Справа № 521/26520/23
Номер провадження № 2/521/148/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
03 квітня 2026 року          м. Одеса
головуючого судді – Громіка Д.Д.,
при секретарі – Котигорох Н.С.,
за участю:
представника позивача - ОСОБА_1 
розглянувши у судовому засіданні в залі суду, в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі - продажу недійсним, визнання договору купівлі-продажу дійсним, –

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до  ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , та з урахуванням зменшення позовних вимог у редакції від 24.06.2025 року, просила суд: визнати договір купівлі-продажу від 28.02.2024, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С., зареєстрований в реєстрі за № 4221, недійсним в частині продажу 3/4 частин літ. «А», загальною площею 38,5 кв. м (житлова кімната, площею 19,2 кв. м; коридор, площею 7,1 кв. м; кухня, площею 8,8 кв. м; санвузол, площею 3,4 кв. м), що входять до складу 3/4 часток житлового будинку, загальна площа якого складає 112,1 кв. м, та який розташовано за адресою: АДРЕСА_1 , а також визнати дійсним договір купівлі-продажу 3/4 (трьох четвертих) часток літ. «А» загальною площею 38,5 кв. м (житлова кімната, площею 19,2 кв. м; коридор, площею 7,1 кв. м; кухня, площею 8,8 кв. м; санвузол, площею 3,4 кв. м), які входять до складу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_4 , в якості продавця, та ОСОБА_2 , в якості покупця.
Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги позивач посилається на те, що між нею та співвідповідачем ОСОБА_4 у 2016 році було досягнуто усної домовленості з приводу купівлі-продажу належних йому 3/4 частин домоволодіння, а саме - літ. «А», що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Сторонами було обумовлено вартість частини житлового будинку та наміри укласти договір купівлі-продажу, проте, відповідач ОСОБА_4 просив трошки почекати, адже в нього були наявні судові спори, зокрема, щодо оформлення спадкування вказаного майна. ОСОБА_4 запевнив, що одразу після оформлення документів на спірне майно він має намір укласти з нею договір купівлі-продажу на 3/4 частини домоволодіння літ. «А», що розташоване за вказаною вище адресою. Вказане майно, а саме 3/4 частини житлового будинку літ. «А» з надвірними спорудами під АДРЕСА_1 за вказаною адресою, ОСОБА_4 успадкував від своєї рідної сестри - ОСОБА_5 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Позивач також звертає увагу, що усі правовстановлюючі документи на 3/4 частини домоволодіння (на підставі яких власником спірного майна був ОСОБА_4 ) знаходяться у ОСОБА_2 , що, в свою чергу, свідчить про те, що між сторонами були довірчі відносини. У подальшому, 25.05.2020 року, ОСОБА_4 складає розписку, відповідно до якої зазначає, що отримав грошові кошти у розмірі 21 900 (двадцять одна тисяча дев`ятсот) доларів США від ОСОБА_2 за частину домоволодіння по АДРЕСА_2 , а також зазначив, що частина домоволодіння знаходиться у літ. «А», сума продажу якої за домовленістю складає 25 000 (двадцять п`ять тисяч) доларів США. Однак, відповідач ОСОБА_4 після отримання вказаних грошових коштів почав будь-якими способами ухилятися від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу вказаної частини домоволодіння, зазначаючи, що йому треба трохи часу, з незрозумілих причин іноді не брав слухавку, відхиляв усі телефонні розмови, потім знов обіцяв укласти договір купівлі-продажу у нотаріуса та ще трошки почекати, оскільки в нього виникли якісь труднощі із оформленням документів на спадкове майно. У подальшому, всупереч досягнутим між позивачем та ОСОБА_4 домовленостям, останній без попередження, 28.02.2024 року уклав з відповідачем ОСОБА_3 договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С., зареєстрований у реєстрі за № 4221, та відповідно до умов якого ОСОБА_4 передав (продав), а ОСОБА_3 прийняв (купив) у власність 3/4 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 112,1 кв. м, житловою площею 56,6 кв. м, та в цілому складається з житлових будинків: під літ. «А», «Д», душової літ. «Е», вбиральні літ. «Ж», «1-4 - огорож, І-ІІ мостіння, розташованих на земельній ділянці, що знаходиться у фактичному користуванні. Таким чином, до складу майна, яке було перереєстровано на ОСОБА_3 на підставі вказаного договору купівлі-продажу, входили 3/4 частини літ. «А» (38,5 кв.