ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/2878/25 Головуючий в І інстанції: Хомик І.І.
Номер провадження: 22-ц/819/457/26 Доповідач: Майданік В.В. 

П О С Т А Н О В А 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 квітня 2026 року         м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Середюк О.О., 

учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",
Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 23 січня 2026 року, ухвалене у складі судді ОСОБА_3., дата складення повного тексту рішення - не зазначено, у справі за позовом адвоката Гончарова Михайла Васильовича, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі, 

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги 

01 травня 2025 року адвокат Гончаров Михайло Васильович, який діє від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт", в якому просив розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" на підставі додаткової угоди від 18.12.2017) та ОСОБА_1 (правонаступник ОСОБА_2 ), номер запису про право (в державному реєстрі прав) 33101667 щодо земельної ділянки площею 11,0067 га з кадастровим номером 6520983700:04:017:0003. 
Крім того, просив стягнути з відповідача на користь позивачки витрати, понесені на сплату судового збору. 
Позов обґрунтований наступним.
Позивач є власником земельної ділянки площею 11,0067 га, кадастровий номер 6520983700:04:017:0003, яка розташована в межах Борозенської (колишньої Новокубанської) сільської ради Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
16.08.2006 року ОСОБА_2 (спадкодавець) уклала договір оренди землі за №4АА002463-040671600004 з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт", який зареєстрований у Великоолександрівському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".
20.10.2015 року сторони уклали договір про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки, залучивши нового орендаря ПП "Ютс-Агропродукт Плюс". Розмір орендної плати встановлено 3% від нормативної грошової оцінки землі, що складає 7020,99 грн за рік оренди.
28.12.2017 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої право оренди перейшло до нового орендаря ТОВ "Ютс-Агропродукт", виклавши договір оренди в новій редакції. Строк дії договору продовжено до 30 листопада 2025 року. Орендна плата згідно п.4.1. складає 5,31% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 18 626,80 грн.
19.09.2019 року ОСОБА_1 та ТОВ "Ютс-Агропродукт" уклали додаткову угоду, зазначивши розмір орендної плати 7,09% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 24 870,80 грн. Строк дії договору визначено до 31.12.2027 року.
Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Серед обов`язків орендаря сторони узгодили обов`язок вчасно сплачувати усі належні платежі за цим договором.
Незважаючи на умови договору, ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснило сплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції за 2020-2024 роки.
Позивач неодноразово звертався до відповідача щодо сплати заборгованості з орендної плати, однак зобов`язання відповідачем не виконані станом на день звернення до суду.
У зв`язку з викладеним, позивач вважає, що допущене відповідачем систематичне невиконання договірних обов`язків, а саме несплата орендної плати протягом кількох бюджетних періодів, ненарахування інфляційних втрат свідчить про істотне порушення умов договорів оренди.
Послався на ст.651 ЦК України. При цьому зазначив, що при погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені договору оренди.
Також послався на п."д" ч.1 ст.141 ЗК України.
Таким чином, враховуючи систематичне (протягом трьох років) невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати, вважає, що вказане є підставою для дострокового розірвання договору, відповідно до положень ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст.651 ЦК України та п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, в зв`язку з чим позивач і звернувся до суду з вимогою про розірвання договору оренди землі.

Ухвалою суду від 15.07.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження, з викликом сторін у судове засідання.

Представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" у судове засідання не з`явився, надав відзив на позовну заяву, у якому зазначив, що позовні вимоги є необґрунтованими, та такими, що не підлягають задоволенню.
Товариство здійснює свою діяльність на території Херсонської області. З початку вторгнення військ рф значна частина території Херсонської області, в тому числі і Борозенська сільська рада, була окупована з лютого 2022 року по листопад 2022 року.
Внаслідок збройної агресії рф та тимчасової окупації товариство було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договорних зобов`язань.
В умовах дії непереборної сили, майже всі працівники підприємства покинули територію області, відновлення діяльності товариства не виявилося можливим.
Факт неможливості здійснення діяльності та знищення майна підтверджується Витягом з ЄРДР щодо реєстрації кримінального провадження № 42022232090000075 від 12.04.2022 року.
Неможливість використання земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки є обставинами, за які орендар не відповідає, і які відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливе.
З урахуванням викладеного у відзиві, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на позицію Херсонського апеляційного суду по справі №650/3776/24 від 09.04.2025 року.

Представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" надав додаткові пояснення до позовної заяви, зазначаючи, що територія Борозенської сільської ради є місцем де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
З огляду на вищевикладене та беручи до уваги обставини, за які орендар не відповідає, а саме: забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, можливість її замінування та щоденні атаки російських FPY-дронів і ракет, що створює реальну загрозу життю працівників підприємства, стає неможливим проведення посівної кампанії, збору врожаю та ведення господарської діяльності в цілому на спірній земельній ділянці.
Просить врахувати висновок, який міститься у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 та 15 жовтня у справах №485/688/25 та №485/582/25.

До початку розгляду справи по суті представником позивача заявлено клопотання про залучення в якості співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс". В обґрунтування вказаного клопотання представник позивача зазначив, що під час судового розгляду справи змінено сторону орендаря на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 1704/25-10 від 17.04.2025, новим орендарем зазначено ТОВ "Перемога-Плюс" (код ЄДРПОУ 33251307). Згідно з цим договором, до ТОВ "Перемога-Плюс" перейшли всі права та обов`язки орендаря, зокрема щодо сплати орендної плати, тому залучення цієї особи як співвідповідача є необхідним для повного та ефективного розгляду справи. 

Ухвалою суду від 29.07.2025 року до участі в розгляді справи було залучено співвідповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс". 

Іншою ухвалою суду від 29.07.2025 року було відмовлено у прийнятті зустрічної позовної заяви ТОВ "Ютс-Агропродукт" до ОСОБА_1 , в якій позивач за зустрічним позовом просив привести земельну ділянку з кадастровим номером 6520983700:04:017:0003 у придатний для використання стан шляхом надання до них доступу на підставі акту виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів та дистанційного зондування землі. Вказану зустрічну позовну заяву було повернуто ТОВ "Ютс-Агропродукт". 

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надав до суду заяву про розгляд справи без його участі, просив задовольнити позовні вимоги. 

Представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" у судове засідання не з`явився, відзив на позов не надав, про причину неявки не повідомив.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 23 січня 2026 року позов було задоволено частково. Суд ухвалив:
--- розірвати договір оренди землі від 16.08.2006 року, зі змінами згідно додаткових угод від 28.12.2017 року, укладений між ОСОБА_1 (правонаступник ОСОБА_2 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520983700:04:017:0003, загальною площею 11.0067 га., з урахуванням договору купівлі-продажу від 17.04.2025 року №1704/25-26, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс";
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 судові витрати на сплату судового збору в сумі 968,96 грн. 

