ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.12.2025 року м.Дніпро Справа № 908/815/17

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Дарміна М.О.(доповідач),
суддів: Чус О.В., Кощеєва І.М.
при секретарі судового засідання Карпенко А.С.

Представники сторін:
від позивача: Харламов Дмитро Ігорович (в залі іншого суду) - від ТОВ "Орбіта-Сервіс" - Довіреність №11/04-24/1 від 11.04.2024 р. 
від відповідача: Шевкопляс Тетяна Вікторівна (поза межами приміщення суду) - від Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради - Довіреність №б/н від 10.01.2024 р.
від скаржника: Михайловський Андрій Сергійович (в залі суду) - від Запорізької міської ради - витяг з ЄДР
інші представники сторін в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Запорізької міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 (суддя Левкут В.В. повний текст рішення складено 11.06.2024р.) у справі №908/815/17
за первісним позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)
до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю “Орбіта-Сервіс” (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальний заклад “Палац культури “Орбіта” (69035, м.Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9)
про стягнення заборгованості в сумі 137 164,23 грн.
та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю “Орбіта-Сервіс” (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9)
до відповідача-1 Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)
до відповідача-2 Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)
про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949,00 грн.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції:

Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 137 164,23 грн за договором оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням ТОВ «Орбіта-Сервіс» умов договору оренди щодо своєчасної сплати орендної плати за період з грудня 2016 року по березень 2017 року.
В свою чергу, ТОВ «Орбіта-Сервіс» звернулося із зустрічним позовом до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Запорізької міської ради про стягнення, згідно заяву ТОВ “Орбіта-Сервіс” про збільшення розміру позовних вимог за зустрічним позовом, прийнятої судому першої інстанції від 23.02.2022р. до розгляду, компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949,00 грн, посилаючись на те, що орендар за власні кошти та за згодою орендодавця здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна, які після розірвання договору оренди перейшли у власність орендодавця.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 первісний позов задоволено. Стягнуто з ТОВ «Орбіта-Сервіс» на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 137 164,23 грн заборгованості з орендної плати та 2 057,46 грн судового збору. Зустрічний позов задоволено відносно Запорізької міської ради. Стягнуто з Запорізької міської ради на користь ТОВ «Орбіта-Сервіс» 10 998 949,00 грн компенсації за поліпшення орендованого майна, 164 984,24 грн судового збору та 49 236,48 грн витрат на оплату вартості судових експертиз. В частині зустрічних вимог до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в позові відмовлено.
Приймаючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд виходив з того, що будівля Палацу культури «Орбіта», літ. А-3, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9, належить на праві власності територіальній громаді м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради. Між сторонами 01.09.2001 укладено договір № 1 оренди нежитлових приміщень, за яким ТОВ «Орбіта-Сервіс» передано в строкове платне користування частину підвалу та приміщення палацу культури загальною площею 733,5 кв.м. Договір оренди розірвано за згодою сторін 28.02.2019.
Суд першої інстанції встановив, що ТОВ «Орбіта-Сервіс» визнало наявність заборгованості з орендної плати за період з грудня 2016 року по березень 2017 року в сумі 137 164,23 грн, у зв`язку з чим первісні позовні вимоги задоволено.
Щодо зустрічного позову суд зазначив, що рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 ТОВ «Орбіта-Сервіс» надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу. Право на проведення реконструкції підтверджено також листом Комунального закладу «Палац культури «Орбіта» від 02.08.2006 № 71. Рішеннями Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі № 908/3971/14 та від 18.02.2016 у справі № 908/6154/15 встановлено, що ТОВ «Орбіта-Сервіс» отримало всі необхідні погодження та дозволи на проведення реконструкції орендованих приміщень. Посилаючись на висновок додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021, суд першої інстанції дійшов висновку, що ринкова вартість орендованих приміщень станом на 01.09.2001 могла складати 383 224,00 грн, а станом на 28.02.2019 становить 11 382 173,00 грн. Різниця між цими показниками у розмірі 10 998 949,00 грн підлягає компенсації орендарю як вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Підстави, з яких порушено питання про перегляд судового рішення та узагальнені доводи апеляційної скарги:

Не погодившись з зазначеним судовим рішенням, Запорізька міська рада звернулась до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі №908/815/17 скасувати частково, а саме в частині задоволення зустрічного позову ТОВ «Орбіта - Сервіс» до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Запорізької міської ради про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна і ухвалити нове рішення в цій частині про відмову в задоволенні зустрічного позову; в іншій частині рішення суду залишити без змін.

Узагальнення доводів апеляційної скарги:

Апеляційна скарга обґрунтована наступним:

Апелянт зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» компенсації підлягають кошти в межах збільшення в результаті невід`ємних поліпшень вартості орендованого майна. Однак судом першої інстанції сума компенсації визначена та стягнута виходячи з ринкової вартості орендованого майна з урахуванням прибудови літ. А4-3, а не ринкової вартості орендованого майна, на яку збільшилась його вартість в результаті здійснених невід`ємних поліпшень.
Апелянт вказує, що протягом часу оренди орендар побудував прибудову до об`єкта оренди літ. А4-3 загальною площею 134,0 кв.м. Згідно з пунктом 14 Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 11.07.2012 ТОВ «Орбіта-Сервіс» реконструйовано 839,9 кв.м приміщень, в тому числі побудовано прибудову площею 134 кв.м. 20.05.2016 орендар ТОВ «Орбіта-Сервіс» зареєстрував за собою право власності на прибудову літ. А4-3 площею 134 кв.м. Таким чином, орендар в процесі оренди комунального майна створив нову річ і набув на неї право власності. Вказане новозбудоване майно не стало і не було предметом оренди, а тому прибудова літ. А4-3 не повинна розглядатись як результат проведених поліпшень орендованого комунального майна.
Апелянт звертає увагу, що у висновку експертизи 2021 року на запитання № 4 експертом надано відповідь, відповідно до якої в результаті здійснених ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень ринкова вартість орендованих нежитлових приміщень збільшилась на 5 522 630 грн, а не на 11 382 173,00 грн, як визначено судом першої інстанції.
Апелянт також зазначає, що проектно-кошторисна документація, досліджена судовими експертами, містить витрати на будівництво прибудови літ. А4-3, а також роботи, пов`язані з благоустроєм прилеглої території, що не може розглядатись як поліпшення орендованого майна. Прибудова літ. А4-3 не перейшла у комунальну власність, не була предметом оренди, а отже вона не є невід`ємним поліпшенням орендованого майна і на неї не розповсюджується компенсація як за невід`ємні поліпшення.
Крім того, апелянт вказує, що судом першої інстанції в порушення вимог ст.ст. 104, 236 ГПК України не обґрунтовано, чому суд відхилив висновки експертиз 2018 та 2022 року, які також надали відповіді на питання, що входять у предмет доказування по даній справі.

Узагальнені доводи інших учасників провадження у справі:

ТОВ «Орбіта-Сервіс» заперечує проти апеляційної скарги Запорізької міської ради та вважає апеляційну скаргу необґрунтованою, просить залишити її без задоволення, посилаючись на наступне:
Позивач за зустрічним позовом зазначає, що твердження апелянта про визначення судом першої інстанції суми компенсації з урахуванням прибудови літ. А4-3 не відповідає дійсності. 28.02.2019 між сторонами договору оренди підписано акт прийому-передачі (повернення) об`єкта оренди, за яким було повернуто орендодавцю отриманий в оренду об`єкт нерухомості. Прибудова літ. А4-3 не передавалась в оренду і не поверталась орендодавцю.
ТОВ «Орбіта-Сервіс» вказує, що ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 було призначено додаткову комплексну судову експертизу, першим питанням якої було визначення ринкової вартості нежитлових приміщень, переданих ТОВ «Орбіта-Сервіс» за договором № 1 оренди. У висновку експертизи 2021 року перелічені орендовані згідно технічного паспорту станом на 21.03.2014 приміщення в основній будівлі, площа яких складає 704,4 кв.м. Прибудова літ. А4-3, на яку за ТОВ «Орбіта-Сервіс» визнано право власності, у зазначеному переліку не значиться.
Позивач за зустрічним позовом посилається на правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14 та від 14.07.2020 у справі № 908/3748/13, згідно з якою суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття та його вартість на момент припинення договору оренди зі здійсненими поліпшеннями та компенсувати різницю між зазначеними показниками.
ТОВ «Орбіта-Сервіс» зазначає, що на сторінці 17 додаткової експертизи 2021 року зазначена формула визначення ринкової вартості приміщень з проведеними поліпшеннями станом на 28.02.2019, де площа приміщення становить 704,4 кв.м, а не 838,4 кв.м (з урахуванням прибудови). Таким чином, судовим експертом визначалась ринкова вартість саме об`єкта оренди, без врахування вартості прибудови площею 134 кв.м.

Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді:
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.07.2024 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Дармін М.О. (доповідач), судді – Кощеєв І.М., Чус О.В.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2024 відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи №908/815/17. Доручено Господарському суду Запорізької області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи №908/815/17.
28.06.2024 матеріали даної справи надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.07.2024 Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Запорізької міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі №908/815/17. Розгляд справи призначено у судовому засіданні на 19.11.2024 об 11:30 годин.
01.08.2024 за допомогою засобів поштового зв`язку до канцелярії суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" в якому він просить апеляційну скаргу Запорізької міської ради залишити без задоволення а рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 без змін.
07.08.2024 через систему «Електронний суд» від представника Запорізької міської ради подано заяву в якій він заявляє про свою незгоду із викладеними у відзиві доводами.
18.11.2024 через систему «Електронний суд» від представника Запорізької міської ради подано клопотання про відкладення розгляду справи призначеного на 19.11.2024 об 11:30 год. Настрок до проведення комплексної судової комісійної експертизи, судової будівельно-технічної експертизи, оціночно-будівельної експертизи та економічної експертизи в рамках кримінального провадження № 42024082010000075 від 21.06.2024.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.11.2024р. в судовому засіданні оголошено перерву до 20.05.2025 на 10:00 год.
13.05.2025 через систему «Електронний суд» від представника Запорізької міської ради надійшли додаткові пояснення у справі.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.05.2025 в судовому засіданні оголошено перерву до 09.12.2025 на 10:00 год.
10.06.2025 за допомогою засобів поштового зв`язку до канцелярії суду надійшли заперечення на додаткові поясненн від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс".
29.10.2025 через систему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" надійшли додаткові пояснення у справі.
03.12.2025 через систему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
04.12.2025 через систему «Електронний суд» від представника Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Ухвалами Центрального апеляційного господарського суду від 08.12.2025 заяви представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" та представника Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, задоволено.
09.12.2025 колегія суддів перейшла до стадії прийняття судового рішення, оголошення вступної та резулятивної частини якого відбудеться 11.12.2025р. о 12:50год.
11.12.2025 у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови Центрального апеляційного господарського суду.
11.12.2025 від представника Запорізької міської ради через канцелярію суду було зареєстровано клопотання про видачу вступної та резолютивної частини постанови по справі №908/815/17.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом, підтверджено матеріалами справи і не оспорюється сторонами спору:

Комунальним підприємством «Палац культури «Орбіта» (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» (Орендарем) 01.09.2001 укладений договір №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (надалі – Договір).
Відповідно до п. 1.1 Договору Орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності Запорізької міської ради від 07.05.2001 № 96 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину підвалу та приміщення палацу культури, загальною площею 733,5 кв. м, розташованих за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (об`єкт оренди), вартість якого визначена експертним шляхом ТОВ “Центр оцінки майна, бізнесу та інвестицій” станом на 31 березня 2001 року і становить 291538,00 грн. 
Вступ орендаря у користування об`єктом оренди настає одночасно з підписанням сторонами договору та Акту прийому-передачі вказаного об`єкту (п. 2.1 договору).
На виконання зазначеного пункту договору сторонами підписаний Акт прийому-передачі об`єкта оренди від 01.09.2001.
Відповідно до п. 3.1 Договору (в редакції додаткової угоди від 02.06.2010) орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, рішення Запорізької міської ради від 28.01.2004 № 46, від 28.04.2007 № 31, рішень Виконавчого комітету міської ради від 28.02,2006 № 63 і перераховується Орендарем згідно рахунків комунального закладу «Палац культур «Орбіта» на зазначений в договорі рахунок щомісячно, не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним згідно розрахунку (Додаток № 1 до договору в редакції від 02.06.2010, який є невід`ємною частиною договору оренди). 
Пунктами 5.4 – 5.5 Договору встановлено, що Орендар зобов`язаний виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця. Для отримання згоди на проведення поліпшень надати Орендодавцю: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, проектно-кошторисну документацію та інші документи.
Відповідно до п. 10.1 Договору він діє з 01 вересня 2001 року до 01 вересня 2011 року, строком на 10 (десять) років.
Пунктом 10.6 Договору встановлено що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміни договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Згідно даних, які містяться в Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №87089365 від 15.05.2017, будівля Палацу культури «Орбіта», літ. А-3 (крім приміщення 1 літ.А1), за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9, загальною площею 5037,1 кв. м, належить на праві власності територіальній громаді м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради згідно рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради №13 від 28.01.2000.
Додатковою угодою від 01.02.2008 визнано Орендодавцем майна Управління комунальної власності Запорізької міської ради, а Балансоутримувачем Комунальний заклад «Палац культури «Орбіта». 
Додатковою угодою від 29.04.2011, на підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 №6 «Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну численність апарату Запорізької міської ради та її виконавчих органів», від 06.04.2011 №20 «Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об`єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя», сторони дійшли згоди замінити сторону в Договорі оренди №1 від 01.09.2001 нежитлового приміщення по вул. Лермонтова, 9, а саме замінити Орендодавця з Управління комунальної власності Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради. 
Листом № 405 від 16.03.2006 Управління комунальної власності Запорізької міської ради надало згоду ТОВ “Орбіта-Сервіс” на реконструкцію орендованих приміщень, та зведення прибудови до входу в палац культури “Орбіта” по вул. Лермонтова, 9.
Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001, ТОВ “Орбіта-Сервіс” надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вулиці Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.
ТОВ “Орбіта-Сервіс” розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами, зокрема з КП “Управління капітального будівництва, Запорізької філії ДП “НДІ проектреконструкція”, КП “Водоканал”, ВАТ “Запоріжжяобленерго”, ВАТ “Запоріжгаз”, Санстанцією у м. Запоріжжя та іншими службами.
Орендар листом № 67/2 від 30.10.2006 звернувся до Орендодавця з проханням погодити проектно-кошторисну документацію “Реконструкція частини орендованих приміщень, та прибудови до входу в палац культури “Орбіта” по вул. Лермонтова, 9.
Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством - ПП “Добробут-Плюс” (ліцензія серія АВ № 050815 від 17.03.2006 р.) на підставі договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006.
Перед початком виконання будівельних робіт за вищезазначеним договором Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт № 603 від 27.09.2016, в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за № 330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту.
Після завершення будівництва позивачем здійснено введення об`єкта до експлуатації шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за № ЗП 14312116039.
Окрім рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 року, яким дозволено ТОВ “Орбіта-Сервіс” проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ “Орбіта-Сервіс” такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу “Палац культури “Орбіта” вих. № 71 від 02.08.2006, яке отримано позивачем в порядку пункту 5.4 договору оренди, яким передбачено, що орендар зобов`язується виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця.
Також листом від 10.04.2007 вих. № 53 КП “Палац Культури” підтвердив правову можливість розміщення культурно-торгово-розважального комплексу по вул. Лермонтова, 9.
ТОВ “Орбіта-Сервіс” 23.01.2012 звернулось до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради з листом № 2 щодо складання акту визначення витрат ТОВ “Орбіта-Сервіс” на поліпшення орендованого майна – нежитлових приміщень площею 705,9 кв. м. по вул. Лермонтова, 9 в м. Запоріжжя. 
Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради наказом № 64 від 27.02.2012 створено відповідну комісію, до складу якої увійшли представники Департаменту (Орендодавця), КЗ «ПК «Орбіта» (Балансоутримувача) та ТОВ «Орбіта-Сервіс» (Орендаря).
За результатами роботи комісії 21.12.2012 складаний акт визначення витрат орендодавця ТОВ «Орбіта-Сервіс», в якому зазначено про відсутність підстав для компенсації витрат Орендарю. 

