Справа № 495/2666/25
№ провадження 2/495/1147/2026
р і ш е н н я
ІМЕНЕМ УКрАЇНи

12 березня 2026 року	м. Білгород-Дністровський	

Білгород - Дністровський міськрайонний суд Одеської області
у складі головуючого одноособово судді Прийомової О.Ю.
за участю секретаря Чибукової О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Білгород – Дністровському цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про визнання договору купівлі – продажу 29:100 часток житлового будинку дійсним,-
представника позивача – адвоката Шаркевича В.Т.

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , у якому просить визнати дійсним попередній письмовий договір купівлі-продажу від 05 березня 2024 року 29:100 часток житлового будинку номер АДРЕСА_1 , між ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , і ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ; визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , право власності на 29:100 часток в житловому будинку номер АДРЕСА_1 , які складаються з: житлового будинку літ. «А»: 3-1 коридор, 3-2 комора, 3-3 коридор, 3-4 житлова, 3-5 житлова, 3-6 коридор, 3-7 кухня, 3-8 ванна, 3-9 коридиор, 3-10 коридор, загальною площею – 114,9 кв.м., житловою площею – 28,4 кв.м., споруди № 4-7 загального користування.

Стислий виклад вимог позивача
Позовні вимоги ОСОБА_1 обгрунтовує тим, що 05 березня 2024 року він із ОСОБА_2 домовились щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу 29:100 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне виконання договору купівлі-продажу 29:100 часток житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 570440351208, згідно Витягу з Державного реєстру речових прав.
29:100 часток будинку АДРЕСА_1 , складаються з: житлового будинку літ. «А»: 3-1 коридор, 3-2 комора, 3-3 коридор, 3-4 житлова, 3-5 житлова, 3-6 коридор, 3-7 кухня, 3-8 ванна, 3-9 коридиор, 3-10 коридор, загальною площею – 114,9 кв.м., житловою площею – 28,4 кв.м., споруди № 4-7 загального користування.
Право власності на житловий будинок у АДРЕСА_1 , зареєстроване в Державному реєстрі речових прав за ОСОБА_2 .
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу 29:100 часток спірного житлового будинку укладений у письмовій формі між позивачем та ОСОБА_2 , який підлягає нотаріальному посвідченню.
Сторони домовилися, що 29:100 часток спірного житлового будинку коштує 10 000 грн.
Навмисне ухилення ОСОБА_2 від нотаріального оформлення угоди купівлі-продажу виражається в тому, що як письмово вказав відповідач в заяві до суду, він не може прибути до нотаріальної контори, через воєнний стан, погане матеріальне становище, часті хвороби.
Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі
21 квітня 2025 року ухвалою судді Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області позовну заяву залишено без руху.
23 квітня 2025 року до суду надійшла заява на виконання ухвали про залишення позову без розгляду.
24 квітня 2025 року ухвалою судді Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області по справі відкрито загальне позовне провадження.
23 травня 2025 року ухвалою Білгород-Дністровського міськрайонного суду Одеської області по справі закрито підготовче провадження.
У судовому засіданні представник позивача наполягав на задоволенні позовних вимог, оскільки відповідач дійсно ухилився від нотаріального посвідчення поперерднього договору.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Судом дійсно встановлено та підтверджено матеріалами справи наступне.
На замовлення ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , 10 червня 2024 року Комунальним Підприємством «Білгород-Дністровське бюро технічної інвентаризації» виготовлено технічний паспорт на житловий будинок садибного типу за адресою: АДРЕСА_1 ./а.с.7-12/
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав № 396809757 від 27.09.2024 ОСОБА_2 є власником (розмір частки 29/100) житлового будинку, загальною площею 407 кв.м., житловою площею 172,3 кв.м., що в цілому складається з: літ. «А» - житловий будинок, № 4-7 – споруди, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , номер об`єкта в РПВН 26333355.
Відповідно до листа КП «Білгород-Дністровське БТІ» від 10.06.2024 № 1048, станом на 31.12.2012 власником 29/100 часток житлового будинку АДРЕСА_1 був ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 10.01.1996, який було Білгород-Дністровським міжміським бюро технічної інвентаризації 28.02.1996 в реєстровій книзі № 4 за реєстровим № 872. Дублікат правовстановлювального документу комунальним підприємством «Білгород-Дністровське бюро технічної інвентаризації» не реєструвався.
Рішенням Старокозацької сільської ради від 10 вересня 2024 року № 217 «Про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна, житловому будинку, що знаходиться по АДРЕСА_1 » на підставі рішення виконкому Старокозацької сільської ради № 109 від 30.07.2008, присвоїно адресу, шляхом упорядкування, об`єкту нерухомого майна житловому будинку, що перебуває у спільно частковій власності і знаходиться по АДРЕСА_1 : АДРЕСА_1 .
ОСОБА_2 та ОСОБА_1 погодились здійснити угоду купівлі-продажу 29/100 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , нотаріально до 05 травня 2024 року. Відповідно до розписки ОСОБА_2 від 05.03.2024 відповідач отримав від ОСОБА_1 10 000 грн за продаж 29/100 часкти в будинку АДРЕСА_1 . Свідки: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , 
ОСОБА_7 заяві від 01.08.2024 ОСОБА_2 повідомив, що дійсно ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу 29/100 часток в будинку АДРЕСА_1 , у зв`язку із воєнним станом, поганим матеріальним становищем та тим, що він часто хворіє.

