Номер провадження: 22-ц/813/3498/26 
Справа № 522/9326/21
Головуючий у першій інстанції Федчишена Т. Ю.
Доповідач Коновалова В. А.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України
02.04.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Коновалової В.А.,
суддів: Лозко Ю.П., Карташова О.Ю.,
за участю секретаря судового засідання Юцикова Д.Є.
учасники справи:
позивач - Одеська міська рада,
відповідачі - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу
за апеляційною скаргою Одеської міської ради, 
на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 травня 2025 року,
за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору дарування недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва
в с т а н о в и в:
Короткий зміст позовних вимог
В травні 2025 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про скасування рішень державних реєстраторів, визнання договору дарування недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва, в обґрунтування якого зазначила, що 23.01.2008 року на підставі договору дарування № 3-184 ОСОБА_2 прийняв у дар від ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 31,6 кв.м. За інформацією, яка міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, 21.01.2020 року державним реєстратором комунального підприємства Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської області Писанка Д.С. прийнято рішення про державну реєстрацію речових прав (з відкриттям розділу) за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,23 кв.м, реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 2011449351101, номер запису про право власності: 35112902. Підставою для прийняття державним реєстратором вищевказаного рішення стали наступні документи: декларація про готовність об?єкта до експлуатації від 11.09.2019 року, серія та номер: ОД141192540722, видавник Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради; технічний паспорт від 04.09.2019 року, серія та номер 04/09-2019-ТП-ОД, виготовлений ФОП ОСОБА_4 ; договір дарування від 23.01.2008 року № 3-184.
Згідно з даними Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об?єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів 03.09.2019 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 » № ОД 061192452090. 11.09.2019 року Управлінням зареєстровано декларацію про готовність об?єкта до експлуатації «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 » № ОД 141192540722.
Однак, 18.12.2019 року Управлінням проведено комісійне обстеження, за результатами якого складено акт обстеження об?єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси № 002098, в якому зафіксовано улаштування прибудови до квартири АДРЕСА_1 , площею 13,6 кв.м, якою зайнято земельну ділянку загального користування та збільшено загальну площу квартири з 31,6 кв.м до 45,23 кв.м.
Тобто, реконструкція квартири АДРЕСА_1 проведена зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані, а саме шляхом будівництва приміщення площею 13,6 кв.м за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси за вищевказаною адресою.
28.01.2020 року на підставі наказів за № 01-13/26ДАБК та № 01-13/27ДАБК Управлінням скасовано право на виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення про початок будівельних робіт від 03.09.2019 року № ОД 061192452090 та скасовано реєстрацію декларації про готовність об?єкта до експлуатації від 11.09.2019 року № ОД 14119254072.
Позивач зазначає, що на підставі договору дарування від 11.02.2021 року, серія та номер 3-53, посвідченого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Арабаджи К.Г., власником квартири загальною площею 45,23 кв.м є ОСОБА_1 .
Одеська міська рада вважає, що замість проведення робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_1 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані фактично відбулось будівництво прибудови та забудова земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що свідчить про самочинне будівництво.
ОСОБА_2 як замовником будівництва не отримано у встановленому законом порядку дозвільних документів на проведення будівельних робіт, пов?язаних з реконструкцією квартири зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані шляхом будівництва прибудови.
Крім того, позивач зазначає, що декларація про готовність об?єкта до експлуатації від 11.09.2019 року ОД 141192540722 скасована наказом управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 28.01.2020 року № 01-13/27ДАБК, а тому на даний момент відсутній чинний дозвільний документ, який би засвідчував законність проведення будівельних робіт та збільшення площі квартири з 31,6 кв.м до 45,23 кв.м. Відповідачу було відомо про порушення ним вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів та правил, оскільки 18.12.2019 року заступником начальника інспекційного відділу № 1 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради Лисим С.О. було складено припис із зазначенням всіх недоліків, та на підставі припису видано постанову по справі про адміністративне правопорушення від 28.12.2019 року за № 891/19.
Позивач просив суд скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської області Писанка Д.С. (з відкриттям розділу) від 21.01.2020 року (індексний номер: 50731919), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_2 на квартиру, загальною площею 45,23 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; ?визнати недійсним договір дарування від 11.02.2021 року серія та номер 3-53, посвідчений державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Арабаджи К.Г.; ?скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Приморської державної нотаріальної контори у місті Одеса Арабаджи К.Г. від 11.02.2021 року (індексний номер: 56566594), що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_1 на квартиру, загальною площею 45,23 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; зобов?язати ОСОБА_2 та ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 шляхом знесення прибудови загальною площею 13,6 кв.м; вирішити питання розподілу судових витрат.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Приморський районний суд м. Одеси рішенням від 28 травня 2025 року позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , задовольнив частково. Зобов`язав ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення прибудови загальною площею 13,6 кв.м. У решті позову, відмовив. Вирішив питання розподілу судових витрат.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив з того, що на даний час власником квартири за адресою: АДРЕСА_1 , до якої самочинно здійснено прибудову площею 13,6 кв.м, є ОСОБА_1 , відтак, незалежно від того, хто здійснив самовільну реконструкцію, саме ОСОБА_1 як новий власник квартири відповідає за усунення порушення прав власника земельної ділянки, адже вона має всі права та обов`язки, які мав попередній власник.
Суд зазначив, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Аналогічні правові висновки викладено в пунктах 111- 113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, у постанові Верховного Суду від 23.04.2024 у cправі № 904/994/22.
За таких обставин суд вважав, що як скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності відповідачів, так і визнання недійсним договору дарування від 11.02.2021 не є ефективними способами захисту прав позивача як власника землі, оскільки задоволення відповідних позовних вимог не забезпечить усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом. Таким чином, у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту своїх прав власника земельної ділянки суд дійшов висновку, що вимоги позивача про скасування рішень державних реєстраторів від 21.01.2020 та 11.02.2021, а також про визнання недійсним договору дарування від 11.02.2021 задоволенню не підлягають.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Одеська міська рада в апеляційній скарзі просить скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28.05.2025 року у справі № 522/9326/21 в частині відмови у задоволенні позовних вимог щодо скасування рішення державних реєстраторів та визнання недійсним договору дарування та прийняти в цій частині нове рішення про задоволення вказаних позовних вимог та скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської міської ради Писанки Д.С. (з відкриттям розділу) від 21.01.2020 року № 50731919, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_2 на квартиру, загальною площею 45,23 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір дарування від 11.02.2021 року серія та номер 3-53, посвідчений державним нотаріусом Другої Одеської державної нотаріальної контори Арабаджи К.Г.; скасувати рішення державного нотаріуса Приморської державної нотаріальної контори у місті Одеса Арабаджи К.Г. від 11.02.2021 року № 56566594, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності за ОСОБА_1 на квартиру, загальною площею 45,23 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . ???В іншій частині рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28.05.2025 року у справі № 522/9326/21 залишити без змін. Вирішити питання розподілу судових витрат.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга вмотивована тим, що позовна вимога про звільнення відповідачами самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об?єкта самочинного будівництва є основною позовною вимогою у даному спорі. При цьому, оскільки на об?єкт самочинного будівництва здійснено державну реєстрацію права власності та, у подальшому, здійснено відчуження такого об?єкта самочинного будівництва, Одеська міська рада, у тому числі, заявила похідні позовні вимоги про скасування рішень державних реєстраторів та визнання договору недійсним, що є обґрунтованим у спірних правовідносинах, адже дозволить усунути «штучну» легалізацію права власності на об?єкт самочинного будівництва.
Скаржник посилається, що з огляду на відсутність належних правових підстав для набуття відповідачами права власності на самочинне будівництво, державна реєстрація права власності на об?єкт самочинного будівництва підлягає скасуванню в судовому порядку. Судом першої інстанції проігноровано висновок, викладений Верховним Судом у постанові від 03.03.2021 року у справі № 915/161/20, в якому зазначено, що вказаний спосіб захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є ефективним, оскільки факт існування реєстрації права власності на майно, яке за судовим рішенням має бути знесено як самочинне, суперечить самій суті державної реєстрації прав, позаяк правопорядок не може визнавати і підтверджувати право власності, якого не існує. 
Зазначає, що у справі № 916/1174/22, на яку посилається суд першої інстанції, позивачем заявлено самостійні позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора та припинення права власності, що дійсно не є ефективним способом захисту прав позивача та є підставою для відмови у задоволенні позову у спірних правовідносинах у такій справі. Однак, на відміну від справи № 916/1174/22, Одеська міська рада у даній справі заявила основну вимогу про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об?єкта самочинного будівництва та похідні вимоги про скасування рішень державних реєстраторів та визнання правочинів недійсними, що є ефективним способом захисту прав, на що, зокрема, звернула увагу Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.11.2023 року у вищезазначеній справі № 916/1174/22, чітко визначивши алгоритм дій судів на випадок заявлення позивачем одночасно позовних вимог про знесення самочинно збудованого об?єкту та про скасування рішень державних реєстраторів, якими у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державну реєстрацію права власності на об?єкт самочинного будівництва, що проігноровано судом першої інстанції.
Позивач посилається, що державна реєстрація права власності на квартиру зі збільшеною площею за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 відбулась на підставі декларації про готовність об?єкта до експлуатації «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 » від 11.09.2019 року № ОД 141192540722, реєстрацію якої у подальшому скасовано на підставі наказу в.о. начальника Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 28.01.2020 року № 01-13/27ДАБК, що свідчить про незаконність прийнятого державним реєстратором комунального підприємства Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської міської ради Писанки Д.С. рішення про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) від 21.01.2020 року № 50731919 за ОСОБА_2 на зазначену квартиру, а також рішення державного нотаріуса Приморської державної нотаріальної контори у місті Одеса Арабаджи К.Г. від 11.02.2021 року № 56566594 про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру за ОСОБА_1 . Однак, всупереч зазначеного, суд першої інстанції помилково не дійшов до висновку про незаконність такої державної реєстрації права власності за відповідачами, що призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення за результатом розгляду спору по суті.
Саме рішення суду про визнання договору недійсним та скасування рішення державного реєстратора забезпечить можливість внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та спростування раніше визнаного державою факту набуття права власності на самочинно збудований об?єкт.
Скаржник вважає, що Одеською міською радою обрано ефективний спосіб захисту порушеного права шляхом заявлення вимог про скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсним договору дарування разом із вимогою про знесення об?єкта самочинного будівництва. Натомість, суд першої інстанції, відмовивши у задоволенні відповідних позовних вимог, фактично підтвердив законність державної реєстрації права власності на об?єкт самочинного будівництва, «легалізувавши» таке самочинне будівництво на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що є неприпустимим.

(2) Позиція інших учасників справи
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 04.07.2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою, роз`яснювалось ОСОБА_1 та ОСОБА_2 право подання до апеляційного суду відзиву на апеляційну скаргу.
Одеська міська рада копію ухвали про відкриття провадження отримала 05.07.2025 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
ОСОБА_1 та ОСОБА_2 копію ухвали про відкриття провадження та копію апеляційної скарги отримали у відповідності п. 5 ч. 6 ст. 272 ЦПК України.
Учасники процесу про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Одеська міська рада судову повістку-повідомлення отримала 13.12.2025 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
В судовому засіданні представникОдеської міської ради - Славинський А.Ю. просив задовольнити апеляційну скаргу.

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасника процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.
Відповідно до частин 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Із матеріалів справи вбачається, що рішення суду в частині позовних вимог про зобов`язання ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення прибудови загальною площею 13,6 кв.м ніким із сторін в установленому законом порядку не оскаржується, тому в цій частині рішення суду не є предметом перегляду судом апеляційної інстанції згідно положень ч. 1 ст. 367 ЦПК України та п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку» № 12 від 24.10.2008 року.
Предметом апеляційного розгляду є рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора комунального підприємства Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської міської ради Писанки Д.С. (з відкриттям розділу) від 21.01.2020 (індексний номер: 50731919); визнання недійсним договору дарування від 11.02.2021 серія та номер: 3-53, посвідчений державним нотаріусом Другої Одеської державної нотаріальної контори Арабаджи К. Г.; скасування рішення нотаріуса Приморської державної нотаріальної контори у м. Одеса Арабаджи К. Г. від 11.02.2021 (індексний номер: 56566594).
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції зазначив, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Аналогічні правові висновки викладено в пунктах 111- 113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, у постанові Верховного Суду від 23.04.2024 у cправі № 904/994/22.
За таких обставин суд вважав, що як скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права власності відповідачів, так і визнання недійсним договору дарування від 11.02.2021 не є ефективними способами захисту прав позивача як власника землі, оскільки задоволення відповідних позовних вимог не забезпечить усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом. Таким чином, у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту своїх прав власника земельної ділянки суд дійшов висновку, що вимоги позивача про скасування рішень державних реєстраторів від 21.01.2020 та 11.02.2021, а також про визнання недійсним договору дарування від 11.02.2021 задоволенню не підлягають.
Проаналізувавши обставини справи та надані на підтвердження докази, колегія суддів вважає за необхідне зазначити таке.
Відповідно до частини 1 статті 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.
Стаття 143 Конституції України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності.
За змістом статей 316, 317, 321, 391 ЦК України право власності - це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але в межах, передбачених законом. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Гарантуючи захист права власності, закон надає право власнику вимагати усунення будь-яких порушень його права хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння. Способи захисту права власності передбачені нормами статей 16, 386, 391 ЦК України.
Із матеріалів справи вбачається, що територіальна громада м. Одеси є власником земель комунальної власності в особі Одеської міської ради.
Судом першої інстанції встановлено, що 23.01.2008 року на підставі договору дарування, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , посвідченого державним нотаріусом Другої Одеської державної нотаріальної контори Арабаджи К. Г. та зареєстрованого в реєстрі за № 3-184, ОСОБА_2 набув права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка в цілому складається з двох жилих кімнат, жилою площею - 23,2 кв.м, загальною площею - 31,6 кв.м.
21.01.2020 року державним реєстратором комунального підприємства Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської області Писанкою Д. С. прийнято рішення (індексний номер: 50731919) про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,23 кв.м.
11.02.2021 ОСОБА_2 на підставі договору дарування, посвідченого державним нотаріусом Приморської державної нотаріальної контори Арабаджи К. Г. та зареєстрованого в реєстрі за № 3-53 відчужив квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,23 кв.м. ОСОБА_1 
11 лютого 2021 року державним реєстратором Арабаджи К. Г., Приморська державна нотаріальна контора у м. Одеса, прийнято рішення (індексний номер: 56566594) про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,23 кв.м.
Статтею 83 ЗК України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Відповідно до ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.
Згідно із ч. 1 ст. 116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Статями 124-126 ЗК України передбачено, що обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частин першої-четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
У розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а і об`єкт нерухомості, який виник в результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності.
Частиною четвертою статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовникам будівництва надана можливість здійснювати реконструкцію об`єкта будівництва за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, у разі якщо така реконструкція здійснюється без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані.
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.
Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЗК України).
Судом встановлено, що підставою для державної реєстрації права власності (з відкриттям розділу) за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,23 кв.м стали такі документи: декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 11.09.2019 № ОД 141192540722, видана Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради; технічний паспорт від 04.09.2019 № 04/09-2019-ТП-ОД, виготовлений ФОП ОСОБА_4 ; договір дарування від 23.01.2008, посвідчений державним нотаріусом Другої Одеської державної нотаріальної контори Арабаджи К.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 3-184.
На підставі договору дарування від 23.01.2008 ОСОБА_2 набув право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 31,6 кв.м.
11.09.2019 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція квартири АДРЕСА_1 без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 » за № ОД 141192540722.
18.12.2019 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності на об`єкті: реконструкція квартири за адресою: АДРЕСА_1 , складено акт, яким зафіксовано, що ОСОБА_2 розпочато виконання будівельних робіт з реконструкції квартири АДРЕСА_1 зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані, а саме виконані будівельні роботи із влаштування прибудови до даної квартири площею 13,6 кв.м, чим зайнято земельну ділянку загального користування та збільшено загальну площу квартири з 31,6 кв.м до 45,23 кв. м.
На підставі наказів в.о. начальника Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № 01-13/26ДАБК,
№ 01-13/27ДАБК від 28.01.2020 року скасовано право на виконання будівельних робіт відповідно до поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт
від 03.09.2019 року № ОД 061192452090 та скасовано реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 11.09.2019 року № ОД 141192540722.
Із матеріалів справи вбачається, що 18.12.2019 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради складено протокол про адміністративне правопорушення відносно ОСОБА_2 за ч. 9 ст. 96 КУпАП.
18.12.2019 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради за результатами позапланової перевірки проведеної на об`єкті: реконструкція квартири за адресою: АДРЕСА_1 , винесено припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил за яким зобов`язано ОСОБА_2 усунути виявлені порушення містобудівного законодавства в термін до 18.01.2020 року. 
Постановою Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 28.12.2019 року визнано ОСОБА_2 винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 9 ст. 96 КУпАп та накладено на нього адміністративне стягнення у вигляді штрафу у розмірі 8500 грн.
Із акта огляду земельної ділянки від 24.11.2020 року здійсненого спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням і охороною земель управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради встановлено, що на суміжній з квартирою АДРЕСА_1 , розташовано будівлю одноповерхового житлового приміщення орієнтовною площею 15 кв.м, додана фотофіксація.
Згідно листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради № 01-18/1578 від 07.12.2020 року рішення щодо передачі у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , Одеською міською радою не приймалися.
Самочинна реконструкція спірного об`єкту нерухомого майна проведена за рахунок земельної ділянки комунальної власності Одеської міської ради, яка ОСОБА_2 у власність або користування не надавалась.
При прийнятті реєстратором комунального підприємства Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської області Писанкою Д. С. рішення 21.01.2020 року (індексний номер: 50731919) про державну реєстрацію права власності (з відкриттям розділу) за ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 45,23 кв.м були відсутні належні документи.
В акті від 18.12.2019 року, складеним Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради зазначено, що відповідно до даних містобудівного кадастру Одеської міської ради відсутня інформація щодо видачі ОСОБА_2 містобудівних умов та обстежень забудови земельної ділянки для проектування реконструкції квартири АДРЕСА_1 зі збільшенням загальної площі квартири та зміною геометричних розмірів фундаментів у плані. Подальше розроблення та затвердження проектної документації без отримання права власності (користування) на земельні ділянки та містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки неможливе. 
Суд першої інстанції, належним чином дослідив наявні у матеріалах справи докази, встановив, що в результаті здійснення ОСОБА_2 реконструкції об`єкта нерухомого майна без належних документів, відбулося збільшення площі квартири АДРЕСА_1 з 31,6 кв.м до 45,23 кв.м зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані на самовільно зайнятій земельній ділянці, яка належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради та не надавалася відповідачу у власність чи користування для реконструкції квартири.
Колегія суддів вважає, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Апеляційний суд зазначає, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва (реконструкції об`єкта), а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду (реконструкція) поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинної реконструкції) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
З огляду на встановлені обставини, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що вимоги позивача про скасування рішень державних реєстраторів від 21.01.2020 та 11.02.2021, та про визнання недійсним договору дарування від 11.02.2021 задоволенню не підлягають, у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту своїх прав власника земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 вказала, що належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113).
Звертаючись до суду Одеська міська рада просила, зокрема скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства Яськівської сільської ради Біляївського району Одеської міської ради Писанки Д.С. (з відкриттям розділу) від 21.01.2020 (індексний номер: 50731919); визнати недійсним договір дарування від 11.02.2021 серія та номер: 3-53, посвідчений державним нотаріусом Другої Одеської державної нотаріальної контори Арабаджи К. Г.; скасувати рішення нотаріуса Приморської державної нотаріальної контори у м. Одеса Арабаджи К. Г. від 11.02.2021 (індексний номер: 56566594).
Метою звернення до суду є захист права комунальної власності на земельну ділянку на якій розташоване самочинно збудоване майно, яка у користування чи власність відповідачам не надавалась.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року в справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зроблено висновок, що «законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті».
У постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) зазначено, що «визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом».
У постанові Верховного Суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19 (провадження № 61-204св22) вказано, що «позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв`язку з здійсненням на думку прокурора самочинного будівництва є неефективними способами захисту, а позовні вимоги про знесення самочинно збудованих будинків, зобов`язання привести земельну ділянку до попереднього стану є недоведеними».
Верховний Суд у постанові від 09 квітня 2025 року у справі 947/17325/20 зазначив, що вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, припинення права власності є неналежним способом захисту.
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Можливі способи захисту прав особи власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами третьою, п`ятою статті 376 ЦК України передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно».
Зазначене узгоджується з постановою Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року по справі № 916/1174/22.
Колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23), де зазначено: «Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ)».
Суд першої інстанції у мотивувальній частині рішення виснував, що рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за ОСОБА_2  права власності (з відкриттям розділу) на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 45,23 кв.м, прийнято за відсутності необхідних на те правовстановлюючих документів, у зв`язку з чим ОСОБА_2  не набув в установленому законом порядку права власності на цей об`єкт нерухомого майна, та відповідно не мав права відчужувати спірний об`єкт ОСОБА_1 шляхом укладання договору дарування від 11.02.2021 року.
Юридичні перешкоди для Одеської міської ради як власника земельної ділянки, які виникли внаслідок реєстрації за відповідачем ОСОБА_1 права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог про знесення самочинної прибудови загальною площею 13,6 кв.м, внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закривається відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа.
З огляду на викладене суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру, визнання недійсним договір дарування від 11.02.2021 року цього об`єкта, скасування рішення нотаріуса Приморської державної нотаріальної контори у м. Одеса від 11.02.2021року є неефективним способом захисту, який направлений саме на знесення самочинної прибудови площею 13,65 кв.м.
Доводи апеляційної скарги Одеської міської ради про те, що суд першої інстанції помилково вважав неналежним способом захисту заявлені вимоги про скасування рішень державного реєстратора та визнання недійсним договору купівлі-продажу є необґрунтованими та спростовуються наведеними вище висновками Верховного Суду, які були враховані судом першої інстанції під час розгляду справи.

Щодо суті апеляційної скарги
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального права, доводи апеляційної скарги не дають колегії суддів підстав для його скасування, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині без змін.
Щодо судових витрат
Оскільки апеляційна скарга залишена без задоволення, то судові витрати понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника.
Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, 375, ст. 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів,
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 травня 2025 року в оскаржуваній частині залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 07 квітня 2026 року

Головуючий        В.А. Коновалова

Судді         Ю.П. Лозко 

О.Ю. Карташов