ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"22" січня 2026 р. Справа№ 910/2007/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Кравчука Г.А.
суддів: Коробенка Г.П. 
Тищенко А.І. 

при секретарі судового засідання: Нагулко А.Л.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 22.01.2026
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича
на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 (повне рішення складено 25.06.2025)
у справі № 910/2007/25 (суддя Андреїшина І.О.)
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, щодо предмета спору на стороні позивача: Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго"
про розірвання договору оренди та виселення,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог.
У лютому 2025 року до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач) до Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича (далі - відповідач), в якій просить:
- розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 № 3380, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем;
- виселити Фізичну особу-підприємця Донченко Сергія Дмитровича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний код: НОМЕР_1 ) з нежитлових приміщень загальною площею 117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5..
В обгрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що відповідачем порушено положення п. 4.1 змінюваних умов та п. 5.1, 6.4. незмінюваних умов договору, а також невиконано вимог припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 04.06.2021 № 3380. 
Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі № 910/2007/25 позов задоволено повністю.
Розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 № 3380, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем.
Присуджено виселити Фізичну особу-підприємця Донченка Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5.
Присуджено до стягнення з Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на користь Департаменту комунальної власності м.Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) витрати по сплаті судового збору в розмірі 6 056,00 грн.
Рішення суду першої інстанції обґрунтоване тим, що дії відповідача щодо проведення ремонтних робіт без погодження їх в установленому порядку з балансоутримувачем майна є неправомірними, що, за висновком місцевого господарського суду, є підставою для розірвання спірного договору та виселення відповідача.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Фізична особа-підприємець Донченко Сергій Дмитрович звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі № 910/2007/25 скасувати; постановити нове судове рішення у справі № 910/2007/25, яким повністю відмовити у задоволенні позовної заяви.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач зазначає, що місцевим господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення не було враховано таке:
- для розірвання договору в судовому порядку необхідно визначити, чи були допущені іншою стороною істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і її розмір внаслідок укладеного договору та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання, у зв`язку з чим необхідно призначити судово-будівельну експертизу, на вирішення якої ставити питання щодо наявності в здійснених ремонтних роботах на нерухомому об?єкті перепланування об?єкта нерухомого майна, а також визначення чи завдано такими роботами шкоди позивачу;
- не враховано висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 16.02.2021 у справі №910/2861/18 про те, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 Цивільного кодексу України;
- позивачем на надано належних доказів на підтвердження твердження, що ремонтні роботи були здійснені саме з переплануванням; 
- Акт огляду орендованих приміщень, на який посилається позивач не можу бути належним доказом порушення відповідачем істотних умов договору;
Таким чином за твердженням апелянта у даній справі відсутні всі елементи, необхідні для застосування статті 651 Цивільного кодексу України та розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 03.06.2021 №3374. 
Також до апеляційної скарги додано клопотання про поновлення строків на апеляційне оскарження рішення, яке обґрунтовано тим, що повний текст оскаржуваного рішення складено 25.06.2025.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги.
Згідно Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.07.2025 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі № 910/2007/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Іоннікової І.А., Коробенко Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.07.2025 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/2007/25. Відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі № 910/2007/25 до надходження до суду матеріалів справи.
07.08.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/2007/25.
Розпорядженням Керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2025 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи, у зв`язку зі звільненням у відставку судді Іоннікової І.А., на підставі рішення Вищої ради правосуддя від 07.08.2025.
Згідно Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.08.2025 апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі № 910/2007/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Кравчук Г.А. (суддя-доповідач), судді: Тищенко А.І., Коробенко Г.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.08.2025 відмовлено у задоволенні клопотання Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича щодо відстрочки сплати судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі № 910/2007/25.
Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі № 910/2007/25 залишено без руху на підставі ст. 174, ч. 2 ст. 260 Господарського процесуального кодексу України. Надано скаржнику десятиденний термін, з моменту отримання ухвали, для усунення недоліків апеляційної скарги.
На виконання вимог вищезазначеної ухвали, скаржником 01.09.2025 надано суду докази сплати судового збору у розмірі 9 084,00 грн.
У зв`язку з перебуванням головуючого судді (судді-доповідача) Кравчука Г.А. у відпустці з 01.09.2025 по 14.09.2025 включно, процесуальні дії по справі не здійснювались.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі № 910/2007/25, справу призначено до розгляду на "05" листопада 2025 року о 15 год 20 хв.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.11.2025 розгляд апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі №910/2007/25 відкладено на 24 грудня 2025 року о 10 год 40 хв.
