справа № 367/8125/20
головуючий у суді І інстанції Карабаза Н.Ф.
провадження № 22-ц/824/552/2026
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.

ПОСТАНОВА
Іменем України

11 лютого 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді: Мостової Г.І.,
суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф.,
за участі секретаря судового засідання Лазоренко Л.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» - адвоката Васюка Миколи Миколайовича на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 04 грудня 2024 року
у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» про витребування з чужого незаконного володіння, -
в с т а н о в и в :
У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до Ірпінського міського суду із позовом до ТОВ «Аверс-Сіті», у якому, уточнивши позові вимоги, просив суд:
витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Аверс-Сіті», код ЄДРПОУ: 33939099, на користь ОСОБА_1 
нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , 
нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , 
нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , 
нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 
та стягнути судові витрати у справі.
Позов обґрунтовано тим, що 25 жовтня 2010 року між ним та ТОВ «Аверс-Сіті» укладений: 
договір купівлі-продажу майнових прав № 265/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 6 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - № 477) загальною будівельною площею 57,18 кв.м, корпус АДРЕСА_5 ; 
договір купівлі-продажу майнових прав № 266/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 12 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» № 478) загальною будівельною площею 90,06 кв.м., АДРЕСА_5 ; 
договір купівлі-продажу майнових прав № 267/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 14 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» № 476) загальною будівельною площею 51,5 кв.м., АДРЕСА_5 ; 
договір купівлі-продажу майнових прав № 270/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 15 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» № 475) загальною будівельною площею 86,28 кв.м., корпус АДРЕСА_5 . 
За умовами зазначених договорів ТОВ «Аверс-Сіті» як власник земельної ділянки, що здійснює будівництво об`єкту капітального будівництва - житлового комплексу «Багатоповерхові житлові будинки з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_6 », продав майнові права на об`єкти нерухомості, що є складовими та невід`ємними частинами об`єкту капітального будівництва, які виражені у вигляді окремих приміщень, спорудження яких здійснює ТОВ «Аверс-Сіті». 
Відповідно до п. 3.1 договорів право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання Акта. Акт підписується сторонами не пізніше 10 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав та введення відповідної частини об`єкту нерухомості в експлуатацію. Відповідні Акти приймання-передачі за договорами купівлі-продажу майнових прав було підписано ним та відповідачем 30 вересня 2011 року. 
Будинок, складовою частиною якого є нежилі приміщення, введено в експлуатацію 16 вересня 2011 року, про що свідчить сертифікат відповідності серії КС № 16411043016 від 16 вересня 2011 року, виданий Інспекцією ДАБК у Київській області. Про факт добровільної та повної передачі йому не тільки майнових прав та інших належних документів, а й спірних приміщень відповідачем, свідчать, крім іншого, ті обставини, що одночасно з підписанням актів приймання-передачі до договорів купівлі-продажу майнових прав від 30 вересня 2011 року та фактичною передачею приміщень, ОСОБА_1 було оформлено та надано посадовій особі Товариства Дефектний акт б/н від 30 вересня 2011 року для ознайомлення та підготовки зауважень. Листом № 30/09-01 від 30 вересня 2011 року товариство підтвердило наявність та визнало всі дефекти, зазначені у Дефектному акті від 30 вересня 2011 року стосовно нежилих приміщень № № 475, 476, 477, 478 будинку АДРЕСА_7 , а також проінформувало про готовність усунути всі вказані дефекти в найкоротший термін за власні кошти. 
Відповідно до умов договорів ним виконано обов`язки покупця по оплаті вартості майнових прав. 
21 вересня 2012 року ТОВ «Аверс-Сіті» також надало йому гарантійний лист № 21/09/12, яким проінформувало його про звернення до товариства значної кількості інвесторів (покупців) нерухомості з приводу усунення недоліків, що викликало у ТОВ «Аверс-Сіті» фінансові труднощі, які унеможливлюють усунення ним недоліків та недоробок, при чому останній в листі гарантував повне і безумовне відшкодування всіх витрат, що будуть понесені (підлягатимуть понесенню) ОСОБА_1 на усунення недоліків (дефектів) за документами, що підтверджують такі витрати. 
Рішенням Коцюбинської селищної ради Київської області від 14 березня 2013 року № 30 «Про присвоєння адреси», враховуючи позитивний висновок відділу містобудування та архітектури Ірпінської міської ради, правовстановлюючу та технічну документацію, йому було надано дозвіл на об`єднання нежитлових приміщень № № 475, 476, 477, 478 в одне нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_7 та присвоєно адресний номер об`єднаному нежитловому приміщенню АДРЕСА_3 . 
01 липня 2013 року йому було видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер: 5505758, об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення, загальною площею 295,1 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , орган державної реєстрації прав: Реєстраційна служба Ірпінського міського управління юстиції Київської області. 
Таким чином, на відповідних правових підставах та з чітко виявленої волі товариства з вересня 2011 року та до теперішнього часу він володіє та користується нежитловим суміщенням № 477, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 загальною площею 295,1 кв.м. 
Підсумовуючи викладене, є доведеним факт, що позивач за власні кошти усунув недоліки майна, допущені забудовником ТОВ «Аверс-Сіті», та з відповідного дозволу органу місцевої влади здійснив перебудову, шляхом якої об`єднав чотири приміщення №475, №476, №477, №478 в одне, якому присвоєно номер 477 та яке станом на теперішній час має загальну площу 295,1 кв.м. 
Чотирьох окремих об`єктів нерухомості - нежитлового приміщення № 475 - площею 64,8 кв.м.; - нежитлового приміщення № 476 - площею 48,4 кв.м.; нежитлового приміщення № 477 - площею 48,3 кв.м., нежитлового приміщення № 478 - площею 131 кв.м. за адресою: АДРЕСА_7 в теперішній час не існує. 
05 листопада 2020 року з інформаційних довідок Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно. Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 231457308 стало відомо, що ТОВ «Аверс-Сіті» звернулося із заявою до Відділу державної реєстрації Виконавчого комітету Ірпінської міської ради та здійснило за собою державну реєстрацію права власності на належний йому об`єкт нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 , привласнивши його в незаконний спосіб. 
Оскільки, він є законним та єдиним інвестором, за грошові кошти якого і на підставі договору з яким були споруджені спірні об`єкти інвестування. Він є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (подібні до власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування, як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина 1 статті 330 ЦК України). Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина 1 статті 387 ЦК України).

