ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 квітня 2026 року 
м. Київ

cправа № 910/734/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С. К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н. О., Случ О. В.,
за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р. К.,
та представників:
прокурора - Колодяжна А. В.,
відповідача-1 - не з`явився, 
відповідача-2 - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Пропертіз"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2025
у справі № 910/734/25 
за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури
до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Пропертіз"
про знесення самочинно збудованого майна, скасування державної реєстрації права власності на майно, визнання незаконним та скасування рішення,
В С Т А Н О В И В:
Заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - Прокурор) звернувся до Господарського суду м. Києва з позовною заявою до Київської міської ради (далі - Київська міська рада; Міськрада; відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Пропертіз" (далі - ТОВ "Смарт Пропертіз"; відповідач-2), в якій просив:
- зобов`язати ТОВ "Смарт Пропертіз" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 1,0033 га на вул. Академіка Шалімова, 23-В у Солом`янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066), привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна - нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м;
- скасувати державну реєстрацію права власності за ТОВ "Смарт Пропертіз" на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 656409680000), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019, індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна;
- визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 19.09.2024 № 151/9959 "Про передачу ТОВ "Смарт Пропертіз" земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на АДРЕСА_1 ". 
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що майно (нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м на АДРЕСА_1), право власності на яке зареєстровано за відповідачем-2 на спірній земельній ділянці, є самочинним будівництвом, оскільки Київська міська рада не приймала рішень про надання у власність чи користування спірну земельну ділянку будь-яким особам під будівництво цього об`єкта. Первинна реєстрація прав на майно на спірній земельній ділянці була здійснена на підставі рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 07.09.2011 у справі № 2-5739/11, яка розглядалась без залучення власника спірної земельної ділянки - Київської міської ради, а тому не може свідчити про добросовісне набуття та законність подальшої реєстрації права власності, яке було визнане цим рішенням за ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ). Оскільки у ОСОБА_1 не виникло право власності на самочинно збудоване майно, вона не могла вчиняти дії щодо його відчуження на користь інших осіб. Таким чином, правочини щодо самочинно збудованого майна площею 72,4 кв.м на АДРЕСА_1, а саме договір купівлі-продажу від 06.04.2012 та договір дарування від 07.10.2019, а також акт оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна до статутного капіталу товариства від 23.10.2015 є нікчемними. Наведені обставини вказують на неправомірність набуття права власності на самочинно збудоване майно та відсутність належних документів у осіб, які вважали себе власниками майна і здійснили реєстрацію права власності на це майно. Враховуючи наведене, рішення Київської міської ради від 19.09.2024 № 151/9959 прийнято на порушення ст.ст. 120, 134, 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст.ст. 328, 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Так, Київською міською радою на порушення ст. 134 ЗК України поза процедурою земельних торгів передано ТОВ "Смарт Пропертіз" в оренду на 10 років земельну ділянку площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на    АДРЕСА_1 із земель комунальної власності у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю площею 72,4 кв.м, яка, в силу вимог ст. 376 ЦК України, є об`єктом самочинного будівництва. 
Рішенням Господарського суду м. Києва від 14.07.2025 (суддя - С. О. Чебикіна) у задоволенні позову відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті постановою Північного апеляційного господарського суду від 11.03.2025 у справі № 910/734/25.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2025 (головуючий суддя - Ю. Б. Михальська, судді - А. І. Тищенко, А. О. Мальченко) скасовано рішення Господарського суду м. Києва від 14.07.2025.
Прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено.
Зобов`язано ТОВ "Смарт Пропертіз" повернути територіальній громаді м. Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 1,0033 га на АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066), привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна - нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м. Скасовано державну реєстрацію права власності за ТОВ "Смарт Пропертіз" на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 656409680000), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019, індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна. Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради від 19.09.2024 № 151/9959 "Про передачу ТОВ "Смарт Пропертіз" земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на АДРЕСА_1 ".
Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що заочним рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 07.09.2011 у справі № 2-5739/11, яке набрало законної сили 19.09.2011, визнано за      ОСОБА_1  право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю загальною площею 72,4 кв.м, що розташована за адресою:    АДРЕСА_1 ; зобов`язано Солом`янську районну державну адміністрацію у місті Києві присвоїти адресу: АДРЕСА_1 на нерухоме майно - нежитлову будівлю загальною площею 72,4 кв.м; зобов`язано Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна зареєструвати за      ОСОБА_1  право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю загальною площею 72,4 кв.м, що розташована за адресою:    АДРЕСА_1 . 
Відповідно до інформації КП Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" від 27.09.2024 № 062/14-9724 за адресою:    АДРЕСА_1 первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 72,4 кв.м проведена за ОСОБА_1 на підставі рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 07.09.2011. До листа додано вищенаведене заочне рішення Солом`янського районного суду м. Києва, на підставі чого здійснено державну реєстрацію.
Згідно з відомостями із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 05.06.2015 зареєстровано право спільної часткової власності на нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м за ОСОБА_2 на підставі дубліката договору купівлі-продажу від 09.04.2012 № 1 і за ОСОБА_3 на підставі дубліката договору купівлі-продажу від 09.04.2012 № 2. 
07.10.2019 право власності на 1/2 нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору дарування від 07.10.2019 № 2112, укладеного між ОСОБА_2 і ОСОБА_3 .
23.10.2019 ОСОБА_3 внесла до статутного капіталу ТОВ "Смарт Пропертіз" нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м на        АДРЕСА_1 за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна: 656409680000, що підтверджується протоколом № 5 загальних зборів учасників (засновників) ТОВ "Смарт Пропертіз", актом оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна нежитлового будинку (літ. А) загальною площею 72,4 кв.м, що розташований за адресою:        АДРЕСА_1 .
На підставі зазначеного акта оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна зареєстровано 23.10.2019 право власності ТОВ "Смарт Пропертіз" на нежитловий будинок (літ. А) загальною площею 72,4 кв.м, що розташований за адресою:        АДРЕСА_1 .
У довідці від 01.10.2020 № 0110-186, яка видана ТОВ "ТЕХ ПАСС" (замовник ТОВ "Смарт Пропертіз"), зазначено, що під час обстеження 01.10.2020 земельної ділянки площею 1,0144 га за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер 8000000000:69:118:0004, цільове призначення "02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення" встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташований нежитловий будинок літ. "А", який належить ТОВ "Смарт Пропертіз" на підставі: акта оцінки вартості та приймання-передачі нерухомого майна нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 до статутного капіталу ТОВ "Смарт Пропертіз", серія та номер 2181, 2182, виданого 23.10.2019, видавник Михайленко С. А., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
Згідно з витягом із Державного земельного кадастру про земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:69:118:0004, місце розташування: АДРЕСА_1, категорія земель "землі житлової та громадської забудови", вид цільового призначення земельної ділянки "02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури" загальною площею 1,0144 га.
На замовлення ТОВ "Смарт Пропертіз" у 2024 році ФОП Вербицькою Л. О. розроблено технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради з кадастровим номером 8000000000:69:118:0004 на АДРЕСА_1 у Солом`янському районі м. Києва, якою передбачено формування двох нових земельних ділянок, а саме: площею 1,0033 га з кадастровим номером 8000000000:69:118:0066 та площею 0,0111 га з кадастровим номером 8000000000:69:118:0067.
Рішенням від 04.07.2024 № 1723/9689 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:69:118:0004) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на АДРЕСА_1 у Солом`янському районі міста Києва" відповідачем-1 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради з кадастровим номером 8000000000:69:118:0004 за адресою: АДРЕСА_1 у Солом`янському районі міста Києва (категорія земель "землі житлової та громадської забудови", код виду цільового призначення "02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури"), якою передбачено формування двох земельних ділянок, а саме: площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) та площею 0,0111 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0067) (заява ДЦ від 24.04.2024 № 50363-008540003-031-03, справа № 591940019).