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку за 2020, 2021, 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав. 
Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем.
Також суд виходив з того, що у подальшому ТОВ "Ютс-Агропродукт" передав право оренди спірної земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс", уклавши договір купівлі-продажу від 17.04.2025 року за № 1704/25-26. 
Також суд виходив з того, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не надав доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок, а саме ТОВ "Перемога-Плюс" на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати. 
При цьому суд прийняв до уваги інформацію Борозенської СВА Бериславського району Херсонської області від23.04.2025 року №829, згідно якої всі земельні ділянки, розташовані за межами села Нова Кубань, на території Борозенської сільської ради, використовуються і обробляються, крім земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ "ЮТС-Агропродукт".
Також суд виходив з того, що з матеріалів справи не вбачається, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. Водночас, як вказав суд, відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності. Зокрема, матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. 
Також суд виходив з того, що відповідач не звертався до позивача з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.
Також суд виходив з того, що відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення, посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. Однак, вказав суд, згідно з положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник посилається на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, як на причину невиконання зобов`язання, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконання зобов`язань. Однак, вказав суд, відповідач обмежився лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Представник відповідача не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин. 
Суд вважав, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в певний період часу в 2022 році входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, сам по собі також не може свідчити про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати. Адже, зазначив суд, самі по собі лише посилання на вказаний факт без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі не можуть бути підставою для звільнення від вказаних зобов`язань.
Також суд виходив з того, що той факт, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не здійснювалася посівна кампанія в 2022 році, 2023 році та в 2024 році, що також не підтверджено належними та допустимими доказами, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди.
Також суд враховував, що з боку представників ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.
Суд не прийняв до уваги як доказ здійснення досудового розслідування за заявою відповідача, оскільки, як вказав суд, здійснюється воно за ознаками злочину, передбаченого ч.1 ст.438 КК України - порушення законів і звичаїв війни. При цьому суд зазначив, що сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може звільняти боржника від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати. Суд вказав, що в матеріалах справи відсутні докази того, що зазначені земельні ділянки оголошені небезпечними для сільськогосподарського використання або на них накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.
Щодо посилання відповідача на розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, суд зазначив, що вказане розпорядження саме по собі не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки. Це розпорядження носить виключно організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб`єктів господарювання до переліку таких, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили, для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки. Однак, на думку суду, воно не звільняє відповідача від цивільно-правової відповідальності, не скасовує зобов`язань, які покладені на нього договорами оренди землі, та не містить жодної імперативної норми щодо автоматичного припинення чи призупинення нарахування та сплати орендної плати.
Також суд вважав, що належними доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022-2024 роки. А тому, на думку суду, з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельних ділянок та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати відсутні.
Також суд виходив з того, що наведена у відзиві позиція відповідача про необхідність врахування судом першої інстанції правової позиції Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24 та Миколаївського апеляційного суду у справах №485/688/25 та №485/582/25 не є позицією Верховного Суду у розумінні ч.4 ст.263 ЦПК України. Вказані судові рішення, на думку суду, не має обов`язкового характеру для суду першої інстанції у цій справі, оскільки воно не є джерелом права та не має преюдиційного значення для цього провадження. Крім того, зазначив суд, справи розглядалися судом апеляційної інстанції з урахуванням конкретних фактичних обставин, встановлених у межах того провадження, які не є ідентичними встановленим у цій справі. Відповідач не надав належних та допустимих доказів, які б підтверджували ідентичність обставин тієї справи та справи, що розглядається судом.
Також суд враховував зміст листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 6603-2942/6616/3 від 11 червня 2025 року.
Також суд виходив з того, що оскільки попередній орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати з рахуванням індексу інфляції за 2020- 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України. Водночас, вважав суд, у матеріалах справи відсутні докази, що несплата була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позову. При цьому він послався на неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права. 
Зокрема вказав, що суд першої інстанції належним чином не оцінив докази та обставини по справі, дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог. Відповідач не заперечує факту несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами Договору, але причиною такої несплати спочатку була неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, у зв`язку із перебуванням її в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами. Так, вказав, згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, Борозенська селищна територіальна громада, до якої належить Чарівненська сільська рада, була тимчасово окупованою російською федерацією з 03.03.2022 року по 09.11.2022 року. З 09.11.2022 і по сьогоднішній день Борозенська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області є територією на якій ведуться (велися) бойові дії - територією можливих бойових дій. Законом України від 11 квітня 2023 року № 3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно", який набрав чинності 06 травня 2023 року, внесено зміни до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України, зокрема абзац перший вказаного пункту встановлював наступне: За період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців. Неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим. Зазначає, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" надало достатньо доказів на підтвердження, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства та було обумовлено агресією рф та окупацією. 
Також зазначив, що поза увагою суду залишилось те, що Торгово-промислова палата підтвердила, що обставини повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України, що мало місце 24 лютого 2022 року і до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору. А тому, якщо орендар через форс-мажорні обставини порушив строк сплати орендної плати, він не може бути притягнутий до відповідальності, передбаченому договором оренди чи законом. Вказує, що навіть органами місцевого самоврядування, у зв`язку із надзвичайними та невідворотними обставинами, відповідними розпорядженнями орендарю надавались податкові пільги. 
З урахуванням наведеного, враховуючи, що матеріали справи не містять доказів проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування суду представлено не було, вважає, що відповідач з поважних причин не міг обробляти орендовану земельну ділянку, а отже і сплачувати орендну плату. Враховуючи викладене, у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв`язку з тим, що після деокупації 09 листопада 2022 року територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є територією, ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, тому орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.
Також вказав, що суд не врахував того, що відповідачем обґрунтовано відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. 
Також послався на неврахування правових висновків Верховного Суду у релевантних правовідносинах: по справах №№ 910/7495/16, 905/1436/20, а також послався на постанови Миколаївського апеляційного суду у справах №485/688/25, 485/582/25, 485/234/25, 485/747/25, 485/794/25, 485/1126/25. 
Крім того, вказав, що судом допущено порушення процесуального розгляду заяви про відвід. Зокрема, 21.07.2025 року відповідачем було подано відвід судді ОСОБА_3, в обґрунтування якого зазначено, що 21.07.2025 року після ознайомлення з інформацією, яка опублікована на офіційному сайті Вищої ради правосуддя стало відомо про обставини, які унеможливлюють подальший розгляд даної справи суддею ОСОБА_3., а тому ця суддя підлягає відводу. Такою обставиною скаржник вважає притягнення Вищою радою правосуддя судді Великоолександрівського районного суду Херсонської області ОСОБА_3 до дисциплінарної відповідальності. 29.07.2026 року суддя ОСОБА_3. в провадженні якої перебуває справа, залишила вказаний відвід без розгляду. При цьому вона не врахувала, що у Великоолександрівському районному суді Херсонської області здійснюють правосуддя три судді, отже питання про відвід повинне було бути вирішено суддею, який не входить до складу суду. Отже, вказав, наявність підстав для відводу судді, які не були враховані судом першої інстанція, свідчить про порушення правил щодо неупередженості суду, що є порушенням норм процесуального права.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 13.04.2026 року о 08:25 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності. 