У судовому засіданні 24.12.2025 оголошено перерву до 22.01.2026 о 14 год 20 хв.
Позиції інших учасників справи.
09.10.2025 через підсистему "Електронний суд" від третьої особи надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому остання заперечила доводи викладені в ній, просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
Третя особа, з-поміж іншого, наголошує на тому, що відповідно до умов Договору №3380 від 04.06.2021 та вимог законодавства, для проведення орендарем ремонтних робіт в орендованому приміщенні, є необхідним отримання згоди балансоутримувача, рішення орендодавця, а також наявність проектно-кошторисної документації на проведення ремонту.
Проте, як встановлено судом та підтверджено матеріалами справи, відповідач не подавав документи на здійснення перепланування, а позивачем та третьою особою не було надано згоди на проведення ремонтних робіт. У матеріалах справи відсутні докази письмового погодження проведення перепланування та виготовлення відповідачем проектно-кошторисної документації.
14.10.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи викладені в апеляційній скарзі, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
В обгрунтування заперечень проти доводів апеляційної скарги позивач зазначив, що місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про те, що перепланування орендованого приміщення орендарем без згоди орендодавця та балансоутримувача свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.
Явка представників учасників справи. 
У судове засідання 22.01.2026 з`явилися представники позивача та третьої особи. 
Представник відповідачf у судове засідання 22.01.2026 не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується довідками про доставку електронного документа до електронних кабінетів учасників справи в підсистемі "Електронний суд".
Відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги без участі представника відповідача.
Представники позивача та третьої особи у судовому засіданні проти вимог апеляційної скарги заперечували, просили відмовити у її задоволені, оскаржуване рішення місцевого господарського суду просили залишити без змін.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції.
Як убачається з матеріалів справи, 04.06.2021 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - департамент, позивач), Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем (далі - орендар, відповідач) та Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) КП "Київтеплоенерго" (далі - КП "Київтеплоенерго", підприємство-балансоутримувач) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3380 (далі - договір оренди), згідно з яким нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5, передано в орендне користування строком на 5 років.
Згідно з п. 5.1. незмінюваних умов договору оренди орендар має право за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту.
Відповідно до п. 6.2 розділу ІІ "Незмінювані умови договору" Договору оренди Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Відповідно до п. 6.4. незмінюваних умов договору оренди, орендар зобов`язаний забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача доступ на об`єкт оренди у робочі дні у робочий, час з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням орендарем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об`єкта оренди балансоутримувач або орендодавець повідомляє орендареві електронною поштою принаймні за один робочий день.
Згідно з п. 11.1 розділу ІІ незмінювані умови договору договору оренди за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором Сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
Відповідно до п. 11.3 розділу ІІ незмінювані умови договору договору оренди спори, які виникають за цим договором або в зв`язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.
Згідно з п. 12.6.7. розділу ІІ незмінювані умови договору договору оренди договір припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
Відповідно до п. 12.7.4 незмінюваних умов договору оренди, договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, якщо орендар перешкоджає співробітникам орендодавця та/або балансоутримувача здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору.
Позивач у позовній заяві зазначає, що з листа балансоутримувача відомо, що 06.09.2024 на електронну адресу Donchenkosd84@gmail.com (зазначена в п. 3.2.1 Змінюваних умов договору оренди) орендарю надіслано повідомлення про необхідність отримання 10.09.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому. Також 09.09.2024 про необхідність прибуття на об`єкт оренди та надання безперешкодного доступу до нього, для проведення огляду, працівником КП "КИЇВТЕПЛОЕНЕРГО" у телефонному режимі було повідомлено безпосередньо орендаря.
Як зазначає позивач, 10.09.2024 на об`єкт оренди не прибув орендар - ФОП Донченко С.Д., натомість прибув неофіційний представник (без довіреності) орендаря - Міцинський В.В., який надав доступ до І поверху об`єкта оренди.
