Справа № 523/25860/25
Провадження №2/523/1912/26
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
заочне 
"19" лютого 2026 р. м.Одеса
Пересипський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого судді – Мурманової І.М.
за участю секретаря судового засідання – Сивак К.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 6 в місті Одесі цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, - 
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1 звернувся до Пересипського районного суду м. Одеси з позовною заявою до  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним. 
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 25.04.1997 року, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 продали, а ОСОБА_1 купив кварти АДРЕСА_1 , договір N 2487 купівлі-продажу нерухомого майна, який було укладено на Товарній біржі «»Центральна Одеська біржа нерухомості».
На даний час, договір не відповідає вимогам чинного законодавства. 
З урахуванням викладеного позивач просить: визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна №2487 від 25.04.1997 року, а саме житлової квартири розміщеної за адресою АДРЕСА_1 , житловою площею 36,5 кв.м, загальною площею 69,8 кв.м., укладеного між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , що зареєстрований в КП «ОМБТІ та РОН» за реєстровим номером 222 пр. стр 113 реєстр 1678.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, суддю визначено автоматизованою системою документообігу суду, відповідно до ст.ст. 14, 33 ЦПК України.
Ухвалою Пересипського районного суду м. Одеси від 05 грудня 2025 року позовну заяву прийнято до розгляду, призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження.
В судове засідання позивач  ОСОБА_1 не з`явився, на адресу суду 19.02.2026 року (вх. №8180) за підписом позивача надійшла заява щодо розгляду справи за його відсутності, відповідно до якої позивач зазначив, що позов підтримує та не заперечує з приводу заочного розгляду справи (а.с.26).
Відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до суду не з`явились, про час та місце слухання справи повідомлялись, про причини не явки суду не повідомили. 
Таким чином судом встановлено, що сторони про час та місце слухання справи повідомлялись у встановленому законом порядку, позивач звернулась з заявою про слухання справи за її відсутності, підстав для відкладення слухання справи, передбачених ст. 223 ЦПК України не встановлено. 
Ухвалою Пересипського районного суду м. Одеси від 19 лютого 2026 року вирішено провести заочний розгляд справи.
Фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється у відповідності до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у зв`язку з розглядом справи за відсутності учасників справи.
Суд, дослідивши матеріали справи, письмові докази надані позивачами на підтвердження позовних вимог в їх сукупності, встановивши факти і відповідні їм правовідносини дійшов висновку, що позовна заява підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25.04.1997 року N 2487 встановлено, що ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 продали, а ОСОБА_1 купив квартиру за адресою АДРЕСА_1 . 
Згідно з пунктом 1 Договору, квартира складається з трьох житлових кімнат житловою площею 36,5 кв.м, загальною площею 69,8 кв.м. У пункті 2 Договору зазначено, що вказана в пункті 1 квартира належить продавцям на підставі Свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 виданого УЖКГ Одеського міськвиконкому 16.04.1997 р., зареєстрованого в МБТІ м. Одеси під № 222 пр. стр 113 реєстр 1678 19.04.1997 р. 
Договір № 2487 від 25.04.1997 року, у відповідності з вимогами ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" (чинного на момент укладення договору), зареєстрований на Товарній біржі «Центральна Одеська біржа нерухомості» в "Журналі реєстрації договір купівлі-продажу нерухомості", реєстраційний № 2487 від 25.04.1997 року.
Судом згідно листа КП «Бюро технічної інвентаризації» ОМР від 17.02.2026 року встановлено, що станом на 31.12.2012 року, згідно із записом у реєстровій книзі, право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за фізичною особою « ОСОБА_5 » (ПІБ вказане російською згідно із записом у реєстровій книзі), на підставі договору №2487 купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого на Товарній біржі «Центральна Одеська біржа» від 25.04.1997 року. Реєстраційний запис зроблено 14.05.1997 року за реєстровим номером 1678 у реєстровій книзі 222пр на сторінці 113 (а.с.29). 
З огляду на досліджені документи судом встановлено, що після укладення договору купівлі-продажу покупець зареєстрував право власності в КП «ОМБТІ та РОН» та зареєструвався за адресою придбаного нерухомого майна. 
Позивач зазначає, що сторонами договору було досягнуто всіх його істотних умов та вчинено дій пов`язаних з його виконанням, а саме: покупець сплатив грошові кошти та вселився до житлового приміщення, сплачує комунальні платежі та утримує майно, а продавці у свою чергу звільнили приміщення та знялися з реєстраційного обліку за вказаною адресою.
Підставами позовних вимог, позивач зазначив, що не має можливості розпорядитись власністю, оскільки договір не відповідає вимогам чинного законодавства, з підстав його нотаріального не посвідчення. 
Враховуючи те, що правовідносини між сторонами виникли під час дії Цивільного кодексу України 1963 року, тому мають регулюватися саме його нормами.
Відповідно до ст. 153 ЦК Української РСР 1963 року договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.
За положеннями ст. 227 ЦК Української РСР 1963 року, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу).
Разом з тим, згідно ст.15 Закону України «Про товарні біржі» № 1957 XII від 10 грудня 1991 року в редакції, яка діяла на час укладання договору купівлі-продажу в 1997 році, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню. Угода вважалась укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, суд вправі за вимогою виконавчої сторони визнати угоду дійсною. В цьому разі подальше нотаріальне посвідчення угоди не потребується.
Згідно із ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. 
Судом встановлено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України.
Отже, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що між сторонами дійсно був укладений договір купівлі-продажу квартири  АДРЕСА_2 та всі істотні умови даного договору сторонами були виконані, що підтверджується фактом проживання за зазначеною адресою саме позивача по справі та те, що відповідачі (продавці) за вказаною адресою зняті з реєстраційного обліку.
При вчиненні правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, всі сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме - купівлі-продажу квартири, правочин був реальним і вчиненим у формі, дозволенній чинним законодавством України в 1997 році.
При таких обставинах суд вважає, що позовні вимоги правомірні, підтверджені нормами ст. 47 ч.2 ЦК України в редакції 1963 року, що регулювала дані правовідносини на час укладення договору купівлі-продажу і підлягають задоволенню. 
У зв`язку з тим, що матеріалами справи встановлений факт ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення угоди, і така можливість фактично втрачена, правочин підлягав державній реєстрації і така реєстрація була проведена, враховуючи неможливість вирішення цього питання в іншому порядку, ніж судовому, суд приходить до висновку про необхідність захисту прав позивача шляхом задоволення позову.
Керуючись ст.ст. 4-7, 1-13, 258, 259,263-265, 268, 280-285, 352, 354 ЦПК України, ст.ст. 47, 227 ЦК України в редакції 1963 року, суд
УХВАЛИВ:
Позовні вимоги  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу дійсним – задовольнити. 
Визнати договір № 2487 купівлі-продажу квартири  АДРЕСА_2  укладений 25.04.1997 року на Товарній біржі «Центральна Одеська біржа» між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 з однієї сторони та ОСОБА_1 з другої сторони – дійсним.
Рішення суду може бути оскаржено позивачем в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги в 30 - ти денний строк з дня отримання рішення.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідачів, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повне судове рішення складено 23.02.2026р.
Суддя: