ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Постанова
іменем України
справа № 650/2291/25 
провадження № 22-ц/819/291/26

19 березня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий: Бездрабко В.О. (суддя – доповідач),
судді:   Приходько Л.А.,
Радченко С.В.,
секретар судового засідання: Середюк О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-ЮГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 листопада 2025 року, постановлене під головуванням судді Хомик І.І., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі,

встановив:
Зміст позовних вимог
В квітні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі.
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок кадастровий номер 6520982000:06:013:0002 площею 4,34 га та кадастровий номер 6520982000:07:014:0037площею 0,85 га, що розташовані на території Давидово-Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
10 квітня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» був укладений договір оренди землі №4АА002209-040771600002, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельні ділянки кадастровий номер 6520982000:06:013:0002, 6520982000:07:014:0037сільськогосподарського призначення із земель приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Згідно договору про заміну сторони у договорі оренди від 20 січня 2015 року ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельних ділянок новому орендарю ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
Додатковою угодою №1600027 від 30 липня 2017 року до договору оренди землі №4АА002209-040771600002, укладеною між ОСОБА_1 , ПП«ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», сторонами погоджений збільшений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки 6520982000:06:013:0002 в сумі 152676,24 грн.;земельної ділянки 6520982000:07:014:0037 в сумі 29081,18 грн. та визначений розмір орендної плати на рівні 6,59 % від нормативної грошової оцінки землі. Строк дії договору подовжено до 30 листопада 2021 року. Пунктом 4.5 угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем з 01 серпня до 31 грудня кожного року.
30 серпня 2018 року сторони уклали додаткову угоду №1600027-3 до договору оренди землі №4АА002209-040771600002 та додаткової угоди №1600027 від 30 липня 2017 року, за умовами якого подовжено строк дії договору оренди землі до 30 листопада 2027 року. 
Відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 35 933,34 грн.
Посилаючись на систематичну несплату орендної плати, невикористання землі за цільовим призначенням та відсутність зі сторони відповідачів дій щодо виконання умов договору оренди від 23 лютого 2007 року, що є істотним порушення умов оренди, позивач просила розірвати договір оренди землі від 10 квітня 2007 року №4АА002209-040771600002, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 30 липня 2017 року) та ОСОБА_1 , номери запису про право (номери записів в державному реєстрі прав ) 11430963;11430941 щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 6520982000:06:013:0002 та 6520982000:07:014:0037; вирішити питання розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 листопада 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Постановлено розірвати договір оренди землі від 10 квітня 2007 року №4АА002209-040771600002, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ»), з урахуванням додаткової угоди від 30 липня 2017 року та ОСОБА_1 , номери запису про право (номери записів в державному реєстрі речових прав) щодо земельних ділянок з кадастровим номером 6520982000:06:013:0002 та кадастровим номером 6520982000:07:014:0037, номер запису про право 11430963 та 11430941.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору в розмірі 969,00 грн. 
Рішення суду мотивовано тим, що відповідач належним чином не виконував взяті на себе обов`язки за договором оренди, що проявилося у систематичній несплаті орендної плати протягом періоду з 2022 по 2024 роки включно, що є підставами для розірвання договору оренди.
Суд зазначив, що відповідачем не надано доказів, які б підтверджували, що земельні ділянки належні позивачу не могли бути використані товариством за цільовим призначенням протягом зазначеного періоду. Товариство не повідомило позивача про наявність обставин, які унеможливлювали виконання договірних зобов`язань, не надало доказів наявності причинно-наслідкового зв`язку між запровадженим в країні воєнним станом та неможливістю обробітку землі.
Суд не прийняв до уваги надане товариством розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», як таке що не є правовою підставою для звільнення відповідача від виконання договірних зобов`язань по сплаті орендної плати за 2022–2024 роки. Розпорядження має організаційно-декларативний характер та передбачає включення суб`єктів господарювання до переліку постраждалих для цілей звернення до державних органів чи участі в програмах підтримки, однак не скасовує та не призупиняє зобов`язань за договорами оренди і не містить імперативних норм щодо автоматичного звільнення від сплати орендної плати. Товариство не надало доказів затвердження розпорядження на сесії обласної ради та набрання ним чинності в установленому порядку. 
Вирішуючи справу, суд врахував лист Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03 квітня 2025 року №1007, з якого встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6520982000:07:014:0037 в 2023 році проведено роботи з розмінування та очищення ділянки від вибухонебезпечних предметів. Незважаючи на зазначене, орендар не приступив до обробітку землі та не довів належними та допустимими доказами наявність об`єктивної неможливості використання орендованої землі у господарській діяльності. 
Доводи апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду від 28 листопада 2025 року, ТОВ «ЮТС – АГРОПРОДУКТ» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неповне з`ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалите нове судове рішення про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Апеляційна скарга мотивована тим, що між ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем існують правовідносини з оренди землі. З 24 лютого 2022 року у зв`язку зі збройною агресією військами рф частина території України, включаючи Херсонську область, орендовані товариством земельні ділянки були тимчасово окуповані, у зв`язку з чим ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» не мало можливості здійснювати господарську діяльність. Після звільнення території Бериславського району Херсонської області підприємство не припустило до оброблення земель сільськогосподарського призначення, оскільки земельні угіддя забрудненні вибухонебезпечними предметами. 
Розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», до вказаного переліку додано ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ».
Листом ГУ ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025року підтверджено потенційне забруднення орендованих ділянок вибухонебезпечними предметами та не залучення підрозділів ДСНС до проведення робіт з розмінування території. На підставі зазначеного листа скаржник виснував, що використання товариством землі було об`єктивно неможливим у 2022–2024 роках, що згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України звільняє орендаря від сплати орендної плати. 
Суд неправильно застосував норми матеріального права, не врахувавши положення частини шостої статті 762 ЦК України та правові висновки Верховного Суду, в яких вказано, що перебування земельних ділянок у зоні бойових дій чи тимчасовій окупації підтверджує неможливість їх використання і звільняє орендаря від обов`язку виплати орендної плати.
Скаржник послався на те, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не є належним відповідачем у справі, оскільки за договором від 17 квітня 2025 року відчужило право оренди на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА –ПЛЮС».
Правова позиція інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А., який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , просив скаргу залишити без задоволення, вказавши про законність та обґрунтованість рішення суду від 28 листопада 2025 року.
Розгляд справи апеляційним судом
В судове засідання суду апеляційної інстанції сторони не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином згідно приписів частини шостої статті 128 ЦПК України, що підтверджується довідками про доставку судових повісток до електронних кабінетів сторін.
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бєліков А.А. просив провести розгляд справи за відсутності позивача та його представника.
Згідно з частиною другою статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зі змісту зазначеної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. Вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Ураховуючи наведене, баланс інтересів учасників справи у як найшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду цієї справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи. 
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХС №001518 від 07 березня 2003 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520982000:07:014:0037 площею 0,85 га, що розташована на території Давидово-Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області (а.с. 6).
Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХС №001616 від 07 березня 2003 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520982000:06:013:0002 площею 4,34 га, що розташована на території Давидово-Брідської сільської ради Бериславського району Херсонської області (а.с. 7).
23 лютого 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» був укладений договір оренди землі №4АА002209-040771600002, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельні ділянки кадастровий номер 6520982000:06:013:0002, 6520982000:07:014:0037сільськогосподарського призначення із земель приватної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір зареєстрований 10 квітня 2007 року (а.с.9).
Згідно договору про заміну сторони у договорі оренди від 20 січня 2015 року ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» передало право оренди земельних ділянок новому орендарю ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (а.с.10).
Додатковою угодою №1600027 від 30 липня 2017 року до договору оренди землі №4АА002209-040771600002, укладеною між ОСОБА_1 , ПП«ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем в особі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», сторонами погоджений збільшений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки 6520982000:06:013:0002 в сумі 152676,24 грн.;земельної ділянки 6520982000:07:014:0037 в сумі 29081,18 грн. та визначений розмір орендної плати на рівні 6,59 % від нормативної грошової оцінки землі. Строк дії договору подовжено до 30 листопада 2021 року. Пунктом 4.5 угоди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем з 01 серпня до 31 грудня кожного року (а.с.23-24).
30 серпня 2018 року сторони уклали додаткову угоду №1600027-3 до договору оренди землі №4АА002209-040771600002 та додаткової угоди №1600027 від 30 липня 2017 року, за умовами якого подовжено строк дії договору оренди землі до 30 листопада 2027 року (а.с.25).
Належні ОСОБА_1 земельні ділянки розташовані на території Давидово-Брідської сільської ради Херсонської області, що відноситься до Великоолександрівської селищної територіальної громади Херсонської області, яка у період з 10 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року Великоолександрівська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року №309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376, який є чинним.
Відповідач протягом періоду з 2022 по 2024 роки виплату орендної плати за користування землею не здійснював, з приводу чого утворилась заборгованість в загальному розмірі 35 933,34 грн.
З листа-довідки Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03 квітня 2025 року №1007 встановлено, що особовим складом групи розмінування військової частини НОМЕР_1 було проведено обстеження та виконання робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів (розшук, піднімання, знешкодження та (або) знищення виявлених вибухонебезпечних предметів) стосовно земельної ділянки 6520982000:07:014:0037, що підтверджено актом №1089/1р/783 від 30 жовтня 2023 року (а.с. 16).
Відповідно до розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили. Розпорядження підлягає затвердженню на сесії обласної ради (пункт 2).
Листом від 11 червня 2025року Головне управлінням Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області повідомило, що піротехнічні розрахунки ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» на території Бериславського району, не залучались, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами.
Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції і застосовані норми права
Згідно частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно частини статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» протягом 2022-2024років не виплачувало орендодавцю орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між сторонами договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договору оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24), підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.
Орендар не надав суду доказів на підтвердження факту виконання ним своїх зобов`язань щодо виплати орендної плати позивачу за 2022, 2023 та 2024 роки. Крім того, заперечуючи проти задоволення позову вказував на неможливість виконання цих зобов`язань через обставини, які на думку товариства, унеможливлювали виконання зобов`язань поза його волею.
В апеляційній скарзі товариство послалося на те, що відсутність сплати орендної плати у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за зазначений період.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною другою статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв`язку із запровадження на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.
Згідно частини першої статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно положень глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом.
Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Частиною статті 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
В пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені в частині шостій статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21), у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає, що в ході розгляду справи ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» доведено факт неможливості використання за цільовим призначенням орендованих земельних ділянок з незалежних від товариства причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали орендарю виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельні ділянки, що розташовані на території Давидово-Брідської сільської ради та відносяться до Великоолександрівської селищної територіальної громади Бериславського району, в період з 10 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебували під тимчасовою окупацією, а тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати земельні ділянки для отримання доходів, в 2022 році.
За наведених обставин колегія суддів визнає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції про відсутність вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік згідно умов договору оренди землі.
Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також посилається на наявність обставин непереборної сили, за які товариство не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період та на неможливість використання орендованих земельних ділянок через їхнє потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами та існування загрози для життя і здоров`я працівників при обробітку землі.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Оцінивши надані сторонами докази у справі, суд визнає, що належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023, 2024 років, за які відповідачем не вносилася орендна плата, можливості використання земельних ділянок через наведені скаржником обставини, як підстави для застосування вимог частини шостої статті 762 ЦК України, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в установленому процесуальним законом порядку, не надано.
Спірні ділянки розташовані на території Давидово-Брідської сільської ради Херсонської області, яка з 11 листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій. Тобто бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.
Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023-2024 років, за які відповідачем не вносилася орендна плата, можливості використання земельних ділянок за цільовим призначенням через військову агресію рф проти України, потенційну загрозу забруднення ділянок вибухонебезпечними предметами, а також через знищення та розкрадання належного товариству майна.
Доводи апеляційної скарги про те, що на підставі розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили, не можуть бути прийняті до уваги, оскільки згідно пункту 2 це розпорядження підлягало затвердженню сесією обласної ради, однак відповідного рішення обласної ради скаржник не надав. Ураховуючи викладене, слід визнати, що зазначене розпорядження без його затвердження сесією обласної ради не створює для відповідача правових наслідків у вигляді звільнення від виконання договірних зобов`язання, у тому числі і обов`язку зі сплати орендної плати за 2023, 2024роки. 
В ході розгляду справи представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечував наявність у товариства можливості використання орендованих земель у 2023, 2024 роках, пославшись на лист Головного управління Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року, згідно якого піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучалися до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ» на території Бериславського району. 
Разом з цим, зазначений лист беззаперечно не доводить неможливість використання орендованих земельних ділянок за цільовим призначенням, адже ГУ ДСНС у Херсонській області повідомило, що роботи з розмінування орендованих ділянок проводились іншими фаховими відомствами з розмінування.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що процедура розмінування та приведення після тимчасової окупації військами рф орендованих земельних ділянок у стан придатний для ведення господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів задля забезпечення використання земель. Однак товариство не довело, що ним вчинялися всі необхідні та можливі дії для належного виконання умов договору оренди.
Отже, лист Головного управління Державної служби з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025року не підтверджує об`єктивної неможливості використання орендованих земельних ділянок за цільовим призначенням, а невиконання зобов`язань орендарем в 2023, 2024 роках не може бути виправдане обставинами непереборної сили.
Крім того, лист Великоолександрівської селищної військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03 квітня 2025 року №1007 свідчить про проведення в 2023 років обстеження та виконання робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів стосовно земельної ділянки 6520982000:07:014:0037. Незважаючи на проведені роботи, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не приступило до обробітку землі та не навело аргументів, які б унеможливлювали для товариства виконання умов договору оренди. 
Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на Інтерактивну карту ДСНС щодо виявлення або ймовірного знаходження вибухонебезпечних предметів на землях Великоолександрівської селищної територіальної громади, оскільки ця карта відображає лише актуальну інформацію на час її перегляду та не містить даних щодо спірного періоду. 
Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням договірних зобов`язань.
Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині того, що в 2023-2024 роках підприємство не могло використовувати орендовані земельні ділянки через їхнє можливе замінювання, оскільки за наявними у справі доказами, позивачем доведено та не заперечується відповідачем, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з 24 лютого 2022 року і по теперішній час не здійснює господарської діяльності на орендованих землях, навіть після проведення розмінування частини земель сільськогосподарського призначення, при цьому підприємство протягом означеного періоду самостійно не зверталося до суб`єктів протимінної діяльності з заявами про обстеження ділянок та не вчиняє дії, які б свідчили про намір здійснення господарської діяльності на орендованих ділянках, що значною мірою впливає на права позивача. 
Підстав для скасування рішення суду в частині задоволених вимог, з врахуванням доводів апеляційної скарги, колегія суддів не вбачає.
Разом з тим, колегія суддів зазначає, що військова агресія рф проти України, як і тимчасова окупація російською федерацією в 2022 році частини території Херсонської області, до складу якої входила і частина, де розташовані земельні ділянки позивача, а також проведення бойових дій на території Херсонської області є загальновідомими фактами. За таких обставин, посилання відповідача на неможливість використання ним за призначенням об`єкту оренди в період з 24 лютого 2022року по листопад 2022 року не потребує доказуванню, однак може бути спростовано належними та допустимими доказами з боку позивача, який таких доказів не надав.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що існують підстави для виключення з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.
Аргументи ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про те, що підприємство не є належним відповідачем у справі, оскільки у квітні 2025 року відчужило право оренди землі ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», колегія суддів визнає неприйнятними у зв`язку з відсутністю у справі доказів на підтвердження цих обставин.
Згідно пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" задовольнити частково, рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 листопада 2025 року змінити, виключивши з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» земельних ділянок у період 2022 року, в іншій частині рішення суду залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, суд

постановив: 
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 28 листопада 2025 року змінити.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання ТОВ «ЮТС -АГРОПРОДУКТ» об`єкту оренди у період 2022 року.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий: В.О. Бездрабко

Судді: Л.А. Приходько 

С.В. Радченко