РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13.01.2026
Справа № 522/2828/24
Провадження № 2/522/86/26
Приморський районний суд м. Одеси у складі головуючого – судді Ярема Х.С., сторони - не з`явились, розглянув справу 
за позовом ОСОБА_1 
до 1) ОСОБА_2 , 2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект»
третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті»
про витребування майна з чужого незаконного володіння. 

ВСТАНОВИВ:
26.02.2024 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Кей-Колект».
Позивач просить суд: 
витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .
28.03.2024 відкрито загальне позовне провадження.
15.07.2024 відповідач ТОВ «Кей-Колект» подав відзив на позов.
02.09.2025 закрито підготовче провадження.
Позивач просив розглянути справу за його відсутності, позов підтримав. 
Відповідачі повідомлені про розгляд справи належним чином, у судове засідання не з`явилися.
Позивач звернення до суду з цим позовом пояснює тим, що 25.04.2008 ОСОБА_1 за Договором іпотеки з АКБ «Укрсиббанк» передав в іпотеку банку власну квартиру АДРЕСА_1 , як забезпечення договорів кредиту від 25.04.2008. Згодом банку відступив право вимоги за кредитними договорами на користь ТОВ «Кей-Колект», яке в свою чергу 14.12.2017 в позасудовому порядку звернуло стягнення на предмет іпотеки у спосіб набуття права власності на квартиру. 13.03.2019 ТОВ «Кей-Колект» продало квартиру ТОВ «Сол-Проперіт», яке потім 24.05.2019 продало квартиру ОСОБА_2 . Позивач вважає, що ТОВ «Кей-Колект» порушив порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки позивач не отримував вимоги про порушення основного зобов`язання відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Також звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося в період дії мораторію, у зв`язку з чим реєстратор не мав права звертати стягнення на предмет іпотеки, оскільки в ОСОБА_1 було відсутнє інше житло. Оцінка квартири під час звернення стягнення не проводилась належним чином.
ТОВ «Кей-Колект» проти позову заперечує. Вимога про порушення кредитного зобов`язання від 06.02.2017 була вручена ОСОБА_1 особисто, про що є докази в матеріалах реєстраційної справи. Посилання на введення мораторію на звернення стягнення на іпотечне майно є необгрунтованим, оскільки ОСОБА_1 у іпотечному договорі надав іпотекодержателю право на звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку. ТОВ «Сол-Проперті» і ОСОБА_2 є добросовісними набувачами, які законним шляхом набули майно на підставі договору купівлі-продажу, витребування майна у ОСОБА_2 є незаконним.
Судом встановлено такі обставини справи.
25.04.2008 між АКБ «Укрсиббанк» та ОСОБА_1 (позичальник) укладено договори про надання споживчого кредиту № 11340863000 та №11340835000.
25.04.2008 між АКБ «Укрсиббанк» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) укладено нотаріально посвідчений Договір іпотеки, за умовами якого для забезпечення вимог іпотекодержателя, що витікають з кредитних договорів, ОСОБА_1 передав в іпотеку належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1 (п. 1.1 Договору іпотеки). Ринкова вартість предмету іпотеки складає за домовленістю сторін 675 927 грн. (п. 1.2 Договору іпотеки).
Сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом, зокрема, позасудового врегулювання у відповідності до умов Договору та Закону України «Про іпотеку» (п. 4.1, 4.2 Договору іпотеки).
Позасудове врегулювання може бути здійснено шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (п.5.2 Договору іпотеки).
13.02.2012 на підставі Договору факторингу №2 ТОВ «Кей-Колект» купило в АТ «Укрсиббанк» право вимоги заборгованості за кредитним договором № 11340835000 від 25.04.2008.
На підставі нотаріально посвідченого договору про відступлення прав за іпотечними договорами від 13.02.2012 ТОВ «Кей-Колект» стало іпотекодержателем квартири АДРЕСА_1 , що є предметом договору іпотеки.
06.02.2017 ТОВ «Кей-Колект» направило ОСОБА_1 письмову вимогу про усунення порушень основного зобов`язання за кредитним договором № 11340835000 від 25.04.2008, в якій зазначено, що у разі невиконання вимоги протягом 30-денного строку іпотекодержатель має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Згідно з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 6501414159921 від 24.02.2017, яке є в матеріалах реєстраційної справи № 1440711351101 щодо квартири АДРЕСА_1 , вимога про усунення порушень основного зобов`язання від 06.02.2017 вручена особисто ОСОБА_1 24.02.2017.
14.12.2017 на підставі договору іпотеки від 25.04.2008, вимоги від 06.02.2017, рекомендованого поштового повідомлення № 6501414159921 від 24.02.2017, державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.12.2017 та зареєстровано право власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 23989713).
13.03.2019 на підставі Договору купівлі-продажу ТОВ «Сол-Проперті» купило у ТОВ «Кей-Колект» квартиру АДРЕСА_1 .
24.05.2019 на підставі Договору купівлі-продажу ОСОБА_2 купила у ТОВ «Сол-Проперті» квартиру АДРЕСА_1 .
Висновки суду.
Відповідно до ч.1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із ч. 1 ст. 7 цього Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
У ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
Отже, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
ТОВ «Кей-Колект» звернуло стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», шляхом визнання за собою права власності на предмет іпотеки.
Договір іпотеки від 25.04.2008 застереження про задоволення вимог іпотекодержателя не містить. Зокрема, договір не передбачає спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку», шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки без укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Так, відповідно до пункту 4.5. договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку». 
