20.04.2026 Справа № 756/5168/25

УКРАЇНА

ОБОЛОНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА КИЄВА
____________________________________________________________________________
Унікальний №756/5168/25
Провадження №2/756/3742/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 квітня 2026 року Оболонський районний суд м. Києва, в складі:
головуючого судді   Диби О.В., 
за участю секретаря   Загороднюк В.В.,
представника позивача
та третьої особи ОСОБА_1   адвоката Бабенко Я.В.,
представника відповідача  адвоката Танащука М.В.,
третьої особи ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом  ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс», треті особи: Акціонерне товариство «Укрсиббанк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Яна Миколаївна, ОСОБА_1 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу та витребування майна, -
УСТАНОВИВ:
Позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, серія та номер: 39, виданий 31.01.2022, укладений між ТОВ «ФК «Київ Фінанс» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Толочко Я.М., витребувати у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 34,58 кв.м, житловою площею 16,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2570273880000.
Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що 19.09.2008 між позивачем та Акціонерним товариством «УкрСиббанк» було укладено договір про надання споживчого кредиту №11388923000.
У якості забезпечення зобов`язань за вказаним кредитним договором 19.09.2008 між позивачем та Акціонерним товариством «УкрСиббанк» було укладено договір іпотеки №92895, за умовами якого позивач (іпотекодавець) передав в іпотеку банку (іпотекодержателю) належну йому квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 34,58 кв.м, житловою площею 16,2 кв.м.
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 19.09.2013 з позивача на користь банку стягнуто заборгованість у розмірі 42479,08 доларів США, що в еквіваленті складає 339535,28 грн, та пені у розмірі 2292,73 долари США, що в еквіваленті складає 189325,78 грн.
06.12.2021 між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «ФК «Київ Фінанс» уклали договір факторингу №06/12/1/2021, зокрема, за договором про надання споживчого кредиту №11388923000 від 19.09.2008 та договір відступлення прав вимог за договором іпотеки №92895 від 19.09.2008.
31.01.2022 між ТОВ «ФК «Київ Фінанс» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , на підставі якого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та зроблено запис про право власності №46442718 за ОСОБА_3 на спірну квартиру.
Як стало відомо позивачу 07.06.2022, що власником його квартири наразі є ОСОБА_3 , відповідач у справі, на підставі договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М.
Позивач вважає, що ТОВ «ФК «Київ Фінанс» в незаконний спосіб, не маючи на те жодних правових підстав зареєстрував за собою право власності на належну позивачу квартиру, та в подальшому, з порушенням вимог чинного законодавства, здійснив її відчуження ОСОБА_3 .

На підставі викладеного, позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, серія та номер: 39, виданий 31.01.2022, укладений між ТОВ «ФК «Київ Фінанс» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Толочко Я.М., витребувати у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 34,58 кв.м, житловою площею 16,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2570273880000. 
Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 16.04.2025 у справі відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою Оболонського районного суду м. Києва від 16.04.2025 задоволено заяву представника позивача - адвоката Бабенко Я.В. про забезпечення позову та накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 , яка є предметом спору.
Ухвалою суду, яка занесена до протоколу судового засідання від 15.08.2025, до участі в справі в якості третьої особи залучено ОСОБА_4 .
Ухвалою суду, яка занесена до протоколу судового засідання від 16.10.2025, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Позивач в судовому засіданні зазначав, що дійсно, між ним та банком було укладено кредитний договір та, ним було отримано кредитні кошти, які він використав на власні потреби. Враховуючи те, що при укладенні договорів з банківською установою працівники банку його постійно підганяли, він з їх змістом не міг належним чином ознайомитися. Повідомити, де банк узяв правовстановлюючі документи на квартиру та нотаріально посвідчену згоду його дружини на укладення договору іпотеки не може, оскільки такої згоди ніколи не бачив. Про існування судового рішення достеменно знав та мав намір його виконати однак, коштів на це не було.
В судовому засіданні представник позивача та третьої особи ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав, просив задовольнити.
Представник відповідача ОСОБА_3 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову. У матеріалах справи міститься відзив представника відповідача на позов, в якому представник просив відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на те, що рішеннями судів були встановлені певні обставини справи, зокрема, що позивач ще у грудні 2021 року був обізнаний про заміну кредитора за кредитним договором, при цьому не вчинив жодних дій щодо погашення заборгованості перед новим кредитором, і заборгованість не погашена по сьогоднішній день. Крім того, вказував, що ОСОБА_3 є добросовісним набувачем, оскільки він не знав і не міг знати про те, що спірна квартира не може бути продана ТОВ «ФК «Київ Фінанс». Вказана обставина також підтверджена рішенням суду, яке набрало законної сили. 