Згідно з пояснювальною запискою від 29.08.2024 № ПЗН-70288 до проєкту рішення Київської міської ради "Про передачу ТОВ "Смарт Пропертіз" земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на АДРЕСА_1 у Солом`янському районі міста Києва" земельна ділянка площею 1,0033 га з кадастровим номером 8000000000:69:118:0066 сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі за результатами поділу земельної ділянки площею 1,0144 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0004) на АДРЕСА_1 у Солом`янському районі м. Києва.
19.09.2024 Київською міською радою прийнято рішення № 151/9959 "Про передачу ТОВ "Смарт Пропертіз" земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на АДРЕСА_1 у Солом`янському районі міста Києва", за яким ТОВ "Смарт Пропертіз" передано в оренду на 10 років земельну ділянку площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення (код виду цільового призначення "02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури") на АДРЕСА_1 у Солом`янському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.10.2019, номер відомостей про речове право 33824443) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, заява ДЦ від 15.08.2024 № 50352-008886830-031-03, справа № 562644478).
Предметом цього спору є знесення самочинно збудованого майна, скасування державної реєстрації права власності, визнання незаконним та скасування рішення Міськради.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що право власності на спірне нерухоме майно набуто ТОВ "Смарт Пропертіз" правомірно, не є самочинним, а Прокурором не доведено факту порушення прав та інтересів територіальної громади самочинною забудовою. Суд першої інстанції із посиланням на ч. 2 ст. 134 ЗК України вказав, що чинним земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване без проведення земельних торгів. При цьому суд зазначив, що жодним нормативним актом не унормовано, що при розробленні проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок мають враховуватись певні пропорції співвідношення площі таких об`єктів та площі земельної ділянки, яка відводиться. Суд першої інстанції зазначив, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази звернення членів територіальної громади Солом`янського району м. Києва до уповноважених органів зі скаргами щодо порушення законодавства чи інтересів територіальної громади у зв`язку з орендою спірної земельної ділянки ТОВ "Смарт Пропертіз", а також відсутні докази використання спірної земельної ділянки не за призначенням або з порушенням вимог чинного законодавства.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції і задовольняючи позов, суд апеляційної інстанції виходив з такого: відповідна земельна ділянка є комунальною власністю територіальної громади м. Києва, повноваження щодо розпорядження якою належать Київській міській раді; наявність чинного станом на дату реєстрації за ОСОБА_1 рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 07.09.2011 у справі № 2-5739/11, де Київська міська рада не була учасником справи, не може свідчити (враховуючи відсутність доказів передачі земельної ділянки ОСОБА_1 у власність чи користування станом на дату реєстрації права власності на нерухоме майно) про добросовісне набуття нею права власності на відповідне майно, й, відповідно, про правомірність його відчуження іншій особі; ОСОБА_2 , ОСОБА_3 не набули і не могли набути у встановленому законом порядку право власності на самочинно збудоване нерухоме майно та у подальшому ОСОБА_3 не могла передати його на підставі акта приймання-передавання від 23.10.2019 до статутного капіталу ТОВ "Смарт Пропертіз"; неіснуюче право власності на об`єкт нерухомості не породжує й прав щодо розпорядження таким майном, а усі подальші правочини щодо такого майна є нікчемними; помилковими є висновки суду першої інстанції про те, що право власності на спірне нерухоме майно площею 72,4 кв.м набуто ТОВ "Смарт Пропертіз" правомірно та у законний спосіб і не є самочинним будівництвом; право оренди земельної ділянки площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для нового будівництва ТОВ "Смарт Пропертіз" могло набути лише за результатами проведення земельних торгів, проте земельні торги щодо спірної земельної ділянки не проводились, а тому рішення Київської міської ради від 19.09.2024 № 151/9959 прийнято на порушення ст.ст. 116, 124, 134, 135 ЗК України. Крім того, відповідачу-2 було надано земельну ділянку площею 1,0033 га, яка у 139 разів перевищує площу самочинно збудованого нерухомого майна (72,4 кв.м). Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що Прокурор звернувся із ефективним способом захисту прав, застосувавши також ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". 