Обставини справи, встановлені судом апеляційної інстанції та оцінка апеляційним господарським судом доводів учасників провадження у справі і висновків суду першої інстанції:

Заслухавши доповідь судді-доповідача щодо змісту судового рішення, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази у справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів апеляційного господарського суду встановила, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню в силу наступного:
З урахуванням доводів і вимог апеляційної скарги, в порядку частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегією суддів не перевіряється правильність висновків суду першої інстанції в частині неоспорюваних сторонами обставин справи відносно того, що:
Комунальним підприємством «Палац культури «Орбіта» (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» (орендарем) 01.09.2001 укладений договір № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9.
Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину підвалу та приміщення палацу культури загальною площею 733,5 кв.м, вартість якого визначена експертним шляхом станом на 31 березня 2001 року і становить 291 538,00 грн.
На виконання договору сторонами підписаний Акт прийому-передачі об`єкта оренди від 01.09.2001.
Договір оренди діяв з 01 вересня 2001 року до 01 вересня 2011 року, строком на 10 років, та був продовжений до 01.09.2021.
Будівля Палацу культури «Орбіта», літ. А-3, за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9, загальною площею 5037,1 кв.м, належить на праві власності територіальній громаді м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.
Додатковою угодою від 01.02.2008 визнано орендодавцем майна Управління комунальної власності Запорізької міської ради, а балансоутримувачем — Комунальний заклад «Палац культури «Орбіта».
Додатковою угодою від 29.04.2011 орендодавця замінено з Управління комунальної власності Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.
Листом № 405 від 16.03.2006 Управління комунальної власності Запорізької міської ради надало згоду ТОВ «Орбіта-Сервіс» на реконструкцію орендованих приміщень та зведення прибудови до входу в палац культури «Орбіта».
Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 ТОВ «Орбіта-Сервіс» надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.
Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за № ЗП 14312116039.
Сторонами договору 28.02.2019 укладена додаткова угода, якою договір оренди розірвано за згодою сторін. За актом прийому-передачі від 28.02.2019 предмет оренди повернуто орендодавцю.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі № 908/3971/14 визнано право власності ТОВ «Орбіта-Сервіс» на побудовану прибудову літ. А4-3 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 18.02.2016 у справі № 908/6154/15 встановлено, що ТОВ «Орбіта-Сервіс» отримало всі необхідні погодження та дозволи на проведення реконструкції орендованих приміщень.
Колегія суддів зауважує, що сторонами не оспорюється правильність встановлення судом першої інстанції фактичних обставин справи в частині того, що : « … рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради №257/31 від 22.06.2006, на підставі договору оренди нежитлових приміщень №1 від 01.09.2001, ТОВ «Орбіта-Сервіс» надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу. 
ТОВ «Орбіта-Сервіс» розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами, перед початком виконання будівельних робіт Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт №603 від 27.09.2006, в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за №330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту. Після завершення будівництва ТОВ «Орбіта-Сервіс» здійснено введення об`єкта в експлуатацію шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за №ЗП 14312116039.
За змістом пункту 14 Декларації, ТОВ “Орбіта-Сервіс” реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень, в тому числі побудована, зокрема, і прибудова площею 134 кв. м, яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. 
В пункті 15 Декларації зазначено, що на об`єкті виконано всі передбачені проектною документацією, згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами, роботи; обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку; заходи з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, охорони навколишнього природного середовища і антисейсмічні заходи, передбачені проектом, проведені в повному обсязі. Також у вказаному пункті 15 Декларації зазначено: “Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації”. Тобто, побудований/реконструйований позивачем об`єкт, в тому числі прибудова літ. А4-3, є таким, що ведений до експлуатації…
…Про обізнаність Орендодавця щодо здійснення Орендарем поліпшень частини орендованих приміщень свідчать письмові погодження та численні укладені сторонами додаткові угоди до договору оренди № 1 від 01.09.2001, в тому числі щодо збільшення грошової оцінки орендованого майна…
… Під час роботи комісії встановлено, що витрати Орендаря за весь час проведення реконструкції (з 2006 по 2012 роки) згідно із наданими кошторисами, договорами підряду та актами здачі-приймання виконаних робіт становлять по кошторисам – 250 601,20 грн., по актам – 214 693,12 грн., з аудиторського висновку – 675 352,24 грн. Первинні розрахункові документи, що підтверджують понесені Орендарем витрати не надані. Визначити, які витрати понесені Орендарем внаслідок проведення невід`ємних поліпшень в період, на який надано дозвіл (2006 -2007 роки), за наданим документами не можливо. 
В акті зазначено наступний висновок:
- підтверджувальні документи про виконані Орендарем поліпшення орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9, надані до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради не в повному обсязі, містять ряд недоліків та розбіжностей і не відповідають нормативно-правовим актам;
- не надано належним чином оформлених документів, які свідчать про сплату коштів Орендарем за виконані поліпшення;
- реконструкцію не завершено у термін, визначений рішенням № 257/31 від 22.06.2006 – 1 рік;
- письмова згода орендодавця – КЗ «Палац культури «Орбіта» на проведення капітального ремонту нежитлових приміщень по вул. Лермонтова. 9 – відсутня;
- проектно-кошторисна документація на реконструкцію приміщень не узгоджена орендодавцем – КЗ «Палац культури «Орбіта»; 
- надано письмову згоду Управління комунальної власності Запорізької міської ради на реконструкцію орендованих приміщень (№ 405 від 16.03.2006), яке у 2006 році ще не було Орендодавцем;
- акти здачі-приймання виконаних робіт не співпадають з наявними локальними кошторисами;
- пунктом 3 аудиторського висновку від 10.09.2012, наданого ПП «Аудиторська фірма «Синтез-Аудит-Фінанс» аудитор підтверджує вартість виконаних робіт та оплачених робіт на загальну суму 675 352,24 грн., з урахуванням 30 746,69 витрат на проектні роботи та 172 829,17 грн. витрат на благоустрій території, які не можуть розглядатись комісією як витрати орендаря на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна…» .
Відповідно до тексту мотивувальної частини рішення Господарського суду Запорізької області від 18.02.2016р. у справі № 908/6154/15: « … Листом № 405 від 16.03.2006 р. Управління комунальної власності Запорізької міської ради надало згоду ТОВ «Орбіта-Сервіс» на реконструкцію орендованих приміщень, та зведення прибудови до входу в палац культури «Орбіта» по вул. Лермонтова, 9.
Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 року, на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001 року, ТОВ «Орбіта-Сервіс» надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вулиці Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.
Позивачем розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами, зокрема з КП «Управління капітального будівництва, Запорізької філії ДП «НДІ проектреконструкція», КП «Водоканал», ВАТ «Запоріжжяобленерго», ВАТ «Запоріжгаз», Санстанцією у м. Запоріжжя та іншими службами.
Позивач листом № 67/2 від 30.10.2006 р. звернувся до орендодавця з проханням погодити проектно-кошторисну документацію «Реконструкція частини орендованих приміщень , та прибудови до входу в палац культури «Орбіта» по вул. Лермонтова, 9.
Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством - ПП «Добробут-Плюс» (ліцензія серія АВ № 050815 від 17.03.2006 р.) на підставі договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006 року.
Перед початком виконання будівельних робіт за вищезазначеним договором Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт № 603 від 27.09.2016 року (арк.с. 25) в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006 року, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за № 330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту.
Після завершення будівництва позивачем здійснено введення об`єкта до експлуатації шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 року за № ЗП 14312116039 (арк.с 27).
Окрім рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 року, яким дозволено ТОВ «Орбіта-Сервіс» проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ «Орбіта-Сервіс» такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу «Палац культури «Орбіта» вих. № 71 від 02.08.2006 року (арк.с. 19), яке отримано позивачем в порядку пункту 5.4 договору оренди, яким передбачено, що орендар зобов`язується виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця.
Також листом від 10.04.2007 року вих. № 53 (арк.с. 20) КП «Палац Культури» підтвердив правову можливість розміщення культурно-торгово-розважального комплексу по вул. Лермонтова, 9….
…Рішенням господарського суду Запорізької області у справі № 908/3971/14 від 23.10.2014 р., яке набрало законної сили, позов ТОВ «Орбіта-Сервіс» про визнання права власності на прибудову, збудовану ТОВ «Орбіта-Сервіс» на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 та отриманих дозволів на реконструкцію орендованих приміщень під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу задоволено, визнано право власності на побудовану ТОВ «Орбіта-Сервіс» прибудову літ. А -3 за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Лермонтова, 9. Судом при вирішенні спору у справі № 908/3971/14 встановлено, що «згідно пункту 14 Декларації від 11.07.2012 р. товариством з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» було реконструйовано 839,9 кв.м. приміщень, в тому числі була побудована зокрема і прибудова площею 134 кв.м., яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. Пунктом 15 Декларації від 11.07.2012 р. зазначено, що на об`єкті виконано всі передбачені проектною документацією згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи. Обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку. Заходи з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, охорони навколишнього природного середовища і антисейсмічні заходи, передбачені проектом, проведені в повному обсязі. Також, у вказаному 15 пункті Декларації від 11.07.2012 р., зазначено: «Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації»….
…Позивач, здійснивши реконструкцію орендованого майна, звернувся до відповідача для визначення своїх витрат на поліпшення орендованого майна нежитлових приміщень площею 705,9 кв.м. по вулиці Лермонтова, 9 у місті Запоріжжя.