Додатково представник відповідача звертав увагу на те, що ні позивач ні його третя особа ОСОБА_1 не зверталася до правоохоронних органів із відповідними заявами про можливе вчинення злочину, зумовлене підробкою документів, а дії позивача направлені лише на повернення вибулого із власності іпотечного майна і не повернення отриманих у борг коштів. Вказана обставина може свідчити про недобросовісність дій як позивача так і третьої особи.
Відповідач ТОВ «ФК «Київ Фінанс» явку свого представника в судове засідання не забезпечив, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив. В матеріалах справи міститься відзив, поданий представником ТОВ «ФК «Київ Фінанс», відповідно до якого сторона відповідача заперечувала проти задоволення позовних вимог, і посилаючись на те, що судами вже ухвалювалося тотожне рішення щодо наведених обставин справи просили закрити провадження у справі. Також зазначив, що на момент вчинення між відповідачами договору купівлі-продажу спірної квартири договір іпотеки діяв і будь-яких підстав вважати вказаний договір недійсним не було, а відповідач ОСОБА_3 є добросовісним набувачем. Крім того, вказував, що позивачем пропущено строк позовної давності. 
Третя особа Акціонерне товариство «Укрсиббанк» в судове засідання свого представника не направила, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялась належним чином шляхом направлення поштової кореспонденції, причини неявки суду не повідомила.
Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином шляхом направлення поштової кореспонденції, причини неявки суду не повідомила.
Третя особа ОСОБА_1 в судовому засіданні підтримувала заявлені позовні вимоги, вказувала на те, що жодної згоди на укладення договору іпотеки не давала, про існування боргу не знала, до правоохоронних органів з приводу можливих шахрайських дій не зверталася. Позивач їй не повідомляв про існування боргу та, відповідно, судового рішення про його стягнення. 
Третя особа ОСОБА_4 в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином шляхом направлення поштової кореспонденції, причини неявки суду не повідомила.
Заслухавши пояснення учасників справи, повно та всебічно дослідивши наявні в матеріалах справи докази у їх сукупності, суд вважає встановленими наступні обставини та відповідні їм правовідносини.
Відповідно до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Так, згідно положень ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Крім того, згідно ст. 387 ЦК України власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
Згідно ч.1 ст.388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Так, 19.09.2008 між Акціонерним товариством «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 було укладено договір про надання споживчого кредиту №11388923000.
У якості забезпечення зобов`язань за вказаним кредитним договором 19.09.2008 між позивачем та Акціонерним товариством «УкрСиббанк» було укладено договір іпотеки №92895, за умовами якого позивач (іпотекодавець) передав в іпотеку банку (іпотекодержателю) належну йому квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 34,58 кв.м, житловою площею 16,2 кв.м.
Ринкова вартість предмету іпотеки, за домовленістю сторін, становить: 571716 грн 26 копійок (ч. 1.2. розділу 1 Договору іпотеки).
Розділами 4, 5 Договору іпотеки визначені особливості та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку не виконання позивачем умов кредитного договору.
Зокрема, відповідно до пунктів 4.1.1. - 4.1.3. частини 4.1. розділу 4 Договору іпотеки, іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки: у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором; у разі виникнення загрози знищення, пошкодження чи втрати предмета іпотеки; в інших випадках відповідно до діючого законодавства.
Пунктами 4.2.1. - 4.2.4. частини 4.2. розділу 4 Договору іпотеки встановлено, що звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України «Про іпотеку»; з інших, передбачених законодавством України, підстав.
Право визначення підстави та способу звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду та/або виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до чинного законодавства України (частина 4.3. розділу 4 Договору іпотеки).
Звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду та/або виконавчим написом нотаріуса здійснюється відповідно до чинного законодавства України (частина 4.4. розділу 4 Договору іпотеки).
Як встановлено частиною 4.5. розділу 4 Договору іпотеки, звернення стягнення на предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього Договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».
У свою чергу, частиною 5.1. розділу 5 Договору іпотеки встановлено, що сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Пунктами 5.2.1. - 5.2.2. частини 5.2. Договору іпотеки визначено, що позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 19.09.2013 з позивача на користь банку стягнуто заборгованість у розмірі 42479,08 доларів США, що в еквіваленті складає 339535,28 грн, та пені у розмірі 2292,73 долари США, що в еквіваленті складає 189325,78 грн.
06.12.2021 між АТ «УкрСиббанк» та ТОВ «ФК «Київ Фінанс» уклали договір факторингу №06/12/1/2021, зокрема, за договором про надання споживчого кредиту №11388923000 від 19.09.2008 та договір відступлення прав вимог за договором іпотеки №92895 від 19.09.2008.
07.12.2021 новий кредитор направив позивачу повідомлення № 25-1-03/77775 від 07.12.2021 про відступлення права вимоги за кредитним договором до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФК «Київ Фінанс», яке було отримано позивачем у грудні 2021 року, що не заперечувалося самим позивачем в процесі розгляду справи.