Беручи до уваги, що нерухоме майно було безпідставно та незаконно набуте відповідачем у приватну власність, в нього виникло право вимагати повернення належних йому об`єктів інвестування від відповідача шляхом його витребування. Він залишається єдиним інвестором об`єктів нерухомості, права якого не припинені та не визнані недійсними. Не існує жодних судових рішень, які б обмежували чи позбавляли його права як законного інвестора. Відповідач намагався в судовому порядку оскаржувати його набуття прав на об`єкти інвестування та визнавати недійсними договори, однак, заявлені вимоги були безпідставними та обґрунтованими, а тому, по всім судовим справам відповідач отримав законну відмову. Всі намагання ТОВ «Аверс-Сіті» розірвати, скасувати чи визнати недійсним хоча б один з укладених з ним договорів, залишилися безрезультатними та не увінчалися успіхом. Численні відмови судів свідчать про безпідставність заявлених вимог ТОВ «Аверс-Сіті» та в свою чергу вказують на законність набуття ним прав інвестора в будівництві. 

Відповідачем було зареєстровано за собою право власності на 4-ри нежитлові приміщення під №475, № 476, № 477, № 477, підтвердженням чого слугують відомості наявні в Державному реєстрі речових прав на не рухоме майно. Однак, у відповідача не було законних підстав та необхідних документів для реєстрації за собою права власності на нерухоме майна. 

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 04 грудня 2024 року задоволено позовні вимоги ОСОБА_1 . 
Витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Аверс-Сіті» на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Аверс-Сіті» на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Аверс-Сіті» на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
Витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Аверс-Сіті» на користь ОСОБА_1 нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 .