При огляді орендованих приміщень було встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 незмінюваних умов договору оренди, що підтверджується такими спостереженнями:
- фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в різні кольори та оздоблена малюнками рослин;
- на фасаді орендованих приміщень розміщено декілька вивісок, а також встановлено три зовнішніх блока кондиціонерів; під стінами ззовні установлено два пошто мата "Нової пошти" та магазину "Епіцентр";
- на двох входах до орендованих приміщень встановлено вхідні металопластикові двері;
- усі вікна в орендованих приміщеннях замінено на металопластикові;
- ззовні на фасаді об`єкта оренди з двох сторін змонтовано металеві навіси;
- зліва від входів до орендованих приміщень облаштована тераса зі сільцями та столами;
- на І поверсі об`єкта оренди більшу частину міжкімнатних перегородок зруйновано, внаслідок чого ліквідовано коридори, вмивальню, вбиральню, підсобне приміщення та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;
- на І поверсі об`єкта оренди замуровано два міжкімнатні проходи, внаслідок чого приміщення однієї групи розділені та мають окремі входи;
- на І поверсі, під сходовою кліткою, шляхом вимурування нових перегородок, утворено окреме приміщення для вбиральні та встановлено дерев`яні двері; у приміщеннях І поверху завершено ремонтні роботи та вивезено будівельне сміття. Доступ до трьох кімнат на II поверсі представникам орендодавця та балансоутримувача не був наданий, тому їх огляд неможливий, оскільки двері зачинені.
На І поверсі об`єкта оренди здійснювали свою господарську діяльність кав`ярня, яка не провадила продаж товарів підакцизної групи, та продуктовий магазин.
На підставі виявлених фактів зроблено відповідні фотоматеріали, а також представниками КП "Київтеплоенерго", Департаменту та неофіційним представником орендаря складено Акт огляду орендованих приміщень від 10.09.2024.
Таким чином, позивач зазначає, що було встановлено факт порушення орендарем норм пунктів 5.1 та 6.4 незмінюваних умов договору оренди.
КП "Київтеплоенерго" складено та надіслано (рекомендованою кореспонденцією з повідомленням) на офіційну поштову адресу ФОП Донченка С.Д. письмовий припис щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 12.09.2024 № 1/28/23.1.2/5201, згідно з яким орендарю потрібно було терміново, у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем зазначеного письмового припису, усунути виявлені порушення умов договору оренди шляхом відновлення початкової конфігурації конструкцій (зокрема несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату укладення договору оренди, а після цього, на виконання п. 6.4 незмінюваних умов договору оренди, забезпечити представникам орендодавця та балансоутримувача повний та безперешкодний доступ до всього об`єкта оренди. Також 01.10.2024 сканкопії Акта огляду орендованих приміщень від 10.09.2024 та наведеного письмового припису додатково надіслано на електронну адресу орендаря.
19.11.2024 на електронну адресу орендаря, як зазначено в листі балансоутримувача, було надіслано повідомлення про необхідність отримання 21.11.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому (копія тексту електронного повідомлення додається).
Цього ж дня (19.11.2024) ФОП Донченком С.Д. засобами електронної пошти (із своєї електронної пошти ІНФОРМАЦІЯ_1 ) повідомлено КП "Київтеплоенерго" про відсутність у нього та його представника можливості бути особисто присутніми 21.11.2024 на зазначеній перевірці. На прохання орендаря, викладеному в його електронному листі, балансоутримувачем було прийнято рішення перенести обстеження об`єкта оренди на 28.11.2024.
26.11.2024 працівником КП "Київтеплоенерго" у телефонному режимі було повідомлено безпосередньо орендаря та надіслано на його електронну адресу повідомлення про необхідність отримання 28.11.2024 безперешкодного доступу представникам балансоутримувача та орендодавця до об`єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов`язкової безпосередньої присутності орендаря або його представника при цьому.
28.11.2024 на об`єкт оренди прибув неофіційний представник орендаря (без довіреності) - Міцинський В.В., який надав доступ до І поверху об`єкта оренди.
При огляді орендованих приміщень повторно встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 незмінюваних умов договору оренди. Доступ до трьох кімнат на ІІ поверх представником орендаря не був наданий, огляд не можливий, оскільки двері зачинені.
Отже, позивач стверджує, що виявлені факти свідчать про невиконання орендарем вимог письмового припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 12.09.2024 № 1/28/23.1.2/5201. На підставі встановлених фактів зроблено відповідні фотоматеріали, а також представниками КП "Київтеплоенерго" та Департаменту складено Акт огляду орендованих приміщень від 28.11.2024.
Як зазначає позивач у позовній заяві, внаслідок самовільного зайняття орендарем неорендованих площ та неправомірного виконання ремонтних робіт (по суті - перепланування) у нежитлових приміщеннях, що були надані в орендне користування, корисна площа об`єкта оренди фактично суттєво зросла та не відповідає розміру орендованих площ, зазначеному в п. 4.1. змінюваних умов договору оренди, Акті приймання-передачі нерухомого майна та викопіюванні з поверхового плану (невід`ємні частини договору оренди).