м. від загальної площі об`єкту нерухомого майна, тобто від 112, кв.м), за яку ОСОБА_4 вже отримав від позивача кошти. Розуміючи наслідки своїх дій, які настали після укладення ОСОБА_4 договору купівлі-продажу з третьою особою, останній у присутності свідків, 09.07.2024 склав розписку про наступне (мовою оригіналу): «Я, ОСОБА_6 , данной распиской сообщаю, что пишу ее без давления, в светлом уме и здравой памяти, собственноручно в присутствии свидетелей: ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , и сообщаю, что действительно ОСОБА_10 рассчиталась за 3/4 части домостроения под литерой «А» по адресу АДРЕСА_1 . Договор купли-продажи, который я оформил на ОСОБА_11 является недействительным, так как деньги я за дом не получал и он является фиктивным. Деньги за дом по АДРЕСА_2 (3/4 части дома литеры «А») взял у ОСОБА_10 , получил в общей сумме 26200 (двадцать шесть тысяч двести) долларов США, а договоренность была за 25000 (двадцать пять тысяч) долларов США». На підставі викладеного, позивач вважає, що укладений договір між відповідачами є частково недійсним, а укладений в усній формі договір купівлі- продажу між ОСОБА_2 та відповідачем ОСОБА_4 дійсний. Неправомірні дії з боку відповідачів вимусили позивача звернутись до суду за захистом своїх майнових прав. 
Ухвалою судді Малиновського районного суду м. Одеси Леонова О.С. від 25 грудня 2023 року по даній справі було відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено проводити в порядку загального позовного провадження.
Відповідно до розпорядження керівника апарату суду від 05.02.2024 № 82 у зв`язку із перебуванням судді Леонова О.С. у відпустці по догляду за дитиною до досягнення нею трирічного віку, був проведений повторний автоматичний розподіл справи та відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу справ між суддями Малиновського районного суду м. Одеси від 06 лютого 2024 року справу було передано на розгляд судді Громіку Д.Д.
07.02.2024 року ухвалою судді Малиновського районного суду м. Одеси Громіка Д.Д. було прийнято зазначену цивільну справу до свого провадження та продовжено підготовчий розгляд справи.
Ухвалою Хаджибейського районного суду м. Одеси від 25 лютого 2026 року підготовче провадження було закрито та справу було призначено до розгляду по суті.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити у повному обсязі.
Відповідачі, будучи належним чином сповіщеними про час та місце розгляду справи до судового засідання не з`явились, причини неявки суду не повідомили, з будь якими клопотаннями або заявами не звертались.
Згідно ст. ст. 13, 81 ЦПК України, суд розглядає справи в межах заявлених вимог і на підставі доказів поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень.
Дослідивши матеріали справи, надавши оцінку наявним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу окремо шляхом їх всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження, суд приходить до наступного висновку.
Під час розгляду справи судом встановлено, що ОСОБА_4  на підставі свідоцтва про право на спадщину від 27.08.2016, посвідченого державним нотаріусом Сьомої одеської державної нотаріальної контори, зареєстрованого в реєстрі за № 3-1201 належало 3/4 часток житлового будинку з надвірними спорудами під АДРЕСА_1 . Цей житловий будинок належав спадкодавцю на праві приватної власності на підставі договору дарування, посвідченого державним нотаріусом Сьомої Одеської державної нотаріальної контори 06.08.2004 року за реєстровим № 2-3725, право власності на яку зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 18.07.2007 року, реєстраційний номер: 6906027, в книзі: 39дод-63, номер запису: 3259.