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що рішенням виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 22 вересня 2011 року за № 270 не передбачалося визнання права власності за товариством. Для реєстрації права власності насамперед мають бути документи, що посвідчують набуття, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно. Реєстрація прав не є підставою набуття права власності. Ключовим при проведенні державної реєстрації прав є підстава набуття права власності на нерухоме майно.
У ТОВ «Аверс-Сіті» не було законних підстав для реєстрації за собою права власності на нежитлові приміщення, оскільки рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області не передбачало визнання права власності за товариством.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник ТОВ «Аверс-Сіті» - адвокат Васюк М.М. подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Ірпінського міського суду Київської області від 04 грудня 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що з урахуванням того, що ТОВ «Аверс-Сіті» є замовником будівництва та власником земельної ділянки, стаття 876 ЦК України визначає його як власника нерухомого майна, що знаходиться на відведеній йому земельній ділянці.
ТОВ «Аверс-Сіті» як власник земельної ділянки, як замовник будівництва на підставі правовстановлюючих документів, як замовник будівництва щодо якого прийнято рішення органу місцевого самоврядування про видачу свідоцтв, є власником всіх квартир, які знаходяться в об`єкті нерухомого майна (це право є безумовним, випливає з норм чинного законодавства).
Вказує, що ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом про визнання протиправним та скасування записів про державну реєстрацію, а в подальшому змінив предмет позов шляхом подання заяви і виклав вимоги про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію.
Отже, позивачем змінено не лише предмет позовних вимог, а і його підстави, викладено нові обґрунтування та обставини позовних вимог, визначено нові правові підстави позовних вимог, заявлено вимоги до інших осіб, про що правильно вказав суд першої інстанції, а тому суд першої інстанції мав би розглядати справи за первісними позовними вимоги з урахування заяви про зміну предмету позову про визнання протиправним та скасування рішення.
Зазначає, що саме по собі рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області є законне та порушує прав позивача, адже по своїй суті виходячи з положень Тимчасового положення - орган місцевого самоврядування формував пакет документів для реєстрації на підставі наданих ТОВ «Аверс-Сіті» документів (цей факт підтверджується самим рішенням виконавчого комітету).
Свідоцтво про право власності є лише документом, яким оформлюється відповідне право, але не є правочином, на підставі якого це право виникає, змінюється або припиняється. Свідоцтво про право власності не породжує виникнення у суб`єкта відповідного права, а тільки фіксує факт його наявності.
Отже, рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області № 270 від 22 вересня 2011 року є дійсним, а свідоцтво про право власності не є правочином (його отримання не вимагає закон), на підставі якого право власності на об`єкт нерухомості виникає, змінюється або припиняється, а тому суд 1-ої інстанції дійшов до помилкових висновків.
Вказує, що у постанові Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 367/3799/17 надано правову оцінку у рішенню виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради, на підставі якого ТОВ «Аверс-Сіті» витребувало майно
Верховний Суд у постановах від 28 січня 2021 року у справі № 367/8910/17, у постанові від 01 березня 2023 року у справі № 367/3799/17, у постанові № 367/4267/18 від 11 березня 2023 року, у постанові від 20 травня 2024 року у справі № 367/7674/17 у подібних правовідносинах, а також у постанові Київського апеляційного суду від 09 липня 2024 року у справі № 367/3272/19, де однією із сторін є ТОВ «Аверс-Сіті», дійшов до правового висновку про те, що рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області є правостановлючим документом.
25 жовтня 2010 року між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 начебто укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 265/НП/1ИП, 266/НП/1ИП, 267/БПУ1ИП, 270/НП/1ИП.
Виходячи з витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 22 листопада 2022 року, станом на 25 жовтня 2010 року, директором ТОВ «Аверс-Сіті» був ОСОБА_2 з обмеженням в укладенні договорів та інших правочинів, що не перевищує 50 000 доларів СІІІА, місцезнаходження Позивача: АДРЕСА_17.
Таким чином, договір підписано від імені ТОВ «Аверс-Сіті» не самим директором, а іншою особою та повноважень директора, адже угода перевищує 50 000 доларів США.
30 вересня 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Аверс-Сіті» начебто підписаний акт приймання передачі майнових прав до договору № 265/НП/1ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року, акт приймання передачі майнових прав до договору № 266/НП/1ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року, акт приймання передачі майнових прав до договору № 267/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року акт приймання передачі майнових прав до договору № 270/ШІ/1ИІІ купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року.
Від імені ТОВ «Аверс-Сіті» акти були підписані генеральним директором ОСОБА_3 , а підпис фінансового директора ОСОБА_4 відсутній.
Виходячи з витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 06 грудня 2022 року, станом на 30 вересня 2011 року, генеральним директором ТОВ «Аверс-Сіті» був ОСОБА_5 та фінансовим директором ОСОБА_6 з обмеженням в укладенні договорів та інших правочинів, що не перевищує 250 000 Свро.
Таким чином, акти були підписані з перевищенням повноважень та не уповноваженими особами, а в силу пункту 7.5. Статуту не створюють жодних юридичних наслідків для Товариства.
23 грудня 2011 року ТОВ «Аверс-Сіті» було начебто видано довідку № 23/01-06. Указана довідка була підписана виключно генеральним директором ТОВ «Аверс-Сіті» Мансуровим А.О.
Виходячи з витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 22 грудня 2022 року, станом на 29 грудня 2011 року, генеральним директором ТОВ «Аверс-Сіті» був ОСОБА_5 та фінансовим директором ОСОБА_6 з обмеженням в укладенні договорів та інших правочинів, що не перевищує 250 000 Євро (витяг станом на 29 грудня 2011 року є актуальним на 23 грудня 2011 року).
Таким чином, довідка підписана перевищенням повноважень та не уповноваженими особами, а в силу п. 7.5. Статуту не створюють жодних юридичних наслідків для Товариства.
При розгляді справи № 367/3272/19 Київським апеляційним судом вже було встановлено те, що ОСОБА_1 не було сплачено грошові кошти за договорами купівлі-продажу майнових прав, а тому він і не є інвестором майна, яке є предметом даного спору.
Отже, договір (договори) підписаний з перевищенням повноважень, а тому такий документ не створює жодних наслідків, адже завдали істотної шкоди інтересам ТОВ «Аверс-Сіті» та у ОСОБА_1 не було наміру виконувати умови договору.
У 2012 році ОСОБА_1 звертався з позовною заявою до ТОВ «Аверс-Сіті» про визнання права власності на нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_7 та зобов`язання зняти арештів.
ТОВ «Аверс-Сіті» зазначає, що ОСОБА_1 знав про своє порушене право на яке було достатньо час на звернення до суду з належним способом захисту, також наголошуємо на цьому, що позивач звертався до відповідача з позовом, що стосується нежитлових приміщень, які знаходиться за адресою: АДРЕСА_7 , а тому загальний строк позовної давності сплив.
Зазначає, що судом 1-ої інстанції проігноровано той факт пропуску строку позовної давності.
ОСОБА_1 застосував неефективний спосіб захисту своїх порушених прав, що викладено в позовній заяві, а тому Позивачу варто звернутись з іншою позовною заявою та з іншими позовними вимогами до ТОВ «Аверс-Сіті», зокрема про визнання недійсним сертифікату відповідності та рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради і скасування рішення про державну реєстрацію.
24 квітня 2024 року ТОВ «Аверс-Сіті» звернулось з відзивом на уточнену позовну заяву, клопотанням про призначення експертизи, клопотання про витребування доказів (2 шт.) та із зустрічним позовом.
Наразі, в Єдиному державному судовому реєстрі відсутні будь-які процесуальні рішення (ухвали) за результатами розгляду клопотання про призначення судової експертизи, клопотання про витребування доказів (2 шт.), а також процесуальне рішення щодо прийняття зустрічного позову до розгляду.
Вказує, що з урахуванням клопотання про поновлення строку, Ірпінський міський суд Київської області мав би винести окреме процесуальне рішення про прийняття зустрічного позову до розгляду.

