ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Єдиний унікальний номер справи: 650/2908/25 Головуючий в І інстанції: ОСОБА_2.
Номер провадження: 22-ц/819/593/26 Доповідач: Майданік В.В. 

П О С Т А Н О В А 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 квітня 2026 року         м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,
суддів: Воронцової Л.П.,
Склярської І.В.,
секретар Середюк О.О., 

учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 ;
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",
Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2026 року, ухвалене у складі судді ОСОБА_2., дата складення повного рішення - 30 січня 2026 року, у справі за позовом адвоката Гончарова Михайла Васильовича, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі,
В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги 

03 травня 2025 року адвокат Гончаров Михайло Васильович, який діє від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт", в якому просив розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" на підставі додаткової угоди від 28.12.2017) та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 45670265 щодо земельної ділянки площею 9,8071 га з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012. 
Також просив стягнути з відповідача на користь позивача витрати в сумі 968,96грн, понесені на сплату судового збору.
Позов обґрунтований наступним.
Позивач є власником земельної ділянки площею 9,8071 га з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012.
19 січня 2007 року між позивачем та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстровано 19 січня 2007 року за № 4 АА 002463 - 04 07 716 00001, а також зареєстровано право оренди (номер запису 45670265). 
20 жовтня 2015 року ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" та Приватне підприємство "ЮТС-Агропродукт Плюс" уклали договір про заміну сторони у договорі оренди, відповідно до якого право оренди перейшло до ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс". З 01 січня 2015 року річний розмір орендної плати становив 3% від нормативної грошової оцінки та складав 7 020,99 грн на рік (у тому числі ПДФО).
28 грудня 2017 року між позивачем, ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" та ТОВ "Ютс-Агропродукт" укладено додаткову угоду, за якою право оренди перейшло до ТОВ "Ютс-Агропродукт", а первісний договір сторони виклали у новій редакції. За редакцією договору (додаткова угода від 28 грудня 2017 року) річний розмір орендної плати встановлено у 5,31% від нормативної грошової оцінки, що становить 18 626,76 грн, та передбачено обчислення орендної плати з урахуванням індексації на рік виплати або нарахування залежно від того, яка подія настала раніше. Строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року.
26 листопада 2021 року між позивачем та ТОВ "Ютс-Агропродукт" укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди. За цією редакцією розмір орендної плати встановлено у 10,00% від нормативної грошової оцінки та визначено як 35 078,64 грн за рік, а строк дії договору визначено до 31 грудня 2030 року (пункт 3.1 додаткової угоди із зазначенням дати, яка відрізняється від дати укладення).
Відповідач, за твердженням позивача, не здійснив належної сплати орендної плати за 2020-2024 роки у повному обсязі, а також не здійснив належних нарахувань, пов`язаних з індексацією. Договором передбачено строк сплати орендної плати до 31 грудня кожного року, однак ці строки систематично порушувалися протягом 2020-2024 років.
15 квітня 2025 року представник позивача направив на адресу відповідача адвокатський запит № 247 з вимогою надати інформацію та копії документів, які підтверджують нарахування та виплату орендної плати за період 2020-2024 років, а також копії договорів і додаткових угод щодо цієї земельної ділянки. Відповіді на цей запит станом на день подання позову відповідач не надав. Також позивач неодноразово звертався до відповідача з вимогою сплатити заборгованість, але станом на день звернення до суду зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2020-2024 роки виконані не були. 
За 2020 рік і 2021 рік позивач вказує річний розмір орендної плати 18 626,76 грн та додатково наводить розрахунок індексації орендної плати за індексами інфляції: за 2020 рік різниця 931,34 грн, за 2021 рік різниця 1 862,68 грн, усього 2 794,02 грн. За 2022-2024 роки розрахунок орендної плати із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки: за 2022 рік 35 078,64 грн, за 2023 рік 36 867,65 грн, за 2024 рік 39 288,08 грн. Заявлений розмір заборгованості за 2020-2024 роки як 151 281,91 грн, який складається із 37 253,52 грн (за 2020-2021 роки), 2 794,02 грн (індексація за 2020-2021 роки) та 111 234,37 грн (за 2022-2024 роки).
У позові також зазначено, що територія Борозенської сільської територіальної громади у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року належала до тимчасово окупованих рф територій. 
Так, у листі Борозенської сільської військової адміністрації Бериславського району від 23 квітня 2025 року № 818 вказано, що земельна ділянка з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012 не використовується відповідачем, обробіток не здійснюється, відповідач не брав участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, а обстеження та очищення здійснювалося відповідними військовими групами з розмінування за ініціативою Херсонської ОВА в рамках гуманітарного розмінування.
В подальшому представник позивача зазначив, що під час розгляду справи відбулося відчуження права оренди спірної земельної ділянки площею 9,8071 га з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012, у зв`язку з чим змінилася сторона орендаря. На підтвердження цього представник позивача послався на договір купівлі-продажу, серія та номер 1704/25-26, укладений 17 квітня 2025 року, згідно з яким новим орендарем зазначено Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" (код ЄДРПОУ 33251307). 
Отже, загальний розмір заборгованості за 2020-2024 роки складає 151 281,91 грн, який складається із 37 253,52 грн (за 2020-2021 роки), 2 794,02 грн (індексація за 2020-2021 роки) та 111 234,37 грн (за 2022-2024 роки).
Послався на ст.651 ЦК України. При цьому зазначив, що при погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені договору оренди.
Також послався на п."д" ч.1 ст.141 ЗК України.
Таким чином, має місце систематична несплата орендної плати, у зв`язку з чим позивач просить задовольнити позов.

