ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 березня 2026 року місто Київ
Справа № 369/6119/24
Апеляційне провадження № 22-ц/824/6811/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді Желепи О.В., суддів: Поліщук Н.В., Соколової В.В.,
за участю секретаря судового засідання Рябошапки М.О. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником - адвокатом Рябчун Олесею Дмитрівною, на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 18 листопада 2025 року (суддя Фінагеєва І.О., повне рішення складено 01 грудня 2025 року) 
у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бюро малоповерхової забудови» про визнання попереднього договору купівлі-продажу земельних ділянок та будинку удаваним та застосування наслідків удаваного правочину

ВСТАНОВИВ

Короткий зміст позовних вимог 

У квітні 2024 року позивач звернувся до суду із цим позовом, у якому просив:
1) визнати попередній договір №1Ф-12/6 ННС купівлі-продажу земельних ділянок та будинку від 24 липня 2017 року, укладеним між ОСОБА_1 та ТОВ «Бюро малоповерхової забудови», що посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. та зареєстрований в реєстрі за № 3774 удаваним правочином;
2) застосувати до цивільно-правових відносин, які виникли з цього попереднього договору правила щодо правочину договору купівлі-продажу майнових прав, який сторони насправді вчинили.
В обґрунтування позову зазначав, що 24 липня 2017 року між ним та ТОВ «Бюро малоповерхової забудови» було укладено нотаріально посвідчений попередній договір, за яким сторони зобов`язалися в майбутньому укласти основні договори купівлі-продажу земельної ділянки та індивідуального житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 . 
У договорі визначено конкретний об`єкт нерухомості, його характеристики та планування, а також узгоджено ціну: 208 800 грн за земельну ділянку та 835 000 грн за будинок, при цьому передбачено сплату коштів як забезпечувального платежу. 
Позивач стверджує, що виконав умови договору повністю та сплатив відповідачу всю погоджену суму, що підтверджується квитанціями й актом звірки. Додатковою угодою від 24 січня 2019 року сторони уточнили, що укладення основних договорів відбудеться після повного розрахунку, договір діє до повного виконання зобов`язань, а введення будинку в експлуатацію заплановано на 2 квартал 2019 року. 
Водночас позивач вважає, що попередній договір є удаваним, оскільки фактично був спрямований на приховання договору купівлі-продажу майнових прав та мав на меті зменшення податкового навантаження на відповідача. При цьому, спірний договір містить усі істотні умови, характерні для продажу майнових прав, зокрема визначення конкретного об`єкта, ціни та порядку оплати, строків будівництва і введення в експлуатацію, строків передачі майна та оформлення права власності, а також умов, які фактично встановлюють набуття позивачем прав на нерухомість після виконання ним фінансових зобов`язань.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції 

Києво-Святошинський районний суд Київської області рішення від 18 листопада 2025 року в задоволенні позову відмовив.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальненні доводи особи, яка подала апеляційну скаргу 

Не погодившись із таким рішенням, представник позивача - адвокат Рябчун О.Д. 08 січня 2026 року подала через систему «Електронний суд» до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, у якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим у зв`язку з порушенням норм процесуального та матеріального права, неповним з`ясуванням всіх обставин справи, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.
Скаржник зазначає, що укладений 24 липня 2017 року попередній договір фактично є удаваним, оскільки був використаний сторонами для приховання реального правочину - купівлі-продажу майнових прав (інвестиційної угоди), а його форма обрана, зокрема, з метою відтермінування для відповідача податкових наслідків та зменшення вартості придбання для позивача. 
Вважає, що суд формально оцінив правовідносини сторін і не врахував реальне виконання домовленостей, а саме того, що позивач сплатив узгоджену суму, відповідач збудував будинок, позивач фактично користується об`єктом, однак через не прийняття будинку в експлуатацію він позбавлений можливості оформити та зареєструвати право власності на нього. 
Вказує, що у договорі містяться істотні умови та фінансові зобов`язання, які за своєю природою не відповідають попередньому договору, зважаючи на обмеження, встановлені ч. 5 ст. 635 ЦК України щодо недопустимості платежів у попередніх договорах стосовно майбутнього об`єкта нерухомості, а тому правочин має оцінюватися як такий, що прикриває продаж майнових прав і підлягає регулюванню за правилами договору купівлі-продажу. 
Вважає безпідставною відмову суду долучити додаткові докази, які підтверджують оформлення ним права власності на частину земельних ділянок, оскільки ці матеріали мають значення для правильного вирішення спору, а їх не долучення, на його переконання, порушило принципи змагальності та справедливого судового розгляду. 