Від представника ОСОБА_1 - адвоката Левченка К.М. надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому він просить залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Відзив обґрунтовано тим, що позивач є первісним законним інвестором, який належним чином виконав умови укладених договорів яро участь у фінансуванні будівництва, виконав в повному обсязі грошові зобов`язання та мав законне право на подальше оформлення у приватну власність нежитлові приміщення. Позивач, після виконання умов інвестування набув майнові права (подібні до права власності) на об`єкти нерухомості і після завершення їх будівництва повинен був набути права власності на об`єкт інвестування, як первісний власник.

Інші учасники справи, повідомлені належним чином про розгляд справи у суді апеляційної інстанції, не скористалися своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, заперечень щодо змісту та вимог апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції не направили.

Представник ТОВ «Аверс-Сіті» - адвокат Васюк М.М. у судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги та просив їх задовольнити.
Представник ОСОБА_1 - адвокат Левченко К.М. у судовому засіданні заперечував проти задоволення апеляційної скарги.
Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Виходячи з положень статті 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т. ч. правом визначити свою участь в судовому засіданні, а з огляду на положення статті 372 ЦПК України явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою.
Зважаючи на вимоги частини 9 статті 128, частини 5 статті 130, частини 2 статті 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розгляду справи.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, дійшла висновку про таке.
Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Аверс-Сіті» був замовником будівництва Житлового комплексу «Коцюбинський» за адресою: АДРЕСА_6 .
16 вересня 2011 року житловий будинок житловий будинок АДРЕСА_8 , введений в експлуатацію, що підтверджується сертифікатом відповідності КС № 16411043016, який засвідчує відповідність закінченого будівництва багатоповерхового житлового будинку з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерхового паркінгу.
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (далі за тестом - Державного реєстру) за № 231249747; дата, час формування: 05 листопада 2020 року 14:51:41 позивачу стало відомо про внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області Буржимською С.А. запису про право власності (номер: 35028636) на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 1993817232109): нежитлове приміщення загальною площею 64,8 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50516234 від 27 грудня 2019 року 14:42:02 за ТОВ «Аверс-Сіті»(код ЄДРПОУ: 33939099).
Згідно з Інформацією з Державного реєстру щодо об`єкта нерухомого майна за № 231261114; дата, час формування: 05 листопада 2020 року 15:22:15 стало відомо про внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Ірпінської міської ради Київської області Буржимською С.А. запису про право власності (номер: 34885865) на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 1987585232109): нежитлове приміщення загальною площею 48,4 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50485085 від 26 грудня 2019 року 14:44:30 за ТОВ «Аверс-Сіті»(код ЄДРПОУ: 33939099).
Відповідно до Інформації з Державного реєстру щодо об`єкта нерухомого майна за № 231263043; дата, час формування: 05 листопада 2020 року 15:27:33 позивачу стало відомо про внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Ірпінської міської ради. Київської області Ющенко О.С. запису про право власності (номер: 35693794) на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 90735732109): нежитлове приміщення загальною площею 48,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51354686 від 27 лютого 2020 року 11:04:10 за ТОВ «Аверс-Сіті» (код ЄДРПОУ: 33939099).
Згідно з Інформацією з Державного реєстру щодо об`єкта нерухомого майна за № 231265399; дата, час формування: 05 листопада 2020 року 15:33:40 стало відомо про внесення державним реєстратором Виконавчого комітету Ірпінської міської ради. Київської області Ющенко О.С. запису про право власності (номер: 341568834) на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 1924722032109): нежитлове приміщення загальною площею 131 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49690069 від 15 листопада 2019 року 09:53:34 за ТОВ «Аверс-Сіті»(код ЄДРПОУ: 33939099).
25 жовтня 2010 року між ТОВ «Аверс-Сіті», в особі директора Бур`яна О.М., що діє на підставі Статуту та рішення учасників (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено:
договір купівлі-продажу майнових прав № 265/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 6 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - № 477) загальною будівельною площею 57,18 кв.м., АДРЕСА_5 ;
договір купівлі-продажу майнових прав №266/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 12 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - № 478) загальною будівельною площею 90,06 кв.м., АДРЕСА_5 ;
договір купівлі-продажу майнових прав №267/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 14 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - №476) загальною будівельною площею 51,5 кв.м., АДРЕСА_5 ;
договір купівлі-продажу майнових прав №270/НП/1_ИП на об`єкт нерухомості - нежиле приміщення № 15 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» - №475) загальною будівельною площею 86,28 кв.м., корпус АДРЕСА_5 .
За умовами зазначених договорів (п. 1.4., 1.4.1. - 1.4.3. ) продавець - ТОВ «Аверс-Сіті», як власник земельної ділянки, що здійснює будівництво об`єкту капітального будівництва - житлового комплексу «Багатоповерхові житлові будинки з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_6 », продав майнові права на об`єкти нерухомості, що є складовими та невід`ємними частинами Об`єкту капітального будівництва, які виражені у вигляді окремих приміщень, спорудження яких здійснює ТОВ «Аверс-Сіті».