У своїх письмових заявах і клопотаннях представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог зазначивши в обґрунтування такі доводи та міркування.
З 24 лютого 2022 року на всій території України діє воєнний стан. Території Херсонської області, зокрема Борозенська селищна територіальна громада, на якій розташована земельна ділянка з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012 площею 9,8071 га, перебували у тимчасовій окупації рф з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року. У цей період та після нього фактичний доступ до земельних ділянок і можливість їх обробітку були відсутні, що унеможливило використання ділянки за цільовим призначенням.
Під час окупації та бойових дій майно підприємства було знищене та розграбоване, а доступ до виробничих об`єктів втрачено. 12 квітня 2022 року внесено відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань про кримінальне провадження № 42022232090000075 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.438 КК України. 09 квітня 2022 року з бази ТОВ "Ютс-Агропродукт" у селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області було протиправно заволодіто автомобілем КАМАЗ та вивезено три дрони для проведення сільськогосподарських робіт. 17 червня 2022 року подано заяву про те, що з 24 лютого 2022 року через окупацію військовими рф здійснено проникнення за адресою: Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вулиця Промислова, 3, унаслідок чого представники підприємства були позбавлені доступу до підприємства та майна. 23 квітня 2022 року з території підприємства військовими рф захоплено 11 мультикоптерів DJI Argas (CE).
Факти викрадення та знищення майна під час окупації селища Новорайськ також підтверджувалися рішеннями національних судів у справах за позовами до рф, у яких встановлювалися обставини викрадення або знищення майна, що перебувало або зберігалося за адресою: селище Новорайськ, вулиця Промислова, 3, зокрема рішеннями Господарський суд міста Києва від 02 липня 2024 року у справі № 910/3742/24, від 03 червня 2024 року у справі № 910/4161/24, від 16 травня 2024 року у справі № 910/1860/24, від 13 травня 2024 року у справі № 910/2822/24, від 11 квітня 2024 року у справі № 910/20089/23, від 28 березня 2024 року у справі № 910/1337/24, від 25 березня 2024 року у справі № 910/20046/23.
Територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою або ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування. 11 червня 2025 року Головне управління ДСНС України у Херсонській області повідомило листом № 66 03-2942/66 16/3, що земельна ділянка є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, а безпеку проведення польових робіт на цих територіях неможливо гарантувати через щоденні обстріли з боку рф. Піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучалися до робіт з розмінування на цій ділянці, а роботи з розмінування проводилися іншими відомствами. Через ризики вибухонебезпечних предметів, можливе замінування та постійні обстріли стала неможливою посівна кампанія, збір урожаю та ведення господарської діяльності на ділянці.
07 червня 2024 року постановою Кабінет Міністрів України № 740 запроваджено реєстр територій, забруднених або ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, та геоінформаційну систему з інтерактивною картою, адміністрування якої здійснює Державна служба України з надзвичайних ситуацій. За даними цієї інтерактивної карти територія Борозенської громади віднесена до місць, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Аналогічні висновки містяться у постановах Миколаївський апеляційний суд від 14 жовтня 2025 року та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25 і № 485/582/25. Відстань між Борозенською сільською радою Бериславського району Херсонської області та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка є окупованою рф, становить близько 20 км, що обумовлює підвищені безпекові ризики, у тому числі через атаки FPV-дронів і ракет.
Також, на період воєнного стану діяли спеціальні правила щодо плати за землю: з 01 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком припинення або скасування воєнного стану, плата за землю не нараховується та не сплачується за земельні ділянки, розташовані на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях. З огляду на окупацію, втрату доступу, знищення і викрадення майна, а також небезпеку через вибухонебезпечні предмети та обстріли, користування земельною ділянкою за цільовим призначенням було неможливим до усунення наслідків окупації та проведення повного розмінування.

