ПОСТАНОВА 
Іменем України

25 березня 2026 року        м. Кропивницький

справа № 398/2902/25
провадження № 22-ц/4809/828/26 

Кропивницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
Мурашка С. І. (головуючий, суддя-доповідач), Карпенка О. Л., Чельник О. І.,
за участі секретаря – Діманової Н.І.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідач – ОСОБА_2 ,
третя особа - ОСОБА_3 , 
розглянув в порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Гейка Валерія Івановича, який представляє інтереси ОСОБА_1 , на заочне рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 26 січня 2026 року у складі судді Шинкаренко І. П. і

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст вимог позовної заяви

В травні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 та просив:
-визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 09 вересня 2022 року між ним та ОСОБА_2 ;
-визнати за ним право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна згідно з ДРРП 116149035103), який складається з: «А» - житловий будинок, загальною площею 44,1 кв.м, житловою площею 15,1 кв.м; «2-б» - погріб; «3-в» - вбиральня; «5-д» - водопровід;
-стягнути з ОСОБА_2 на свою користь судові витрати у вигляді судового збору в сумі 3 528 грн 96 коп та витрат на правничу допомогу в сумі 15 000 грн.
Позовна заява мотивована тим, що між позивачем та відповідачем 09 вересня 2022 року фактично було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, що підтверджується письмовим доказом – власноручною розпискою відповідача. 
На виконання домовленостей ОСОБА_1 передав ОСОБА_2 грошові кошти у повному обсязі, а відповідач, у свою чергу, передав ключі від будинку та правовстановлюючі документи, чим підтвердив фактичне виконання договору сторонами.
Разом із тим, ОСОБА_2 ухилився від нотаріального посвідчення договору, яке є обов`язковим для правочинів щодо відчуження нерухомого майна, попри неодноразові звернення позивача та спроби організувати відповідну зустріч, у тому числі за межами України. 
Внаслідок зазначеного ОСОБА_1 позбавлений можливості оформити своє право власності на придбане майно у встановленому законом порядку, а тому останній звернувся до суду з позовом за захистом порушених прав.

Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції

Заочним рішенням Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 26 січня 2026 року відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.
Рішення суду мотивовано тим, що позивачем не доведено наявність належним чином укладеного договору купівлі-продажу нерухомого майна, оскільки такий договір відповідно до вимог закону повинен бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений, чого сторонами зроблено не було, а надана розписка не містить усіх істотних умов договору та не може вважатися належним письмовим правочином.
При цьому суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України, оскільки не доведено безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору та втрати можливості його оформлення, у зв`язку з чим вважав, що вимога про визнання договору дійсним є необґрунтованою, а похідна вимога про визнання права власності також задоволенню не підлягає.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі адвокат Гейко В. І., який представляє інтереси ОСОБА_1 , просить заочне рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 26 січня 2026 року скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції є необґрунтованим, незаконним та таким, що суперечить фактичним обставинам справи. 
ОСОБА_2 ухилявся від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку як в Україні, так і за її межами, а всі спроби сторін нотаріально оформити правочин були зірвані з вини відповідача.
Суд першої інстанції зазначив, що письмова форма договору не дотримана, а надана розписка не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотних умов, проте, усний договір був фактично виконаний сторонами, що створює підстави для застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним.
Позивач не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що ним не доведено виїзд відповідача за межі України, адже законодавство не пов`язує факт ухилення від нотаріального посвідчення лише з перебуванням особи на території України або за кордоном. ОСОБА_2 , перебуваючи у країні ЄС (Угорщина), не виконав домовленостей щодо нотаріального оформлення договору, що є достатнім для висновку про ухилення.
Суд першої інстанції неповно з`ясував обставини справи, некоректно оцінив надані докази та помилково застосував норми матеріального права, зокрема, не врахував належним чином інформацію, надану Державним центром обробки спеціальної інформації ДПС України, а також факти спілкування сторін і дії відповідача щодо відстрочки нотаріального посвідчення.

Відзив на апеляційну скаргу

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило, що згідно вимог частини третьої статті 360 ЦПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Розгляд справи у судовому засіданні в суді апеляційної інстанції

В судовому засіданні апеляційного суду, проведеного в режимі відеоконференції, представник позивача адвокат Гейко В. І. підтримав доводи апеляційної скарги.
ОСОБА_2 в судове засідання апеляційного суду не з`явився про дату, час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України та за зареєстрованим місцем проживання, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення із зазначенням про причини невручення «адресат відсутній».
За змістом пункту 4 частини восьмої статті 128 ЦПК України днем вручення судової повістки є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, що зареєстровані у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
У постанові Верховного Суду від 10 травня 2023 року у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 755/17944/18 (провадження № 61-185св23) зазначено, що довідка поштового відділення з позначкою про неможливість вручення судової повістки у зв`язку «відсутній за вказаною адресою» вважається належним повідомленням сторони про дату судового розгляду. Зазначене свідчить про умисне неотримання судової повістки.
За таких обставин, ОСОБА_2 в силу вимог п. 4 ч. 8 ст. 128 ЦПК України вважається належним чином повідомленим про розгляд справи судом апеляційної інстанції.
ОСОБА_3 в судове засідання апеляційного суду не з`явилась про дату, час і місце розгляду справи повідомлялась належним чином, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення з судовою повісткою.
Відповідно до положень частини першої статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.
Оскільки відповідач про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином, суд вирішив розглядати справу без участі осіб, що не з`явились, що відповідає положенням ст. 372 ЦПК України.