Актом визначення витрат орендаря, що складений відповідачем 21.12.2012 р., позивачу повністю відмовлено у визнані витрат на поліпшення орендованого майна через надання не в повному обсязі погоджувальних документів, наявність в наданих документах недоліків та невідповідностей, а також вказано на неможливість включення до витрат орендаря вартості робіт по благоустрою території, оскільки прилегла територія на є обєктом оренди за умовами договору № 1 від 01.09.2001 р….».( https://reyestr.court.gov.ua/Review/56096142) 
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів виснує, що наявними в матеріалах справи доказами підтверджується виконання робітТОВ «Орбіта-Сервіс», які мали наслідком поліпшення орендованого майна лише до підписання Декларації про готовність об`єкту до експлуатації 11.07.2012р. (т.1 а.с. 95-100).
Докази виконання будь-яких інших робіт, які були б погоджені ореднодавцем з боку ТОВ «Орбіта-Сервіс» після підписання Декларації про готовність об`єкту до експлуатації 11.07.2012р. в матеріалах справи відсутні.
Листом № 2 від 23.01.2012р. на ім`я начальника департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (вх.№ 935 від 06.02.12р.) ТОВ «Орбіта – Сервіс» просило створити комісію з визначення вартості невід`ємних поліпшень в ході капітального ремонту орендованих прощ за адресою Лермонтова, 9 (1998-2000р.р.), а також в ході реконструкції орендованих площ 2006-2008р.р.) (т.2 а.с. 94).
Наказом Департаменту комунальної власності Запорізької міської ради № 64 від 27.02.2012р. затверджено комісію по визначенню витрат орендаря – ТОВ «Орбіта – Сервіс» (договір оренди від 01.09.2001 № 1 нежитлових приміщень по вул.Лермонтова, 9) на поліпшення орендованого майна, здійснених за власні кошти, до складу якої увійшов в тому числі і директор ТОВ «Орбіта -Сервіс» Бондарь Ю.М. (т.2 а.с. 95).
За текстом Акту визначення витрат орендаря ТОВ «Орбіта -Сервіс на поліпшення орендованого майна – нежитлових приміщень площею 705,9 кв.м по вул. Лермонтова, 9 від 21.12.2012р., який складено комісією до складу якої, в тому числі входив, директор ТОВ «Орбіта – Сервіс» Ю.М. Бондарь : « … Наданий пакет документів орендарем до департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради містить:
1. Копію рішення виконавчого комітету міської ради від 22.06.2006 №257/31 «Про проектування та реконструкцію ТОВ «Орбіта -Сервіс» орендованих приміщень по вул. Лєрмонтова, 9 під культурно - оздоровчий центр з прибудовою входу» пунктом 1 якого надано дозвіл ТОВ «Орбіта - Сервіс» на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул.Лермонтова,9 під культурно - оздоровчий центр з прибудовою входу.
2. Узгоджений засіданням містобудівної Ради при головному управлінні архітектури та містобудування м.Запоріжжя робочий проект реконструкції орендованого нежитлового приміщення по вул. Лєрмонтова, 9 (копія витягу з протоколу від 15.06.2006 №330). Виконавець проекту - ПФ «СЕТ».
3.  Дозвіл на виконання будівельних робіт ІДАБК м.Запоріжжя від 27.09.2006 №603.
4 Декларація ІДАБК м.Запоріжжя про готовність об`єкта до експлуатації від 11.07.2012 №ЗП14312116039.
5 Аудиторський висновок від 10.09.2012 «Про фінансування проведених робіт, пов`язаних з проектуванням та реконструкцією орендованих приміщень комунального підприємства «Палац культури «Орбіта» - частини будівлі (літ.А-3) за адресою: м.Запоріжжя, Орджонікідзевський район, вул.Лєрмонтова,9 товариством з обмеженою відповідальністю «Орбіта - Сервіс», що містить:
- розшифровку періоду освоєння: грудень 2005 - квітень 2010 року;
- напрямки фінансування: виконання реконструкції у нежитлових приміщеннях по вул. Лєрмонтова,9;
- джерело фінансування: власні кошти ТОВ «Орбіта - Сервіс»;
- посилання на підтверджувальні документи (в яких є деякі розбіжності з документами, наданими до департаменту).
6 Договір на виготовлення науково - технічної продукції,послуг №043-05 від 21.07.2005 на суму 7560,00 грн. та акт здачі - прийняття (7560,00 грн. з ПДВ) укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ПФ «СЕТ»;
7 Договір на виконання ремонтних робіт №09/БК від 01.09.2006 укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» (Замовник) та ПП «БД «Авто - Мега - Строй» (Виконавець) без суми робіт з локальним кошторисом та актом здачі - прийняття до нього:
- локальний кошторис 7-1-1 на благоустрій території на суму 72600,00 грн. з ПДВ.
- акт здачі - прийняття на суму 88677,60 грн.;
8 Договір підряду від 14.09.2006 №14/09 (на суму 508 249,20 грн.) укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» (Замовник) та ПП «Добробуд-ПЛЮС» (Генеральний підрядник) на проведення ремонтно-будівельних робіт по вул. Лєрмонтова, 9 з локальними кошторисами та актами до нього; договір підряду від 04.04.2008 №4/04 (на суму 1800,00 грн.) та акт за квітень 2008 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 1800,00 грн. з ПДВ, укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» (Замовник) та ПП «Добробуд-ПЛЮС» (Генеральний підрядник) на проведення ремонтно-будівельних робіт по вул. Лєрмонтова, 9:
- локальний кошторис на суму 9703,20грн. з ПДВ.
- локальний кошторис з розрахунком договірної ціни на суму 50343,60 грн. з ПДВ.
- локальний кошторис з розрахунком договірної ціни на суму 181538,40 грн. з ПДВ.
- локальний кошторис 2-1-1 на системи каналізації та водопостачання 3-го поверху на суму 4702,00 грн. з ПДВ.
- локальний кошторис з розрахунком договірної ціни на суму 4314,00 грн. з ПДВ.
- акт за листопад 2006 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 29827,20 грн. з ПДВ.
- акт за грудень 2006 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 4314,00 грн. з ПДВ.
- акт №2 за грудень 2006 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 5181,60 грн. з ПДВ.
- акт №3 за грудень 2006 здачі - прийняття виконаних робіт (електро - монтажні роботи) на суму 6639,60 грн. з ПДВ.
- акт №1 за січень 2007 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 3063,60 грн. з ПДВ.
- акт №1 за лютий 2007 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 11850,00 грн. з ПДВ
- акт №3 за лютий 2007 здачі - прийняття виконаних робіт (на системи каналізації та водопостачання) на суму 4701,60 грн. з ПДВ
- акт №2 за березень договору від 14.09.2006 №14/09 на суму 23768,18 грн. з ПДВ
- акт №2 за травень 2007 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 5962,80 грн. з ПДВ
- акт за липень 2007 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 32113,20 грн. з ПДВ
- акт за серпень 2007 здачі - прийняття виконаних робіт до не зазначеного договору на суму 8966,40 грн. з ПДВ в т.ч. матеріали замовника на суму 5385,35 з ПДВ = 3581,08 з ПДВ
- акт за вересень 2007 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 24104,40 грн. з ПДВ, в т.ч. матеріали заказника на суму 14697,31 з ПДВ = 9407,09 з ПДВ
- акт за жовтень 2007 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 43640,09 грн. з ПДВ
- акт за листопад 2007 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 14421,54 грн. з ПДВ
- акт за лютий 2008 здачі - прийняття виконаних робіт на суму 14121,54 грн. з ПДВ
Всього по договорам з генеральним підрядником ПП «Добробуд-ПЛЮС» по: кошторисам - 250 601,20 грн.,
актам - 214 693,12 грн
9. Договір поставки №091006 від 09.10.2006 (на суму 56842,39 з ПДВ) укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» (Замовник) та ППКП «ФЕМ» (постачальник);
10. Договір на виконання проектних робіт №34/2006-П від 21.10.2006 на суму 700,00 грн та акт здачі - прийняття (700,00 грн. з ПДВ) укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ТОВ «Безпека»;
11. Договір на проведення робіт з експертизи проектної документації на відповідність нормативним актам з охорони праці №4100 - Е - 2006р. від 08.11.2006 (на суму 436,84 грн. з ПДВ) укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ДП «Запорізький експертно - технічний центр»;
12. Договір на виконання проектних робіт №101107 від 03.08.2007 (на суму 2937,00грн.з ПДВ) укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ЗФ «НІ І проектреконструкція»;
13. Договір на виконання геодезичних робіт №0806 від 03.02.2010 (на суму 3654,00 з ПДВ) укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ДП «Український науково- дослідний інститут інженерно-технічних та екологічних досліджень УкрНДІІНТВ»;
14 Договір на виконання робіт №14740 від 09.04.2010 на суму 5417,52 та акт здачі - прийняття (5417,52 з ПДВ) укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ТОВ «ЗМБТІ»;
Загальна сума по всім наданим кошторисам складає 323 201,20 грн.
Загальна сума по всім наданим актам складає 317 048,60 грн….» на останьому аркуші міститься печатка ТОВ «Орбіта – Сервіс»  (т.1 а.с. 237-241).
Колегія суддів враховує, що в томах 9 – 10 справи матеріалів данної справи всі вищеперелічені документи первинного бухгалтерського обліку, які описані в акті Акті визначення витрат орендаря ТОВ «Орбіта -Сервіс на поліпшення орендованого майна – нежитлових приміщень площею 705,9 кв.м по вул. Лермонтова, 9 від 21.12.2012р. і дана обставина сторонами не оспорюється.
Колегія суддів зауважує, що при прийнятті рішення про відмову в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» до комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна в межах справи № 908/6154/15, місцевий господарський суд виходив з того, що : « … як законом, так і договором, визначено час, обставини і умови, коли саме вступають у дію правила щодо визначення правового статусу виконаних наймачем поліпшень (можливість/неможливість відокремлення, визначення вартості, сплата компенсації, зарахування вартості в рахунок орендної плати тощо).
Позивач, здійснивши реконструкцію орендованого майна, звернувся до відповідача для визначення своїх витрат на поліпшення орендованого майна нежитлових приміщень площею 705,9 кв.м. по вулиці Лермонтова, 9 у місті Запоріжжя.
Актом визначення витрат орендаря, що складений відповідачем 21.12.2012 р., позивачу повністю відмовлено у визнані витрат на поліпшення орендованого майна через надання не в повному обсязі погоджувальних документів, наявність в наданих документах недоліків та невідповідностей, а також вказано на неможливість включення до витрат орендаря вартості робіт по благоустрою території, оскільки прилегла територія на є обєктом оренди за умовами договору № 1 від 01.09.2001 р.
З урахуванням встановленого у справі № 908/3971/14, наданих доказів позивачем, вбачається, що відповідач неправомірно не визнав за позивачем витрат, понесених на поліпшення орендованого майна, оскільки позивач отримав всі необхідні погодження та дозволи на проведення реконструкції орендованих приміщень, тому має право, однак після припинення дії договору оренди (через закінчення його терміну, розірвання, відмову, банкрутство), на отримання компенсації вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 від 01.09.2001 року, які виникли внаслідок проведеної позивачем реконструкції орендованих приміщень….
… позивач передчасно та помилково звернувся до суду із вимогами про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, оскільки при настанні умов, визначених законодавством та п. 10.5 договору, у позивача виникне право на отримання компенсації, в разі порушення якого позивач отримає і право вимагати примусової виплати такої компенсації. Отже, відповідне право позивача на час вирішення спору не є порушеним, а визнання судом за позивачем лише самого права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна не веде до захисту його інтересів…». 