Ухвалою суду від 06.05.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом і постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами.

Ухвалою від 01.08.2025 року було задоволено клопотання сторони позивача і до участі в розгляді справи в якості співвідповідача було залучено Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс". У своєму клопотанні представник позивача зазначив, що після відкриття провадження у справі позивачу стало відомо про відчуження ТОВ "Ютс-Агропродукт" права оренди спірної земельної ділянки на користь ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі договору про відчуження права оренди. Згідно з цим договором, до ТОВ "Перемога-Плюс" перейшли всі права та обов`язки орендаря, зокрема щодо сплати орендної плати, тому залучення цієї особи як співвідповідача є необхідним для повного та ефективного розгляду справи.

На судове засідання позивач не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

На судове засідання представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" не з`явився, про причини неявки суд не повідомив. 

На судове засідання представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" не з`явився, про причини неявки судне повідомив. 

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2026 року позов було задоволено. Суд вирішив:
--- розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" на підставі додаткової угоди від 28.12.2017) та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 45670265 щодо земельної ділянки площею 9,8071 га з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012, з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" від 17 квітня 2025 року № 1704/25-26; 
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн;
--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн. 

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що загальний розмір заборгованості з орендної плати за період 2020-2024 років становить 151 281,91 грн, у тому числі 37 253,52 грн за 2020-2021 роки, 2 794,02 грн індексації за 2020-2021 роки та 111 234,37 грн за 2022-2024 роки з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки. При цьому, вказав суд, відповідно до Договору оренди землі у редакції додаткової угоди від 26 листопада 2021 року орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012 встановлена у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 35 078,64 грн за один рік оренди. Зокрема, за 2022, 2023 та 2024 роки орендна плата ТОВ "Ютс-Агропродукт" не сплачувалась, у зв`язку з чим загальна сума заборгованості за вказаний період становить 111 234,37 грн.
Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Водночас, як вказав суд, цей факт не заперечується відповідачами, також представник позивача послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.
Також суд виходив з того, що відповідачами не надано доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок, а саме ТОВ "Перемога-Плюс", на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.
Також суд не погодився з наведеними у відзиві доводами відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" в частині причин невиконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладених договорів оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельними ділянками за відповідний період.
Також, суд виходив з того, що відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення, посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. Однак, вказав суд, товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Суд зазначив, що відповідач не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.
Також суд виходив з того, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди. 
Також суд виходив з того, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були. 
Також суд виходив з того, що відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376 територія Борозенської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області у період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року була тимчасово окупованою. Тобто, вважав суд, протягом 2023 року та 2024 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов`язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, на думку суду, не існувало. 
Також суд виходив з того, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даної земельної ділянки. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою (яка є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду і весь масив обов`язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря), має вирішити питання щодо розмінування та привести земельні ділянки в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності. Крім того, як вважав суд, якщо орендар зіткнувся з об`єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, зазначив суд, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов`язання за договором оренди не виконувались. Суд зазначив, що загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.
Також суд виходив з того, що посилання відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення також підлягають відхиленню, оскільки з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого ч.1 ст.438 КК України - порушення законів і звичаїв війни, а саме слідством встановлено конкретно вказані два епізоди. Разом із тим, як зазначив суд, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання впродовж 2023 та 2024 років конкретних орендованих земельних ділянок. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірні земельні ділянки були визнані такими, що не можуть використовуватись за цільовим призначенням, на думку суду, матеріали справи не містять. Суд вказав, що в матеріалах справи відсутні докази того, що зазначені земельні ділянки оголошені небезпечними для сільськогосподарського використання або на них накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.
Що стосується посилання представника відповідача на розпорядження органів місцевого самоврядування щодо надання пільг з місцевих податків і зборів, зокрема й орендної плати за землю, суд виходив з того, що відповідно до змісту вказаних розпоряджень пільги зі сплати орендної плати стосуються земель комунальної власності, наданих в оренду, тобто відносин, у яких орендодавцем виступає територіальна громада. Натомість, вказав суд, спірна земельна ділянка, яка є предметом спору, перебуває у приватній власності позивача і не належить до земель комунальної форми власності. Відтак, на думку суду, положення вказаних розпоряджень щодо звільнення від орендної плати на ці відносини не поширюються. Щодо вказівки у розпорядженнях на те, що окремі земельні ділянки не є об`єктом оподаткування у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами, суд зазначив, що йдеться саме про потенційну загрозу, яка сама по собі не свідчить про наявність фактичного забруднення, яке б унеможливлювало використання спірної земельної ділянки за її цільовим призначенням. При цьому суд вказав, що відповідачами не надано жодного акту технічного обстеження, сертифіката чи іншого документа, що підтверджував би реальний техногенний стан ґрунту або визнання спірної земельної ділянки непридатною до використання за 2023 та 2024 роки.
Також суд зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, як вказав суд, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. 
Щодо посилань позивача про виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд враховував, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірної земельної ділянки на території, яка була тимчасово окупованою в період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, на думку суду, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, вказав суд, доводи позивача у цій частині суд визнає необґрунтованими. 
Однак вказане, на думку суду, не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати. Відтак, як зазначив суд, орендар повинен був сплатити орендну плату за 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 70 157,28 грн (по 35 078,64 грн за кожен з вказаних років із розрахунку 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік), однак цього не виконав. А тому, як вказав суд, вказана заборгованість є підтвердженням істотного порушення орендарем умов договору оренди землі та відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України є підставою для його дострокового розірвання. 
Таким чином, підсумовуючи викладене, суд вказав, що позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.
При вирішенні даного спору суд також враховував, що відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт", заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу. Такий стан речей, на думку суду, є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права. 
Зокрема вказав, що при розгляді справи були допущені процесуальні порушення, які заключались у наступному. 30 січня 2026 року відповідачем було подано відвід судді ОСОБА_2., в обґрунтування якого зазначено, що суддя притягнутий до дисциплінарної відповідальності та до нього застосовано дисциплінарне стягнення у вигляді попередження за незазначення в судовому рішенні мотивів прийняття або відхилення аргументів сторін щодо суті спору. Оскільки суддя ОСОБА_2. розглядає більше ніж 100 судових справ, де відповідачем виступає ТОВ "Ютс-Агропродукт", рішення які приймає суддя в цих та інших справах не містять належного зазначення мотивів їх ухвалення та не відображають причин відхилення аргументів відповідача як і причин прийняття аргументів позивача, що вказує на безпосередню необхідність відводу судді. Проте суддя не розглянув даний відвід. Однак, станом на 27 листопада 2025 року у Великоолександрівському районному суді Херсонської області здійснюють правосуддя три судді, отже питання про відвід повинне було бути вирішено суддею, який не входить до складу суду. 
Також зазначив, що поза увагою суду залишилось те, що відповідач не заперечує факту несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами Договору, але причиною такого є неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами. Так, Борозенська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться спірна земельна ділянка, в період 2023-2024 років віднесена до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, що виключає її безпечне використання ТОВ "Ютс-Агропродукт", як орендарем для отримання сільськогосподарської продукції за умовами договору оренди в період 2022-2024 років, внаслідок чого ТОВ «ЮТСАгропродукт», як орендар майна звільняється від орендної плати за цей час, як з підстав, визначених законом, так і за умовами договору оренди, які узгоджені його сторонами.
Також вказав, що суд не врахував законодавчого врегулювання порядку звільнення від сплати земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, зокрема, наявності затвердженого переліку відповідних територій. Зокрема, Закон України від 11 квітня 2023 року № 3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно", який набрав чинності 06 травня 2023 року, постанова Кабінету Міністрів України від 06 грудня 2022 року №1364 "Деякі питання формування переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією". З огляду на вказане вище правове регулювання, положення підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України та той факт, що вся Великоолександрівська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області віднесена до території бойових дій з 09.11.2022 р., а до цього перебувала під окупацією, Товариство має право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування земельною/ими ділянкою/ами. Така правова позиція узгоджується з висновками Верховного Суду, що викладені у постанові від 25.02.2025 р. у справі №908/929/24. 
Також зазначив, що суд не прийняв до уваги наданий відповідачем доказ - лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, який є підтвердженням того, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, щодо якого подано позов, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. 
Вважає, що зазначене підтверджує наявність обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України. 
Також вказав, що суд не застосував положення ч.6 ст.762 ЦК України, адже, вважає, відповідачем обґрунтовано відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. І дані обставини, на думку скаржника, підтверджуються:
--- тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (що підтверджується Переліком територій…); 
--- тим що у .2023 р. Борозенською селищною військовою адміністрацією Бериславського району Херсонської області розпорядженням Відповідачу надано податкові пільги щодо земельних ділянок позивача у період з 2022 - 2023, якими визначено, що земельні ділянки непридатні до їх використання через потенційне забруднення; 
--- листом Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3. 
Крім того, скаржник послався на неврахування правових висновків Верховного Суду (постанова від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16, 911/255/23, постанова від 20 березня 2024 року у справі № 911/255/23), а також послався на постанови Миколаївського апеляційного суду у справах №№ 485/688/25, 485/581/25, 485/582/25, 485/234/25. 
Також зазначив, що суд не врахував того, що відчуження права оренди, це фактично є заміна сторони Орендаря в Договорі оренди землі, а отже належним відповідачем у справі є ТОВ "Перемога-Плюс", оскільки ТОВ "Перемога-Плюс" прийняло всі права та обов`язки орендаря в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 13.04.2026 року о 08:30 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності. 

