ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 лютого 2026 року
м. Київ
справа № 278/6260/23
провадження № 61-15272св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М. (суддя-доповідач),
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Сердюка В. В., Ситнік О. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , відповідач - Виробничий сільськогосподарський кооператив «Світоч»,	
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мезенцев Олексій Олександрович, на заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 27 березня 2024 року у складі судді Дубовік О. М. та постанову Житомирського апеляційного суду від 15 жовтня 2025 року у складі колегії суддів Шевчук А. М., Борисюка Р. М., Григорусь Н. Й.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Світоч» (далі - ВСК «Світоч») про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, визнання права власності та зобов`язання вчинити дії.
Позовну заяву мотивовано тим, що у 2018 році ОСОБА_1 з метою придбання квартири АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ВСК «Світоч», звернувся до кооперативу з відповідною заявою.
12 березня 2018 року на загальних зборах кооперативу вирішено продати ОСОБА_1 спірну квартиру за ціною 49 190,00 грн.
20 березня 2018 року на виконання досягнутих домовленостей позивач заплатив зазначену суму коштів, які вніс через касу кооперативу, проте останній відтермінував оформлення договору купівлі-продажу з різних причин, зокрема через відсутність коштів на здійснення нотаріального посвідчення договору, зайнятість голови кооперативу тощо). 
Надалі позивач підготував та 30 листопада 2018 року надав на підпис ВСК «Світоч» у простій письмовій формі договір купівлі-продажу квартири, де окремим пунктом зазначено, що сторони взяли на себе зобов`язання здійснити його нотаріальне посвідчення. 
ОСОБА_1 неодноразово намагався домовитися із відповідачем про нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири, але будь-яких дій зі сторони ВСК «Світоч» щодо цього не вчинялося. Крім того, керівництво кооперативу фактично повідомило його про відсутність підстав для нотаріального посвідчення договору. Усі дії відповідача свідчать не про наявність об`єктивних обставин, які унеможливлювали присутність представника в нотаріальній конторі, а спрямовані на ухилення від нотаріального посвідчення договору після отримання фактичної оплати за об`єкт нерухомості.
Позивач зазначав, що сторони узгодили всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, а також вчинили дії на його виконання, зокрема ВСК «Світоч» звільнив приміщення квартири, передав покупцеві ключі від неї та всі необхідні документи, а ОСОБА_1 сплатив обумовлену суму коштів у повному обсязі.
Посилаючись на вказане, ОСОБА_1 просив суд:
визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири від 30 листопада 2018 року, укладений між ним та ВСК «Світоч», у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення внаслідок безумовного ухилення відповідача від його посвідчення;
визнати за ним право власності на квартиру АДРЕСА_1 ;
визнати право ОСОБА_1 на державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 як таке, що виникло до моменту внесення даних щодо відкритих стосовно ВСК «Світоч» виконавчих проваджень до Єдиного реєстру боржників.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Житомирський районний суд Житомирської області заочним рішенням 
від 27 березня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач не довів належними та допустимими доказами факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири та що втрачена можливість з будь-яких причин його посвідчити.
Дійшов висновку, що спірний договір не був нотаріально посвідчений з об`єктивних причин, які є тимчасовими, отже, не доведено підстав для застосування частини другої статті 220 Цивільного кодексу України. 
Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мезенцев О. О., оскаржив його до апеляційного суду.
В апеляційній скарзі позивач зазначав, що місцевий суд не дослідив належним чином усіх обставин, якими ВСК «Світоч» обґрунтовував відсутність можливості з`явитися до нотаріальної контори для посвідчення договору купівлі-продажу. Позивач виконав свої зобов`язання за договором 20 березня 2018 року, оплативши повну вартість квартири, водночас відповідач відмовив позивачу в нотаріальному посвідченні договору в останньому листі від 20 березня 2020 року та вказав, що вчинив усі дії, необхідні для посвідчення договору. Вважає, що висновок суду першої інстанції про недоведеність факту ухилення ВСК «Світоч» від посвідчення в нотаріальному порядку договору протягом двох років є необґрунтованим. 
Суд першої інстанції встановив правомірність залишення у власності продавця об`єкта нерухомого майна після його фактичного відчуження на користь покупця, відмовивши у позові ОСОБА_1 , який мав законні очікування на захист його порушених майнових прав на спірну квартиру.