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга підлягає задоволенню з огляду на таке. 

Фактичні обставини, встановлені судом

Позивач є власником земельної ділянки площею 11,0067 га, кадастровий номер 6520983700:04:017:0003, яка розташована в межах Борозенської (колишньої Новокубанської) сільської ради Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Дана обставина підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1908202565209, номер запису про право власності 33101639. Підстави виникнення права власності - Свідоцтво про право на спадщину номер 1083 від 06.09.2019 року.

16.08.2006 року ОСОБА_2 (спадкодавець) уклала договір оренди землі за №4АА002463-040671600004 з ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт", який зареєстрований у Великоолександрівському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

20.10.2015 року сторони уклали договір про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки, залучивши нового орендаря ПП "Ютс-Агропродукт Плюс". Розмір орендної плати встановлено 3% від нормативної грошової оцінки землі, що складає 7020,99 грн за рік оренди.

28.12.2017 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди землі, відповідно до якої право оренди перейшло до нового орендаря ТОВ "Ютс-Агропродукт", виклавши договір оренди в новій редакції. Строк дії договору продовжено до 30 листопада 2025 року. Орендна плата згідно п.4.1. складає 5,31% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 18 626,80 грн.

19.09.2019 року ОСОБА_1 та ТОВ "Ютс-Агропродукт" уклали додаткову угоду, зазначивши розмір орендної плати 7,09% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 24 870,80 грн. Строк дії договору визначено до 31.12.2027 року.

Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Серед обов`язків орендаря сторони узгодили обов`язок вчасно сплачувати усі належні платежі за цим договором.

Незважаючи на умови договору, ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснило сплати орендної плати з урахуванням індексу інфляції за 2020-2024 роки.

Згідно з Інформацією Борозенської СВА Бериславського району Херсонської області від 23.04.2025 року №829 - всі земельні ділянки, розташовані за межами села Нова Кубань, на території Борозенської сільської ради, використовуються і обробляються, крім земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ "Ютс-Агропродукт". 