За змістом підпункту 5.2.1 пункту 5.2 розділу 5 договору іпотеки позасудове врегулювання здійснюється, зокрема, передачею іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». 
Отже, сторони за договором іпотеки погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (пункт 4.2, 5.2.2 договору іпотеки).
Відповідно до розділу 4 іпотечного договору сторони (АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 ) погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку».
Згідно з пунктом 5.1 цього іпотечного договору, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Підпунктами 5.2.1, 5.2.2 пункту 5.2 іпотечного договору передбачено, що позасудове врегулювання здійснюється один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Матеріали справи не містять доказів укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який би надавав ТОВ «Кей-Колект» право отримання ним у власність предмета іпотеки.
Також зі змісту договору іпотеки вбачається відсутність у ньому відповідного іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що надає згоду на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
У підпункті 5.2.2 іпотечних договорів сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом отримання іпотекодержателем права продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Тобто, сторони за договором іпотеки дійшли згоди, що іпотекодержатель отримує право продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця, а саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
У постанові від 11.04.2018 у справі № 554/14813/15-ц Велика Палата Верховного Суду, оцінюючи аналогічний зміст договору іпотеки, також дійшла правового висновку про те, що він вимагає укладення додаткового договору для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. Такого ж висновку дійшов Верховний Суд у постановах від 27.10.2021 у справі №127/5022/17, від 15.12.2021 справа №607/15719/19, від 22.03.2023 у справі № 758/12047/16-ц від 09.08.2023 у справі № 753/17757/19, від 21.02.2024 у справі № 335/5605/22.
Таким чином, суд дійшов висновку про те, що підпункт 5.2.1 пункту 5.2 договору іпотеки не є іпотечним застереженням, за яким іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за собою права власності на майно.
Тобто, укладаючи договір іпотеки 25.04.2008, сторони не встановили можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», зокрема передбачений ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору), щодо передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався ні між позивачем та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ні між позивачем та «УкрСиббанк».
Таким чином, установивши, що матеріали справи не містять доказів укладення між сторонами окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а також відсутність відповідного застереження у договорі іпотеки, суд дійшов висновку, що іпотекодержатель не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, відповідно й не мав права у подальшому відчужувати спірне майно.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
При розгляді спорів про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння необхідно враховувати, що позивачем за таким позовом може бути лише власник майна, який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором, зокрема на підставі цивільно-правових договорів (зберігання, майнового найму тощо), в оперативному управлінні, на праві повного господарського відання, а також на інших підставах, встановлених законом (див. постанову Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 766/4410/17).
Таким чином, право на витребування майна у добросовісного набувача має саме власник або інший титульний володілець майна і в тому випадку, коли майно перебувало безпосередньо у його володінні або особи, якій він передав майно у володіння, та вибуло з такого їх володіння не з їхньої волі.
Предмет доказування у справах за віндикаційним позовом становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-то факти, що підтверджують його право власності або інше суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно, факт вибуття майна з володіння позивача не з його волі, наявність майна в натурі у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном.
Належна позивачу квартира АДРЕСА_1 вибула з власності поза його волею, оскільки позивач не надавав згоди на передачу іпотекодержателю права власності на квартиру шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, як це передбачено пунктом 5.2.1 розділу 5 договору іпотеки, та в подальшому відчужена. Тому вимога про витребування від ОСОБА_2 квартири на користь позивача є законною. 
Крім того, у постанові від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що до 26.02.2020 Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у ч. 3 ст.37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Хоча і вартість предмета іпотеки була визначена на момент набуття іпотекодержателем нерухомого майна у власність, проте відповідні звіти про оцінку майна не були подані державному реєстратору для вчинення реєстраційних дії під час звернення стягнення на предмет іпотеки (постанова ВС від 24.12.2025 , справа № 646/857/18).
У пункті 18 Порядку № 1127 зазначено, що за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Отже, державний реєстратор, встановивши, що до документів, які подано для вчинення реєстраційних дії, не додано відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на день його відчуження, мав підстави для прийняття рішення про відмову у вчиненні реєстраційних дії.
Підсумовуючи суд дійшов висновку про задоволення позову.
Керуючись ст.ст. 141, 263-265 ЦПК України, 

ВИРІШИВ:

Позову ОСОБА_1 – задовольнити.

Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .

Рішення суду може бути оскаржене до апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення виготовлено 18.02.2026.

Суддя Ярема Х.С.