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга підлягає задоволенню з огляду на таке. 

Фактичні обставини, встановлені судом

Відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю та відомостей Державного земельного кадастру позивачці ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 9,8071 га з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012, яка розташована в адміністративних межах Борозенської (колишньої Новокубанської) сільської ради Бериславського району Херсонської області.

19 січня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" укладено договір оренди земельної ділянки площею 9,8071 га з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012, який зареєстрований 19 січня 2007 року у Великоолександрівському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 4 АА 002463 - 04 07 716 00001, з наявним записом про право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 45670265.

20 жовтня 2015 року між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" та ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" укладено договір про заміну сторони у договорі оренди земельної ділянки № 4 АА 002463 - 04 07 716 00001 від 19 січня 2007 року, унаслідок чого право оренди земельної ділянки перейшло до ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс". Умовами цієї угоди визначено, що з 01 січня 2015 року розмір річної орендної плати становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7 020,99 грн на рік.

28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП "ЮТС-Агропродукт Плюс" та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" укладено додаткову угоду, за якою право оренди земельної ділянки площею 9,8071 га з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012 перейшло до нового орендаря, ТОВ "ЮТС-Агропродукт", із прийняттям ним прав та обов`язків орендаря. Первісний договір оренди земельної ділянки № 4 АА 002463 - 04 07 716 00001 від 19 січня 2007 року викладено в новій редакції на умовах цієї додаткової угоди. Розмір орендної плати за рік оренди встановлено в розмірі 5,31% від нормативної грошової оцінки, що становить 18 626,76 грн. Умовами договору передбачено обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності з урахуванням індексації на рік виплати або нарахування залежно від того, яка з подій сталася раніше. Строк дії договору визначено до 30 листопада 2027 року. 
26 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ЮТС-Агропродукт" укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі, якою розмір орендної плати за рік оренди встановлено в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки, що становить 35 078,64 грн, а строк дії договору визначено до 31 грудня 2030 року. Умовами договору встановлено обов`язок сплачувати орендну плату у строк до 31 грудня кожного року. 

З огляду на умови договору оренди за 2022, 2023 та 2024 роки річна орендна плата визначена в сумі 35 078,64 грн. 

Згідно Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки, але цього не зробив. Сума заборгованості складає 105 235,92 грн (35 078,64 грн х 3 роки). 

Вказане сторонами не заперечується.

Листом Борозенської сільської військової адміністрації Бериславського району від 23 квітня 2025 року № 818 підтверджується, що земельна ділянка площею 9,8071 га з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012 фактично не використовується, обробіток не здійснюється, участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, що перебувають в оренді, орендар не брав, а обстеження та очищення земельних ділянок здійснювалося відповідними групами з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації в межах гуманітарного розмінування території громади.

17 квітня 2025 року укладено договір купівлі-продажу, серія та номер 1704/25-26, унаслідок чого відбулося відчуження права оренди та визначення новим орендарем ТОВ "Перемога-Плюс". 14 травня 2025 року державним реєстратором Цвик Інною Володимирівною (Комишанська сільська рада, Сумська область) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено реєстраційні дії щодо перереєстрації орендаря з ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (ЄДРПОУ 41101589) на ТОВ "Перемога-Плюс" (ЄДРПОУ 33251307) щодо вказаної земельної ділянки.

Відповідно до листа Державної податкової служби України від 24 квітня 2025 року та доданих до нього відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми нарахованих і виплачених доходів за період з І кварталу 2020 року по IV квартал 2024 року, останнє нарахування доходу з боку Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" на користь позивача мало місце у 2021 році. У 2022 році, 2023 році та 2024 році відомості про нарахування позивачу доходів у вигляді орендної плати з боку вказаного товариства у Державному реєстрі відсутні.

Згідно з розпорядженням начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року № 238, Товариству з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589) надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади за період з 09 листопада 2022 року по 31 грудня 2022 року, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ "ЮТС-Агропродукт", згідно з доданим до нього списком.

За розпорядженням начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року № 239, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади на 2023 рік, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт», згідно з доданим до нього списком.

Згідно з розпорядженням начальника Борозенської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 14 листопада 2024 року №533, Товариству ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади на I та II квартали 2024 року, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ "ЮТС-Агропродукт", згідно з доданим до нього списком.

Відповідно до розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 14 листопада 2024 року № 534 ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади за III квартал 2024 року, щодо земельних ділянок, які не придатні до використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-Агропродукт», згідно з доданим до нього списком.

За розпорядженням Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 27 січня 2025 року № 27 "Про надання пільг зі сплати місцевих податків та зборів на території Борозенської сільської територіальної громади на IV квартал 2024 року" ТОВ "ЮТС-Агропродукт", у зв`язку із запровадженням воєнного стану в Україні, збройною агресією рф, утворенням військових адміністрацій та реалізацією повноважень органів місцевого самоврядування щодо встановлення місцевих податків і зборів, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів, що сплачуються (перераховуються) згідно з Податковим кодексом України, на період з 1 жовтня 2024 року по 31 грудня 2024 року щодо земельних ділянок, визначених у додатку до цього розпорядження, в якому визначено перелік земельних ділянок, які не придатні до використання у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами, та які перебувають в оренді ТОВ "ЮТС-Агропродукт".

Згідно з розпорядженням Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області № 96 від 26 березня 2025 року, ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів, що сплачуються (перераховуються) згідно з Податковим кодексом України, на період з 01.01.2025 по 31.03.2025, у зв`язку з визнанням земельних ділянок, які перебувають у його оренді, непридатними до використання через потенційну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами. Пільги надано на підставі звернення директора товариства Журика А.Л. від 25 березня 2025 року №25/1 та враховуючи висновки Борозенської сільської військової адміністрації й Додаток 1 до розпорядження, в якому наведено перелік таких ділянок.

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "ЮТС-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.
При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.
У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Відповідно до договору №1704/25-23 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17.04.2025 року, укладеного між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" (як продавцем) та ТОВ "Перемога-Плюс" (як покупцем), відповідач передав покупцеві права оренди за низкою договорів оренди землі, у тому числі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:005:0018.
Зазначене підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 

Згідно з пунктом 2.3 зазначеного договору, до покупця переходять усі права та обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за відповідними договорами оренди.

Також встановлено, що сертифікат Торгово-промислової палати України про наявність форс-мажорних обставин щодо виконання зобов`язань за договором оренди землі відповідачем не отримувався. Повідомлень орендодавцю про неможливість використання земельної ділянки або про настання обставин непереборної сили відповідачем не надсилалося.

Згідно з Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України - порушення законів та звичаїв війни.
Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "Ютс-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки - зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 - на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації путіним В.В. , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.
Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "Ютс-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

По суті відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не заперечується, що, починаючи з 2022 року, він припинив сплату позивачу орендної плати.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору. 

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. 

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):
--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);
--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);
--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1). 

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. 
Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі. 

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:
"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних. 
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24". 

Також у вказаній вище постанові зазначено: 
"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною". 

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив: 
"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:
"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. … 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".
Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував. 

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки". 

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520983700:04:008:0012 (350 7864 грн) та узгоджений розмір орендної плати в 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки розмір орендної плати в 2022-2024 роках складає 35 078,64 грн за один рік оренди (350 7864 грн х 10%) і відповідно 105 235,92 грн за три роки оренди (2022, 2023, 2024 роки). І це без застосування індексації. Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" повинен був сплатити позивачу як орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 105 235,92 грн (35 078,64 грн за 1 рік х 3 роки), однак цього не виконав. 

Позивач вказує, що відповідач також не сплатив орендну плату за 2020, 2021 роки. 

У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Борозенської (колишньої Новокубанської) сільської ради Бериславського району Херсонської області, Борозенської селищної територіальної громади. 

У період із 03.03.2022 року по 09.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. 

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним. 

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі за 2020-2024 роки. По суті відповідач цей факт не заперечив. 

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, Торгово-Промислова Палата підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану"). 

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;
--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:
--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";
--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;
--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.
--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказана земельна ділянка була тимчасово окупованою в 2022 році, що свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають. 

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки. 

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена. 

Апеляційний суд суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та у справі № 650/3776/24.

Суд апеляційної інстанції не може прийняти до уваги посилання на неврахування судом листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України, а також того факту, що територія, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації, і територією, на якій можливим є ведення бойових дій. При цьому враховує те, що той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань (вказаний вище правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22).
Наявний витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1ст.438 КК України підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована у с. Новорайск Бериславського району Херсонської області, автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, проте не підтверджує факт неможливості використання земельної ділянки. Посилання апелянта на факт проникнення військовими рф до ТОВ "ЮТС-Агропродукт" за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, у зв`язку з чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належного майна підприємству, захоплення належних підприємству на праві власності 11 мультикоптерів DJL Argas (СЕ) також не надають підстав вважати цю обставину такою, що унеможливлює використання об`єкту оренди. 

Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 26 березня 2025 року №96; Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 27 січня 2025 року №27; Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року №238, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року №239, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 14 листопада 2023 року №533, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 14 листопада 2024 року №534, якими ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі за період з 09.11.2022 року по 31.03.2025 року свідчить про надання пільг зі сплати місцевих податків та зборів, а не про звільнення відповідача від сплати орендної плати орендодавцем.

Також Розпорядження голови Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, яким ТОВ "ЮТС-Агропродукт" визнано суб`єктом господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили, свідчить лише про наведений у ньому факт, а не свідчить про звільнення відповідача від сплати орендної плати. 

Крім того, є неспроможними посилання на Лист Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3, як на підставу для звільнення від сплати орендної плати через підтвердження ним факту потенційного забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, адже, на думку апеляційного суду, інформація, яка викладена в зазначеному листі, не підтверджує з очевидністю вказаного факту. В ньому зазначено лише про "ймовірність" потенційного забруднення та надані певні роз`яснення. Слід зазначити, що у вказаному Листі ГУ ДСНС України в Херсонській області зазначено і про встановлення того, що роботи з розмінування земельних ділянок проводились іншими фаховими відомствами з розмінування.

Апеляційний суд не може прийняти до уваги посилання на допущені судом процесуальні порушення при розгляді заявленого відводу головуючому судді. При цьому суд апеляційної інстанції враховує наступне. Під час розгляду справи судом першої інстанції, 27 листопада 2025 року подана заява відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" про відвід головуючому судді ОСОБА_2., в обґрунтування якої зазначено, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" звернулось зі скаргою щодо дисциплінарного проступку головуючого у справі до Вищої ради правосуддя, що очевидно свідчить про те, що між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" та вказаним суддею існує потенційний конфлікт інтересів, особливо у контексті поданої скарги до Вищої ради правосуддя. Така ситуація може викликати серйозні сумніви щодо неупередженості судді, адже можливий взаємний інтерес або вплив можуть вплинути на об`єктивність прийняття рішення у справі, де сторонами є згадані особи. Ухвалою від 30.01.2026 року, постановленою суддею ОСОБА_2., заяву представника відповідача про відвід судді було залишено без розгляду, виходячи з такого. Суддя послався на положення ч.3 ст.39 ЦПК України, за якою відвід повинен бути вмотивованим і заявленим протягом 10 днів з дня отримання учасником справи ухвали про відкриття провадження у справі. Зважаючи на те, що ухвалу про відкриття провадження у справі від 06 травня 2025 року представнику ТОВ "ЮТС-Агропродукт" доставлено до електронного кабінету 07 травня 2025 року, а з заявою про відвід він звернувся 27 листопада 2025 року, тобто поза межами строку встановленого ч.3 ст.39 ЦПК України, заяву про відвід було залишено без розгляду. При цьому суд також враховував, що представник ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не повідомив суду про існування будь-яких виняткових випадків, які завадили йому звернутися із заявою про відвід вчасно. Апеляційний суд враховує, що кожна особа має право на справедливий суд, у зв`язку з чим може в повній мірі користуватися процесуальними правами. У даному ж випадку, на думку апеляційного суду, підстави відводу є необґрунтованими, будь-яких підстав для відводу судді у заяві про відвід не зазначено, сам відвід поданий поза межами строку встановленого ч.3 ст.39 ЦПК України. На думку апеляційного суду, у цій справі відсутні обґрунтовані підстави вважати, що наявні підстави для відводу судді, передбачені ст.36 ЦПК України, зокрема, що є обставини, що викликають сумнів в неупередженості або об`єктивності судді чи що суддя прямо чи побічно заінтересований у результаті розгляду справи. Суд апеляційної інстанції також враховує, що в суді першої інстанції перебуває на розгляді до тисячі цивільних справ за участю ТОВ "ЮТС-Агропродукт", предметом яких є розірвання договорів оренди, питання забезпечення позову, прийняття чи повернення зустрічного позову. За таких умов, звичайно, можливі різні складнощі у спілкуванні учасників, що відображається на їх відношенні до суду. Але це не слугує підставою для того, і це не вбачається у справі, щоб суд чи суддя прямо чи побічно був чи є заінтересований у результаті розгляду справи, що є інші обставини, що викликають сумнів в неупередженості або об`єктивності судді. Відтак, як вважає апеляційний суд, заява про відвід подана поза межами строку встановленого ч.3 ст.39 ЦПК України, також вказана заява про відвід подана без належного обґрунтування, тобто підстави відводу є необґрунтованими, що відповідно до п.2 ч.3 ст.376 ЦПК України виключає обов`язковість скасування рішення суду першої інстанції. Як наслідок, вказаний довід апеляційної скарги не є підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Однак, в матеріалах справи наявний Акт № 64-1п "виконаних робіт з очищення місцевості (акваторії, об`єкта) від вибухонебезпечних предметів…" від 16.07.2024 року, який з урахуванням супровідного до нього листа, наданого Борозенською сільською радою Бериславського району, про належність земельної ділянки позивача до цього акту, свідчить, що на перевіреній земельній ділянці площею 237,6 га (до якої входить земельна ділянка позивача) виявлені та знищені вибухонебезпечні предмети, а розмінування проводилося в період з 06 липня по 16 серпня 2024року.

