінку предмета іпотеки на момент передачі іпотекодержателю права власності на нього.

Також слід зазначити, що в постанові Верховного Суду від 23 лютого 2023 року по справі № 372/548/20 (провадження № 61-10404св22) вказано, що «частиною третьоюстатті 37 Закону України «Про іпотеку`визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року по справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) акцентувала на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. При цьому непогодження оцінки предмета іпотеки з власником майна не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності, оскільки основною підставою для скасування такого рішення є відсутність такої оцінки».

При цьому, як убачається з матеріалів справи, що представником банку до відзиву на позов надано копію висновку про вартість майна, а саме будинку АДРЕСА_1 відповідно до якого ринкова вартість вищевказаної квартири становить 1342 744 грн. станом на 20 січня 2020 року ( дату оцінки , яку проведено відповідно до частини шостоїстатті 37 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, і зазначена оцінка була чинною на момент переходу права власності до іпотекодержателя.

З огляду на вищевказане, суд приходить до висновку про дотримання АТ «Альфа Банк» (АТ «Сенс Банк») процедури та вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку», умов договору іпотеки, а також Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого по становою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при здійсненні звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності на предмет іпотеки й відповідно про наявність підстав для відмови у задоволенні позову.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача.

Керуючись ст. ст. 4, 10, 12, 13, 76-81, 89, 141, 263-265, 268, 280 ЦПК України, суд -
в и р і ш и в:
у задоволенні позову ОСОБА_1 до Акціонерного товариства "Сенс Банк" приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Барбуляк Христини Миколаївни про визнання недійсним і скасування рішення- відмовити повністю.
Заходи забезпечення позову вжиті судом відповідно до ухвали суду від 14.02.2022 скасувати .
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів безпосередньо до Львівського апеляційного суду.
Учасники справи:
Позивач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Акціонерне товариство "Сенс Банк" ЄДРПОУ 23494714, 03150, вул. Велика Василківська,100 м.Київ.
Барбуляк Христина Миколаївна приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу, вул. Рубчака ,5 м.Львів, 79026.
Повний текст рішення складено 23.02.2026 (з урахуванням перебування судді на навчанні).

Суддя Костюк У.І.