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи 

Відповідач відзив на апеляційну скаргу не подав.
Згідно з ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Позиція учасників справи, які з`явилися в судове засідання

У судовому засіданні в режимі відеоконференції представник позивача - адвокат Рябчун О.Д. доводи апеляційної скарги підтримала в повному обсязі, просила їх задовольнити з підстав, викладених у ній.
Відповідач свого представника в судове засідання не направив, заяви чи клопотань суду не подав, про дату, час та місце судового розгляду був повідомлений в порядку ст. 128 ЦПК України шляхом направлення судової повістки-повідомлення за зареєстрованим місцезнаходженням у зв`язку із невиконанням ним обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету. Конверт повернувся із відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», що є належним повідомленням.
Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи викладене, колегія суддів ухвалила розглядати справу за відсутності представника відповідача.

Фактичні обставини справи, встановлені судом 

Суд установив, що 24 липня 2017 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бюро малоповерхової забудови», було укладено попередній договір №1Ф-12/6 ННС купівлі-продажу земельних ділянок та будинку. Даний договір посвідчено приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. та зареєстровано в реєстрі за № 3774.
Відповідно до п. 1.1. Попереднього договору, сторони зобов`язались в майбутньому, в обумовлений п. 4.1 цього Попереднього договору строк, укласти і належним чином оформити договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна (надалі Основні договори) на умовах і в порядку, визначених цим Попереднім договором. Під «Основними договорами» Сторони розуміють два договори: договір купівлі-продажу земельних ділянок, вказаної в підпункті 1.2.1 пункту 1.2 цього Попереднього договору (надалі Основний договір купівлі-продажу Земельних ділянок) та договір купівлі-продажу будинку, вказаного в підпункті 1.2.2 пункту 1.2 цього Попереднього договору (надалі Основний договір купівлі-продажу Будинку).
Відповідно до п. 1.2. Попереднього договору, згідно Основних договорів, Сторона-1 (яка в Основних договорах буде продавцем) зобов`язується передати у власність Стороні-2 об`єкти нерухомого майна, вказані в п. 1.2. цього Попереднього договору (земельні ділянки та будинок), а Сторона-2 (яка в Основних договорах буде покупцем) зобов`язується їх прийняти та оплатити.
Відповідно до п.п. 1.2.1., 1.2.2. Попереднього договору, об`єктами нерухомого майна є: земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , з відповідними характеристиками визначеними у п. 1.2.1. Договору; індивідуальний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , з відповідними характеристиками визначеними у п. 1.2.2. Договору.
Розділом 2 Попереднього договору, сторони узгодили основні фінансові відносини за попереднім договором. Так, сторонами погоджено вартість земельної ділянки у розмірі 208 800 грн, що складає еквівалент 8 000 доларів США (п. 2.1.); вартість будинку у розмірі 835 000 грн, що складає еквівалент 32 000 доларів США (п. 2.2.).
Також погоджено порядок сплати гарантійних забезпечувальних платежів, зарахування яких до вартості земельної ділянки та будинку відбудеться при укладенні Основного договору.
На виконання умов, визначених у розділі 2 Попереднього договору, ОСОБА_1 сплатив на користь ТОВ «Бюро малоповерхової забудови» обумовлену суму договору в повному обсязі, що підтверджується копіями квитанцій та актом звірки взаємних розрахунків за період 24 липня 2017 року - 25 вересня 2019 року між ТОВ «Бюро малоповерхової забудови» та ОСОБА_1 за договором №1Ф-12/6.
24 січня 2019 року між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до попереднього договору №1Ф-12/6 ННС від 24 липня 2017 року, якою було змінено п. 4.1. Попереднього договору, а саме: «за домовленістю Сторін підписання та нотаріальне посвідчення основних договорів здійснюється після повного розрахунку Стороною-2, даний договір діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань»; п. 6.1. Попереднього договору, а саме: «Цей попередній договір набирає чинності з моменту його підписання Сторонами і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань», а також частково змінено п. 1.2.2. Попереднього договору, а саме: «Введення будинку в експлуатацію - 2 квартал 2019 року».