Крім того, 09.12.2021 на виконання положень договору іпотеки ТОВ «ФК «Київ Фінанс» як новий кредитор за договором про надання споживчого кредиту та як новий іпотекодержатель за договором іпотеки, направив позивачу лист-вимогу від 08.12.2021 рекомендованим листом на адресу позивача, вказану у п. 7.2. договору іпотеки, про негайне у 30-денний термін погашення усієї суми заборгованості за кредитним договором та про свій намір при невиконанні в зазначений термін цієї вимоги звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому договором іпотеки та ст. 37 Закону України «Про іпотеку», та/або шляхом продажу предмету іпотеки третій особі у порядку, встановленому договором іпотеки та ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
В судовому засіданні позивач не заперечував, що отриманих у кредит коштів не повернув. 
31.01.2022 між ТОВ «ФК «Київ Фінанс» та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. за реєстровим номером 39, на підставі якого вказаним приватним нотаріусом прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та зроблено запис про право власності №46442718 за ОСОБА_3 на спірну квартиру.
Вказані обставини встановлені у постанові Верховного Суду від 26.02.2025, ухваленої за наслідками розгляду касаційної скарги ОСОБА_3 на постанову Київського апеляційного суду від 06.08.2024 у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ТОВ «ФК «КиївФінанс», треті особи: АТ «УкрСиббанк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М., про визнання недійсним та скасування договору купівлі-продажу, скасування державної реєстрації, визнання права власності та витребування майна. Зазначеною постановою скасовано постанову Київського апеляційного суду від 06.08.2024, рішення Оболонського районного суду м. Києва від 14.03.2024 змінено та викладено його мотивувальну частину в редакції постанови Верховного Суду від 26.02.2025. 
Так, рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 14.03.2024 відмовлено у задоволенні вищевказаного позову. Постановою Київського апеляційного суду від 06.08.2024 скасовано рішення Оболонського районного суду м. Києва від 14.03.2024 та ухвалено нове, яким вищевказаний позов задоволено частково, визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Толочко Я.М. за реєстровим номером 39, укладений 31.01.2022 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс» та ОСОБА_3 , витребувано у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 спірну квартиру, у задоволенні інших вимог відмовлено.
Крім того, постановою Київського апеляційного суду від 11.02.2025 залишено без змін рішення Оболонського районного суду м. Києва від 17.10.2024, яким визнано недійсним договір іпотеки від 19.09.2008, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скляр О.С. та зареєстрований у реєстрі за №3734.
Вказана частина рішення була вмотивована тим, що в межах проведення експертного дослідження було встановлено, що підпис третьої особи ОСОБА_1 на заяві про згоду на укладення відповідного іпотечного договору. 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).
За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) зазначено, що під час розгляду справ цієї категорії суд повинен надати оцінку всім обставинам, які мали місце при зверненні стягнення на іпотечне майно. Тим самим суд визначає: (а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей); (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття права власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).
Велика Палата Верховного Суду зауважує, що положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.
Вирішивши наявний між сторонами спір про право на користь позивача, суд тим самим в мотивувальній частині рішення виснував, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, правильно застосувавши положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент звернення з позовом).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) зазначено, що за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Такі висновки сформульовані в пункті 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20).
За таких обставин, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту, у зв`язку з чим позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, стороною якого позивач не є, є неналежним способом захисту.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (ч. 1 ст. 330 ЦК України).
За змістом ст. 330 ЦК України свідчить, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до ст. 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20.03.2019 в справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15.05.2019 в справі № 523/17358/16-ц (провадження № 61-48373св18).
Cтаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою.
Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, № 19336/04, § 166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) вказано, що з огляду на наведені у постанові в справі № 922/2416/17 мотиви, для забезпечення єдності судової практики Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити шляхом конкретизації від її висновку, викладеного у постанові від 19.06.2019 у справі № 643/17966/14-ц, а також від аналогічного висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 16.09.2015 у справі № 6-1193цс15, і Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеного у постановах від 10.05.2018 у справі № 643/18839/13-ц, від 23.01.2019 у справі № 643/12557/16-ц та від 13.03.2019 у справі № 643/19761/13-ц. Означена конкретизація висновків полягає у такому: скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення; виключення відомостей про право іпотеки з відповідного державного реєстру на підставі судового рішення є не правовим наслідком такого рішення, а фактичною дією, вчиненою на підставі цього рішення; виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі; запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя; за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню; при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.
Як зазначено вище (див. розділ 7 постанови) при вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки.
Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що у справі за належною вимогою (зокрема про визнання права іпотекодержателя) суд має врахувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного на аукціоні за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2022 у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зазначено, що предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (ч.ч. 1,3 ст. 388 ЦК України).