Таким чином, вказаний Акт свідчить про неможливість використання земельної ділянки позивача до часу їх перевірки та розмінування, яке здійснюється відповідно до вимог закону України "Про протимінну діяльність в Україні" уповноваженими на то органами.

Враховуючи викладене, несплата орендної плати за період 2022-2024 роки викликана обставинами, за які ТОВ "ЮТС-Агропрдукт", в силу вимог ч.6 ст.762 ЦК України, не відповідає .

Отже, суд першої інстанції не надав належної оцінки вказаному Акту з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів, який підтверджує наявність вибухонебезпечних предметів на місцевості, до якої входить земельна ділянка позивача, а тому дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Таким чином, наведені доводи апеляційної скарги є обґрунтованими. 

Що ж стосується доводів позовної заяви про несплату орендної плати за 2020-2021 роки, то вони спростовуються Відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела та суми нарахованих та виплачених доходів за період з 1 кварталу 2020 року по 4 квартал 2024 року, які надані ДПС, в яких чітко підтверджується факт сплати відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропрдукт" позивачу орендної плати за 2020-2021 роки.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Оскільки систематичність несплати орендної плати не встановлена, то і задоволення позову з цієї підстави є неможливим.

Крім систематичної несплати орендної плати, підставою позову позивач вказав і ч.2 ст.651 ЦК України (істотне порушення договору орендарем). Однак, апеляційний суд вважає, що за встановленими обставинами справи відсутня вина відповідача у несплаті орендної плати через неможливість використання земельної ділянки позивача до часу її перевірки та розмінування. А тому відсутні підстави для задоволення позову з причини істотного порушення договору орендарем.

Висновки суду апеляційної інстанції

Згідно з п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, а також порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Ураховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції, відповідно до п.2 ч.1 ст.374, п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, слід скасувати й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. 

Відповідно до ч.1 ст.137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.

Відповідно до положень ст.141 ЦПК України: 
--- судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.1); 
--- інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 
1) у разі задоволення позову - на відповідача;
2) у разі відмови в позові - на позивача;
3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (ч.2).

При поданні апеляційної скарги відповідач сплатив судовий збір у встановленому законом розмірі 1 162,75 грн. А тому вказана сума підлягає стягненню з позивача. 

Керуючись ст.367, п.2 ч.1 ст.374, п.п.1, 4 ч.1 ст.376 ЦПК України, суд 

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" задовольнити.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2026 року скасувати й ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову адвоката Гончарова Михайла Васильовича, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі відмовити. 

Стягнути з ОСОБА_1 (тел. НОМЕР_2 адреса АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_3 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" (тел. 380552701210 адреса вул. Звягельська, буд. № 19-А, село Оліївка, Житомирський район, Житомирська область, 12402 ЄДРПОУ 41101589) понесені судові витрати у вигляді судового збору, сплаченого при поданні апеляційної скарги, в розмірі 1 162,75 грн (одна тисяча сто шістдесят дві гривні 75 коп). 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення. 

Дата складення повної постанови - 13 квітня 2026 року.

Головуючий     _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді:      _ _ _ _ _ _ _ _ _   Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _   І.В. Склярська