Не погоджуючись із ухваленою у справі постановою апеляційного господарського суду від 16.10.2025, ТОВ "Смарт Пропертіз" звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить її скасувати і залишити в силі рішення Господарського суду м. Києва від 14.07.2025.
Скаржник мотивує подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України (далі-ГПК України), а саме посилається на ухвалення оскаржуваного судового рішення без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 04.10.2018 у справі № 910/17763/17, від 13.03.2018 у справі № 804/1766/17, від 12.07.2017 у справі № 369/6601/15-ц, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 18.01.2023 року у справі № 580/1300/22, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 640/18400/18, від 18.10.2023 у справі № 910/20745/20, від 01.10.2024 у справі № 910/20103/23, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19, від 30.03.2021 у справі № 922/1323/20, від 20.06.2023 у справі № 633/408/18. Стверджує про безпідставність застосування апеляційний судом до цих правовідносин висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19.
У касаційній скарзі скаржник, серед іншого, посилається на те, що апеляційному суду було відомо про наявність рішення суду від 07.09.2011 у справі № 2-5739/11, яким визнано право власності на відповідне майно за ОСОБА_1 ; суд апеляційної інстанції порушив принципу "res judicata", втрутився у вже існуючі на підставі рішення суду від 07.09.2011 правовідносини; в процесі розгляду цієї справи та ухвалення оскаржуваної постанови, весь тягар відповідальності судом покладено на відповідача-2. Однак потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу; відповідач-2 діяв добросовісно, покладався на те, що судові рішення є обов`язковими та остаточними. Крім того, відповідач-2 мав правомірні очікування, що у разі наявності чинного рішення суду про визнання права власності на майно у попередніх власників, відповідач-2 не буде протиправно позбавлений права власності на майно; суд апеляційної інстанції здійснив неправильне тлумачення ч. 2 ст. 134 ЗК України і не врахував, що норми законодавства не обмежують власника майна в частині права на його демонтаж, реконструкцію, капітальний ремонт тощо; розташування на спірній земельній ділянці нерухомого майна, яке належить відповідачу-2, виключає проведення земельних торгів; ділянка як об`єкт цивільних прав сформована саме площею 1,0033 га з присвоєнням кадастрового номеру, і саме на цій ділянці знаходиться майно, що належить відповідачу-2; суд апеляційної інстанції керувався нечинними актами при вирішенні спору; обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва існує у особи, яка його здійснила з огляду на ч. 4 ст. 376 ЦК України і не може бути покладений на набувача такого будівництва; оскільки відповідач-2 є добросовісним набувачем майна, то апеляційний господарський суд задовольнив вимогу про знесення, пред`явлену до неналежного відповідача, чим порушив вимоги законодавства та, що не узгоджується із висновками Верховного Суду, викладеними в ухвалі від 27.11.2024 у справі № 908/2388/21.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.12.2025 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Смарт Пропертіз" з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу до 30.12.2025.
У відзиві Прокурор просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувану постанову без змін, оскільки вона ухвалена відповідно до вимог ст. 236 ГПК України. 
Ухвалою Верховного Суду від 23.02.2026 поновлено провадження у справі, яке зупинялося згідно з ухвалою від 27.01.2026 до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 908/2388/21.
У справі оголошувалась перерва з 31.03.2026 до 14.04.2026.
Заслухавши доповідь головуючого судді, Прокурора, перевіривши наявність зазначеної у касаційній скарзі підстави касаційного оскарження судового рішення (п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України), дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Розглянувши доводи касаційної скарги (п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України), колегія суддів зазначає таке.
Частиною 1 ст. 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Згідно із ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Зміст права власності розкриває ст. 317 ЦК України, відповідно до якої власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Тобто зміст права власності становить "тріаду" повноважень, а саме: право володіння "jus possidendi", право користування "jus utendi" і право розпорядження "jus abutendi".