Вважає, що місцевий суд усупереч практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) позбавив позивача права на мирне володіння майном, порушивши справедливий баланс між індивідуальними правами та інтересами ОСОБА_1 та ВСК «Світоч».
Житомирський апеляційний суд постановою від 15 жовтня 2025 року заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 27 березня 2024 року залишив без змін.
Постанову апеляційного суду мотивовано тим, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про те, що матеріали справи не містять беззаперечних доказів на підтвердження факту безповоротного ухилення ВСК «Світоч» від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, оскільки відповідач передав позивачу документи, які стосувалися вказаного об`єкта нерухомості, що свідчить про вчинення відповідачем необхідних дій для нотаріального посвідчення договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У касаційній скарзі ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мезенцев О. О., просить скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій і ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Як на підставу касаційного оскарження судових рішень заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, оскільки суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенніне врахував висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц.
Вважає, що суди неправильно застосували частину другу статті 220 ЦК України, відповідно до якої визнання дійсним договору (конвалідація) допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Конвалідація згідно з частиною другою статті 220 ЦК України можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення. Визнання договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України є окремим способом захисту і висновок суду про визнання дійсним має міститися як в мотивувальній, так і в резолютивній частині судового рішення.
Суди також не врахували висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 18 листопада 2020 року у справі № 569/6427/16, про те, що рішення суду про визнання договору дійсним у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду, як відсутність нотаріального посвідчення договору.
Апеляційний суд помилково вважав, що фактичне передання відповідачем позивачу документів, які стосувались вказаного об`єкта нерухомості, є підтвердженням вчинення ним частини необхідних дій для нотаріального посвідчення договору, а отже, можливість нотаріального посвідчення договору не є втраченою, за встановлення судом обставин досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору.
Вважає, що висновок суду апеляційної інстанції про те, що саме собою небажання або неможливість сторони нотаріально посвідчити договір не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України, є помилковим та таким, що не враховує висновку Верховного Суду, оскільки небажання сторони нотаріально посвідчити договір за наявності в його діях навмисного чи іншого свідомого невиконання своїх обов`язків, підтверджених відповідними доказами, може бути визнано судом як ухилення.
Суди не надали належної оцінки листу ВСК «Світоч» від 19 грудня 2019 року № 34, в якому відповідач повідомив, що вважає свої зобов`язання виконаними. Отже, відповідач фактично без будь-яких поважних причин відмовився в односторонньому порядку від нотаріального посвідчення договору.
Поза увагою судів залишилася та обставина, що після укладення спірного договору купівлі-продажу квартири від 30 листопада 2018 року в Єдиному реєстрі боржників з`явилися відомості про ВСК «Світоч» як боржника, що унеможливлює вчинення нотаріусом будь-який нотаріальних дій щодо нерухомого майна такої особи.
Ігнорування відповідачем неодноразової вимоги ОСОБА_1 щодо нотаріального посвідчення спірного договору, зокрема, шляхом уникнення контактів з позивачем за місцезнаходженням ВСК «Світоч», наявність у відкритому доступі інформації з Автоматизованої системи виконавчих проваджень про статус відповідача як боржника, що може бути підставою для накладення арешту на належне йому майно, зокрема і спірну квартиру, свідчить про свідоме ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору та позбавлення позивача права власності на майно, правомірне очікування на володіння яким триває з 2019 року.
Також на обґрунтування наявності підстав касаційного оскарження судових рішень позивач посилається на необхідність відступлення від висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 17 квітня 2019 року у справі № 2?4783/07 (провадження № 61-14587св18), про те, що для визнання правочину дійсним у судовому порядку необхідним є встановлення факту саме безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину.
На думку заявника, вказаний висновок Верховного Суду вносить додаткову вимогу щодо наявності підстав у заінтересованих осіб для застосування частини другої статті 220 ЦК України та звужує обсяг прав особи на можливість застосування вказаної норми права.
Водночас встановлення Верховним Судом у вказаній постанові такої додаткової вимоги, як безповоротність такого ухилення не відповідає принципу правової визначеності та створює ситуацію, за якої особа, яка вважає свої права порушеними внаслідок недобросовісних дій іншої сторони правочину, яка полягає в ухиленні від нотаріального посвідчення договору, в кожному конкретному випадку замість доведення на підставі поданих до суду доказів факту ухилення сторони договору від його нотаріального посвідчення, повинен додатково доводити суду безповоротність такого ухилення.