Позиція суду апеляційної інстанції 

Заслухавши доповідь головуючого судді Желепи О.В., пояснення представника позивача, переглянувши справу в межах доводів та вимог апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення зміні чи скасуванню. 

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права 

Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Рішення суду першої інстанції оскаржується лише відповідачем та лише в частині задоволених позовних вимог, а тому переглядається колегією судді лише в цій частині.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 
Указаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).
Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Частиною 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.
З матеріалів справи вбачається, що сторони уклали попередній договір, яким лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України).
За приписами ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2022 року у справі № 346/2238/15-ц вказано, що: «удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, а не сторони правочину. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий - прихований, від якого вони очікують правових наслідків, а не «приховують» сторону правочину».
Сторона, що заявляє про удаваність правочину має довести: а) факт укладання правочину, що, на його думку, є удаваним; б) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; в) настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.
Такі висновки щодо застосування норм матеріального права викладено в постановах Верховного Суду України від 14 листопада 2012 року у справі № 6-133цс12, від 07 вересня 2016 року у справі № 6-1026цс16, які у подальшому підтримані у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 742/1913/15-ц, від 21 серпня 2019 року у справі № 303/292/17, від 30 березня 2020 року у справі № 524/3188/17, від 28 липня 2021 року у справі № 654/5481/13-ц.
Також зазначене узгоджується з пунктом 25 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».
Крім того, у пункті 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16 зазначено: «Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, який правочин насправді вчинили сторони, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення, в якому встановлює нікчемність цього правочину або визнає його недійсним».
У постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14 лютого 2022 року у справі № 346/2238/15-ц Верховний Суд, разом із іншим, зазначив, що удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, а не сторони правочину. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Тобто сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний «маскувати» волю осіб; другий - прихований, від якого вони очікують правових наслідків, а не «приховують» сторону правочину.
Відповідно до статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно з частинами першою, п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частина друга статті 77 ЦПК України).