Тобто визначення розміру невід`ємних поліпшень в межах справи № 908/6154/15 не здійснювалася.
Колегія суддів враховує, що Не потребують доказування преюдиціальні обставини, тобто встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, - при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.
При цьому не має значення, в якому саме процесуальному статусі виступали відповідні особи у таких інших справах – позивачів, відповідачів, третіх осіб тощо.
Преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме обставинам, встановленим судовими рішеннями (в тому числі в їх мотивувальних частинах), а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом.
Преюдиціальні факти є обов`язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв`язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акта, який набрав законної сили.
Відповідний правовий висновок викладено в постанові КГС ВС від 28.01.2020 у справі № 917/31335/18.
З урахуванням вищевстановлених фактичних обставин справи, колегія суддів констатує, що матеріалами справи підтверджується здійсення ТОВ «Орбіта -Сервіс» невід`ємних поліпшень по договорам з генеральним підрядником ПП «Добробуд-ПЛЮС» по актам на суму 214 693,12 грн та по Договір на виконання робіт №14740 від 09.04.2010, укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ТОВ «ЗМБТІ» по всім наданим актам в розмірі 317 048,60 грн, тобто на суму 531 741,72 грн із розрахунку ( 214 693,12 грн + 317 048,60 грн).
При цьому висновки комісії про неможливість прийняття документів, перелічених в Акті визначення витрат орендаря ТОВ «Орбіта -Сервіс на поліпшення орендованого майна – нежитлових приміщень площею 705,9 кв.м по вул. Лермонтова, 9 від 21.12.2012р., не приймаються до уваги колегією суддів, оскільки саме ця відмова і є слугувала причиною винекнення спору в грудні 2015 року, який для ТОВ «Орбіта -Сервіс» мав наслідком відмову в задоволенні позову до комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна в межах справи 908/6154/15 з наведених вище підстав.
Предметом апеляційного оскарження є рішення суду першої інстанції в частині задоволення зустрічного позову ТОВ «Орбіта-Сервіс» до Запорізької міської ради про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949,00 грн. В іншій частині рішення суду першої інстанції апелянтом не оскаржується.
Відповідно до частини 1 статті 75 Господарського процесуального кодексу України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, можуть бути зазначені в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їх представників.
Заявами по суті справи , відповідно до частини 2 статті 161 Господарського процесуального кодексу України, є : позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву.
За текстом додаткових пояснень Запорізької міської ради : « … матеріали даної справи не містять належних та допустимих доказів збільшення вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, внаслідок проведених ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень.
У зв`язку з цим, Запорізька міська рада вважає за необхідне надати наступний розрахунок альтернативної суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень.
В матеріалах справи наявний Акт визначення витрат орендаря ТОВ «Орбіта- Сервіс» на поліпшення орендованого майна - нежитлових приміщень площею 705,9 кв.м. по вул. Лермонтова, 9 від 21.12.2012 року (додаток до відзиву на зустрічну позовну заяву від 16.10.2018).
З вказаного Акту вбачається, що відповідно до аудиторського висновку від 10.09.2012, виконаним ПП «Аудиторська фірма «Синтез-Аудит-Фінанс», аудитор підтверджує вартість виконаних та оплачених робіт по реконструкції орендованих приміщень на загальну суму 675 352,24 грн. Однак, вказана сума містить деякі види робіт та витрат, що не відносяться до невід`ємних поліпшень: 675 352,24 грн. - 30 746,69 грн. (проектні роботи не є невід`ємними поліпшеннями в розумінні п. 1.1 «Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації», затвердженого наказом ФДМУ від 27.02.2004 № 377) - 88 677,60 грн. (Благоустрій території) - 84 151,57 грн. (Вартість тротуарної плитки, бордюрів, стоків) = 471 776,38 грн. (витрати орендаря на реконструкцію орендованого майна) * 100,0 * 99,9 * 100,2 * 100,5 * 124,9 * 143,3 * 112,4 * 113,7 * 109,8 * 101,0 (Індекси інфляції за період жовтень 2012 - січень 2019 рр.) = 1 203 911,62 грн. (витрати орендаря на реконструкцію орендованого майна з урахуванням індексів інфляції на момент розірвання договору оренди землі).
Таким чином, Запорізька міська рада вбачає за можливе розглянути альтернативну суму компенсації в розмірі 1 203 911,62 грн., яка може бути стягнута за поліпшення орендованого майна…»
Відповідно до частини 4 статті 191 Господарського процесуального кодексу України, у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.
Колегія суддів зауважує, що предметом зустрічного позову у даній справі, з урахуванням заяви ТОВ “Орбіта-Сервіс” про збільшення розміру позовних вимог за зустрічним позовом є стягнення вартості компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949,00 грн. Позовні вимоги щодо відшкодування інфляційних збільшень на суму нарахованих не були предметом позовних вимог ТОВ “Орбіта-Сервіс”.
Відповідно до частини 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, у суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів приймає до уваги визнання Запорізької міською радою лише 471 776,38 грн вартості невід`ємних поліпшень, здійснених до 11.07.2012р.
Надані представником Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" 10.06.2025р. заперечення на додаткові поясненн від не приймаються до уваги колегії суддів як такі, що суперечать принципу диспозитивності господарського судочинства в частині реалізації права відповідача за зустрічним позовом у визнанні частини із заявлених позовних вимог.
Щодо правомірності заявлення ТОВ “Орбіта-Сервіс” позовних вимог за зустрічним позовом є стягнення вартості компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949,00 грн, колегія суддів виходить з наступного:
В якості обгрунтування збільшення вартості компенсації за поліпшення орендованого майна до 10 998 949,00 грн, ТОВ “Орбіта-Сервіс” посилалося лише на висновки Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20, які супровідним листом вих. №2985/2986/2987/2988-20 від 16.12.2021 надійшли на адресу господарського суду 21.12.2021р. і , відповідно, слугували підстаою для прийняття місцевим господарським судом 23.02.2022р. ухвали про прийняття до розгляду заяву ТОВ “Орбіта-Сервіс” про збільшення розміру позовних вимог за зустрічним позовом, розглядаються вимоги про стягнення з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради на користь товариства з обмеженою відповідальністю “Орбіта-Сервіс” компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10998949,00 грн.
При цьому, які вірно встановлено місцевим господарським судом : « … Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані наступним. Орендарем розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено із всіма відповідними службами, зокрема з КП “Управління капітального будівництва”, Запорізької філії ДП “НДІ проект реконструкція”, КП “Водоканал”, ВАТ “Запоріжжяобленерго”, ВАТ “Запоріжгаз”, Санстанцією у м. Запоріжжі та іншими службами. Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством – ПП “Добробут-Плюс” на підставі договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006. Після завершення будівництва Орендарем здійснено введення об`єкта до експлуатації шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012р. за № ЗП 14312116039. Окрім рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, яким дозволено ТОВ “Орбіта-Сервіс” проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, буд. 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ “Орбіта-Сервіс” такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу “Палац культури “Орбіта” від 02.08.2006 № 71. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі № 908/3971/14, яке є чинним, позов ТОВ “Орбіта-Сервіс” задоволено, визнано право власності на побудовану ТОВ “Орбіта-Сервіс” прибудову літ. А4-3 за адресою: м.Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9. У вказаному рішенні було зазначено, що згідно п. 14 Декларації від 11.07.2012р. ТОВ “Орбіта-Сервіс” було реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень в тому числі була побудована зокрема і прибудова площею 134 кв.м., яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. Пунктом 15 Декларації від 11.07.2012 зазначено, що на об`єкті виконані всі передбачені проектною документацією згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи. Обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку. Також, у п. 15 вказаної Декларації зазначено: “Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації”. У 2012 році ТОВ “Орбіта-Сервіс” звернулось до Орендодавця з листом про складання акту визначення витрат ТОВ “Орбіта-Сервіс” на поліпшення орендованого майна – нежитлових приміщень площею 705,9 кв. м по вул. Лермонтова, 9 в м. Запоріжжя. Проте, 21.12.2012 Орендодавцем складено акт визначення витрат Орендаря на поліпшення орендованого майна, яким відмовлено у визнані витрат на поліпшення орендованого майна з підстав того, що не було необхідного дозволу на здійснення реконструкції та погодження документації на проведення такої реконструкції. Крім того, за доводами ТОВ «Орбіта-Сервіс», рішенням Господарського суду Запорізької області від 18.02.2016 у справі №908/6154/15 за позовом ТОВ “Орбіта-Сервіс” до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, встановлено неправомірність невизнання Департаментом за позивачем права на витрати, понесені на поліпшення орендованого майна, за наявності всіх необхідних погоджень та дозволів на проведення реконструкції орендованих приміщень. За доводами позивача за зустрічним позовом, Орендодавець при розірвання договору оренди зобов`язаний компенсувати здійснені ТОВ “Орбіта-Сервіс” поліпшення орендованого майна, так як здійснені поліпшення виконані орендарем з дозволу орендодавця та їх неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. З урахуванням прийнятих судом заяв про збільшення розміру зустрічних позовних вимог та залучення співвідповідача за зустрічним позовом, ТОВ “Орбіта-Сервіс” просить суд стягнути з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Запорізької міської ради компенсацію за поліпшення орендованого майна в розмірі 10998949,00 грн…». 
Колегія суддів зауважує, що відповідно до частини 2 статті 86 Господарського процесуального кодексу України, жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Так, як вірно встановлено місцевим господарським судом, в матеріалах справи наявні три висновки експертизи: Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 по справі № 908/815/17, складений та підписаний судовим експертом Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. (т.2 а.с. 156-157); Висновок експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20 по справі №908/815/17, складений та підписаний судовими експертами Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. та Криволаповим О.В. (т. 16 а.с. 39-73); Висновок експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 за результатами комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений та підписаний судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук (т.16 а.с. 115-174).