Доводи інших учасників справи
Відзив на касаційну скаргу від іншого учасника справи не надходив.
Рух справи у суді касаційної інстанції
04 грудня 2025 року до Верховного Суду через підсистему «Електронний суд» надійшла касаційна скарга ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мезенцев О. О., на заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 27 березня 2024 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 15 жовтня 2025 року.
Верховний Суд ухвалою від 12 січня 2026 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував з Житомирського районного суду Житомирської області матеріали цивільної справи № 278/6260/23.
У січні 2026 року справа надійшла до Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 19 лютого 2026 року призначив справу до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що ВСК «Світоч» є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується копією свідоцтва про право власності (а. с. 13-16).
Відповідно до витягу з протоколу загальних зборів ВСК «Світоч» від 12 березня 2018 року № 2 вирішено продати ОСОБА_1 за готівку житлову квартиру АДРЕСА_1 за суму 49 190,00 грн згідно з експертною оцінкою. Також у протоколі зазначено доручити оформлення купівлі-продажу вказаної квартири голові ВСК «Світоч» Мошківському Б. В. (а. с. 18).
Згідно з копією квитанції до прибуткового касового ордера від 20 березня 2018 року № 12 ВСК «Світоч» прийняв від ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 49 190,00 грн за квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 19).
30 листопада 2018 року між ВСК «Світоч» (продавцем) в особі голови Мошківського Б. В. та ОСОБА_1 (покупцем) укладено договір купівлі-продажу квартири, у якому зазначається, що продавець продав та передав покупцю, а покупець купив та прийняв від продавця квартиру АДРЕСА_1 . Відповідно до пункту 7 договору купівлі-продажу продаж квартири вчинений за 49 190,00 грн (а. с. 20, 21).
Предметом спірного договору купівлі-продажу від 30 листопада 2018 року є квартира АДРЕСА_1 , яка належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності від 16 квітня 2008 року серії НОМЕР_1 ; складається з однієї житлової кімнати та службових приміщень площею 30 кв. м; продаж квартири вчинений за 49 190,00 грн, які продавець одержав до підписання договору.
Згідно з пунктом 8 договору купівлі-продажу укладенням цього договору відповідно до частини другої статті 220 ЦК України сторони підтверджують погодження ними усіх істотних умов договору купівлі-продажу, які ставляться до договорів купівлі-продажу чинним законодавством України на момент його укладання, та зобов`язуються здійснити його нотаріальне посвідчення.
У березні 2019 року позивач надіслав на адресу ВСК «Світоч» лист про необхідність представників кооперативу узгодити час для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. 
ОСОБА_1 на своє звернення отримав лист від 15 серпня 2019 року, в якому ВСК «Світоч» зазначив, що на цей момент не має можливості з`явитися до нотаріальної контори, оскільки здійснює основну господарську діяльність - вирощування та збір зернових культур та розведення великої рогатої худоби. Запропонував ОСОБА_1 повернутися до цього питання після проведення польових та інших супутніх робіт (а. с. 24).
У листопаді 2019 року позивач надіслав на адресу ВСК «Світоч» лист про необхідність представників кооперативу віднайти час для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості (а. с. 25).
19 грудня 2019 року ВСК «Світоч» надіслав ОСОБА_1 лист, в якому зазначив, що вивчає можливість направити свого представника до нотаріуса з метою нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири. Повідомить час і дату додатково.
10 лютого 2020 року ОСОБА_1 вкотре надіслав ВСК «Світоч» лист про повідомлення часу та дати, коли представник кооперативу матиме змогу з`явитися до нотаріальної контори для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири від 30 листопада 2018 року (а. с. 27). 
20 березня 2020 року ВСК «Світоч» надіслав ОСОБА_1 лист, в якому зазначив, що 12 березня 2020 року в країні запроваджено карантин з метою запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби СОVID-19, тому вирішення питання посвідчення договору вважав недоречним на даний час. Також ВСК «Світоч» у листі зазначив, що кооператив узгодив усі істотні умови договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , передав документи, які стосувалися вказаного об`єкта нерухомості (технічний паспорт на будівлю, копію свідоцтва про право власності, витяг із протоколу від 15 листопада 2018 року № 4, довідку виконавчого комітету Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 20 березня 2018 року про кількість зареєстрованих за вказаною адресою осіб, звіт про оцінку майна), а тому вважає свої договірні зобов`язання виконаними належним чином у повному обсязі (а. с. 28).