Відповідно до п. 3.1 Договорів право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання акту. Акт підписується сторонами не пізніше 10 робочих днів з дати настання останньої з таких подій: здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав та введення відповідної частини об`єкту нерухомості в експлуатацію.
Згідно з актами приймання передачі майнових прав до договорів: № 265/НП/1_ИП, № 266/НП/1_ИП, 267/НП/1_ИП, № 270/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року, підписаних 30 вересня 2011 року між ТОВ «Аверс-Сіті», в особі Генерального директора Мансурова А.О. та ОСОБА_1 вбачається, що майнові права передані у відповідності до умов договору, а саме: на виконання умов договору №265/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року, що укладений між сторонами (далі - Договір), продавець передає, а покупець приймає майнові права на об`єкт нерухомості: нежиле приміщення будівельний номер 6 (шість), за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 477 (чотириста сімдесят сім) загальною проектною площею 57,18 (п`ятдесят сім цілих вісімнадцять сотих) квадратних метрів, фактичною загальною площею за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» площею 48,3 (сорок вісім цілих три десятих) квадратних метрів на 1 (першому) поверсі у будинку АДРЕСА_9 ; на виконання умов договору № 266/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року, що укладений між сторонами (далі - договір), продавець передає, а покупець приймає майнові права на об`єкт нерухомості: нежиле приміщення будівельний номер 12 (дванадцять), за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 478, загальною проектною площею 90,06 квадратних метрів, фактичною загальною площею за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» 131 квадратний метр на 1 поверсі у будинку АДРЕСА_9 ; на виконання умов договору № 267/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року, що укладений між сторонами (далі - договір), продавець передає, а покупець приймає майнові права на об`єкт нерухомості: нежиле приміщення будівельний номер 14, за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 476, загальною проектною площею 51,5 квадратних метрів, фактичною загальною площею за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» 48,4 квадратних метрів на 1 поверсі у будинку АДРЕСА_9 ; на виконання умов договору № 270/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року, що укладений між сторонами (далі - договір), продавець передає, а покупець приймає майнові права на об`єкт нерухомості: нежиле приміщення будівельний номер 15, за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 475, загальною проектною площею 90,06 квадратних метрів, фактичною загальною площею за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» 64,8 квадратний метрів на 1 поверсі у будинку АДРЕСА_9 .
Згідно з листом ТОВ «Аверс-Сіті»від 30 вересня 2011 року № 30/09-01 вбачається, що ТОВ «Аверс-Сіті» підтверджує, що дефекти, що вказані в Дефектному акті від 30 вересня 2011 року стосовно: нежилого приміщення номер 475 у будинку АДРЕСА_7 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_10 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_11 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_12 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_13 ; нежилого приміщення номер АДРЕСА_14 визнаються ТОВ «АВЕС-СІТІ» в обсязі, що зазначений в Дефектному акті, всі перелічені дефекти та недоліки будуть усунуті ТОВ «Аверс-Сіті»в найкоротший термін при можливості здійснення будівельних робіт. Всі роботи та придбання обладнання буде здійснено за кошти ТОВ «Аверс-Сіті».
Відповідно до довідки-підтвердження від 23 грудня 2011 року № 23/01-06 (про підтвердження інформації про виконання контрагентом умов договору купівлі-продажу) генерального директора ТОВ «Аверс-Сіті» ОСОБА_3 вбачається, що станом на 23 грудня 2011 року (дата оформлення цієї довідки-підтвердження) контрагентом за договорами № № 265/НП/1_ИП, 266/НП/1_ИП, 267/НП/1_ИП, 268/НП/1_ИП, 270/НП/1_ИП купівлі-продажу майнових прав від 25 жовтня 2010 року - громадянином ОСОБА_1 - повністю виконано зобов`язання по оплаті покупцем майнових прав складової та невід`ємної частини об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді об`єктів нерухомості нежитлових приміщеннях за номерами: будівельний номер № 6 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 477), будівельний номер № 12 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 478), будівельний номер № 14 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 476), будівельний номер № 15 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» номер 475), будівельний номер № 19 (за даними реєстраційної справи КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» помер 482) за адресою будинок АДРЕСА_7 . Крім цього, підтверджують, що 22 липня 2011 року між громадянином України ОСОБА_1 та ТОВ «Аверс-Сіті» було укладено та нотаріально посвідчено (Скляр О.С. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за № 2343) договір купівлі-продажу нежилового приміщення № 171 за адресою будинок АДРЕСА_15 , ОСОБА_1 повністю сплачено вартість придбаного ним за цим договором приміщення.
Згідно відповіді Відділу містобудування та архітектури Ірпінської міської ради № 68 від 18 лютого 2013 року вбачається, що розглянувши заяву ОСОБА_1 , відділ містобудування та архітектури не заперечує проти об`єднання нежитлових приміщень № 475, № 476, № 477, № 478 корпус 1 житлового будинку АДРЕСА_6 в одне приміщення з адресним номером АДРЕСА_16 за рахунок відновлення існуючих раніше отворів по віссям 9 та 13, згідно проекту П-0504/01 АР виготовленого ТОВ ПБК «Антоненко і партнери» об`єкту «Будівництво багатоквартирних житлових будинків з об`єктами соціально-побутового призначення та багатоповерховим паркінгом по АДРЕСА_6 » та знесення заповнення прорізів із цегли по віссям 7 та 15. Несучу стіну по осі 11 названого проекту залишити в проектному стані.