Якщо законом установлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом (ч.5 ст. 12 ЦК України).
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (ч.2 ст. 328 ЦК України).
Розглядаючи справи щодо застосування положень ст. 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21) зазначено, що перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.
Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам ст. 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у ст. 388 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що метою реалізації майна на прилюдних торгах є продаж майна за найвищою ціною внаслідок конкуренції покупців; для успішної конкуренції покупців необхідно, щоб добросовісні покупці були впевнені в тому, що в разі перемоги на прилюдних торгах вони отримають майно вільним від обтяжень і вимог інших осіб (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, пункт 7.6). Тому в разі якщо право власності належало не боржнику, а іншій особі, це не може бути протиставлене покупцю (навіть якщо майно вибуло з володіння такої особи поза її волею), але лише за умови добросовісності покупця.
Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 02.112021 у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.102019 у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15.06.2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 54).
Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).
Саме при вирішенні питання про витребування майна, здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна, у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, пункт 52).
Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень ст.ст. 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.
Згідно із ч. 2 ст. 388 ЦК України майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. У постанові від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок про те, що на підставі ч.2 ст. 388 ЦК України майно не можна витребувати від добросовісного набувача, якщо воно було примусово реалізоване у порядку, встановленому саме для примусового виконання судових рішень (пункт 84).
Не може вважатися добросовісною особа, яка набула майно на прилюдних торгах, якщо вона знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону, зокрема пов`язана особа (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 55)).
Сторони договору повинні поводитися правомірно як під час його виконання, так і на переддоговірній стадії. Зокрема, мають поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків, як і можливої недобросовісної чи нерозумної поведінки, є численними. Їх не можна визначити вичерпно. Недобросовісною поведінкою може бути необґрунтоване припинення переговорів, пропозиція нерозумних умов, які завідомо є неприйнятними для контрагента, вступ у переговори без серйозних намірів (зокрема, з метою зірвати укладення договору з третьою особою, наприклад із конкурентом недобросовісної сторони переговорів), нерозкриття необхідної контрагенту інформації тощо (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 40)).
Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано у всіх випадках відповідно до приписів ст. 387 ЦК України.
Правила ч.1 ст. 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом ч.5 ст. 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2018 у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому, ст. 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. 
Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч.1 ст.388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 26.11.2019 у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30.11.2022 в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22) вказано, що можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).
У постановах Верховного Суду від 26.09.2019 в справі № 2-4352/11, від 20.03.2019 у справі № 521/8368/15-ц, сформульовано висновок про те, що конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов`язку щодо відшкодування збитків, що завдані таким відчуженням.
Таким чином, ОСОБА_3 є добросовісним набувачем нерухомого майна, який не знав і не міг знати про те, що вказана квартира не може бути продана ТОВ «Фінансова компанія «Київ Фінанс», оскільки витребування нерухомого майна покладатиме на останнього надмірний і непропорційний тягар як на добросовісного набувача спірної квартири.
Як було встановлено судом, і позивач сам визнав цей факт, що він ще у грудні 2021 року був обізнаний про заміну кредитора за кредитним договором і при цьому не вчинив жодних дій щодо погашення перед новим кредитором існуючої заборгованості по кредиту, яка не погашена по теперішній час.
Крім того, щодо тверджень позивача щодо недійсності договору купівлі-продажу укладеного 31.01.2022 між ТОВ «ФК «Київ Фінанс» та ОСОБА_3 в силу визнання недійсним договору іпотеки, то суд зазначає, що на момент вчинення оспорюваного договору купівлі-продажу договір іпотеки був чинним і підстав вважати його недійсним не було, а обраний позивачем спосіб захисту є неефективним, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог у цій частині.
За таких обставин, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
Інших доказів, які б спростовували висновки суду, учасниками надано не було.
Керуючись ст.ст. 12, 81, 82, 141, 263-265, 354 ЦПК України, суд -
УХВАЛИВ:
Позовні вимоги  ОСОБА_2  ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ) до  ОСОБА_3  ( ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_2 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Київ Фінанс» (Код ЄДРПОУ 43385046, місцезнаходження: м. Київ, вул. Павлівська, буд. 29, корп. Б, оф. Блок 2), треті особи: Акціонерне товариство «Укрсиббанк» (Код ЄДРПОУ 09807750, місцезнаходження: м. Київ, вул. Андріївська, буд. 2/12), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Толочко Яна Миколаївна ( АДРЕСА_3 ),  ОСОБА_1  (РНОКПП НОМЕР_3 , АДРЕСА_4 ),  ОСОБА_4  (РНОКПП НОМЕР_4 , АДРЕСА_2 ) про визнання недійсним договору купівлі-продажу та витребування майна - залишити без задоволення.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання його повного тексту.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його апеляційне оскарження.
Повний текст рішення складено 20.04.2026.

Суддя       Олексій ДИБА