Згідно Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки, але цього не зробив. Сума заборгованості складає 74 612,40 грн (24 870,80 грн х 3 роки).

У подальшому ТОВ "ЮТС-Агропродукт" передав право оренди спірної земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс", уклавши договір купівлі-продажу від 17.04.2025 року за № 1704/25-26. Дана обставина підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта.

Отже, виходячи з умов договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити позивачу орендну плату за вказані земельні ділянки за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав. Загальна сума боргу згідно розрахунку, наданого позивачем, становить 74 612,40 грн. Відповідач цей факт не заперечує.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України - порушення законів та звичаїв війни.
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки - зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 - на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації путіним В.В. , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції. 
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Згідно з розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта. 

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "Ютс-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.
При цьому зазначено, що, ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.
У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.
Наявність вказаного листа сторонами не заперечується. 

По суті відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не заперечується, що, починаючи з 2022 року, він припинив сплату позивачу орендної плати.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору. 

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. 

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):
--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);
--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);
--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1). 

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. 

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі. 

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:
"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних. 
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24". 

Також у вказаній вище постанові зазначено: 
"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною". 

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив: 
"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:
"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. … 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував. 

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки". 

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом наявності обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520983700:04:017:0003 та узгоджений розмір орендної плати в 7,09% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки розмір орендної плати складає 24 870,80 грн за один рік оренди і відповідно 74 612,40 грн за три роки оренди (2022, 2023, 2024 роки). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" повинен був сплатити позивачу як орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 74 612,40 грн (24 870,80 грн за 1 рік х 3 роки), однак цього не виконав. 

У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Борозенської (колишньої Новокубанської) сільської ради Бериславського району Херсонської області, наразі відноситься до Борозенської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області. 

У період із початку повномасштабного вторгнення військ рф в Україну з 03.03.2022 р. по 09.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. 

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним. 

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаними договорами оренди землі щодо спірних земельних ділянок за 2022, 2023 та 2024 роки. Відповідач цей факт не заперечив. 

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, Торгово-Промислова Палата підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору. 

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану"). 

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;
--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.
У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;
--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, вважає, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.
Також апеляційний суд враховує, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Орендар не зміг провести посівну компанію в 2022 році й фактично залишився без доходу за 2022 рік. Тимчасова окупація протягом певного періоду часу у 2022 році території, на якій розташовані спірні земельні ділянки, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо, по суті унеможливила проводити вказані дії. 

Таким чином, на думку суду апеляційної інстанції, орендар у 2022 році не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у несплаті орендної плати за 2022 рік відсутня. 

Як наслідок, згідно з ч.6 ст.762 ЦК України, наймач має бути звільнений від плати орендної плати за 2022 рік.

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки. 

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена. 

Апеляційний суд суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та у справі № 650/3776/24.

Суд апеляційної інстанції не може прийняти до уваги посилання на неврахування судом листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України, а також того факту, що територія, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації, і територією, на якій можливим є ведення бойових дій. При цьому враховує те, що той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань (вказаний вище правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22).

Наявний витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1ст.438 КК України підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована у с. Новорайск Бериславського району Херсонської області, автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, проте не підтверджує факт неможливості використання земельної ділянки. Посилання апелянта на факт проникнення військовими рф до ТОВ "ЮТС-Агропродукт" за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, у зв`язку з чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належного майна підприємству, захоплення належних підприємству на праві власності 11 мультикоптерів DJL Argas (СЕ) також не надають підстав вважати цю обставину такою, що унеможливлює використання об`єкту оренди. 

Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 26 березня 2025 року №96; Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 27 січня 2025 року №27; Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року №238, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року №239, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 14 листопада 2023 року №533, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 14 листопада 2024 року №534, якими ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі за період з 09.11.2022 року по 31.03.2025 року свідчить про надання пільг зі сплати місцевих податків та зборів, а не про звільнення відповідача від сплати орендної плати орендодавцем.