Відмовляючи в задоволені позовних вимог суд виходив із того, що зміст спірного попереднього договору та тлумачення його положень (зокрема, з урахуванням однакового для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значень термінів) свідчать про те, що сторони лише висловили свій намір у майбутньому, а саме не пізніше 31 січня 2019 року укласти договір купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна. У забезпечення виконання умов спірного договору позивач мав передати відповідачу погоджені сторонами гарантійні забезпечувальні платежі. Сторони у спірному попередньому договору узгодили умови укладення основного договору купівлі-продажу, зокрема ціну нерухомого майна, строк та порядок його укладення. Крім того, спірний попередній договір був підписаний його сторонами у присутності нотаріуса, і на час його підписання ними було досягнуто згоди з усіх істотних його умов, на момент укладання договору сторони володіли необхідним обсягом цивільної дієздатності та правоздатності. З урахуванням наведеного, суд вважав, що позивач належними та допустимими доказами не довів наявності між ним та відповідачем інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені попереднім договором, а також не довів, що у сторін настали інші права та обов`язки, ніж ті, що передбачені попереднім договором, а тому вказаний договір не може вважатись удаваним та визнаватись недійсним. Крім того, попередній договір в силу своєї правової природи не є правочином, який породжує взаємні права та обов`язки сторін, спрямовані на реальне настання тих чи інших умов договору, він створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах. Отже, укладений між сторонами спірний договір за своєю правовою природою є саме попереднім договором про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна, який, відповідно, не породжує правових наслідків, пов`язаних із переходом права власності на спірне нерухоме майно.
Колегія суддів погоджується із такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони ґрунтуються на повно та всебічно з`ясованих обставинах справи, відповідає наявним у матеріалам доказам та ухвалене із правильним застосуванням норм матеріального права й без порушення норм процесуального права враховуючи таке.
Стверджуючи про удаваність укладеного попереднього договору купівлі-продажу та наполягаючи на дійсному укладені між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційного договору) позивач не врахував, що вказаний попередній договір не містить істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав) з огляду на приписи Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. 
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
Такі правові висновки викладено Верховним Судом у постановах: від 21 грудня 2022 року у справі № 569/5399/20, від 01 лютого 2023 року у справі № 569/6009/19.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16 та інших.
Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього (постанова Верховного Суду від 03 травня 2022 року у справі № 607/1220/19).
При цьому законодавством встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб, а інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Тобто інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Такі висновки узгоджуються з правовою позицією, викладеною у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, у постанові Верховного Суду від 14 червня 2022 року у справі № 923/447/15.
З урахуванням наведеного та положень укладеного між сторонами попереднього договору у відповідача не було будь-яких майнових прав на об`єкт нерухомості на момент укладення попереднього договору.
Беручи до уваги положення попереднього договору, між сторонами у справі укладено попередній договір про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна. Вказаний попередній договір не містить посилань на здійснення сторонами інвестиційної діяльності.
Такого висновку за подібних обставин дійшов Верховний Суд у постанові від 14 лютого 2024 року у справі № 727/11573/22.
Доводи скарги про те, що суд не врахував того, що позивач сплатив узгоджену суму, відповідач збудував будинок, позивач фактично користується об`єктом, однак через не введення будинку в експлуатацію він позбавлений можливості оформити та зареєструвати право власності на нього є неспроможними для висновку, що суд першої інстанції допустив неправильне застосування норм матеріального права чи дійшов висновків, які не відповідають обставинам справи, оскільки вказані позивачем обставини свідчать лише про труднощі в укладенні основного договору, водночас не вказують на удаваність попереднього договору.
Посилання у скарзі на положенням ч. 5 ст. 635 ЦК України щодо недопустимості платежів у попередніх договорах стосовно майбутнього об`єкта нерухомості є безпідставними, оскільки вказана норма була доповнена лише 15 серпня 2022 року, тобто не існувала на момент укладення спірного договору.
Доводи щодо неправомірної відмови суду долучити докази щодо оформлення позивачем права власності на частину земельних ділянок також неспроможні спростувати висновки суду першої інстанції, оскільки предметом спору є визнання попереднього договору удаваним та застосування до спірних правовідносин правил договору купівлі-продажу майнових прав. Наявність або відсутність у позивача права власності на частину земельних ділянок не впливає на вирішення питання про удаваність правочину, оскільки не стосується встановлення внутрішньої волі сторін на момент його укладення та не підтверджує існування іншого прихованого правочину.
Слід також зазначити, що позивач просить застосувати наслідки договору купівлі-продажу майнових прав, проте не конкретизує свою вимогу.
Позивачем не доведено порушення його прав, внаслідок укладення ним попереднього договору, який позивач просить визнати недійсним. 
Інші доводи апеляційної скарги носять загальний характер, зводяться до незгоди з оцінкою доказів та висновками суду першої інстанції і не містять посилань на конкретні обставини, які залишилися недослідженими або були встановлені із порушенням норм процесуального права.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги 

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення. 
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Колегія суддів, встановила, що при вирішенні справи судом першої інстанції не було допущено неправильного застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, висновки суду відповідають обставинам справи, а тому відсутні підстави для задоволення вимог апеляційної скарги та скасування законного та обґрунтованого рішення суду першої інстанції. 

Судові витрати 

Оскільки апеляційна скарга залишається без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, відсутні підстави для нового розподілу витрат на стадії апеляційного провадження відповідно до статей 141, 382 ЦПК України.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 12, 81, 259, 263, 268, 367, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником - адвокатом Рябчун Олесею Дмитрівною, - залишити без задоволення.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 18 листопада 2025 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 05 березня 2026 року.

Головуючий О.В. Желепа 

Судді: Н.В. Поліщук

В.В. Соколова