Зі змісту витягу із рішення виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 14 березня 2013 року № 30 вбачається, що вирішено, враховуючи позитивний висновок відділу містобудування та архітектури Ірпінської міської ради, правовстановлювальну та технічну документацію, надати дозвіл ОСОБА_1 на об`єднання нежитлових приміщень № 475, № 476, № 477, № 478 в одне нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_7 . Присвоїти адресний номер об`єднаному нежитловому приміщенню: АДРЕСА_3 . Зобов`язати вищезазначених громадян та фізичних осіб підприємців внести зімни в технічну та правову документацію через КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації».
Згідно з Інформацією з Державного реєстру щодо об`єкта нерухомого майна за № 171914229; дата, час формування: 27 червня 2019 року 10:33:14 нежитлове приміщення загальною площею 295,1кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 .
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 01 грудня 2016 року у справі № 367/2853/16-ц задоволено позов ТОВ «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про розірвання договорів. Розірвано договори купівлі-продажу майнових прав № 265/НП/1ИП; 266/НП/1ИП; 267/НП/1ИП; 268/НП/1ИП; 270/НП/1ИП між ТОВ «Аверс-Сіті»та ОСОБА_1 .
Рішення Апеляційного суду Київської області від 07 лютого 2017 року скасовано рішення Ірпінського міського суду Київської області від 01 грудня 2016 року та ухвалено нове рішення. У задоволенні позову ТОВ «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про розірвання договорів відмовлено. 
Згідно змісту рішення вбачається, що рішенням Апеляційного суду Київської області від 18 жовтня 2012 року у справі за позовом ОСОБА_7 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті», КП КОР «Ірпінське бюро технічної інвентаризації», ДГІ «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України про визнання права власності та усунення перешкод у користуванні та володінні нерухомим майном, за ОСОБА_1 було визнано право власності на майнові права за Договорами купівлі-продажу майнових прав 265/НП/1_ИП; 266/НП/1_ИП; 267/НП/1_ИП; 268/НП/1_ИП; 270/НП/1_ИП від 25.10.2010 року, укладеними між ОСОБА_1 та ТОВ «Аверс-Сіті». Підставою для задоволення позову стало встановлення судом факту, про те, що 27 жовтня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Аверс-Сіті» був укладений договір про зарахування однорідних зустрічних вимог на суму 675 730 грн. За таких обставин, коли відповідач свої грошові зобов`язання за спірними договорами виконав в повному обсязі, що встановлено судовим рішенням, що набрало законної сили і з підстав повної 100% оплати майнових прав за ОСОБА_1 визнано судом право власності на майнові права на об`єкти нерухомого майна, які є предметом спірних договорів.
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2017 року у справі № 757/29012/17-ц за позовом ТОВ «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про відступлення права вимоги (предмет позову - договору про відступлення права вимоги (цесії) № 265; 266; 267; 269; 270/НП-ИД від 25.10.2010) у задоволенні позову ТОВ «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про відступлення права вимоги відмовлено.
Ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 12 грудня 2017 року залишено без змін рішення Печерського районного суду міста Києва від 03 жовтня 2017 року.
Ухвалою Верховного суду від 05 жовтня 2018 року відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою представника ТОВ «Аверс-Сіті». 
Зі змісту процесуальних рішень вбачається, що судом встановлено, що 25 жовтня 2010 року між сторонами ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 укладено договір про відступлення права вимоги (цесії) № 265; 266;267; 268; 269; 270/НП-ИД, відповідно до якого цедент ТОВ «Аверс-Сіті» передає цесіонарію ОСОБА_1, а ОСОБА_1 в свою чергу набуває право інвестора, яке належне цедентові ТОВ «Аверс-Сіті», і стає замовником за такими договорами: інвестиційний договір № 265/НП/1 від 11 листопада 2008 року; інвестиційний договір № 266/НП/1 від 11 листопада 2008 року; інвестиційний договір № 270/НП/1 від 11 листопада 2008 року; інвестиційний договір № 267/НП/1 від 11 листопада 2008 року; інвестиційний договір № 268/НП/1 від 11 листопада 2008 року; інвестиційний договір № 269/НП/1 від від 11 листопада 2008 року. Крім того, укладений між сторонами договір відступлення права вимоги (цесії) № 265; 266; 267; 268; 269; 270/НП-ИД від 25 жовтня 2010 року є договором відступлення права вимоги, а не договором факторингу, що зумовлює відсутність передбачених статтями 203, 215 ЦК України підстав для визнання цього договору недійсним.
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 24 квітня 2018 року у справі № 757/28995/17 відмовлено у задоволенні позову ТОВ «Аверс - Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору про зарахування зустрічних однорідних вимог (предмет позову договір № 27/10/10 про зарахування зустрічних однорідних вимог від 27 жовтня 2010 року, укладений між ТОВ «Аверс-Сіті» (код ЄДРПОУ 33939099) та ОСОБА_1 (ідентифікаційний номер НОМЕР_5 ).
Постановою Київського апеляційного суду від 30 жовтня 2018 року у справі № 757/28995/17 апеляційну скаргу ТОВ «Аверс-Сіті» залишено без задоволення. Рішення Печерського районного суду міста Києва від 24 квітня 2018 року залишено без змін.
Ухвалою Верховного суду від 18 лютого 2019 року по справі за № 757/28995/17 відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ «Аверс-Сіті».