При цьому, згідно висновків експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 по справі № 908/815/17 (т.2 а.с. 156-157) по другому питанню Вартість, на час проведення експертизи, виконаних ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень за договором № 1 01.09.2001року оренди нежитлових приміщень розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою м.Запоріжжя, вул.Лермонтова, 9 складає 2 724 036 грн (т.2 а.с. 156-157). 
Відповідно, згідно Висновків експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20 по справі №908/815/17 пункт 3, враховуючи визначення, планування, стан приміщень та обладнання та вид викоритсання до виконаних робіт, виконання робіт відповідно до договорів з розробкою проектів, отриманням дозволів та погоджень на виконання даних робіт, ремонтно-будівельні роботи, їх конструкційні та технологічні особливості виконання з відповідною прив`язкою до функціонального використання приміщень, окрім робіт по влаштуванню обладнання, сауни сухого жару в прим. 123 (5,7 кв.м), здійснені ТОВ «Орбіта-Сервіс», будівельні роботи ( поліпшення) орендованих приміщень за період з 01.09.2001р. по 28.02.2019р. в Палаці культури «Орбіта» за за адресою: м.Запоріжжя, вул.Лермонтова, 9 є невідємними поліпшеннями, вартістю : 2 969 358,00 грн (т. 16 а.с. 39-73)
Згідно Висновку експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 за результатами комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження :
« 1. Ринкова вартість нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, (літ. A-З) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 переданих ТОВ «Орбіта-Сервіс» за договором №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень) визначена із застосуванням дохідного підходу може складати 3 950 540,80 гривень (три мільйони дев`ятсот п`ятдесят тисяч п`ятсот сорок гривень 80 копійок) з округлениям без урахування ПДВ (592581,12/ 0,15 = 3950540,80 грн без урахування ПДВ).
Визначити ринкову вартість нежитлових приміщень №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху (літ. A-З) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 переданих ТОВ «Орбіта-Сервіс» за договором №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 станом на 01.09.2003 (день укладання договору оренди нежитлових приміщень) на внутрішньому ринку України не надається за можливе.
Ринкова вартість нежитлових приміщень №№ 158-160, 162-166 (літ. А-3) третього поверху у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розсташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 переданих ТОВ «Орбіта-Сервіс» за договором №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя вул. Лермонтова, 9 не визначалась у зв`язку з ненаданням доступу до вказаних приміщень для проведення натурного огляду.
Висновок експертного дослідження від 21.01.2022 №21-2/20-1 сторінка 115 з 120
2. Ступінь фізичного зносу нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, (літ. A-З). у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 на час проведення експертизи відповідно до вимог СОУ ЖКГ 75.11 - 35077234,0015:2009 за приблизною шкалою оцінки фізичного зносу нежитлових приміщень палацу культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 приймаємо рівною 60%.
Ступінь фізичного зносу нежитлових приміщень №№ 158-160, 162-166 третього поверху (літ. A-З) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 на час проведення експертизи не визначався, у зв`язку з ненаданням доступу до вказаних приміщень для проведення натурного огляду.
3. Серед поліпшень нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162- 166 третього поверху (літ. A-З). у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 проведених ТОВ «Орбіта-сервіс» за період з 01.09.2001 по 28.02.2019 згідно наданої проектно- кошторисної документації є невід`ємні поліпшення, які неможливо відокремити від об`єкта нерухомості без завдання йому шкоди, детально зазначено Таблиці 1.
3.1 Перелік та обсяг невід`ємних поліпшень проведених ТОВ «Орбіта- сервіс» за період з 01.09.2001 по 28.02.2019 у нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, (літ. A-З) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 згідно наданої проектно-кошторисної документації детально зазначено в Таблиці 2.
4. На яку суму збільшилась ринкова вартість нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160,162-166 третього поверху (літ. A-З) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 в результаті здійснених ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень) визначити не надається за можливе у зв`язку з неможливістю визначення ринкової вартості нежитлових приміщень №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162-166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розсташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 переданих ТОВ «Орбіта-Сервіс» за договором №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя вул. Лермонтова, 9 станом на 01.09.2001 (день укладання договору оренди нежитлових приміщень).
5. Відповісти на запитання «Яка фактична сума коштів сплачена ТОВ «Орбіта-Сервіс» на здійснення ідентифікованих невід`ємних поліпшень нежитлових преміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162-166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна розсташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9?», експерту не надається за можливе, у зв`язку з тим, що в матеріалах відсутні банківські виписки по розрахунковим рахункам ТОВ «Орбіта-Сервіс»».
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів констатує, що вищенаведеними висновками були встановлені різні розміри вартості невід`ємних поліпшень. 
Відповідно до частини 2 статті 107 Господарського процесуального кодексу України, за наявності сумнівів у правильності висновку експерта (необґрунтованість, суперечність з іншими матеріалами справи тощо) за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити повторну експертизу, доручивши її проведення іншим експертам.
Оскільки при проведенні вищенаведених експертних досліджень, використовувалися , в тому числі, документи первинного бухгалтерського обліку, які містяться в томах томах 9 – 10 справи матеріалів данної справи, а усунення суперечності висновків експертів між собою і з іншими матеріалами справи не було усунуто судом першої інстанції при розгляді даної справи шляхом признанчення повторної експертизи, колегія суддів не приймає до уваги висновки, які наведено у вищенаведених висновках експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 по справі № 908/815/17, складений та підписаний судовим експертом Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. (т.2 а.с. 156-157); Висновки експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20 по справі №908/815/17, складений та підписаний судовими експертами Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. та Криволаповим О.В. (т. 16 а.с. 39-73) та Висновки експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 за результатами комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений та підписаний судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук (т.16 а.с. 115-174), визнаючи їх менш вірогідними, в розумінні статті 79 Господарського процесуального кодексу України доказами, порівняно з вищенаведеними документами первинного бухгалтерського обліку, якими, відповідно, підтверджується здійсення ТОВ «Орбіта -Сервіс» невід`ємних поліпшень орендованих приміщень по договорам з генеральним підрядником ПП «Добробуд-ПЛЮС» по актам на суму 214 693,12 грн та по Договіру на виконання робіт №14740 від 09.04.2010, укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ТОВ «ЗМБТІ» по всім наданим актам в розмірі 317 048,60 грн, тобто на загальну суму 531 741,72 грн.
Відповідні документи первинного бухгальтерського обліку, на переконання колегії суддів є більш вірогідними доказами, які підтверджують здійснення невід`ємних поліпшень саме на суму 531 741,72 грн, на яку позовні вимоги підлягають задоволенню.
Доводи ТОВ «Орбіта -Сервіс», викладені у письмових поясненнях від 29.10.2025р. представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" про те, що : « … питання чи було погоджено орендодавцем здійснення ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень на об`єкті оренди визнається Запорізькою міською радою, спірним залишається лише питання розміру такої компенсації.
II. Представник Запорізької міської ради зазначає у додаткових поясненнях про необхідність застосування розрахунку альтернативної суми компенсації вартості невід`ємних поліпшень, яка визначається шляхом помноження суми, яка вказана в Акті визначення витрат орендаря на поліпшення від 21.12.2012, на індекс інфляції до моменту повернення об`єкту оренди.
Правове питання яким саме чином здійснюється розрахунок компенсації вартості невід`ємних поліпшень визначено у ч.2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в редакції станом на 28.02.2019, тобто станом на момент повернення об`єкту оренди.
Верховний Суд неодноразово зазначав яким саме чином здійснюється розрахунок розміру такої компенсації - суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття та його вартість на момент припинення договору оренди зі здійсненими поліпшеннями та компенсувати різницю між зазначеними показниками (постанова Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14; постанова Верховного Суду від 14.07.2020 по справі №908/3748/13).
Крім того, прошу колегію врахувати, що вказаний правовий висновок наведений також у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду 24.02.2021 по справі №905/435/19 (номер в ЄДРСР - 95133599): «
21. Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон)….
… 27 Закону господарськими судами використано не у повному обсязі свої повноваження, передбачені процесуальним законом, щодо повного та всебічного з`ясування обставин справи в частині з`ясування вартості орендованого майна в межах збільшення в результаті зроблених орендарем поліпшень, які мають бути компенсовані».
З урахуванням того, що на момент повернення об`єкту оренди (28.02.2019) діяла норма ч.2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в редакції, яка наведена у вищезазначений судовій практиці Верховного Суду, то цей правовий висновок Верховного Суду повинен застосовуватися судами і у дійсній справі №908/815/17.
Тому вказівка представника Запорізької міської ради про необхідність визначення компенсації в розмірі витрат ТОВ «Орбіта-Сервіс» на поліпшення помножена на індекс інфляції, прямо протирічить, зокрема, пункту
28 вищезазначеної постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду 24.02.2021 по справі №905/435/19.
ІІІ. Представник Запорізької міської ради зазначає у додаткових поясненнях про те, що в експертизі 2021 року визначена вартість об`єкту оренди разом із прибудовою площею 134 кв.м. Тобто нібито судовим експертом визначена не ринкова вартість об`єкту оренди, яка була передана в оренду 01.09.2001, а на 134 кв.м. більше, з урахуванням площі прибудови. Вказане не відповідає дійсності.
На сторінці 17 додаткової експертизи зазначена формула визначення ринкової вартості приміщень з проведеними поліпшеннями станом на 28.02.2019 в розмірі 11 382 173,00 грн, а саме:
Вап = 598,63 х 26,992764 х 704,4 = 11 382 173,00 грн