Самочинне будівництво регулює ст. 376 ЦК України. Так, законодавець у вказані статті закріпив норму, згідно з якої житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Верховний Суд у постанові від 17.03.2026 у справі № 914/3403/23, яка враховується при перегляді цієї справи з огляду на ч. 4 ст. 300 ГПК України, виснував, що наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об`єкт нерухомого майна самочинним будівництвом. Тому при вирішенні спору, що виникає у зв`язку із будівництвом на земельній ділянці об`єкта нерухомості, повинні досліджуватися питання щодо наявності документів про виділення земельної ділянки, дозвільної документації на будівництво спірних об`єктів та щодо відповідності побудованого об`єкта будівельним нормам і правилам (подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 915/1268/23).
Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (п.п. 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (п. 35), від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 (п. 103)).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) дійшла висновку, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності. 
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту (схожий висновок викладено в п. 7 постанови об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, у постанові Великої Палати Верховного Суд від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, яка враховується при перегляді цієї справи з огляду на ч. 4 ст. 300 ГПК України).
Ураховуючи положення ч.ч. 3 - 5 ст. 376 ЦК України, коли власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (ч. 2 ст. 152 ЗК України).
Правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва (див. постанову Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 904/4338/21).
Обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об`єкт збудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об`єкта будівництва (див. постанови Верховного Суду від 24.06.2020 у справах № 320/5880/18, від 19.09.2023 у справі № 911/1406/20).
Разом із тим за усталеними висновками Верховного Суду особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку (див. постанови від 02.06.2022 у справі № 910/14524/19, від 04.09.2024 у справі № 904/2077/23).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, до якої зупинялося касаційне провадження у цій справі, виснувала таке: "виходячи зі змісту ч. 1 ст. 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним. Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку. Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до ст. 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування. Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку. Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва. У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї. Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою. У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам".
При цьому Велика Палата Верховного Суду у наведеній постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 визначила, що: "самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки. Законом встановлено, що власник земельної ділянки, права якого порушені, має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України). Згідно із ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Відповідно до ч. 2 ст. 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою. Як уже зазначалося, обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач). Необхідно з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів. Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об`єкт самочинного будівництва".
При цьому колегія суддів зазначає, що Верховний Суд неодноразово висновував таке:
- за загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 у справі № 359/5719/17);
- Бабушкінський районний суд м. Дніпропетровська вирішив спір про визнання права власності саме між ПП ВФ "Август" та фізичною особою та саме за приписами ст. 392 ЦК України, яка передбачає звернення до суду за захистом вже існуючого права від невизнання та оспорювання його іншою особою. До Дніпровської міської ради (чи її виконавчого комітету) в цій справі не була звернута жодна позовна вимога, і суд не приймав рішення про визнання права власності ПП ВФ "Август" проти Дніпровської міської ради як власника земельної ділянки, на якій таке майно розташоване, за приписами ч. 4 ст. 376 ЦК України. Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що судове рішення про задоволення позову стосується особи, щодо якої ухвалено це рішення, і не визначає права чи обов`язки інших осіб (постанова від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13 (п. 10.28)). Судове рішення діє виключно "inter partes" (лат. між сторонами). Отже, судове рішення у справі № 200/6240/17 не визначає права чи обов`язки Дніпровської міської ради і за жодних умов не може бути протиставлене їй. Тому задоволення позовної вимоги ПП ВФ "Август", заявленої на підставі ст. 392 ЦК України до особи, яка не була власником земельної ділянки, про визнання права власності на спірне майно, яке на цій ділянці розташоване, не спричинило виникнення права власності на майно ПП ВФ "Август" у відповідності до приписів ч. 5 ст. 11 ЦК України. Відповідно зазначене судове рішення не було підставою для державної реєстрації права власності на спірне майно за ПП ВФ "Август". Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Отже, для вирішення спору суди мали встановити, чи було будівництво самочинним. Для цього, перш за все, необхідно встановити, коли саме здійснювалося будівництво та реконструкція, та чи була надана земельна ділянка на цей час саме з такою метою. Суди попередніх інстанцій при вирішенні спору у справі, що розглядається, наведених норм законодавства та зазначених правових висновків Верховного Суду не врахували, обмежившись посиланням на факт набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна за рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 10.07.2017 у справі № 200/6240/17, а відтак і відсутність підстав для задоволення позову Міськради, залишили поза увагою та не надали правової оцінки обставинам щодо дотримання передбачених законодавством правил і порядку здійснення відповідачем забудови (реконструкції) (див. постанову Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 904/7803/21);
- судове рішення, ухвалене у справі, за жодних обставин не може бути протиставлене особі, яка не брала участі в цій справі. Зокрема, судове рішення про задоволення позову стосується особи, щодо якої ухвалено це рішення, і не визначає права чи обов`язки інших осіб (див. постанову Великої Палати Верховного Суд від 04.03.2026 у справі № 922/5241/21, яка враховується при перегляді цієї справи з огляду на ч. 4 ст. 300 ГПК України).