Відповідно до частини 1 статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно статей 317, 319, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Частиною 1 статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина 2 статті 328 ЦК України).
Відповідно до частини 1 та 2 статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно з частиною 4 статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, але не володіє ним, можливий шляхом пред`влення віндикаційного позову до незаконно володіючої цим майном особи (у разі відсутності між ними зобов`язально-правових відносин), якщо для цього існують підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які, зокрема, дають право витребувати майно в добросовісного набувача.
Відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Указана норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав його, не з їхньої волі іншим шляхом.
За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можуть мати місце за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність в діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.
Отже, вирішуючи спір про витребування майна з чужого незаконного володіння, суд повинен встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власників у силу обставин, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України, зокрема чи з їхньої волі вибуло це майно з їх володіння.
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц). 
Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року в справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20) зроблено правовий висновок, згідно якого, відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов.
Частиною 3 статі 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). 
Згідно з пунктом б статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Згідно зі статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

У статті 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина 1 статті 190 ЦК України).
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Згідно зі статтею 7 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Концепція «майна» в розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05, рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви №№ 71916/01, 71917/01, 10260/02).
У рішенні від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України», заява № 25921/02, ЄСПЛ зазначив, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законного сподіваннями» отримання права власності. «Правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права (рішення ЄСПЛ від 14 травня 2013 року у справі «П.КМ. проти Угорщини», заява № 66529/11.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Інвестор, як особа, за грошові кошти якого і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (подібні до права власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування, як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Відповідно до частини 1 статі 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина 1 статті 387 ЦК України).
Частина 1 ст. 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт З зазначеної статті).
Згідно з частиною 4 статті 388 ЦК України якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Як правильно встановлено судом першої інстанції, наявними у матеріалах справи в доказами підтверджується, що ОСОБА_1 є інвестором, за грошові кошти якого і на підставі договору з яким були споруджені спірні об`єкти інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування, і відповідачем такі докази не спростовані.

Спірні нежитлові приміщення вибули з володіння позивача поза його волею, а отже перебування спірного майна у володінні відповідача порушує права позивача, які підлягають захисту.

Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що після виконання умов інвестиційного договору ОСОБА_1 набув майнові права на об`єкт інвестування, спірні нежитлові приміщення, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, тому забудовник ТОВ «Аверс-Сіті» позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи чи оформляти право власності за собою. Інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

В апеляційній скарзі відповідач посилається на те, що позивачем одночасно змінено предмет та підстави позовних вимог, викладено нові обґрунтування та обставини позовних вимог, визначено нові правові підстави позовних вимог, заявлено вимоги до інших осіб, про що правильно вказав суд першої інстанції, а тому суд першої інстанції мав би розглядати справи за первісними позовними вимоги з урахування заяви про зміну предмету позову про визнання протиправним та скасування рішення.
З матеріалів справи вбачається, що звернувшись до суду у грудні 2020 року позивач просив суд скасувати записи про право власності на чотири спірні нежитлові приміщення за ТОВ «Аверс-Сіті» та зобов`язати Відділ державної реєстрації виконавчого комітету Ірпінської міської ради відновити запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 
01 листопада 2023 року позивачем подано до суду заяву про зміну предмету позову, у якій він просить суд витребувати у ТОВ «Аверс-Сіті» на його користь чотири спірні нежитлові приміщення.
Відповідно до статті 49 ЦПК України позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження. До закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. У справі, що розглядається за правилами спрощеного позовного провадження, зміна предмета або підстав позову допускається не пізніше ніж за п`ять днів до початку першого судового засідання у справі.
У постанові Верховного Суду 18 травня 2022 року у справі № 570/5639/16 (провадження № 61-19440св21) зроблено правовий висновок, що зміна предмета позову можлива, зокрема, у такі способи: 1) заміна одних позовних вимог іншими; 2) доповнення позовних вимог новими; 3) вилучення деяких із позовних вимог; 4) пред`явлення цих вимог іншому відповідачу в межах спірних правовідносин.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 24 квітня 2024 року у справі № 657/1024/16-ц (провадження № 14-5цс23) дійшла до висновку, що в разі надходження до суду такої заяви, суд, виходячи з її змісту, а також змісту раніше поданої позовної заяви та конкретних обставин справи, повинен розцінювати її як: подання іншого (ще одного) позову, чи збільшення або зменшення розміру позовних вимог, чи об`єднання позовних вимог, чи зміну предмета або підстав позову.
Таким чином, зміна предмета позову означає зміну матеріальної вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача. Одночасна зміна і предмета, і підстав позову не допускається, оскільки у разі одночасної зміни предмета та підстав позову фактично виникає нова матеріально-правова вимога позивача, яка обґрунтовується іншими обставинами, що за своєю суттю є новим позовом.
Оскільки предмет позову кореспондує зі способами захисту права, які визначені, зокрема, статтею 16 ЦК України, то зміна предмета позову означає зміну матеріальної вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, що може полягати в обранні позивачем іншого, на відміну від первісно обраного, способу захисту порушеного права в межах спірних правовідносин, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.
Необхідність у зміні предмета позову може виникати тоді, коли початкові вимоги позивача не будуть забезпечувати чи не повною мірою забезпечать позивачу захист його порушених прав та інтересів.
Враховуючи те, що позивач замінив одні позовні вимоги іншими, при цьому не змінюючи, а лише доповнюючи підстави позову, тобто змінив лише предмет позову, суд першої інстанції обґрунтовано прийняв її заяву про зміну предмету позову до розгляду.
Також апеляційний суд зауважує, що з матеріалів справи вбачається, що під час розгляду справи судом першої інстанції відповідачем не заперечувалося проти прийняття до розгляду судом заяви позивача про зміну предмету позову, а лише було подано клопотання про повернення до стадії підготовчого провадження, яке обґрунтовувалося тим, що відповідач не встиг подати відзив на змінені позовні вимоги. 
Доводи відповідача про те, що суд першої інстанції мав би ухвалити окреме процесуальне рішення про прийняття зустрічного позову до розгляду, не є процесуальним порушенням із яким цивільне процесуальне законодавство пов`язує підстави для скасування рішення суду.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що в Єдиному державному судовому реєстрі відсутні будь-які процесуальні рішення (ухвали) за результатами розгляду клопотання про призначення судової експертизи, клопотання про витребування доказів, поданих ТОВ «Аверс-Сіті» 24 квітня 2024 року, та відносно зустрічного позову, апеляційний суд враховує таке.
Відтворивши технічний запис судового засідання від 24 квітня 2024 року апеляційний судом встановлено, що суд першої інстанції протокольно розглянув та вирішив клопотання ТОВ «Аверс-Сіті» про призначення судової експертизи та про витребування доказів.
З відтвореного апеляційним судом технічного запису судового засідання від 14 жовтня 2024 року вбачається, що зустрічний позов ТОВ «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав залишено судом першої інстанції без розгляду (07:16 хв. технічного запису).
При цьому ТОВ «Аверс-Сіті», представник якого був присутній у судовому засіданні, не оскаржував протокольну ухвалу про залишення без розгляду зустрічної позовної заяви.