де 598,68 - це середня вартість 1 кв.м. у доларах США;
26,992764 - курс вартості 1 долара США;
704,4 - це площа приміщення у кв.м.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 по справі №908/815/17 було призначено додаткову комплексну судову будівельно-технічну, оціночно-будівельну та економічну експертизу, першим поставленим судом на вирішення питанням було наступне питання «Яка ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (надалі Обєкт), станом на 01.09.2001 (день укладення договору оренди нежитлових прміщень) та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень)?».
Ще раз зазначаю, що судовим експертом у 2021 році не встановлювалось ринкова вартість об`єкту оренди 704,4 кв.м, та 134 кв.м. прибудови, що разом складає 838,4 кв.м. Судовим експертом визначалась ринкова вартість об`єкту оренди станом на 01.09.2001 та станом на 28.02.2019 і до цієї площі не входила площа прибудови в розмірі 134 кв.м.
З урахуванням того, що судовим експертом було визначено вартість квадратного метру орендованого приміщення у розмірі 598,63 долара США при курсі 26,992764 за один долар США, то вартість прибудови складає 2 165 262,89 грн. (598,63 х 26,992764 х 134), але судовим експертом, на виконання поставленого питання в ухвалі суду першої інстанції від 15.04.2019 по справі №908/815/17, вартість визначена саме за площею орендованого об`єкту, без врахування вартості прибудови площею 134 кв.м….» та відповідні доводи ТОВ «Орбіта -Сервіс» , викладені у відзиві на апеляційну скаргу : « … І. Апелянт стверджує, що судом першої інстанції сума компенсації визначена та стягнута виходячи з ринкової вартості орендованого майна з урахуванням прибудови літ. А4-3.
Вказане не відповідає дійсності. 28.02.2019 між сторонами договору оренди від 01.09.2001 було підписано акт прийому-передачі (повернення) об`єкта оренди, за яким було повернуто орендодавцю отриманий в оренду об`єкт нерухомості. Прибудова літ. А4-3 не передавалась в оренду і не поверталась орендодавцю.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 по справі №908/815/17 було призначено додаткову комплексну судову будівельно-технічну, оціночно-будівельну та економічну експертизу, першим поставленим судом на вирішення питанням було наступне питання «Яка ринкова вартість нежитлових приміщень переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова 9 (надалі Обєкт), станом на 01.09.2001 (день укладення договору оренди нежитлових прміщень) та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень)? ».
В матеріалах справи наявна копія як первісного акту прийому-передачі (передання) об`єкта оренди від 28.02.2019. І в цих актах відсутня вказана прибудова. Саме у зв`язку із цим у висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021, складеного Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, об`єктом дослідження є передані в оренду приміщення, а не прибудова літ. А4-3. У висновку перелічені орендовані згідно технічного паспорту станом на 21.03.2014 приміщення в основній будівлі і які є об`єктом дослідження, площа яких складає 704,4 кв. м. Прибудова літ. А4-3, на яку за ТОВ «Орбіта-Сервіс» було визнано право власності, у зазначеному переліку не значиться. В іншому випадку у висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021 визначалась би вартість об`єкту нерухомості станом на 28.02.2019 не площею 704,4 кв. м., а на 134.0 кв.м. більше (тобто 838,4 кв.м., з урахуванням додаткової площі прибудови).
Таким чином, посилання апелянта, що судом першої інстанції сума компенсації визначена та стягнута виходячи з ринкової вартості орендованого майна, з урахуванням прибудови літ. А4-3, не відповідає матеріалам додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021.
II. Апелянт зазначає, що суд першої інстанції безпідставно не врахував відповідь на запитання №4 судових експертів у висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021.
Так, запитання №4 в ухвалі господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 по справі №908/815/17 було сформульовано наступним чином: «На яку суму збільшилась, ринкова вартість Об`єкта в результаті здійснених ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень?» і це запитання судові експерти надали відповідь із зазначенням суми в розмірі 5 522 630 грн.
Прошу колегію апеляційного суду звернути увагу, що питання №1 в цій ухвалі господарського суду було сформульовано наступним чином: «Яка ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс” за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (надалі Обєкт), станом на 01.09.2001 (день укладення договору оренди нежитлових прміщень) та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень)?».
При визначенні питань, які ставились судовому експерту, судом першої інстанції були враховані пропозиції учасників дійсної справи.
Так, представником ТОВ «Орбіта-Сервіс» було запропоновано Питання № 1 саме у такій редакції, яка була вказана судом першої інстанції в ухвалі від 15.04.2019, на підставі того, що компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є виграти на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем за зустрічним позовом та його вартість на момент припинення договорів оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками (цю правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14, у постанові Верховного Суду від 14.07.2020 по справі №908/3748/13 та відображено у постановах Центрального апеляційного господарського суду від 12.11.2020 по справі №908/3748/13 та від 02.12.2020 по справі №908/2091/17, які залишені без змін ухвалами Верховного Суду).
Прошу колегію апеляційного суду звернути увагу, що у справі №908/3748/13 (ухвала від 30.05.2019, судді: Дармін М.О.. Іванов О.Г., Антонік С.Г.) та у справі №908/2091/17 (ухвала від 30.01.2020, судді: Антонік С.Г., Дармін М.О., Іванов О.Г.) Центральний апеляційний господарський суду призначав судову експертизу у справах про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна саме із одним питанням - судовому експерту ставилось питання визначити ринкову вартість орендованого майна на момент його прийняття орендарем та його вартість на момент припинення договору оренди, з урахуванням здійснених поліпшень.
При цьому, у пункті 1 висновків комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 3301/3302-17 від 16.07.2018, складеної Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, зазначено, що ремонтно-будівельні роботи, їх конструкція та технологічні особливості виконання з відповідною прив`язкою до функціонального використання приміщень, окрім робіт по улаштуванню сауни сухого жару в приміщенні 123 (5,7 м2), відповідають визначенням - невід`ємні поліпшення.
Таким чином пунктом 1 висновків судової експертизи №3301/3302-17 від 16.07.2018 встановленого, що здійснені ТОВ «Орбіта-Сервіс» поліпшення відповідають визначенню «невід`ємні поліпшення», а пунктом 1 висновків додаткової судової експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021 визначена ринкова вартість орендованого майна на момент його прийняття орендарем та його вартість на момент припинення договору оренди, з урахуванням здійснених поліпшень.
З викладеного вбачається компенсації підлягає саме різниця ринкової вартості переданого ТОВ «Орбіта-Сервіс» в оренду об`єкта нерухомості (в даному випадку станом на 01.09.2001) та ринкової вартості станом на момент припинення договору оренди (в даному випадку 28.02.2019), з урахуванням здійснених останнім невід`ємних поліпшень і лише складовою частиною такої компенсації є витрати на поліпшення майна, так як враховується пропозиція і попит на об`єкт оренди і ця сума складає 10 998 949,00 грн.
III. Апелянт зазначає, що судовими експертами у висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021 було досліджено проектно-кошторисну документацію, яка містить витрати на будівництво прибудови літ.А4-3, а також роботи по`вязані з благоустроїм прилеглої території, що не може розглядатись як поліпшення орендованого майна. Також апелянтом зазначено, що в цій частині проектно-кошторисна документація безпідставно врахована судовими експертами при розрахунку вартості невід`ємних поліпшень та визначенні остаточної вартості об`єкта оренди в цілому (аб. 1 стор. 5 апеляційної скарги).
Відносно цього зазначаємо наступне. Так, рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради №257/31 від 22.06.2006 ТОВ «Орбіта-Сервіс» було наданано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих за договором оренди нежитлових приміщень №1 від 01.09.2001, приміщень по вул. Лєрмонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу. Тому представником ТОВ «Орбіта-Сервіс» була надана суду проектно-кошторисна документацію з виконання ТОВ «Орбіта-Сервіс» вказаної реконструкції, яка містить не тільки виконання робіт в орендованих приміщеннях, а і щодо благоустрою та прибудови.
Однак, судовим експертами, при наданні відповіді на питання № 1 у висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021, визначалась ринкова вартість переданого об`єкту оренди станом на момент передання (01.09.2001) та на момент повернення (28.02.2019), без прибудови та благоустрою прилягаючої території. Кошти витрачені ТОВ «Орбіта-Сервіс» на будівництво прибудови та благоустрій прилягаючої території жодним чином не впливає при наданні судовими експертами відповіді на питання №1 висновку додаткової комплексної судової експертизи від 07.09.2021 - яка ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ 'Орбіта-Сервіс" за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (надалі Об`єкт), станом на 01.09.2001 (день укладення договору оренди нежитлових прміщень) та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень)?..» відхиляються колегією суддів, як такі, що грунтуються на аналізі менш вірогодіних в розумінні статті 79 Господарського процесуального кодексу України доказах.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. 
У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що ТОВ «Орбіта -Сервіс» було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у відзиві на апеляційну скарзу не спростовують змістовного наповнення документів первинного бухгалтерського обліку, які були покладені судом апеляційної інстанції в основу прийняття рішення про наявність підстав для задовлоення позовних вимог щодо стягення 531 741,72 грн компенсації за поліпшення орендованого майна.
Відповідно до пунктів 1-3 частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України, підстави для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є:
1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи;
Відповідно до пункту б пункту 4 частини 1 статті 282 Господарського процесуального кодексу України, постанова суду апеляційної інстанції складається, в тому числі, з резолютивної частини із зазначенням нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення.
Враховуючи вищевикладене, рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі №908/815/17– в частині задоволення зустрічного позову ТОВ «Орбіта - Сервіс» до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Запорізької міської ради про стягнення 10998949,00 грн. (десять мільйонів дев`ятсот дев`яносто вісім тисяч дев`ятсот сорок дев`ять грн. 00 коп.) компенсації за поліпшення орендованого майна підлягає зміні з виклдаенням абзацу 4 згідно вищенаведених висновків суду апеляційної інстанції.