Верховний Суд неодноразово зазначав, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права (ст. 8 Конституції України). 
Принцип "правової (юридичної) визначеності" (від анг. legal certainty) є одним із суттєвих елементів верховенства права. 
Вказаний принцип вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності як самих правових норм, так і того, як ці норми мають бути застосовані судами у подібних правовідносинах. Забезпечення єдності судової практики є реалізацією принципу правової визначеності, що є одним із фундаментальних аспектів верховенства права та гарантує розумну передбачуваність судового рішення. Саме така діяльність суду забезпечує дотримання принципу рівності всіх осіб перед законом, який втілюється шляхом однакового застосування судом тієї самої норми закону в однакових справах щодо різних осіб. 
Крім того, Верховним Судом у постанові від 04.12.2018 у справі № 31/160 (29/170(6/77-5/100) викладено висновок, згідно з якого, оцінюючи обсяг переданих прав, суд враховує загальновизнаний принцип приватного права "nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet", який означає, що ніхто не може передати більше прав, ніж має сам. 
Надавши оцінку наявним у матеріалах справи доказам відповідно до ст. 86 ГПК України, апеляційний господарський суд встановив, що: наявність чинного станом на дату реєстрації за ОСОБА_1 права власності на майно рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 07.09.2011 у справі № 2-5739/11, де Київська міська рада не була учасником справи, не може свідчити про набуття ОСОБА_1 права власності на відповідне майно (враховуючи відсутність доказів передачі земельної ділянки ОСОБА_1 у власність чи користування на якому це майно знаходиться (див. також постанову Верховного Суду від 04.03.2026 у справі № 922/5241/21), й, відповідно, про правомірність його відчуження, зокрема, шляхом передачі у власність третім особам за договорами купівлі-продажу від 09.04.2012 № 1, № 2; оскільки ОСОБА_2 , ОСОБА_3 також не набули право власності на самочинно збудоване нерухоме майно у встановленому законом порядку, то ОСОБА_3 не могла передати його на підставі акта приймання-передавання до статутного капіталу ТОВ "Смарт Пропертіз"; отже, ТОВ "Смарт Пропертіз" не набуло право власності на спірне нерухоме майно площею 72,4 кв.м у спосіб, встановлений законом. Встановивши вказане, апеляційний господарський суд обґрунтовано визнав безпідставними аргументи ТОВ "Смарт Пропертіз", що відповідне майно не є самочинним будівництвом у розумінні ст. 376 ЦК України.
Колегія суддів також зазначає таке.
Великою Палатою Верховного Суду у п 8.13 постанови від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21 зроблено правовий висновок про те, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням, а можливість його скасування не дозволить позивачу ефективно відновити володіння майном (див. mutatis mutandis висновки, яких дійшла Велика Палата Верховного Суду в постановах від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (п. 39), від 11.02.2020 у справі № 922/614/19 (п. 52), від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (пп. 9.67).