В апеляційній скарзі ТОВ «Аверс-Сіті» посилається на те, що договори купівлі-продажу майнових прав, укладені з ОСОБА_1 , підписані від імені ТОВ «Аверс-Сіті» не самим директором, а іншою не уповноваженою особою з перевищенням повноважень, оскільки угоди перевищують 50 000 доларів США.
Апеляційний суд враховує, що у межах цієї справи ТОВ «Аверс-Сіті» був поданий зустрічний позов про визнання цих договорів недійсними з підстав того, що вони укладені представником ТОВ «Аверс-Сіті» з перевищенням повноважень, який залишено судом першої інстанції без розгляду.
Таким чином відповідачем не надано доказів того, що указані договори купівлі-продажу майнових прав, укладені між ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 , визнані судом недійсними, а отже ним не спростовано презумпцію правомірності правочину, визначену статтею 204 ЦК України.

Щодо доводів апеляційної скарги про необхідність застосування судом наслідків пропуску позовної давності, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Загальний строк позовної давності відповідно до статті 257 ЦК України становить три роки.
Згідно з частиною 4 статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
Позовна давність забезпечує юридичну визначеність правовідносин сторін та остаточність судових рішень, запобігаючи порушенню прав відповідача. 
Питання щодо поважності причин пропуску позовної давності, тобто наявності обставин, які з об`єктивних, незалежних від позивача, причин унеможливлювали або істотно утруднювали подання позову, вирішуються судом у кожному конкретному випадку з урахуванням наявних фактичних даних про такі обставини.
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, а тому перед застосуванням позовної давності належить з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. 
Якщо це право не було порушено, суд відмовляє у позові у зв`язку з його необґрунтованістю. 
У разі встановлення судом порушеного права, але позовна давність за такими вимогами сплила, про що заявила інша сторона, суд відмовляє у позові у зв`язку зі спливом позовної давності, як самостійної підстави, за відсутності визнаних судом поважних причин її пропуску, на які посилався позивач.
Згідно з частиною 1 статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За частиною 4 статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.
Можливість знати про порушення своїх прав випливає із загальних засад захисту цивільних прав та інтересів (статті 15, 16, 20 ЦК України), за якими особа, маючи право на захист, здійснює його на власний розсуд у передбачений законом спосіб, що створює в неї цю можливість знати про посягання на права.
Зміст статті 261 ЦК України дає підстави для висновку, що початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення в зацікавленої сторони права на позов.
ОСОБА_1 у своєму позові посилається на те, що підставою звернення з цим позовом про витребування майна є те, що ТОВ «Аверс-Сіті» здійснило за собою державну реєстрацію права власності на належні ОСОБА_1 об`єкти нерухомого майна.
Така можливість дізнатися про порушене право виникла у позивача з моменту державної реєстрації права власності за ТОВ «Аверс-Сіті» на спірні об`єкти нерухомого майна, тобто 05 листопада 2020 року, коли така інформація була розміщена у реєстрі.
ОСОБА_1 подано до суду позов 04 грудня 2020 року, тобто у межах трирічного строку позовної давності, тому підстави для застосування наслідків спливу строку позовної давності відсутні.

Таким чином, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного розгляду справи, правильності висновків суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному судовому рішенні, вони не спростовують, а тому відхиляються апеляційним судом у зв`язку з їх необґрунтованістю.
Підстави для скасування рішення суду першої інстанції у суду апеляційної інстанції відсутні.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки, судове рішення залишено без змін, а апеляційна скарга без задоволення, то судовий збір за подання апеляційної скарги не відшкодовується та покладається на особу, яка подала апеляційну скаргу.
Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс-Сіті» - адвоката Васюка Миколи Миколайовича залишити без задоволення.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 04 грудня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 

Дата складення повного судового рішення 02 березня 2026 року.

Головуючий Г.І. Мостова

Судді Р.В. Березовенко

О.Ф. Лапчевська