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
У частині першій статті 402 ЦПК України визначено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону заочне рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду частково не відповідають.
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Згідно зі статтею 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
У статті 129 Конституції України визначено, що суддя, здійснюючи правосуддя, є незалежним та керується верховенством права. Основними засадами судочинства є, зокрема, забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення.
Ці засади є конституційними гарантіями права на судовий захист.
Згідно зі статтями 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Звертаючись до суду з цим позовом у 2023 році, ОСОБА_1 підставами позову зазначав те, що між ним як покупцем та ВСК «Світоч» як продавцем у простій письмовій формі укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, досягнуто домовленості щодо усіх істотних умов договору, відбулося його часткове виконання, проте продавець, обіцяючи посвідчити договір нотаріально, починаючи з 2018 року, ухиляється від його нотаріального посвідчення. 
Згідно зі статтею 328 ЦК України (тут і далі - у редакції, чинній на час підписання сторонами договору купівлі-продажу) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (абзац перший частини першої статті 207 ЦК України в редакції на час написання розписки).
Відповідно до частини першої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом (абзац 1 частини першої статті 218 ЦК України).
Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України).
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Згідно з частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним, апеляційний суд керувався тим, що позивач не довів належними та допустимими доказами обставин, які необхідні для визнання судом дійсним договору купівлі-продажу квартири відповідно частини другої статті 220 ЦК України, оскільки відсутні докази безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору та що втрачена можливість з будь-яких причин його посвідчити у майбутньому. 
Колегія суддів вважає такі висновки передчасними з огляду на таке.
За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Наведена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.
Колегія суддів зазначає, що законодавство України передбачає можливість визнавати у судовому порядку дійсним договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, але одна зі сторін ухилилася від цього (за певних умов). До того ж наявна послідовна судова практика Верховного Суду щодо викладеного питання.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц, на неврахування судами висновків якої посилається заявник у касаційній скарзі, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
У постанові від 20 серпня 2020 року у справі № 910/9817/19 Верховний Суд виснував, що суду надається право визнати дійсним нотаріально непосвідчений договір, якщо сторони домовилися про усі його істотні умови, підтверджені письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від нотаріального посвідчення такого договору (недобросовісна сторона). При цьому з вимогою про визнання недійсним договору, який нотаріально не посвідчений, може звернутись саме особа, яка є стороною за договором. Рішення про визнання недійсним нотаріально непосвідченого правочину може бути прийняте судом на вимогу добросовісної сторони, яка повністю або частково виконала договір. Отже, зміст положень частини другої статті 220 ЦК України дає підстави тлумачити їх так, що вони поширюються лише на випадки ухилення від нотаріального посвідчення договору однією із сторін. Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.
Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 18 листопада 2020 року у справі № 569/6427/16, на неврахування судами якого посилається заявник у касаційній скарзі, рішення суду про визнання договору дійсним у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду, як відсутність нотаріального посвідчення договору.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Під час розгляду справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме собою небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
У справі, що переглядається, суди, вирішуючи питання про те, чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню, дійшли обґрунтованих висновків, що договір купівлі-продажу квартири від 30 листопада 2018 року мав бути нотаріально посвідченим на підставі частини першої статті 657 ЦК України, отже, відсутність нотаріального посвідчення зумовлює його нікчемність. 
З матеріалів справи убачається, що сторони вчинили дії, спрямовані на виконання договору, а саме ВСК «Світоч» прийняв від ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 49 190,00 грн за квартиру АДРЕСА_1 , а також передав покупцю документи, які стосувались вказаного об`єкта нерухомості - технічний паспорт на будівлю, копію свідоцтва про право власності, витяг з протоколу загальних зборів ВСК «Світоч» від 15 листопада 2018 року № 4, довідку виконавчого комітету Оліївської сільської ради Житомирського району Житомирської області від 20 березня 2018 року про відсутність зареєстрованих за вказаною адресою осіб, звіт про оцінку майна.