Позиція апеляційного суду щодо апеляційної скарги

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість ухвали суду першої інстанції у встановлених статтею 367 ЦПК України межах, суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на таке.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

Судом першої інстанції встановлено, що09 вересня 2022 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 досягли домовленості щодо купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 . 
Позивач стверджував, що передав відповідачу суму 280 000 грн, а відповідач видав йому розписку, ключі від будинку та оригінали правовстановлюючих документів на майно, проте договір купівлі-продажу не був укладений у письмовій формі та не нотаріально посвідчений.
Листом Головного центру обробки спеціальної інформації ДПС України № 19/60697-25-Вих від 28 липня 2025 року повідомлено, що відомості щодо перетинання державного кордону України, лінії розмежування з тимчасово окупованою територією України ОСОБА_2 , громадянином РФ, у період з 01 січня 2022 року до 28 липня 2025 року в базі даних відсутні.
Суд першої інстанції дослідив надані позивачем документи: копію розписки від 09 вересня 2022 року, технічну документацію та документи на право власності, і встановив, що право власності на будинок належить відповідачу ОСОБА_2 , а розписка не містить істотних умов договору купівлі-продажу.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі № 140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18, від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Матеріалами справи підтверджується, що відповідно до копії свідоцтва про право власності та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 7354337 від 31 липня 2013 року ОСОБА_2 є власником житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 23-25).
Згідно копії розписки від 09.09.2022, вданої ОСОБА_2 , останній продав будинок належний йому на праві приватної власності в АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 та отримав від нього кошти за будинок 280 000 грн, а також зобов`язується переоформити вказаний будинок на відповідача (а. с. 21-22).
За змістом відповіді Головного центру обробки спеціальної інформації ДПС України №19/60697-25-Вих від 28 липня 2025 року відомості щодо перетинання державного кордону України, лінії розмежування з тимчасово окупованою територією України ОСОБА_2 , громадянином РФ, у період з 01 січня 2022 року до 28 липня 2025 року в базі даних відсутні (а. с. 88).
Аналізуючи надані докази та встановлені судом обставини, суд приходить до висновку, що позивачем не доведено наявність належно укладеного договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_2 . 
Надана на підтвердження доводів позовної заяви ОСОБА_1 розписка від 09.09.2022 не містить усіх істотних умов договору, зокрема точної характеристики об`єкта нерухомого майна, строків передачі майна, порядку та способу передачі майна, порядку виконання платежу, права та обов`язки сторін у разі порушення договору, тощо. 
Судом встановлено, що договір не був нотаріально посвідчений, що є обов`язковою умовою для правочинів щодо відчуження нерухомого майна відповідно до статті 657 ЦК України. 
При цьому матеріали справи не містять належних доказів безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, а факт перебування відповідача за межами України у період, який позивач наводив як обґрунтування, не підтверджується інформацією Головного центру обробки спеціальної інформації ДПС України.
Також суд зауважує, що фактичне отримання позивачем ключів від будинку та документів на нього не свідчить про виконання договору у розумінні частини другої статті 220 ЦК України, оскільки правочин залишався нікчемним через недотримання письмової форми та відсутність нотаріального посвідчення.
Таким чином, враховуючи, що усний договір купівлі-продажу житлового будинку, про який зазначає позивач, є нікчемним з огляду на недотримання вимог чинного на момент його укладення законодавства щодо нотаріального посвідчення договору та відсутні докази втрати можливості посвідчення такого договору нотаріально, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.
До схожих за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 29 вересня 2025 року у справі № 142/681/23 /(провадження № 61-2512св25).
Необґрунтованими є доводи апеляційної скарги про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору як в Україні, так і за її межами, та зриву спроб оформлення правочину з його вини, з огляду на те, що матеріали справи не містять належних доказів факту відмови або неможливості нотаріального посвідчення через дії відповідача, що виключає застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Суд не бере до уваги доводи апеляційної скарги про фактичне виконання усного договору сторонами та підстави для застосування частини другої статті 220 ЦК України, адже розписка не містить істотних умов договору, а отримання позивачем ключів та документів не усуває нікчемності договору, пов`язаної з недотриманням письмової форми та відсутністю нотаріального посвідчення. 
Частина друга статті 220 ЦК України застосовується лише за наявності всіх істотних умов договору, письмових доказів їх узгодження, фактичного виконання договору та безповоротного ухилення від нотаріального посвідчення. 
Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції не було враховано виїзду відповідача за межі України, суд відхиляє, з огляду на те, що факт перебування ОСОБА_2 за межами України не підтверджено документально. Крім того, ухилення від нотаріального посвідчення не визначається виключно перебуванням сторони за кордоном. 
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVINANDOTHERSv. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.
За змістом ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки, суд першої інстанції ухвалив в судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Оскільки, апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.
Керуючись ст. ст. 374, 375, 376, 381-384 ЦПК України, суд 

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу адвоката Гейка Валерія Івановича, який представляє інтереси ОСОБА_1 , залишити без задоволення, а заочне рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 26 січня 2026 року без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду у випадках передбачених ст. 389 ЦПК України.
Повний текст постанови складено 02.04.2026.

Головуючий суддя     С. І. Мурашко 

Судді        О. Л. Карпенко

О. І. Чельник