Разом з тим Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.03.2026 у справі № 922/5241/21, яка враховується при перегляді цієї справи з огляду на ч. 4 ст. 300 ГПК України, виснувала: "…якщо протиправний акт індивідуальної дії органу місцевого самоврядування не виконано, тобто він не створив наслідків для прав, інтересів, обов`язків особи (на його виконання не укладено правочин), він мав би бути визнаний недійсним органом, який його видав. Якщо ж такий протиправний акт було реалізовано шляхом укладення на його підставі правочину з розпорядженням майном громади, то він вичерпав свою дію виконанням, і надалі належний захист прав територіальної громади здійснюється у спорі з іншою стороною правочину, укладеного на виконання вказаного вище акта."
Згідно зі ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Порядок передачі земельних ділянок в оренду визначає ст. 124 ЗК України (тут і далі - в редакції, чинній на час винесення оскаржуваного рішення Міськради), згідно з якою:
- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу (ч. 1 ст. 124 ЗК України);
- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч.ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу (ч. 2 ст. 124 ЗК України);
- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним ч.ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому ст. 123 цього Кодексу (ч. 3 ст. 124 ЗК України).
Частиною 1 ст. 134 ЗК України унормовано, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених ч. 2 цієї статті.
Відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
З аналізу ч. 2 ст. 134 ЗК України вбачається, що її норми пов`язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці певної будівлі чи споруди, проте не передбачають такого виключення для земельних ділянок під нове будівництво.
Варто також звернути увагу, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 виснувала, що отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної особі будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст.ст. 134,135 ЗК України.
Як убачається із матеріалів справи, Київською міською радою прийнято рішення від 19.09.2024 № 151/9959 про надання ТОВ "Смарт Пропертіз" в оренду на 10 років земельної ділянки площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вулиці Героїв Севастополя, 23-В у Солом`янському районі міста Києва у зв`язку з набуттям ТОВ "Смарт Пропертіз" права власності на нерухоме майно.
Зі аналізу змісту оскаржуваного рішення убачається, що ним надано відповідачу-2 земельну ділянку не для оформлення права на земельну ділянку під розташованим на ній об`єктом нерухомого майна, а для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення. Суд апеляційної інстанції встановив, що право оренди земельної ділянки площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для нового будівництва ТОВ "Смарт Пропертіз" могло набути лише за результатами проведення земельних торгів, матеріали справи доказів чого не містять. 
Отже, встановивши, що ТОВ "Смарт Пропертіз" не набуло право власності на самочинно збудований на спірній земельній ділянці об`єкт нерухомого майна площею 72,4 кв.м, що також унеможливлює отримання в оренду земельної ділянки під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі ч. 2 ст. 134 ЗК України, земельні торги щодо спірної земельної ділянки не проводились, апеляційний господарський суд дійшов підставного висновку, що оскаржуване рішення Київської міської ради прийнято на порушення вимог ст.ст. 116, 124, 134, 135 ЗК України і обґрунтовано задовольнив позов шляхом визнання його незаконним та скасування.
Врахувавши також норму ст. 376 ЦК України, апеляційний господарський суд підставно задовольнив позов і шляхом зобов`язання ТОВ "Смарт Пропертіз" повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради земельну ділянку площею 1,0033 га на вул. Академіка Шалімова, 23-В у Солом`янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066), привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна - нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м. 
Щодо ж аргументів скаржника про те, що суд апеляційної інстанції фактично втрутився у право власності відповідача-2 на мирне володіння своїм майном; що Прокурор звернувся із позовом до неналежного відповідача, то суд касаційної інстанції зазначає, що вони є безпідставними з огляду на таке:
- особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, а тому і правомочністю розпорядження таким майном як об`єктом нерухомості не наділена. Оскільки, як було встановлено судом апеляційної інстанції, відповідач-2 не міг набути права власності на об`єкт самовільного будівництва, то знесення такого об`єкта жодним чином не впливає на його право мирного володіння;
- відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач), яким у цьому разі є ТОВ "Смарт Пропертіз".