У пункті 8 договору купівлі-продажу зазначено, що укладенням цього договору відповідно до частини другої статті 220 ЦК України сторони підтверджують погодження ними усіх істотних умов договору купівлі-продажу, які ставляться до договорів купівлі-продажу чинним законодавством України на момент його укладення, та зобов`язуються здійснити його нотаріальне посвідчення.
Обставини досягнення між ОСОБА_1 та ВСК «Світоч» усіх істотних умов договору також підтверджуються листами відповідача, наданими як відповіді на пропозиції позивача здійснити нотаріальне посвідчення договору, в яких останній не заперечує щодо укладення між ними цього договору.
Установлюючи обставини справи стосовно того, з яких причин договір не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення, місцевий суд установив, що причиною непосвідчення правочину стало зволікання з боку відповідача, однак зазначив, що такі обставини, як здійснення основної господарської діяльності (вирощування, збирання зернових культур та розведення рогатої худоби), СОVID-2019 та запровадження у зв`язку з цим обмежень, є тимчасовими, отже, не свідчать про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та про втрату стороною можливості в подальшому нотаріально посвідчити правочин.
Апеляційний суд загалом погодився з висновком суду першої інстанції та зазначив, що після закінчення карантинних обмежень, спричинених СОVID-2019, позивач стосовно нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири до відповідача не звертався, тому вважав недоведеним факт безповоротного ухилення ВСК «Світоч» від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири.
Колегія суддів вважає зазначений висновок апеляційного суду передчасним з огляду на таке.
За змістом статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором та/або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації своїх прав та передбаченого договором та/або законом виконання своїх зобов`язань.
Введення в цивільне законодавство принципу добросовісності як одного з найбільш загальних і важливих принципів цивільного права є заходом, спрямованим на зміцнення моральних засад цивільно-правового регулювання. Саме з позиції моральності слід підходити до оцінки поведінки суб`єкта права як добросовісного або недобросовісного (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі № 201/16373/16-ц).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).
Відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування такому відхиленню чи спростуванню, а також доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази суд не взяв до уваги. Викладення у рішенні лише доводів, доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням процесуальних норм (постанова Верховного Суду від 18 жовтня 2022 року у справі № 916/2519/21).
Із матеріалів справи убачається, що в апеляційній скарзі позивач звертав увагу апеляційного суду на неповне з`ясування місцевим судом фактичних обставин, які необхідні для правильного вирішення справи.
Зокрема, зазначав, що місцевий суд не надав належної правової оцінки листу ВСК «Світоч» від 19 грудня 2019 року № 34, в якому відповідач, надаючи відповідь на вчергове отримане від позивача прохання з`явитися до нотаріальної контори з метою посвідчення договору, повідомив позивача, серед іншого, що передав усі документи, які стосувалися вказаного об`єкта нерухомості, а тому вважає свої договірні зобов`язання виконаними належним чином у повному обсязі.
Не погоджуючись із висновками суду першої інстанції,  ОСОБА_1 в апеляційній скарзі вказував, що така поведінка (пасивне небажання) ВСК «Світоч» свідчить про відмову відповідача в односторонньому порядку від нотаріального посвідчення договору. 
ОСОБА_1 зазначав, що після 20 березня 2020 року відповідач перестав виходити на зв`язок, позивач неодноразово здійснював виїзд за фактичною адресою ведення останнім господарської діяльності, проте в усіх випадках посадові особи кооперативу були відсутні. Відсутність відповідача за його зареєстрованою адресою підтверджено під час розгляду справи в суді першої інстанції, оскільки вся поштова кореспонденція поверталась, відповідач не скористався правом на подання відзиву. 
Вказані обставини свідчать про безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору. 
Саме на дослідження такої обставини, як безповоротність ухилення сторони від нотаріального посвідчення договору під час вирішення судами справ про визнання дійсним договору звертав увагу Верховний Суд України у постанові від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17, підстав для відступлення від якої колегія суддів не вбачає.
Крім того, позивач, обґрунтовуючи наявність обставин, які, на його думку, також підтверджують безповоротність ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, посилався на те, що після укладення спірного договору купівлі-продажу квартири від 30 листопада 2018 року в Єдиному реєстрі боржників з`явилися відомості про ВСК «Світоч» як боржника та наявність щодо нього низки відкритих виконавчих проваджень. 