Житловий будинок складається в цілому з одного кам`яного житлового будинку під літерою «А» загальною площею 49,7 кв.м., в тому числі житловою площею - 23,6 кв.м., та надвірних споруд під літерами: «Д» - літня кухня, № 1-2 - огорожа, І,ІІ - мостіння, розташованих на земельній ділянці площею 778 кв.м., яка знаходиться у фактичному користуванні.
14.11.2016 ОСОБА_4 склав заповіт, який був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімаченко С.Л., зареєстрованим у реєстрі за № 532, згідно тексту якого, належну ОСОБА_4 частку житлового будинку з надвірними спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , останній заповідає ОСОБА_2 .
Згідно технічного паспорта на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами виготовленого 13.04.2018 року ФОП ОСОБА_12 житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_4 .
Крім цього 25.05.2020 ОСОБА_4 склав розписку, відповідно до якої зазначав, що отримав грошові кошти у розмірі 21 900 (двадцять одна тисяча дев`ятсот) доларів США від ОСОБА_2 за частину домоволодіння по АДРЕСА_2 , а також зазначив, що частина домоволодіння знаходиться у літ. «А», сума продажу якої за домовленістю складає 25 000 (двадцять п`ять тисяч) доларів США.
З даної розписки також вбачається, що вона була складена у присутності двох свідків ОСОБА_13 та ОСОБА_14 . 
Судом також встановлено, що 28.02.2024 року ОСОБА_4 уклав з відповідачем ОСОБА_3 договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С., зареєстрований у реєстрі за № 4221, та відповідно до умов якого ОСОБА_4 передав (продав), а ОСОБА_3 прийняв (купив) у власність 3/4 часток житлового будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 112,1 кв. м, житловою площею 56,6 кв. м, та в цілому складається з житлових будинків: під літ. «А», «Д», душової літ. «Е», вбиральні літ. «Ж», «1-4 - огорож, І-ІІ мостіння, розташованих на земельній ділянці, що знаходиться у фактичному користуванні.
Допитана у судовому засіданні свідок ОСОБА_15 , повідомила, що була сусідкою ОСОБА_5 , якій належало 3/4 часток житлового будинку АДРЕСА_1 . У 2014 році ОСОБА_5 померла та належне їй майно успадкував її брат  ОСОБА_4 . Між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 була досягнута усна домовленість про придбання успадкованої частки домоволодіння. Згодом ОСОБА_2 неодноразово передавала ОСОБА_4 грошові кошти, як для оформлення правовстановлюючих документів, так і в оплату частки домоволодіння, про що складались відповідні розписки. Проте, після отримання грошових коштів, ОСОБА_4 почав ухилятися від нотаріального посвідчення договору купівлі – продажу та у подальшому взагалі продав спірну частку домоволодіння співвідповідачу ОСОБА_3 . 
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання права.
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність.
Частиною 2 статті 220 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відповідно до частини 1 статті 209 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.
Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина 3 статті 640 ЦК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Відповідно до ст. 638 ЦК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до статті 657 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Тобто, законом встановлено умови щодо форми укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, будинку або іншого нерухомого майна, внаслідок якого відбудеться правомірний перехід права власності на таке майно.
Суд зазначає, що істотними умовами договору є предмет, вартість та строк дії. Якщо продавець і покупець їх не узгодять, договір буде вважатися недійсним.
В договорі повинна бути вказана така інформація: місцезнаходження нерухомості; адреса нерухомого майна; призначення об`єкту нерухомості; площа нерухомого майна; інші параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору.
Покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. (ст. 691 ЦК).
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16-ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що «для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди».
Суд звертає увагу на те, що надана позивачем розписка від 25.05.2020, відповідно до якої ОСОБА_4 отримав грошові кошти у розмірі 21 900 (двадцять одна тисяча дев`ятсот) доларів США від ОСОБА_2 за частину домоволодіння по АДРЕСА_2 , а також зазначив, що частина домоволодіння знаходиться у літ. «А», сума продажу якої за домовленістю складає 25 000 (двадцять п`ять тисяч) доларів США. не містить призначення об`єкту нерухомості, площа нерухомого майна та інші параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору, а отже не свідчить про домовленість між сторонами щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу відповідно до вимог статей 638, 655 ЦК України, тому відсутні підстави вважати вказану розписку договором купівлі-продажу.
Посилання представника позивача на розписку від 01.12.2015 року складену ОСОБА_4 з тексту якої вбачається (дослівно мовою оригіналу): «настоящей распиской я, ОСОБА_6 подтверждаю, что между мной и гр. ОСОБА_10 существует договор о том, что после оформления пакета документов на 3/4 части домостроения, расположенного по адресу: АДРЕСА_1 , я обязуюсь продать вышеуказанные 3/4 части домостроения под литерой «А»:
-помещение 1-4 (19,2 м2) - жилая комната
-помещение 1-3 (3,4 м2) - сан. узел
-помещение 1-2 (8,8 м2) - кухня
-помещение 1-1 (7,1 м2) - прихожая», суд не приймає до уваги, оскільки ОСОБА_4 отримав свідоцтво про право на спадщину за законом 27.08.2016 року, а отже станом на 01.12.2015 року ще не набув права власності на спірне майно.
До поясненнь свідка ОСОБА_15 щодо обізнаності про умови придбання спірної частки домоволодіння, суд відноситься критично, оскільки свідками у розписці від 25.05.2020 року зазначені ОСОБА_13 та ОСОБА_14 . 
Позивач посилається у позові на частину другу статті 220 ЦК України, яка застосовується до правовідносин у разі, коли сторони у встановленій законом письмовій формі вчинили правочин, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю або частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї його сторони.
Таким чином, рішення суду про визнання договору дійсним в судовому порядку можливо тільки тоді, коли договір щодо нерухомого майна укладено в належній формі, із зазначенням усіх істотних умов договору, але відсутнє його нотаріальне посвідчення, і це неможливо вчинити через те, що така можливість втрачена.
Закон акцентує на тому, що всі наведені обставини у сукупності, а саме: домовленість щодо усіх істотних умов договору, повне або часткове виконання договору, ухилення від його нотаріального посвідчення, мають бути доведені належними та допустимими письмовими доказами.
Оскільки договір купівлі-продажу спірного будинку від 25.05.2020 року (про укладення якого може свідчити лише розписка) був укладений у простій письмовій формі між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , без дотримання обов`язкових вимог чинного на момент укладення договору законодавства. Укладений у такій формі договір купівлі-продажу нерухомого майна не може бути визнаний дійсним та не породжує для сторін прав і обов`язків.
Враховуючи те, що вказана розписка не породжує для сторін прав і обов`язків, суд доходить висновку, що правові підстави для визнання договору купівлі-продажу від 28.02.2024, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С., зареєстрований в реєстрі за № 4221, недійсним в частині продажу 3/4 частин літ. «А», загальною площею 38,5 кв. м (житлова кімната, площею 19,2 кв. м; коридор, площею 7,1 кв. м; кухня, площею 8,8 кв. м; санвузол, площею 3,4 кв. м), що входять до складу 3/4 часток житлового будинку, загальна площа якого складає 112,1 кв. м, та який розташовано за адресою: АДРЕСА_1 - відсутні. 
Таким чином, на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які посилався позивач, як на підставу своїх вимог, підтверджених поданими доказами, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити.
У відповідності до положень ст. 141 ЦПК України понесені судові витрати залишаються за позивачем.
Керуючись ст.ст.10,11,60,88,209,212, 213, 215,294-296 ЦПК України, суд –

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову  ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі - продажу недійсним, визнання договору купівлі-продажу дійсним – відмовити.
Рішення може бути оскаржене шляхом подання до Одеського апеляційного суду апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано, а у разі її подання - після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.
Повне судове рішення складено 03 квітня 2026 року.

Суддя:           Д.Д. Громік