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17, від 10.11.2021 у справі № 825/997/17 неодноразово наголошувала на тому, що незалежно від того, чи перераховані всі постанови, в яких викладена правова позиція, від якої відступила Велика Палата Верховного Суду, суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду. А тому колегія суддів не приймає посилання скаржника на постанови Верховного Суду, які не узгоджуються із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
При цьому колегія суддів не погоджується із висновком апеляційного господарського суду в частині вирішення спору щодо скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "Смарт Пропертіз" на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 656409680000), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019, індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна з огляду на таке.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.
До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.
При цьому термін "визнання", який вживається в Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та нормах ст. 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов`язаних із самочинним будівництвом, термін "визнання" має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений ст. 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.
Аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама по собі державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.
Формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм ч. 4 цієї статті (п.п. 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; п.п. 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; п. 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (п. 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справi № 916/1174/22).
Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.
До таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.
Обрання способу захисту - це прерогатива позивача. Водночас свобода в обрані способу захисту передбачає й несення позивачем ризику відмови в задоволенні позовних вимог у зв`язку із неналежністю чи неефективністю заявленого захисту (див. постанову Верховного Суду від 18.09.2025 у справі № 922/82/20).
Отже, апеляційний господарський суд не врахував вищенаведені норми матеріального права, висновків Верховного Суду щодо їх застосування, а також того, що скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "Смарт Пропертіз" на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 656409680000), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019, індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна є неналежними вимогами, не спрямованими на реальний захист прав та інтересів територіальної громади. 
Врахувавши вищевикладене, колегія суддів вважає, що постанову апеляційного господарського суду в частині вирішення спору про скасування державної реєстрації права власності за ТОВ "Смарт Пропертіз" на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 656409680000), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019, індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна необхідно скасувати із залишенням в цій частині вирішення спору рішення суду першої інстанції без змін з мотивів, викладених у цій постанові Верховного Суду. В решті постанова апеляційної інстанції є законною і підстав для її скасування немає.
За змістом ч. 14 ст. 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, Верховний Суд змінює здійснений судом апеляційної інстанції розподіл судових витрат за подання позовної заяви та розгляду апеляційної скарги. Отже, відповідно до ст. 129 ГПК України підлягає стягненню з відповідачів (з кожного) на користь Київської міської прокуратури по 3 028,00 грн судового збору за подання позовної заяви та з відповідачів (з кожного) на користь Київської міської прокуратури по 4 542,00 грн за розгляд апеляційної скарги. 
Відповідно до ст. 129 ГПК України стягнути з Київської міської прокуратури на користь ТОВ "Смарт Пропертіз" 4 844,80 грн судового збору за подання касаційної скарги.
Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В:
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Пропертіз" задовольнити частково. 
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2025 у справі № 910/734/25 скасувати в частині вирішення спору про скасування державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Пропертіз" на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв. м на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 656409680000), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019, індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна.
3. В цій частині рішення Господарського суду м. Києва від 14.07.2025 залишити без змін, з урахуванням мотивів, викладених у цій постанові.
4. В решті постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2025 у справі № 910/734/25 залишити без змін.
5. Змінити здійснений Північним апеляційним господарським судом розподіл судових витрат за подання позовної заяви та розгляд апеляційної скарги.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Пропертіз" (код ЄДРПОУ 42018680) на користь Київської міської прокуратури (код ЄДРПОУ 02910019) 3 028,00 грн судового збору за подання позовної заяви та 4 542,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
Стягнути з Київської міської ради (код ЄДРПОУ 22883141) на користь Київської міської прокуратури (код ЄДРПОУ 02910019) 3 028,00 грн судового збору за подання позовної заяви та 4 542,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
6. Стягнути Київської міської прокуратури (код ЄДРПОУ 02910019) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Пропертіз" (код ЄДРПОУ 42018680) 4 844,80 грн судового збору за подання касаційної скарги.
7. Доручити Господарському суду м. Києва видати відповідні накази.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С. К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.