Також Розпорядження голови Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, яким ТОВ "ЮТС-Агропродукт" визнано суб`єктом господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили, свідчить лише про наведений у ньому факт, а не свідчить про звільнення відповідача від сплати орендної плати. 

Крім того, є неспроможними посилання на Лист Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3, як на підставу для звільнення від сплати орендної плати через підтвердження ним факту потенційного забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, адже, на думку апеляційного суду, інформація, яка викладена в зазначеному листі, не підтверджує з очевидністю вказаного факту. В ньому зазначено лише про "ймовірність" потенційного забруднення та надані певні роз`яснення. Слід зазначити, що у вказаному Листі ГУ ДСНС України в Херсонській області зазначено і про встановлення того, що роботи з розмінування земельних ділянок проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. 

Апеляційний суд не може прийняти до уваги посилання на порушення процесуального розгляду заяви про відвід. При цьому суд апеляційної інстанції враховує наступне. Під час розгляду справи судом першої інстанції, 21.07.2025 року представник відповідача звернувся до суду із заявою про відвід судді ОСОБА_3., зазначивши, що суддя притягнута до дисциплінарної відповідальності та до неї застосовано дисциплінарне стягнення у вигляді попередження за не зазначення в судовому рішенні мотивів прийняття або відхилення аргументів сторін щодо суті спору. Оскільки суддя ОСОБА_3. розглядає більше ніж 100 судових справ, де відповідачем виступає ТОВ "ЮТС-Агропродукт", рішення які приймає суддя в цих та інших справах не містять належного зазначення мотивів їх ухвалення та не відображають причин відхилення аргументів відповідача як і причин прийняття аргументів позивача, що вказує на безпосередню необхідність відводу судді. Ухвалою від 29.07.2026 року, постановленою суддею ОСОБА_3., заяву представника відповідача про відвід судді було залишено без розгляду, виходячи з такого. Підставою для відводу представник відповідача зазначає притягнення судді до дисциплінарної відповідальності за незазначення в судовому рішенні мотивів прийняття або відхилення аргументів сторін щодо суті спору. При цьому зазначена справа ніякого відношення до справи, де відповідачем є "ЮТС-Агропродукт" не має. Інших підстав для відводу судді у заяві не зазначено. Суд звернув увагу, що представник відповідача, подаючи заяву про відвід, зазначив доводи, які зводяться до сумнівів у законності, вмотивованості та обґрунтованості рішень постановлених у даній справі. Однак, вказав суд, такі сумніви кожен учасник справи має право перевіряти це шляхом оскарження судового рішення в апеляційному порядку. Відтак, суд дійшов висновку, що заява представника відповідача про відвід судді ОСОБА_3. подана без належного обґрунтування; крім того, вказав суд, такі дії представника відповідача свідчать про зловживання процесуальними правами відповідно до ч.3 ст.44 ЦПК України, тому подана заява підлягає залишенню без розгляду.
Апеляційний суд враховує, що кожна особа має право на справедливий суд, у зв`язку з чим може в повній мірі користуватися процесуальними правами. У даному ж випадку, на думку апеляційного суду, підстави відводу є необґрунтованими, а інших підстав для відводу судді у заяві про відвід не зазначено. На думку апеляційного суду, у цій справі відсутні обґрунтовані підстави вважати, що наявні підстави для відводу судді, передбачені ст.36 ЦПК України, зокрема, що є обставини, що викликають сумнів в неупередженості або об`єктивності судді чи що суддя прямо чи побічно заінтересований у результаті розгляду справи. Суд апеляційної інстанції також враховує, що в суді першої інстанції перебуває на розгляді до тисячі цивільних справ за участю ТОВ "ЮТС-Агропродукт", предметом яких є розірвання договорів оренди, питання забезпечення позову, прийняття чи повернення зустрічного позову. За таких умов, звичайно, можливі різні складнощі у спілкуванні учасників, що відображається на їх відношенні до суду. Але це не слугує підставою для того, і це не вбачається у справі, щоб суд чи суддя прямо чи побічно був чи є заінтересований у результаті розгляду справи, що є інші обставини, що викликають сумнів в неупередженості або об`єктивності судді. Відтак, як вважає апеляційний суд, заява про відвід подана без належного обґрунтування, тобто підстави відводу є необґрунтованими, що відповідно до п.2 ч.3 ст.376 ЦПК України виключає обов`язковість скасування рішення суду першої інстанції. Як наслідок, вказаний довід апеляційної скарги не є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Однак, в матеріалах справи наявний Акт № 42-3п "виконаних робіт з очищення місцевості (акваторії, об`єкта) від вибухонебезпечних предметів…" від 15.08.2024 року, який з урахуванням супровідного до нього листа, наданого Борозенською сільською радою Бериславського району, про належність земельної ділянки позивача до цього акту, свідчить, що на перевіреній земельній ділянці площею 228,00 га (до якої входить земельна ділянка позивача) виявлені та знищені вибухонебезпечні предмети, а розмінування проводилося в період з 27 липня по 15 серпня 2024року.

Таким чином, вказаний Акт свідчить про неможливість використання земельної ділянки позивача до часу їх перевірки та розмінування, яке здійснюється відповідно до вимог закону України "Про протимінну діяльність в Україні" уповноваженими на то органами.
Враховуючи викладене, несплата орендної плати за період 2022-2024 роки викликана обставинами, за які ТОВ "ЮТС-Агропрдукт", в силу вимог ч.6 ст.762 ЦК України, не відповідає .

Отже, суд першої інстанції не надав належної оцінки вказаному Акту з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів, який підтверджує наявність вибухонебезпечних предметів на місцевості, до якої входить земельна ділянка позивача, а тому дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Таким чином, наведені доводи апеляційної скарги є обґрунтованими. 

Що ж стосується доводів позовної заяви про несплату орендної плати за 2020-2021 роки, то вони спростовуються Відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми нарахованих та виплачених доходів за період з 1 кварталу 2020 року по 4 квартал 2024 року, які надані ДПС, в яких чітко підтверджується факт сплати відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропрдукт" позивачу орендної плати за 2020-2021 роки.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Оскільки систематичність несплати орендної плати не встановлена, то і задоволення позову з цієї підстави є неможливим.

Крім систематичної несплати орендної плати, підставою позову позивач вказав і ч.2 ст.651 ЦК України (істотне порушення договору орендарем). Однак, апеляційний суд вважає, що за встановленими обставинами справи відсутня вина відповідача у несплаті орендної плати через неможливість використання земельної ділянки позивача до часу її перевірки та розмінування. А тому відсутні підстави для задоволення позову з причини істотного порушення договору орендарем.

Висновки суду апеляційної інстанції

Згідно з п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Ураховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції, відповідно до п.2 ч.1 ст.374, п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, слід скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. 

Відповідно до ч.1 ст.137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

Відповідно до положень ст.141 ЦПК України: 
--- судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.1); 
--- інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.2).

При поданні апеляційної скарги відповідач сплатив судовий збір у встановленому законом розмірі 1 162,75 грн. А тому вказана сума підлягає стягненню з позивача. 

Керуючись ст.367, п.2 ч.1 ст.374, п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, суд 

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" задовольнити.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 23 січня 2026 року скасувати й ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову адвоката Гончарова Михайла Васильовича, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі відмовити. 

Стягнути з ОСОБА_1 (тел. НОМЕР_2 адреса АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" (тел. 380552701210 адреса вул. Звягельська, буд. № 19-А, село Оліївка, Житомирський район, Житомирська область, 12402 ЄДРПОУ 41101589) понесені судові витрати у вигляді судового збору, сплаченого при поданні апеляційної скарги, в розмірі 1 162,75 грн (одна тисяча сто шістдесят дві гривні 75 коп). 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Дата складення повної постанови - 13 квітня 2026 року.

Головуючий     _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді:      _ _ _ _ _ _ _ _ _   Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _   І.В. Склярська