У відповідності до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за подання апеляційної скарги у сумі 9568,42 грн покладаються на ТОВ «Орбіта -Сервіс», пропорційно розміру позовних вимог, в задоволенні яких було відмовлено.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, 

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Запорізької міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі №908/815/17– задовольнити частково.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі №908/815/17– в частині задоволення зустрічного позову ТОВ «Орбіта - Сервіс» до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Запорізької міської ради про стягнення 10 998 949,00 грн. (десять мільйонів дев`ятсот дев`яносто вісім тисяч дев`ятсот сорок дев`ять грн. 00 коп.) компенсації за поліпшення орендованого майна змінити, виклавши абзац 4 в наступній редакції:
«Стягнути з Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105; ідентифікаційний код 04053915) на користь товариства з обмеженою відповідальністю “Орбіта-Сервіс” (вул. Лермонтова, буд. 9, м. Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код 23850468) 531 741,72 грн. компенсації за поліпшення орендованого майна, 7 973,68 грн. судового збору. 
В іншій частині зустрічних позовних вимог відмовити. 
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “Орбіта-Сервіс” (вул. Лермонтова, буд. 9, м. Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код 23850468) на користь Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105; ідентифікаційний код 04053915) 9 568,42 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.
Видачу наказів на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Запорізької області.
В іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі №908/815/17 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку в строки передбачені ст. 288 ГПК України.
Повний текст постанови виготовлено 12.02.2026

Головуючий суддя М.О. Дармін

Суддя І.М. Кощеєв

Суддя О.В. Чус