Наведені обставини залишені без належної правової оцінки суду у контексті встановлення обставин, які належали до предмета доказування у взаємозв`язку з іншими доказами, зокрема встановлення факту ухилення ВСК «Світоч» від нотаріального посвідчення договору та втрати можливості такого посвідчення, що є необхідним для застосування у спірних правовідносинах частини другої статті 220 ЦК України.
Водночас Верховний Суд виснує про порушення апеляційним судом норм процесуального права, яке полягало у відсутності належного обґрунтування відхилення аргументів позивача, зазначених у апеляційній скарзі на спростування висновків місцевого суду, тому висновок суду апеляційної інстанції про залишення без змін рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову за недоведеністю є передчасним.
Узагальнюючи наведене, доводи касаційної скарги про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права підтвердилися, що є підставою для скасування постанови апеляційного суду в частині вирішення позовної вимоги про визнання договору дійсним та направлення справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Верховний Суд є судом права, а не судом факту, позбавлений можливості самостійно встановлювати обставини справи, не встановлені судами першої та апеляційної інстанцій, а також досліджувати докази справи, змінюючи їх оцінку відповідно до статті 400 ЦПК України.
Щодо решти позовних вимог 
ОСОБА_1 у позові поряд із вимогою про визнання договору дійсним просив також визнати за ним право власності на спірну квартиру та право на державну реєстрацію права власності на квартиру як таке, що виникло до моменту внесення даних щодо відкритих стосовно ВСК «Світоч» виконавчих проваджень до Єдиного реєстру боржників.
У статті 392 ЦК України визначено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності на підставі статті 392 ЦК України в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.
Така правова позиція відповідає висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постановах від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19), від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20). 
Відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт і чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.
Позивачем у позові про визнання права власності є власник - особа, яка має право власності на майно (тобто вже стала його власником, а не намагається ним стати через пред`явлення позову).
Слід зазначити, що визнання права власності є способом захисту речового права, тоді як відповідач не порушує право власності позивача на спірний об`єкт нерухомості, оскільки на момент розгляду справи за Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно таке право зберігається за відповідачем, який лише ухиляється від нотаріального посвідчення договору. 
Крім того, матеріали справи не містять доказів про те, що ВСК «Світоч» не визнає, заперечує або оспорює право власності ОСОБА_1 на спірне майно, яке останній очікує набути у зв`язку з набранням законної сили рішенням суду про визнання договору купівлі-продажу дійсним у цій справі.
Зі змісту частини другої статті 220 ЦК України убачається, що з набранням законної сили рішенням суду про задоволення позовної вимоги про дійсність непосвідченого договору такий договір вважається дійсним з моменту його укладення. Наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається. Судове рішення в цьому випадку замінює нотаріальне посвідчення договору.
Таким чином, визнання за позивачем права власності на нерухоме майно одночасно з визнанням дійсним договору, який підлягає нотаріальному посвідченню, не є належним способом захисту у випадку ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору про відчуження нерухомого майна, що є підставою для відмови у задоволенні позову у частині визнання права власності на таке майно.
Подібні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 904/430/24.
З наведених підстав не підлягає задоволенню і вимога про визнання права на державну реєстрацію права власності на квартиру, оскільки момент набуття права власності за договором законодавчо закріплений у статті 334 ЦК України, де частиною третьою встановлено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Суди відмовили у задоволенні зазначених вимог як похідних від вимоги про визнання договору дійсним, проте це не призвело до неправильного вирішення справи в цій частині, тому рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду в цій частині підлягають залишенню без змін.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з частиною третьою статті 400 ЦПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Згідно з пунктом 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції (частина четверта статті 411 ЦПК України).
З огляду на викладене постанова апеляційного суду в частині вирішення позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним підлягає скасуванню із направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, а в решті рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду підлягають залишенню без змін.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки за результатами касаційного перегляду судове рішення суду апеляційної інстанції в частині вирішення позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до апеляційного суду, то розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Мезенцев Олексій Олександрович, задовольнити частково.
Постанову Житомирського апеляційного суду від 15 жовтня 2025 року в частині вирішення позовної вимоги про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири скасувати, справу в цій частині направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
У решті заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 27 березня 2024 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 15 жовтня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту 
її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді І. М. Фаловська
В. М. Ігнатенко
С. О. Карпенко
В. В. Сердюк
О. М. Ситнік