Нормативне обґрунтування
Частиною першою статті 4 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.
Так, згідно ч.1, 4 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Чинним законодавством України чітко визначено, які правочини підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно із частиною другою статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно частини першої статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до частини першої, другої статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Згідно із частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Оцінка аргументів сторін, висновки суду
З матеріалів справи встановлено, що 05 березня 2024 року ОСОБА_2 , який є власником 29/100 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , та ОСОБА_1 уклали попередній договір, предметом якого є 29/100 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , та погодилися здійснити угоду купівлі-продажу 29/100 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , нотаріально до 05 травня 2024 року.
Крім того, сторони погодили, що ціна 29/100 часток житлового будинку АДРЕСА_1 – 10 000 грн.
Таким чином, зазначений вище договір передбачав обов`язок сторін протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. 
Обов`язковою формою попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до ст.ст. 203, 209, 635, 657 ЦК України, є письмова, нотаріально посвідчена.
Як на підставу визнання спірного попереднього договору дійсним та визнання права власності на 29/100 часток житлового будинку АДРЕСА_1  позивач посилається на умисне ухилення відповідача – ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення договору та просить суд застосувати приписи ст. 220 ЦК України.
Водночас, суд звертає увагу, що частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони у встановленій законом письмовій формі вчинили правочин, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю або частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї його сторони.
Однак, у даній справі позивачем не доведено ухилення відповідача від нотаріального посвідчення попереднього договору, а також не надано жодних доказів на підтвердження наявності наміру нотаріально посвідчити вказаний договір, вжиття саме позивачем будь-яких заходів для такого посвідчення.
Обов`язком суду є оцінка відповідних доказів як одна з гарантій встановлення об`єктивної істини у справі та прийняття правильного рішення у відповідності з вимогами ЦПК України.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Більше того, частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.
Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється.
Як передбачено статтею 635 ЦК України, ухилення сторони від укладення основного договору має конкретні правові наслідки і такими є відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
З цього приводу Верховний Суд України у постанові № 6-226цс14 від 02 вересня 2015 року зазначив, що положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.
Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.
Ураховуючи викладене, суд дійшов висновку про те, що частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони у встановленій законом письмовій формі вчинили правочин, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю або частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї його сторони.
За таких обставин, до спірних правовідносин не підлягає застосування ст. 220 ЦК України та позовні вимоги про визнання дійсним попереднього письмового договору купівлі-продажу від 05 березня 2024 року 29:100 часток житлового будинку номер АДРЕСА_1 , між ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , і ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 – задоволенню не підлягають.
Також врахуванню у справі, яка розглядається, підлягає висновок постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 січня 2025 року по справі № 466/4374/22, згідно з яким: «положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.
Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором.
Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.
Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно».
Статтею 328 ЦК України закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві. 
Тобто примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить не тільки вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України про непорушність права власності, а й статті 1 Протоколу 1 Європейської Конвенції з прав людини щодо права кожної фізичної особи мирно володіти своїм майном, так як відповідачка фактично була б позбавлена свого права власності на нерухоме майно.
У зв`язку з цим, для цілей визначення правових наслідків порушення попереднього договору, передбаченого ст. 635 ЦК України, на відносини щодо передання індивідуально визначеної речі (зокрема, житла) на відшкодування збитків як правового наслідку порушення попереднього договору положення п. 5 ч. 2 ст. 16 ЦК України про примусове виконання обов`язку в натурі як способу захисту цивільних прав та інтересів судом, застосуванню не підлягають як такі, що суперечать сутності зобов`язання з попереднього договору і принципу непорушності права власності.
Враховуючи викладене, з огляду на те, що попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання - укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах, укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір, навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, суд приходить до висновку, що возовні вимоги в частині визнання за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , право власності на 29:100 часток в житловому будинку номер АДРЕСА_1 – задоволенню не підлягають.
Керуючись ст.ст. 203, 220, 328, 321, 635 ЦК України, ст.ст. 12, 13, 81, 82, 89, 354 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про визнання договору купівлі – продажу 29:100 часток житлового будинку дійсним – відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_2 .
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_3 .
Повний текст судового рішення буде складено 13 березня 2026 року.
Суддя