Позивач вважає, що виконання зобов`язань сторонами є істотною умовою договору оренди нерухомого майна, а тому її недотримання тягне за собою наслідки у вигляді припинення договірних відносин.
У зв`язку з вищезазначеним, балансоутримувач листом №1/28/23.1.2/6805 від 04.12.2024 звернувся до Департаменту з проханням ініціювати процедуру розірвання спірного договору оренди та виселення орендаря з об`єкта оренди у зв`язку зі здійсненням ФОП Донченком С.Д. непогодженних ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об`єкта оренди за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5, а також перешкоджанням співробітникам орендодавця та балансоутримувача у здійсненні повного контролю за використанням орендованого майна і виконанням умов наведеного Договору оренди та порушенням меж частини земельної ділянки під об`єктом оренди, якою може користуватися орендар для своєї господарської діяльності.
З огляду на порушення відповідачем положень п. 4.1 змінюваних умов та п. 5.1, 6.4. незмінюваних умов договору, а також невиконання вимог припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності № 04.06.2021 № 3380, позивач звернувся до суду з цим позовом, у якому просить розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 04.06.2021 № 3380, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) "Київтеплоенерго" та Фізичною особою-підприємцем Донченком Сергієм Дмитровичем та виселити Фізичну особу-підприємця Донченко Сергія Дмитровича з нежитлових приміщень загальною площею 117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Вірменська, буд. 5.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи.
Укладений між сторонам Договір, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків, та за своєю правовою природою є договором оренди, який підпадає під правове регулювання глави 58 Цивільного кодексу України, параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України, а також Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до частин 1, 6 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Факт користування відповідачем орендованим майном - нежитловими приміщеннями загальною площею 4117,80 кв.м, що розташовані за адресою: м.Київ, вул. Вірменська, буд 5, підтверджується наявним у матеріалах справи актом приймання-передачі нерухомого майна від 04.06.2021.
За приписами статті 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Відповідно до частини 1 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
Пунктом 153 Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 передбачено, що орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом десяти робочих днів приймає одне з рішень, передбачених частиною першою статті 21 Закону.
З матеріалів справи вбачається, що під час здійснення контролю за використанням орендарем орендованого майна та виконанням ним умов договору, представниками балансоутримувача та орендодавця було встановлено, що орендарем за відсутності дозволу балансоутримувача в орендованому приміщенні виконано ремонтні роботи з реконструкції та перепланування нежитлового приміщення.
Так, судом встановлено, що при огляді орендованих приміщень було встановлено факт проведення ремонтних робіт (з переплануванням) без отримання згоди балансоутримувача, тобто з порушенням норм п. 5.1 незмінюваних умов договору оренди, що підтверджується такими спостереженнями:
- фасадна частина об`єкта оренди пофарбована в різні кольори та оздоблена малюнками рослин;
- на фасаді орендованих приміщень розміщено декілька вивісок, а також встановлено три зовнішніх блока кондиціонерів; під стінами ззовні установлено два поштомата "Нової пошти" та магазину "Епіцентр";
- на двох входах до орендованих приміщень встановлено вхідні металопластикові двері;
- усі вікна в орендованих приміщеннях замінено на металопластикові;
- ззовні на фасаді об`єкта оренди з двох сторін змонтовано металеві навіси;
- зліва від входів до орендованих приміщень облаштована тераса зі сільцями та столами;
- на І поверсі об`єкта оренди більшу частину міжкімнатних перегородок зруйновано, внаслідок чого ліквідовано коридори, вмивальню, вбиральню, підсобне приміщення та суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;
- на І поверсі об`єкта оренди замуровано два міжкімнатні проходи, внаслідок чого приміщення однієї групи розділені та мають окремі входи;
- на І поверсі, під сходовою кліткою, шляхом вимурування нових перегородок, утворено окреме приміщення для вбиральні та встановлено дерев`яні двері; у приміщеннях І поверху завершено ремонтні роботи та вивезено будівельне сміття. Доступ до трьох кімнат на II поверсі представникам орендодавця та балансоутримувача не був наданий, тому їх огляд неможливий, оскільки двері зачинені.
На І поверсі об`єкта оренди здійснювали свою господарську діяльність кав`ярня, яка не провадила продаж товарів підакцизної групи, та продуктовий магазин.
Дані обставини підтверджуються копією акта огляду від 10.09.2024 з фотоматеріалами, наявними в матеріалах справи.
Отже, встановлено факт порушення орендарем норм пунктів 5.1 та 6.4 незмінюваних умов договору оренди.
Разом з тим, доказів, як виготовлення проектно-кошторисної документації, так і погодження в установленому порядку виконання робіт з балансоутримувачем, відповідачем надано не було.

Більше того, у судовому засіданні представник відповідача не зміг надати обґрунтованого пояснення з приводу того, чому 28.11.2024 на об`єкт оренди прибув неофіційний представник орендаря (без довіреності) - Міцинський В.В., який надав доступ до І поверху об`єкта оренди та мав ключі від нього.
За таких обставин, дії відповідача щодо проведення ремонтних робіт без погодження їх в установленому порядку з балансоутримувачем майна є неправомірними.
Суд враховує правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 02.12.2020 у справі № 910/5446/19 та від 03.10.2023 у справі № 910/6018/22, згідно з якою, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватися за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України. Проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням договору.
Згідно з частиною 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, частиною 2 цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Разом з тим, статтею 783 Цивільного кодексу України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.
За приписом частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Згідно з частиною 1 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Отже, як зазначеними положеннями чинного законодавства України, так і умовами договору (п. 4.1 незмінюваних умов договору) передбачені правові наслідки припинення договору оренди та необхідність повернення орендованого майна.
З вищевикладених висновків Верховного Суду вбачається, що визначення перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця істотним порушенням умов договору оренди комунального майна.
Укладаючи договір, позивач і третя особа розраховували на належне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором.
Відповідно до постанови КГС ВС від 04.07.2023 у справі № 910/5528/22: "Відповідачу неодноразово надавалася можливість усунути такі порушення, однак ним зазначеного здійснено не було, конструкції орендованих приміщень не були відновлені, як і не отримано погодження щодо перепланування спірного приміщення. За змістом статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
З наведеного слідує, що надаючи в оренду майно з обмеженням права його перебудови та переобладнання, що достеменно встановлено судами, орендодавець під час укладення договору очікував, що орендар не буде здійснювати перепланування без отримання його згоди, тобто, що нерухоме майно залишатиметься у тому ж стані, у якому передано в оренду.
Отже, орендар мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди поверненні його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений. Однак, внаслідок самовільного перепланування відповідачем спірного приміщення, орендар фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог у повному обсязі.
Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
У Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, серед іншого (пункти 32-41), звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; для цього потрібно логічно структурувати рішення і викласти його в чіткому стилі, доступному для кожного; судові рішення повинні, у принципі, бути обґрунтованим; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на аргументи сторін та доречні доводи, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.
У рішеннях ЄСПЛ склалась стала практика, відповідно до якої рішення національних судів мають бути обґрунтованими, зрозумілими для учасників справ та чітко структурованими; у судових рішеннях має бути проведена правова оцінка доводів сторін, однак, це не означає, що суди мають давати оцінку кожному аргументу та детальну відповідь на нього. Тобто мотивованість рішення залежить від особливостей кожної справи, судової інстанції, яка постановляє рішення, та інших обставин, що характеризують індивідуальні особливості справи.
У справі "Салов проти України" від 06.09.2005 ЄСПЛ наголосив на тому, що згідно статті 6 Конвенції рішення судів достатнім чином містять мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя (рішення від 27.09.2001 у справі "Hirvisaari v. Finland"). У рішенні звертається увага, що статтю 6 параграф 1 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін. Відповідно, питання, чи дотримався суд свого обов`язку обґрунтовувати рішення, може розглядатися лише в світлі обставин кожної справи (рішення від 09.12.1994 у справі "Ruiz Torija v. Spain").
ЄСПЛ у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" ЄСПЛ також зазначив, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.
У пункті 53 рішення ЄСПЛ у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.
Доводи наведені апелянтом в апеляційній скарзі не спростовують правильних висновків суду першої інстанції, при цьому апеляційним судом при винесені даної постанови було надано обґрунтовані та вичерпні висновки доводам сторін із посиланням на норми матеріального і процесуального права, які підлягають застосуванню для вирішення спірних правовідносин.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. 
Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.
Доводи апеляційної скарги прокурора не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції. Скаржником не надано суду доказів, які б свідчили про обґрунтованість позовних вимог, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути підставою для зміни чи скасування рішення місцевого господарського суду.
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.
З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга відповідача у даній справі є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Судові витрати.
Судові витрати за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
УХВАЛИВ:
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Донченка Сергія Дмитровича на рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі №910/2007/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 18.06.2025 у справі №910/2007/25 залишити без змін.
3. Матеріали справи №910/2007/25 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.
Повний текст постанови складено 06.02.2026.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук 

Судді Г.П. Коробенко

А.І. Тищенко